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termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98 
 

Guia Completo Para 


Investimento Imobiliário 
em Portugal

Marcio Fenelon 
Dezembro/2018 

www.atlanticbridge.com.br  
Rua Amália Luazes, n. 23, 1º Andar, Sala J, Porto.   
 
 
 

1. O voo de cruzeiro do mercado português 


 
2. O potencial de ganhos dos negócios imobiliários  
 
3. Financiamento 
 
4. Tributos, taxas e correlatos 
 
5. Documentos e segurança jurídica 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

Ao Leitor 
Prezado, 
Não  há  nada  mais  satisfatório  do  que  investir  em  um  mercado  com  liquidez  e 
preços  ascendentes  como  o  de  Portugal  de  hoje.  Aumenta  a  confiança  do 
investidor  e  dos  empreendedores,  que  podem  transformar  seus  ativos  em 
dinheiro com rapidez e lucro.  
Portugal  se tornou um país extremamente atrativo para investir, empreender ou 
simplesmente  prestar  serviços.  Há  muito  dinheiro  rolando  entre  comissões, 
salários, honorários, aluguéis e vendas.  
Os  corretores  conseguem  fechar  negócios  e  receber  boas  comissões,  afinal  de 
contas a demanda é muita alta e vende-se com facilidade. 
Os  arquitetos  estão  com  as  agendas  cheias  de  projetos,  principalmente  de 
reforma  de  prédios  históricos,  assim  como,  há  uma  enorme  demanda  por 
designers​ de interior e decoradores. 
Os  construtores  recebem  cotações  para  obras  diariamente  e  estão  sempre 
procurando  por  pedreiros,  ajudantes,  eletricistas,  encanadores,  azulejistas  e 
pintores.  
Advogados  e  contadores  estão  muito  ocupados  com  a  abertura  de  empresa, 
análise de contratos e documentação de imóveis.  
Os  gestores  de  apartamentos  turísticos  recebem  boas  comissões  para 
administrar  imóveis  em  aluguel  de  curta  duração  que  dispara  a  contratação  de 
serviços  de  limpeza,  manutenção,  lavanderia,  recepção  de  hospedes  e  entrega 
das chaves.  
Os  investidores  têm  possibilidade  de  retornos  acima  da  média  europeia  e 
brasileira com aluguéis de curta temporada e aluguel de longo prazo tradicional.  
E  ainda  tem  a  possibilidade  de  valorização  expressiva  com  a  contínua 
atratividade  do  investimento  imobiliário  frente  às  aplicações  financeiras 
europeias. 
Os  empreendedores  conseguem  realizar  projetos  imobiliários  com  excelentes 
retornos,  tanto  na  venda,  como  na manutenção em carteira para o recebimento 
de aluguéis.  
Para  os  investidores  brasileiros  o  mercado  aquecido  exige  um  tremendo 
exercício  de  adaptação.  A  decisão  precisa  ser  rápida  e  certeira,  pois  tem  muita 
oferta fora da realidade.  
 
Bons investimentos! 

Marcio Fenelon 
Outubro/2018 

2 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

1. O voo de cruzeiro do mercado 


português
 

Existe  uma  conjunção  de  atributos  que  tornam  Portugal  uma  proposta 
simplesmente imbatível para turistas, aposentados e investidores imobiliários. 

Entre  as  diversas  razões  para  este  sucesso  destacamos  segurança, 


hospitalidade, clima, impostos, oferta turística e custos baixos. 

Segurança 

Não  chega  a  ser  novidade  que  Portugal  seja 


muito  mais  seguro  do  que  o  Brasil,  porém  é 
surpreendente  saber  que  franceses,  ingleses, 
alemães  e  holandeses  reconhecem  em 
Portugal  um  local  mais  seguro  que  as  suas 
próprias cidades.  

Em  um mundo preocupado com o terrorismo e violência, 99% dos habitantes do 
planeta  devem pensar o mesmo. As únicas exceções serão Islândia e Dinamarca, 
únicas  capazes  de  deixar  Portugal  para  trás  no  Global  Peace  Index  da  ​The 
Economist. 

Vontade de receber bem 

Pode  falar  o  que  quiser  de  Paris,  mas  a  melhor  experiência  para  o  turista  será 
mesmo  em  Portugal.  O  garçom  vai  se  esforçar  para  falar  a  língua  nativa,  fazer 
sugestões  e  esperar  com  a  mais  devotada  paciência  por  sua  decisão.  Sem 
pressa. 

Você precisa procurar muito para achar um restaurante que sirva comida ruim. 
E ninguém vai ficar gritando com o turista que não entende a língua.  

3 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

A hospitalidade é uma questão de educação e civilidade, que são temas 


importantes para o país. O português tem orgulho de seu país, sua comida, 
tradição, arquitetura, monumentos e história. E tem prazer de apresentar para 
estrangeiros.  

É como receber um parente ou amigo que visita sua cidade favorita pela 
primeira vez. Talvez até fiquem meio ofendidos se você não gostar. Portugal tem 
prazer e faz questão que o turista goste da experiência.  

A possibilidade de alguém viver um desastre é mínima. Afirmo com alto grau de 
convicção que Portugal é imbatível na hospitalidade, na vontade de receber 
bem, que são componentes essenciais do sucesso do turismo e de posicionar 
Portugal como destino para imigrantes. 

Não tem tempo ruim 

Seja no inverno ou no verão, as temperaturas de Portugal são mais altas que a 


grande maioria da Europa. As temperaturas médias raramente são inferiores a 
10ºC no inverno e ultrapassam os 30ºC no verão. 

Coloque-se no lugar de alguém do norte da Europa. São muitos meses de tempo 


fechado, chuva e frio. O sol vai embora às 4h da tarde no inverno. Para essas 
pessoas o evento climático mais raro é um dia de sol e calor, que é celebrado 
com longas horas lagarteando nos parques. 

Os brasileiros podem até achar as temperaturas de Portugal muito baixas no 


inverno, mas os europeus discordam. Viver em um país com clima quente e 
ensolarado é uma bênção. É algo raro em seu país de origem. E tudo que é raro 
tem alto valor.  

Não é à toa que tem uma legião de ingleses morando no Algarve, franceses, 
holandeses e alemães nas ruas de Lisboa, Porto e Braga, entre outros.  

Portugal é imbatível no clima, principalmente do ponto de vista do europeu que 


tem mais dinheiro, que vem do norte do continente. Para ele, não há clima mais 
atraente do que o de Portugal. 

4 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

A vantagem de pagar menos impostos 

Portugal aproveitou a forte crise de 2009 para melhorar a sua competitividade, 


tornando-se um país mais atraente para viver e investir.  

Um dos destaques foi o Estatuto de Residente Não Habitual. O nome é horrível e 


confuso, mas o que importa é o resultado: isenção dos impostos sobre toda a 
renda obtida no exterior por um período de 10 anos. 

Os efeitos no poder de compra e na qualidade de vida são avassaladores. 

O francês pode economizar até 45% de impostos sobre sua aposentadoria. É um 
ganho de poder de compra de até 82%.  

Uma aposentadoria de €3.000 garante um estilo de vida de classe média em 


Paris. Já em Portugal, considerando que ele vai adquirir um imóvel e não se 
preocupará com aluguel ou prestações, os €3.000 mensais proporcionam uma 
vida repleta de passeios, restaurantes, cafés, vinhos e muito mais.  

A mesma conta é verdadeira para Inglaterra, Alemanha, Suécia, Dinamarca, 


Bélgica, Holanda, Finlândia, Áustria, Suíça e Noruega, para citar alguns.  

Em termos financeiros e em qualidade de vida, não há lugar melhor para 


imigrar, por isso afirmo com gosto que Portugal é imbatível para quem quer 
fazer seu dinheiro render mais quando estiver aposentado. 

Do ponto de vista de negócios imobiliários, o estrangeiro que chega, logo 


procura uma casa para morar. O dinheiro dos aposentados europeus é um 
grande indutor de demanda para o mercado residencial, principalmente nas 
grandes cidades portuguesas, como Lisboa, Porto, Braga e Loulé. 

Passagens low cost 

O fenômeno das empresas aéreas ​low cost​ mudou todo o panorama do turismo. 
É possível fazer viagens entre Porto e Lisboa por €9 (sim, você não leu errado, €9 
por trecho) e uma conexão Lisboa e Barcelona com meros €30. 

5 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

A entrada dos voos l​ ow cost​ mudou toda a dinâmica do turismo em Portugal e 


na Europa, aumentando o volume de passageiros. 

Ao mesmo tempo, os custos de alojamento para turista em Portugal são dos 


mais baratos na Europa. 

Fonte: PwC 

Custo de vida low cost 

Uma refeição completa no almoço belíssima Salamanca (1 hora da fronteira com 


Portugal) dificilmente custará menos de €20. No Porto, posso listar 20 
restaurantes que oferecem o almoço completo e ainda meia garrafa de vinho 
por €5,50.  

Um casal com dois filhos gastará €52 a mais por dia na bela Salamanca. A 
diferença de custo seria suficiente para pagar a passagem área. É relevante. E 
sempre será assim quando se compara com Portugal. O custo é muito menor do 
que outros países do continente.  

6 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

 
 
Comprar uma casa em Londres é cinco vezes mais caro do que Lisboa. A cerveja 
é três vezes mais pesada no bolso e o vinho sai pelo dobro. Para quem paga 
aluguel, Londres custa quase três vezes mais. 

É certo que se ganha muito dinheiro em Londres, o que justificaria um custo de 
vida mais alto, mas o ponto é que para o londrino a melhor decisão a se tomar é 
ter o salário inglês – através da aposentadoria – e o custo de vida português. 

As mesmas premissas são verdadeiras para 21 de 30 capitais europeias e para 


moradores de outras 99 cidades europeias que apresentam custo de vida 
superior a capital portuguesa.  

​Fonte: Numbeo 

Oferta turística diversificada 

Portugal  é  o  local  da  história,  arquitetura  e  da  descoberta.  Mesmo  para  o 


europeu,  acostumado com história, as cidades portuguesas são acima da média. 
As  ruas  estreitas,  as  imensas  ladeiras,  a  arquitetura  única,  o  bonde  elétrico  e  o 

7 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 
restaurante  do  ​Manel  completam  uma  experiência  única,  diferente  e  original, 
que o mundo inteiro deseja. 

Como  se  não  bastasse  são  poucos  minutos  de  trem  ou  carro  para  chegar  à 
praia.  Não  é  prainha  fraca.  Areia  fofinha  e  tudo  mais.  Cenário  de  nordeste  do 
Brasil.  Só  não  espere água quente, que é pedir demais, mas tanto ao sul, quanto 
ao norte do país, o litoral é um show de imagens.  

E  sim,  senhor,  algumas  praias  são  muito  boas para o surf. Boas até demais para 


o  meu  gosto.  Nazaré  é  sede  de  campeonatos  mundiais  de  ondas  gigantes. 
Portugal  também  tem  muitos  ​sites  para  esportes  baseados  no  vento,  como 
windsurf​ e k​ itesurf​. 

Ainda há a opção das praias fluviais. Areia e água doce, limpa e cristalina. Espaço 
para todo mundo. Ainda no interior, tem montanhas, planícies e vinhedos.  

Querendo  fazer  bonito  em  todas  as  frentes,  Portugal  ainda  tem  neve.  No 
inverno  sobe-se  à  montanha  para  uma  estação  de  ​ski  na  Serra  da  Estrela, 
famosa também pelos seus queijos. 

Golfista  é  tudo  fanático.  Não  existe  meio  termo.  Ou  joga  e  é  fanático ou desiste 
logo  de  cara.  Ter  a  oportunidade  de  jogar  o  ano  inteiro  é  o  nirvana  atingido  na 
terra.  As  temperaturas  amenas  do  Algarve  tornam  o  sonho  realidade  para  os 
golfistas europeus. Portugal foi eleito o melhor destino para golfe do mundo nos 
últimos três anos (​Golf Awards​).  

Portugal  é  imbatível  em  experiências  pela  conjunção  da  oferta  de  praia, campo, 
golfe, vinhedos, montanha, história e arquitetura. 

Competitividade absurda nos negócios imobiliários  


Encontre  um  país  que  reúne  os  seis  itens  –  segurança,  hospitalidade,  clima, 
impostos  favoráveis,  custo  de  vida  baixo  e  oferta  turística  completa  –  e  terá  a 
GARANTIA  de  um  mercado  imobiliário  sólido  e  ativo.  Os  turistas  precisarão  de 
camas para dormir e os imigrantes de casas para morar. Simples assim. 

8 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

A  proposta  de valor de Portugal, ou seja, a relação entre o quanto o país entrega 
e  aquilo  que  cobra,  é  uma  das  melhores  do  mundo.  É  um  posicionamento 
competitivo de alto nível. 

A  Dinamarca  tem  melhor  segurança,  porém  o  clima  é  bastante  duro,  com 


temperaturas  médias  muito  baixas.  O  suíço  tem  melhor saúde, porém o custo é 
dos  mais  altos  da  Europa.  Espanha  pode  ter  um  clima  similar,  porém  vive 
problemas  recorrentes  com  segurança  e  terrorismo.  A  República  Tcheca  tem 
custos  levemente  menores,  mas  não  é  uma  maravilha  de  segurança  e  clima. 
Malta tem impostos menores, porém não tem a variedade de oferta turística. 

Venda de imóveis crescendo como nunca 

Nada  como  muitas  vendas  para  animar  qualquer  participante  de  mercado. 
Portugal  assinalou  €5  bilhões  em  transações  de  imóveis  residenciais  em  um 
único trimestre de 2018, representando 2,5 vezes mais que 2012.  

 
Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas 

9 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

Preços para o alto e avante 

Os  preços  dos  imóveis 


compreensivelmente  reagiram 
com  força.  Os  centros  históricos 
de  Lisboa  e  Porto  valorizaram 
mais de 46% desde 2016.  

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas 

​ Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas 

10 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

2. O potencial de ganhos dos 


negócios imobiliários  
 

Um  mercado  aquecido  é  cheio  de  oportunidades,  boas  e  menos  boas,  que 
dependem da inteligência do investidor em saber escolher, onde e como atuar. 

Imóveis residenciais para aluguel 

Com  a  grande  demanda  de  investidores  e  estrangeiros  e  muitos  anos  sem 


lançamentos  de  novos  imóveis,  Portugal  vive  a  tempestade  perfeita  para  quem 
procura  um  imóvel  para  alugar  nos  grandes  centros,  como  Porto,  Lisboa  e 
Algarve. 

Embora  a  procura  seja  grande,  não  é  explosiva,  mas  encontrou  um  mercado 
com  oferta  praticamente  inexistente.  Um  imóvel  é  muitas  vezes  alugado  no 
mesmo  dia  que  é  anunciado.  E  nenhum  imóvel  em  condições  razoáveis  de 
conservação e preço demorará mais que um mês para ser alugado. 

É  um  mercado  com  yields médios (receita de aluguel dividido pelo investimento) 


de  5,7%  ao  ano,  com  um  mínimo  de  4%  e  um  máximo  de  10%  ao  ano  para  o 
comprador final de um imóvel pronto.  

Já  o  investidor  que  pretende  contratar  ou  tocar  uma  obra  desde  o  seu  começo, 
os  imóveis  ficam  mais  baratos  e  o  yield  cresce  cerca  de  25%  a  40%  em  relação 
ao imóvel pronto. 

Imóveis para turistas (alojamento 


local) 

Portugal  passou  por  uma  transformação  de 


sua  economia  com  o  forte  crescimento  do 
turismo  baseado  em  cinco  grandes  pontos 
fortes  (i)  custos  baixos;  (ii)  segurança;  (iii) 

11 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 
patrimônio  histórico;  (iv)  gastronomia  e  (v)  oferta  diversificada  –  praia,  campo  e 
cidade. 

Com  receitas  crescendo  70%  desde  2011,  o  turismo  já  compõe  10%  do  PIB 
português e uma grande fonte de receitas para negócios imobiliários. 

A ocupação  média  do  Alojamento  Local  nos  principais  centros  de  turismo  é  de 
78% com diárias médias de 127 euros para Lisboa e 105 euros no Porto. 

O  potencial  de retorno do investimento em Alojamento Local, contudo, depende 
da  relação  entre os resultados esperados e o investimento realizado. São quatro 
grandes  fatores  que  irão  determinar  essa  rentabilidade:  localização, 
gerenciamento, tributação e estado inicial do imóvel.  

Imóveis  localizados  no  Porto,  por  exemplo,  tem  uma  expectativa  de  retorno 
cerca  de  40%  maior  do  que  Lisboa,  por  ser  muito  mais  barato  por  metro 
quadrado.  

O  gerenciamento  de  um  imóvel  por  terceiros custa  em  média  20%  das  receitas. 
Quem  economiza  nessa  despesa  e  faz  a  própria  gestão  do  imóvel  garante  um 
retorno cerca de 58% maior. 

Em  relação  à  tributação,  imóveis  localizados  dentro  das  áreas  de  reabilitação 
urbana (ARUs) tem imposto de renda cerca de 40% menor.  

Por  último,  investir  em  um  imóvel  que  necessita  de  reformas,  fará  com  que  o 
preço de aquisição reduza aproximadamente 20% em relação à um imóvel novo. 

Os  yields  obtidos  são  maiores,  girando  na  ordem  de  8%  a  14%  ao  ano,  porém 
com muito mais despesas necessárias para rodar um imóvel turístico.  

Ganhos na valorização 

A  mais  simples  estratégia  para  aproveitar  um  mercado  vigoroso  é  comprar  um 
imóvel  e  esperar  pela  valorização.  É  um  negócio  de  baixa  complexidade  e  que 
alta probabilidade de sucesso no momento atual de Portugal. 

12 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

Imóveis na planta – Retorno de 20% a 100% 

Quando  alguém  compra  um  imóvel  na  planta,  a 


aposta  é  de  capturar  um  pedaço  da  valorização 
decorrente  da  regra  básica  de  valorização  dos 
imóveis  de  que  quanto  mais  perto da entrega, mais 
valioso será um imóvel.   

A  diferença  de  preço  entre  um  terreno  vazio  e  um 


imóvel  pronto  e  operando  fica  entre  25%  a 60% em 
Portugal. 

Em  um  mercado  aquecido,  um  projeto  de  qualidade  que  tenha  sido  precificado 
de forma justa terá um potencial de valorização entre 10% e 25% na entrega. 

A  vantagem  é  que  o  investidor  pode  parcelar  o  pagamento  e  pagar  somente 


50%  do  imóvel  para  ter  acesso  a  100%  da  valorização.  É  uma  forma  de 
alavancagem dos resultados.  

Reforma e construção – Retorno de 25% a 50% 


Dando  um  passo  frente  na  cadeia  alimentar  dos  negócios  imobiliários,  a 
perspectiva  de  retorno  fica  ainda  mais  interessante.  Seja  um  incorporador  na 
Europa, compre prédios e terrenos, aprove projetos, toque a construção e venda 
e capture um valor ainda maior. 

É  uma  atividade  mais  exigente  em  termos  de  capital  e  ​expertise​,  porém  com 
resultados fantásticos em moeda forte.  

Comprar  um  terreno  ou prédio para reformar dará margens da ordem de 15% a 


30%,  o  que por si só já é muito bom. Para tornar o resultado ainda mais atrativo, 
é  perfeitamente  possível  obter  um  financiamento  de  até  100%  da  construção, 
muito  embora  os  bancos  geralmente  não  financiem  o  investimento  no  terreno, 
proporcionando um retorno na faixa de 35% a 90%.  

   
13 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 
 
 
 

3. Financiamento 
 

Os  bancos  portugueses  têm  uma  imensa  familiaridade  com  clientes 


estrangeiros.  O  procedimento  para  abrir  contas  é  extremamente  simples  e  a 
concessão de financiamento a não-residentes é muito comum. 
A  concorrência  entre  os  bancos é intensa, então vale à pena verificar qual banco 
está oferecendo as melhores condições para o seu caso em especial. 
Os  custos  incluem  a  taxa  básica,  conhecida  como  Euribor  –  equivalente  à  Selic, 
uma  taxa  de  juros  adicional,  conhecido  como  spread,  mais  os  custos  de  seguro 
de  vida  e  do  imóvel  e  taxas  administrativas. Na contratação ainda incluem taxas 
de avaliação do imóvel e do crédito. 
 
A  TAEG  é  a  taxa  de  divulgação 
obrigatória  em  qualquer  oferta  de 
financiamento  e  que  leva  em  conta 
todos  os  custos  mencionados.  É  a 
melhor  forma  de  comparar  as 
diversas propostas. 
Clientes  que  possam  realizar  mais 
negócios  com  o  banco,  como  por 
exemplo,  domiciliação  de  salário, 
cartões  de  crédito,  seguros  de  carro 
e  aplicações tem oferta de custos de 
financiamento menor. 
Os  bancos  analisam  o  crédito  com  base  em  três  critérios  básicos.  O  primeiro  é 
que  normalmente  a  prestação  deve  representar  no  máximo  33%  dos 
rendimentos depois dos impostos.  
O  segundo  é  que  quanto  maior  for  o  patrimônio  em  Portugal,  mais seguro será 
o perfil de crédito e maiores a chance de aprovação.  
Por  último,  as  chances  de  aprovação aumentam se houver um ou mais avalistas 
com patrimônio e rendimentos relevantes.  
O  prazo  máximo de financiamento fica geralmente em 35 anos, ressalvando que 
a  soma  da  idade  do  cliente  e  o  prazo  do  empréstimo  não  pode  ultrapassar  80 
anos – na maioria dos casos. 

14 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

O  percentual  financiado  varia  de  60%  a  90%  do  valor  de  aquisição  do  imóvel, 
dependendo  do  perfil  de  crédito,  do  uso  do  imóvel  –  investimento,  primeira, 
segunda  ou  terceira  moradia,  local  de  residência  e  do  valor  da  avaliação  do 
imóvel. 
O  financiamento  para  o  não-residente  é  sempre  um  pouco  mais  caro,  com  o 
prazo um pouco menor e com percentual financiado levemente inferior.  
O  brasileiro  não-residente  pode  contar  com  financiamento  de  60%  a  70%  da 
aquisição  com  spreads  da  ordem  de  1,5%  ao  ano  e  prazo  máximo  de  30  anos 
nas condições atuais de mercado. 
Com  custos  tão  baixos  é  um  ótimo  negócio  financiar  o  investimento  imobiliário 
em  Portugal.  É  uma  forma  recomendada  de  aumentar  o  retorno  do  capital 
empregado, pois os investimentos têm retorno acima do custo de captação.  
4. Tributos, taxas e correlatos 
 

Primeiro  um  aviso:  este  texto  não  deve  ser  considerado  como  aconselhamento 
tributário e não substitui a consulta a um contador ou advogado. 

A  natureza  dos  impostos  e  taxas  incidentes  sobre  negócios  imobiliários  em 


Portugal é muito semelhante ao Brasil. 

O  IMT  incide  sobre  transações  de  compra  de  imóveis  da  forma  semelhante  ao 
ITBI  brasileiro.  As  ​alíquotas  variam  de  0%  a  8%  dependendo  do  uso do imóvel e 
o valor da transação.  

Existem  várias  hipóteses  de  isenção  do  imposto,  sendo  ainda  certo  que 
empresas  de  compra  e  venda  de  imóveis  podem  receber  isenção  a  partir  do 
segundo  ano  de  operação,  desde  tenham  feito  alguma  transação  no  ano 
anterior. 

O  imposto  do  selo  é  muito  similar  ao  IOF  brasileiro,  incidindo  sobre  as  mais 
diversas  operações  financeiras.  Na  transação  de aquisição de imóveis a alíquota 
é  de  0,8%.  E  haverá  um  adicional  de  0,6%  que  incide  no  financiamento 
imobiliário, se houver. 

15 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

Todos  os  imóveis  pagam  o  IMI  –  o  IPTU  português  –  que  tem  alíquotas 
determinadas  por  cada  concelho  (município).  Na  média  a  alíquota  é  de  0,3% 
sobre  o  valor  patrimonial  tributário,  que  geralmente  é  30%  a  50%  menor  que  o 
valor de mercado. 

Há  casos  em  que  incide  um  adicional  de  IMI  entre  0,7%  a  1%  para  patrimônios 
superiores a 600.000 euros. 

Sobre o recebimento de aluguel de longo prazo incide imposto de renda de 28%, 
podendo  deduzir  IMI,  imposto  do  selo,  condomínio,  mediação  imobiliária, 
manutenção e conservação da base de cálculo. 

O  contribuinte  pode  ainda  decidir  tributar  pelo  lucro  presumido  –  conhecido 


como  regime  simplificado  –  que  supõe  um  lucro  de  95%  sobre  receitas  para 
aluguel  de  longo  prazo.  Os  não  residentes  pagam  uma  alíquota  de  25%  nestes 
casos, portanto, a alíquota final será de 23,75% (95% x 25%) sobre a receita.  

O  imóvel  para  turistas  –  conhecido  como  alojamento  local  -  também  pode  ser 
tributado  no  regime  de  imposto  simplificado,  porém  a  premissa  é  um  lucro  de 
35%, ainda com a alíquota de 25% para os brasileiros, resultando em 8,75% (35% 
x 25%) sobre a receita. 

Alternativamente,  pode-se  decidir  pela  contabilidade  organizada  e  pagar 


impostos  sobre  os  resultados  do  negócio,  nos  mesmos  moldes  que  pagam  as 
empresas,  com  alíquotas  sobre  o  lucro entre 17,5% e 22,5%, sendo obrigatória a 
contratação de um contador. 

Se  os  rendimentos  provenientes  de  desta  atividade  forem  superiores  a  200.000 
euros  por  ano,  fica  automaticamente  enquadrado  no  regime  de  contabilidade 
organizada.  

Todas  as  atividades  empresariais  pagam  imposto  sobre  o  lucro  entre  17,5% 
sobre  o  lucro  até  15.000  euros  e  22,5%  sobre  o  restante.  Adicionalmente, 
diferente do Brasil, paga-se imposto de 28% sobre os dividendos distribuídos.  

Exige-se  o  pagamento  de  IVA  –  equivalente  ao  ICMS  –  na  atividade  de 
alojamento  local  à  taxa  reduzida  de  6%.  Para  apuração  dos  valores  a  pagar 

16 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 
desconta-se  todo  o  IVA  já  pago  nas  compras  relacionadas  à  operação,  havendo 
um  sistema  de  créditos  e  débitos  similar  ao  ICMS  brasileiro.  Se  optar  pelo 
regime  simplificado  e  tiver  rendimentos  anuais  inferiores  a  10.000  euros  pode 
pedir isenção de IVA. 

Sobre  os  ganhos  de  capital  na  venda  de  imóveis  incide uma alíquota de 28%. Se 
utilizar  a  totalidade  do  montante  proveniente  da  venda  de  um  imóvel  para  a 
compra  de  uma  outra  casa  (destinada  a  habitação  própria  e  permanente),  para 
a  construção  de  uma  casa  ou  na  compra  de  um  terreno  destinado  para  a 
construção,  desde  que  o  reinvestimento  dos  ganhos  acontecer  no  prazo  de  36 
meses após a transação ou 24 meses antes. 

5. Documentos e segurança 
jurídica 
 

Primeiro  um  alerta.  Este  texto  não  deve  ser  considerado como aconselhamento 


jurídico e não substitui a consulta a um advogado. 

Reserva 

Quando  se  chega  a  um  acordo  entre  partes,  alguns  vendedores  pedem  uma 
formalização  rápida  através  de  uma  reserva.  Esse  documento  contém  uma 
descrição  do  imóvel,  valor  acordado  e  identificação  de  vendedores  e 
compradores. 

Como  forma  da  demonstração  de  vontade,  um  comprador  irá  pagar  um  sinal 
simbólico.  É  importante  entender  que  o  montante  deve  ser  pequeno pois ainda 
não sabemos nada da situação do imóvel.  

Em  Portugal  é  muito  comum  que  o  comprador  entregue  um  cheque  para  o 
corretor que manterá em sua posse como garantia, porém sem descontá-lo.  

17 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

Due diligence 

Due  diligence  é  um  nome  pomposo  para  o  processo  de  verificação  da 
regularidade  de  um  imóvel.  O  processo  envolve  a  verificação  do  espaço  físico, 
das  declarações  dadas  pelo  vendedor,  das  certidões  e  de  outros  documentos 
que podem ser obtidos em vários registros públicos. 

A  primeira  providência  é  verificar  se  o  vendedor  do  imóvel  é  o  legítimo 


proprietário  através  da  certidão  de  teor  emitida  pela  conservatória  do  registo 
predial.  

O  imóvel  precisa  estar  livre  de  pessoas  e  de coisas de outras pessoas, como um 


parente,  inquilino,  posseiro  ou  comodatário. Verificando se não há máquinas ou 
equipamentos que impeçam o uso desejado. 

Em  determinados  locais  do  país,  o  comprador  deverá  publicitar  a  sua  intenção 
de  comprar  o  imóvel,  podendo  para  este  fim  usar  o  site  casa  pronta,  de  forma 
que  as  entidades  públicas  com  direito  legal  de preferência possam manifestar a 
intenção de exercer ou não esse direito. 

Para  diminuir  o  risco  de  perder  seu  imóvel  ou  de  ser  cobrado  pelos  credores,  é 
importante  fazer  uma extensa análise das dívidas e/ou obrigações pendentes de 
pagamento  através  da  certidão  de  teor  obtida  na  conservatória  do  registo 
predial,  da  caderneta  predial  no  serviço  de  finanças.  Além  da  verificação  de 
dívidas de condomínio, eletricidade, água, telefone e gás.   

É  necessário  verificar  se  as  dimensões  e  fronteiras  do  imóvel  ou  terreno  são 
iguais  às  que  serão  apresentadas  na Certidão de Teor obtida na Conservatória e 
na  Ficha  Técnica  de  Habitação  (FTH)  obtida  na  Câmara  Municipal  (para  imóveis 
edificados  depois  de  2004)  e  Licença de Habitação (imóveis edificados depois de 
1951). 

Consulte  o  Plano  Diretor  Municipal  (PDM)  e  verifique  a  existência  de  qualquer 


projeto  de  obras  públicas  que  afetam  o  valor  da  propriedade  que  poderá 
prejudicá-lo. 

18 ​Guia Completo Para Investimento Imobiliário em Portugal 


 
 
 

Todo  imóvel  colocado  à  venda  em  Portugal  deve  divulgar  seu  certificado 
energético,  que  é  um  documento  que  avalia  a  eficácia  energética  de  um  imóvel 
numa  escala  de  A+  (muito  eficiente)  a  F  (pouco  eficiente),  emitido  por  técnicos 
autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). 

A lista de documentos básicos engloba: 

(i) Documento de identificação e número de registro fiscal 

(ii) Certidão de Teor emitida pela Conservatória do Registo Predial 

(iii) Caderneta Predial no Serviço de Finanças ou Certidão Matricial 

(iv) Valor da quota mensal e dívidas de condomínio 

(v) Faturas de eletricidade, água, telefone e gás 

(vi)  Ficha  Técnica  de  Habitação  (FTH)  obtida  na  Câmara  Municipal  (para  imóveis 
edificados depois de 2004) 

(vii) Licença de Habitação (imóveis edificados depois de 1951) 

(viii) Certificado energético 

(iv) Outros documentos julgados necessários pelo advogado 

Contrato de compra e venda (CPCV) 

Embora  não  seja  obrigatório,  é  prática  mais  do  que  usual  que  se  assine  um 
contrato  de  promessa  de  compra  e  venda,  conhecido  como  CPCV,  que 
estabelece as condições da negociação do imóvel. 

O  vendedor  deve  exigir  o  pagamento  de  um  sinal,  ainda  de  valor  simbólico, 
porém  um  pouco  maior do que uma reserva. A praxe em Portugal é que gire em 
torno de 5% a 20%. 

Um  bom  contrato  de  promessa  descreve  o  imóvel,  equipamentos,  prazos  de 
entrega  de  documentos  e  realização  da  escritura.  Pode  conter  cláusulas  que 
deixam  o  negócio  suspenso  por  determinado  tempo  até  que  se  resolva  algum 
problema  que  possa  aparecer,  como  por  exemplo,  até  que  o  imóvel  seja 
desocupado. 

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Escritura 

Escritura  é  o  ato  notarial  que  confere  caráter  definitivo  e  público  para  a 


transação  de  compra  e  venda  de  um  imóvel.  Em  outras  palavras,  torna  oficial  e 
conclui aquele contrato que antes era uma promessa de compra e venda. 

A  escritura  será  assinada  na  presença  de  um  órgão  competente  (cartórios, 
solicitadores,  entre  outros),  sendo  comum  a  entrega  das  chaves  e  posse  do 
imóvel. 

Registro 

A  transferência  de  um  imóvel  só  encerra  de  verdade  quando  houver  o  devido 
registro  da  transação  na  conservatória.  Enquanto  este  registro  não  acontece, 
para todos os efeitos o imóvel ainda é de propriedade do vendedor. 

Prazo 

Os prazos normais para realização das etapas de formalização da compra de um 
imóvel são: 

1-2 dias para obter a certidão de teor e a certidão matricial. 

1  semana  a  1  mês  para  receber  a  licença  de  habitação,  caso  o  vendedor  não  a 
possua. 

1  a  2  semanas  para  negociar  os  termos  do  contrato  de  promessa  de  compra  e 
venda. 

2 a 4 semanas para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor. 

1  mês  para  finalizar  a  transação  através  do  registo  na  Conservatória  do  Registo 
Predial em nome do comprador. 
 
 
 

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O Autor 

Marcio  Fenelon  é formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem 


duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP.  

Incorporador,  investidor  e  consultor  em  Portugal  nos  últimos  2  anos.  Possui  25 
anos  de  experiência  na  área  financeira  de  grandes  empresas  brasileiras,  sendo 
os  últimos  10  anos  dedicados  à  análise  e  captação  de  recursos  para 
investimentos imobiliários.  

Autor  de  dois  livros,  vários  cursos  e  incontáveis  relatórios  com  recomendações 
de  investimento,  adquiriu  uma  visão  estratégica  dos  catalisadores  de  sucesso 
dos  mais  diversos negócios, beneficiando-se da exposição a dezenas de projetos 
nos  segmentos  de  escritórios,  imóveis  residenciais,  loteamentos,  shopping 
centers e hotéis. 

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