Desarrollo de Proyectos de Edificación
Ing. Guillermo Quequezana Quintana
INICIO Y TÉRMINO DE OBRA
Se establece normalmente:
Inicio: se determina comúnmente con el trazo.
Finalización: Certificado de la Finalización.
OBRA PRE FÍSICA
La obra nace en el cerebro del
arquitecto.
Establece las condiciones que debe
tenerse en relación a un Reglamento
(Reglamento Nacional de Edificaciones) y
sus PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y
EDIFICATORIOS con el objeto de obtener
una autorización que se llama LICENCIA
EJECUCIÓN Y SUPERVISIÓN
OBRA FÍSICA
Los nuevos sistemas constructivos, empleando materiales
novedosos del mercado actual, nos irá generando la obra física.
El RESPONSABLE DE OBRA asumirá dicha responsabilidad en
la organización y ejecución de la obra, además de la firma del
FUE o FUHU deberá coordinar con el SUPERVISOR DE OBRA
las acciones de la obra hasta su finalización.
INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG
Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
¿QUÉ ES LA OBRA?
¿QUÉ GENERA LA OBRA?
Finalidad del diseño del arquitecto
El estudio de un espacio a fin de generar la satisfacción de una
necesidad con la mayor comodidad.
Finalidad de la obra que ejecuta el ingeniero
La seguridad de la obra.
Qué debemos entender por finalidad del trabajo de ambos.
Dónde termina el proyecto, dónde termina la obra: en registro
público, generando propiedad.
Los ingenieros y arquitectos somos los principales agentes
de la creación y formación de propiedades en el Perú.
PLANIFICACIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE LA OBRA
Aprobada la Licencia la función del ingeniero es el de
CONSTRUIR LA OBRA EN EL PAPEL, antes que el terreno.
EJECUCIÓN Y SUPERVISIÓN
OBRA FÍSICA
La SUPERVISIÓN la realiza un profesional acreditado por su
Colegio Profesional, y deberá garantizar el cumplimiento de las
normas y la ejecución del proyecto aprobado conforme a la
licencia.
La “FINALIZACIÓN DE OBRA” corresponde a la terminación de
la etapa de la Obra física.
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
Ing. Guillermo Quequezana Quintana

EJECUCIÓN Y SUPERVISIÓN ASPECTOS BÁSICOS QUE SE

DEBE TENER EN CUENTA
POST - OBRA FÍSICA
PROPIEDAD PREDIAL
Señala los contratos que suscribe el ingeniero o arquitecto,
donde tiene el compromiso de entregar al propietario la
Art. 954 CC.- La propiedad se extiende al subsuelo y al
DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN, con la cual tendrá su
sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del
inscripción en los Registros Públicos, generando la propiedad.
perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el
ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,

los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos
por leyes especiales.

Art. 957 CC.-

La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
AIRES EN EDIFICACIONES procesos de habilitación y a los requerimientos y
PROPIEDAD PREDIAL limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

LÍMITE LÍMITE Aires

SOBRE SUELO

SUB. SUELO

R-3 R-5
RDM RDA

CERTIFICADOS DE PARÁMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
ARTÍCULO 14º.- (Ley 29090) Documentos previos
Se entiende por documento previo aquel que regula el diseño o las condiciones
técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de
un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trámite de licencia de habilitación urbana y de edificación.
El contenido de los documentos previos, señalados en el presente artículo,
implica cumplimiento obligatorio por parte de las entidades otorgantes y de los
DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN
solicitantes, por cuanto genera deberes y derechos. Los Registros Públicos
inscribirán a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo que
el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento del predio por lo que este será oponible (Antes Declaratoria de Fábrica)
frente a terceros.
Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá contemplar el cambio
de la zonificación de los predios urbanos hacia una menor zonificación, ni
disminución del nivel de uso que modifiquen los parámetros normativos
establecidos en los reglamentos vigentes.

INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG

Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
PROBLEMÁTICA
1.1 De Patrimonio
Está constituido por la inversión realizada en base al esfuerzo, sacrificio y
voluntad de personas, empresas o instituciones, como:
1.1.1 Familiar: Se caracteriza por que la propiedad es de la familia, teniendo en
cuenta que el 75% de las edificaciones en el Perú son informales (carecen de
licencia de obra y conformidad de obra), la mayor cantidad de familias no tiene
constituido su patrimonio por no tener declaratoria de edificación.
1.1.2 Empresarial: Se caracteriza por que la propiedad es de un grupo. La falta
de saneamiento de los activos en predios de las empresas, puede entorpecer
sus proyecciones en base a que no pueden sustentar un balance más objetivo,
por cuanto, un predio que no está saneado tiene un valor mucho más bajo.
Créditos que pueden ser indispensables para una empresa en un momento
dado, pueden verse bloqueados ante el no reconocimiento legal de sus
edificaciones sin regularizar.
1.2 De Garantía
Problemática representada por la falta de titulación de los predios que
no permiten que sirva como garantía en diferentes casos:
1. Créditos bancarios o similares.
2. Cartas Fianzas.
3. Hipotecas.
4. Sobregiros.
Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas
naturales ante la falta de saneamiento predial no permite que las
acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes,
pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES
Técnico.- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo
que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc.).
LEY 27157
Artículo 27º De la Declaratoria de Fábrica
A partir de la vigencia de la presente Ley, el
reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
edificación, independientemente de la fecha de su
construcción se hará mediante una declaración del
propietario, de acuerdo con los requisitos y trámites que
se establecen en esta Ley.
Este acto se denomina declaratoria de fábrica.
INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG
Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
Ing. Guillermo Quequezana Quintana
1.1.3 Institucional: Se caracteriza por que la propiedad es de varios.
Las responsabilidades de los administradores de turno se ve
comprometida, por cuanto el patrimonio institucional no está
constituido.
Esta problemática está representada por la falta de titulación de los
predios, que no permiten las transferencias en diferentes formas, como
son:
1. Donaciones.
2. Compra - Venta.
3. Anticipo de Legítima.
4. Herencia.
5. Cesión en Uso.
La problemática se presenta en forma más frecuente, en el caso de
muerte del titular; la falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas
de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.
1.3 De Catastro
Representada por la falta de titulación del predio, que no permiten a las
entidades públicas, sobre todo a los municipios de no tener información
exacta de diferentes datos:
1. Identificación de las personas de los predios que están bajo su
control.
2. Identificación para los casos de acciones cautelares.
3. Identificación para los casos de embargo.
Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas, que
ante la falta de saneamiento predial, no permite tener actualizado el
Margesí de Bienes de cada unidad.
LEY 29746
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES
Primera.- Declaratoria de Edificación
La Declaratoria de Fábrica a partir de la vigencia de la
presente Ley, se denomina Declaratoria de Edificación,
considerándose válida la documentación emitida por los
Gobiernos Locales y Entidades vinculadas al
procedimiento de obtención de licencia, que contenga
tal denominación. Dichas entidades deben adecuar sus
procedimientos con la nueva denominación.
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
Ing. Guillermo Quequezana Quintana

TIPOS
 Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo
terminado.  Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un
proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita y
existe un incremento de área techada.

 Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no

concluido.

TIPOS
 Modificación.- Cuando obedece a una variación de los
rubros inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.
PROCESOS DE REGULARIZACIÓN
Antes del 20.07.99 mediante la Ley 27157
Después del 20.07.99 mediante la Ley 29898

20/07/99

Regularizar Licencia
Reg. Pob. Municipio
FOR FUO o FUE
 Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o
Verificador Constatador o Ejecutor
total de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el
asiento registral. Sin multa Multa por Regularización
Parámetros Anteriores y/o Actuales Parámetros Actuales

27157 29090

Fórmula Registral ALEROS

1. ALEROS EXTERIORES E INTERIORES
AO = AT + AL A.O.
A.L.
AO = Área de Ocupación A.T. A.L.

AT = Área Techada Alero

Alero Interno
AL = Área Libre Exterior

A.T. A.L. Vereda

Los aleros exteriores o interiores se proyectan sobre el área de

Vereda
ocupación del terreno.
Los reglamentos, tanto de la Ley 27157 como el Nacional de
Edificaciones consideran que los aleros, en estos casos, son parte
A.O.
de las áreas techadas de donde se proyectan.
Los aleros exteriores e interiores conjuntamente con el área techada
de la parte edificada constituye el área total techada del nivel.

INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG

Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
Ing. Guillermo Quequezana Quintana

ALEROS
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
2. ALERO EXTERNO
Ley 29898
A.T. Segundo Piso
ÚNICA.- Regularización de habilitaciones urbanas y de
Segundo Piso edificaciones ejecutadas entre julio de 1999 y septiembre de
2008
A.O.Segundo Piso

Alero A.T. Primer Piso A.L.

Las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la
Externo Primer Piso vigencia de la Ley 29090, Ley de regulación de habilitaciones
Primer Piso
Vereda A.O urbanas y de edificaciones, y las edificaciones que hayan sido
ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra
* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente
después de julio de 1999 hasta el 27 de setiembre del 2008,
de las áreas techadas de la edificación. podrán ser regularizadas dentro del plazo que vence el 31 de
* El área total techada del piso se convierte en área de diciembre del 2013, conforme al procedimiento que establece el
reglamento de la Ley 29090, modificada por al presente Ley.
ocupación del piso superior

INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Artículo 20.- Ley 27157.- De las inscripciones

20.1 Con la presentación del Formulario Registral al

Registro correspondiente se puede inmatricular el

INDEPENDIZACIÓN
terreno e inscribirse la fábrica.

20.2 También es susceptible de inscripción de ser el caso

las secciones de propiedad exclusivas, las
secciones de propiedad común, la independización.
El Reglamento Interno y la Junta de Propietarios.

CONCEPTOS TECNICOS A TENER

INDEPENDIZACIÓN SUB DIVISIÓN
EN CUENTA
A.L A.L
POZO LUZ
 SUB DIVISIÓN: Seccionamiento de terrenos.
 INDEPENDIZACIÓN: Seccionamiento de edificaciones, puede darse
en terrenos. A B LOTE 1
 DIVISIÓN: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se
les adjudica el dominio o propiedad de cada sección.
 PARTICIÓN: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo HALL
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a ESCAL ESCAL
cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican.
SUB LOTE SUB LOTE
REGIMENES DE PROPIEDAD

 Régimen de secciones exclusivas y propiedad común.

C D 1A
1B
 Régimen de independización y copropiedad.

INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG

Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
PRE INDEPENDIZACIÓN
Cuando la predeclaratoria de fábrica se refiera a una
unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes, el prereglamento interno y las
preindependizaciones se anotarán preventivamente en
mérito al documento privado otorgado por el propietario con
firma certificada por Notario, acompañado de plano de
preindependización.
El registrador al extender la anotación preventiva del
prereglamento interno procederá a extender las
preindependizaciones.
ASPECTOS TÉCNICOS REFERENTES A
LA INDEPENDIZACIÓN
CRITERIOS A TENER EN CUENTA
 Certificación de la Declaratoria de Fábrica.-
Coincidencia de linderos
Coincidencia de nomenclatura
Coincidencia de áreas
Problemas que ocasiona
 Determinación de las secciones por independizar.-
Departamentos
Depósitos
Estacionamientos
Oficinas
Aires
• Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en
particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos
los propietarios
INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG
Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
Ing. Guillermo Quequezana Quintana
Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la
predeclaratoria anotada preventivamente, para su conversión en
inscripción deben presentarse los documentos que den mérito a la
inscripción de la fábrica. En este caso, al inscribir la declaratoria de
fábrica, el Registrador procederá a convertir en inscripción el
prereglamento interno y las preindependizaciones, incluyendo las
transferencias y demás actos anotados preventivamente.
Cuando no exista conformidad con la predeclaratoria de fábrica y dicha
circunstancia implique modificaciones al prereglamento interno a las
preindependizaciones o demás actos anotados preventivamente, se
presentarán, además, los documentos aclaratorios o modificatorios
correspondientes
 Determinación de los bienes y áreas comunes.- De
acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)
- Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la edificación
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no
sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o más
secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de
circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
CONSIDERACIONES PARA EL
DISEÑO
 En relación a los Planos
- Plano esquemático.
- Plano con fondo de arquitectura: Se determina por
donde van los linderos.
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
Ing. Guillermo Quequezana Quintana

CONSIDERACIONES PARA EL CONCORDANCIA DE LAS ÁREAS

DISEÑO
Para toda la independización: Considera
 En relación a los bienes comunes: Determinar
mediante: Secciones y Áreas Comunes
- Análisis estructural.
- Análisis arquitectónico.  Cálculo de las áreas de ocupación.
 Cálculo de áreas techadas.
• La determinación del  Cálculo de áreas libres.
área de ocupación  Cuadro integral de las áreas de independización (se
Determinación de la comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
cota 0.00 m o nivel de ocupación, techadas y libres de la fábrica que se
piso. independiza).

MEMORIA DESCRIPTIVA PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

De los bienes comunes SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES
COMUNES
Se considerará las memorias de:
 Criterio adoptado por el o los propietarios (área
 Áreas Comunes
construida, de ocupación, techada, uso, distancia,
 Pozos de luz y igualdad de las alícuotas, etc.)
 Aires Comunes
 Proporcionalidad de las áreas.

OBLIGACIÓN
Los edificios de departamentos; quintas; casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos,

REGLAMENTO RI
están sujetos a régimen al que se refiere el presente Título
(unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de

INTERNO propiedad común).

Para la inscripción de Reglamento Interno deberá

inscribirse previamente la respectiva declaratoria de
fábrica, salvo disposición expresa en contrario.

INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG

Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org
 Desarrollo de Proyectos de Edificación
Ing. Guillermo Quequezana Quintana

ASPECTOS TÉCNICOS QUE DEBE

CONSIDERAR
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente:

LEY 27157
 La descripción de las secciones, con indicación del área
construida de las mismas y destino al uso al que deben estar
dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u
otros). Ley de Regularizaciones de Edificaciones, del
 Los bienes de propiedad común y los servicios comunes. Procedimientos para la Declaratoria de Fabrica
 Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los
gastos que demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de
Propietarios.

Artículo 7.- De la inscripción cuando el terreno está

registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se
debe presentar el Formulario Registral, acompañado del título de
propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o

GRACIAS
cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe.
A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre
de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión
continua, pacifica y publica como propietario durante 10 (diez) años. Consultas y/o
Artículo 8.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado información
Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el
adicional
cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artículo 2018 del
Código Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por
Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los
propietarios de departamentos en calidad de bien común y,
escribir a:
posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los
derechos sobre las Áreas y bienes comunes. consultas@icgmail.org

INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA - ICG

Email: icg@icgmail.org / Web: www.construccion.org