INTRODUCCIÓN

El régimen de la tenencia de la tierra ha sido en el pasado, un elemento básico

para el sostenimiento de la economía de las naciones, pues de la tierra derivaba
toda o casi toda la riqueza, era lo más tangible e imperecedero, no la destruían
ni las guerras, ni las plagas ni los elementos; no se perdía por la herrumbre, el
moho, ni el fuego, ni la humedad.

La tierra era permanente, estable, moldeable y más que nada producía lo que
para los hombres era esencial, el alimento. Cuando el hombre nómada,
recolector y cazador, se asentó en la tierra y la puso a producir, se realizó el gran
salto cualitativo en la evolución de la humanidad, que lo separó definitivamente
de los demás seres vivos, que nunca pudieron, ni aún han podido, dominar la
tierra y ponerla a producir en su beneficio. Por esas razones, la tierra se ha visto
como el elemento clave de la riqueza, y por su posesión se han sucedido las
grandes guerras y hecatombes que la humanidad ha padecido. Aun hoy, donde
la propiedad inmobiliaria e intangible, es un elemento importante en la riqueza
de los hombres y de las naciones, la posesión y el disfrute de la tierra es un factor
de poder y de ambiciones.

Con sólo ver como todavía se pelea y se lucha por un pedazo de tierra donde
asentar la familia, comprendemos que el elemento tierra, es un factor de
relevancia política, social y económica de primera magnitud.

Los Terrenos Comuneros representaron la forma de propiedad pre-capitalista de

la tierra por excelencia en nuestros primeros períodos de vida republicana.
Desgraciadamente, ese rezago inmobiliario todavía se mantiene en nuestro país.
Aunque su existencia está cada día más limitada, no podemos negar su
presencia, sin faltar a la verdad. Y por eso analizaremos los Terrenos Comuneros
en esta investigación de quinta como la propiedad inmobiliaria pre capitalista
dominicana.

1
 OBJETIVOS

Objetivo General

Analizar la propiedad inmobiliaria precapitalista en la Republica Dominicana.

Objetivos Específicos

1. Analizar el origen de la propiedad inmobiliaria en la Republica

Dominicana.
2. Describir la evolución hacia los terrenos comuneros en la Republica
Dominicana.
3. Desarrollar la hipótesis sobre el origen de los terrenos comuneros
dominicanos.
4. Describir los terrenos comuneros.
5. Identificar los elementos característicos de los terrenos comuneros.
6. Definir las acciones y títulos de pesos en los terrenos comuneros
7. Explicar la función social de los Sitios Comuneros.
8. Exponer la mensura, la depuración de títulos y la partición de los terrenos
comuneros.

METODOLOGÍA

Para este trabajo de investigación se utilizaron los métodos deductivos,

inductivos y analíticos, apoyados en técnicas de investigación en libros y páginas
web de entero crédito y confiables que estuvieron acordes con los datos que se
requieren.

Las fuentes utilizadas los resultados acordes con los datos requeridos como son:
Libros de Textos, la Red de Internet y las Fichas Bibliográficas.

2
 MARCO TEÓRICO

Antecedentes

Durante todo el período colonial en la Isla La Española se practicó un régimen

de propiedad inmobiliaria que de manera genérica podemos denominar como
pre-capitalista. No podía ser de otra manera, porque para entonces España no
conocía el sistema político, económico y social que es el Capitalismo. Y,
evidentemente, tampoco podía establecer la forma de propiedad inmobiliaria que
corresponde a esta formación social que llegaría posteriormente.

Los períodos correspondientes a la Primera y Segunda República, que van del

1844 al 1863, el primero, y de 1865 al 1916, el segundo, se caracterizarían por
mantener una situación ambivalente entre el régimen de la tenencia de la tierra
pre-capitalista y el capitalista propiamente dicho.

Incluso, la Ley sobre Partición de los terrenos Comuneros del 1911 fue un buen
intento de introducir el régimen capitalista de la tenencia de las tierras. Pero sus
logros fueron muy limitados.

Es a partir de la Tercera República, esto es, del 1924 hasta nuestros días, cuando
realmente se puede afirmar que entro en nuestro país, de manera firme y
definitiva, el régimen capitalista de la tenencia de las tierras. Es durante, la
ocupación Norteamérica cuando se dicta la primera y más importante
disposición legal que impulsaría la instauración de ese régimen de propiedad
inmobiliaria. Exactamente, fue con la Orden Ejecutiva No. 511 del l de julio de
1920.

Base Conceptual

En la Ley de Partición de los Terrenos Comuneros del año 1911 a los Terrenos
Comuneros se les da una definición muy sencilla: Se entienden por tales aquellos
cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o más personas." Esta
definición pasó casi igual a la Ley de Registro de Tierras del año 1920. En esa

3
ley por terreno comunero se entendía: predios indivisos de terrenos que
pertenezcan o se digan pertenecer a dos o más personas, cuyos derechos están
representados en acciones denominadas pesos y otras unidades que más bien
guarden relación al valor o derecho proporcionales que al área de terreno
perteneciente a dichas personas o reclamadas por ellas.

Una sentencia del Tribunal Superior de Tierras del año 1947 define a los terrenos
comuneros como una extensión de un predio cuyos límites materiales conocían
sus dueños, pero cuya superficie ignoraban por no haber mensurado el pedio
(Ravelo de la Fuente; Jurisprudencia del Tribunal Superior de Tierras Pág. 382).
El culto Pedro F. Bonó, gran conocedor de la vida del campo dominicano,
describe así este sistema singular, tal como aparece en Papeles de Bonó, pág.
264: Proindivisas las tierras de ranchos entre las personas que el padre de
familia en ellas colocó, por herencia, venta o donación, los diversos fundos
ejercían unos sobre otros recíprocamente todas las servidumbres conocidas.
Confundidas están las ideas de la propiedad exclusiva que necesita la
agricultura, del siglo pasado Samuel Hazard, en su conocido trabajo Santo
Domingo, Pasado y Presente, impreso en el año 1873, nos dice que los terrenos
comuneros dominicanos surgieron dada la imposibilidad de mensurar las fincas
ganaderas por el alto costo que ello implicaría y además por la naturaleza misma
del sistema ganadero. Este escrito ha descrito el proceso con mucha claridad en
la página 486 de la traducción al español de su obra: Los antiguos propietarios
estaban amparados por un título de propiedad, y la mayoría poseían un
documento llamado Amparo Real en el que la Corona garantizaba la validez de
sus adquisiciones.

4
 CAPITULO I

ANÁLISIS DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA PRE-

CAPITALISTA

1.1 El Régimen Inmobiliario Trasplantado De España

Los primeros títulos de tierra en la América Hispana surgieron inicialmente como

repartimientos de tierras con sus indígenas. Se otorgaba generalmente a través
de capitulaciones que se concedieron a los conquistadores y descubridores.
Estos repartimientos y las capitulaciones tienen sus orígenes remotos en la
península Ibérica, en las concesiones de tierra que dieron los reyes durante los
siglos de la reconquista del territorio español a los árabes. Esas concesiones de
tipo feudal, se otorgaban como premio a los caballeros y nobles que. de sus
propios peculios, armaban y dirigían expediciones para reconquistar comarcas
en manos de los musulmanes. Esas concesiones, incluían no sólo las tierras,
sino a los habitantes moros que en ellas se encontraban, que pasaban a una
servidumbre parecida a la de la esclavitud. La concesión de tierras y habitantes,
como modo de adelantar y asentar la reconquista del territorio español, fue un
modelo exitoso y, por lo tanto, fue el que los reyes católicos optaron por utilizar
para iniciar la conquista y colonización de las nuevas tierras de América, sin
necesidad de innovar o buscar fórmulas extrañas.

1.2 Características Del Régimen de la Terra en las Colonias de Las

Antillas Españolas

Los principios jurídicos en que se basó la conquista de América, nacen de las

Bulas Intercetera del 1493 y del Tratado de Tordesillas del año siguiente. En ese
sentido, desde el primer momento de la colonización, primó el principio de que
el Estado fue la fuente única y original de derecho inmobiliario en las Indias. Los
5
primeros títulos de tierra provenían de las capitulaciones otorgadas por los
Monarcas a favor de los conquistadores y los colonizadores.

Uno de los primeros casos del que tenemos prueba documental de este tipo de
concesión, aparece en la Real Cédula dictada en el año 1545 por orden del
Emperador Carlos V, otorgando a Francisco De Mesa la capitulación para
establecer la población de Monte Cristi en nuestra Isla Española.

Pero siempre hubo precariedad en esos títulos, y la Corona española tuvo la

facultad de revocar las concesiones o modificarlas si así convenía a la política
oficial. La política colonizadora de España en Indias, no fue jamás fija y estable,
sino variante, según el interés oficial a través de los años.

En el año 1528 el Rey autorizó a la Real Audiencia de Santo Domingo, a conceder

gratuitamente tierras baldías a quienes quisieren venir a labrarlas, con promesa
de darles plena propiedad a los seis años de estarlas cultivando. Pero esta
política de concesiones gratuitas, no duró mucho. Con el avance de la
colonización en todo el continente y los muchos gastos que costaba gobernar
estos vastos territorios, la Corona española cambió de parecer y decidió, a fines
del Siglo XVI, en vez de concesiones gratuitas, realizarlas como ventas. Empieza
así un nuevo período en la política inmobiliaria que se inclina al interés fiscal
mayormente. De ahí surge la Real Cédula de Amparos Reales del año 1591, que
reconocía los títulos antiguos, pero en los casos donde el titular hubiera ocupado
más tierras de las que se le había concedido originalmente, debía pagar la
diferencia, o si no podía, tenía que retornar al Rey la porción excedente para que
éste la pudiere vender a otros. Esta disposición se amplió años después,
mediante la Real Cédula de 1631 llamada de Composición de Tierras bajo la
cual, si algún titular de terrenos rurales ocupaba más terrenos de los que le
habían sido originalmente concedidos, ese exceso podía comprarlo a la Corona
Española, legitimando así las usurpaciones.

6
1.3 Evolución hacia los Terrenos Comuneros

A partir de mediados del siglo XVI la economía de la colonia de La Española, fue

cambiando para darle preeminencia a la ganadería. Esta actividad requiere de
mucha tierra llana, con abundantes pastos y aguadas. Las regiones Este y Sur
de la Isla fueron especialmente aptas para este tipo de actividad. En esas tierras
llanas, el ganado se podía criar fuera de cercas, libre y montaraz, pues su crianza
para fines de carne y cuero, solo necesitaba rodeos anuales para marcar los
nuevos novillos, reunir las reses que se sacrificarían, matarlas, desollarlas, y
llevar el producto a almacenar para luego venderlo.

La base legal para los Títulos de esos terrenos lo era una Capitulación, una
Merced Real o un acto de Composición de Tierras. Esos derechos se otorgaban
mediante un documento oficial proveniente del Gobernador o de la Real
Audiencia, que el titular guardaba celosamente. En ese documento, no se
mencionaban linderos o se mencionaban muy imprecisamente: un río, una loma,
una laguna, un hato vecino, etc. Nunca se mencionaba extensión superficial.

Si el dueño original de esos terrenos moría, lo correcto era que la viuda y los
herederos convocaran al Escribano Municipal más cercano, para realizar el
llamado acto de partición, donde se leía el testamento del dueño, si es que lo
había, y se hacía el inventario de los bienes de la sucesión lo que incluía el Hato,
sus ganados, esclavos, mejoras, ajuar de la casa, prendas, etc.

Los hijos herederos, al crecer y casarse, construían sus bohíos dentro del Hato
y se ocupaban de las labores en las partes donde se habían asentado. De ese
modo se hacía una especie de partición de hecho y el Hato, originalmente a cargo
del dueño inicial, se subdividía en varias porciones entre los hijos, pero sin
separarlo internamente por cercados ni empalizadas. Todo esto, como dijimos,
se hacía generalmente sin documento, pues era difícil y costoso trasladarse al
pueblo más cercano donde hubiere Ayuntamiento, para allí redactar los actos
oficiales ante el Escribano Municipal.

7
La pobreza generalizada, la falta de costumbre, las distancias y la ignorancia
general de estos criollos, no eran alicientes para regularizar situaciones de
hecho, máxime cuando no parecía haber un motivo serio, como litigio, que lo
hiciere necesario. Podemos decir que las características más marcadas de este
sistema de tierra era que había incertidumbre en los linderos, el carácter
comunero de los hatos y la apropiación informal de las tierras.

1.4 Hipótesis sobre el Origen de los Terrenos Comuneros en la

Republica Dominicana

Los Terrenos Comuneros surgen a partir del gran Repartimiento de

Alburquerque del 1514, y se extienden por toda la geografía nacional como una
necesidad precapitalista de uso y explotación compartida de las tierras. Sobre
todo, porque con ese gran Repartimiento de Alburquerque se cambió
drásticamente la estructura social que se había creado en la Isla La Española
como consecuencia de apropiaciones inmobiliarias anteriores. Los nuevos
favorecidos con grandes extensiones de tierra; sin especificar ni determinar el
área que recibían, y por incapacidad para usarlas, explotarlas y administrarlas
directamente y en provecho propio decidieron vender, ceder y transferir
porciones de esos predios. Pero sin establecer el área que tenían ni que vendían
a los interesados en adquirir terrenos (muchos de los cuales se habían quedado
sin tierras con el Repartimiento de Alburquerque). El precio pactado de la venta
era una parte alícuota del valor que habían convenido que tenía el predio
completo. Eso explica que cada nuevo adquiriente sustentara sus derechos
inmobiliarios en “pesos de títulos o acciones”, sin decir el área que le pertenecía.

Posteriormente, las transferencias continuaron sin cesar, incluyendo el efecto

legal de las sucesiones, hasta generar una indivisión legal, pero parcial en los
hechos. Esto así porque, aunque jurídicamente todos los adquirientes de
porciones de tierras en un Sitio Comunero eran condueños del mismo predio, en
las tierras llanas solían dividir claramente sus posesiones, las cuales eran
respetadas por los demás copropietarios, y que las usaban, compartidas a veces,

8
para pastos de animales. Sin embargo, las partes montañosas o de bosques de
los Terrenos Comuneros, eran de uso común siempre.

1.5 Descripción De Los Terrenos Comuneros

De la situación que acabamos de describir, es que surgen los terrenos

comuneros. Una especie de derecho consuetudinario, repetido a través de los
años y las décadas, para llegar a ser una forma fija y estable de propiedad
territorial, característica de las Antillas Españolas en los siglos XVII al XIX.

Los Terrenos Comuneros son la manifestación de una de las formas de la

propiedad pre capitalista de las tierras rurales que, en comunidad, pertenecen a
dos o más personas sin que ninguna sepa con precisión el área que le
corresponde, y cuyos derechos están avalados en acciones o pesos de títulos que
no especifican las porciones de terrenos que amparan, en razón de que se
refieran al posible valor que tuvo la propiedad inmobiliaria en su origen o al
adquirirla.

Los terrenos comuneros llegaron a tener las peculiaridades siguientes: La parte

llana, osea las llamadas sabanas que eran pastizales con sus ríos, lagunas,
trochas y trillos, formaban la parte más importante del Hato, que con las
subsiguientes subdivisiones. Estas sabanas se repartían físicamente en herencia
entre los hijos y luego los nietos. Pero los montes, las extensiones boscosas,
donde el ganado se escapaba y era montaraz, donde abundaba la madera y
donde se escondían los puercos cimarrones y los caballos y reses, no se
subdividían, sino que continuaban comunes a todos los herederos, y en ellas los
condueños, hijos, nietos, etc. podían penetrar a tumbar madera, hacer carbón
vegetal, capturar las reses y cazar los cimarrones. Este principio no fue invento
local, sino que viene de costumbres y leyes ancestrales en Castilla medieval, de
que los montes, así como los ejidos en los alrededores de los municipios, se
destinaban al uso común de los habitantes de las villas y aldeas vecinas.

9
1.6 Elementos Característicos de los Terrenos Comuneros

a) Son una forma de terreno pre-capitalista. En primer lugar, los

Terrenos Comuneros son una de las formas de la propiedad
precapitalista de las tierras. En cuanto a lo económico y productivo
esas tierras no eran objeto de una explotación exhaustiva.
b) Son Terrenos Rurales. Esto es importante, porque los Terrenos
Comuneros no se daban en los centros urbanos. eran una expresión
rural. Las ciudades no tuvieron ni tenían posibilidad de tener
terrenos comuneros. La naturaleza misma de lo urbanístico se
opone a esa forma de tenencia de las tierras.
c) Las tierras permanecen en comunidad. Este es un rasgo distintivo
de los Terrenos Comuneros. Esa propiedad común se mantenía más
allá de lo prudente y deseable; Con toda razón, se les consideran
como la promiscuidad de las tierras. Ese estado de indivisión se les
imponía a los copropietarios, por un acuerdo no escrito y de carácter
consuetudinario, independientemente de que el Código Civil, en su
artículo 815, es claro en el sentido de que a nadie se le puede obligar
a permanecer en estado de indivisión.
d) La copropiedad permanece entre las partes. Los propietarios de
la propiedad no sabían con precisión el área que le correspondía.
Este es un elemento capital. Los condueños de los Terrenos
Comuneros regularmente ignoraban cual es la extensión superficial
que les pertenece. No sabían cuántas tareas o hectáreas les tocaban;
Esas tierras, en principio, no habían sido sometidas a trabajos de
mensura. Y muchas veces no sólo ignoraban la extensión de sus
porciones, sino que también desconocen la extensión total de los
Terrenos Comuneros.
e) Las acciones o títulos de pesos que representan los derechos no
especifican las porciones de terrenos que amparan. Por eso, en
parte, es la ignorancia que tienen los copropietarios de los Terrenos

10
 Comuneros sobre la extensión superficial que les corresponde. Pero,
además, esa es otra característica esencial de esta forma de
propiedad precapitalista.

1.7 Las Acciones y Títulos de Pesos en Terrenos Comuneros

Para entender a cabalidad los Terrenos Comuneros se debe de tener una idea
clara de lo que son las acciones y los títulos de pesos.

El legislador estableció en el art. 2 de la Ley de Registro de Tierras, que fue

sustituida por la Ley de Registro Inmobiliario, que “siempre que se empleen las
palabras pesos de título se entenderá que significan los títulos sobre Terrenos
Comuneros o Sitios Comuneros ya referidos.

Nuestro Legislador no definió las Acciones en Terrenos Comuneros. En el referido

texto de ley solo entendió necesario aclarar el sentido con que empleaba las
palabras pesos de títulos. Tampoco la Ley de Registro Inmobiliario ni el
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original ni
el Reglamento General de Registro de Títulos estatuyen sobre los Terrenos
Comuneros.

Sin embargo, se puede afirmar que la acción en terreno comunero significa la

parte proporcional que corresponde a cada copropietario de un Sitio Comunero.

La acción de un Sitio Comunero también puede ser definida como el derecho

proporcional que uno tiene sobre las tierras que forman un Sitio Comunero.

El título de pesos es la unidad que se tiene para medir la extensión o alcance de

una acción.

Además, el título de pesos es la unidad o unidades en que se puede apreciar

cada acción, de acuerdo al valor original que tenían los Terrenos Comuneros.

Mientras que la acción es, sencillamente, la parte proporcional que le

corresponde a cada uno en un Terreno Comunero, el título de pesos representa
la unidad que tiene cada acción o la referencia que tenemos para medir la

11
extensión de una acción en Terrenos Comuneros. Por ejemplo, un condueño
puede tener una acción de cien pesos. Significa que sus derechos sobre los
Terrenos Comuneros ascienden a cien pesos de tierras.

1.8 La Función Social de los Sitios Comuneros

Es irrefutable que los Terrenos Comuneros jugaron un papel importante en la

vida colonial de nuestra Isla. Ese rol continúo con mucha fuerza en los primeros
años de la Republica Dominicana se extendió muy especialmente hasta la parte
final del período histórico que comprende la Segunda República. En lo que
respecta a la Tercera República hasta nuestros días, los Sitios Comuneros
comenzaron su franca decadencia. Hoy, en pleno Siglo XXI, todavía tenemos
Terrenos Comuneros en la República Dominicana, Pero su importancia es
mínima, casi insignificante. Podríamos asegurar que, con una voluntad decidida
de las autoridades competentes, se podrían erradicar con mucha rapidez.

Los Sitos Comuneros tuvieron su razón de ser en la necesidad que tenían los
grandes propietarios de tierras de vender porciones de terrenos que no hacían
nada con ellos, y el interés que tenían otros de adquirirlos para explotarlos según
su conveniencia.

Regularmente, los Terrenos Comuneros se usaban para criar ganado, producir

pastos con que alimentar los animales y para conucos o pequeñas unidades de
producción agrícola, siempre con un carácter de auto subsistencia familiar.

Pero la función social por excelencia de los Terrenos Comuneros erradicaba en

la posibilidad que brindaba de mantener la crianza libre de animales. Esto es,
que el ganado podía desarrollarse, multiplicarse y mantenerse en un predio lo
suficientemente grande para que se trasladara o fuese trasladado sin
limitaciones de un lugar a otro, según las necesidades que tenían los animales
de pastos y agua.

Es importante tener presente que los Terrenos Comuneros fueron más

abundantes en los lugares que había tierras llanas o sabanas. Esto permitía un

12
mejor florecimiento de la ganadería como fuente de producción agropecuaria. No
es casualidad que los Sitios Comuneros se multiplicaran con mucha facilidad en
la región Este del país.

El método capitalista de criar, multiplicar y engordar ganado en pequeñas

porciones de terrenos es reciente en la República Dominicana. Antes, en nuestro
período precapitalista, que es al que corresponden los Terrenos Comuneros, no
se conocía ese método, y ni siquiera se concebía.

Sin embargo, el capitalista de hoy sabe realizar su crianza y engorde de animales

en escasos metros cuadrados de terrenos. Sabe cercar o cuadricular sus tierras
para que los animales se movilicen lo menos posible. Con esto logra dos objetivos
fundamentales. Primero, obtiene un mejor aprovechamiento de las tierras y.
segundo, logra que los animales engorden más rápidamente, porque queman
menos grasas al estar limitados a pequeñas porciones de terrenos, que no les
permiten movilizarse mucho.

Y la producción en gran escala de hoy, exige que las tierras estén debida y
legalmente mensuradas, deslindadas y provistas de sus respectivos e
incuestionables títulos de propiedad. Si no es así, los hombres de negocios, que
son los dueños de los capitales, no invierten. Ellos no se arriesgan más que lo
estrictamente necesario.

Estas explicaciones son vitales para comprender cómo los Terrenos Comuneros
riñen con el modo de producción agropecuaria capitalista.

1.9 Intentos Históricos de Liquidar los Terrenos Comuneros

Son muchos los intentos que se han hecho para erradicar los Sitios Comuneros.
Muchos tienen ya un carácter histórico. Y esos esfuerzos se deben a que desde
que la República Dominicana comenzó a formarse como país capitalista, se vio
la necesidad de eliminar los Terrenos Comuneros. Ellos representan,
evidentemente, un estorbo para la producción capitalista lo que implica, por una
parte, un claro y confiable derecho de propiedad inmobiliaria, y, por la otra parte,

13
una producción agropecuaria a gran escala y un uso del suelo racional, metódico
y acorde con las necesidades económicas colectivas, tanto en los terrenos rurales
como urbanos.

Podemos afirmar que fue durante la ocupación haitiana de nuestro territorio,

que abarcó del 1822 al 1844, cuando se hicieron los primeros intentos oficiales
de eliminar los Terrenos Comuneros.

Los haitianos no entendieron nunca nuestro régimen de la tenencia de las

tierras. Mucho menos comprendieron lo que eran los Sitios Comuneros, y la
función que tenían.

En Haití no se conoció la crianza libre de ganado, y para el período de la

ocupación ya regían su derecho de propiedad sobre las tierras por el Código Civil
Napoleónico del 1804. Como Francia nunca tuvo Terrenos Comuneros, mal
podían los redactores del referido Código, que aspiraban a establecer y
desarrollar el derecho de propiedad capitalista inmobiliaria, contemplar la forma
precapitalista de propiedad indivisa de las tierras que representan los Sitios
Comuneros.

Ahí está la causa que movió a los haitianos a actuar imprudentemente contra
los Terrenos Comuneros. Incluso trataron de aplicar el artículo 815 del Código
Civil para liquidar el estado de indivisión de los Sitios Comuneros. Ignoraban
que esta forma de propiedad inmobiliaria se rige por otras normas que tienen un
carácter de comunidad tácita, casi permanente, y por recias de costumbres o
consuetudinarias.

El poder haitiano provocó serios conflictos con las leyes del 8 de julio de 1824,
sobre Reclamaciones de Terrenos Comuneros y las leyes adicionales sobre la
misma materia, completada con un Decreto que nombró una comisión
depuradora que complicó sobremanera la situación de los pueblos del Este,
creándose una anarquía al querer someter el derecho de propiedad a la
legislación impuesta que desconocía la institución tradicional de estas
poblaciones.

14
Durante el período de la Restauración de nuestra República se evidenció el caos
que generaban los Terrenos Comuneros por las constantes transferencias de
derechos en esas cierras indivisas, ya sea por ventas, por sucesiones, etc.

Nuestra Segunda República, exactamente el 29 de junio de 1907, dictó una Ley

que prohibía a los Notarios instrumentar actos de ventas en Terrenos Comuneros
si primero no estaban mensurados, también prohibió a los Registradores
transferir las actas bajo firmas privadas si se referían a Terrenos Comuneros que
no habían sido mensurados.

Viene bien resaltar, que esta ley agravo más aun el desorden de los Terrenos
Comuneros. Muchos fueron los planos y actas de mensura que se falsificaron
para burlar la disposición legal.

El esfuerzo oficial más serio y trascendente que se hizo para resolver el problema
de los Sitios Comuneros lo constituyó la Ley sobre División o Partición de
Terrenos Comuneros del 21 de abril del 1911. Fue dictada con el claro propósito
de lograr la mensura, deslinde y división de los Terrenos Comuneros.

Otra iniciativa oficial para incentivar la partición de los Terrenos Comuneros fue
representada por la Ley del 1912 sobre Inscripción de Títulos Rurales. Se
pretendía que cada condueño de un Sitio Comunero procurara la forma de
dividirse para inscribir su título en los registros públicos o estatales.

La Orden Ejecutiva No. 511 del 1 de julio de 1920, dictada por el Gobierno de
Ocupación Norteamericana de nuestro país, que introduce el Sistema Torrens
como, régimen legal de la tenencia de las tierras, fue otro gran esfuerzo legal
tendente a liquidar el desorden de los Terrenos Comuneros, independientemente
de los fines políticos y económicos que motivaron a las fuerzas interventoras.

Luego, esta gran legislación sería recogida por nuestra Ley de Registro de Tierras,
del 7 de noviembre del 1947, con sus sucesivas modificaciones, que dejó de surtir
efectos por motivo de la derogación que de ella hace la Ley de Registro
Inmobiliario.

15
1.10 Mensura, Depuración de Títulos y Partición de los Terrenos

Comuneros

Ha sido una gran preocupación, desde la Proclamación de la República

Dominicana, la liquidación de los Terrenos Comuneros. El procedimiento actual
de liquidación tiene que ser por medio del saneamiento catastral, que implica la
mensura, la depuración de los títulos, la adjudicación de derechos y su registro.

Ya vimos que en el año 1911 se dictó la Ley sobre División de Terrenos

Comuneros. Posteriormente, por su ineficacia, fue derogada por la Ley 833, del
9 de marzo de 1945. A su vez, esta Ley 833 fue derogada también por la que hoy
conocemos con el No. 1542, de fecha 7 de noviembre del 1947, como Ley de
Registro de Tierras, que conservó el contenido de la Ley que derogó. Aunque la
Ley 1542 de Registro de Tierras está en aplicación para ciertos casos que fueron
introducidos durante su vigencia, si no se ha interpuesto el recurso de apelación
con posterioridad al 4 de abril de 2007. Ya dijimos que esta Ley fue derogada por
la Ley de Registro Inmobiliario, que tuvo una vigencia suspendida por un tiempo
no mayor de dos años, pero que ya entró en vigencia plena para los casos que
sean introducidos a partir del referido 4 de abril de 2007.

Todo el proceso de mensura, depuración de títulos y partición de los Terrenos

Comuneros se realizará en el proceso de saneamiento, sin que la Ley de Registro
Inmobiliario haya hecho la especificación propiamente dicho. Los Terrenos
Comuneros se asimilan a todos los demás inmuebles no registrados en proceso
de saneamiento.

La derogada Ley de Registro de Tierras hizo lo que la Ley de Registro Inmobiliario

no contempló: especificó los Terrenos Comuneros y le dio un trato especial en
todo el proceso de saneamiento que sé real izaba Ton aquella Ley.

16
 CONCLUSIÓN

Los terrenos comuneros representaron la forma de propiedad pre capitalista de

la tierra por excelencia en nuestros primeros periodos de vida republicana. Ese
rezago inmobiliario todavía se mantiene en nuestro país, aunque su existencia
esta cada día más limitada, no podemos negar su presencia, sin faltar a la
verdad. Y nosotros agregamos, que dicho fenómeno prevalece mucho más en la
región Este de nuestro país.

Los Terrenos Comuneros son la manifestación de una de las formas de la

propiedad pre capitalista de las tierras rurales que, en comunidad, pertenecen a
dos o más personas sin que ninguna sepa con precisión el área que le
corresponde, y cuyos derechos están avalados en acciones o pesos de títulos que
no especifico las porciones de terrenos que amparan, en razón de que se refieran
al posible valor que tuvo la propiedad inmobiliaria en su origen o al adquirirla.

Al desaparecer el sistema económico agrario que fue su sostén necesario, los

terrenos comuneros pasaron a la historia. Pero la forma de vida de los Hatos y
las características de la sociedad hatera, no se han borrado totalmente de la vida
dominicana, pues muchos rasgos de nuestros campesinos, su hablar popular,
sus costumbres, hábitos alimenticios, temperamento, etc., rememoran todavía
esa etapa tan crucial del pueblo dominicano.

En la actualidad existen terrenos comuneros en terrenos ya saneados, es decir,

registrados, con un título común para varias personas, ya que convergen varios
copropietarios en un mismo certificado de título, donde se refleja la cantidad de
terreno que le pertenece a cada copropietario, dejando atrás las acciones y títulos
de pesos, pero con la salvedad de que ninguno se ha deslindando del otro.

17
 BIBLIOGRAFÍA

Arístides Álvarez Sánchez, (1986): Estudio de la Ley de Registro de Tierras. Santo

Domingo. Editora Tiempo, S.A.

Congreso Nacional. Codigo Civil Dominicano. Disponible en:

https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/es/do/do055es.pdf

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http://ojd.org.do/Normativas/INMOBILIARIA/Leyes/Ley%20No.%20108-
05%20de%20Registro%20Inmobiliario.pdf

Directorio Inmobiliario de la Republica Dominicana (2019): Historia de la

Propiedad Inmobiliaria. Disponible en:
http://directorioinmobiliario.com.do/Home/Ver/Historia%20de%20la%20prop
iedad%20inmobiliaria

Guillermo Cabanella de Torres (1980): Diccionario Jurídico Elemental. Buenos

Aires, Argentina. Editora Heliasta.

Rafael Ciprian (2003): Tratado de Derecho Inmobiliario. Santo Domingo. Editora

Centenario, S.A.

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 ÍNDICE
Introducción ................................................................................................... 1

Objetivos ......................................................................................................... 2

Metodología..................................................................................................... 2

Marco Teórico ................................................................................................. 3

Capitulo I ........................................................................................................ 5

análisis De La Propiedad Inmobiliaria Pre-Capitalista ...................................... 5

1.1 El Régimen Inmobiliario Trasplantado De España .................................. 5

1.2 Características Del Régimen de la Terra en las Colonias de Las Antillas

Españolas .................................................................................................... 5

1.3 Evolución hacia los Terrenos Comuneros ............................................... 7

1.4 Hipótesis sobre el Origen de los Terrenos Comuneros en la Republica

Dominicana ................................................................................................. 8

1.5 Descripción De Los Terrenos Comuneros ............................................... 9

1.6 Elementos Característicos de los Terrenos Comuneros ......................... 10

1.7 Las Acciones y Títulos de Pesos en Terrenos Comuneros ...................... 11

1.8 La Función Social de los Sitios Comuneros .......................................... 12

1.9 Intentos Históricos de Liquidar los Terrenos Comuneros ...................... 13

1.10 Mensura, Depuración de Títulos y Partición de los Terrenos Comuneros

.................................................................................................................. 16

Conclusión.................................................................................................... 17

Bibliografía ................................................................................................... 18