Hipoteca

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Clientes haciendo cola frente a las oficinas del Northern Rock para retirar sus
ahorros.
�Derecho real de hipoteca� redirige aqu�. Para otras acepciones, v�ase Derechos
reales.
La hipoteca es un derecho real de garant�a, que se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligaci�n (normalmente de pago de un cr�dito o pr�stamo), que
confiere a su titular un derecho de realizaci�n de valor de un bien, (generalmente
inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo
el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en
el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca,
cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su
importe, hacerse pago del cr�dito debido, hasta donde alcance el importe obtenido
con la venta forzosa promovida para la realizaci�n de los bienes hipotecados.

�ndice
1 La hipoteca como contrato: caracter�sticas legales
1.1 Sobre el origen hist�rico de la hipoteca
1.2 Clases de hipoteca
1.3 Funcionamiento esencial de una hipoteca
1.4 Elementos
1.5 Principios
1.6 Derecho real de hipoteca
1.7 La obligaci�n principal garantizada
2 Sistemas de amortizaci�n
2.1 Sistema franc�s
2.1.1 C�lculo de la cuota peri�dica legal en Espa�a (TAE)
2.1.2 C�lculo de la cuota peri�dica (otros)
2.1.3 Ejemplo de simulaci�n de un pr�stamo hipotecario mensual con sistema de
amortizaci�n franc�s
2.1.4 Demostraci�n del c�lculo mensual
2.2 Sistema americano
2.3 Sistema alem�n
3 Variantes adicionales
3.1 Hipoteca multidivisa
3.2 Pr�stamo hipotecario y tipos de inter�s en Espa�a
3.3 Extinci�n de la hipoteca
4 Normativa y situaci�n por pa�ses
4.1 Alemania
4.2 Estados Unidos
4.3 Espa�a
4.3.1 Procedimiento judicial de ejecuci�n hipotecaria
4.4 M�xico
4.4.1 Procedimiento judicial de ejecuci�n hipotecaria
5 Cla�sulas abusivas en los cr�ditos hipotecarios
6 V�ase tambi�n
7 Referencias
8 Bibliograf�a
9 Enlaces externos
La hipoteca como contrato: caracter�sticas legales
La hipoteca es ante todo un derecho real de realizaci�n de valor, y como tal
derecho real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un
contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripci�n en el
Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condici�n de derecho real
eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las caracter�sticas en una y
otra situaci�n se resumen en las siguientes.
Como contrato:
Es un contrato nominado o t�pico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
Es un contrato unilateral, debido a que s�lo se obliga el deudor hipotecario a
transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de
garant�a. El acreedor no contrae obligaci�n alguna.
Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligaci�n principal
cuyo cumplimiento asegura (pr�stamo o cr�dito).
Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.
Como derecho real:
Es un derecho real de garant�a, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y
no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el
acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligaci�n garantizada
con la hipoteca.
Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes ra�ces.
Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que
garantiza, si la obligaci�n principal es nula, la hipoteca constituida no es
v�lida.
El deudor hipotecario no pierde la posesi�n de la cosa.
Constituye una limitaci�n al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor
puede servirse del inmueble con la restricci�n de los derechos del acreedor
hipotecario.
Sobre el origen hist�rico de la hipoteca
El t�rmino hipoteca es una expresi�n compuesta, que procede de la lengua griega
cl�sica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (caj�n, caja); es decir, que
la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanec�a
escondido debajo del caj�n, puesto que no existen signos externos de su existencia,
al no conllevar la exigencia de la posesi�n en favor del acreedor hipotecario para
ser constituida. El bien hipotecado contin�a perteneciendo al, y sigue siendo
pose�do por, el deudor hipotecario.

No obstante la regulaci�n actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho

romano. Concretamente, en la antigua Roma hab�a dos formas principales de
garantizar una deuda, con eficacia real:

la fiducia, consist�a en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un

bien al acreedor para garantizar la deuda. Esta forma de garant�a real generaba una
gran desprotecci�n para el deudor.
la prenda o pignus, con una regulaci�n muy parecida a la actual.
El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba
sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin
desplazamiento de la posesi�n en favor del acreedor. Se utilizaba as� para que los
arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus
aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no
pod�an ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de
seguridad jur�dica, dado que por falta de posesi�n permanec�a como carga oculta, no
fue sino hasta el establecimiento de las Contadur�as de hipotecas, luego
convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como
carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empez� a utilizarse de forma
generalizada, como gran dinamizadora del cr�dito territorial.

Clases de hipoteca
Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias
las que se constituyen por voluntad espont�nea del deudor, o para cumplir una
obligaci�n impuesta por el due�o de los bienes que se hipotecan. La hipoteca
necesaria existe cuando se constituye para cumplir una disposici�n legal.1?

Funcionamiento esencial de una hipoteca

Con frecuencia se confunde la obligaci�n garantizada (pr�stamo o cr�dito
habitualmente), con la propia garant�a (hipoteca), y se mezcla el concepto y la
din�mica del pr�stamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su
devoluci�n. Ser�a algo as� como si mezclamos el autom�vil con su seguro de
reparaci�n: ambos van unidos pero son cosas distintas. Por tanto es preciso tener
presente que aunque vayan paralelos, el cr�dito y su hipoteca son negocios
jur�dicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como instituci�n de
garant�a, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato
p�blico, (en Espa�a escritura p�blica ante notario), y que, por no conllevar
desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, adem�s del
otorgamiento de la citada escritura p�blica, en el caso de los bienes inmuebles,
que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad -requisito
esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a
terceros- tras cuya perfecci�n, su funci�n exclusiva ser� �nicamente la de servir
de garant�a a una deuda de dinero, u otra obligaci�n evaluable, dado que la
hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio
principal. La realizaci�n del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el
remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al
deudor y demanda y resoluci�n ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una
vez haya sido fehacientemente requerido, y adem�s, en su caso, sigui�ndose el mismo
proceso contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de bienes
hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el due�o del
bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

Elementos
Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.

Personales, son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o tercero)
de la hipoteca, el cual debe cumplir con la deuda, y el acreedor hipotecario.
Formales, el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos pa�ses
requiere que el contrato sea formalizado o escriturado por notario e inscrito en el
registro de la propiedad (en el caso de inmuebles).
Reales, los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los
cr�ditos susceptibles de ser garantizados con hipoteca.
Principios
Especialidad
Publicidad
Indivisibilidad
Derecho real de hipoteca
Derecho eventual y diferido a la posesi�n de la cosa
Derecho a la enajenaci�n de la cosa
Derecho a la preferencia del pago
La obligaci�n principal garantizada

Evoluci�n del tipo de inter�s EURIBOR, entre 2001 y 2006, usada como tasa de
inter�s de referencia en gran parte de los pr�stamos hipotecarios en Europa.
Normalmente la obligaci�n garantizada consiste en el deber de devolver un cr�dito
concedido, o un pr�stamo entregado, m�s las responsabilidades accesorias derivadas
de la tenencia, que se delimitan empleando tres par�metros fundamentales:

El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al

deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el valor
de realizaci�n del bien hipotecado, de manera que �ste pueda responder del capital
alcanzando eficacia solutoria en la subasta p�blica, en caso de producirse el
impago de todo, o parte, del cr�dito o pr�stamo debitado.
Composici�n del cr�dito hipotecario en varios supuestos (sistema franc�s): el
capital solicitado o cr�dito (100) m�s los intereses constituyen el total de la
hipoteca. En el precio de la vivienda, cuando se firma una hipoteca, debe
considerarse el coste total del cr�dito: capital o principal + intereses.
El plazo, que es el tiempo que tomar� la devoluci�n del capital y sus accesorias.
La devoluci�n del pr�stamo se realiza mediante pagos peri�dicos (generalmente
mensuales), hasta devolver el capital solicitado m�s todos los intereses acumulados
durante el tiempo pactado para devolver el principal.
El tipo de inter�s, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor
hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto
de ganancias del capital.
El tipo de inter�s puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del pr�stamo.

Variable: Su valor es revisado peri�dicamente con el fin adaptar su valor al estado
actual de la econom�a. Generalmente se emplea alg�n �ndice econ�mico como el
euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le a�ade un diferencial de forma que el
inter�s de la hipoteca siempre sea superior al �ndice de referencia.
Una vez conocidos los tres par�metros anteriores es posible realizar los c�lculos
para conocer cuales ser�n las ganancias del banco por la concesi�n del pr�stamo y
cual ser� la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devoluci�n
del dinero al banco).

Sistemas de amortizaci�n
Existen diferentes formas para realizar la devoluci�n del capital del pr�stamo. Las
m�s conocidas son:

El sistema franc�s
El sistema americano
El sistema alem�n
Sistema franc�s
El modelo m�s com�n es el modelo franc�s. En este sistema las cuotas son fijas,
salvo que el tipo de inter�s sea variable. En cuyo caso, ser� necesario repetir los
c�lculos cada vez que se revise el valor del inter�s, generalmente una vez al a�o.

La mayor parte de los intereses del pr�stamo se pagan al prestamista durante las
primeras cuotas del pr�stamo, ya que el devengo de intereses a cada vencimiento se
calcula �nicamente en funci�n de dos variables: tipo de inter�s aplicado y capital
pendiente de amortizar. Por lo tanto, al adeudar mayor cantidad al principio del
pr�stamo, se pagan m�s intereses en cada vencimiento de cuota, y conforme se vaya
amortizando capital, el devengo mensual de los intereses ser� menor.

Esto no quiere decir que con el sistema franc�s al principio del pr�stamo s�lo se
paguen intereses (un mito bastante extendido), ni tampoco es siempre cierto que al
principio la mayor parte de la cuota se destine a intereses (si el plazo de
amortizaci�n es reducido y el tipo de inter�s es bajo, desde la primera cuota se
pagar�a m�s amortizaci�n que intereses).

C�lculo de la cuota peri�dica legal en Espa�a (TAE)

En Espa�a, para cr�ditos hipotecarios, la oferta permitida es con el sistema de
amortizaci�n franc�s y los intereses basados en un TAE anual. Seguidamente un
ejemplo para un tipo de inter�s fijo, que resulta en tener la misma una cuota
mensual durante toda la amortizaci�n:

Tenemos el capital a contratar, la Tasa Anual Equivalente (TAE), y el n�mero de

mensualidades.
Calculamos la media de capital (MediaCapital) entre los meses de plazo para
abonarlo: capital/meses.
Calculamos la semisuma de la media de capital y el capital mismo:
(MediaCapital+Capital) / 2.
Calculamos el inter�s por los a�os (InteresA�os) tomando el porcentaje de TAE de la
Semisuma y multiplicando por el n�mero de a�os: Semisuma/100 * TAE * A�os.
El total a pagar de forma aplazada es la Semisuma m�s el inter�s por los a�os:
Semisuma+InteresA�os.
La cuota mensual se obtiene del total a pagar dividido por el n�mero de meses:
TotalPagar/NrMeses.
Ejemplo num�rico

Datos de partida: capital (100 000), TAE (6 %), mensualidades (300 meses = 25 a�os)
Media de capital: 100 000 / 300 = 333,33
Semisuma: (333,33 + 100 000) / 2 = 50 166,66
Inter�s por los a�os: (50 166,66 / 100) * 6 * 25 = 75 250
Total a pagar de forma aplazada: 50 166,66 + 75.250 = 125 416,66
Cuota mensual: 125 416,66 / 300 = 418,06
Para obtener el coste total del cr�dito hipotecario, normalmente hay que a�adir los
precios de: tasaci�n y su registro, contrato y su registro, Impuesto de Actos
Documentados y su gesti�n, seguros asociados al inmueble, notar�a y su registro,
seguro de vida requerido, e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (calculado por
el precio del inmueble). Las entidades prestamistas est�n obligadas a hacer constar
todos estos conceptos en las ofertas por escrito, conceptos que se abonan al
empezar la contrataci�n y compra.

C�lculo de la cuota peri�dica (otros)

Para calcular cu�l es la cuota que debemos abonar peri�dicamente al banco se emplea
la f�rmula siguiente:

{\displaystyle Cuota={\frac {capital\cdot inter{\acute {e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac

{inter{\acute {e}}s}{100}})^{-plazo})}}} Cuota={\frac {capital\cdot inter{\acute
{e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac {inter{\acute {e}}s}{100}})^{{-plazo}})}}
Nota: El factor -plazo de la f�rmula es un exponente, no una resta.

El inter�s debe ser el valor (en %) que se aplica durante cada periodo.

Ejemplo de simulaci�n de un pr�stamo hipotecario mensual con sistema de

amortizaci�n franc�s
Por ejemplo, para calcular la cuota de un pr�stamo hipotecario de 100.000 unidades
de capital, de 15 a�os de plazo y un tipo de inter�s fijo del 1,605 % anual en el
que los pagos se realizan mensualmente, empleamos los siguientes c�lculos:

Como los pagos son mensuales, comenzamos calculando el plazo expresado en meses y
el tipo de inter�s mensual
{\displaystyle Plazo\ (en\ \mathrm {meses} )=15\cdot 12=180\ \mathrm {meses} }
Plazo\ (en\ {\mathrm {meses}})=15\cdot 12=180\ {\mathrm {meses}}
Inter�s mensual us�ndo la f�rmula de los Tantos Equivalentes:
{\displaystyle 1+i=(1+i_{k})^{k};} 1+i=(1+i_{k})^{k};
{\displaystyle 1+0,01605=(1+i_{12})^{12};} 1+0,01605=(1+i_{{12}})^{{12}};
{\displaystyle i_{12}=0,0013277607=0,13277607\%(aproximadamente)} {\displaystyle
i_{12}=0,0013277607=0,13277607\%(aproximadamente)}
La cuota que debemos ingresar mensualmente ser�:
{\displaystyle Cuota={\frac {100000\cdot 0,13277607}{100\cdot (1-(1+{\frac
{0,13277607}{100}})^{-180})}}=624,95249\ } Cuota={\frac {100000\cdot 0,13277607}
{100\cdot (1-(1+{\frac {0,13277607}{100}})^{{-180}})}}=624,95249\
Ahora vamos a calcular qu� parte de esta cuota se dedica al pago de los intereses y
qu� otra parte se dedica a reducir la deuda que tenemos con el banco. El primer
mes, el reparto se efect�a de la siguiente manera:
{\displaystyle Cuota\ intereses=100000\cdot {0,0013277607}=132,77607\ } Cuota\
intereses=100000\cdot {0,0013277607}=132,77607\
{\displaystyle Cuota\ amortizaci{\acute {o}}n=624,95249-132,77607=492,17642\ }
Cuota\ amortizaci{\acute {o}}n=624,95249-132,77607=492,17642\
{\displaystyle {Capital\ pendiente}=100000-492,17642=99507,82358\ } {Capital\
pendiente}=100000-492,17642=99507,82358\
A partir del segundo mes, el inter�s se aplicar� s�lo sobre el capital pendiente,
con lo que disminuir� la fracci�n de cuota que se dedica a pagar intereses, y
aumentar� la porci�n que se dedica a amortizar el capital.
Al final del pr�stamo, habremos pagado al banco 180 cuotas de 624,95249 por lo que
el total pagado al banco por la concesi�n del pr�stamo ser�:
{\displaystyle {Total\ pagado\ en\ concepto\ de\ intereses}=180\cdot 624,95249-
100000=12491,44878\ } {Total\ pagado\ en\ concepto\ de\ intereses}=180\cdot
624,95249-100000=12491,44878\
Si el tipo de inter�s fuese variable en lugar de fijo, la simulaci�n se realiza de
forma id�ntica y se repite al a�o siguiente, actualizando los valores del tipo de
inter�s, plazo pendiente y capital pendiente.
Demostraci�n del c�lculo mensual
Del capital total de la hipoteca ( {\displaystyle P} P), en cada per�odo se paga
una cuota fija ( {\displaystyle a} a) compuesta por:

los intereses sobre el capital que a�n no ha sido amortizado,

una cantidad destinada a la amortizaci�n del pr�stamo
Se tomar� {\displaystyle z} z como:

{\displaystyle z=1+{\frac {r}{100}}\,} z=1+{\frac {r}{100}}\,

T�ngase en cuenta que como se hace un c�lculo por cada per�odo de pago, al ser el
inter�s indicado normalmente anual, es necesario convertirlo en un tipo de inter�s
equivalente a la frecuencia de pago (meses, habitualmente), dado que el tipo de
inter�s siempre tiene que estar expresado en la misma unidad de tiempo que la
frecuencia de pago (si se paga una vez al a�o, el tipo de inter�s ser� anual, si se
paga dos veces, el tipo de inter�s ser� semestral...). Para un 1,605 % compuesto
anual el tipo de inter�s mensual equivalente ser�a ser�a:

{\displaystyle 1+i=(1+i_{k})^{k};} 1+i=(1+i_{k})^{k};

{\displaystyle 1+0,01605=(1+i_{12})^{12};} 1+0,01605=(1+i_{{12}})^{{12}};
{\displaystyle i_{12}=0,001327761} i_{{12}}=0,001327761
Siendo k la frecuencia de capitalizaci�n, es decir, el n�mero de veces que los
intereses se acumulan al capital para producir nuevos intereses en un per�odo de
tiempo. Si consideramos el per�odo de tiempo de un a�o, con intereses anuales k
ser� igual a 1, con intereses semestrales, k ser� igual a 2, con intereses
cuatrimestrales k ser� igual a 3 y as� sucesivamente.

En el supuesto en que se trate de un tipo de inter�s simple (en desuso en la

pr�ctica bancaria) el tipo de inter�s mensual equivalente a nuestro tipo de inter�s
del 1,605 % ser�a:

{\displaystyle i_{k}={\frac {i}{k}}\ } i_{k}={\frac {i}{k}}\

{\displaystyle i_{12}={\frac {0,01605}{12}}\ } i_{{12}}={\frac {0,01605}{12}}\
{\displaystyle i_{12}=0,0013375} i_{{12}}=0,0013375
Inicialmente, se conoce el capital de la hipoteca ( {\displaystyle P} P), el
inter�s ( {\displaystyle r} r), y el plazo total en el que se debe pagar la
hipoteca ( {\displaystyle n} n, correspondiente al n�mero de per�odos; meses,
normalmente).

Interesa determinar la cuota ( {\displaystyle a} a) por cada per�odo (mes). De esta

forma, en cada per�odo se adeuda al banco:

el capital no devuelto hasta ese momento,

m�s los intereses devengados a favor del banco obtenidos sobre el capital a�n no
devuelto,
menos el pago que se haga al final de ese per�odo ( {\displaystyle a} a, la
cantidad a averiguar).
Por tanto, al finalizar el primer per�odo, se adeuda al banco:

{\displaystyle d_{1}=P\cdot z-a\,} d_{1}=P\cdot z-a\,

Posteriormente, los c�lculos se hacen sobre lo adeudado hasta ese momento:

{\displaystyle d_{2}=d_{1}\cdot z-a=\,} d_{2}=d_{1}\cdot z-a=\,

{\displaystyle \qquad \qquad (P\cdot z-a)\cdot z-a=P\cdot z^{2}-a\cdot z-a\,}
\qquad \qquad (P\cdot z-a)\cdot z-a=P\cdot z^{2}-a\cdot z-a\,
{\displaystyle d_{3}=d_{2}\cdot z-a=\,} d_{3}=d_{2}\cdot z-a=\,
{\displaystyle \qquad \qquad (P\cdot z^{2}-a\cdot z-a)\cdot z-a=P\cdot z^{3}-a\cdot
z^{2}-a\cdot z-a\,} \qquad \qquad (P\cdot z^{2}-a\cdot z-a)\cdot z-a=P\cdot z^{3}-
a\cdot z^{2}-a\cdot z-a\,
Y continuando as�, al finalizar el �ltimo per�odo ( {\displaystyle n} n), y por
tanto haber saldado la deuda con el banco (el �ltimo pago {\displaystyle a} a se
corresponde con lo adeudado en ese momento m�s sus intereses ( {\displaystyle d_{n-
1}\cdot z} d_{{n-1}}\cdot z)), ya no se debe nada:

{\displaystyle d_{n}=0=d_{n-1}\cdot z-a=\,} d_{n}=0=d_{{n-1}}\cdot z-a=\,

{\displaystyle \qquad \qquad P\cdot z^{n}-a\cdot (z^{n-1}+z^{n-2}+...+z+1)\,}
\qquad \qquad P\cdot z^{n}-a\cdot (z^{{n-1}}+z^{{n-2}}+...+z+1)\,
{\displaystyle d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot (\sum _{k=0}^{n-1}z^{k})\,}
d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot (\sum _{{k=0}}^{{n-1}}z^{k})\,
Como el �ltimo t�rmino se corresponde con una progresi�n geom�trica, se puede
reducir a:

{\displaystyle d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot ({\frac {z^{n}-1}{z-1}})\,}

d_{n}=0=P\cdot z^{n}-a\cdot ({\frac {z^{n}-1}{z-1}})\,
Y despejando {\displaystyle a} a, el pago por per�odo, que es lo que interesaba
averiguar:

{\displaystyle a={\frac {P\cdot z^{n}\cdot (z-1)}{z^{n}-1}}\,} a={\frac {P\cdot

z^{n}\cdot (z-1)}{z^{n}-1}}\,
Esta f�rmula se puede reducir a�n m�s, dividiendo numerador y denominador por
{\displaystyle z^{n}} z^{n}, y sustituyendo {\displaystyle z} z por la primera
f�rmula:

{\displaystyle z=1+{\frac {r}{100}}\,} z=1+{\frac {r}{100}}\,

{\displaystyle a={\frac {P\cdot (z-1)}{1-z^{-n}}}={\frac {P\cdot (1+{\frac {r}
{100}}-1)}{1-(1+{\frac {r}{100}})^{-n}}}={\frac {P\cdot ({\frac {r}{100}})}{1-(1+
{\frac {r}{100}})^{-n}}}={\frac {P\cdot r}{100\cdot (1-(1+{\frac {r}{100}})^{-
n})}}\,} a={\frac {P\cdot (z-1)}{1-z^{{-n}}}}={\frac {P\cdot (1+{\frac {r}
{100}}-1)}{1-(1+{\frac {r}{100}})^{{-n}}}}={\frac {P\cdot ({\frac {r}{100}})}{1-
(1+{\frac {r}{100}})^{{-n}}}}={\frac {P\cdot r}{100\cdot (1-(1+{\frac {r}
{100}})^{{-n}})}}\,
Recordando que {\displaystyle a} a es la cuota peri�dica, {\displaystyle P} P el
capital, {\displaystyle n} n el n�mero de plazos, y {\displaystyle r} r el inter�s
de cada per�odo:

{\displaystyle Cuota={\frac {capital\cdot inter{\acute {e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac

{inter{\acute {e}}s}{100}})^{-plazo})}}\,} Cuota={\frac {capital\cdot inter{\acute
{e}}s}{100\cdot (1-(1+{\frac {inter{\acute {e}}s}{100}})^{{-plazo}})}}\,
Sistema americano
En este sistema se pagan los intereses en forma peri�dica. En las cuotas no se
cancela capital. El total del capital prestado se cancela en un �nico pago al final
del plazo total del cr�dito. Dado que el capital no se va cancelando
peri�dicamente, sino s�lo los intereses, las cuotas son constantes.

Sistema alem�n
En este sistema, el valor de las cuotas est� compuesto por una amortizaci�n
constante del capital m�s los intereses (calculados sobre el saldo de la deuda). En
este sistema las cuotas son decrecientes.

Variantes adicionales
Hipoteca multidivisa
En estas hipotecas el pr�stamo o cr�dito hipotecario puede pagarse en una de varias
divisas a elegir por el hipotecado (no tiene que estar incluida necesariamente la
moneda del pa�s donde se firma pero es recomendable que no falte esa opci�n).
Normalmente las divisas escogidas han sido aquellas que tienen un tipo de inter�s
bajo en comparaci�n con la moneda local, como por ejemplo el yen japon�s o el
franco suizo frente al euro en los pa�ses de la zona euro. Ello hace variar la
letra mensual a la baja si el tipo de inter�s de la moneda extranjera es menor,
pero desde la crisis financiera de 2008 es m�s importante atender a la variaci�n
que puede sufrir el capital pendiente de amortizar por efecto de la variaci�n del
tipo de cambio, por lo que es conveniente estar asesorado por un experto en
hipotecas multidivisa, tanto en los aspectos referentes al mercado de divisas como
a los contractuales del propio instrumento. Ello posibilitar� realizar cambios de
divisa cada cierto tiempo con el fin de aprovechar la divisa m�s favorable en cada
per�odo, en tanto que la hipoteca multidivisa es un instrumento esencialmente
especulativo a gestionar con sumo cuidado. Para las monedas extranjeras el tipo de
inter�s de referencia ser� el que se fija en el mercado de Londres, denominado
LIBOR. Al entrar en juego el tipo de cambio entre monedas, la cuota mensual var�a a
cada vencimiento con movimientos que pueden ser incluso muy importantes, tanto a
favor o en contra del hipotecado, por lo que este tipo de pr�stamos hipotecarios se
consideran productos de riesgo. Lo podemos entender mejor con un ejemplo: Firmando
un pr�stamo de 150 000 euros en un momento en que el euro vale 162,3 yenes; el
capital ser� de 24 345 000 yenes. Si despu�s de firmar, baja la cotizaci�n del euro
a 152,3 yenes y tuviera que liquidarse la deuda, se necesitar�an 159 849, es decir
se habr�a incrementado la deuda en 9849 euros y si hubiera sido al contrario, es
decir el euro sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habr�a reducido
hasta 141 294, o, lo que es lo mismo, se tendr�a un ahorro de 8705 euros sin haber
hecho amortizaciones.

Pr�stamo hipotecario y tipos de inter�s en Espa�a

Resulta importante no confundir los conceptos de hipoteca y de pr�stamo hipotecario
y aunque a veces se usan indistintamente, son conceptos que conviene diferenciar.
El pr�stamo hipotecario es un producto financiero que consiste en que una entidad
financiera, presta dinero al cliente a cambio de que devuelva toda la cantidad
prestada m�s los intereses en un plazo determinado mediante cuotas peri�dicas, y la
entidad cuenta con la garant�a real de un inmueble. La garant�a real sobre el
inmueble es la llamada hipoteca y con ella se asegura de no perder el dinero
prestado.2?

En Espa�a, aproximadamente el 93 % de las hipotecas espa�olas eran hipotecas

vinculadas a pr�stamos de tipo de inter�s variable, mientras que la media en Europa
se sit�a en el 53 %. Eso vuelve el mercado hipotecario espa�ol particularmente
sensible a cambios en el Euribor, que se derivan de cambios en los tipos de inter�s
del Banco Central Europeo. El Banco Santander estima que los pr�stamo hipotecarios
formalizados antes del 2002, son un 20 % de los que hay en el 2008 en el mercado.
Por su parte, es el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria el que tiene concedidos mayor
n�mero de pr�stamos hipotecarios de protecci�n p�blica para financiar viviendas de
VPO, cuyos tipos de inter�s se han desenvuelto hasta ahora al margen del mercado.
En Espa�a, el Euribor a un a�o es el �ndice m�s usado para referenciar los
pr�stamos hipotecarios de tipo de inter�s variable, y en menor medida tambi�n se
emplea el IRPH. Aunque el IRPH y el Eur�bor son ambos �ndices legales y oficiales,
muchos ciudadanos han presentado demanda contra la aplicaci�n del IRPH en sus
hipotecas, ya que este �ndicador se situa por encima del Eur�bor con una diferencia
notable, que conduce a un mayor encarecimiento de las hipotecas referenciadas a
este �ndice.3? En las hipotecas a inter�s variable el cliente debe estar pendiente
de la evoluci�n del �ndice de referencia, ya sea IRPH o Euribor y es recomendable
utilizar simuladores calculadoras de revisi�n de hipoteca que permitan anticiparse
al siguiente cambio de cuota tras la nueva revisi�n del tipo de inter�s a pagar por
el pr�stamo hipotecario vigente. 4? El importe medio de los pr�stamos hipotecarios
en Espa�a, en noviembre de 2007, alcanz� los 147 018 euros, zonificados de distinta
forma, siendo la Comunidad de Madrid, con 217 781 euros, la que mayor media
ofreci�, seguida del Pa�s Vasco con 207 135 euros y el tercer lugar Catalu�a con un
importe medio de 196 886 euros.5?

Extinci�n de la hipoteca
Normativa y situaci�n por pa�ses
La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado
tras s�, aunque en menor medida, tambi�n una importante crisis inmobiliaria, y
sobre todo la desconfianza de los ciudadanos de algunos pa�ses en las entidades
bancarias. En Espa�a la crisis inmobiliaria ha provocado m�s de 185 000 desahucios,
superando la cifra de 500 diarios.6?

Alemania

Publicaci�n del BGB en el Bolet�n del Reich el 24 de agosto de 1896.

En Alemania s�lo se considera susceptible de ser hipotecada la propiedad de los
inmuebles y los derechos equiparados a ella, como el caso del derecho de
superficie. La hipoteca sobre bienes muebles contin�a sin ser admitida en derecho
alem�n, donde tampoco tiene sitio la hipoteca de cuota indivisa de propietario
singular, o propietario �nico (Bruchteil eines Grundst�cks) siendo posible tan solo
en el supuesto de copropiedad, o condominio en pro indiviso, de manera distinta al
derecho espa�ol, donde s� es posible hipotecar una porci�n indivisa de una finca,
aunque sea de propietario �nico. El BGB prev� distintos derechos reales de
realizaci�n de valor, no siempre accesorios, y distingue, la deuda territorial
(carga que consiste simplemente en una determinada suma de dinero que hay que pagar
por la pertenencia de la finca), de la deuda de renta, (como subtipo de deuda
territorial que es, al igual que �sta, independiente del cr�dito personal: no
accesoria). En lo que respecta a la extensi�n de la hipoteca, �sta comprender� los
productos separados de la finca y a otras partes componentes siempre que con la
separaci�n no se hayan convertido, a causa de los arts. 954 a 957 del BGB, en
propiedad de una persona distinta del propietario o del poseedor en concepto de
due�o de la finca hipotecada, as� como de los accesorios de la finca. El sistema
registral se sustenta en la configuraci�n jur�dica de que la transmisi�n de la
propiedad inmueble alcanza su plena eficacia con la inscripci�n aunque haga prueba
iuris tantum. El acceso al registro de la propiedad en Alemania, de los derechos
reales, se rige por un criterio restrictivo o de numerus clausus, pues se pueden
inscribir s�lo aquellos derechos reales que previamente la Ley haya designado como
inscribibles.

Estados Unidos
En EE. UU. de Am�rica, aunque se dan distintas variables o teor�as, la hipoteca se
traduce con el t�rmino �mortgage�, que significa transmisi�n de un derecho real
sobre un bien inmueble, realizada por un deudor hipotecario (mortgagor) a un
acreedor hipotecario (mortgagee), para permanecer como garant�a de cumplimiento de
una obligaci�n, normalmente el pago de una deuda documentada en una promesa de pago
(promissory note) del deudor hipotecario.

En todo caso, es un derecho de realizaci�n de valor en torno a la posibilidad de

apropiaci�n y disposici�n de los bienes inmuebles, que permite instrumentar en
torno a ellos una operaci�n de garant�a, m�s cercana al pacto comisorio que a la
realizaci�n por medios procesales ad hoc, judiciales o extrajudiciales.

La hipoteca ordinaria (mortgage regular) ha de constar en forma escrita, con

especificaci�n de los nombres de las partes y descripci�n de la propiedad
hipotecada. La voluntad de constituir el gravamen hipotecario sobre el inmueble se
manifiesta, en los Estados seguidores de la title theory, con las palabras convey
and warrant, y en los estados donde rige la lien theory, con las palabras mortgage
and warrant.

El documento ha de reunir los requisitos formales requeridos por la ley estatal

para tener acceso al registro. Normalmente, el requisito exigido es la
certificaci�n del documento, que suele darse en un simple testimonio de
subjetividad, prestado ante un notario p�blico que interviene en el sentido de
aseverar que conoce a los firmantes y que, efectivamente, las firmas que aparecen
en el documento, son suyas.

La diferencia principal entre las dos tesis mayoritarias est� en el modo de

ejecuci�n manner of foreclousure de la hipoteca, en tanto que en el sistema del
title theory el acreedor hipotecario tiene el t�tulo (property) porque ha habido
convey (entrega o venta en garant�a). En el sistema de lien theory estamos ante un
simple gravamen o carga impuesta a la propiedad inmobiliaria para seguridad de una
obligaci�n. Por tanto, en aquellos estados de la uni�n en que la ley aplicable
confiere a la formalizaci�n de la hipoteca (mortgage) naturaleza de title theory,
el modo de ejecuci�n (method of foreclousure) ser� predominantemente una especie de
power of sale (poder de venta), venta en garant�a, o fiducia a modo de pacto
comisorio. En los estados del sistema de lien theory ser� precisa en cambio la
ejecuci�n mediante realizaci�n bajo tutela judicial de la carga real (lien) que se
impuso con fines de garant�a.

En cuanto a los tipos de inter�s de los pr�stamos hipotecarios, una gran mayor�a de
los nuevos pr�stamos hipotecarios son de inter�s fijo por un periodo 3 a 5 a�os y
los restantes 27 o 25 a�os son variables. Esto est� causando muchas p�rdidas
hipotecarias que conllevan foreclosures: juicios o remates judiciales hipotecarios
y que han llevado al mercado inmobiliario norteamericano a lo que se denomin� 2007
credit crunch.

Con el fin de evitar la entrega de pr�stamos hipotecarios de dif�cil recuperaci�n,

muchas organizaciones sin �nimo de lucro relacionadas con la industria inmobiliaria
de los Estados Unidos han implementado c�digos de �tica dise�ados para definir la
entrega de los pr�stamos en condiciones equitativas y confiables.7?

Subasta p�blica posterior al desahucio o lanzamiento. La hipoteca, como derecho

real de realizaci�n de valor, permite al acreedor hipotecario someter el bien
hipotecado a venta forzosa o ejecuci�n hipotecaria, normalmente mediante subasta
judicial, con el fin de hacerse pago de la deuda con el producto obtenido del bien
realizado.
Espa�a
Procedimiento judicial de ejecuci�n hipotecaria
Art�culo principal: Ejecuci�n hipotecaria
El proceso legal para realizaci�n judicial (venta forzosa mediante subasta) del
bien hipotecado, se halla previsto en Espa�a en los art�culos n�m. 685 y siguientes
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC del 2000, para aquellos casos que el deudor
hipotecario hubiese dejado de pagar los vencimientos pactados para devoluci�n del
capital e intereses del cr�dito, o pr�stamo, entregado. La acci�n hipotecaria
comienza por demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario,
que asimismo ocasiona que se encarezca la deuda impagada, con motivo de los gastos
de abogados, procuradores e intereses procesales de demora. Adem�s, si con la
realizaci�n del bien hipotecado no se alcanzara a pagar toda la deuda acumulada, el
acreedor hipotecario puede pedir al Juez que ordene proseguir la ejecuci�n judicial
contra el resto de los bienes del deudor hipotecario (art. 579 de la LEC). En
Espa�a existe el principio de la doble garant�a por la que el Deudor responde de
sus deudas con todos sus bienes (no solo el hipotecado) presentes y futuros. A ra�z
de la crisis econ�mica de 2008 se gener� en el pa�s un gran debate social sobre la
conveniencia de introducir la daci�n en pago, sin efecto hasta ahora.

M�xico
Generalmente la compra de un inmueble se hace mediante un cr�dito hipotecario. Este
tipo de cr�ditos los otorga un banco o instituci�n financiera para que una persona
lo use en la compra de un inmueble.

Un cr�dito hipotecario siempre va a ser m�s barato que un cr�dito personal o

cualquier otro abierto al p�blico. La tasa de inter�s ser� mucho m�s baja a la de
otros cr�ditos.

Por ejemplo, la tasa de inter�s en una tarjeta de cr�dito es en promedio 2.0%

mensual, esto implica que la tasa anual es de 26.8%. La tasa de un cr�dito
hipotecario va desde 9.0% hasta 12.0% al a�o.

La raz�n de ser un cr�dito m�s barato es debido a que la garant�a del pago es el
inmueble que se est� comprando.

El pago de una hipoteca es a un plazo mayor a la de un coche, el plazo m�s com�n es

de 20 a�os, pero tambi�n se puede solicitar a un menor plazo. El pago se hace de
manera mensual y se descuenta de la cuenta ligada a la hipoteca.

Cada mensualidad va a incluir pagos al capital del cr�dito y al pago de intereses.

Adicionalmente van a venir algunos otros conceptos:

Seguro de vida � En caso que algo ocurra con el acreditado este seguro paga lo que
queda por pagar de la hipoteca.
Seguro de da�os � Si le llegara a pasar algo al inmueble el seguro de da�os lo
cubre.
Comisiones � Hay algunos bancos que cobran comisiones mensuales.
Durante toda la vida de la hipoteca el cliente puede dar pagos anticipados a
capital. Estos pagos pueden reducir el plazo que queda por pagar o que las
mensualidades que quedan sean m�s bajas.8?

Procedimiento judicial de ejecuci�n hipotecaria

Cla�sulas abusivas en los cr�ditos hipotecarios
Art�culos principales: Cl�usula abusiva y Cl�usula suelo.
En general se considera una cl�usula abusiva cuando es impuesto por una parte
-normalmente la entidad bancaria- en la firma del cr�dito hipotecario. Se suelen
considerar nulas de pleno derecho por lo que no tienen ninguna validez si bien los
perjudicados para hacer valer sus derechos normalmente deben presentar demandas
judiciales.

Cl�usula suelo, es una cl�usula contractual que establece un m�nimo a pagar en las
cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han
acordado con la entidad financiera est�n por debajo o bajen.9?10?
Cl�usulas sobre intereses de demora desorbitados �que superan el 16 %�: son
intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las cuotas hipotecarias.11?
Otras cl�usulas a favor del prestatario. La protecci�n ante el desahucio y la
ejecuci�n hipotecaria, la ley reconoce el derecho del prestatario a recuperar el
bien pero suelen existir l�mites legales dependiendo de la situaci�n econ�mica de
los afectados. A veces la entidad no puede deshauciar en invierno o cuando la
familia se encuentre en situaci�n de desamparo. Dependiendo del pa�s existe el
alquiler social, la posibilidad de renegociar el pr�stamo, y llegado el caso la
aplicaci�n de la daci�n en pago que ante el procedimiento de ejecuci�n hipotecaria
puede afectar tanto al firmante de la hi