UNIDAD 1: TEORIA GENERAL DEL DERECHO REAL

1. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en particular
por su oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido.
Dentro del derecho positivo, tenemos el derecho objetivo y el derecho subjetivo. El objetivo son las normas
jurídicas, mientras que el subjetivo son las facultades o prerrogativas del sujeto respecto de otras personas o
bien reconocido por la legislación, para cuyo ejercicio se le reconocen determinadas acciones para hacerlos
valer.
Los derechos subjetivos son:
- Derechos reales.
- Derechos personales o creditorios.
- Derechos personalísimos.
- Derechos intelectuales.
- Derechos de familia.
Se clasifican en base a diferentes criterios:
 Por su oponibilidad:
- Absolutos: tienen eficacia frente a todos (efectos erga-omnes). Pueden oponérsele a cualquier interesado,
fuera toda injerencia extraña.
Son: los reales, los personalísimos y los intelectuales.
- Relativos: solo pueden hacerse valer contra persona o personas determinadas.
Son: los personales.
En cuanto a los derechos personales, Alterini los postula como “mixtos”; Savigny y Freitas como relativos.
 Por su contenido.
- Patrimoniales: contenido del derecho se traduce en un valor económico.
Son: los personales y los reales.
- Extrapatrimoniales: su contenido no es de un valor económico.
Son: los personalísimos.
Tanto los derechos intelectuales como los de familia se presentan para Alterini como “mixtos”: los primeros
porque en su aspecto moral se evidencian como extrapatrimoniales y como patrimoniales en el derecho a la
explotación económica de la creación intelectual; y los segundos porque, en su faceta pura (es decir, en el
plano potestativo) están ausentes de todo contenido económico, a la par que las relaciones de familia pueden
derivar en prestaciones de valor pecuniario.
 Por su objeto inmediato: según el derecho recaiga sobre las cosas o las personas.
- Derechos reales: tienen por objeto inmediato a las cosas, aunque pueden tener como objeto mediato a las
personas.
- Derechos personales: tienen por objeto inmediato a las personas, aunque pueden tener como objeto mediato
a las cosas.
En conclusión, los derechos reales son derechos subjetivos patrimoniales y absolutos.

2. Origen histórico del dualismo: derechos reales y personales. Concepción dualista clásica.
Historia del derecho real.
A diferencia de aquellos autores que sostienen que el concepto del derecho real es meramente científico
(entendiendo al derecho real como un concepto lógico y no histórico), Alterini sostiene la raíz histórica del
concepto de derecho real y su dualismo tradicional con los derechos personales. En el derecho romano
primitivo no podían captarse distintas categorías de derechos, puesto que solo existía el poder casi soberano del
pater familias sobre todas las personas y cosas que le estaban sometidas. No aparece con nitidez la separación
entre los derechos reales y los personales (ambos se estructuraban de igual manera); en efecto, así como el que
tenia un derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se dirigía directamente hacia ella, el acreedor,
también lo hacía directamente sobre la persona del deudor que en virtud del nexum (una suerte de esclavitud), le
quedaba sometido. Recién con la sanción de la ley Poetelia Papiria, comenzó a dilucidarse una separación entre
derechos reales y personales, en la medida que la ejecución que antes se ejercitaba contra la persona del deudor,
se enderezó desde entonces contra su patrimonio. Hasta la sanción de esta ley el derecho real no se conformó
originariamente como un derecho absoluto, ejercitable contra cualquiera, sino como un simple derecho relativo
contra el antecesor, ya que la adquisición del derecho, antes bien, estaba condicionada por las obligaciones que
asumía el enajenante, el cual había de asegurar la posesión pacifica al adquirente y su defensa contra terceros.
La clasificación de los derechos en reales y personales no aparece en Roma en forma expresa, pero si implícita
en la clasificación de los medios para obtener su protección judicial, es decir, a través de las acciones, por lo que
podemos decir que los juristas romanos no profundizaron en cómo categorizar y clasificar el derecho, sino que se
colocaron en un punto de vista meramente práctico, a diferencia de la actualidad donde el derecho, y no la acción,
es el eje de nuestra ciencia.
Concepto tradicional del derecho real: concepción dualista clásica.
Tradicionalmente, el derecho real y el derecho personal han sido separados con nitidez (teoría dualista).
Freitas postula al dualismo derechos reales-derechos personales como “la clave de todas las relaciones civiles,
ya que todos los derechos civiles quedan comprendidos en estas dos categorías: sobre este dualismo reposa todo
el sistema del derecho civil. En nuestro CCyC ha tenido evidente gravitación el criterio clasificatorio de Freitas, que
divide todos los derechos subjetivos civiles en personales y reales.
“Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es
aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en términos mas sencillos, un
derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera,
a dar, a suministrar, a hacer o no hacer una cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una
cosa un beneficio mayor o menor”.
Autores como Mackeldey, Demolombe, y Aubry y Rau  el derecho real ha sido concebido tradicionalmente
como integrado por dos elementos: el sujeto o titular del derecho y la cosa u objeto de él. Entre el sujeto y
la cosa se establece una relación directa o inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una utilidad
mayor o menor sin necesidad y con exclusión de la intervención de otra persona. Es por ello que en las acciones
reales el accionado solo podía retenerla o abandonarla, no estaba obligado a defenderse. Por oposición, se
configuró al derecho personal con tres elementos: el sujeto activo (titular del derecho), el sujeto pasivo
(obligado) y el objeto (la prestación: dar, hacer o no hacer).

Derecho personal Derecho real

Una persona es individualmente sujeto Ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.
pasivo del derecho.
Da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio
Da la facultad de obligar mayor o menor:
individualmente a una persona o a una
- Jus abutendi: expresión latina con la cual se designa
prestación de dar, hacer o no hacer.
el derecho del propietario de un bien a disponer
Tres elementos: sujeto activo (titular del plenamente de él, tanto material como jurídicamente. Se
derecho), el sujeto pasivo (obligado) y el trata del derecho real de dominio, el derecho real más pleno
objeto (la prestación: dar, hacer o no y perfecto.
hacer). - Jus utendi: expresión latina que designa
el derecho del propietario de un bien a usar y gozar de él.
- Jus fruendi: expresión latina que significa
el derecho del propietario de percibir o recoger los frutos
de su cosa.
Dos elementos: el sujeto o titular del derecho y la cosa u objeto
de él, existiendo una relación directa e inmediata entre ellos.
La cosa se encuentra sometida al poder de la persona en forma
mas o menos completa, con abstracción de todo …..….. fuera
de nosotros (erga omnes). Ese poder le permite obtener de la
cosa una utilidad (los tres Jus).
 3. Teorías unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la existencia de
sujeto pasivo determinado.

Doctrinas que niegan la existencia de diferencias subtanciales entre los derechos reales y los personales

Frente a la teoría clásica que contrapone conceptuamente los derechos reales y los personales (por eso se
denomina dualista), se levantaron otras doctrinas que tendieron a borrar la distinción enunciada, ya reduciendo
todos esos derechos a una sola categoría, ya formulando nuevas categorías divisorias sin tener en cuenta el
dualismo derechos reales y derechos personales. Las primeras son las llamadas teorías unitarias o monistas,
que o bien afirman que todos los derechos son personales (unitaria personalista) o que todos son reales (unitaria
realista).

 Teoría unitaria personalista.

Expuesta entre otros por Planiol, en Francia, quien sostuvo que no existencia diferencia substancial entre
los derechos reales y los personales, porque en los primeros también existen sujetos pasivos
representados por cada uno de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos. Luego, Michas,
alegó que el derecho real es concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos (los
integrantes de la comunidad) están obligados al cumplimiento de una prestación (obligación de no hacer).
Esta postura se fundó en el argumento de que toda relación jurídica presuponía personas ligadas por ella,
y era por tanto inadmisible aludir a relaciones jurídicas entre personas y cosas.
En los derechos reales también existen sujetos pasivos: cada uno de los integrantes de la comunidad
están obligados a respetarlos, es decir, existe una obligación pasiva universal o general. No consiste en
una relación especial de acreedor y de deudor, sino en una obligación general de todas las personas, una
obligación pasiva, como toda la que es relativa a los derechos reales de respetar la acción de cada uno
sobre su cosa, no turbarla, ni imponerle obstáculo alguno. La prestación es no hacer. Están obligados a
abstenerse de oponer obstáculos al goce y ejercicio del derecho.
La teoría unitaria personalista tiene en el fondo un substrato filosófico, tanto es así que ya KANT en el
1700 al puntualizar que el derecho implica una relación entre personas y que “a todo derecho corresponde
un deber”, afirmo: “es, pues, absurdo suponer la obligación de una persona respecto de una cosa y,
recíprocamente, aunque sea admisible hacer sensible una relación jurídica mediante esta imagen”. El
derecho como regulación de conductas humanas presupone que sus naturales destinatarios, las
personas, respeten sus dictados, y en tal medida se realice en la comunidad el añejo principio romano:
“no dañar a los demás”.
Fundamento filosófico: “el derecho implica relaciones entre personas, y no entre personas y cosas”.
Críticas a esta teoría: el sujeto pasivo universal se advertiría no solo en los derechos reales, sino también
en los personales, y aun en los restantes, porque constituye un simple deber de abstención sin otro
sentido que el respeto del orden jurídico establecido. Sin embargo, puede observarse que mientras en el
derecho real no hay dudas respecto a que es imprescindible la existencia del sujeto pasivo universal como
elemento integrante de la relación jurídica, en el derecho personal la relación jurídica correspondiente se
construye esencialmente con el sujeto pasivo determinado.

 Teoría unitaria realista.

Sostiene que todos los derechos patrimoniales son reales. Los derechos creditorios no son un vínculo
entre personas, sino una relación entre patrimonios, y de tal forma así como el derecho real implica una
relación con la cosa que es su objeto, el personal importa una relación entre el acreedor y el patrimonio
del deudor. Esta idea invoca en su favor el conocido principio de que el patrimonio del deudor es la
garantía colectica o prenda común de sus acreedores.
Objeciones:
- Solo tiene en cuenta el momento anormal del incumplimiento, con el secuente derecho
del acreedor agredir el patrimonio del deudor y no que lo normal es el cumplimiento y que
a ello aspira el acreedor.
- Es inadmisible la despersonalización del derecho creditorio sobre cuya base se asienta
esta doctrina. Es de la esencia del derecho creditorio la persona del deudor, que lejos de
ser indiferente al acreedor, es de peculiar importancia para él, y muchas veces elemento
decisivo para dar nacimiento al vinculo jurídico. En todos los derechos personales, incluso
en los que imponen una obligación de dar, las cualidades del deudor interesan a los
titulares. Por cierto que las condiciones personales tienen mas trascendencia en las
obligaciones de hacer y de no hacer, y hasta se convierten en el motivo determinante para
 el nacimiento de los derechos creditorios cuando estamos en presencia de las
obligaciones intuito personae, que excluyen el cumplimiento por terceros. Lo expuesto se
ve con claridad cuando un tercero extraño al vinculo jurídico paga subrogándose en los
derechos del primitivo acreedor, en cuyo caso este ultimo no llega a ponerse en contacto
con los bienes del obligado.

 Otras concepciones.
Existen teorías que clasificaron los derechos subjetivos de forma distinta al tradicional distingo entre
reales y personales, y son:
- Demogue cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su naturaleza
intrínseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que solo puede aludirse
a derechos que en su ejercicio son mas cómodos o menos cómodos. En ese sentido los
derechos reales al exigir únicamente la abstención de los terceros en general, serian de
ejercicio mas cómodo que los personales, que requerirán la colaboración activa de
personas determinadas.
Las pautas en torno de las cuales Demogue distingue los derechos no pueden admitirse
como meramente circunstanciales, sino que responden en el fondo a una diferencia de
esencia.
- La doctrina institucionalista plantea la ubicación de los derechos subjetivos teniendo en
cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y de familia reciben
una definida influencia institucional, lo que no ocurre por el contrario con los derechos
personales. Mientras que en los primeros las relaciones son de subordinación al orden
legal, en los segundos, más bien de coordinación de voluntades individuales.
Sin embargo, se podría argüir a esta teoría que similares resultados en el ámbito
clasificatorio se obtienen con el principio del orden público. en el ámbito de los derechos
de familia y reales la influencia del orden público es mayor que en los derechos
personales.
- Teoría neoclásica.

El problema de la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales

Alguna doctrina sostiene la existencia del sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la cosa ajena:
así serian sujetos pasivos individualizados, el titular del dominio agravado con usufructo, uso, habitación,
servidumbre, hipoteca, prenda, anticresis. Hasta se ha llegado a decir que aun para el dominio es captable ese
sujeto pasivo determinado, representado por el anterior titular y en el caso de la adquisición de las res nullius, por
el Estado.
En lo que hace al invocado sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la cosa ajena, puede replicarse,
con éxito, que él no es sino uno más entre todos los integrantes de la comunidad que deben respetarlos. En el
aspecto pasivo, el titular del dominio gravado asume un deber se abstención similar al de los otros componentes
de la comunidad, que perdurará aunque cese esa titularidad. Si por su peculiar situación está mas expuesto a
soportar o violar el derecho real sobre cosa ajena, ello obedece a una valoración extrajurídica, mas propia del
orden moral o psicológico.
Freitas advierte: “La posición en que el poseedor de una cosa se halla para con el titular de un derecho real sobre
esa cosa, como por ejemplo, en el caso de la servidumbre o de hipoteca de bienes existentes en poder de un
tercero, es la misma posición de cualquier otra persona a quien se prohíbe impedir el ejercicio de los derechos
reales y no constituye por tanto la posición de un deudor. La posición de deudor en relación a los derechos reales
no puede manifestarse sino cuando estos son violados…”.
La afirmación de que en el derecho de dominio el sujeto pasivo determinado es su anterior titular, es inadmisible.
Vélez, en la nota del antiguo art. 497 del Código Civil, transcribió: cuando me vendiste tu casa, estás obligado a
no molestarme en el goce de ella, pero eso no es una obligación de no hacer, pues no te privas de ningún derecho.
Esta necesidad nada tiene que sea personal, sino que ella es común a todos, es para vos como para los otros. La
consecuencia y correlación de mi derecho real existente erga omnes.
Legón procura defender el aserto de ver el sujeto pasivo determinado en el anterior titular de la propiedad,
invocando la garantía de evicción, como ultimo apéndice perceptible. Pierde de vista, que esa garantía no atañe
en nada al derecho real y solo es una consecuencia de acto jurídico que origina la trasmisión; se trata de una
relación jurídica independiente del derecho real y de carácter creditorio. Mas aun, la garantía de evicción juega
cuando el derecho real no fue en realidad transmitido.
La opinión de Atard, respecto a que los sujetos pasivos del derecho de dominio son quienes tienen mayor
proximidad física con el objeto sobre el que recae, es rebatible con las argumentaciones expuestas para cuestionar
el sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la cosa ajena. Es decir, que si el titular de la cosa
gravada con otro derecho real no puede catalogarse como un sujeto pasivo mas determinado que los restantes,
con mayor razón todavía, no podrán serlos los últimos, en virtud de la irrelevante circunstancia de su cercanía
física con el objeto del derecho.

4. Comparación entre los derechos personales y los derechos reales. Relaciones.

Los derechos reales, al igual que los personales o creditorios, son por su contenido económico, derechos
patrimoniales; frente a esta semejanza, son numerosas las diferencias que los separan.
 Sujeto. En los derechos reales existe un sujeto pasivo indeterminado. En los derechos personales un sujeto
pasivo determinado.
 Esencia. El derecho personal o creditorio consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento de una
prestación. El derecho real se configura en su esencia como un poder jurídico, es decir, como un complejo
de facultades.
 Objeto. El objeto del derecho personal es la persona del deudor traducida en una determinada conducta
que éste debe observar en beneficio del acreedor, o sea una prestación (dar, hacer, no hacer). El objeto de
los derechos reales son las cosas. Sin una cosa que le sirva de objeto inmediato, no puede configurarse el
derecho real. El que tiene el uso de los frutos de un fondo, tiene derecho a usar de todos los frutos naturales
que produzca. Pero si los frutos provienen del trabajo del propietario o usufructuario, solo tiene derecho a
usar de los frutos pagados que sean todos los costos para producirlos.
 Causa. En los derechos personales es la obligación, en los reales el titulo suficiente y el modo suficiente.
Art. 1892 CCyC.
 Creación. Los derechos reales se rigen por el sistema de números clausus adoptado por nuestro CCyC. Los
derechos personales se rigen por la autonomía de la voluntad.
 Elementos. Se suele construir el concepto del derecho personal con tres elementos: el sujeto activo
(acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestación), y el concepto del derecho real con tan solo dos
elementos: el sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).
 Inmediatez. En el derecho personal el beneficio (prestación) es alcanzado por el acreedor a través de la
persona del deudor. El acreedor no puede afirmar directamente un derecho sobre la cosa (es mediato)
porque existe un intermediario entre él y la cosa que siempre es otra persona, el deudor (“un caballo me es
debido por Juan”). El titular del crédito no puede obtener por sí la titularidad garantizada.
En el derecho real, la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin necesidad de
que intermedie persona alguna. La titularidad Jus abutendi (disposición) Jus utendi (usar y gozar) o Jus
fruendi (recoger los frutos) es obtenida por el titular del derecho real directamente de la cosa sin necesidad
de que intermedie ninguna persona. El titular afirma directa e inmediatamente un derecho sobre la cosa
(“este campo es mío”). Frente al propietario de un inmueble, no hay particulares obligados a hacerle
conseguir a él las utilidades de su propiedad, sino que todos están obligados a que consiga él …… ……….
mediante el goce … …….. ……. …. ………
 Régimen legal. En el derecho personal rige el principio de la autonomía de la voluntad en la creación y vida
de las relaciones jurídicas, sólo limitado por el orden público, la moral y las buenas costumbres. Se aplica la
ley donde se celebró el contrato. En el derecho real, por oposición, impera en todo su régimen (creación y
organización) el principio del orden público y en mínima parte la autonomía de la voluntad. Se aplica la ley
del lugar donde se encuentre el inmueble.
 Número. Como consecuencia de su distinto régimen legal, el número de los derechos personales es
ilimitado. En cambio, el de los derechos reales no solo está circunscripto a los que autoriza la ley, sino que
además ésta los organiza en número muy reducido (sistema de números clausus). VER NOTAS EN LAPIZ
DE BERENICE. HOJA 3 APUNTES.
 Adquisición. En nuestro sistema inspirado en el romano, en tanto los derechos personales nacen de alguna
de las causas o fuentes previstas por la ley (ejemplo: contrato), los reales requieren un modo suficiente,
inclusive en los supuestos en que aquellas causas son el titulo suficiente para la adquisición. Es decir, para
adquirir un derecho real es necesario reunir título suficiente y modo suficiente (bien mueble: tradición, bien
inmueble: inscripción registral, que implica publicidad sufiiente); en cambio para adquirir un derecho personal
es necesario un hecho o un acto jurídico que le de nacimiento. La adquisición o constitución de un derecho
real ya creado por ley puede ser por tres fuentes: contrato, sucesión y ley.
 Oponibilidad. El derecho personal puede hacerse valer contra obligados determinados, contra el deudor
(relativo); por el contrario real es oponible a todos los integrantes de la sociedad (absoluto – erga omnes).
 Publicidad. El derecho personal por su carácter relativo no implica una exigencia de publicidad. El derecho
real, como consecuencia de su oponibilidad erga omnes, aún contra terceros interesados, presupone su
conocimiento por esos terceros, y de ahí que sea requisito necesario la publicidad para que los derechos
reales puedan ser oponibles a todos.
 Ejercicio. Los derechos personales son extraños en cuanto a su ejercicio a la idea de posesión, ya que
nacen con el fin de ser extinguidos mediante el pago. En cambio, el medio natural para ejercitar la mayoría
de los derechos reales es la posesión (salvo la servidumbre y la hipoteca).
 Prescripción. Mientras los derechos personales se pierden por la prescripción (prescripción extintiva o
liberatoria), los reales se adquieren por ella (prescripción adquisitiva o usucapión, que es la posesión
continuada durante el tiempo requerido por la ley), con excepción de los derechos reales de garantía. La
usucapión no es posible en los derechos personales porque no se ejercen por la posesión. La prescripción
liberatoria extingue la acción y transforma la obligación civil en una obligación natural.
 Permanencia. Los derechos personales se agotan con su ejercicio; el derecho desaparece cuando el
acreedor obtiene el beneficio que aquel comporta (cumplimiento de la prestación). Los derechos reales, sean
temporales o perpetuos, suponen para la obtención del beneficio una situación de permanencia en el tiempo.
 Duración. Los derechos personales son siempre temporales. Los derechos reales pueden ser temporales o
perpetuos.
 Exclusividad. Los derechos personales admiten la concurrencia de sujetos actos y/o pasivos (pluralidad de
acreedores y/o deudores). En los derechos reales la concurrencia de titularidad es compatible solamente
con los de garantía y las servidumbres; para el dominio y para el usufructo rige la exclusividad; en el uso y
la habitación juegan, o bien la concurrencia, o bien la exclusividad. La exclusividad entonces no existe en
los derechos personales, pero sí en los derechos reales, ya que una cosa que se me debe a mi, también se
le puede deber a otro, pero lo que me pertenece totalmente a mi, no le puede pertenecer a otro.
 Inherencia. En los derechos personales, tratándose de obligaciones de dar cosas, aún ciertas, no se
establece con ellas inherencia alguna, desde que ésta son únicamente los objetos mediatos. En el real, el
derecho es inherente a las cosas y se adhiere a ellas, por ser su objeto inmediato. El derecho real es un
señorío inmediato sobre la cosa, y subsiste quien quiera que sea el propietario.
 Ius persequendi. En virtud de lo expuesto sobre la inherencia, el derecho personal normalmente carece de
“ius persequendi”, o sea la facultad de perseguir la cosa (objeto de su derecho) cuando se encuentra en
poder de un tercero. De resultas de esa inherencia, el derecho real tiene al “ius persequendi” como una de
sus ventajas típicas, que faculta al titular para seguir la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su
poder.
 Ius preferendi. Cuando los derechos personales procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas,
siguen la “ley del concurso”, es decir, que si los bienes del deudor no alcanzan para satisfacer todos los
créditos, se distribuyen a prorrata (en proporción a sus montos) entre los distintos acreedores, salvo que
sean créditos privilegiados, preferencia excepcional que no guarda relación alguna con la fecha del crédito
(el crédito anterior no tiene preferencia sobre el posterior).
En los derechos reales el ius preferendi constituye la otra ventaja típica derivada de la inherencia, y se
traduce fielmente con la máxima romana “primero en el tiempo, más fuerte en el derecho”. El ius preferendi
es independiente de los privilegios, y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia de que algunos
derechos reales (hipoteca y prenda) los otorguen. Ejemplo: constituido un usufructo sobre una cosa, su titular
podría hacer valer la mayor fuerza de su derecho frente a otro usufructo posterior al suyo, lo que seria factible
si un propietario despoja al usufructuario de la cosa y constituye un nuevo usufructo.
ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro de-recho real o
personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
 Divisibilidad hereditaria. Ante el fallecimiento del acreedor o del deudor, los créditos o débitos se dividen
de pleno derecho entre los herederos en proporción a sus partes hereditarias. En los derechos reales que
no se extinguen con la muerte de sus titulares, los herederos quedan en una comunidad hereditaria, es decir
en un estado de indivisión. La diferencia entre ambas clases de derechos, resulta más notable en los
derechos reales de garantía, pues ellos continúan en su carácter de indivisibles, a pesar de la división de los
créditos que garantizan.
 Extinción. Los derechos personales no se extinguen aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.
Los derechos reales se extinguen con la pérdida de la cosa. La renuncia, que en los derechos personales
funciona como causal de extinción, adquiere en los reales la diferente modalidad del abandono.
  Contenido jurídico económico. Ambos son derechos patrimoniales. Los derechos personales implican una
utilización de servicios del deudor, mientras que los reales implican un aprovechamiento de la riqueza de las
cosas.
 Competencia. En las acciones derivadas de los derechos personales, la competencia se determina por el
“lugar en que deba cumplirse la obligación y, en su defecto, a elección del actor el del domicilio del
demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se encuentre en él, aunque sea
accidentalmente, en el momento de la notificación”; y tratándose de delitos o cuasidelitos, el del lugar del
hecho o el del domicilio del demandado, a elección del actor.
En las acciones que protegen los derechos reales, la competencia se establece para los inmuebles por “el
lugar donde está situada la cosa litigiosa… la misma regla regirá respecto de las acciones posesorias,
interdictos, restricciones y límites del dominio, medianería, declarativa de la prescripción adquisitiva,
mensura y deslinde y división de condominio. Si las acciones reales atañen a los muebles, es juez
competente el del lugar en que se encuentren o el del domicilio del demandado, a elección del actor.
 Ley aplicable. Los derechos personales derivados de los actos jurídicos se rigen por la ley del lugar de
celebración, pero los que deben ser ejecutados fuera de dicho lugar serán juzgados en cuanto a su validez,
naturaleza y obligaciones por las leyes del lugar donde deben cumplirse.
En cuanto a la capacidad para esos actos jurídicos la llamada de hecho, es normada por la ley del domicilio
de las partes y la denominada de derecho, por la ley territorial respectiva.
La forma de los actos jurídicos se determina por la ley del lugar de celebración.
En el ámbito de los derechos reales, cabe distinguir el régimen de las cosas según su calidad inmobiliaria o
mobiliaria.
 Inmuebles:
- Art. 2663. La calidad de un bien inmueble se determina por la ley del lugar de su situación.
- Art. 2667. Los derechos reales sobre inmuebles se rigen por la ley del lugar de su situación. “Los
bienes inmuebles situados en la República son exclusivamente regidos por las leyes del país,
respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad de adquirirlos, a los
modos de transferirlos, y a las solemnidades que deben acompañar esos actos”.
 Muebles registrables:
- Art. 2668. Los derechos reales sobre bienes muebles registrables se rigen por el derecho del Estado
del registro.
- Art. 2669. Los derechos reales sobre muebles de situación permanente.
- Art. 2670. Los derechos reales sobre muebles que carecen de situación permanente.
 Inmuebles por accesión. Art. 226. Se rigen por la ley del lugar de su situación.

CCyC  Derechos reales

ARTICULO 2663.- Calificación. La calidad de bien inmueble se determina por la ley del lugar de su situación.

ARTICULO 2664.- Jurisdicción. Acciones reales sobre inmuebles. Los jueces del Estado en que están situados
los inmuebles son competentes para entender en las acciones reales sobre dichos bienes.

ARTICULO 2665.- Jurisdicción. Acciones reales sobre bienes registrables. Los jueces del Estado en el que fueron
registrados los bienes son competentes para entender en las acciones reales entabladas sobre dichos bienes.

ARTICULO 2666.- Jurisdicción. Acciones reales sobre bienes no registrables. Los jueces del domicilio del
demandado o del lugar de situación de los bienes no registrables son competentes para entender en las acciones
reales sobre dichos bienes.

ARTICULO 2667.- Derecho aplicable. Derechos reales sobre inmuebles. Los derechos reales sobre inmuebles se
rigen por la ley del lugar de su situación.

Los contratos hechos en un país extranjero para transferir derechos reales sobre inmuebles situados en la
República, tienen la misma fuerza que los hechos en el territorio del Estado, siempre que consten en instrumentos
públicos y se presenten legalizados.

ARTICULO 2668.- Derecho aplicable. Derechos reales sobre bienes registrables. Los derechos reales sobre
bienes registrables se rigen por el derecho del Estado del registro.
ARTICULO 2669.- Derechos reales sobre muebles de situación permanente. Cambio de situación. Los derechos
reales sobre muebles que tienen situación permanente y que se conservan sin intención de transportarlos, se rigen
por el derecho del lugar de situación en el momento de los hechos sobre los que se plantea la adquisición,
modificación, transformación o extinción de tales derechos.

El desplazamiento de estos bienes no influye sobre los derechos que han sido válidamente constituidos bajo el
imperio de la ley anterior.

ARTICULO 2670.- Derechos reales sobre muebles que carecen de situación permanente. Los derechos reales
sobre los muebles que el propietario lleva siempre consigo o los que son de su uso personal, esté o no en su
domicilio, como también los que se tienen para ser vendidos o transportados a otro lugar se rigen por el derecho
del domicilio de su dueño. Si se controvierte o desconoce la calidad de dueño, se aplica el derecho del lugar de
situación.

Relaciones entre los derechos reales y personales

Entre los derechos personales y reales, aparte de la semejanza y las diferencias enunciadas, se aprecian algunas
relaciones o vinculaciones.
- Muchas veces el derecho personal se convierte en el camino para llegar al derecho real, por ejemplo, el
contrato de compra y venta que genera derechos personales (obligaciones de entregar la cosa vendida y
de pagar su precio), es al mismo tiempo uno de los requisitos necesarios para el nacimiento del derecho
real (titulo suficiente). Cuando el deudor de la obligación de entrega, cumple su prestación (tradición de la
cosa), queda satisfecho el otro requisito impuesto por la ley para la constitución del derecho real (modo
suficiente).
- En ciertos derechos reales, como los de garantía, el derecho personal es camino obligado para alcanzar el
derecho real, pues el CCyC no los admite con otra fuente que la convencional.
- Determinada categoría de derechos reales, hablamos de los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda
y anticresis) cumple una función accesoria de derechos personales.

5. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales.

a) Derechos reales “in faciendo”.

Derechos reales “in faciendo” son los derechos reales de hacer o que conllevan la obligación de realizar una
prestación positiva por parte del sujeto pasivo en beneficio del titular del derecho.
El concepto clásico del derecho real de raíz romanista, fue estructurado como un señorío ejercido directamente
sobre una cosa, para obtener directamente de ella todas o algunas de sus utilidades, por contraposición a los
derechos personales, que significan la facultad de exigir a persona determinada el cumplimiento de una prestación.
Con este punto de partida, la expresión derechos reales “in faciendo” es un contrasentido, porque a través de él
se admitiría un derecho real con el contenido de un derecho personal, lo cual es una contradicción terminológica.
El derecho real no puede nunca consistir en que alguien haga algo en beneficio de su titular.
El régimen feudal, que desdibuja la postura romanista que distingue entre derechos reales y personales, no
encuentra inconveniente en admitir que ciertos derechos reales impongan en el lado pasivo prestaciones positivas
(in faciendo). Esas prestaciones consistían por ejemplo en el pago de una suma de dinero, en la entrega en especie
y hasta en la prestación de servicios personales. Estas prestaciones eran verdaderas cargas que pesaban sobre
el vasallo, que las soportaba como contenido del derecho del que gozaban los señores a quienes beneficiaban.
Vélez tomó la concepción romana cuando afirmó en el antiguo Código Civil: “A todo derecho personal corresponde
una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales” (ex art. 497). Es evidente que este
precepto exterioriza en su primera parte el contenido de todo derecho personal (obligación personal) y en la
segunda descarta con energía que ese contenido pueda serlo también del derecho real (no hay obligación). Ni si
quiera la llamada obligación universal puede integrar el contenido del derecho real; con mayor razón todavía ese
contenido no podrá quedar configurado con la obligación de una persona determinada, y menos aun si la obligación
no es pasiva (abstención) sino positiva (hacer, in faciendo).
El principio sentado por los romanos con respecto a la servidumbre, fue consagrado por Vélez en el ex art. 3010:
“No pueden establecerse servidumbres que consistan en una obligación de hacer, aunque sea temporaria, y para
utilidad de un inmueble. La que así se constituya, valdrá como simple obligación (personal) para el deudor y sus
herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles”. La servidumbre no
puede consistir nunca en un hacer (que el propietario del fundo dominante pueda exigir al propietario del fundo
sirviente).
Por su parte, el ex art. 3022 establecía: el propietario de la heredad dominante tiene el derecho de ejecutar en la
heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la servidumbre; mas los gastos
son de su cuenta, aun en el caso de que la necesidad de reparación hubiese sido causada por un vicio inherente
a la naturaleza del predio sirviente. Esta disposición comprende la servidumbre de sufrir la carga de un muro o
edificio como todas las demás. Los ex art. 3042 y 3023, de manera genérica para todas las servidumbres,
reconocen la posibilidad de que por convención el propietario del fundo sirviente se obligue a hacer las obras o
gastos para el ejercicio o conservación de la servidumbre. En ese caso, la obligación solo afectará a quien la
contrajo y a sus herederos y no a la heredad sirviente, pero el obligado podrá liberarse mediante el abandono.
Lo expuesto nos lleva a desechar en nuestro derecho la posibilidad de una presunta categoría intermedia entre
los derechos reales y personales, en cuya virtud el titular de un singular derecho real estaría facultado para
pretender una actitud “in faciendo” de la persona que aparezca ligada por su relación con la cosa.
b) Derechos reales “ius ad rem”.
La denominación nace en el derecho canónico, en donde a la dignidad del obispo iba unido un conjunto de bienes
que posibilitaba el desempeño de su gestión a través de sus rentas, sobre las cuales ejercía un “ius in re” (derecho
real). Ese derecho real nacía con la investidura que le brindaba la colación, porque recién entonces adquiría la
posesión de los bienes. Durante el lapso que transcurría entre la elección del obispo y la colación, tenia sobre los
bienes una suerte de expectativa de derecho, que protegía una acción personal. Ese derecho potencial a los
beneficios que recién se obtendrían con la colación, se designó como “ius ad rem”, que significa derecho a la cosa.
El “ius ad rem” apunta al derecho personal en el supuesto de las obligaciones de dar. Es mas admisible llamar
derecho a la cosa al que se tiene con relación a ella contra la persona que se obligó a dárnosla y hablar de “ius in
re” frente al que se tiene sobre la cosa después de su entrega, constitutiva del derecho real. El “ius ad rem” es útil
para explicar situaciones intermedias entre el derecho real y el derecho personal, donde encuentran una suerte
de vocaciones al derecho real.
Esta tesis solo tiene sentido en los regímenes jurídicos en que juega la teoría del titulo y del modo en la transmisión
y constitución de derechos reales, pero no en aquellos en los cuales basta para esos actos el mero consentimiento
(como nuestro sistema actual a partir de la sanción del CCyC). La necesidad del titulo y del modo como requisitos
para la transmisión y constitución de derechos reales, permite hablar de un “transito del derecho personal al
derecho real”. Durante ese tránsito y hasta el nacimiento del derecho real, hay una “expectativa”.
c) Obligaciones “propter rem”.

Las obligaciones “propter rem” u obligaciones ambulatorias son aquellas obligaciones que nace, se transmiten y
se extinguen por el nacimiento, la transmisión y la extinción de un derecho real. La existencia de un derecho real
conlleva para su titular la existencia de determinadas obligaciones que se derivan de esa titularidad: es decir, no
puede haber una obligación propter rem sin un derecho real.
Pueden ser obligaciones de dar, de hacer o de no hacer.
En ellas el deudor responde con todo su patrimonio.
Ante la transmisión de la cosa sobre la cual versa el derecho real, se transmite también la obligación propter rem.
Ante el abandono de la cosa, se extingue la obligación, salvo en los casos de las expensas: si yo abandono el
inmueble, no me libero del pago de las expensas debidas.

Un ejemplo es el caso de los condóminos, que poseen ambos sobre una misma cosa (un derecho real) y tienen a
su vez obligaciones recíprocas de contribuir a la conservación de la cosa común. Otro ejemplo sería el caso del
usufructuario, que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella
proporcionalmente a su goce.
Siguiendo el primer ejemplo, si el condómino transmite su derecho real sobre la cosa, también transmitirá al nuevo
adquirente la obligación correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues se transladan siguiendo a la cosa
sobre la que se ejerce el derecho real.
No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligación ambulatoria, con la obligación propiamente dicha.
En el caso del condominio, cada condómino tiene un derecho real sobre la parte idea de la cosa (relación directa
entre sujeto y cosa), pero además tienen una obligación con respecto al otro condómino que se convierte en
acreedor (ambos condóminos son acreedores y deudores recíprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o
pago de las expensas comunes.
6. Casos de institutos de naturaleza jurídica controvertida.
Son aquellos institutos cuya naturaleza aun está discutida en doctrina, en el sentido de que si son derechos reales
o derechos personales:
 Derechos reales de garantía: por ejemplo la hipoteca, ya que en ella no se transmite la posesión del
inmueble. Hoy en el CCyC considerados derechos reales.
 Privilegios: hoy en nuestro CCyC considerados derechos personales, según lo indica la mayor parte de la
doctrina.
 Derecho de retención.
 Derechos intelectuales.
 Sepulcros.
 Posesión.

7. Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias.
Creación y modificación de los derechos reales. “Numerus Clausus”. Fuentes. Tipicidad.
La incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias.
La importancia política, económica y social de los derechos reales determina que su régimen esté presidido por la
noción del orden público. Vélez mismo en las notas del antiguo Código Civil decía: “Los actos y contratos
particulares no podrán derogar la disposición del artículo, porque naturaleza de los derechos reales en general, y
especialmente la del usufructo, está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, no
depende de la voluntad de los particulares”. La incidencia del orden público en los derechos reales los ubica
institucionalmente entre los de familia y los personales:
- Los derechos de familia están organizados en integridad con miras a intereses colocados por encima de los
individuos que comprende, es decir, están organizados exclusivamente por el orden público, por lo cual no
queda lugar para la autonomía de la voluntad.
- En los derechos personales gobierna el principio de la autonomía de la voluntad, limitado por las pautas del
orden público, la moral y las buenas costumbres.
- En los derechos reales la incidencia del orden público adquiere relevancia principal y la autorregulación de los
intereses (la autonomía de la voluntad) es excepcional.
La presencia del orden público es dominante en los derechos reales, pero no exclusiva. El orden público es
dominante en los derechos reales en cuanto a las llamadas normas estatutarias, que son las normas que indican
cuales son los derechos reales (existencia) y los alcances de su contenido (esencia). Mientras que las normas
reglamentarias atinentes a los derechos reales no son de orden público, sino que son de aplicación supletoria, lo
cual quiere decir que si se trata de normas reglamentarias la voluntad de los particulares podrá prescindir de ellas.
Decía Vélez en el antiguo Código Civil: “Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposición de ultima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se
reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”. De este artículo se
deriva con evidencia que el orden publico gravita en forma excluyente en la determinación de cuales son los
derechos reales, y en la configuración de su esencia o contenido, desde que los particulares ni si quiera pueden
modificar los derechos reales admitidos por la ley.

El orden público es dominante y exclusivo en los derechos reales:

 En cuanto a las normas estatutarias (art. 1884):
- Existencia: cuales son los derechos reales.
- Contenido: esencia, amplitud que otorga x derecho real.
 NO en las normas reglamentarias: no son de orden público sino normas supletorias.
CCyC 
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley.
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
El art. 1967 del CCyC sobre dominio revocable, luego de formular el principio general de que la revocación opera
con efecto retroactivo al día de la adquisición de ese dominio, expresa que ello ocurrirá siempre que no exista
disposición expresa en contrario en la ley o en los actos jurídicos que establecieron la revocación.
ARTICULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Creación y modificación de los derechos reales. Números clausus.
El antiguo Código Civil en su momento, y el Código Civil y Comercial hoy en día (específicamente en el art.1884),
adoptan el sistema denominado del “númerus clausus” (número cerrado), por oposición al del “númerus apertus”
(número abierto). Este sistema proviene del derecho romano, el cual se pronunció en contra de la creación de
derechos reales por los particulares.
La ley tiene exclusividad en la creación de estos derechos. Los derechos reales solo pueden ser creados por ley,
siendo nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley o la modificación de su estructura. Los
particulares no pueden crear nuevos derechos reales por su propia voluntad (invocando el principio de la
autonomía de la voluntad) ni modificar su contenido, pero pueden “dar nacimiento” a cualquiera de los ya
existentes.
Las proyecciones del orden público en los derechos reales que se traducen en el principio del numerus clausus,
impiden no solo la creación de derechos reales distintos a los previstos por la ley, sino también la modificación de
los que ella admite.
Si el numerus clausus importa la fijación por la ley de la extensión del contenido, la modificación de esa amplitud
atentaría contra él, porque implicaría en verdad la creación de un derecho real no reconocido.
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Por su parte, el art. 1894 refuerza este principio que establece que los derechos reales solo pueden ser creados
mediante una ley:
ARTÍCULO 1894. Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del
cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Fuentes.
El art. 1884 dispone que los derechos reales solo pueden ser creados por ley. La fórmula del art. 1884 implica
nada mas que la imposibilidad jurídica para los particulares de constituir otros derechos reales que los
expresamente configurados por la ley.
Fuentes de los derechos reales causa fuente: el titulo suficiente.
causa eficiente: el modo suficiente.
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia
y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en
los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Tipicidad.
La tipicidad se correlaciona con el “numerus clausus”, el cual implica que los derechos reales son limitados, no
pueden existir otros que los enumerados y solo pueden ser creados por la ley, ya sea por el Código Civil y
Comercial (que los enumera taxativamente en el art. 1887) o por la ley (ejemplo: ley de navegación 20.094 que
regula la hipoteca naval). Cada uno de los derechos tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el esquema
de “tipo” para permitir hacer cumplir la premisa en cuya virtud cada derecho no puede tener otro contenido ni
otorgar otras facultades más que las que el “tipo” concede.
El principio de números clausus apunta a la determinación de cuáles han de ser los derechos reales y al contenido
“in abstracto” de ellos, pero no avanza sobre cuál ha de ser la “calidad específica” de ese contenido, o sea sobre
su contenido “in concreto” (tipicidad).
El numero cerrado es tal porque fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos reales; así, dominio se
configura como la mayor expresión de facultades (sometimiento de la cosa a la voluntad del titular), el usufructo
como el uso y goce conforme al destino impuesto por el constituyente, el uso como usufructo limitado a las
necesidades del usuario y de su familia, la habitación como uso específico sobre una casa, la servidumbre como
el derecho a una determinada utilidad de un inmueble. Ello no impide que “in concreto” los derechos reales
aparezcan con contenidos especiales o típicos, y que el legislador se ocupe de alguno de ellos. Así por ejemplo el
Código legisla sobre las servidumbres de tránsito (las partes le otorgan el contenido en concreto, que puede ser
el mero recreo, pero si la servidumbre no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningún
valor), acueducto, recibir aguas y sacar agua y así también lo hace con relación a usufructos especiales o típicos,
como los de montes o de ganados.
Con respecto a todo derecho real en concreto deben respetarse sus normas estatutarias, es decir, que se respete
su contenido en abstracto (que en la servidumbre por ejemplo implica una restricción al dominio del fundo sirviente)
y que se procure alguna ventaja al propietario del fundo dominante, “una determinada utilidad”, el cual es el
contenido en concreto.
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la
ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente
con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no
resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si
está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Esto no implica una derogación del numerus clausus, porque la amplitud del contenido de toda servidumbre será
siempre “una determinada utilidad” sobre un inmueble.
Comentario al art. 1884:
Dado que la regulación de los derechos de propiedad responde a intereses superiores de la comunidad, desde
que con causa en las potestades que ellos confieren las cosas conservan el valor pecuniario, es que la ley se
reserva la reglamentación de los elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción. Es claro que el legislador antepuso el orden público a la autonomía de la voluntad,
asegurándose su efectividad al investirlo de norma imperativa de manera de impedir que aquella comprometa la
vigencia y eficacia del propio sistema. Merced a este cuño, el Estado impide la desnaturalización de los derechos
que reconoce disponibles en los particulares, aunque tácitamente conserva el propio: el dominio eminente.
Existe un margen para que la autonomía de la voluntad de los particulares, incida dentro de la estructura de los
derechos de propiedad. Sin embargo, debe repararse en que la ley guarda para sí segmentos fundamentales de
la regulación de cada derecho real, lo que denota una clara incidencia del orden público. Se dirá que, por tal
motivo, son derechos sustancialmente de orden público, esto es, derechos cuyo contenido está impuesto por
la ley de manera exclusiva. Solo así se comprende por qué sus elementos —sujeto y cosas que conforman su
estructura—, el contenido —potestades propias de cada estatuto—, la constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción de ellos, deben estar conformados de acuerdo a lo que disponen en general estas
disposiciones y en particular los títulos que regulan los derechos de propiedad de manera específica.
Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de derechos reales, que por tanto,
no podrán ser otros ni con otro contenido que el expresamente prescripto por la ley.
De lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un
marco de seguridad jurídica para satisfacción de la comunidad y sus integrantes.
Para que esto se cumpla se necesitan de reglas claras, que no puedan ser modificadas por los particulares. De
ahí que para darle esa jerarquía, en materia de los derechos reales impera —como dijimos— el orden público que,
precisamente, impide la modificación de sus elementos, contenido, modos de adquisición, constitución,
transmisión, duración y extinción por parte de los particulares.
8. Consecuencias de la pretendida creación de otros derechos reales o modificación de los
permitidos.

El antiguo Código Civil establecía en su art. 2502 que los derechos reales creados por los particulares (“a través
de todo contrato o disposición de ultima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por
este Código se reconoce”) valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer. La
fuente de este art. del CC es el Esbozo, que expresa que “se juzgará como no escrita, a efecto de que tenga valor
tan solo como constitutiva de derechos personales, si por tal pudiere valer, toda estipulación o disposición de
ultima voluntad, que constituya otros derechos reales, o que modifique los permitidos en contrario de las
disposiciones que los reglan”.

Ejemplo  el CC en su art. 2614 prohibía los derechos reales de enfiteusis, superficie y las vinculaciones, y
establecía que los censos y rentas no podían hacerse por más de 5 años. La enfiteusis es el derecho por el cual
una de las partes entrega la concesión de un fundo a otra, a perpetuidad o por un largo tiempo, a cambio de que
ésta lo mejore con plantaciones o construcciones (confiere las facultades de usar y gozar ampliamente del fundo
en una explotación agrícola) y pague un canon anual. En la medida que era un contrato prohibido, un contrato de
enfiteusis, en el sistema establecido por el Código anterior, podía hacerse valer como contrato de locación,
aplicándole así sus reglas. Vélez en la parte final de la nota al antiguo art. 2503 explica con respecto a la enfiteusis,
cuales son los alcances de la norma aludida del art. 2502: “si se hace, pues, un contrato de enfiteusis, valdrá solo
como contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo, y durará solo por el tiempo que puede
durar la locación”. Allende cuestionaba dicha interpretación de Vélez sobre los alcances del art. 2502, alegando
que si se pretende constituir ese derecho real, no es dable que la ley distorsione la voluntad de las partes al dar
por constituido un derecho personal que provoca el nacimiento de prestaciones a cargo del constituyente
(manutención en el uso y goce), a las cuales este no habría querido obligarse, y entiende que en realidad queda
“subsistente la enfiteusis, limitándola a los plazos de diez años”.
Hoy en día en materia de los derechos reales impera, como se dijo, el orden público, el cual impide la modificación
de sus elementos, contenido, modos de adquisición, constitución, transmisión, duración y extinción por parte de
los particulares. El precepto manda a que la incursión de los particulares en la modificación del contenido de los
derechos de propiedad no tenga efecto alguno, pues solo puede concretarse por medio de una ley que lo ordene.
En este sentido, el art. 1884 del CCyC dispone que la consecuencia de los derechos reales creados por las partes
sin estar regulados por la ley es la nulidad: “es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura”. En razón del orden público imperante, la nulidad a la que se refiere este artículo
es absoluta y puede ser declarada por el juez aún de oficio.
9. Caracterización de los derechos reales previstos en el Código.
ARTÍCULO 1887. Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;  se ejerce sobre cosa totalmente propia (el propietario de la cosa es el titular del derecho real).
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios; se ejercen sobre cosa parcialmente propia, es decir, el ejercicio del
e) el tiempo compartido; derecho real se comparte.
f) el cementerio privado;
g) la superficie;  se ejerce sobre cosa parcialmente propia si existe propiedad superficiaria.
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre; se ejercen sobre cosa ajena (el propietario de la cosa NO es el titular del derecho
l) la hipoteca; real).
m) la anticresis;
n) la prenda.
En consonancia con lo prescripto por el art. 1884 CCyC, el art. 1887 contiene la enumeración de los derechos
reales. Se trata de una enumeración taxativa, lo cual significa que el Código solo reconoce a los derechos que
él enuncia, aunque hay otros derechos reales comprendidos en leyes especiales, como la hipoteca naval y la
aeronáutica (leyes 20.094 y 17.285).
En comparación con la enumeración tradicional que hacia el CC (antiguo art. 2503), la actual del art. 1887 del
CCyC se destaca por incorporar otros derechos reales como la propiedad horizontal (art. 2037 CCyC), otrora
dispuesta por ley especial; los conjuntos inmobiliarios (art. 2075 CCyC); el tiempo compartido (art. 2087 CCyC); el
cementerio privado (art. 2103 CCyC) y la superficie (art. 2114 CCyC). De esta manera se da respuesta concreta
a una antigua disputa sobre la necesidad o no de su regulación en el ámbito de los derechos reales, lo cual quedó
contestada por el legislador al incorporar estas nuevas formas de propiedad de manera autónoma, sin fundirlas
en moldes de antiguos derechos de propiedad conocidos.
El CCyC los consigna según el mayor número de potestades que concede: desde el dominio (art. 1941 CCyC) o
derecho real que mayores potestades concede a su titular, hasta la prenda (art. 2219 CCyC) un derecho de
garantía que puede o no otorgar la posesión de la cosa o bien. Cada derecho real tiene su propia regulación en
los artículos subsiguientes.
En primer lugar, el dominio se trata de un derecho real sobre cosa totalmente propia. “Propia” ya que el dueño de
la cosa y el titular del derecho real son la misma persona; y “totalmente” propia ya que el derecho real se ejerce
sobre toda la cosa, no se comparte. En líneas generales el dominio constituye el derecho real que más facultades
concede a su titular en la cosa: la posibilidad de usar, gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de
la cosa, siempre dentro del marco legal. Decimos “en la cosa” por cuanto las facultades (usar, gozar y disponer)
resultan viables en tanto la cosa permita ejercitarlas; lo contrario sería afirmar derechos contra las cosas, lo cual
en rigor implica la posibilidad (el derecho) de reclamar a otro por ellas. El dueño de la cosa lo es también de su
substancia, en el sentido de que su esencia (materialidad) y su destino económico están sometidos a su voluntad
ejercida dentro del encuadre legal. Pueden ser objeto de dominio las cosas muebles e inmuebles.
ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Las facultades que conceden los demás derechos reales son ejercidas por sus titulares de modo distinto. Así,
tenemos:
 Condominio, o derecho de varios, cada uno por una parte alícuota respecto de la cosa común. El
condominio no es otra cosa que la comunión del derecho real de dominio.
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece
en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

 La propiedad horizontal, o el derecho de cada copropietario de un inmueble afectado al régimen de ese

derecho real, que recae tanto sobre cosas, partes y sectores comunes como de las partes propias,
haciendo del objeto un todo inescindible. La propiedad horizontal entonces es el derecho real sobre una
unidad de un inmueble edificado, integrado por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso,
goce y disposición jurídica, conforme a su peculiar régimen legal.
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y
el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

 Los conjuntos inmobiliarios, o propiedad horizontal especial, que tienen por objeto distintos modelos de
urbanizaciones en las que los propietarios de los terrenos donde estas se asientan participan de sectores,
partes o cosas comunes que sirven para el servicio, la seguridad y la recreación de aquellos, sus familiares
e invitados, pudiendo incluso atribuir la titularidad de una porción propia, la titularidad de una acción en el
emprendimiento, que le permitirá a cada uno intervenir en cuestiones relativas a la reglamentación del
derecho en comunidad. Es característico de este derecho la regulación especial que se le acuerda al muro
de encerramiento o perimetral, y la posibilidad de que cada propietario lo sea también del suelo en el que
se asienta la construcción concluida o no.
ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en
las normas administrativas locales.

 El tiempo compartido se presenta con su característico uso alternado y sucesivo de una misma cosa.
ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

 El denominado “cementerio privado” conforma otra propiedad horizontal especial, con su correlativo
derecho sobre las parcelas con destino de sepultura, en las que aparecen involucrados sectores que hacen
a la funcionalidad del cementerio, con restricciones a las facultades de los propietarios.
ARTICULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos.

 La superficie concede, con múltiples destinos, la posibilidad de afectar el derecho a construir, plantar o
sembrar, entre otros.

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
En el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio
privado, el ejercicio del derecho real se comparte, ya que no se ejerce sobre el total de la cosa, sino que varios
sujetos comparten su dominio (condominio), o existen partes privativas donde se ejerce sobre el total (en la PH
sobre los departamentos) y comunes sobre las que se ejerce en forma parcial (en la PH pasillos ascensores). En
cuanto a la superficie, se ejerce sobre cosa ajena en cuanto al terreno, pero sobre cosa propia cuando se trata de
la propiedad superficiaria.
Luego continúan los derechos reales de disfrute ya reconocidos por la legislación anterior. Son:
 El usufructo, que se trata de un derecho real que concede a su titular (el usufructuario) la potestad de usar
y gozar la cosa, haciendo propios los frutos que de ella se obtengan, con la limitación de no alterar la
sustancia del objeto en su ejercicio. El usufructo sigue al dominio en orden decreciente de contenido, desde
que no otorga la facultad de disponer, sino que solo encierra las facultades de usar y gozar, pero no a
voluntad como en el caso del dueño, sino respetando la esencia (materialidad) y destino económico de la
cosa. El usufructo es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y hoce sin alteración de la substancia). El
principio de usufructo recae sobre cosas inmuebles o muebles no fungibles.
ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.

 El uso es un usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia. Lo sigue, por tanto, en orden
decreciente de contenido. El uso es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteración de la
substancia) limitado a las necesidades del usuario y de su familia. El uso se ejercita sobre las mismas
cosas que son objeto normal de usufructo (inmuebles y muebles no fungibles).
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia.
Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.

 La habitación es el derecho a la utilidad de morar en una “casa” (uso sin alteración de la substancia)
limitado a las necesidades del habitador y de su familia. El objeto de la habitación lo constituye una “casa”,
u objetos análogos (piso, departamento, etc.).
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

 La servidumbre, que concede al titular de un inmueble denominado “dominante” el derecho a ejercer

ciertos derechos de disposición o uso respecto de otro predio, el “sirviente”, o bien a impedir que el titular
de este último realice actos que bien podría realizar en el ejercicio de su derecho de propiedad si ella no
existiera.
ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
Por último, vemos a los derechos reales de garantía. Ellos son:
 La hipoteca es un derecho real accesorio de un crédito, en función de garantía, sin desplazamiento de la
cosa inmueble sobre la que recae, que continua en poder del dueño. La hipoteca afecta cosas inmuebles
o la superficie superficiaria, las que permanecen en poder del constituyente de la garantía;
ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado.

 La prenda y la anticresis, en oposición a la hipoteca, ponen al acreedor en posesión de la cosa dada en

garantía.
La prenda es un derecho real accesorio de un crédito civil, en función de garantía, con desplazamiento de
la cosa mueble sobre la que recae, que debe entregarse al acreedor prendario.
ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
La anticresis es un derecho real accesorio de un crédito, en función de garantía, con desplazamiento de
la cosa inmueble sobre la que recae, que es entregada al acreedor anticresista para que éste perciba sus
frutos y los impute a los intereses del crédito y/o a su capital.
 ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,
a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
En todos los casos, estos derechos de garantía se constituyen en resguardo de un crédito del cual el titular de
cualquiera de estos derechos será necesariamente el acreedor.
El usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda son derechos reales que
se ejercen sobre cosa ajena, es decir, el dueño de la cosa y el titular del derecho real NO son el mismo sujeto.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena son considerados cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravámenes (salvo que se pruebe que existe un gravamen) y si hay dudas
sobre su existencia, su extensión o el modo de ejercerlo se interpreta a favor del titular del bien gravado.
10. Derechos reales fuera del Código e institutos configurados a la manera de ellos.
Entre los derechos reales creados por leyes especiales, es decir, por fuera del CCyC, podemos mencionar:
En el derecho civil:
 Hipoteca bancaria: leyes 22.232, 24.143 y 24.855. Tuvieron su origen en la Carta Orgánica del Banco
Hipotecario Nacional, en el año 1957, cuyo régimen luego se extendió al Banco de la Nación Argentina (por
decreto) y al Banco Industrial de la República Argentina (por decreto-ley), en ese mismo año. En 1960, se
dispuso por ley que las normas atinentes al régimen hipotecario del Banco Hipotecario Nacional “alcanzarán
a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones bancarias”.
Particularidades de la HB: la finalidad socio-económica del crédito garantizado (préstamo), su duración hasta
que se extinga el crédito, la mayor limitación de los derechos del propietario (en este caso deudor) del
inmueble gravado, la ejecución hipotecaria que el Banco realiza por sí y sin juicio (inclusive la toma de
posesión del inmueble y desalojo de sus ocupantes).
 Preanotacion hipotecaria: leyes 12.962 para bancos oficiales de la Nación y 15.283 para los provinciales. Se
dispuso en beneficio de Bancos nacionales (Banco Hipotecario Nacional, de la Nación Argentina y de Crédito
Industrial) a través de un decreto ley en 1946. Luego las leyes antes mencionadas ratificaron este decreto
para los bancos nacionales y provinciales oficiales o mixtos. La hipoteca preanotada en el Registro, es la
hipoteca bancaria previa a la definitiva, que garantiza los anticipos concedidos sobre los prestamos acordados,
con una duración de 45 días prorrogables cuantas veces sea necesario.
 Anotación directa de hipotecas: ley 18.307. Abarca las mismas entidades bancarias que el preanotación de
hipotecas. La hipoteca de anotación directa en el Registro, es la hipoteca bancaria global inscripta mediante
oficio del Banco, que garantiza créditos también globales acordados a entidades intermedias (promotoras de
la construcción de viviendas) que tiene una duración de 2 años prorrogables cuantas veces sea necesario,
hasta la división del crédito por la escrituración de las viviendas a sus adquirentes.
 Hipoteca cambiaria. La HC sobre cosas inmuebles que continúan en poder del dueño, es la hipoteca
constituida en garantía de un crédito en dinero, con la emisión de pagarés o letras anotados en el Registro,
que facilitan su circulación.
En el derecho comercial:
 Prenda con desplazamiento.
 Prenda sin desplazamiento (con registro).
 Warrants.
 Garantía de los debentures.
En el derecho marítimo:
 Copropiedad naval.
 Hipoteca naval: ley de navegación 20.094.
 Prenda naval.

En el derecho aeronáutico:

 Hipoteca aeronáutica: ley 17.285 Código Aeronáutico. Tanto para la hipoteca naval como para la hipoteca
aeronáutica se aplican subsidiariamente las reglas de la hipoteca común, ya que son hipotecas comunes que
recaen sobre objetos especiales: barcos, aviones, sus motores, etc.
En el derecho minero:

 Dominio minero.
 Derecho del explorador minero.
 Servidumbres mineras.
 Usufructo minero.
En el derecho rural:
 Servidumbres rurales.

En el derecho procesal:

 Embargos e inhibiciones.

En el derecho administrativo:

 Dominio del Estado.

 Servidumbres administrativas.
 Ocupación temporánea por el Estado.
 Requisición de uso por el Estado.
 Derecho del concesionario sobre cosas del dominio público.
 Derecho del permisionario sobre cosas del dominio público.

11. Clasificación.

1. Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena: el índice clasificatorio es la posibilidad de que la propiedad
sobre la cosa objeto del derecho real de que se trate, sea (total o parcialmente) de su titular, o no lo sea. Son:
o Sobre cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad horizontal.
o Sobre cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca, la prenda, la anticresis.

2. Derechos reales sobre cosa propia o no propia: es una variante de la clasificación anterior, que parte de la
base de considerar la existencia de derechos reales sobre una cosa muebles que no sea propia, pero tampoco
ajena, ya que la cosa no tendría dueño. “Res nullis” son las cosas que nunca tuvieron dueño, y “res derelictae”
son las cosas que fueron abandonadas.

3. Derechos reales de goce o de garantía: es una subdivisión entre los derechos reales de contenido menor que
el dominio.
o En los de goce su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio mayor o menor, sin alterar
su substancia (la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres).
o En los de garantía, el beneficio que los define está dado por la seguridad que brindan al crédito que
garantizan (hipoteca, prenda y anticresis).

4. Derechos reales principales o accesorios (en función de garantía):

o Son principales los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio: dominio,
condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación y servidumbres.
o Son accesorios (en función de garantía) cuando dependen de un derecho creditorio al que garantizan:
hipoteca, prenda y anticresis.

5. Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa:

o Los derechos reales sobre la substancia se ejercitan sobre la materialidad de la cosa: dominio,
condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación y servidumbres.
o Los derechos reales que recaen sobre el valor de la cosa: hipoteca, prenda y anticresis.

6. Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa: “substancia” aquí tiene una connotación
distinta que en la clasificación anterior.
o Un derecho real es sobre la substancia cuando su titular tiene la facultad de disponer materialmente de
la cosa y decidir su destino económico. El dominio es el único derecho real sobre la substancia.
 o Un derecho real es sobre la utilidad de la cosa cuando el beneficio que concede el derecho real a su
titular no alcanza las facultades de disposición material y decisión sobre su destino económico. Son:
condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación y servidumbres.

7. Derechos reales perfectos e imperfectos:

o El derecho real es perfecto cuando su contenido reúne la totalidad de las facultades susceptibles de
ejercitarse sobre la cosa. El único derecho real perfecto es el dominio cuando es pleno o perfecto.
o El derecho real es imperfecto en el caso contrario. Son: el dominio cuando es menos pleno o imperfecto,
y todos los restantes derechos reales.

8. Derechos reales de contenido mayor o de contenido menor:

o El derecho real es de contenido mayor cuando comprende el mayor número de facultades posibles
sobre la cosa. el único derecho real de contenido mayor es el dominio, perfecto e imperfecto.
o El derecho real es de contenido menor cuando solamente comprende un número limitado de facultades
desprendidas del derecho real de contenido mayor. Los restantes derechos reales son de contenido
menor.

9. Derechos reales exclusivos o no:

o El derecho real es exclusivo cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible la concurrencia
del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares. Son: dominio, propiedad
horizontal, usufructo, y además el uso y habitación en tanto la utilidad obtenible de las cosas que son
sus objetos no supere la satisfacción de las necesidades de sus titulares y “familias”.
o El derecho real no es exclusivo cuando, por admitir la concurrencia, puede tener uno o varios sujetos.
Son: los de garantía (prenda, hipoteca y anticresis), las servidumbres, y además el uso y la habitación
si la utilidad obtenible de las cosas que son sus objetos supera la satisfacción de las necesidades de
sus titulares y “familias”.
Esto lleva a la posibilidad de figuras jurídicas que conforman, según el criterio que se adopte, o bien
derechos reales de tipo distinto al del exclusivo respectivo, o bien situaciones especiales de esos tipos
exclusivos. La comunidad de derecho reales de dominio, de propiedad horizontal, de usufructo, y en su
caso de uso y de habitación, origina las siguientes figuras jurídicas: condominio, la co-propiedad
horizontal, el co-usufructo, el co-uso y la co-habitación.

10. Derechos reales perpetuos o temporarios:

o Perpetuos: son los que en principio duran indefinidamente. Son: el dominio (salvo los casos en que el
dominio es imperfecto por falta de perpetuidad, como el revocable o el fiduciario), el condominio
(mientras no haya partición), la propiedad horizontal (en tanto no se extinga el sistema), y las
servidumbres activas reales (siempre que no se pacte lo contrario y subsista la utilidad que el fundo
sirviente procura al dominante).
o Temporarios: son los que están sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo. Son: el dominio
imperfecto por falta de perpetuidad, como el revocable o el fiduciario, que terminan con el vencimiento
del plazo o el cumplimiento de la condición; el usufructo; el uso; la habitación; las servidumbres activas
reales, si es que así se lo pactó o se extingue la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante; y
las servidumbres activas personales. En cuanto a los derechos reales de garantía, su vida está
condicionada por la del derecho personal del que son accesorios.
11. Derechos reales vitalicios o no.
o Vitalicios: son aquellos derechos temporarios que tienen como duración máxima la vida de su titular.
Son: el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres personales, salvo que fueran otorgados por
plazo o condición resolutorios que se cumplan en vida del titular.
o No vitalicios: son los derechos reales perpetuos y los derechos reales temporarios cuya duración
limitada no depende de la vida de su titular. No vitalicios: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, las servidumbres activas reales, la hipoteca, la prenda y la anticresis.

12. Derechos reales extinguibles o no extinguibles por el no uso:

o Extinguibles por el no uso: aquellos que desaparecen por el no ejercicio del derecho durante el plazo
establecido por la ley. Son: el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres activas reales o
personales.
o No extinguibles por el no uso: los que subsisten independientemente de su ejercicio. Son: el dominio,
el condominio y la propiedad horizontal.
 Los derechos reales de garantía exceden esta clasificación, adecuada para los derechos reales
principales.

13. Derechos reales dependientes o no de la posesión de un inmueble:

o Dependientes de la posesión de un inmueble: aquellos en los que su titular no es una persona
determinada sino el poseedor de alguna heredad. Son: las servidumbres activas reales.
o Independientes de la posesión de un inmueble: son aquellos en los que su titular se individualiza con
abstracción de dicha posesión. Son: todos los demás derechos reales.

14. Derechos reales transmisibles o intrasmisibles:

o Transmisibles: son los que admiten el cambio de su titular por actos entre vivos o mortis causa. Son
transmisibles por actos entre vivos y mortis causa: dominio, condominio y propiedad horizontal. Son
transmisibles solo por actos entre vivos: para algunos, el usufructo y el uso oneroso sobre inmuebles.
o Intrasmisibles: los que no admiten sucesión traslativa. Son intransmisibles por actos entre vivos: la
habitación, el uso de muebles o gratuito de inmuebles, las servidumbres activas personales, y para
algunos, el usufructo y el uso oneroso de inmuebles, además. Son intransmisibles mortis causa: el
usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres activas personales.
Los derechos reales de garantía solamente se transmiten con los derechos personales a los que
acceden y garantizan.

15. Derechos reales sobre cosas inmuebles y muebles:

El agrupamiento se apoya en la naturaleza inmueble o mueble de la cosa sobre la que se ejercita el derecho
real. Son derechos reales sobre inmuebles o muebles: el dominio, el condominio, el usufructo, el uso.
Son derechos reales sobre inmuebles: la propiedad horizontal (unidad de inmueble edificado), la habitación
(casa), las servidumbres activas (reales o personales), la hipoteca, la anticresis.
Son derechos reales sobre muebles: la prenda.

16. Derechos reales sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas de valor.
o Los derechos reales sobre cosas con valor en sí mismas: son aquellos cuyo objeto es una cosa mueble
o inmueble por su naturaleza. Son: todos los del derecho civil.
o Los derechos reales sobre cosas representativas de valor: son los que recaen sobre cosas muebles o
inmuebles por su carácter representativo. Son: el usufructo de créditos y la prenda de créditos.

17. Derechos reales que se ejerzan o no por la posesión:

Los derechos reales se ejercen por la posesión cuando ésta es su contenido, o sea el medio por el cual se
obtienen los beneficios que otorgan. No se ejercen por la posesión en caso contrario.
o Son DR que se ejercen por la posesión: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo,
el uso, la habitación, la prenda y la anticresis.
o Son DR que no se ejercen por la posesión: la hipoteca.
Las servidumbres activan deben ser ubicadas en una situación especial en cuanto a su ejercicio o no por la
posesión, pues si bien no es necesaria la entrega a su titular del fundo respectivo, su ejercicio puede implicar
actos posesorios; así ocurre en las servidumbres positivas.

18. Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley.

o Son derechos reales que admiten como fuente a la ley: el dominio, el condominio si es de indivisión
forzosa y ella responde a la ley, y el usufructo (el usufructo legal de los padres sobre los bienes de sus
hijos que estén bajo su responsabilidad parental).
o Son derechos reales que no admiten como fuente a la ley: el uso, la habitación, las servidumbres
activas, la hipoteca, la prenda y la anticresis.

19. Derechos reales registrables o no.

o Son DR registrables: todos los que recaen sobre cosas inmuebles. Son siempre: habitación,
servidumbres activas, hipoteca, anticresis; y cuando recaen sobre inmuebles dominio, condominio,
usufructo y uso.
o Son DR no registrables: la prenda, siempre y el dominio, condominio, usufructo y uso si recaen sobre
muebles, con excepción de los casos especiales en que la ley exige la registración.