TEMA 3.

EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

I. Concepto y caracteres

NORMAS DE REFERENCIA: Concepto legal de arrendamiento de cosa: arts. 1542 y 1543 CC.-
Legislación aplicable: arts. 1546 a 1582 CC, Ley 29/1994, Ley 49/2003, arts. 188 y ss. LNM.

Concepto legal de arrendamiento de cosa. Por razones históricas, el Código Civil

parte de una concepción unitaria del arrendamiento: califica como tal al que recae sobre
“cosas” y al de “obras o servicios” (art. 1542 CC). Se trata en realidad de contratos
distintos, cada uno con su propio régimen jurídico. Para evitar confusiones
terminológicas, conviene reservar la calificación de contrato de arrendamiento al de
cosas, y referirse a los otros como contrato de obra y de prestación de servicios. El
arrendamiento de cosas es el contrato en el que “una de las partes se obliga a dar a la
otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto” (art. 1543 CC).
Mediante este contrato una parte (arrendador) se obliga a entregar una cosa a otra
(arrendatario) para que esta la use (o la use y disfrute) durante un cierto período de
tiempo, a cambio de un precio o renta. No es un contrato traslativo de la propiedad. Si la
cesión del uso es gratuita (esto es, sin contraprestación), no hay arrendamiento, sino
comodato. Por otra parte, en algunos contratos atípicos, como el de hospedaje,
exposición, alquiler de cajas de seguridad o aparcamiento de vehículos, coexisten de
manera simultánea prestaciones propias de diferentes tipos de contratos, entre otros, el
de arrendamiento de cosas.

Caracteres. El contrato de arrendamiento es consensual, pues se perfecciona por el

simple consentimiento de las partes. Es bilateral (de él nacen obligaciones para las dos
partes), oneroso (cada prestación tiene su razón de ser en la contraprestación que
incumbe a la otra parte) y de tracto sucesivo. El contrato no requiere de una forma
concreta para su validez (principio de libertad de forma; art. 1278 CC), aunque
cualquiera de las partes puede pedir a la otra que conste por escrito si la renta es
superior a 6 euros o que conste en escritura pública si el arriendo de inmuebles es por un
plazo superior a seis años (art. 1280.2º CC). Son inscribibles en el Registro de la
Propiedad todos los arrendamientos sobre inmuebles, al margen de su duración (art. 2.5º
LH). Una vez inscritos, son oponibles a terceros, en los términos previstos en la ley (art.
1549 CC).

Legislación aplicable. La regulación general del arrendamiento se encuentra en los

artículos 1546 a 1582 CC. Existen además dos leyes especiales: la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos. Los arrendamientos sometidos a estas leyes especiales se
rigen, en primer lugar, por lo dispuesto en ellas, y supletoriamente, por las normas del
Código Civil (arts. 4.3 CC, 4.2 y 4.3 LAU, y 1.3 LAR). Existe también normativa
autonómica sobre arrendamientos rústicos, como desarrollo del derecho civil
consuetudinario. La regulación del Código Civil es insuficiente, pues únicamente se
refiere a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas. A pesar de ello, estos preceptos
se aplican a todos los arrendamientos sobre bienes muebles, aunque algunos de ellos
puedan tener una regulación propia (p. ej., arrendamiento de buque; arts. 188 y ss.
LNM.

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Contrato de renting. Es un contrato de arrendamiento de bienes muebles en el que el
arrendatario recibe no solo el uso del bien, sino también una serie de servicios
necesarios para su óptimo disfrute (mantenimiento, seguros, bien de reemplazo, etc), a
cambio de una cuota fija periódica. Suele referirse a bienes sometidos a una rápida
obsolescencia o a un constante desgaste.

II. Los elementos del contrato.

1. Las partes.

NORMAS DE REFERENCIA: Capacidad de arrendador y arrendatario: arts. 271.2º y 1548 CC, y 17.3
LPH.

Capacidad de arrendador y arrendatario. Las partes son el arrendador (se obliga a

ceder el uso de la cosa) y el arrendatario (se obliga a pagar un precio). Se entiende que
el arrendamiento es un acto de administración, por lo que basta con tener la capacidad
para administrar. Sin embargo, si el contrato es por una duración superior a seis años
(recaiga sobre muebles o inmuebles), se considera como un acto de disposición o
gravamen, por lo que el arrendador ha de tener capacidad para disponer del bien. Por
eso, para estos arrendamientos si el bien arrendado es de los hijos o de personas
sometidas a tutela, los padres o los tutores precisan de autorización judicial para poder
celebrar el contrato (arts. 1548 y 271.2º CC). En caso de arrendamiento de elementos
comunes del régimen de propiedad horizontal, que no tengan asignado un uso específico
en el inmueble, la adopción del acuerdo de arrendarlo requiere una mayoría de 3/5 de
propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación (art. 17.3
LPH).

Legitimación para ser arrendador. No es necesario que el arrendador sea propietario

de la cosa. Basta con que sea titular de un derecho que confiera facultades transferibles
de goce sobre la cosa. Por eso puede ser arrendador el usufructuario, el superficiario y el
enfiteuta. También puede serlo el arrendatario, que en caso de subarrendar el bien se
convierte en subarrendador (v. epígrafe VI). Sin embargo, no puede arrendar el titular de
un derecho de uso o habitación, dado su carácter personalísimo.

2. El objeto arrendado.

NORMAS DE REFERENCIA: Bien inmueble o mueble no consumible: art. 1545 CC.

Bien inmueble o mueble no consumible. El objeto sobre el que recae el contrato puede
ser un bien mueble o inmueble. Las partes son libres para fijar cuál es el bien arrendado,
pudiendo recaer también sobre un conjunto de bienes. Sin embargo, no puede recaer
sobre bienes consumibles (art. 1545 CC), es decir, sobre bienes que se consumen con su
uso natural. La regla es lógica, pues si el arrendatario usara la cosa ésta desaparecería, y
ya no podría restituir esa misma cosa tras la extinción del contrato. Si se pacta que el
arrendatario puede usar y consumir el bien cedido, debiendo devolver otro tanto de la
misma especie, no hay arrendamiento, sino préstamo. Sin embargo, se admite el
arrendamiento de un bien consumible en dos casos: cuando el bien tiene varios usos y el
uso no consumible es el uso pactado (p. ej., se arriendan unas botellas de aceite para su
exposición en una feria agrícola) y cuando se trata de un arrendamiento de empresa o de
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universalidades que incluyen elementos consumibles (como un rebaño). El arrendatario
debe devolver la universalidad recibida, sustituyendo los concretos bienes muebles
consumidos por otros de la misma especie. Por otra parte, los bienes arrendados no han
de ser necesariamente cosas materiales. Por eso, pueden arrendarse algunos derechos; p.
ej., los derechos de explotación de obras intelectuales o las acciones de una sociedad
anónima. Lo decisivo es que estos derechos tengan contenido patrimonial y no sean
personalísimos. De ahí que, por ejemplo, no se pueda arrendar el derecho de uso y
habitación.

Arrendamiento de empresa. Es el arrendamiento que consiste en la cesión unitaria de

un conjunto organizado de elementos materiales (p. ej., local, mobiliario fijo y
mercaderías) e inmateriales (p. ej., signos distintivos, como la marca y el nombre
comercial) afectos a una misma finalidad económica de producción y/o intermediación
de bienes y servicios dentro del mercado. La finalidad es que el arrendatario explote la
empresa durante un período de tiempo y la restituya después al arrendador en el mismo
estado en que la recibió. En principio, a este arrendamiento se le aplican las reglas del
Código Civil. Sin embargo, la peculiaridad de su objeto hace que tenga un régimen
jurídico específico que, en algunos puntos, se separa de las soluciones del Código.

3. El precio.

NORMAS DE REFERENCIA: Precio determinado o determinable: arts. 1543 y 1741 CC.- La falta de
prueba del precio convenido en los arrendamientos verbales: art. 1547 CC.

Precio determinado o determinable. El arrendatario se obliga a pagar un precio

“cierto” (art. 1543 CC), también denominado “renta”. Que el precio sea cierto no
significa que esté perfectamente determinado en el momento de celebración del
contrato, pues basta con que sea determinable, en los términos del artículo 1273 CC
(cabe la determinación posterior conforme a criterios objetivos o subjetivos). No se
exige que el precio sea “en dinero o signo que lo represente”, como sí se establece en la
compraventa (art. 1445 CC). Por eso la prestación del arrendatario puede consistir en la
entrega de dinero, de bienes y/o en una prestación de servicios; incluso puede obligarse
a realizar mejoras o edificaciones en la cosa arrendada (arrendamientos ad
meliorandum y ad aedificandum) que quedarán en poder del arrendador tras la extinción
del contrato. En cualquier caso, lo habitual es que el precio sea en dinero, y se fije en
función de las unidades de tiempo de uso de la cosa (p. ej., renta diaria, semanal o
mensual), aunque cabe pactar un pago único u otras fórmulas de cálculo. No hay
contrato de arrendamiento, sino de aparcería o de sociedad, cuando la contraprestación
se fija en una parte alícuota de los frutos o de la rentabilidad que se obtenga del bien. Si
el arrendatario no está obligado a abonar una contraprestación, no hay arrendamiento,
sino comodato (art. 1741 CC).

La falta de prueba del precio convenido en los arrendamientos verbales. Según el

artículo 1547 CC, cuando ha comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento
verbal y falta la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la
cosa arrendada, abonándole el precio que corresponda por el tiempo que la ha
disfrutado. La norma parte de que hay precio, pero no puede probarse su cuantía. Por
eso el contrato es ineficaz, y el arrendatario debe devolver el bien y abonar el precio de
mercado, a fin de evitar su enriquecimiento injusto. La solución del Código es

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inadecuada. Si las partes han fijado un precio (aunque no pueda después probarse), el
contrato debería ser válido. Y si no puede averiguarse la cuantía del precio, se
determinará conforme al precio común, usual o de mercado, como a veces sucede en los
arrendamientos de obra y especialmente en la prestación de servicios profesionales.

III. Duración del contrato.

NORMAS DE REFERENCIA: El pacto sobre la duración del contrato: art. 1543 CC.- Ausencia de
pacto sobre la duración: arts. 1577 y 1581 CC.

El pacto sobre la duración del contrato. El arrendamiento de cosa se hace “por

tiempo determinado” (art. 1543 CC), lo que excluye el arrendamiento a perpetuidad.
Las partes son libres para acordar la duración del modo que estimen conveniente; así,
pueden fijarlo por días, meses o años, o atendiendo a funciones económicas. La libertad
de las partes en cuanto a la duración contrasta con las previsiones para el arrendamiento
de vivienda y para el arrendamiento rústico contenidas en la LAU y en la LAR. Las
partes pueden pactar que la duración es indefinida, o que el contrato pueda prorrogarse
sin límite a voluntad del arrendatario. Esta cláusula debe reputarse nula, pues de hecho
supone una vinculación perpetua para el arrendador. La STS de 14 de julio de 2010 ha
establecido, en un caso en el que el arrendatario es una persona jurídica, que la duración
máxima es de treinta años (aplica el art. 515 CC, relativo a la duración del usufructo).
Sin embargo, parece más adecuado defender que cualquiera de las partes podrá poner
fin al contrato, ejercitando un derecho de desistimiento conforme con la buena fe, esto
es, con el suficiente preaviso.

Ausencia de pacto sobre la duración. Si no hay pacto sobre la duración del contrato,
no se aplica el artículo 1128.I CC (la duración la fijará el juez), sino que el Código
contiene tres reglas: (i) si el arrendamiento recae sobre una finca rústica (y está excluido
de la LAR) y se destina a obtener una utilidad agrícola, se entiende celebrado por todo
el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en
un año, o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos (art.
1577.I CC); (ii) si el arriendo es de tierras de labrantía divididas en hojas (son las tierras
que se labran para obtener fruto de ellas y que necesitan descansar –dejarlas en
barbecho- para recuperar sus nutrientes tras el cultivo anual de la simiente utilizada), se
entiende celebrado por tantos años como hojas existan (art. 1577.II CC); (iii) en defecto
de las dos reglas anteriores, el contrato se entiende hecho por días, meses o años, en
función del período que se ha elegido para fijar la renta (art. 1581.I CC). El criterio de
referencia es la retribución pactada, y no el pago de esa retribución, que puede atender a
un criterio distinto (p. ej., si la renta se fija en cómputo anual, aunque se pacta su pago
en doce meses, el contrato durará un año, y no un mes). En todo caso, terminado el
tiempo de duración contractual o legalmente previsto, procederá la tácita reconducción
(v. epígrafe V).

IV. Contenido del contrato.

1. Obligaciones del arrendador.

NORMAS DE REFERENCIA: Entrega del bien arrendado: art. 1554.1º CC.- Realización en la cosa de
las reparaciones necesarias para su conservación: arts. 1554.2º, 1558 y 1559.II y III.- Saneamiento por

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vicios ocultos: art. 1553 CC.- La obligación de reparar el bien puede obligar al arrendador a
reconstruirlo: art. 1555.4º CC.- Saneamiento por vicios ocultos: arts. 1553 y 1484 y ss. CC, y 118
TRLGDCU.- Mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa: art. 1554.3º CC.-
Actuaciones (perturbaciones) que no puede llevar a cabo el arrendador: arts. 1554.3º y 1557 CC.-
Perturbaciones de derecho causadas por un tercero: arts. 1560 y 1559.I y III CC.- Saneamiento por
evicción: arts. 1553.I y 1474 y ss. CC.

Entrega del bien arrendado. Las obligaciones del arrendador se enumeran en el

artículo 1554 CC, aunque también hay otras obligaciones contenidas en otros preceptos
(p. ej., art. 1553 CC). La primera obligación del arrendador, y la más importante, es
“entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato” (art. 1554.1º CC). Requiere el
traspaso de la posesión material de la cosa en condiciones para servir al uso usual o
pactado. En el contrato pueden pactarse las condiciones en las que se encuentra el bien
al tiempo de arrendarlo. En ausencia de pacto, se presume que se entregó en buen estado
(art. 1562 CC, que aunque es una regla prevista para la restitución del bien, se aplica
también a la entrega), presunción que puede ser destruida por el arrendatario. También
pueden pactar las partes el uso al que se destinará el bien; en ausencia de pacto, se
entiende que se destinará a su uso habitual o usual. Si la cosa no sirve para el uso
previsto, hay incumplimiento de la obligación de entrega. Por otra parte, la entrega de la
cosa no transmite la propiedad. Como en cualquier obligación de dar, el arrendador está
obligado a entregar los accesorios (art. 1097 CC). Respecto al lugar de la entrega, es de
aplicación el artículo 1171 CC. Salvo que se acuerde otra cosa, los gastos de entrega son
de cuenta del arrendador (art. 1168 CC).

Realización en la cosa de las reparaciones necesarias para su conservación. El

arrendador está obligado, una vez entregada la cosa y mientras dure el arrendamiento, a
hacer en ella todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir
para el uso al que se destina (art. 1554.2º CC). Esta norma es dispositiva, por lo que
cabe pacto en contrario. Las reparaciones necesarias son aquellas imprescindibles para
la conservación del bien y para que este pueda seguir usándose conforme a lo previsto.
Es indiferente cuál sea la causa del desperfecto (el caso fortuito, el transcurso del
tiempo, su exigencia por una autoridad administrativa, etc.), salvo que se deben a dolo o
culpa del arrendatario. Si no se ha pactado otra cosa, la obligación de reparar comprende
los pequeños desperfectos debidos al uso ordinario de la cosa –p. ej., cambio de
bombillas- (en los arrendamientos de vivienda sometidos a la LAU se excluyen, pero el
CC no tiene una norma similar). El arrendatario está obligado a informar al arrendador,
en el plazo más breve posible, de la necesidad de realizar reparaciones en el bien para
conservarlo adecuadamente (art. 1559.II CC), siendo responsable de los daños y
perjuicios que por su negligencia puedan causarse al arrendador (art. 1559.III CC). Si el
arrendatario pide la reparación del bien y el arrendador permanece inactivo, aquel podrá
reparar a su costa y solicitar después al arrendador el abono del importe de la
reparación. Es posible que la reparación, además de necesaria para conservar el bien,
tenga que hacerse de manera urgente, de modo que no pueda retrasarse su realización
hasta que concluya el arriendo. En tal caso el arrendador tiene derecho a ejecutar esa
reparación, y el arrendatario tendrá que tolerarla, aunque le resulte muy molesta, y
aunque durante ella se vea privado de una parte del bien arrendado (art. 1558 CC; v.
epígrafe IV.2).

La obligación de reparar el bien puede obligar al arrendador a reconstruirlo. Según la

jurisprudencia, la obligación de reparar no incluye la de reconstruir o reedificar el bien (SSTS 20 de
febrero de 1975 y 5 de enero de 2006). Esta afirmación debe matizarse. Por una parte, porque no siempre
es fácil distinguir entre conservación (mediante las reparaciones necesarias) y reconstrucción. Por otra,

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porque en determinados casos el arrendador sí debe reponer el bien al estado en que se encontraba antes.
A estos efectos, hay que tener en cuenta la cuantía económica de la obra que sería necesaria para reponer
el bien a su situación anterior, su relación con la renta pagada por el arrendatario y la conducta del
arrendador. Así, si el bien arrendado se destruye o está muy deteriorado por causas ajenas al arrendador,
el arrendatario no podrá reclamar que se reconstruya el bien (el contrato puede considerarse extinguido
por pérdida de la cosa; arts. 1561 y 1568 CC). Pero si las obras que requiere el objeto se deben no solo al
paso del tiempo sino también a la desidia del arrendador, que ha venido incumplimiento su obligación de
conservación, el arrendatario podrá exigirle la reconstrucción del bien con apoyo en el artículo 1554.2º
CC.

Saneamiento por vicios ocultos. Son aplicables al arrendamiento las normas sobre
saneamiento de la compraventa (art. 1553.I CC). Por lo tanto, el arrendador está
obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa arrendada (regulado en los
arts. 1484 y ss. CC; v. Lección 1 XX Completar). En consecuencia, si en el momento de
celebrarse el arrendamiento la cosa presenta algún vicio oculto que la hace impropia
para el uso al que se destina o disminuye su uso de tal modo que, de haberlo sabido el
arrendatario, no la habría arrendado o habría dado menor renta por ella, y si el vicio se
manifiesta en el plazo de seis meses desde la entrega, el arrendatario podrá resolver el
contrato (acción redhibitoria) u obtener una rebaja de la renta (acción quanti minoris).
Si se resuelve el contrato, el arrendador no tendrá que devolver la cuantidad de renta
proporcional al tiempo en que ha disfrutado de la cosa (art. 1553.II CC), para lo cual
hay que tener en cuenta el periodo de tiempo en el que el vicio no se manifestó y aquel
en el que, a pesar del vicio, la cosa reportó alguna utilidad al arrendatario. Por otra
parte, cuando el contrato lo celebran un empresario y un consumidor, la remisión del
artículo 1553 CC a las disposiciones sobre saneamiento hay que entenderla realizada a
los artículos 114 y ss. TRLGDCU (garantías en la venta de bienes de consumo). En tal
caso no cabe acudir a las acciones edilicias, sino a las acciones que nacen de la falta de
conformidad del bien (reparación, sustitución, rebaja del precio y resolución, conforme
al art. 118 TRLGDCU).

Obligación de entrega, obligación de conservación y saneamiento por vicios

ocultos. Es necesario distinguir entre la responsabilidad exigible por incumplimiento o
cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega de la cosa arrendada (art. 1554.1º),
el saneamiento por vicios ocultos (art. 1553 CC) y la obligación de llevar a cabo las
reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que
ha sido destinada (art. 1554.2º CC). Cada obligación tiene unos presupuestos y un
contenido distinto. Pero eso no impide que, en ocasiones, puedan considerarse
incumplidas varias de estas obligaciones. Además, la primera obligación es esencial al
contrato de arrendamiento, mientras las obligaciones de saneamiento y de conservación
tienen carácter dispositivo, por lo que pueden excluirse mediante pacto. Varias son las
hipótesis imaginables. Si la cosa arrendada tiene un vicio oculto, se produce también un
cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega que incumbe al arrendador (art.
1554.1º CC), por lo que el arrendatario podrá pedir cumplimiento (que puede consistir
en repararlo) o resolución (art. 1556 CC), fuera de los estrechos márgenes de los seis
meses de las acciones edilicias. Esto lleva aparejado que, en la práctica, el recurso a las
acciones por vicios ocultos sea poco atractivo para el arrendatario, salvo que pretenda
una rebaja del precio. Además, la amplia redacción del artículo 1554.2º CC permite
poner a cargo del arrendador cualquier reparación necesaria para conservar el bien,
aunque sea debida a un vicio oculto existente en el momento de la entrega. Sin
embargo, si el desperfecto del bien se produce por caso fortuito semanas después de
entregada la cosa, ni se incumple la obligación de entrega, ni hay vicio oculto, aunque el
arrendador sí estará obligado a reparar ex artículo 1554.2º CC. Por otra parte, si se pacta
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que el arrendador no está obligado a hacer las reparaciones necesarias para conservar el
bien (art. 1554.2º CC), ello significa que el arrendatario asume las que sean necesarias
por razones posteriores a la entrega, sin renunciar a exigir la correspondiente
responsabilidad al arrendador por incumplimiento de la obligación de entrega o por
saneamiento por vicios ocultos (STS de 23 de noviembre de 2010).

Mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa. El arrendador está

obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante todo el
tiempo que dure el contrato (art. 1554.3º CC). Esta obligación tiene una doble
plasmación: impide al arrendador perturbar al arrendatario con sus propios actos, y hace
responsable al arrendador de las perturbaciones de derecho que un tercero cause al
arrendatario.

Actuaciones (perturbaciones) que no puede llevar a cabo el arrendador. Conforme

al artículo 1554.3º CC, el arrendador debe de abstenerse de llevar a cabo conductas que
impidan al arrendatario disfrutar plenamente del bien arrendado. Así, por ejemplo, el
arrendador no puede entrar en el inmueble arrendado sin permiso del arrendatario, ni
puede desposeerle del bien (p. ej., cambiando la cerradura de la vivienda arrendada); ni
cortarle los suministros de agua, electricidad o gas (SSTS de 3 de octubre de 1986 y 4
de febrero de 1987); no puede demoler la vivienda colindante a la arrendada con el fin
de provocar la ruina de esta y por ello la extinción del contrato (STS de 21 de julio de
1998); no puede negarse a entregar al arrendatario un documento necesario para que el
arrendatario pueda obtener la licencia de apertura de industria de lavandería –en el caso,
una certificación emitida por un arquitecto superior acreditativa de la seguridad del
local- (STS de 26 de septiembre de 2000). Una manifestación concreta de esta
obligación es la prohibición al arrendador de variar la forma de la cosa arrendada (art.
1557 CC). En realidad, este precepto prohíbe las obras que alteran la configuración de la
cosa, afectando al uso o goce de la misma por el arrendatario.

Perturbaciones de derecho causadas por un tercero. Hay que distinguir entre

perturbaciones de hecho y de derecho. Son perturbaciones de hecho aquellas en las que
el tercero no ostenta un derecho que legitime su actuación (p. ej., un vecino arroja
basuras o hace pastar a sus ganados en la finca arrendada). El arrendador no responde de
estas perturbaciones, pues el arrendatario dispone de acciones contra el tercero –p. ej.,
interdictos, acción de responsabilidad civil- (art. 1560 CC). En cambio, el arrendador sí
es responsable de las perturbaciones de derecho, que se producen cuando un tercero
ataca la posesión arrendaticia mediante el ejercicio de una acción judicial ante los
tribunales. El incumplimiento del arrendador se produce cuando este no pone todos los
medios a su disposición para defender el uso pacífico de la cosa por el arrendatario, o si
a pesar de ello el arrendatario pierde la cosa o la utilidad que tenía derecho a obtener de
ella. Para que el arrendador pueda cumplir su obligación de mantener al arrendatario en
el goce pacífico de la cosa, el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del
arrendador, tan pronto como le sea posible, cualquier perturbación que un tercero haya
realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada, siendo responsable el
arrendatario de los daños que la falta de información haya provocado al arrendador (art.
1559.I y III CC).

Saneamiento por evicción. Como al arrendamiento son aplicables las normas sobre
saneamiento de la compraventa (art. 1553.I CC), el arrendador responde en caso de
evicción (regulado en los arts. 1475 y ss. CC); esto es, responde cuando el arrendatario

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es privado de todo o parte de la cosa por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior al arrendamiento. En tal caso, el arrendatario tendrá derecho a reclamar al
arrendador las partidas enumeradas en el artículo 1478 CC. Además, en caso de
evicción hay incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al
arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, por lo que el arrendatario podrá
pedir la resolución del contrato y los daños y perjuicios que correspondan (art. 1556
CC). Pudiendo el arrendatario obtener una plena satisfacción de su interés por esta vía,
no tiene ningún incentivo para acudir al saneamiento por evicción, lo que provoca que,
en la práctica, sea de escasa aplicación.

2. Obligaciones del arrendatario.

NORMAS DE REFERENCIA: Obligación de pagar el previo: arts. 1555.1º, 1558.II, 1574 y 1575 CC.-
Obligación de uso de la cosa con la debida diligencia: art. 1555.2º CC.- Obligación de pagar los gastos
de escritura del contrato: art. 1555.3º CC.- Obligación de tolerar las reparaciones urgentes en la cosa:
art. 1558 CC.- Obligación de devolver la cosa arrendada tras la extinción del contrato: arts. 1561, 1562,
1565, 1568 y 1578 CC.- Responsabilidad por deterioros en la cosa: arts. 1561, 1563 y 1564 CC.-
Mejoras efectuadas por el arrendatario: 1573, 487 y 488 CC.

Obligación de pagar el precio. Los obligaciones del arrendatario se enumeran en el

artículo 1555 CC, aunque hay otras en otros preceptos (p. ej., arts. 1558.II y III, 1559 y
1561). La primera obligación que tiene es “pagar el precio en los términos convenidos”
(art. 1555.1º CC). Se trata de una obligación esencial (no puede excluirse por pacto),
pues si falta el precio no hay arrendamiento, sino otro contrato (comodato). Si nada se
hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago, se estará, en cuanto al lugar, a lo
dispuesto en el artículo 1171 CC (habrá de pagarse en el domicilio del arrendatario,
conforme al art. 1171.III CC), y en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra (art.
1574 CC). Si no existe una costumbre en dicho lugar o sector económico, los tribunales
fijarán cuándo ha de pagarse el precio (por aplicación del art. 1128.I CC). La acción
para reclamar el pago del precio del arriendo prescribe a los cinco años (art. 1966.2ª
CC). El Código prevé la rebaja del precio en varias hipótesis: en caso de pérdida de la
cosecha del arrendamiento rústico (art. 1575 CC) y cuando el arrendador realiza
reparaciones urgentes en la cosa que duran más de cuarenta días y dejan al arrendatario
durante todo ese tiempo sin el goce (total o parcial) de la cosa (art. 1558.II CC). Por otra
parte, como la obligación del arrendatario de pagar la renta es recíproca de la obligación
del arrendador de entregar la cosa, el arrendatario podrá suspender el pago del precio
(exceptio inadimpeti contractus) si el arrendador no le entrega una cosa que sirva para el
uso establecido. La devolución anticipada de la cosa por el arrendatario no le exime de
su deber de pagar la renta durante el período restante, si bien la cantidad debida en
concepto de indemnización podrá moderarse en atención a las circunstancias del caso, y
en particular, a la posibilidad que tenga el arrendador de volver a ceder en
arrendamiento el bien en condiciones satisfactorias.

Obligación de uso de la cosa con la debida diligencia. En una primera aproximación

el uso de la cosa se configura como un derecho del arrendatario. Sin embargo, puede ser
también una obligación (art. 1555.2º CC), en particular cuando la falta de uso haga
desmerecer la cosa u ocasione perjuicios al arrendador (como sucede en la STS de 17 de
mayo de 1986, relativa a un arrendamiento de industria). De hecho, el uso de la cosa
forma parte de la causa onerosa del contrato, quedando desnaturalizado este si no se usa,
por lo que la falta de uso de la cosa, sin causa justificada y durante un tiempo

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prolongado, faculta al arrendador para resolver el contrato (STS de 15 de julio de 2009;
art. 1969.4ª CC). La obligación de usar la cosa tiene una doble faceta. En primer lugar,
respecto a qué uso ha de darse a la cosa, hay que estar a lo que las partes hayan pactado,
y en su defecto, “al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la
costumbre del lugar” (art. 1555.2º CC), lo que remite al destino económico que tienen
cosas del mismo tipo y de la misma clase en la zona en que están situadas. En segundo
lugar, el arrendatario debe usarla “como un diligente padre de familia”. Este deber de
usarla con diligencia impone al arrendatario la obligación de custodiar la cosa, pues solo
de este modo podrá cumplir su obligación de restituir la cosa tal y como la recibió al
finalizar el contrato (art. 1561 CC). Esta regla es la que justifica la responsabilidad del
arrendatario por el deterioro o pérdida de la cosa producidos por dolo o culpa suya o de
las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 CC).

Obligación de pagar los gastos de escritura del contrato. Salvo que se pacte otra
cosa, el arrendatario está obligado a pagar los gastos que ocasione la escritura del
contrato (art. 1555.3º CC). La documentación del contrato en escritura pública no es un
elemento esencial del contrato, pues el contrato se perfecciona sea cual sea la forma en
que se preste el consentimiento. Pero al arrendatario le puede interesar la inscripción del
contrato en el Registro de la Propiedad (vid. arts. 1549 y 1571 CC), y para ello es
necesario que antes conste en escritura pública. Por eso se le imponen a él los gastos de
la escritura, si no se pacta otra cosa.

Obligación de tolerar las reparaciones urgentes en la cosa. La reparación del bien

arrendado interesa tanto al arrendatario como al arrendador. El arrendatario tiene
derecho a que el arrendador haga en el bien arrendado todas las reparaciones necesarias
a fin de conservarlo en el estado de servir al uso al que se destina (art. 1554.2º CC; v.
epígrafe IV.1). Pero si se trata de reparaciones urgentes que no pueden diferirse hasta la
conclusión del arriendo, el arrendatario está obligado a tolerarlas (art. 1558 CC), lo que
significa que el arrendador tiene derecho a que se ejecuten. Esta obligación de tolerar
solo existe para las reparaciones urgentes, que son aquellas que no pueden demorarse
hasta la terminación del arriendo porque, en tal caso, podría perecer la cosa o sufrir un
grave desmerecimiento; p. ej., las obras de saneamiento necesarias para mantener las
condiciones higiénicas del inmueble (STS de 9 de febrero de 1948) y las obras
ordenadas por la autoridad pública competente en materia de salubridad y seguridad de
la vivienda (STS de 17 de febrero de 1993). La carga de la prueba de que la reparación
es urgente incumbe al arrendador. La realización de las obras puede ser una obligación
impuesta por la autoridad judicial o administrativa, o puede decidirla voluntariamente el
arrendador, dada la urgencia de la reparación. Tolerar la obra significa dejar hacer al
arrendador las obras necesarias para reparar el bien arrendado, esto es, permitir el
acceso a la finca arrendada de quienes realizarán dichas obras y soportar su ejecución o
poner el bien arrendado en posesión de quien lo va a reparar. La norma no prevé que el
arrendatario tenga derecho a una indemnización por las molestias que pueda generarle la
realización de las obras de reparación o por la privación temporal de la parte del bien.
En este ámbito el Código solo contiene dos medidas de protección del arrendatario. (i)
Derecho a obtener una disminución de la renta (art. 1558.II CC). Procede cuando las
obras duran más de cuarenta días y dejan al arrendatario durante todo ese tiempo sin el
goce (total o parcial) de la cosa. En tal caso tiene derecho a que se disminuya la renta
desde el primer día en que comienzan las obras, en la parte proporcional al tiempo y a la
parte de la finca de que se vea privado. (ii) Derecho a resolver el contrato (art. 1558.III
CC). El arrendatario puede resolver el contrato si la obra (dure el tiempo que dure) es de

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tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan
para su habitación, o hace inservible la cosa para el destino pactado en el contrato.
Aunque el Código utiliza el término “rescisión”, es más apropiado el de resolución,
aunque no se trata de una resolución por incumplimiento (art. 1124 CC).

Obligación de devolver la cosa arrendada tras la extinción del contrato. Tras la

extinción del contrato, el arrendatario está obligado a devolver la cosa arrendada al
arrendador (art. 1561 CC). Debe hacerlo tan pronto se extinga el contrato, sin necesidad
de requerimiento del arrendador (art. 1565 CC). La devolución consiste en restituir la
posesión material, mediante la entrega física de la cosa o las llaves o medios que
permitan acceder a ella y utilizarla. Salvo pacto entre las partes, si es un bien mueble
deberá devolverse en el lugar en que se hubiera entregado al arrendatario (art. 1171.II
CC), y si es un inmueble cerrado, será preciso que el arrendatario lo desocupe y
restituya al arrendador las llaves que le permitían el acceso al mismo. La cosa debe
devolverse en el mismo estado en el que se recibió (art. 1561 CC), presumiéndose que
se recibió en buen estado (art. 1562 CC, que admite prueba en contrario). Pero las partes
pueden pactar una solución distinta (p. ej., que el arrendatario debe devolver la cosa con
las mejoras realizadas, o que no debe responder de los deterioros). Si el arrendatario se
retrasa en la devolución de la cosa, responderá de su pérdida por caso fortuito (art. 1568
CC en relación con el art. 1182 CC), y será responsable de los daños y perjuicios que
ello cause al arrendador (art. 1101 CC), daños que pueden cuantificarse en una partida
similar a las rentas correspondientes al período de tiempo que el arrendatario ha seguido
usando la cosa tras la extinción del contrato (aunque los daños pueden ser superiores, si
el mercado de alquiler de bienes de ese tipo ha subido al alza). La obligación de
devolución en el arrendamiento de fincas rústicas se flexibiliza en el caso previsto en el
artículo 1578 CC: el arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y
demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y el entrante
debe permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los
frutos, según la costumbre del lugar. Por último, si el arrendador es propietario, puede
también ejercitar la acción reivindicatoria para recuperar el bien.

Responsabilidad por deterioros en la cosa. La cosa arrendada puede sufrir

desperfectos o deterioros mientras dura el arrendamiento. Si el arrendatario es culpable
del desperfecto (lo que la ley presume, art. 1563 CC), debe responder del mismo, pues
está incumpliendo su obligación de devolver la cosa en el mismo estado en que la
recibió. En cambio, si se acredita que el desperfecto no le es imputable (sobre el
arrendatario recae la carga de la prueba de ello), porque se ha producido por el
transcurso del tiempo, por una causa inevitable o por cualquier otra razón inimputable al
arrendatario, el arrendatario no responde, y por lo tanto no tendrá que indemnizar por
ese deterioro (art. 1561 in fine CC). El arrendador responde del deterioro causado por
hechos propios, y también por los ocasionados por los miembros de su familia y por
otras personas que puedan entrar en contacto con la cosa –empleados, invitados a su
domicilio, etc.- (art. 1564 CC).

Mejoras efectuadas por el arrendatario. En relación con las mejoras, el arrendatario

tendrá el mismo derecho que se concede al usufructuario (art. 1573 CC). Se entiende
que puede realizar mejoras, aunque no puede cambiar el destino de la cosa. Si el
arrendatario ha hecho mejoras en la cosa, salvo que las partes hayan pactado lo
contrario, antes de devolverla al arrendador podrá retirar las mejoras, si ello no causa
detrimento en el bien. Si no puede retirarlas, no tendrá derecho a indemnización por los

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gastos en que incurrió para realizar la mejora; pero sí podrá compensarlos con los
desperfectos de la cosa a él imputables (arts. 487 y 488 CC).

V. La extinción del contrato.

NORMAS DE REFERENCIA: Extinción por transcurso del plazo de duración: art. 1565 CC.- La tácita
reconducción: arts. 1566, 1567, 1577 y 1581 CC.- Resolución del contrato por incumplimiento: arts.
1556 y 1568 CC.- El desahucio: arts. 1569 CC, 249.1.6º y 250.1.1º LEC.- Pérdida de la cosa arrendada:
arts. 1561, 1563 y 1568 CC.- Enajenación de la cosa arrendada: arts. 1549, 1571 y 1572 CC.

Enumeración. Además de las causas generales de extinción de las obligaciones y de los

contratos, se prevén otras específicas para el contrato de arrendamiento: el transcurso
del plazo de duración, la resolución por incumplimiento, la pérdida de la cosa arrendada
y la enajenación a un tercero de la cosa arrendada.

Extinción por transcurso del plazo de duración. Cuando transcurre el plazo de

duración establecido, sea el acordado por las partes o el fijado por la ley (arts. 1577 y
1581 CC), el contrato se extingue, sin necesidad de requerimiento por parte del
arrendador (art. 1565 CC). Eso significa que el contrato concluye en ese momento
automáticamente. Si el arrendamiento se pacta por tiempo indefinido, se extingue
cuando cualquiera de las partes, después de un preaviso conforme a la buena fe, desiste
del contrato. En cualquier caso, en el propio contrato o en un momento posterior, antes
de que termine su duración, las partes pueden pactar su prórroga.

La tácita reconducción. Si al terminar el contrato permanece el arrendatario

disfrutando durante quince días de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador,
hay tácita reconducción (art. 1566 CC), esto es, tácitamente se habrá vuelto a arrendar la
cosa. La tácita reconducción cabe en cualquier tipo de arrendamiento (de mueble o de
inmueble). Si hay varios arrendatarios y solo uno continúa en posesión del bien, el
contrato se renovará únicamente en relación a ese arrendatario. No operará si ha habido
requerimiento previo del arrendador, lo que debe entenderse como la petición al
arrendatario (hecha durante esos quince días o antes) de que cese el arrendamiento y le
restituya el bien. La “aquiescencia” del arrendador implica una conducta negativa,
consistente en no formular ningún tipo de declaración. No hay tácita reconducción si las
partes han pactado la prórroga del contrato. Tampoco si hay un pacto de renuncia a la
tácita reconducción. Efectuado el requerimiento, el contrato no se renueva, aunque
durante algún tiempo continúe el arrendatario en el uso de la cosa por mera tolerancia
del arrendador. En cuanto a sus efectos, la tácita reconducción no es una prórroga del
contrato anterior, sino un nuevo contrato, que nace con un contenido similar al anterior.
Sin embargo, la duración del nuevo contrato no es igual a la del contrato inicial, sino
que será la que resulte de la aplicación de los artículos 1577 y 1581 CC. Por otra parte,
como el contrato inicial se extingue, y nace otro nuevo, se extinguen también las
obligaciones asumidas por terceros en garantía de las obligaciones del contrato inicial
(art. 1567 CC).

Resolución del contrato por incumplimiento. Si el arrendador o el arrendatario

incumplen las obligaciones que les impone los artículos 1554 y 1555 CC o las asumidas
en el contrato, el otro contratante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la
resolución del contrato, además de la indemnización de daños y perjuicios, si procede
(arts. 1556 y 1568 CC, en el mismo sentido que los artículos 1101 y 1124 CC). En

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realidad, para que prospere la resolución del contrato no basta con el incumplimiento de
cualquiera de estas obligaciones, sino que es necesario que este sea grave o esencial, lo
que debe entenderse en el sentido de que determine una frustración de la finalidad del
contrato. Según el Tribunal Supremo, el impago de un solo mes de renta autoriza al
arrendador para resolver (SSTS de 18 de marzo de 2014 y 27 de marzo de 2014). Tras la
resolución del contrato, el arrendatario está obligado a restituir el bien al arrendador, y
queda liberado de abonar más rentas (pues el contrato se ha extinguido). Pero como se
trata de un contrato de tracto sucesivo, el arrendador no debe restituir las rentas ya
recibidas (STS de 22 de diciembre de 2006), pues esas rentas retribuyen el tiempo
durante el que el arrendatario sí pudo usar la cosa correctamente. Por otra parte, el
arrendatario no tiene derecho de retención sobre la cosa en caso de incumplimiento del
arrendador.

El desahucio. El desahucio es el desalojo judicial del arrendatario que voluntariamente

no quiere abandonar el inmueble, que se tramita a través del procedimiento judicial
regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, al que puede acudir el arrendador en caso
de terminación del plazo de duración del arrendamiento y de resolución del contrato por
incumplimiento de alguna obligación del arrendatario. Este es el sentido del
“desahucio” en el artículo 1569 CC, que enumera las causas por las que “el arrendador
podrá desahuciar judicialmente al arrendatario”. Según la Ley de Enjuiciamiento Civil,
este desalojo del arrendatario puede tramitarse por dos tipos de procedimientos: (i) el
juicio verbal sumario (art. 250.1.1º LEC), por el que se tramitan las demandas que, con
fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la
expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretenden que el arrendador
recupere la posesión de la finca dada en arrendamiento; (ii) el juicio declarativo
ordinario (art. 249.1.6º LEC), que es el que debe seguirse para solicitar la recuperación
del inmueble tras la extinción del contrato por cualquier otra razón (p. ej., porque cabe
la resolución por incumplimiento de otras obligaciones establecidas en el contrato, por
destinar la cosa a usos no pactados, o en general por incumplir la obligación que
recogida en el artículo 1555.2º CC). Mientras el juicio declarativo ordinario tiene
carácter plenario, el juicio verbal es un juicio sumario. Eso significa, entre otras cosas,
que para evitar la condena el demandado únicamente puede alegar y probar el pago o
que cabe la enervación (art. 444.1 LEC), y que las sentencias que se dicten no
producirán efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC). Además de la petición de
desahucio, puede acumularse otras acciones, como la de reclamación de las rentas
vencidas y no pagadas (art. 437.4.3ª LEC). En el marco del juicio verbal se prevé la
enervación del desahucio (arts. 22.4 y 440.3 LEC): el arrendatario puede poner fin al
proceso judicial pagando al arrendador las cantidades reclamadas en la demanda y las
que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Por otra parte, el
desahucio es propio de los arrendamientos de bienes inmuebles. No cabe respecto de los
bienes muebles, aunque puede pedirse la resolución de estos arrendamientos en un
juicio verbal si por razón de la cuantía (no puede exceder de seis mil euros) fuere el
adecuado (art. 250.2 LEC).

Pérdida de la cosa arrendada. Según el artículo 1561 CC, el arrendatario debe

devolver la cosa al finalizar el arriendo, salvo que hubiese perecido por el transcurso del
tiempo o por causa inevitable. Y conforme al artículo 1568 CC, “si se pierde la cosa
arrendada… se observará lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 CC”. De estos
preceptos resulta que la obligación del arrendador de entregar una cosa específica se
extingue si la cosa se pierde sin culpa suya antes de constituirse en mora. De manera

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similar, se extingue la obligación del arrendatario de restituir la cosa arrendada si se
pierde sin culpa suya antes de haberse constituido en mora. Lo que hay que restituir es
una cosa específica (la misma que el arrendatario recibió), por lo que cabe la extinción
por pérdida fortuita (sobe esta causa de extinción de las obligaciones, y en particular
sobre sus requisitos y los efectos de la pérdida, v. Lección 14 IV del Derecho de
obligaciones y contratos en general, 2ª ed.). Además, se presume que el arrendatario es
responsable de la pérdida de la cosa, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa
suya (arts. 1563 y 1183 CC). En sede de arrendamientos, los casos más habituales son la
pérdida por ruina o incendio (pérdida física) o por la expropiación del inmueble
(pérdida jurídica). En ocasiones no resulta fácil averiguar si hay pérdida de la cosa, con
efecto extintivo, o el arrendador está obligado ex art. 1554.2º CC a reparar la cosa
(reconstruirla) a fin de conservarla en estado de servir al uso al que se destina (v.
epígrafe IV 1).

Enajenación de la cosa arrendada. Si el propietario y arrendador de una cosa la

vende, el comprador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento (art. 1571
CC). La extinción no es automática, sino que solo opera si así lo solicita el comprador.
Esta regla se aplica a la compraventa, y a cualquier otra hipótesis de enajenación
onerosa del bien arrendado a un tercero (p. ej., permuta, dación en pago, o renta
vitalicia). Pero parece que no ha de regir para el adquirente del bien a título gratuito (p.
ej., donatario o legatario), por lo que este debe soportar el arrendamiento. Además de en
este caso, el comprador carece de la facultad de extinguir el arriendo cuando así se ha
pactado en el contrato de compraventa o cuando en el momento de la venta el
arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad (arts. 1549 y 1571 CC); si se
trata de un comprador con pacto de retro, no podrá usar esa facultad de extinguir el
arrendamiento hasta que haya concluido el plazo para usar el retracto (art. 1572 CC). En
caso de extinción del arrendamiento, el arrendatario podrá reclamar al arrendador con el
que contrató los daños causados como consecuencia de la extinción anticipado del
arrendamiento (salvo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento la libertad del
arrendador para enajenar la cosa), y podrá exigir al comprador, en su caso, que le deje
recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente. Si el
comprador no ejercitar su facultad para poner fin al contrato, o si no dispone de esta
facultad, la venta de la cosa arrendada provoca una cesión del contrato: el comprador
del bien (cesionario) se convierte en arrendador, con los derechos y obligaciones que
como tal le corresponden. Pero como el comprador del bien se coloca en el
arrendamiento como deudor del arrendatario, con las obligaciones que como arrendador
le impone el artículo 1554 CC, es necesario el consentimiento del arrendatario (deudor
cedido) para que haya ese cambio de arrendador (art. 1205 CC). Por lo tanto, el
arrendatario no está obligado a continuar con el arrendamiento.

VI. El subarriendo y la cesión del contrato.

NORMAS DE REFERENCIA: El subarriendo: arts. 1550 a 1552 CC.- Cesión del contrato: art. 1205
CC.

El subarriendo. Es el contrato de arrendamiento en el que el arrendatario

(subarrendador) se obliga a dar a otro (subarrendatario) el goce o uso de la cosa
arrendada durante un tiempo determinado y precio cierto. Supone la existencia de dos
arrendamientos concatenados: tras un primer arrendamiento, la cosa arrendada es el

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objeto de un segundo arrendamiento, en el que el arrendador (subarrendador) es el
arrendatario del primer arriendo. Aunque exista un subarriendo, el arrendatario sigue
estando obligado frente al arrendador. El subarriendo existe en la medida en que hay un
arrendamiento; por eso, la extinción del arrendamiento por cualquier causa provoca la
extinción del subarriendo. El Código le dedica tres preceptos (arts. 1550 a 1552). Salvo
que en el contrato de arrendamiento se prohíba, el arrendatario puede subarrendar en
todo o en parte –subarriendo total o parcial- la cosa (art. 1550 CC). Si existiendo esta
prohibición el arrendatario subarrienda, el arrendador podrá resolver el contrato de
arrendamiento (con la consiguiente extinción del subarriendo) o mantener el contrato
pero reclamando al arrendatario los daños causados. Por otra parte, el subarrendatario
está obligado a destinar la cosa y a usarla conforme a lo pactado entre arrendador y
arrendatario (art. 1551 CC). Si el subarrendatario incumple estas obligaciones el
arrendador podrá reclamarle una indemnización de daños (también al arrendatario),
además de poder resolver el arrendamiento (quedando extinguido también el
subarriendo). Si el subarrendatario no conocía la existencia de pactos especiales en el
contrato de arrendamiento sobre el uso o el destino de la cosa, podrá exigir
responsabilidad al subarrendador, por no haberle informado de ello. Por último, el
arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario para cobrarse las cantidades
que el arrendatario deba al arrendador en cualquier concepto derivado del contrato de
arrendamiento (renta, indemnizaciones, etc.), pero solo hasta la cuantía adeudada por el
subarrendatario al subarrendador (art. 1552 CC).

Cesión del contrato. El Código Civil no regula la cesión del contrato de arrendamiento,
aunque contempla un caso (comprador de cosa arrendada que no pone fin al
arrendamiento; art. 1571 CC). Se trata de un supuesto concreto de cesión del contrato
(v. Lección 12 V del Derecho de obligaciones y contratos en general, 2ª ed.). Se
produce cuando una parte del contrato (arrendador o arrendatario) transmite a un tercero
su entera posición contractual. El cedente (p. ej., el arrendatario), que era
simultáneamente acreedor y deudor, sale de esa relación obligatoria y entra en su lugar
otro sujeto (cesionario), que pasa a ser el nuevo acreedor y deudor (el nuevo
arrendatario). La cesión del contrato es una novación subjetiva activa y pasiva, por lo
que para que opere es imprescindible que la otra parte del contrato consienta ese cambio
(art. 1205 CC). En el caso del arrendamiento, nada impide que las partes pacten
inicialmente en el contrato la facultad de ceder el contrato a un tercero, o que así lo
acuerden una vez celebrado el contrato.

VII.El arrendamiento financiero.

Definición. El contrato de arrendamiento financiero es aquel contrato en virtud del cual

una de las partes –la sociedad de leasing- cede a la otra parte el uso y disfrute de un
bien, previamente adquirido a un determinado proveedor, durante el período de tiempo
establecido, mientras que la otra parte –el usuario o arrendatario- queda obligado a
realizar una serie de pagos fraccionados, teniendo además derecho, una vez llegado el
término del contrato, a ejercitar la opción de compra, adquiriendo así la propiedad de
ese bien. El contrato de arrendamiento financiero es uno de los dos contratos que
integran la operación de leasing. El otro contrato es la compraventa, que celebran la
sociedad de leasing y el proveedor del bien. La sociedad de leasing celebra una
compraventa con la única finalidad de ceder el uso de ese bien al usuario, mediante el
contrato de arrendamiento financiero; ello explica que el bien objeto del contrato de

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compraventa sea elegido previamente por el usuario, y que este reciba directamente del
proveedor el citado bien. Por otra parte, el establecimiento a favor del usuario de una
opción de compra es inherente al contrato de arrendamiento financiero (SSTS de 15
junio de 1997 y 20 de julio de 2000). Si no se ha pactado la opción de compra, el
contrato no será de arrendamiento financiero, sino de otro tipo; si se pacta que al
finalizar el contrato el usuario queda obligado a restituir el bien, se tratará de un simple
contrato de arrendamiento; si se pacta, en cambio, que cuando finalice el contrato el
usuario se convertirá automáticamente en propietario, el contrato será una venta a
plazos.

Régimen jurídico. El arrendamiento financiero es un contrato atípico (aunque algunas

cuestiones se regulan en la DA 1ª LVPBM). Por eso, se rige por las cláusulas que
libremente establezcan las partes. Es cláusula habitual la subrogación del arrendador
financiero al usuario en el ejercicio de sus derechos contra el vendedor. Por eso, si el
vendedor incumple su obligación respecto al bien (no lo entrega, o tiene defectos), el
usuario podrá pedirle el cumplimiento o, en su caso, la resolución de la compraventa.
Aunque compraventa y arrendamiento financiero son dos contratos distintos, están
vinculados entre sí. Esta conexión causal se manifiesta especialmente en la hipótesis de
resolución de la compraventa por el usuario, pues en tal caso podrá también resolver el
contrato de arrendamiento financiero, por haber desaparecido sobrevenidamente su
causa (SSTS de 26 de febrero de 1996 y 24 de mayo de 1999).

REGLAS JURÍDICAS

- En el contrato de arrendamiento de cosa una parte (arrendador) se obliga a

entregar una cosa a otra (arrendatario) para que esta la use (o la use y disfrute)
durante un cierto período de tiempo, a cambio de un precio o renta.
- El objeto del contrato puede ser un bien inmueble, un mueble no consumible, o
un mueble consumible cuando se pacta un uso del bien que no lo consume.
También cabe un arrendamiento de empresa.
- El arrendatario está obligado a pagar un precio, que puede consistir en la
entrega de dinero, de otros bienes, en una prestación de servicios o incluso en la
obligación de realizar mejoras o edificaciones en la cosa arrendada.
- Son obligaciones del arrendador la entrega del bien arrendado al arrendatario, la
realización en la cosa de las reparaciones necesarias para su conservación y el
mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa. Esta última
obligación impide al arrendador perturbar al arrendatario con sus propios actos
y le hace responsable de las perturbaciones de derecho que un tercero cause al
arrendatario.
- El arrendador responde del saneamiento por vicios ocultos y por evicción de la
cosa arrendada.
- Son obligaciones del arrendatario el pago del precio o renta, el uso de la cosa
con la debida diligencia, el pago de los gastos de escritura del contrato, tolerar
las reparaciones urgentes en la cosa y devolver la cosa tras la extinción del
contrato en el mismo estado en que la recibió, respondiendo de los deterioros o
desperfectos que esta haya sufrido por su culpa.
- Trascurrido el plazo de duración establecido, si el arrendatario permanece
disfrutando de la cosa durante quince días con la aquiescencia del arrendador,
hay tácita reconducción, lo que significa que tácitamente se ha vuelto a arrendar

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 la cosa (hay un nuevo contrato, y no la prórroga del anterior).
- La Ley de Enjuiciamiento Civil establece procedimientos judiciales para
conseguir el desahucio del arrendatario. En particular, regula un proceso
sumario (el juicio verbal sumario) para que el arrendador obtenga la rápida
recuperación del inmueble cuando ha terminado el plazo de duración
establecido o cuando el contrato se resuelve por impago de la renta o de otras
cantidades debidas por el arrendatario.
- Si el arrendador vende la cosa arrendada, el comprador podrá poner fin al
contrato de arrendamiento, salvo que en el contrato de compraventa se
establezca lo contrario o en el momento de la venta el arrendamiento esté
inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el arrendamiento se extingue, el
arrendatario podrá reclamar al arrendador los daños causados por la terminación
anticipada del contrato.
- Salvo que en el contrato de arrendamiento se prohíba, el arrendatario puede
subarrendar en todo o en parte la cosa. En tal caso, el arrendador tiene acción
directa contra el subarrendatario para cobrarse las cantidades que el arrendatario
deba al arrendador en cualquier concepto derivado del contrato de
arrendamiento, pero solo hasta la cuantía adeudada por el subarrendatario al
subarrendador.

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