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Corte de Apelaciones de San Miguel

09/11/1989

Cita Westlaw Chile: J5003/1989

SUMARIO

Son reparaciones necesarias las indispensables (Que no se pueden dispensar, in-

evitables, ineludibles) para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para
que se le arrendó. Las reparaciones locativas tienen por objeto subsanar aquellos
deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de
la cosa. Frente a una emergencia de mejora indispensable, el arrendatario debe
comunicar lo sucedido a su arrendador, puesto que se trata de propiedad ajena y
el arrendatario sólo tiene respecto de ella un derecho limitado del dominio que no
lo autoriza para proceder como dueño. Únicamente en caso de extrema urgencia
el arrendatario puede operar por su cuenta. El arrendamiento, por sí solo, no priva
al arrendador propietario de su facultad para disponer del inmueble arrendado y
acontecido ello, en ningún caso nace, por ese solo hecho, la acción para cobrar
“Mejoras Necesarias”

TEXTO COMPLETO

Corte de Apelaciones de Santiago 9 de noviembre de 1989

Conociendo del recurso de apelación.

LA CORTE
382 C/A/R

Vistos:
Se reproducen la parte expositiva, considerandos y citas legales de la sen-
tencia en alzada, excepción hecha de sus fundamentos 33, letra b), 36, letra b),
39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 49, 50 y 51, que se eliminan.
Además, en el apartado 3°, entre las palabras “que” y “une”, se intercala la
partícula “se”; en el 5° se reemplaza la palabra “demandada” por “demandante”,
y, en el 35 se substituye “mejoras” por “reparaciones”.
Se tiene, en su lugar y además, presente:
1°. Que por la demanda de lo principal de fojas 1 se pide, esencialmente, el
reembolso de mejoras necesarias. En efecto, se solicita allí:
“Declarar: 1° Que el demandado está obligado a pagarme, dentro de quin-
to día de dictada la sentencia, la suma de $ 2.550.000, o la que U.S. ije, por las
reparaciones necesarias que he efectuado en la propiedad de San Ignacio N°
4.416. . . “.
2° “A pagarme, en el mismo plazo, la suma de $ 1.500.000,, o la que U.S. ije,
como indemnización de perjuicios como lucro cesante, ya que de no mediar las
reparaciones, la casa por su mal estado no habría servido para el in con que fue
arrendada”.
Se pide también, como consecuencia de lo anterior, que ambas cantidades
sean reajustadas desde la notiicación de la demanda hasta la fecha del pago, en
el I.P.C. correspondiente, más el máximo del interés corriente de plaza.
Por último, se agrega: “Debe el demandado ser condenado en las costas del
juicio”; .
2°. Que el arrendador debe sin duda entregar la cosa en estado de servir y
mantenerla o conservarla en ese estado durante la vigencia del contrato.
El artículo 1927 del Código Civil previene: “La obligación de mantener la
cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden
generalmente al arrendatario”;
3°. Que son reparaciones necesarias las indispensables (que no se pueden
dispensar, inevitables, ineludibles) para mantener la cosa en estado de servir
para el objeto para que se la arrendó (Omeba. T. XIX, pág.-526).
Toca al arrendador efectuarlas; pero puede, excepcionalmente, realizarlas
el arrendatario por cuenta del arrendador.
Dice el artículo 1935 del Código Civil: “El arrendador es obligado a reem-
bolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locati-
vas (locativas: las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son
una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa), que el
arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las
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haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo
más pronto, para que las hiciere por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en
tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se
abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”;
4°. Que, conforme a lo transcrito, el derecho del arrendatario para que se le
reembolse el costo de las reparaciones necesarias, requiere:
a) “Que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa”, esto
es, que sean extrañas a su voluntad, quehacer o albedrío (Ramón Meza Barros,
Manual de Derecho Civil. T. I, pág. 225, E. J. de Ch., 1951), y, recibido el inmueble
en estado de servir para el in pactado, que no tengan por objeto realizar nuevas
construcciones o modiicaciones que amplíen la capacidad locativa del inmue-
ble, porque, entonces, no se trata de mejoras, sino de alteraciones estructurales
o no introducidas por el arrendatario para su propio beneicio;
b) Que el arrendatario haya dado pronta noticia al arrendador para que las
efectúe, a menos que la noticia no hubiere podido darse en tiempo. Obvio es
que frente a una emergencia de mejora indispensable, el arrendatario debe co-
municar lo sucedido a su arrendador, puesto que se trata de propiedad ajena y
el arrendatario sólo tiene respecto de ella un derecho limitativo del dominio
que no lo autoriza para proceder como dueño. Únicamente en caso de extrema
urgencia el arrendatario puede operar por su cuenta (C. La Serena, 22 octubre
1907. R. T. 6, Sec. 2Nº, pág. 10);
c) Que el arrendador frente a la noticia de su arrendatario no haya trata-
do de hacer las mejoras oportunamente. Quien debe hacerlas es el arrendador,
obligado a mantener la cosa en estado de servir para el in que se pactó; sólo
ante la inercia o negativa del obligado puede actuar el arrendatario; y
d) Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se
trata. Corresponde al arrendatario probar no sólo el monto de las mejoras, sino
también la necesidad de las mismas y demás requisitos señalados (arts. 1935 y
1698, Código Civil) ;
5°. Que, según consta del contrato de arrendamiento que rola a fojas 5, la
señora “Blanca Esther Yepsen Matamala, arrendataria, declara recibir en buen
estado de conservación a su entera satisfacción la propiedad arrendada, obli-
gándose a restituirla al término del presente contrato en el mismo estado, ha-
bida consideración del desgaste por el tiempo y el uso legítimo” (Cláusula ter-
cera); la misma, “se obliga a mantener en perfecto estado de conservación la
propiedad arrendada y a reparar a su costa cualquier desperfecto. . . “ (cláusula
cuarta);
6°. Que recibido el inmueble en estado de servir para el in pactado y obli-
gada la arrendataria a reparar a su costa cualquier desperfecto, no cabe consi-
derar mejoras necesarias las reparaciones que, hechas por ella, tienden a am-
pliar la capacidad locativa de la cosa arrendada, a su iniciativa y en su exclusivo
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beneicio. Así luye de la normativa que se ha ponderado en los considerandos

segundo, tercero y cuarto de este fallo;

7º. Que, por otra parte, en el documento que se lee a fojas 1 del cuaderno
de medidas precautorias, se consigna: “Sabastián Faila Sagas certiica haber
arrendado a la señora Blanca Yepsen Matamala el inmueble ubicado en San
Ignacio N° 4416, desde el año 1980, siendo a la fecha la actual arrendataria.

Acredita además haber autorizado a la señora Yepsen para efectuar repara-

ciones y las instalaciones a que dé lugar para la puesta en marcha de su indus-
tria, instalaciones que no son de propiedad del inmueble, correspondiendo, por
tanto, que la señora Blanca Yepsen, en el momento en que cese su calidad de
arrendataria, retire dichas instalaciones por corresponderle” “Santiago, marzo
1986”.

8°. Que de este documento se iniere con toda claridad, que la arrendata-
ria, señora Yepsen, quedó facultada por su arrendador para realizar en el in-
mueble arrendado “las instalaciones a que dé lugar la puesta en marcha de su
industria”. . . “correspondiendo, por tanto, que la señora Blanca Yepsen, en el
momento que cese su calidad de arrendataria, retire dichas instalaciones, por
corresponderle”;

9°. Que, como se ve, no se trata de la noticia o autorización que contempla

el artículo 1935 del Código Civil respecto de “mejoras necesarias con derecho
a reembolso” conforme al concepto que la ley, la doctrina y la jurisprudencia
da de ésas sino, simplemente, de instalaciones hechas por la arrendataria, en
su provecho personal, quedando facultada para retirarlas terminado el arren-
damiento ;

10. Que, en consecuencia, no se dan en autos los requisitos que, al efecto,

exige el citado artículo 1935 y que se han examinado en el fundamento cuarto
de este fallo;

11. Que esta Corte asigna mayor valor a la prueba documental recién citada
(y transcrita) que a los dichos de testigos, por tratarse de documentos que tie-
nen pleno mérito probatorio (Arts. 1700 y 1702 del Código Civil);

12. Que en otro orden de cosas es de recordar Que el arrendamiento por

sí solo no priva al arrendador propietario de su facultad para disponer del in-
mueble arrendado y, acontecido ello, en ningún caso nace por ese solo hecho la
acción para cobrar “mejoras necesarias”;

13. Que la pericia de fojas 70 importa una demasía inaceptable, toda vez que
emite pronunciamiento sobre lo que llama “mejoras necesarias”, juicio de valor
que corresponde al juez, no al perito;

14. Que la diligencia de absolución de posiciones corriente a fojas 55, no

altera las conclusiones precedentes que como se ha visto se fundamentan en el
 J E 385

mérito de la documentación adjunta y en los principios elementales que rigen

la materia.

En cuanto ésa se relaciona con la venta de la propiedad arrendada, baste

remitirse a lo dicho en el fundamento 12°. precedente;

15. Que lo que se haya resuelto en el expediente que se pide tener a la vista
a fojas 130, sea lo que sea, no tiene relevancia para dirimir lo aquí cuestiona-
do, pues se trata de un asunto ajeno a estos autos; lo mismo cabe consignar en
cuanto al documento de fojas 128; y

16. Que la idea de un posible enriquecimiento sin causa para el arrendador,

se desvanece con el mérito de los documentos agregados a fojas 132 (no obje-
tados), de los que aparece que la señora Yepsen retiró de la propiedad de que
trata cuanto puso en ella, excepto una unión eléctrica o empalme domiciliario,
dejándola en pésimo estado.

Además, si se llevó sus cosas, no se divisa el fundamento jurídico o ético de

su pretensión en orden a que se le pague el valor de las mismas;

Por estas consideraciones y visto, además, lo prescrito en el artículo 186 del

Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de 7 de septiembre de
1988, escrita a fojas 97 y siguientes, en cuanto hace lugar al cobro de mejoras
necesarias y se declara que se desestima tal petitorio.

Se conirma, en lo demás apelado, dicho fallo.

No se condena en costas atendida la complejidad del asunto, lo que pudo

hacer plausible el accionar de ambas partes.

Redactó: Amoldo Dreyse J.

Adolfo Bañados C, Amoldo Dreyse J., Samuel Ibarra L.