Una iniciativa berlinesa despertó la polémica del otro lado del Atlántico.

Dos especialistas en el
tema, pero con visiones e intereses opuestos, analizan la posibilidad de contar con la ley similar en
Buenos Aires.

La Sexta

Por Sebastián D. Penellispenelli@ambito.com.ar

El congelamiento por ley del precio de los alquileres en Berlín por cinco años despertó una
inquietud del otro lado del Atlántico: ¿es posible aprobar una norma similar en la Argentina?
La iniciativa berlinesa fue aprobada la semana pasada, pero entrará en vigencia en enero
2020. Para evitar nuevos aumentos de precios, tendrá efectos retroactivos a partir de la firma de
la resolución y un “techo” límite a los valores a cobrar. Los incumplidores podrán recibir multas
de hasta 500.000 euros.
La norma impulsada por socialdemócratas, “verdes” y la poscomunistas pretende frenar la
especulación inmobiliaria en la capital alemana. Desde 2011 a 2016 se estima que los precios
subieron un 40%. Según consignaron los diarios Spiegel y El País, más de 3,7 millones de personas
viven en la capital, que dispone de una oferta de 1.906.400viviendas, de las cuales más de 1,6
millones son alquiladas. La ley fue rechazada por democristianos, liberales y ultraderechistas.

Según un informe de la Defensoría del Pueblo porteña, solo el 30% de las familias tiene un ingreso
mensual suficiente que les permita afrontar el pago mensual de la vivienda y los insumos básicos
para no ser considerado pobre. Fuentes del mercado estiman que en la ciudad de Buenos Aires
hay más de 150.000 vacías.

NA
La difusión de esta medida tuvo amplia repercusión en el mundo. Ámbitoconsultó a dos
especialistas en el tema, con defensa de intereses y visiones opuestas, para saber si es posible
avanzar con una ley similar en Buenos Aires.
“No es aplicable en la Argentina actual, ni la de los últimos 70 años”, sentenció José Azpiroz
Costa, exdirector de la inmobiliaria Bullrich. “En vez de establecer regulaciones a los alquileres,
los legisladores deben saber qué difícil alquilar, porque los índices de inflación son altos. En la
medida que la economía esté sana, los índices dejarán de ser un problema. Ningún propietario
está cómodo con los índices de inflación alta, reflejada en expensas e impuestos. Eso daña la
renta, hoy menor a la de mayor estabilidad”, consideró el asesor inmobiliario.
Nada mejor que oferta y demanda se acomoden por sí" (José Azpiroz Costa, asesor inmobiliario)
Azpiroz Costa recordó que ya se presentaron leyes para regular los alquileres, pero que no
prosperaron. “El anteproyecto de la senadora por la Rioja del Frente para la Victoria Teresa
Quintela produjo en su momento una salida de unidades para la locación en bandada. Toda
regulación hace que los propietarios teman que la intervención del Estado termine por cercenar
sus derechos. Por suerte, quedó en la nada”, recalcó el agente matrícula 2641.
Para el experto inmobiliario el mercado debe autoregular. “Si el propietario comete el error de
pedir valores altos, su vivienda quedará sin alquilar. Mantenerla hoy y no adecuarse a la
realidad se le torna muy oneroso. Pasó, pasa y pasará siempre. Nada mejor que oferta y demanda
se acomoden por sí. Una vivienda vacía hará que cada propietario adecue su deseo de a lo que la
demanda puede pagar”, subrayó.
Pero en los ámbitos empresarios saben que tener una propiedad vacía no le conviene a ningún
dueño. “Preferible una menor renta, cosa que hoy ocurre, a sentirse manipulado por leyes que
sólo generan distorsiones y temor. No es un criterio liberal. Es lo que demostró la realidad cada
vez que el estado sugirió o legisló sobre el tema alquileres”, enfatizó Aspiroz Costa. “De hecho, si
no hubiera ocurrido en décadas pasadas, la cantidad de viviendas construidas para renta hubiera
sido mucho mayor”, agregó Azpiroz.
El exdirector de Bullrich apuesta al equilibrio entre las partes y que el mercado actúe por sí sólo.
“Con un propietario cuidando a su inquilino, para no estar con su propiedad vacía, quien sabe por
cuánto tiempo, y el inquilino sabiendo que puede conservar su locación por el tiempo que se dé. El
poder que pueda tener un propietario para alquilar su propiedad en condiciones abusivas, se
termina en el momento que la vivienda queda sin alquilar”, remarcó.
Gervasio Muñoz, incansable defensor de los inquilinos, coincidió con Aspiroz Costa y aseguró que
no es posible llevar adelante una ley como esa en Buenos Aires. “La AFIP ni si quiera controla que
te den un factura por el pago de un alquiler, así que plantear una ley que regule de esa forma os
alquileres es casi una fantasía”, sostuvo en diálogo con este medio.
Sin embargo, para Muñoz esta situación demuestra la necesidad de contar con políticas de
regulación del mercado inmobiliario, como ocurre en las grandes ciudades del mundo como Nueva
York o Austria, donde también se regulan los precios. “Acá seguimos repitiendo que el problema
de la vivienda es por la oferta y la demanda, lo dice el mercado inmobiliario y un sector muy
grande de la clase política”, lamentó el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.
Es necesario tener políticas de vivienda para los que alquilan" (Gervasio Muñoz, defensor de
inquilinos)
La agrupación de arrendatarios reclama en este marco tener una ley que regule el precio, de
acuerdo a la variación de la inflación y los salarios, y otras medidas complementarias. “Debemos
tener otro tipo políticas más sencillas y primarias, como el blanqueo del mercado inmobiliario y
que den facturas al pagar el alquiler, por ejemplo. O extender el plazo de los contratos de
alquiler: en España tienen hasta siete años de mínimo, nosotros planteamos tener tres años y el
mercado se opone”, enfatizó.
Muñoz recordó la férrea batalle legal que iniciaron las cámaras inmobiliarias contra la sanción de
una norma para evitar que el costo de alquilar se traslade al inquilino. “Logramos que la comisión
la pague el dueño y tenemos la ley judicializada por todas las inmobiliarias hace dos años”,
advirtió.
Todas las inmobiliarias del país están obligadas a aceptar transferencia bancaria según el artículo
10 de la ley 27253/16 y la resolución general de la AFIP 3997-E. Sin embargo, Inquilinos Agrupados
estima que el 85% de los que alquilan no reciben factura ni recibo.

Agencia Noticias Argentinas

“Estamos muy atrasados. El discurso del mercado inmobiliario, que sostiene que el que puede
acceder a una vivienda es aquel que puede pagarla y nadie más, ha calado muy hondo”, indicó
Muñoz.
“No creo que sea posible congelar por ley los precios delos alquileres por cinco años, pero si es
necesario tener políticas de vivienda para los que alquilan, o sea, intervenir en el mercado
inmobiliario”, concluyó.