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Manuel López Obrador, fue la que se planteó en el Bando Informativo 2.1 Con
1
Esta estrategia de desarrollo territorial en diciembre del 2003 empezó a formar parte del
Programa de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
2
La Ciudad Central corresponde a las cuatro delegaciones centrales del Distrito Federal:
Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza.
Ante los diferentes problemas que se han identificado por la aplicación
asumir Marcelo Ebrard el gobierno del Distrito Federal, planteó entre sus
que a nivel urbano y social trajo consigo la aplicación del Bando 2. Para tal
1. Contexto
2
de los años cincuenta en algunos cuarteles de la entonces denominada Ciudad
de México.3
GRÁFICA 1
Delegaciones centrales
población 1950-2000
1,200,000
1,000,000
BENITO JUÁREZ
800,000
600,000 CUAUHTÉM OC
200,000
VENUSTIANO
0 CARRANZA
1950
1960
1970
1980
1990
1995
2000
FUENTES: SE, DGE, VII Censo General de Población 1950, D. F., 1952.
SIC, DGE, VII Censo General de Población 1960, D. F. 1963.
SIC, DGE, IX Censo General de Población 1970, D. F. 1971
SPP, INEGI, X Censo General de Población y Vivienda 1980, D. F. 1984.
INEGI, XI Censo General de Población y Vivienda 1990, D. F. Aguascalientes, Ags., 1992.
INEGI, Conteo de Población y Vivienda 1995, Resultados Definitivos, Aguascalientes, Ags., 1996, Versión en
CD-ROM.
INEGI, XII Censo General de Población y Vivienda 2000, Resultados Definitivos, Aguascalientes, Ags., 2001
INEGI, II Conteo de Población y Vivienda 2005, Resultados Definitivos, 2006,
3
Hasta el año de 1970 la división político-administrativa del Distrito Federal estaba constituida
por 12 delegaciones más el espacio identificado como Ciudad de México (integrado, a su vez
por 12 cuarteles). El 27 de diciembre de 1970, por decreto presidencial esos 12 cuarteles de la
Ciudad de México, pasaron a ser las actuales cuatro delegaciones centrales: Cuauhtémoc,
Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Las cifras de población y superficie de
1950, 1960 y 1970 son estimaciones del Departamento del Distrito Federal (consultar el
Diagnóstico Sociodemográfico de 1984, elaborado por el Departamento del Distrito Federal).
3
reciclamiento”. La Ley del Desarrollo Urbano del Distrito Federal, cuya última
y del Acuerdo Número 3 sobre Política Habitacional,4 que se lleva a cabo una
centrales.
Otro factor que forma parte del contexto y que es resultado en parte del
4
Este Acuerdo Número 3 contempló el desarrollo de 15 mil acciones de vivienda que se
aplicarían en programas de ampliación y mejoramiento de vivienda en lotes familiares en las
delegaciones que no forman parte de la Ciudad Central. También incluyó 10 mil créditos para
vivienda nueva que se ejercerían en las cuatro delegaciones centrales.
4
mediante la construcción de un gran número de viviendas. Esto implicaba,
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proceso inmobiliario desde la adquisición del suelo, hasta la construcción de la
Urbano.
tramitología mucho más sencilla y ágil. Esta situación propició que en abril del
5
Vigente desde el 10 de abril de 1997.
6
Las colonias en las que puede aplicarse dicha norma deben cumplir con los siguientes
criterios: ser zonas que cuenten con factibilidad de servicios conforme lo señala la Dirección
General de Construcción y Operación Hidráulica, colonias en las que se concentre la vivienda
con hacinamiento y alto grado de deterioro, colonias en las que existe reserva territorial baldía
e inmuebles subutilizados, no aplica en zonas que cuenten con normatividad de Programa
Parcial.
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No obstante, algunas constructoras continúan haciendo un uso poco claro de ella y acreditan
ante notario que sus productos son viviendas de interés social, pero no le agregan el costo del
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estableciera como mínimo el 30% de cajones de estacionamiento en la
que el coeficiente de ocupación del suelo, en ningún caso pudiera ser mayor al
ciudad, generó también una dinámica inmobiliaria sin precedentes, el precio del
cajón de estacionamiento, sino que éste lo venden aparte, le incluyen acabados de lujo,
cocineta y demás aditamentos que encarecen la vivienda y la hacen inaccesible a la población
que busca hacerse de una vivienda de interés social.
8
Los costos de la vivienda popular, de acuerdo a las modificaciones de la Norma 26 resultan
de multiplicar el salario mínimo anualizado por 30. Así, se eleva el costo a 512 mil 460 pesos.
7
situación ha permitido a buena parte de la población conformarse en una
demanda solvente para poder acceder a una vivienda propia, que la promoción
instrumento fundamental en esta dinámica han sido las SOFOLES las cuales
de los créditos ejercidos, partiendo del supuesto de que a cada crédito ejercido
8
realidad 6 de cada 10 viviendas se continúo construyendo en las otras
duda alguna refleja uno de los problemas que se le han imputado al Bando 2 y
recursos.
10
La tipología que establece el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006 es la siguiente: La
vivienda social como aquella que tiene una superficie de 31 a 45 metros cuadrados y está
destinada a población con ingresos de 3 a 5 salarios mínimos. La de tipo económico con una
superficie de 46 a 55 metros cuadrados y está destinada a población que gana de 5 a 10
salarios mínimos. Tanto la social como la económica tienen un precio de venta menor a los 550
mil pesos. La vivienda catalogada como media tiene una superficie de 56 a 100 metros
cuadrados y se destina a población con ingresos de 5 a 10 salarios mínimos, pero su costo va
de 550 mil a 1,500 mil pesos. La vivienda media alta tiene una superficie de 101 a 200 metros
cuadrados mientras que la vivienda residencial es la que mayor superficie alcanza (más de 200
metros cuadrados). La población que puede acceder a la vivienda media alta y residencial es
aquella con ingresos por encima de los 10 salarios mínimos y su costo supera el millón y medio
de pesos (Estos precios de venta son los establecidos por los desarrolladores y promotores
privados).
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centro de la delegación Miguel Hidalgo, en el centro y sur de la Benito Juárez
Esta distribución de la vivienda según tipo, tiene que ver con la forma en
través del INVI, se quedó con el suelo que para los promotores no era rentable
Esta competencia por obtener suelo en las zonas centrales del Distrito
mientras que la de tipo social tuvo que replegarse a colonias que no contaban
primer trimestre del 2000 existía una oferta de 18.6 mil viviendas construidas
resto (3,112) era vivienda media; para finales del 2002 la oferta había
10
disminución había afectado a la vivienda social, con 46% de decrecimiento. Un
al incremento del peso que la vivienda media observó (43.2%), mientras que la
de tipo social redujo su peso a 56.8% del total construido en ese año. Para el
Antes del año 2000, de acuerdo a los monitoreos que lleva a cabo
vivienda residencial y residencial plus13 era prácticamente nula. A partir del año
produjo a partir del año 2000.15 En términos generales, al 2005, poco más del
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De acuerdo a últimas estimaciones a la fecha se construyeron en las cuatro delegaciones
centrales un total de 113 mil 862 viviendas, con una inversión de 20 mil millones de pesos, sin
contar lo edificado por el INVI. Sin embargo, no contamos con información sobre el tipo de
vivienda, por ello los datos llegan hasta el 2005.
12
Softec es una consultoría que asesora el mercado inmobiliario e hipotecario. Tiene un sitio
en Internet que proporciona trimestralmente información para la compra y promoción de
inmuebles.
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Corresponden a viviendas de más de un millón de pesos.
14
Son viviendas que van de $420,000 a $1,000,000.
15
La misma fuente señala que la gran mayoría de los proyectos reciben financiamiento
bancario o de Sofoles para apoyar la venta de departamentos nuevos, particularmente bancos
como Banorte, HSBC y BBVA Bancomer y por Sofoles como Hipotecaria Nacional e
Hipotecaria Su Casita. Para los sectores altos, la participación del promotor en el
financiamiento o las ventas al contado son las que tienen mayor importancia.
11
80% de las unidades iniciadas en estas zonas son residenciales mientras que
centrales, lo que nos hace pensar que estamos, por lo menos en algunas de
la iniciativa privada tiene precios mucho más altos (por encima de los 465 mil
pesos) para este tipo de viviendas frente a las construidas con créditos del
INVI, las cuales llegan a costar 170 mil pesos. Esto se explica porque detrás de
las viviendas públicas que construye el gobierno del Distrito Federal, hay
precio del suelo registró un aumento sin precedentes. La estrategia seguida por
reducción, así si bien en el 2001, la vivienda social tenía una superficie de 57.6
m2, hoy día se ha reducido 6 metros cuadrados en promedio (Benlliure, op. cit).
16
Como ejemplo tenemos a la vivienda de tipo social, la cual pasó de 350 viv/ha en el año
2000 a más de 650 en los desarrollos que actualmente se están construyendo.
12
significativamente el tamaño promedio de las viviendas no sólo de las de
interés social producidas con capital privado, también las viviendas de tipo
otras se dio una mayor presencia de vivienda de interés social. Sin embargo, el
centrales ha sido mucho mayor que la oferta para los sectores más pobres,
como resultado del impacto especulativo que el Bando 2 generó en los precios
del suelo y que trajo como consecuencia la elevación de los costos de las
son los ejes viales y avenidas, y donde se permiten construcciones más altas.
promedio 205% de 2000 al 2005 (Benlliure, 2005), aunque hay quienes incluso
17
Recuérdese que nos referimos a sectores medios bajos o populares que no pudieron o han
podido acceder a una vivienda subsidiada a través de los programas del INVI.
13
calculan el incremento del suelo en 500% (Emilio Ocejo, presidente de
20,324 has en todas las delegaciones y a sólo 6,478 has en las delegaciones
centrales (el 4.37% de la superficie total del Distrito Federal), de las cuales
GRÁFICA 2
Oferta de Vivienda Privada, 2000-2005
90.0
85.2 81.8
80.0
70.0 70.8
66.8
60.0 62.1
50.0 Ciudad Central
40.0 Fuera
30.0
20.0 21.1
10.0
0.0
2000 2001 2002 2003 2004 2005
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Sin embargo, este proceso no ha sido uniforme, y más bien se han observado diversos
vaivenes. Por un lado, en el 2001, al inicio de la aplicación del Bando 2, el precio del suelo
aumentó de manera importante, sin embargo, al no moverse el mercado de suelo, para el 2002
y el 2003, empezó a bajar. Con la Revolución Administrativa, que agilizó los trámites y permitió
una construcción mucho más rápida, el suelo volvió a subir porque muchos desarrolladores
aprovecharon esta coyuntura para construir un mayor número de viviendas.
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“En el caso se las nueve delegaciones donde está limitada la construcción de vivienda, los
grandes terrenos tuvieron una reducción de 20 a 25 % en sus precios…Hay promotores
privados que frente a la caída de los precios del metro cuadrado en las nueve delegaciones, se
han dedicado a la compra de terrenos, acaparándolos para una futura especulación” (Raúl
Llanos Samaniego, La Jornada)
14
comportamiento de la oferta de vivienda privada en el Distrito Federal: a partir
del 2002 ésta empieza a disminuir su peso dentro de las cuatro delegaciones
centrales y aumenta la que se construye fuera de esta zona. Para el año 2005,
esto le permitió adquirir suelo mucho más barato y conformar una reserva de
vivienda.20
desarrolladores privados fue diferente, ellos han tenido que conformar reservas
obtienen a precios bajos y que demuelen para levantar ahí los edificios,
haciendo con ello un uso intensivo de ese suelo e impactando los antiguos
barrios de la ciudad como es el caso de las colonias San Pedro de los Pinos,
El efecto del negocio del suelo sobre la construcción de vivienda fue una
mayor segregación social ya que las zonas mejor servidas de la ciudad pueden
ser habitadas por población que pertenece a los sectores medios y altos que
son los que tienen la capacidad de pagar el alto costo del suelo. Por su parte,
los grupos de menores recursos, que no han sido beneficiados con una
reserva natural o de alto riesgo (a pesar de lo dispuesto por el Bando 2), o bien
20
Se trata de suelo ya comprometido, porque son predios ocupados, en donde hay vecindades
que están en condiciones de inhabitabilidad.
15
a vivir en algún municipio periférico en donde existe la oferta de vivienda
Estado de México.
c) Impacto social
periodo 1990-2000 a -0.16 del 2000 al 2005. Sin embargo, Benito Juárez y
CUADRO 1.
DELEGACIONES CENTRALES: POBLACIÓN Y VIVIENDA,
DIFERENCIA Y TASAS DE CRECIMIENTO MEDIA ANUAL, 2000-2005
POBLACIÓN VIVIENDAS
2000 2005 Diferencia TCMA* 2000 2005 Diferencia TCMA*
Benito Juárez 360,478 355,017 -5,461 -0.27 113,741 114,636 895 0.14
Cuauhtémoc 516,255 521,348 5,093 0.18 147,181 149,755 2,574 0.31
Miguel Hidalgo 352,640 353,534 894 0.05 94,475 98,868 4,393 0.82
Venustiano Carranza 462,806 447,459 -15,347 -0.60 116,986 114,514 -2,472 -0.38
CIUDAD CENTRAL 1,692,179 1,677,358 -14,821 -0.16 472,383 477,773 5,390 0.20
* Tasa de crecimiento media anual de la población, se utilizó la fórmula de crecimiento geométrico y se corrigió el
periodo intercensal de acuerdo con la fecha de levantamiento.
FUENTES:
INEGI, XII Censo General de Población y Vivienda 2000, Resultados definitivos, Aguascalientes, Ags., 2001.
INEGI, II Conteo de Población y Vivienda 2005, Resultados definitivos, 2006, Datos tomados de Internet de la página
del INEGI.
21
Como señalamos al principio del capítulo, el proceso de despoblamiento no afecta sólo a la
Ciudad Central, delegaciones como Azcapotzalco, Gustavo A. Madero, Iztacalco y Coyoacán
han registrado también una importante pérdida de población y sin embargo, no cuentan con
una política de redensificación como la del Bando 2.
16
En el caso de la vivienda se observa que las tasas de crecimiento son
incremento absoluto para el total del Distrito Federal fue de 155,779 unidades,
GRÁFICA 3
Población 2000-2005
10000000
8000000
6000000
2000
4000000 2005
2000000
0
Distrito Federal Ciudad Central Delegaciones
GRÁFICA 4
Viviendas 2000-2005
2500000
2000000
1500000
2000
1000000 2005
500000
0
Distrito Federal Ciudad Central Delegaciones
22
Los Censos de Población y Vivienda definen a la vivienda particular como aquélla destinada
al alojamiento de una o más personas que forman uno o más hogares. Los tipos o clase de
vivienda se clasifican en: casas independientes, departamentos en edificios, viviendas en
17
aumentaron en las 4 delegaciones centrales, aunque el mayor incremento fue
una tasa de 3.2%, que en números absolutos son 43,733 viviendas de este tipo
(Gráfica 5).
GRÁFICA 5
Ciudad Central,
Clase de vivienda, 2000-2005
350000
300000 Casa independiente
250000
Departamento en edificio
200000
150000 Vivienda o cuarto en
vecindad
100000
Vivienda o cuarto en
50000
azotea
0
2000 2005
18
delegaciones de la periferia como Álvaro Obregón, Iztapalapa, Tláhuac,
importante.
Xochimilco 1.60).
Falta quizá más tiempo para medir en forma más directa el impacto que
población que llegó a ellas y la que tuvo que migrar hacia el Estado de México
vivienda del INVI, a una parte de la población más necesitada del Distrito
19
• Para los residentes tradicionales de las colonias que formaron parte del
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una larga y difícil gestión, han conformado ciertas reservas de suelo
• De todos los actores urbanos, los que sin duda alguna resultaron más
la única opción que quedó fue buscar una vivienda o un terreno en los
residencia del Distrito Federal hacia esos municipios. Por ello, en los
Reflexiones finales
Desde su creación, el Bando Informativo número 2 estuvo rodeado de
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En la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en el Estatuto de Gobierno no
se plantea como atribución del Jefe de Gobierno del Distrito Federal emitir bandos, las únicas
instancias que tienen esa capacidad son los ayuntamientos, la Cámara de Diputados y la
Asamblea Legislativa.
21
haber nacido sin formar parte de ningún Programa de Desarrollo Urbano.24 Sin
adquirir una vivienda del INVI; y permitió a las clases medias y altas regresar a
ventajas de localización.
constante aumento. Al mismo tiempo, los nuevos edificios han roto la imagen
existente.
suelo y esto ha traído una serie de impactos. Por un lado ha impedido controlar
gran mayoría de la población, la única opción para vivir dentro del Distrito
Federal. Por el otro, la medida fue de alto impacto especulativo pues la oferta
24
Como señalamos fue hasta diciembre del 2003, que se aprueba el Programa de Desarrollo
Urbano del Distrito Federal, y en él se mantiene el Bando 2 como estrategia de ordenamiento
del territorio de la capital del país.
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Entendemos aquí como “hacer ciudad” el que la nueva vivienda se constituya en un
elemento estructurador del desarrollo urbano, esto es, que su construcción permita la
ordenación del territorio, de los usos del suelo y que sea factible su integración al resto de la
ciudad, no sólo físicamente, sino también social y culturalmente.
22
de vivienda ha sido para los sectores medios de la sociedad capitalina, en
perjuicio de las familias más pobres, a las que, según los objetivos del Bando
metropolitanos, los cuales están dando todas las facilidades a los inversionistas
para decidir, bajo la lógica de las leyes del mercado y la ganancia, la estructura
lo mismo, el mayor efecto negativo fue la conformación de una ciudad con altos
inmobiliaria en las delegaciones centrales donde los altos precios del suelo y
23
Bibliografía
Benlliure, Pablo. (2006). “Las dos caras de la expansión urbana en la ZMVM: debate
sobre el reciclamiento vs el desbordamiento urbano”. Ponencia presentada
para el Curso La Ciudad de México a debate. 11 de marzo de 2006.
Cid del Prado, Nizaret (2006). “El Bando 2 como norma para fomentar el
repoblamiento de la Ciudad Central”. Conferencia para el Curso La Ciudad de
México a debate. 1 de abril del 2006.
García Herrera, Luz Marina, (2001). “Elitización: propuesta en español para el término
gentrificación” en Revista Bibliográfica de Geografía y Ciencias Sociales.
Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9796. Depósito Legal: B. 21.742-98 Vol.
VI, nº 332, 5 de diciembre de 2001.
INEGI. (2001) XII Censo General de Población y Vivienda, 2000. Consulta en la página
de Internet.
SEDUVI, (2004). Cuarto Informe de Trabajo SEDUVI, Arq. Laura Itzel Castillo Juárez.
Consulta en Internet en la página de la SEDUVI.
SEDUVI, (2005). Quinto Informe de Trabajo SEDUVI, Arq. Laura Itzel Castillo Juárez.
CD.
Páginas de Internet:
Boletín informativo de vivienda (www.micasa.gob.mx).
Página de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (www.conafovi.gob.mx).
Página del INEGI (www.inegi.gob.mx).
Página de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (www.seduvi.gob.mx).
24
Fuente hemerográficas:
Periódico El Universal
Periódico La Jornada
Periódico El Sol de México
25