UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

MAESTRÍA EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN

"ANÁLISIS JURÍDICO-TRIBUTARIO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y

CONDOMINIOS BASADO EN LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE
ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT)"
TESIS DE POSGRADO

SILVIA JEANNETTE ARTOLA DÁVILA DE GIRÓN

CARNET 22276-12

GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, JUNIO DE 2014

CAMPUS CENTRAL
 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
MAESTRÍA EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN

"ANÁLISIS JURÍDICO-TRIBUTARIO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y

CONDOMINIOS BASADO EN LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE
ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT)"
TESIS DE POSGRADO

TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE

CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

POR
SILVIA JEANNETTE ARTOLA DÁVILA DE GIRÓN

PREVIO A CONFERÍRSELE

EL GRADO ACADÉMICO DE MAGÍSTER EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN

GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, JUNIO DE 2014

CAMPUS CENTRAL
 AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

RECTOR: P. EDUARDO VALDES BARRIA, S. J.

VICERRECTORA ACADÉMICA: DRA. MARTA LUCRECIA MÉNDEZ GONZÁLEZ DE PENEDO
VICERRECTOR DE DR. CARLOS RAFAEL CABARRÚS PELLECER, S. J.
INVESTIGACIÓN Y
PROYECCIÓN:
VICERRECTOR DE MGTR. LUIS ESTUARDO QUAN MACK
INTEGRACIÓN UNIVERSITARIA:
VICERRECTOR LIC. ARIEL RIVERA IRÍAS
ADMINISTRATIVO:
SECRETARIA GENERAL: LIC. FABIOLA DE LA LUZ PADILLA BELTRANENA
DE LORENZANA

AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

DECANO: DR. ROLANDO ESCOBAR MENALDO

VICEDECANO: MGTR. PABLO GERARDO HURTADO GARCÍA

SECRETARIO: MGTR. ALAN ALFREDO GONZÁLEZ DE LEÓN

DIRECTORA DE CARRERA: MGTR. AIDA DEL ROSARIO FRANCO CORDÓN

NOMBRE DEL ASESOR DE TRABAJO DE GRADUACIÓN

LIC. JOSÉ MARÍA PALACIOS GODOY

TERNA QUE PRACTICÓ LA EVALUACIÓN

DR. JUAN CARLOS CASELLAS GÁLVEZ
MGTR. EMERSON KENNETH ORDOÑEZ REYNA
MGTR. SILVIA GABRIELA JUÁREZ RUIZ
Responsabilidad: “El Autor es el único responsable de contenidos y
conclusiones de la tesis”.
 RESUMEN

El presente trabajo de investigación, se efectuó con el fin de analizar el Régimen de

Propiedad Horizontal y Condominios existente en Guatemala, se analizaron veinte
(20) Administraciones de Propiedades Horizontales de vivienda y comerciales, el
análisis confirma que no existe base legal para gravar las rentas que perciben las
Propiedades Horizontales, considerándolas rentas no afectas, y por lo tanto los
gastos que estas generen a sus condóminos son gastos no deducibles.

Esto ha causado que los condóminos que no están dispuestos a pagar un 31 % de

Impuesto Sobre la Renta sobre estos gastos que corresponden a cuotas de
mantenimiento cambien de Propiedad Horizontal a una figura jurídica como
Asociación de Vecinos o bien como Sociedad Anónima, y de esta manera los
documentos sean gastos deducibles.

Al final de la investigación se presenta la propuesta de una Sociedad Anónima,

como la figura jurídica que puede ser una solución a la problemática de las
propiedades horizontales tanto actuales como las que puedan crearse en el futuro,
y mediante la cual los copropietarios que decidan adoptarla no tendrán problemas
con la Administración Tributaria.
 INDICE

INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 1

CAPITULO I ..................................................................................................................... 5

PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS................................. 5

1 PROPIEDAD HORIZONTAL ......................................................................................... 5

1.1 LA PROPIEDAD .......................................................................................................... 6
1.1.1 Definición ........................................................................................................ 6
1.1.2 Características................................................................................................ 7
1.2 PROPIEDAD HORIZONTAL ........................................................................................... 8
1.2.1Antecedentes históricos ................................................................................. 8
1.2.2 Definición ........................................................................................................ 8
1.2.3 Regulación ...................................................................................................... 9
1.2.4 Características de la Propiedad Horizontal ................................................ 9
1.2.5 Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal en Guatemala. ........ 10
1.2.6 Requerimientos para la inscripción de la Propiedad Horizontal en
Registro General de la Propiedad. ....................................................................... 13
1.2.7 Propiedad Horizontal comparada con España y otros países de
Latinoamérica ........................................................................................................ 15
2 COPROPIEDAD ....................................................................................................... 18
2.1 Definición ........................................................................................................ 18
2.2 Características ............................................................................................... 20
2.3 Formas o clases de copropiedad ................................................................. 21
2.4 Marco Jurídico de la Copropiedad ............................................................... 22
3 CONDOMINIO ......................................................................................................... 23
3.1 Antecedentes ................................................................................................. 23
3.2 Definición ........................................................................................................ 25
3.3 Naturaleza jurídica ......................................................................................... 26
 3.4 Elementos ....................................................................................................... 27
3.5 Tipos de Condominio .................................................................................... 27
3.6 Marco Jurídico de los Condominios ............................................................ 28

CAPITULO II .................................................................................................................. 31

COMPARACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA SOCIEDAD ANÓNIMA

Y UNA ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS. .................................................................. 31

1. SOCIEDADES MERCANTILES .................................................................................... 31

1.1 Sociedad Anónima. ........................................................................................ 32
1.1.1 Definición .................................................................................................... 32
1.1.2 Características ............................................................................................ 33
1.1.3 Regulación de la Sociedad anónima en la legislación guatemalteca. ... 34
2. ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS ............................................................................... 35
2.1 Definición ........................................................................................................ 35
2.2 Características ............................................................................................... 36
2.3 Constitución de una Asociación Civil de Vecinos ...................................... 37
2.4 Inscripción de la Asociación Civil ................................................................ 39
2.5 Marco Jurídico de la Asociación Civil de vecinos ...................................... 40
3 DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS JURÍDICAS ENTRE LAS FIGURAS JURÍDICAS DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, COPROPIEDAD, CONDOMINIO, ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS Y SOCIEDAD
ANÓNIMA. ..................................................................................................................... 40
3.1 Diferencias entre las figuras jurídicas indicadas ........................................ 40
3.1.1 Sociedad Anónima ..................................................................................... 40
3.1.2 Propiedad Horizontal ................................................................................. 41
3.1.3 Copropiedad ............................................................................................... 42
3.1.4 Asociación Civil de Vecinos ...................................................................... 43
3.1.5 Condominio................................................................................................. 44

CAPÍTULO III ................................................................................................................. 47

 ANÁLISIS TRIBUTARIO DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES,
COPROPIEDADES Y CONDOMINIOS, DE ACUERDO A LOS REQUERIMIENTOS DE
LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT). .................... 47

1. SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT) .................................... 47

1.1 Antecedentes históricos ............................................................................... 47
1.2 Objeto y Funciones de la Superintendencia de Administración Tributaria
48
2. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DECRETO 26-92 DEL CONGRESO DE LA
REPÚBLICA DE GUATEMALA............................................................................................ 49
2.1 Renta según la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92 ............... 49
2.1.1 Renta Bruta ................................................................................................. 50
2.1.2 Renta exenta ............................................................................................... 50
2.1.3 Renta imponible.......................................................................................... 51
2.1.4 Renta no afecta ........................................................................................... 52
2.2 Regímenes de Impuesto Sobre la Renta ....................................................... 53
2.2.1 Régimen Optativo del 31% según el artículo 72 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta Decreto 26-92............................................................................... 53
2.2.2 Régimen General del 5% de Impuesto Sobre la Renta ............................ 53
2.3 Concepto de Contribuyente .......................................................................... 53
2.4 Sujetos del Impuesto Sobre la Renta ........................................................... 54
2.5 Hecho generador, elemento temporal y renta bruta ................................... 54
2.6 Ubicación dentro del ordenamiento jurídico-Tributario de las propiedades
horizontales, copropiedades y condominios ..................................................... 55
3 LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO DECRETO 27-92 DEL CONGRESO DE LA
REPÚBLICA DE GUATEMALA............................................................................................ 56
3.1 Contribuyente ................................................................................................. 56
3.2 Hecho generador............................................................................................ 57
3.3 Exenciones ..................................................................................................... 58
3.4 Sujeto pasivo del impuesto ........................................................................... 59
 3.5 Derechos y obligaciones de acuerdo a la Ley del Impuesto al Valor
Agregado (IVA). ..................................................................................................... 60
4 ANÁLISIS DEL LIBRO I IMPUESTO SOBRE LA RENTA, LEY DE ACTUALIZACIÓN TRIBUTARIA
DECRETO 10-2012 EN VIGENCIA A PARTIR DEL 1 DE ENERO DEL AÑO 2013. ....................... 61
4.1 Establecimiento general del Impuesto (Título I Capítulo Único)................ 63
4.2 Categorías de renta según su procedencia ................................................. 64
4.3 Tipos de Rentas ............................................................................................. 65
4.3.1 Rentas de actividades lucrativas .............................................................. 65
4.3.2 Rentas de Capital ....................................................................................... 67
4.4 Exenciones ..................................................................................................... 68
4.4.1 Exenciones de Rentas de actividades lucrativas .................................... 68
4.4.2 Rentas exentas de Rentas de capital, ganancias y pérdidas de capital
Título IV Capítulo III ............................................................................................... 69
4.5 Sujetos Pasivos.............................................................................................. 70
4.5.1 Sujetos pasivos en Rentas de Actividades lucrativas ............................ 70
4.5.2 Sujeto pasivo en Rentas de Capital, ganancias y pérdidas de capital
Título IV Capítulo II ................................................................................................ 71
4.6 Regímenes de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Libro I
Impuesto Sobre la Renta Decreto 10-2012 .......................................................... 72
4.6.1 Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas ...................... 72
4.6.2 Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades
Lucrativas (Sección IV) ......................................................................................... 73
4.7 ¿Están las propiedades horizontales, copropiedades y condominios
tipificados en la nueva Ley de Actualización Tributaria y en la Ley del
Impuesto al Valor Agregado? .............................................................................. 73
4.8 Derechos y Obligaciones de las propiedades horizontales, copropiedades
y condominios. ...................................................................................................... 75

CAPÍTULO IV................................................................................................................. 78
 DIFICULTADES DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y
CONDOMINIOS, PARA CUMPLIR CON LOS REQUERIMIENTOS DE LA
SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA ..................................... 78

1. Determinación de la muestra para la investigación en administraciones

de edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal. ........................... 78
1.1 Ubicación de las Propiedades Horizontales seleccionadas ...................... 79
2. Análisis de los resultados obtenidos de la investigación realizada a los
administradores de 20 Administraciones de Edificios sometidos a Régimen
de Propiedad Horizontal. ...................................................................................... 80
2.1 Propiedades horizontales como Sociedades Anónimas. ............................ 82
2.2 Propiedades horizontales como Asociaciones Civiles de Vecinos ............ 82
2.3 Instituciones en las cuales se encuentran inscritas las propiedades
horizontales objeto de investigación .................................................................. 83
2.4 Dificultades que afrontan las propiedades horizontales en el cumplimiento
de deberes formales ante la Administración Tributaria..................................... 84
2.5Propiedades horizontales no registradas ante la Superintendencia de
Administración Tributaria SAT ............................................................................ 86
2.6 Recursos administrativos utilizados por las Propiedades horizontales .... 87
2.6.1 Caso C ......................................................................................................... 87
2.6.2 Caso D ......................................................................................................... 88
2.7 Deberes formales que cumplen las propiedades horizontales investigadas
................................................................................................................................ 90
3. Jurisprudencia en casos de Propiedad Horizontal ..................................... 91
4. PRESENTACIÓN Y ANÁLISIS DE CASOS ENCONTRADOS EN LA EVALUACIÓN DE LAS 20
ADMINISTRACIONES DE EDIFICIOS. .................................................................................. 91

4.1 Dos propiedades horizontales que no se encuentran registradas ante la

Superintendencia de Administración Tributaria SAT. ....................................... 91
4.1.1 Caso A.......................................................................................................... 92
4.1.2 Caso B.......................................................................................................... 92
4.2 Caso C............................................................................................................. 92
 4.3 Caso D (Edificio de oficinas de uso comercial y de servicios) ................... 98
4.3.1 Inicio del problema....................................................................................... 99
4.3.2 Razón de la solicitud de solvencia fiscal ................................................... 99
4.3.3 Solicitud de Solvencia Fiscal por parte de la Propiedad Horizontal ........ 99
4.3.4 Respuesta de la Superintendencia de la Solvencia fiscal ........................ 99
4.3.5 Problemas resultantes de la negación de la solvencia fiscal ................ 100
4.3.6 Primera opción de solucionar el problema, solicitar exención de
impuestos como Propiedad Horizontal ............................................................. 101
4.3.7 Solución después de la Opinión de la Superintendencia de
Administración Tributaria................................................................................... 106

5 REQUISITOS OBLIGATORIOS DE INSCRIPCIÓN PARA LOS EDIFICIOS

SOMETIDOS A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL .................................... 107

5.1 Inscripción ante el Registro General de la Propiedad .............................. 108

5.2 Inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria ....... 108
5.2.1 Requisitos para inscripción..................................................................... 108
5.2.2 Otros deberes formales de las propiedades horizontales .................... 109
5.3 Actualización de información ante la Administración Tributaria (deber
formal) ante el Registro Tributario Unificado de las Propiedades horizontales
y condominios constituidos en años anteriores .............................................. 109
5.4 Inscripción ante el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social ............. 109
5.4.1 Requisitos de inscripción .......................................................................... 110

CAPÍTULO V ............................................................................................................... 111

LA SOCIEDAD ANÓNIMA COMO UNA FIGURA JURÍDICA PARA LA

ADMINISTRACIÓN DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES Y CONDOMINIOS. 111

AL PROPONER ESTA FIGURA JURÍDICA DE SOCIEDAD ANÓNIMA, PARA LAS

ADMINISTRACIONES DE EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN, LA AUTORA DE LA
TESIS CON BASE EN LA INVESTIGACIÓN REALIZADA CONSIDERA QUE LOS
COPROPIETARIOS SE EVITARÁN SANCIONES Y MULTAS EN EL FUTURO, Y ESTA
 FIGURA CUMPLIRÁ CON TODOS LOS REQUERIMIENTOS DE LA
SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA Y LAS LEYES FISCALES
VIGENTES. .................................................................................................................. 111

1. Se propone la constitución de una Sociedad Anónima, desde la

constitución de la propiedad horizontal o condominios, por parte de la
desarrolladora o constructora. .......................................................................... 111
1.1 Figura jurídica “Sociedad Anónima”.......................................................... 111
1.2 Formación de la Sociedad Anónima .......................................................... 112
2. Ventajas y desventajas de la adopción de la Sociedad Anónima............ 114
2.1 Ventajas ........................................................................................................ 114
2.2 Desventajas .................................................................................................. 115
3. Requisitos de inscripción ........................................................................... 116
3.1 Registro Mercantil ........................................................................................ 116
3.2 Inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria ....... 116
4. Sistema de contabilidad .............................................................................. 118
5. Controles internos y documentos legales de acuerdo a las leyes fiscales
vigentes................................................................................................................ 118
6. Presentación de declaraciones de impuestos .......................................... 120
7. Presentación de Estados Financieros e informes a la Administración o
Junta Directiva. ................................................................................................... 120
7.1 Balance General ........................................................................................... 120
7.2 Estado de Resultados .................................................................................. 120
7.3 Presupuesto de ingresos mensual y acumulado ...................................... 121
CONCLUSIONES .............................................................................................. 122
RECOMENDACIONES...................................................................................... 123
REFERENCIAS ................................................................................................. 126
 INDICE DE GRÁFICAS

1. Gráfica 1 Ubicación de las Propiedades Horizontales 79

2. Gráfica 2 Tienen Número de Identificación Tributaria 80
3. Gráfica 3 Figura jurídica actual 81
 INTRODUCCIÓN

En Guatemala cada año se hace más necesario crear nuevas modalidades en vivienda
y algunas empresas dedicadas a la construcción han sido las que promueven diseños
modernos en un concepto de vivir cómodamente y es a través del desarrollo de edificios
de apartamentos en complejos que contemplan un club social, instalaciones deportivas,
áreas verdes, seguridad, recreo, área de administración y mantenimiento, es decir
áreas comunes para todos los condóminos, el condómino además de ser propietario de
su departamento también lo es de una parte pro-indivisa de estas áreas comunes.

En cuanto a las obligaciones jurídicas, la empresa desarrolladora de este tipo de

vivienda debe cumplir con todos los requisitos jurídicos y tributarios al momento de
solicitar la inscripción en el Registro General de la Propiedad, así como el cumplimiento
a cabalidad de todos los requisitos exigidos por la Jurisdicción Municipal en donde se
encuentre el inmueble, antes de promover para la venta el proyecto habitacional. En la
escritura constitutiva de la propiedad horizontal como de condominio, debe quedar el
reglamento que deberán cumplir todos los copropietarios, el cual debe incluir multas y
sanciones por cada infracción a dicho reglamento, así también limitaciones en
construcciones, modificaciones a los departamentos pues en el caso del primer y último
piso deben quedar bien delimitadas éstas últimas, independientemente de las
regulaciones legales, municipales, tributarias que se derivan de estos artículos.

En lo que se refiere a los aspectos tributarios en el Régimen de Propiedad Horizontal,

actualmente tienen personalidad jurídica como propiedad horizontal, sin embargo por el
régimen en que se constituyen no tienen fines de lucro (no lucrativas), pues no son
creadas para lucrar, es por eso que se tratará un capítulo sobre las obligaciones
tributarias que deben cumplir dichas propiedades horizontales, describiendo los
requisitos tributarios obligatorios para su inscripción y cumplimiento de obligaciones y
deberes formales de acuerdo a las leyes tributarias vigentes en Guatemala.

Actualmente la Superintendencia de Administración Tributaria con base en la Ley no

acepta que los documentos (recibos) que amparan los gastos por cuotas de

1
mantenimiento sean deducibles para los condóminos, según la administración tributaria
es necesario que para ese propósito la propiedad horizontal en condominio se
constituya como una Asociación Civil de Vecinos, sin fines de lucro (esta figura debe
cumplir con otras obligaciones tributarias) y se inscriba en el Registro de Personas
Jurídicas del Ministerio de Gobernación y solicite posteriormente la exención para los
principales tributos (IVA, ISR y timbre fiscal), o bien decidan inscribirse como una
sociedad anónima.

He aquí uno de los temas importantes de esta investigación pues estas propiedades
horizontales así como los condominios fueron creados porque dos o más personas son
propietarias de un mismo bien (áreas comunes, recreativas etc.) y su único objetivo es
preservarlas, sin embargo si la Asamblea de propietarios lo considera conveniente
pueden crear otra figura jurídica como se indicó en el párrafo anterior como Asociación
Civil de Vecinos.

Algunas Propiedades Horizontales en Condominio, han considerado constituirse como

Asociación Civil de Vecinos a conveniencia de los condóminos y cumplir con lo
solicitado por parte de la Administración Tributaria para evitar que sean sancionados
con no permitirles la deducibilidad del gasto por pago de sus cuotas de mantenimiento,
así también cumplir con los requisitos formales, como actualización, habilitación de
libros legales u otros, pues como propiedad horizontal ya no se les permiten dichos
requisitos formales.

Los objetivos de la presente investigación, son analizar el Régimen de Propiedad

Horizontal y Condominios, naturaleza, normas jurídicas y tributarias aplicables,
obligaciones y derechos de los condóminos, mostrar las diferencias con otras figuras
jurídicas existentes, con el fin de proporcionar una herramienta para los estudiantes,
profesionales, desarrolladores habitacionales y administraciones de Propiedad
Horizontal y Condominios, así como para los copropietarios y condóminos un trabajo
que contenga todo lo relativo a los requisitos formales, en Condominio.

2
Derivado del objetivo anterior, el presente trabajo se divide en cuatro capítulos, dentro
de los cuales se desarrollarán los temas de: Propiedad, Propiedad Horizontal,
Copropiedad y Condominio, todos estos temas serán detallados de acuerdo a lo que
establece nuestra legislación vigente, también se detallarán los antecedentes,
naturaleza jurídica, características, etc.

En derecho comparado, se verá como esta figura es fiscalizada y definida en normas

legales de otros países de Latinoamérica.

Luego y conociendo la definición y los conceptos y figuras de propiedad horizontal,

copropiedad y condominios se hará una comparación con otras figuras jurídicas como
lo son una Asociación de Vecinos y una Sociedad Anónima, detallando también cada
una de las definiciones y características de éstas para que el lector pueda conocer a
cabalidad las diferencias existentes entre ellas y las de régimen de propiedad
horizontal, de manera que no quede ninguna duda de cómo debe establecerse esta
figura conociendo sus derechos y obligaciones.

Ya con todos los temas desarrollados se realiza el análisis jurídico-tributario en los

cuales se incluye qué es la Superintendencia de Administración Tributaria, sus
funciones y atribuciones, se dará conocer los principales Impuestos a los que se
considera pueden afectar estas figuras tributarias, como los son la Ley del Impuesto
Sobre la Renta Decreto 26-92, vigente en el 2012 y la Ley de Actualización Tributaria
Decreto 10-2012 en vigencia el 1 de enero del 2013, así también la Ley del Impuesto al
Valor Agregado Decreto 27-92, y cualquier otra ley dentro de la normativa de la
legislación guatemalteca que sean aplicables.

En los capítulos IV y V, se darán a conocer algunas dificultades que han afrontado las
propiedades horizontales en la actualidad en cuanto a los requerimientos por parte de la
Administración Tributaria, tanto para las propiedades horizontales como para sus
condóminos o copropietarios, en cuanto a la deducibilidad de los gastos por concepto
de cuotas de mantenimiento.

3
Se presentan casos de las Propiedades Horizontales en Condominios que han
interpuesto recursos y el seguimiento del caso, esto con el fin de conocer los recursos a
los que puede acudir cualquier otra propiedad horizontal y condominio y conocer
principalmente las resoluciones emitidas por la Administración Tributaria.

En el capítulo V se da a conocer la propuesta de Sociedad Anónima, como la figura

jurídica que puede ser para Administración de Propiedades Horizontales y
Condominios, tanto actuales como las que puedan crearse en el futuro, y mediante la
cual los copropietarios no tendrán problemas.

4
 CAPITULO I
PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS

1 Propiedad Horizontal

En Guatemala principalmente en la ciudad capital, cada día crece la necesidad no sólo

de una vivienda, sino de locales comerciales, oficinas comerciales y de servicios, así
como de otras actividades recreativas, culturales o sociales, es por eso que la nueva
modalidad de construir edificios en zonas exclusivas se vuelve una novedad, pues se
aprovecha el espacio físico en forma horizontal en departamentos, locales o
instalaciones que comparten áreas comunes, sociales, recreativas, así como comparten
gastos de un edificio como empresa eléctrica, seguro, agua, y otras reparaciones y
mantenimiento del mismo, beneficiando de esta manera a todos los condóminos o
copropietarios.

Pero esta modalidad de propiedad no es nueva, pues desde hace muchos años los
legisladores tuvieron la visión de lo que sería un concepto de vivienda y otros en el
futuro de Guatemala y es así como desde el año de 1959 existe el decreto 1318 Ley de
la Propiedad Horizontalmente dividida1, emitida el 29 de septiembre del año de 1959,
pero que vino a quedar parcialmente derogado con la vigencia del actual Código Civil
Decreto Ley número 106 en el año de 19632.

Sin embargo es de hacer notar que se han realizado investigaciones de tesis al

respecto de esta regulación de la propiedad horizontal dentro del Código Civil de
Guatemala, como se indicará más adelante, pues esta Ley fue emitida hace más de

1
Congreso de la República de Guatemala, Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida Decreto Ley Número
1318, octubre de 1959.
2
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106 , septiembre de
1963.

5
cincuenta años, y es necesario que exista una regulación en el tema de Propiedad
Horizontal más exacta y que a la vez pueda cumplir con los requerimientos de las leyes
fiscales vigentes que han cambiado durante estos años.

Es importante, antes de entrar de lleno a la modalidad de propiedad horizontal, conocer

que es la propiedad en sí y entre diferentes definiciones, todas coinciden en que es un
derecho o una facultad de gozar y disponer de una cosa o de un bien, y como tal
también está protegida la propiedad en nuestra Constitución Política de la República de
Guatemala en su artículo 39 que indica sobre la propiedad privada que ésta se
garantiza como un derecho inherente a la persona humana, enfatiza también que toda
persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo a la ley3.

1.1 La Propiedad

1.1.1 Definición

Propiedad es el “Derecho o facultad de poseer alguien o algo y poder disponer de ello

dentro de los límites legales, cosa que es objeto del dominio, sobre todo si es inmueble
o raíz”4.

La definición que contiene nuestro Código Civil en el “Artículo 464. La propiedad es el

derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con observancia de
las obligaciones que establecen las leyes”5
Autores como José Puig Brutau, indican “cuando se habla de propiedad y no de
derecho de propiedad, se alude a una relación meramente económica que se ofrece
como la materia social que ha de ser regulada jurídicamente”6

3
Asamblea Nacional Constituyente, Constitución Política de la República de Guatemala y sus reformas, mayo de
1985.
4
Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición, España, 2001, pág. 1252.
5
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528.
6
Todos los autores y nuestro código civil vigente concluyen en que la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de los bienes, siempre y cuando estén dentro de los
límites que las leyes permitan.

1.1.2 Características

A lo largo de la historia varios autores y tratadistas han dado diferentes características a

la propiedad en sí, y dada su importancia se presentan a continuación:

a) Es un derecho real, porque el titular o propietario de la cosa tiene una relación y

poder jurídico y este es inmediato sobre la cosa o bien.
b) Es un derecho absoluto: “La absolutividad del derecho de dominio significó, en
un enlace histórico con los principios del Derecho romano, la facultad omnímoda
del propietario de hacer o no hacer en sus cosas aquello que creyera por
conveniente. O lo que es lo mismo, que su potestad sobre las cosas era
ilitimada, soberana, arbitraria y, si se quiere, despótica”7.
c) Es un derecho exclusivo porque ninguna persona puede intervenir en el derecho
de propiedad de otra.
d) Es un derecho perpetuo y se le da una relación jurídica de naturaleza perpetua
pues como bien lo sostiene Puig Peña8, “no lleva en sí mismo una razón de
caducidad”, pues el dominio de la cosa subsiste sin depender de su ejercicio. El
propietario sólo dejará de serlo cuando deje que alguien más posea el bien, en
nuestra legislación lo que se conoce como compraventa, donación o herencia.

6
Puig Brutau, José, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Barcelona, Bosch, Casa Editorial, 1953, página 105.
7
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Tomo II, Derechos Reales, Ediciones Nauta, S.A.
1966, página 49 y 50.
8
Ibíd., p. 65 y 66
7
1.2 Propiedad Horizontal
1.2.1Antecedentes históricos

Se origina cuando se construye un edificio de varios niveles y sus habitantes son

propietarios de su piso, apartamento individual, u oficina y conjuntamente con sus
vecinos son copropietarios del terreno y de las áreas comunes y otros, se le denomina
horizontal porque el edificio aunque esté construido en forma vertical, estará dividido en
apartamentos en forma horizontal, es decir que no son propietarios de una proporción
de terreno físico sino de una parte en propiedad horizontal.

“Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una

planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes
propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía
pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.” 9

Como se establece en el Código Civil guatemalteco no existe una definición de la

Propiedad Horizontal, únicamente se describen los elementos necesarios para la
realización del supuesto jurídico que determina la existencia de este régimen.

1.2.2 Definición

Según Puig Peña “La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal
descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una
inversión de capital que al poder quedar circunscrita al espacio y elementos
indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo
mismo, más asequible a todos, y la única posible para grandes sectores de personas.
Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido,

9
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528
reformado por el artículo 18 del Decreto Ley Número 218.
8
sino que además requiere que se aliente y encauce, dotándole de una ordenación
completa y eficaz.”10

Carlos Román, sintetiza la siguiente definición “El derecho de propiedad horizontal es

un derecho de propiedad especial que atribuye a su titular la facultad de usar, gozar y
disponer de su unidad independiente dentro de los límites que establecen las leyes y el
reglamento de copropiedad y administración, además de un derecho de copropiedad
sobre los elementos y servicios comunes del edificio del cual forma parte su unidad 11.

1.2.3 Regulación

La propiedad horizontal se encuentra ya regulada en Guatemala en la Ley de la

Propiedad Horizontalmente dividida en Guatemala, Decreto Número 1318, del
Congreso de la República de Guatemala de fecha 29 de septiembre de 1959, sin
embargo al entrar en vigencia el Código Civil Decreto 106 emitido el 14 de septiembre
de 1963, quedó derogado lo concerniente a lo regulado ya en este Código, es decir que
las disposiciones comprendidas ya en el Código Civil o que estuvieren en oposición con
dicho Código quedan derogadas12. El Decreto Ley 106 Código Civil también fue
reformado parcialmente por el decreto Ley 218 del 5 de junio de 1964.

1.2.4 Características de la Propiedad Horizontal

Las características esenciales de la propiedad horizontal son:

10
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español Segunda Edición, Revisada y puesta al día, Tomo II,
Derechos Reales, Pamplona España, Editorial Aranzadi, 1972, pág. 355.
11
Román Figueroa, Carlos Enrique, Inobservancia del Reglamento de Copropiedad y Administración en los
edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal de la zona veintiuno de la ciudad de Guatemala,
Guatemala, 2006, Tesis en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala, pág. 22.
12
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art.2,179.
9
 a) Propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o planos
horizontales.
b) El edificio está construido en forma vertical pero su división puede ser sólo
horizontal.
c) La división del edificio es en unidades singulares que pertenecen a distintos
propietarios.
d) La existencia de elementos comunes tales como áreas comunes, recreativas,
club social, pasillos etc, pertenecen a todos los propietarios.
e) La coexistencia de dos figuras jurídicas una es la propiedad sobre el derecho
de su unidad o piso, y la otra un derecho de propiedad común de los
elementos comunes indicados en el inciso d).

1.2.5 Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal en Guatemala.

En Guatemala el régimen de propiedad horizontal nace por la necesidad de crear una

modalidad moderna de vivienda, de comercio y de oficinas para prestar servicios, es
decir con diversos fines, por lo que las constructoras, desarrolladoras habitacionales e
inmobiliarias desarrollan estos complejos habitacionales o comerciales para poder
cubrir la demanda.

A pesar que en la legislación guatemalteca existe normativa para este régimen hay
algunos vacíos tributarios que debieran ser más claros y precisos al respecto de ciertas
normas al aplicar este régimen, de esta manera apoyar tanto a los abogados y notarios
como a los profesionales de la contaduría pública y auditoría en los jurídicos y temas
tributarios, pues en ambos casos actualmente se han suscitado dificultades que afectan
a los propietarios y a las constructoras.

En el Código Civil vigente no se describe la modalidad de la propiedad horizontal, sólo

define la situación o las circunstancias que deben darse para la constitución de dicho
régimen, siendo éstos: la existencia de un edificio de más de una planta, ser posible un
10
aprovechamiento independiente, la pluralidad de sujetos propietarios de los pisos,
departamentos o habitaciones, y que tengan salida a la vía pública, todo lo anterior se
contempla en artículo 528, reformado por el decreto 21813.

De acuerdo a lo que establece el Código Civil en el artículo 529: “El régimen de

propiedad horizontalmente dividida puede originarse:

1. Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan

someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con
todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se haya inscrito en el
Registro de la Propiedad como fincas independientes.
2. Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo
propósito; y
3. Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a
algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio
susceptible de propiedad horizontal”14.

La condición que debe cumplirse para poder someterse al régimen de propiedad

horizontal es que el edificio sea de más de una planta, que tenga áreas comunes, que
pertenezca a más de un propietario y que dicho edificio tenga salida a la vía pública.

El inciso 1 al indicar cuando el propietario, se refiere al propietario del edificio al inicio

de la construcción, pues desde ese momento se somete a régimen en propiedad
horizontal.

Con respecto a las limitaciones en el artículo 530 claramente se establece que para que
el inmueble pueda ser sometido a régimen de propiedad horizontal no tiene que

13
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528.
14
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 529.
11
soportar ningún gravamen, limitación, anotación o reclamación, salvo que de poseerlo
el que goza el gravamen dé el consentimiento.

En cuanto a la formalización legal de la propiedad horizontal continúa en el artículo 531

del Código Civil que para dotar de mayor seguridad jurídica al acto, el régimen de
propiedad horizontal debe constituirse por escritura pública, la cual debe inscribirse
debidamente en el Registro General de la Propiedad, en este mismo artículo en su
párrafo segundo enumera los requisitos que debe contener la escritura constitutiva,
siendo éstos:

1. Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble

de su propiedad;
2. Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del
edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad, y cualesquiera otros de
que goce;
3. Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su
identificación;
4. El valor del inmueble y el de cada piso;
5. Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y
partes comunes limitados a las unidades independientes; y
6. Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes.

Adicionalmente a los requisitos establecidos en el Código Civil debe también cumplirse

con lo que establece el Decreto 1318 Ley de la Propiedad Horizontalmente dividida, en
el artículo 16 incisos f) y g) los cuales regulan que en la escritura constitutiva de
propiedad horizontal debe quedar especificado el destino que se dará al edificio así
como la elaboración del reglamento de copropiedad y administración.

A continuación se presenta en forma de resumen las demás normas del Código Civil
que deben cumplirse en cuánto a la constitución de la propiedad horizontal, y se hace
12
mención que las mismas no serán transcritas textualmente pues no se considera
necesario dado que lo más importante es dar a conocer a terceras personas parte del
texto de los artículos con la opinión del autor para una mejor comprensión.
Artículo 532, reformado por el artículo 19 del Decreto 218, define los conceptos de piso,
habitación y departamento, no define el destino, vivienda, comercial u otro.

En el artículo 533 define la propiedad singular y condominio, en este artículo se clarifica

que el titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos comunes,
partes comunes del edificio total, aquí se precisa la coexistencia de las dos figuras
indicadas con anterioridad respecto de la copropiedad.

Indivisión forzosa artículo 534 establece que las partes comunes no podrán dividirse
mientras exista el régimen de propiedad horizontal.

Del artículo 535 en adelante no se consideran de importancia para el tema objeto de

investigación.

1.2.6 Requerimientos para la inscripción de la Propiedad Horizontal en

Registro General de la Propiedad.

Previo a poder a someter una propiedad horizontal y para inscribirse como tal el
Capítulo IV del Código Civil Decreto ley 106, Registro de la Propiedad Horizontal
artículos del 1195 al 1205, se enumeran los requisitos que se deben cumplir y los
cuales debe el Registro General de la Propiedad velar porque se cumplan, estos
requisitos se enumera a continuación:

a) Deben inscribirse tantas fincas separadas como pisos o unidades tenga el

edificio.
b) Deberá acompañarse al testimonio de la escritura de la primera inscripción
del edificio, una copia de los planos general y de cada piso o unidad, póliza
13
 del seguro contra todo riesgo del Edificio, carta del ingeniero constructor que
indique que el edificio está terminado.
c) Los planos deberán estar detallados en cuanto a dimensiones colindancias,
servicio de agua, electricidad y por describir cada piso o unidad.
d) La inscripción del edificio debe hacerse en la finca que aparece el terreno es
decir la finca matriz.
e) Todos los pisos o departamentos cuando estén totalmente construidos
tendrán asignada su finca (filial), folio y libro.
f) La parte proporcional de los elementos comunes se entenderá por gravada
conjuntamente con la propiedad de su piso sin necesidad de hacerlo por
separado.

Además de lo que estipula el Decreto Ley 106 que contiene el Código Civil del año de
1963 que fue reformado a la vez por el Decreto Ley 218, las propiedades horizontales
aún deben cumplir con las normas vigentes que contiene La Ley de la propiedad
horizontalmente dividida Decreto Número 1318 del Congreso de la República de
Guatemala, pues a pesar de haber sido derogada parcialmente porque algunos de sus
artículos fueron reemplazados, se considera importante mencionar lo que señalan los
siguientes artículos:

“Artículo 6.- En todo edificio sometido al este régimen, los pisos, departamentos y
habitaciones, conforme el plan regulador municipal respectivo, pueden destinarse a
viviendas, oficinas, explotación de alguna industria o comercio o a cualquier otro
aprovechamiento independiente, de acuerdo con lo que determinan las leyes, los
reglamentos aplicables y la escritura constitutiva del régimen”15

15
Congreso de la República de Guatemala, Ley de la propiedad horizontalmente, Decreto Ley Número 1318, art. 6.
14
Lo concerniente al artículo 11, en cuanto a que no se permite la transmisión o
gravamen de un piso, departamento o habitación meramente proyectada es decir en
planos, salvo que el mismo ya haya iniciado su construcción.

El artículo 12 regula lo relativo al incumplimiento de los contratos es decir en cuanto a

pagos por abonos, pues no se puede dar por incumplido y que quede a favor del
vendedor, esto debe ser dictado por un juez competente.

De cumplir la escritura constitutiva de la propiedad horizontal, esta será inscrita en el

libro que según el Código Civil deben llevar de Propiedad Horizontal.

1.2.7 Propiedad Horizontal comparada con España y otros países de

Latinoamérica

Se presenta a continuación la comparación de la Propiedad horizontal según la

legislación guatemalteca con algunos países de Latinoamérica que se considera
importante y útil para efectos de comprender algunos conceptos.

Nicaragua:

En Nicaragua el artículo 1 del capítulo I, de la Ley que reglamenta el Régimen de

propiedad horizontal señala “ Entiéndase por propiedad Horizontal aquella que por
disposición de su dueño y reuniendo las características exigidas por la ley, está
destinada materialmente a pertenecer a diferentes dueños en secciones independientes
que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común debiendo tener
partes importantes de ella en dominio común indivisible e inseparable que pueda ligar a
todos los propietarios o parte de ellos, según el caso”16.

16
Cámara de Diputados y la Cámara del Senado de la República de Nicaragua, Ley que Reglamenta el Régimen de
la Propiedad Horizontal, Decreto 1909 publicado en la Gaceta No. 215 del 23 de septiembre del 1971.
15
Claramente se establece en la ley que es disposición de su dueño, (en el código civil de
Guatemala Decreto Ley 106, se indica pueden) que está destinada materialmente a
pertenecer a diferentes dueños, que estos dueños tienen partes importantes en dominio
común e indivisible e inseparable, además en su artículo 3 señala que para constituir el
régimen de condominio de que trata la ley, automáticamente está dándole ya el nombre
de condominio, lo cual en la legislación de Guatemala no es así, pues se define un
régimen de copropiedad en áreas comunes.

España:

“La propiedad de casas por pisos, o sea perteneciendo a distintos dueños los diferentes
pisos, fue ya regulada por el Código civil en el artículo 396, que estableció los términos
en que, a falta de pacto, debían contribuir los distintos dueños a los gastos necesarios
para la conservación de los elementos constructivos, comunes a los diferentes pisos”17

Este artículo 396 del Código Civil Español, establece “que los diferentes pisos o locales
de un edificio o las partes susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará lógicamente un derecho inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute”18.

Se establece un tipo especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de

dos derechos el de propiedad sobre un espacio físico, y el de copropiedad con los
demás propietarios de los elementos comunes.

17
Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil, premio Jerónimo González, 1957, Tercera Edición, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968, pág. 242.
18
Real Decreto del 24 de julio de 1889, Código Civil, Gaceta de Madrid, 25 de julio de 1889.
16
Colombia

En este país la propiedad horizontal se encuentra regulada por la Ley 675 de 2001, la
cual estará en vigencia hasta el 31 de diciembre del 2013, regula los inmuebles donde
concurren los derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y los
derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

El objetivo de dicha ley es asegurar la seguridad, la convivencia de sus propietarios

sometidos este régimen, con énfasis en la convivencia pacífica y la solidaridad social,
tema del cuál no se menciona en otras legislaciones.

En Colombia la propiedad horizontal según la ley 675 no tiene patrimonio autónomo,

embargable y responsable, y por esta razón y porque es una persona jurídica sin ánimo
de lucro, no paga impuestos, y por ende no está obligada a cumplir con principios de
contabilidad generalmente acepados.

Es de mencionar que las propiedades horizontales son de naturaleza civil y por tal
razón no están sometidas a dichos principios contables ni al Código de Comercio.

Con fecha 26 de diciembre del 2012 se publica la Ley 1607, y con vigencia a partir del
año 2013, un nuevo estatuto tributario en Colombia es un cambio total para la
propiedad horizontal, pues en el artículo 47 se adiciona el artículo 462-2 y
responsabiliza del impuesto a las ventas y vuelve contribuyente rentas los servicios de
parqueadero (parqueos).

En Colombia existen propiedades horizontales de uso residencial, mixtas o comerciales,

estas últimas según la nueva ley en el artículo 186, perderán la calidad de no
contribuyentes del Impuesto Sobre la Renta, y pasarán a ser contribuyentes del
régimen especial del Impuesto Sobre la Renta.

17
Chile

En el artículo 1 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de 1960, de Propiedad Horizontal, hace

referencia al artículo 396 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 del Código Civil, el
cual no se transcribe en su texto completo porque especifica todas los elementos
comunes, pero se considera importante la parte siguiente: “Los diferentes pisos o
locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública”19.

Esta ley contempla el Régimen de los complejos inmobiliarios privados, que estén
integrados por dos o más edificaciones, o bien que se encuentren divididos
horizontalmente las viviendas o locales, según el Capítulo III artículo 24, inciso 2
establece la forma cómo pueden constituirse ya sea por una comunidad de propietarios,
o bien constituirse como agrupación de comunidades de propietarios 20, se observa en
este caso que la ley es clara en dar los lineamientos para que estás propiedades
horizontales desde su nacimiento sean registradas de acuerdo a la Ley.

2 Copropiedad

2.1 Definición

La copropiedad es: “Aquella forma de comunidad cuya virtud, la propiedad de una cosa
corporal pertenece a una pluralidad de personas por cuotas-partes cualitativamente
iguales”21

19
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, publicado en BOE núm. 176, artículo 1.
20
Ibíd., artículo
21
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Tomo III , página 362, citado por Gustavo Adolfo
Sigüenza Sigüenza, Código Civil Decreto-Ley 106, Instituto de Investigaciones Jurídicas Universidad Rafael
Landívar, Guatemala, pág. 92.
18
“Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen proindiviso, a
dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas
de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la
cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota”22, esta parte alícuota es una
parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, por ejemplo si 10
propietarios de un edificio tienen copropiedad sobre los elementos comunes o se habla
de la cosa por partes iguales, la parte alícuota representa una décima parte pero no
desde el punto de vista material, pues sino se terminaría la copropiedad, esta parte
alícuota es fundamental para poder comprender los derechos de los propietarios, pues
los propietarios tienen dominio absoluto sobre su cuota, sin embargo sobre la parte
alícuota sólo son dueños de los derechos. Se entendería entonces que esta parte
alícuota son las áreas comunes, y su cuota los derechos sobre su propiedad.

En Guatemala los términos de comunidad, copropiedad y condominio han sido usados

como sinónimos, sin embargo no son del todo un mismo concepto, en el caso del
condominio, esta palabra viene del latín Cum que significa con y Dominium, dominio lo
cual significa dominio o propiedad de una cosa que pertenece en común a dos o más
personas, este tema de Condominio será tratado en el punto 6 de este capítulo más
ampliamente, aquí sólo se explica la diferencia entre los tres términos.

Se define comunidad cuando a varias personas en conjunto se les atribuyen uno o

varios derechos, ejemplos de comunidad conyugal, hereditaria, etc.

Se finaliza con la definición de copropiedad y es que esta corresponde a la existencia

como se menciona al inicio de este capítulo de la situación de diversos propietarios
sobre un todo indiviso y donde existe una parte alícuota para cada propietario de los
elementos comunes.

22
Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil II, Bienes derechos reales y sucesiones, México D.F.
Editorial Porrúa, S.A. 1979, pág. 111.
19
De estas dos definiciones se concluye que la comunidad puede recaer sobre toda clase
de derechos, mientras la copropiedad sólo recae sobre cosas específicas y
determinadas.

La copropiedad que señala el Código Civil Decreto 106, de Guatemala, corresponde a

la parte de las áreas comunes de un edificio que no pueden dividirse (pro-indiviso) y
que por lo tanto todos los propietarios se convierten en copropietarios de las mismas,
estas áreas comunes nunca podrán dividirse entre sus habitantes pues se entiende
dentro de los habitantes que tendrán derecho de uso y propiedad sobre ellas pero
nunca podrán tener dominio total sino de parte proporcional una parte alícuota.

La copropiedad de acuerdo a la legislación vigente de Guatemala se regula en los

artículos del 485 al 527, donde se establece cuándo existe o se constituye la
copropiedad, sus características, tales como cuotas de los partícipes, uso de la cosa
común, obligaciones de los comuneros, innovaciones, los derechos de los condueños,
derecho de pedir división así como pacto de indivisión, cuando cesa la copropiedad.

2.2 Características

Entre las características que definen la copropiedad se encuentran las siguientes:

a) El bien debe ser uno y puede pertenecer a varias personas.

b) Por el anterior es necesario entonces que existan varias personas
propietarias de un mismo bien a quienes se les llama copropietarios.
c) A cada propietario le corresponde una parte alícuota de la cosa o del bien.
d) El bien es proindiviso, es decir que el bien debe permanecer en indivisión
mientras dure la copropiedad, pero a los copropietarios no se les obliga a vivir
en comunidad.

20
 e) No hay derecho absoluto de disposición y administración pues todos los
propietarios tienen un interés una participación y por tal razón tendrán que
intervenir en los actos de dominio y de administración que se ejecuten.

2.3 Formas o clases de copropiedad

A través de la historia las formas de copropiedad se han mantenido siendo éstas:

a) Voluntarias y forzosas

Voluntaria es que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia

no es válido el pacto por el cual los condueños se obligan a permanecer en ese estado,
en el caso de las forzosas son las que por la naturaleza del bien o de la cosa existe una
imposibilidad para llegar a la división, por lo que también puede señalarse que será un
condominio permanente.

b) Temporales y permanentes

La definición de temporal va conjuntamente con el hecho de ser voluntaria, por tal

motivo se convierte en permanente cuando la copropiedad es forzosa.

c) Reglamentadas y no Reglamentadas

Reglamentadas cuando las mismas se encuentran legisladas, y no reglamentadas

cuando no están legisladas.

d) Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o

universalidad

21
Sobre patrimonio la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados, sin
embargo existe una copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo,
y es el caso de la copropiedad hereditaria, aquí los copropietarios tienen una parte
alícuota de activo y de pasivo, es decir que tienen derechos y obligaciones.

e) Atendiendo a la fuente

Las que nacen de un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o
prescripción, mientras que las que nacen por un acto jurídico son las que se crean por
contrato, por testamento o por acto unilateral.

f) Copropiedad en régimen de propiedad horizontal

Esta forma de copropiedad es la que se trató ampliamente en el punto 1.2 de este

capítulo.

2.4 Marco Jurídico de la Copropiedad

El Código Civil de Guatemala en su artículo 485 señala que hay copropiedad cuando un
bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas y especifica que a falta de
contrato o disposición especial se regirá por las disposiciones de dicho código 23.

Lo que se ha señalado en párrafos anteriores como parte alícuota, en el código civil se

describe como cuotas de los partícipes, según artículo 486, estas cuotas de los
copartícipes son iguales. En artículo 487 establece el uso de la cosa común, que
permite a los partícipes servirse de las cosas comunes siempre y cuando no perjudique
a los intereses de la comunidad24.

23
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 485
24
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, artículo 487.
22
Administración, el artículo 490, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los
partícipes y que estos a su vez sumen las dos terceras partes del total del bien o la
cosa.

Innovaciones no se permiten sino se tiene el consentimiento de los demás y en la parte

indicada en el párrafo anterior (artículo 489).

Derechos de condueños, todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota

que le corresponde y la de sus frutos y utilidades, por lo que puede venderla, enajenarla
o cederla o gravarla (artículo 491)

Derecho de pedir la división, artículo 492, en este caso sí cada propietario puede pedir
en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo y hace mención especial las
que estén sometidas a régimen de propiedad horizontal, en este caso se dará derecho
preferente a los otros comuneros que deseen adquirirla.

Es importante también dar a conocer que los términos de propiedad horizontal,

copropiedad, comunidad y condominios son similares, y en algunos casos han sido
usados como sinónimos, sin embargo no se refieren a la misma definición como lo
veremos más adelante.

3 Condominio

3.1 Antecedentes

En Guatemala en las últimas décadas los desarrolladores habitacionales y de

complejos comerciales han visto una innovación completamente diferente en este tipo
de edificaciones, tanto residencial, como para comercio, oficinas, etcétera pero por

23
supuesto pensando y con visión a futuro de un pronto retorno de su inversión con
utilidades que pueden sobrepasar sus expectativas.

El someter a régimen de propiedad horizontal estas edificaciones es lo que las leyes

exigen a los desarrolladores o constructores directos de los mismos, pues en el caso
del Impuesto único sobre inmuebles (IUSI), un impuesto que se genera de sobre el
valor catastral del inmueble, es rentable para las municipalidades quienes se quedan
con el cobro de dicho impuesto, por el resto de la vida de las edificaciones, las
municipalidades son las responsables de velar y exigir que estos complejos cumplan
con todas los requerimientos de construcción, licencias de urbanización y construcción
y posterior registro de todos y cada uno de los nuevos inmuebles.

Al terminar de vender el edificio el desarrollador entrega la administración del edificio a

los propietarios, para que sean ellos organizados por una Junta Directiva los que se
encarguen del futuro manejo y administración de las áreas comunes que son de todos.

Es aquí donde la desarrolladora termina su responsabilidad administrativa y de ella

depende si los nuevos propietarios reciben ordenadamente una administración o no, y
posteriormente los copropietarios deben solicitar asesoría para poder administrar las
áreas comunes, como en el mantenimiento, seguridad, agua, etc.
El problema es cuando el edificio es de uso residencial, pues los nuevos propietarios
serán personas que no se unieron con un fin de lucro, es a ellos a los que en algún
momento la Superintendencia de Administración Tributaria puede solicitar cambio de
figura jurídica y éstas sin una asesoría adecuada pueden acceder a crear una figura
jurídica que para nada les será beneficiosa y que al contrario les será tedioso mantener
una contabilidad y cumplimientos fiscales que en ningún momento pensaron hacer.

Autores nacionales e internacionales han realizado investigaciones y estudios sobre el

tema y es bastante común como en Colombia que está estructurado este régimen de
propiedad dependiendo su destino, tal es el caso del residencial, comercial o mixto, sin
24
embargo en Guatemala el no poseer una legislación más clara y precisa sobre este
tema ha dado origen a que algunos edificios sometidos originalmente en Régimen de
Propiedad Horizontal estén siendo fiscalizados por la Superintendencia de
Administración Tributaria en la modalidad de visitar oficinas a lo que comúnmente le
llaman “Presencia Fiscal”, a negocios, oficinas y cualquier otro que tenga acceso al
público, solicitando documentos como facturas, libros legales etc.

Es de mencionar que en los regímenes de propiedad horizontal no existe una figura

jurídica tributaria que obligue a las administraciones de estos edificios a inscribirse y
cumplir con las leyes fiscales vigentes cuando no hay base legal, y que la
Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) solicite que constituyan una nueva
figura jurídica ya sea como una Asociación Civil de Vecinos, en este caso podrá solicitar
las exenciones de los impuestos que le corresponden como el Impuesto Sobre la Renta
(ISR), el Impuesto al Valor Agregado (IVA), o el Impuesto de Solidaridad ISO.

Por último también se considera otra figura que podría ser una Sociedad Anónima,
como lo veremos más adelante con los beneficios, ventajas o desventajas.

3.2 Definición

Condominio, se deriva del latín cum, con y dominium dominio, lo que se puede definir
como una cosa en dominio común de dos o más personas.

En el artículo 392 del Código Civil Español, se define condominio como aquella forma
de comunidad por cuya virtud, la propiedad de una cosa corporal pertenece a una
pluralidad de personas por cuotas-parte cualitativamente iguales, entonces se concluye
que Condominio es ante todo una forma de comunidad.

Otra definición importante es la del autor Diego Espín al indicar “Ciertos derechos son
susceptibles de pertenecer a varios sujetos, lo que origina el fenómeno denominado
25
cotitularidad de derechos. Una de las formas en que puede manifestarse esta
coparticipación de varios sujetos es un derecho es la comunidad de bienes o derechos
reales, la cual cuando tiene por objeto el derecho de propiedad se llama condominio o
copropiedad. Por tanto, ésta no es más que la comunidad del derecho de propiedad, o
sea una especie de la comunidad de bienes o derechos”25

En Guatemala se ha dado la necesidad de llamar de alguna manera la mezcla de la

propiedad individual (apartamento, unidad, oficina, local comercial), la copropiedad de
las áreas comunes, por lo que se ha hecho popular el llamarlo Condominio, aunque
claramente el Código Civil lo utiliza como sinónimo de copropiedad.

3.3 Naturaleza jurídica

En el trabajo de tesis realizado por la Licenciada Analucía Carrillo “Condominios

Urbanizados Necesidad de su regulación legal”26, señala que la doctrina ha hecho
muchos esfuerzos para tratar de desentrañar y como bien lo sostiene en vano, la
verdadera naturaleza jurídica del derecho real, sigue mencionando que han sido tantas
las opiniones que podría afirmar que se han agotado todas las combinaciones posibles.

Por esta razón comparto la opinión de que la forma de Condominio ha surgido como
una forma especial y completa de adquirir una propiedad, se define como especial por
ser una mezcla de derechos reales pues incluye propiedad individual, copropiedad en
áreas comunes y servidumbres, sin embargo también surge como una solución a la
crisis de espacios físicos, de crisis socioeconómica, necesidad de protección, de
seguridad, sin fines de lucro en algunos casos y sin embargo y muy a pesar de que no
existe una legislación específica sobre condominios, y éstos han logrado subsistir.

25
Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil, premio Jerónimo González, 1957, Tercera Edición, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968, pág. 231.
26
Carrillo Marroquín, Analucía, Condominios Urbanizados Necesidad de su regulación legal, Guatemala, 1992,
Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Francisco Marroquín, pág. 31.
26
 3.4 Elementos

a) Elemento Personal o Sujetos

Dentro del condominio existe pluralidad de sujetos, llamados condóminos.

b) Elemento Real u Objeto

El propósito principal de la creación de un condominio es la necesidad de adquirir una

propiedad, ya sea para uso residencial, comercial o mixto, esta adquisición se hará en
forma conjunta, aquí el elemento real recae sobre uno o varios inmuebles, los cuales
han sido unificados previamente.
c) Elemento Formal

“En atención a los artículos 1124 y 1125, numerales primero y segundo, del Código
Civil, en donde se establece que deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, los
titulares que acrediten el dominio de los inmuebles y Derechos Reales sobre los
mismos; el artículo 1576 del mismo Código, establece que los contratos que deben
anotarse en los Registros, sin importar su valor, deberán constar en escritura pública”27.

3.5 Tipos de Condominio

En Guatemala existen los siguientes tipos de condominio y como se mencionó

anteriormente el término va enlazado en el caso de los edificios con el régimen de
propiedad horizontal, sin embargo también existen otros tipos como los siguientes:

a) Horizontal

27
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, artículo 1124 y
1125
27
Que corresponde a un inmueble de varios pisos sobre un terreno común, con viviendas
exclusivas, y con derechos de copropiedad sobre el suelo.

b) Vertical

Son construcciones de un solo piso en donde el condómino tiene derecho a uso

exclusivo de una parte de terreno y es propietario de su edificación, compartiendo si
así lo desea su estructura con el derecho de disfrutar ciertas áreas destinadas para uso
común. (vivienda en propiedad privada con áreas de copropiedad)

c) Mixto
Conformado por condominios horizontales y verticales que pueden estar constituidos en
grupos de unidades exclusivas, tales como edificios, torres, manzanas, secciones o
zonas.

En Guatemala también existe la modalidad de condominios no residenciales, tales

como oficinas, cuartos de hotel, asilos de ancianos, donde la estructura legal es la
misma, pero el beneficio de los propietarios es mayor en una estructura como esta,
principalmente en cuanto al tema fiscal, y no si la dueña es una sociedad y sí tenga que
pagar otro tipo de impuestos por alquilarla, sin embargo como se verá más adelante en
estos casos a los propietarios no les aceptan como gastos deducibles de impuestos los
documentos que pagan las cuotas de mantenimiento lo cual si es importante pues son
gastos realizados por cada propietario para generar rentas gravadas.

3.6 Marco Jurídico de los Condominios

No existe en Guatemala ninguna legislación al respecto de la figura o definición de

condominio tanto jurídica como tributaria, y por lo tanto considero que debido a esta
falta de leyes específicas se dificulta entonces el que las propiedades horizontales
puedan cumplir con los requerimientos tributarios que solicita la Superintendencia de
28
Administración Tributaria, principalmente cuando no hay expresamente una base legal
en estos aspectos.

En Costa Rica, existe la Ley No. 793328, denominada Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio publicada el 25 de noviembre de 1999, en esta Ley se especifica
directamente lo relacionado al tema directamente de Condominios que en nuestra
legislación es Propiedad Horizontal, se establece el sometimiento de las construcciones
directamente a régimen de condominio.

Con esta ley quedó derogada la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670 del 22 de marzo
de 1966 y sus reformas, estableciendo la regulación de la propiedad en Condominio
como algo novedoso y más acorde a las necesidades que en su momento se tuvieron
en dicho país, la autora de esta tesis considera que en Guatemala ya se hace necesaria
y urgente una regulación que pueda aclarar las dudas para los propietarios de algunas
propiedades horizontales, y principalmente los Condominios sometidos a este tipo de
régimen, cuyas actividades se consideran de lucro como por ejemplo oficinas de
servicios o comerciales, que sería importante tomar como ejemplo el reglamento de
costa rica, y también el de México, el cual se menciona a continuación.

En México también se encuentra la Ley que regula el Régimen de Propiedad en

Condominio en el Estado de México, Decreto 59 de LA H “LIV” Legislatura del Estado
de México, que en su artículo 4 señala lo siguiente “ Se considera régimen de
propiedad en condominio, aquel en que los pisos, departamentos, viviendas, locales,
áreas o naves que se construyan o constituyan en un inmueble en forma horizontal,
vertical o mixta, sean susceptibles de aprovechamiento independiente por pertenecer a

28
Presidencia de la República de Costa Rica, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley No. 7933,
publicada en la gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999.
29
distintos propietarios y que además, tengan salida propia a un elemento común sobre el
cual tengan derecho exclusivo de propiedad, o frente a una vía pública”. 29

En ambos casos la propiedad horizontal dejó de ser llamada así para pasar a ser
directamente Régimen de Condominio en estos países.

29
Legislatura del Estado de México, Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de
México. Decreto 59, La H LIV, artículo 4.
30
 CAPITULO II

COMPARACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA SOCIEDAD ANÓNIMA

Y UNA ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS.

Después de haber analizado en el primer capítulo todo lo relacionado con el área legal
de la Propiedad Horizontal en Guatemala, dónde el Código Civil de Guatemala
establece toda la normativa de respaldo, se consideró necesario conocer la definición
de otras figuras jurídicas que han sido relacionadas con el régimen de propiedad
horizontal, y que para fines tributarios y que para evitar sanciones y multas por parte de
la Administración Tributaria han sido adoptadas por éstas, tanto al inicio de su
sometimiento de propiedad horizontal, como posteriormente lo han hecho sus
copropietarios cuando se ha hecho necesario, siendo éstas la Sociedad Anónima y la
Asociación Civil de Vecinos.

La Sociedad Anónima está organizada bajo forma mercantil, por lo que se considera
una sociedad mercantil según el Código de Comercio de Guatemala Decreto 2-70 del
Congreso de la República.

1. Sociedades Mercantiles

“Se considera sociedad mercantil, a la asociación de personas, físicas o jurídicas, que

aportan recursos o bienes para la explotación de una empresa, con ánimo de obtener
lucro al participar en el reparto de las utilidades que se generen. La sociedad mercantil
nace o surge a la vida jurídica como consecuencia de un contrato. Es decir, como
resultado de una declaración de voluntad contractual”:30

30
Granados, Tuncho, El Compendio del Contribuyente, Guatemala, Ediciones Fiscales, S.A. , primera edición
febrero del 2009, pág. 175
31
El artículo 10 del Código de Comercio de Guatemala, establece que “Son sociedades
mercantiles, las organizadas bajo forma mercantil, exclusivamente las siguientes:

a) Sociedad Colectiva
b) Sociedad en Comandita Simple
c) Sociedad de responsabilidad limitada
d) Sociedad en comandita por acciones
e) Sociedad Anónima”31

Ésta última es la de más uso modernamente, total razón es en la que más se hará
énfasis en la presente tesis y no se considera importante definir las restantes.

1.1 Sociedad Anónima.

En Guatemala una sociedad anónima es una unión voluntaria de personas que se unen
con el fin de crear actividades que les permitan el lucro, según lo que especifica el
Código de Comercio de Guatemala32.

1.1.1 Definición

Según el artículo 86 del Código de Comercio de Guatemala Decreto 2-70 “la Sociedad
Anónima es la que tiene el capital dividido y representado por acciones. La
responsabilidad de cada accionista está limitada al pago de las acciones que hubiere
suscrito”33.

31
Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio de Guatemala, Decreto 2-70, 2 de noviembre de
1970, artículo 10.
32
Ibid., artículo 86
33
Ibíd., artículo 86
32
Una sociedad anónima tiene su propia personalidad jurídica, distinta de la personalidad
jurídica de cada uno de los socios que la integran, se constituye mediante una escritura
social (de constitución) y debe estar inscrita en el Registro Mercantil, se rige por las
estipulaciones del Código de Comercio, según se establece en los artículos del 86 al
194 del Decreto 2-7034.

1.1.2 Características

a) La responsabilidad de los socios se limita al capital o su participación de acuerdo

a las acciones que posee (art. 86)

b) No se conoce quienes son los accionistas, (esto fue modificado por la Ley de
Extinción de dominio por lo que partir de junio del 2013 todas las acciones deben
ser nominativas).

c) Las acciones pueden ser vendidas en cualquier momento por el accionista

propietario, conforme el artículo 128, salvo que se limite tal derecho en la
escritura de constitución en que se debe contar con la anuencia o derecho de
tanteo de los accionistas (art. 117)

d) Siendo una sociedad es más fácil conseguir financiamiento externo para su

capital de trabajo.

e) La administración de la sociedad está a cargo de una persona designada por los

accionistas, o por un consejo de Administración también designado por los
accionistas según los artículos 162 a 183 del Código de Comercio Decreto 2-70
del Congreso de la República de Guatemala.

34
Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio de Guatemala, Decreto 2-70, 2 de noviembre de
1970, artículo del 86 al 194
33
 1.1.3 Regulación de la Sociedad anónima en la legislación guatemalteca.

El Código de Comercio de Guatemala regula todo lo concerniente a las sociedades

anónimas en el artículo 86 al 194, se constituyen por plazo indefinido según el artículo
24, en cuanto pérdidas y utilidades artículos 32 y 33, si existe pérdida debe reducirse
antes de distribuirse utilidades y éstas a su vez serán repartidas de acuerdo a la
participación accionaria de cada accionista.

En cuanto a las acciones de acuerdo al artículo 108 del Código de Comercio de

Guatemala, podían ser nominativas o al portador éste fue modificado con la vigencia de
la Ley de Extinción de Dominio Decreto 55-2010, publicado en diciembre del 2010, y a
partir de junio del 2013 las acciones de este tipo de sociedades accionadas únicamente
podrán ser nominativas según el artículo 71 que modificó el artículo 108 de dicho
Código.

Las sociedades anónimas tienen que cumplir con todo lo que establecen las leyes
fiscales dependiendo el régimen de Impuesto Sobre la Renta que deseen adoptar, y
cumplir con el pago de los impuestos que le corresponden.

Actualmente de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012, en

vigencia a partir del 1 de enero del 2013, los regímenes de Impuesto Sobre la Renta,
para las sociedades anónimas pueden ser los siguientes:

a) Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas

b) Régimen Opcional simplificado sobre Ingresos de Actividades Lucrativas

En el inciso a) el régimen sobre las utilidades de actividades lucrativas es lo que en la

ley anterior Decreto 26-92 Ley del Impuesto Sobre la Renta se conocía como Régimen
Opcional del 31%, y en el segundo caso inciso b) los que optaban por el Régimen
general del pago del 5% sobre los ingresos, con esta ley el Impuesto Sobre la Renta se
34
convierte en cedular pues el hecho generador no es directamente la sociedad anónima
en sí, sino el tipo de ingreso que perciba la empresa, es decir que una empresa puede
percibir ingresos por distintas actividades que no necesariamente corresponderán a la
actividad principal de la misma, por lo que estos ingresos son considerados como
rentas de capital y se gravan con un tipo impositivo distinto.

2. Asociación Civil de Vecinos

2.1 Definición

La Asociación Civil de Vecinos en Guatemala puede definirse como la unión de varias

personas propietarios de un apartamento en edificio o bien de una casa en un
residencial, y que se unen sin fines de lucro y únicamente para proteger los bienes
comunes y su seguridad dentro del edificio o bien del residencial.

Las asociaciones según el Código Civil de Guatemala tienen su propia personalidad

jurídica según el artículo 15 inciso 3, del Capítulo II de las Personas Jurídicas que
establece: “Las asociaciones sin finalidades lucrativas, que se proponen promover,
ejercer y proteger sus intereses sindicales, políticos, económicos, religiosos, sociales,
culturales, profesionales o de cualquier otra orden, cuya constitución fuere debidamente
aprobada por la autoridad respectiva”.35

En este mismo artículo párrafo final se hace mención que las asociaciones podrán
establecerse con la autorización del Estado en forma accionada, y que no por eso
puedan ser consideradas como empresas mercantiles.

35
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106 artículo 15,
inciso 3, p.3

35
La libre asociación de personas se encuentra establecida en la Constitución Política de
la República de Guatemala en su artículo 34 cuando señala “Derecho de Asociación,
pues reconoce el derecho de libre asociación y que únicamente es obligatoria en el
caso de la colegiación profesional.

Algunos Condominios sometidos a régimen de propiedad horizontal han adoptado esta

figura jurídica, pues les permite llevar su contabilidad, manejo, control de gastos y de
ingresos de una manera adecuada, sin embargo en el aspecto fiscal se ven obligados a
solicitar exención de algunos impuestos como lo son el Impuesto Sobre la Renta, el
Impuesto de Solidaridad (ISO) e Impuesto al Valor Agregado (IVA) en sus ingresos,
esta exención de Impuesto al Valor Agregado es en el caso de los ingresos que son de
la naturaleza de la Asociación, es decir que si existen otras actividades estas si deben
ser facturadas, en el caso de la compra de bienes o pagos de servicios deberán de
asumir el pago del Impuesto del IVA pues se consideran consumidores finales.

En el caso de estas asociaciones civiles de vecinos es necesario e importante que se

establezca un órgano de dirección, es decir una Junta Directiva que represente a todos
los propietarios asociados, dicha Asociación debe registrarse en el Registro de
Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación de Guatemala, también debe
registrarse el Administrador Único, quién representará a todos los vecinos o
condóminos en sus intereses exclusivamente, y representarlos ante cualquier entidad
de gobierno como la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), Instituto
Guatemalteco de Seguridad Social (IGSS), bancos del sistema, Ministerio de Trabajo,
Municipalidades, y también a los proveedores de los servicios que reciban como
condominio.

2.2 Características

Entre las características que se consideran importantes se pueden señalar las

siguientes:
36
 a) Es una libre asociación de personas, no están obligadas.
b) Su único fin es el resguardo y administración de los bienes comunes, en el caso
de un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, estos bienes
comunes son las áreas sociales, recreativas, parqueos, ingreso, pasillos,
elevadores, mantenimiento total del edificio.
c) Todos los derechos y obligaciones de la Asociación, estarán estipulados en un
reglamento o por medio de los estatutos, los cuales a su vez quedarán
plasmados en la escritura social de constitución, esto de acuerdo al artículo 16
del Código Civil de Guatemala.
d) Un administrador será el encargado de la administración total del edificio, y será
el representante y responsable de la asociación ante otras entidades fiscales y
legales y ante los propietarios.
e) Las asociaciones civiles se encuentran debidamente legisladas por las leyes de
Guatemala por lo que se hace fácil su funcionamiento y administración.
f) En el ámbito tributario se encuentran exentas de algunos impuestos como los
mencionados anteriormente y esto hace fácil el cumplimiento de los
requerimientos fiscales a que se encuentran afectas.

2.3 Constitución de una Asociación Civil de Vecinos

De acuerdo al artículo 1 del Acuerdo Gubernativo Número 512-98 Reglamento de

Inscripción de Asociaciones Civiles referente a la constitución de la Asociación indica
que de acuerdo al artículo 18 del Código Civil, las asociaciones civiles no lucrativas se
constituirán mediante escritura pública36.

Los requisitos que debe cumplir esta escritura además de los requisitos legales
respectivos son:

36
Acuerdo gubernativo 512-98, Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen, Álvaro, 29 de julio de 1998,
Reglamento de inscripción de Asociaciones civiles, artículo 1.
37
 a) Número de asociados el cual deberá ser mayor al número de los cargos que
integren la Junta directiva.
b) Declaración de todos los propietarios que la asociación es sin fines lucrativos.
c) La aprobación de todos los asociados de los estatutos que regirán a dicha
asociación y sus asociados en cuanto a su funcionamiento.
d) La elección de Junta Directiva.

En el artículo 3 siempre del Acuerdo Gubernativo 512-9837, se establece el cuerpo

estatutario que regirá la actuación y funcionamiento de la Asociación, siendo éste:

a) Denominación de la asociación, naturaleza, objeto, domicilio, plazo y fines.

b) En el caso de los asociados, requisitos de ingreso, así también sus derechos y
obligaciones hacia la misma.
c) Estructura orgánica, conformada por dos órganos importantes como lo son:

 Asamblea General que la conforman todos los asociados y que representa

a la máxima autoridad de la Asociación.
 Junta Directiva, esta es elegida por la Asamblea general, y deberá
conformarse como mínimo por Presidente, Vicepresidente, tesorero,
secretario y vocales.

d) Régimen disciplinario, también deberá quedar establecido en los estatutos y

reglamentos las faltas, sanciones, multas para los asociados.

37
Acuerdo gubernativo 512-98, Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen, Álvaro, 29 de julio de 1998,
Reglamento de inscripción de Asociaciones civiles, artículo 3.
38
 2.4 Inscripción de la Asociación Civil

Para la debida inscripción en el Registro de Personas Jurídicas del Ministerio de

Gobernación, la Asociación Civil de Vecinos deberá presentar lo siguiente:

 Solicitud dirigida al Señor Registrador de Personas Jurídicas.

 Testimonio de la escritura constitutiva de la entidad con su duplicado (firmado y
sellado en original por el notario autorizante) o fotocopia debidamente legalizada.
No se aceptará fotocopia simple.
 Verificar que el testimonio y su duplicado o copia legalizada correspondan al
mismo instrumento.
 Si se acompaña copia legalizada del testimonio, la misma debe llevar un timbre
fiscal de Q 0.50 centavos por la razón registral. (engrapado al folder)
 La documentación antes descrita deberá ser presentada en 2 folder tamaño
oficio, uno para la documentación original y otro para el duplicado.

En resumen puede observarse que la inscripción de un régimen sometido a propiedad

horizontal que desee inscribirse como Asociación Civil de Vecinos será también tediosa
y larga ocasionando costos y gastos a los propietarios que adquieren su vivienda.

Es importante indicar que existe también la modalidad de Comités Únicos de Barrio

(CUB), los cuales fueron aprobados por el Consejo Municipal de Guatemala en octubre
del año 2000, con el objeto de promover el desarrollo de sus barrios, promover la
participación de los jóvenes y vecinos para abordar temas de interés común, tales como
la seguridad, grupos de jóvenes, etc. Los CUB los autoriza la Municipalidad y están
regidos por un reglamento específico, estos Comités no tienen que inscribirse en el
Ministerio de Gobernación ni tienen una personalidad jurídica como las Asociaciones
Civiles de Vecinos.

39
 2.5 Marco Jurídico de la Asociación Civil de vecinos

Las asociaciones civiles de vecinos deben cumplir con los siguientes requerimientos:

a) Cumplir con lo requerido en los artículos 15, 16, 18 del Código Civil de
Guatemala Decreto Ley Número 106, éste último reformado por el artículo 53
del Decreto del Congreso Número 114-97
b) Cumplir con los requerimientos del Acuerdo Gubernativo 512-98, Reglamento
de Inscripción de Asociaciones Civiles.
c) Cumplir con los requerimientos de la Superintendencia de Administración
Tributaria, y las leyes fiscales vigentes de Impuesto Sobre la Renta y del
Impuesto al Valor Agregado y otras obligaciones requeridas.
d) Cumplir con lo establecido en el artículo 102 Capítulo XIII de las
Disposiciones Transitorias, de la Ley del Registro Nacional de las Personas
Decreto 90-2005 décimo cuarto transitorio. Del Ministerio de Gobernación,
correspondiente a la inscripción en el Registro de las Personas Jurídicas.

3 Diferencias y semejanzas jurídicas entre las figuras jurídicas de Propiedad

Horizontal, Copropiedad, Condominio, Asociación Civil de Vecinos y Sociedad
Anónima.

3.1 Diferencias entre las figuras jurídicas indicadas

3.1.1 Sociedad Anónima

a) Los socios o personas se unen con el único fin de lucrar.

b) Tienen personalidad jurídica.
c) Existe legislación legal y fiscal para normar a las sociedades.
d) Puede terminarse en el momento que lo deseen los socios.
e) Es fiscalizada por la Superintendencia de Administración Tributaria.
40
 f) Es fiscalizada por otras instituciones como el Instituto Guatemalteco de
Seguridad Social, Ministerio de Trabajo y Municipalidades.
g) Los accionistas no pueden disponer del patrimonio de la sociedad, salvo que
la mayoría lo apruebe.
h) Los accionistas responden hasta por el límite de su participación en la
sociedad es decir con el valor de sus acciones, y no con sus bienes.
i) Los socios se reparten utilidades al terminar el período fiscal.
j) Se nombra a un representante legal que represente a la sociedad ante las
instituciones correspondientes.
k) Debe llevarse una contabilidad completa.
l) La Sociedad es dirigida por un Consejo de Administración o Administrador
Único.

3.1.2 Propiedad Horizontal

a) No tiene personalidad jurídica, la figura nace al someter la construcción de un

edificio a Régimen de Propiedad Horizontal.
b) Su registro es en el Registro General de la Propiedad.
c) Los propietarios que adquieren su apartamento, oficina o comercio, lo hacen
con el fin de tener un patrimonio.
d) Existe legislación legal únicamente para el sometimiento del régimen, no hay
legislación fiscal ni de otra índole para todos los demás aspectos laborales, o
de registro.
e) No pueden inscribirse ante la Administración Tributaria bajo este régimen.
f) No es ni puede ser fiscalizada por la Superintendencia de Administración
Tributaria.
g) No están obligados a pagos de impuestos a excepción del Impuesto Único
Sobre Inmuebles (IUSI) sobre las áreas que corresponden y que tengan
asignación de finca, folio y libro, así también IUSI se paga proporcionalmente
por cada propiedad individual.
41
 h) Los documentos que extiendan a los condóminos no son deducibles del
Impuesto Sobre la Renta.
i) No son fiscalizados por ninguna otra institución.
j) Los propietarios pueden disponer de su propiedad no así de las áreas
comunes en copropiedad, salvo de su derecho a la parte alícuota.
k) Todos los copropietarios de las áreas comunes son responsables por la
conservación y buen uso de las mismas, así como gozar del uso y disfrute de
las mismas áreas.
l) Existe una indivisión forzosa de los elementos comunes como áreas
recreativas, sociales, pasillos, parqueos, etc.
m) Los propietarios deberán designar a un administrador para que administre los
elementos comunes.
n) Debe aprobarse por los propietarios un reglamento de copropiedad y
administración para una mejor convivencia y salvaguarda de los elementos
comunes.
o) Los gastos comunes son distribuidos entre todos los propietarios.

3.1.3 Copropiedad

a) La copropiedad nace de la unión de los propietarios de los apartamentos, en

el caso de la propiedad horizontal, son dueños de su apartamento pero
copropietarios de las áreas comunes, éstas no pueden dividirse, puede
decirse que la unión es voluntaria.
b) Existen otras formas de copropiedad sin embargo la que interesa es la que
nace con el sometimiento de la propiedad horizontal de un edificio.
c) No tiene personalidad jurídica a excepción que se quiera inscribir como
asociación o sociedad anónima.
d) Existe legislación según el Código Civil de Guatemala.
e) No existe legislación fiscal, ni laboral para este tipo de figura.
f) No están afectos a impuestos fiscales.
42
 g) Indivisión forzosa de los elementos comunes del edificio que fue sometido a
régimen de propiedad horizontal.

3.1.4 Asociación Civil de Vecinos

a) La unión también es voluntaria y sin fines lucrativos pues el fin es la

administración y manejo de áreas comunes para beneficio de los condóminos
o asociados.
b) Tiene personalidad jurídica.
c) Debe inscribirse en el Registro de las Personas Jurídicas en el Ministerio de
Gobernación.
d) Debe inscribirse como contribuyente ante la Superintendencia de
Administración Tributaria.
e) Debe solicitar exención de impuestos como el Impuesto al Valor agregado,
Impuesto Sobre la Renta, Timbres fiscales, Impuesto de Solidaridad pues es
una entidad sin fines de lucro.
f) Existe legislación legal y fiscal al respecto de la figura de Asociación civil de
Vecinos.
g) Debe pagar sus impuestos como consumidor final en el caso del Impuesto al
Valor Agregado.
h) Si realiza actividades lucrativas deberá emitir factura y pagar sus impuestos
de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 10-2012.
i) Debe llevar contabilidad.
j) Debe elegir un órgano de dirección una Junta Directiva.
k) Debe crear su reglamento con los respectivos estatutos.
l) Debe cumplir con deberes formales, como hacer retenciones de Impuesto
Sobre la Renta, así como exigir documentos legales y fiscales para no tener
problemas de sanciones por parte de las autoridades fiscales.

43
 3.1.5 Condominio

a) En el caso del condominio dentro del Código Civil de Guatemala hace

mención al régimen de propiedad horizontal y condominio, como se indicó en
el capítulo 1 en Guatemala se ha utilizado la palabra condominio como
sinónimo de copropiedad y de propiedad horizontal.
b) No existe legislación específica, solamente lo indicado en el Código civil de
Guatemala respecto de las propiedades horizontales y copropiedades.
c) Las instituciones fiscales, laborales etc, relacionan el condominio con el
régimen al cual fue sometido el edificio.
d) Han sido fiscalizados por la Superintendencia de Administración Tributaria sin
embargo no tienen respaldo legal para solicitar su inscripción, y cumplimiento
de obligaciones fiscales.
e) Algunos regímenes han accedido a inscribirse como asociaciones de vecinos
para que los documentos que extienden puedan ser deducibles del Impuesto
Sobre la Renta, especialmente en el caso de edificios de oficinas o locales
comerciales, no así de vivienda a quiénes no les interesa que el gasto sea
deducible.
f) Todo lo demás es igual que el régimen de propiedad horizontal.

3.2 Semejanzas entre las figuras jurídicas

En cuanto a las semejanzas se concluye que la propiedad horizontal, la copropiedad y

el condominio no son sinónimos, jurídicamente tienen diferencias legales como se
observó en cada enunciado, la propiedad horizontal y la copropiedad se encuentran
legisladas en el Código Civil de Guatemala, las actividades de las tres no están
legisladas en las leyes tributarias, pues no realizan actividades que en las leyes estén
tipificadas como hechos generados por lo tanto no están afectas a pagar impuestos.

44
Esta aseveración ha sido utilizada por la Superintendencia de Administración Tributaria
en la resolución de algunos recursos tal es el caso de la siguiente resolución con
respecto a la afiliación al Impuesto al Valor Agregado IVA, que será detallada en la
exposición del Caso C, en el capítulo IV de esta tesis que al respecto indica:

“Del análisis de la norma legal citada e información del Registro Tributario Unificado,
se concluye que respecto de las copropiedades que se acogen al régimen de
propiedad horizontal, cuya actividad es la administración y distribución de los gastos
comunes entre los copropietarios de la misma, no así la prestación de servicios o de
venta de bienes, se considera que dicha actividad es no afecta al Impuesto al Valor
Agregado (IVA), ya que no constituye hecho generador para el pago de dicho
impuesto de tal modo que resulta innecesario que se afilien al Impuesto al Valor
Agregado. Por consiguiente sólo deben pagar el impuesto que como consumidores
finales les corresponda.”38

Dos frases importantes que resaltar en este párrafo son las actividades que desarrollen
las propiedades horizontales no son afectas a este Impuesto al Valor Agregado y la
segunda es que por lo tanto no constituyen hecho generador de dicho impuesto (IVA).

En el capítulo IV se detallarán también como la Administración Tributaria resuelve para

otros impuestos como el Impuesto Sobre la Renta, el Impuesto de Solidaridad y el de
Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.

En cuanto a las semejanzas de estas figuras, las tres figuras anteriores no tienen
semejanza en ningún sentido con sociedades anónimas, ni con las Asociaciones civiles
de vecinos, algunos edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal han optado

38
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.

45
por registrarse como tales para que los documentos que se entregan por pago de
mantenimiento y costo de los gastos comunes pueda ser deducible del Impuesto Sobre
la Renta para sus condóminos, en estas últimas dos figuras se puede comprobar que
ambas deben cumplir con requerimientos fiscales y serán fiscalizadas por la
Superintendencia de Administración Tributaria y otras instituciones

46
 CAPÍTULO III

ANÁLISIS TRIBUTARIO DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES,

COPROPIEDADES Y CONDOMINIOS, DE ACUERDO A LOS REQUERIMIENTOS DE
LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT).

Para realizar este análisis es importante conocer al órgano fiscalizador en Guatemala,

sus competencias, sus funciones y atribuciones así como su campo de aplicación y
alcance, posteriormente conocer los Impuestos a los cuales se relaciona este tipo de
propiedad horizontal como lo son principalmente el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el
Impuesto al Valor Agregado (IVA), estos con el fin de poder determinar si los ingresos
que perciben las Propiedades horizontales corresponden a rentas en sí o bien a otro
tipo de ingreso no tipificado directamente en las mencionadas Leyes.

1. Superintendencia de Administración Tributaria (SAT)

1.1 Antecedentes históricos

La Superintendencia de Administración Tributaria SAT fue creada en el año de 1998,

según su Ley Orgánica Decreto 1-9839 es una entidad totalmente descentralizada con
competencia en todo el territorio de Guatemala con patrimonio propio, personalidad
jurídica y recursos propios, su fin primordial es administrar, recaudar, controlar y
fiscalizar los tributos combatir la evasión y contrabando.

Obligación Tributaria

39
Congreso de la República de Guatemala, Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria,
Decreto 1-98, febrero de 1998.

47
Según el artículo 14 del Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91, “La obligación
tributaria constituye un vínculo jurídico, de carácter personal, entre la Administración
Tributaria y otros entes públicos acreedores del tributo y los sujetos pasivos de ella.
Tiene por objeto la prestación de un tributo, surge al realizarse el presupuesto del
hecho generador previsto en la ley y conserva su carácter personal a menos que su
cumplimiento se asegure mediante garantía real o fiduciaria, sobre determinados bienes
o con privilegios especiales.

La obligación tributaria pertenece al derecho público y es exigible coactivamente.”40

Para que se dé esta obligación tributaria deben existir los siguientes elementos:

a) Sujeto Activo (art.17 Código Tributario Decreto 6-91 de Guatemala), es el Estado

como acreedor del tributo.

b) Sujeto Pasivo (art. 18 Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91), es el

contribuyente o responsable o deudor del tributo quien es la persona obligada al
cumplimiento de las obligaciones tributarias.

1.2 Objeto y Funciones de la Superintendencia de Administración Tributaria

En el artículo 3 Objeto y Funciones de la SAT, de la Ley Orgánica Decreto 1-98 del

Congreso de la República de Guatemala41, se establece que el objeto de la
Superintendencia de Administración Tributaria es velar por el correcto cumplimiento de
las leyes tributarias por parte de los contribuyentes y responsables de acuerdo a lo que

40
Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91 marzo de 1991, Título II
Obligación Tributaria, Capítulo I Disposiciones Generales artículo 14, p.14
41
Congreso de la República de Guatemala, Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria,
Decreto 1-98 febrero de 1998, artículo 3, p.2
48
le permita el Código Tributario, su Ley Orgánica y las demás leyes y reglamentos de los
impuestos específicos, con las funciones que allí se detallan.

2. Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92 del Congreso de la

República de Guatemala

Esta Ley quedó totalmente derogada con la vigencia de la Ley de Actualización

Tributaria Decreto 10-2012 a partir del 1 de enero del 2013 ya que era necesaria una
reforma fiscal en Guatemala. Se considera importante según la autora de la esta Tesis,
conocer qué es el Impuesto Sobre la Renta según los artículos específicos de esta Ley,
y se define como un impuesto directo, en el cual “el sujeto pasivo no puede trasladarlo a
otras personas sino que inciden directamente en su propio patrimonio”42

A continuación se definen los conceptos de rentas según la Ley Decreto 26-92, la ley
de Actualización Tributaria Decreto 10-2012 y la Ley del Impuesto al Valor Agregado
Decreto 27-92 esto con el fin de conocer específicamente los conceptos y poder
analizar las resoluciones emitidas por la Superintendencia de Administración Tributaria
respecto a recursos interpuestos por propiedades horizontales los cuales serán
mencionados más adelante.

2.1Renta según la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92

Se consideran renta todos los ingresos que sean de fuente guatemalteca, que hayan
sido generados por capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier naturaleza
invertidos o utilizados en el país, así también de cualquier actividad que sea

42
Chicas, Jaime; Fernández, Guillermo y Alvarado, José, Apuntes de Derecho Tributario y Legislación
Fiscal, Guatemala Departamento de Publicaciones, Facultad de Ciencias Económicas, Universidad de
San Carlos de Guatemala, Pág 110.

49
desarrollada en Guatemala (artículo 4 Principios Generales, capítulo III Renta de
Fuente Guatemalteca43).

Según la real academia de la lengua española “Renta es la utilidad o beneficio que

rinde anualmente algo, o lo que de ello se cobra, en materia tributaria importe neto de
los rendimientos”44, se entiende como un rendimiento.

2.1.1 Renta Bruta

Ahora bien cuando se define renta bruta, se entiende que del total de los ingresos se
restan las rentas exentas, dejando así el valor bruto de las rentas.

2.1.2 Renta exenta

La renta exenta corresponde a los ingresos que no deben pagar impuestos, pero que si
se consideran rentas según los párrafos anteriores, es decir que la misma Ley los exime
de pagar impuestos, estos se encuentran definidos en el artículo 6 de la ley del
Impuesto Sobre la Renta decreto 26-9245 de las exenciones, en el cual se mencionan
las rentas siguientes:

a) Las rentas que perciban los organismos del Estado y sus entidades
descentralizadas,
b) Las que obtengan las universidades y centros educativos,

43
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, mayo 1992, , Decreto 26-92, artículo 4,
p. 2
44
Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición, España, 2001,
http://lema.rae.es/drae/?val=renta, consultada el 25 de marzo del 2014 a las 14:40.

45
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, mayo 1992, , Decreto 26-92, artículo p.
4
50
 c) Las rentas que obtengan las asociaciones o fundaciones no lucrativas, en este
caso dichas instituciones deben estar legalmente autorizadas e inscritas como
exentas ante la Superintendencia de Administración Tributaria y cuyo objeto sea
la beneficencia, asistencia o servicio social, cultural, educativo.
Se da la limitación para las asociaciones, fundaciones y ONG ´s únicamente para
ingresos provenientes de donaciones o cuotas ordinarias o extraordinarias.
d) Las rentas que perciban las iglesias,
e) Las indemnizaciones por tiempo servido para el personal.
f) Los importes recibidos como legados o donaciones y herencias.
g) Los dividendos por participación de utilidades.
h) Las rentas de las comunidades indígenas agrícolas.
i) Las rentas de las cooperativas legalmente constituidas, provenientes de
transacciones con asociados.

2.1.3 Renta imponible

Esta renta es aplicable para los contribuyentes en Régimen Optativo (se explicará en
Regímenes de Impuesto Sobre la Renta punto 2.2), y consiste en establecer la base
imponible para la determinación del impuesto del 31% de Impuesto Sobre la Renta y se
obtiene sumando a la utilidad final del período fiscal, los gastos no deducibles 46 (no
deducibles de la renta) y restando las rentas exentas.

En cuanto a los gastos no deducibles se encuentran definidos en el artículo 39 de la

Ley del ISR decreto 26-92 inciso a), y establece que serán considerados gastos no
deducibles aquellos gastos cuyo origen no haya tenido relación con la actividad
principal o el giro normal del negocio es decir con la generación de las rentas gravadas.

46
Congreso de la República, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Decreto 26-92 y sus reformas, artículo 39 Costos y
Gastos no deducibles.
51
 2.1.4 Renta no afecta

La renta no afecta no se encuentra tipificada en la Ley Decreto 26-92, es decir que si la

Ley del Impuesto Sobre la Renta no establece el concepto de renta que puede estar
gravada o exenta, esta se considera no afecta y por tal razón la misma no estaría afecta
al pago del Impuesto Sobre la Renta, este concepto aplica para todas las leyes.

Si un contribuyente establece que percibe rentas no afectas, deberá considerar que

también incurrió en gastos para la generación de estas rentas no afectas, por tal motivo
a este respecto la ley del ISR si es clara en cuanto a la forma cómo deberán proceder a
registrar éstos gastos dentro de su contabilidad indicando lo siguiente:

En el tercer párrafo del artículo 39 inciso a) costos y gastos no deducibles se

indica explícitamente lo siguiente: “Los contribuyentes no deben deducir los costos
y gastos directos en que se incurra para producir las rentas exentas o no afectas;
para ello, deben registrarlos en cuentas separadas, a fin de deducir sólo los que
se refieren a operaciones gravadas. Si no se llevan cuentas separadas se calculan
los costos y gastos en forma directamente proporcional al total de gastos directos
entre el total de rentas gravadas, exentas y no afectas”47.

Se concluye entonces que si un contribuyente entre sus rentas percibe rentas no

afectas deberá registrar los gastos que estas incurran como gastos no deducibles, en
este caso sí y sólo sí el contribuyente tiene personalidad jurídica de acuerdo a las
figuras establecidas dentro de la misma ley y se encuentre registrado ante la
Administración Tributaria, en caso contrario como en el de las propiedades horizontales
no procede pues no se encuentra registrado como un contribuyente, únicamente cuenta
con un Número de Identificación Tributario administrativo.

47
Congreso de la República, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Decreto 26-92 y sus reformas, artículo 39 Costos y
Gastos no deducibles .
52
 2.2 Regímenes de Impuesto Sobre la Renta

En esta Ley del Impuesto Sobre la Renta se presentan dos tipos de régimen de
Impuesto Sobre la renta el contribuyente puede escoger el que mejor se adapte a sus
necesidades, estos son:

2.2.1 Régimen Optativo del 31% según el artículo 72 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta Decreto 26-92

Este régimen establece un pago de Impuesto Sobre la Renta del 31% sobre la renta
imponible, la cual como se indicó anteriormente.

2.2.2 Régimen General del 5% de Impuesto Sobre la Renta

En este caso la aplicación general del 5% de Impuesto Sobre la Renta sobre la renta
imponible consiste únicamente en restar de los ingresos brutos del período mensual las
rentas exentas y aplicar el 5% correspondiente. (ver artículos 44 y 44 “a” de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-9248).

2.3 Concepto de Contribuyente

Según el artículo 21 del Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91, sección segunda
indica que: “Son contribuyentes las personas individuales, prescindiendo de su
capacidad legal, según el derecho privado y las personas jurídicas, que realicen o
respecto de las cuales se verifica el hecho generador de la obligación tributaria”, en

48
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, Decreto 26-92 mayo 1992, artículo 44 y
44ª, p.30, 31
53
otras palabras el sujeto pasivo del impuesto lo constituye el contribuyente, quien es el
responsable de pagar los impuestos”49.

En el caso de las copropiedades siempre en el Código Tributario Decreto 6-91, se

mencionan únicamente en el artículo 22 inciso 3 como situaciones especiales que son
responsables del cumplimiento de las obligaciones tributarias formales y materiales y se
da el hecho generador del impuesto y en este caso los copropietarios50.

La Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92, artículo 3 se establece son
contribuyentes las personas individuales y jurídicas, domiciliadas o no en Guatemala,
que obtengan rentas en el país, independientemente de su nacionalidad o residencia y
por tanto están obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el hecho generador
del mismo.

2.4 Sujetos del Impuesto Sobre la Renta

Son sujetos del impuesto los fideicomisos, los contratos de participación, las
copropiedades, las comunidades de bienes, las sociedades irregulares, las sociedades
de hecho, el encargo de confianza, la gestión de negocios, los patrimonios hereditarios,
las sucursales, agencias o establecimientos permanentes o temporales de empresas o
personas extranjeras que operan el país y todas aquellas que generen rentas afectas 51.

2.5 Hecho generador, elemento temporal y renta bruta

49
Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91 marzo de 1991, artículo
21 , p.14
50
Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91,marzo de 1991, artículo
p.15
51
Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto Sobre la renta, Decreto 26-92 mayo 1992, artículo 3
segundo párrafo.
54
El Hecho generador tipificado en el artículo 31 y 32 del Código Tributario de Guatemala,
establece que el hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para tipificar
el tributo y cuando éste se realiza se da entonces el nacimiento de la obligación
tributaria.

En cuanto al elemento temporal en el artículo 7 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta

decreto 26-92 reformado por última vez en junio del 2004, se establece el elemento
temporal del hecho generador definiendo que el impuesto se genera cada vez que se
producen rentas gravadas y se determina de conformidad con lo que establece la
presente Ley del Impuesto Sobre la Renta.

El concepto de hecho generador es importante, pues cada una de las leyes establece
que cada vez que se producen actos gravados constituyen entonces el hecho
generador necesario para determinar el pago del IVA y del ISR mencionados
anteriormente.

2.6 Ubicación dentro del ordenamiento jurídico-Tributario de las propiedades

horizontales, copropiedades y condominios

En la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92 vigente hasta el 31 de diciembre
del 2012 se confirma que no hay una base concreta para solicitar el cumplimiento del
pago del Impuesto Sobre la Renta sobre los ingresos que perciben las propiedades
horizontales, pues aunque exista la copropiedad únicamente sobre los derechos de uso
y disfrute de áreas comunes, éstas no pueden considerarse rentas gravadas pues tales
ingresos son para cubrir los gastos comunes y no crean utilidades.

Es importante aclarar que en el artículo 3 de la ley del Impuesto Sobre la renta Decreto
26-92, se mencionaban las copropiedades, como sujetos contribuyentes del Impuesto

55
Sobre la Renta cuando obtienen rentas en el país, sin embargo estos ingresos deben
ser de actividades con fines lucrativos.

3 Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto 27-92 del Congreso de la

República de Guatemala.

El Impuesto al Valor Agregado es un impuesto que grava directamente los actos y

contratos gravados de acuerdo a la Ley, actos que corresponden a actividades
realizadas por los contribuyentes como lucrativas es decir que las entidades no
lucrativas o bien las actividades que desarrollan las propiedades horizontales, no están
afectos a este impuesto ni a emitir facturas, tal y como se indicó en la parte de la
resolución que se mostró en el capítulo II al respecto de que los ingresos de éstas no
constituyen hecho generador del IVA.

3.1 Contribuyente

Son contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado (IVA) todas las personas
individuales o jurídicas y aquí se incluye el Estado y las entidades descentralizadas o
autónomas, pues éstas deben pagar el Impuesto al Valor Agregado como cualquier
contribuyente, es de resaltar que nuevamente se menciona las copropiedades (siempre
que realicen actividades con fines de lucro), sociedades irregulares de hecho y demás
entes aun cuando no tengan personalidad jurídica, que realicen en el territorio nacional,
en forma habitual o periódica, actos gravados de conformidad con la mencionada Ley
del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

En el caso de las propiedades horizontales únicamente deben absorber este impuesto

como consumidores finales y sus actividades no constituyen hecho generador del
mismo.

56
 3.2 Hecho generador

El hecho generador o hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para

tipificar el tributo y cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria en el
Impuesto al Valor Agregado (IVA), se genera por los siguientes hechos o transacciones
(art. 3):

a) Venta o permuta de bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos.

b) La prestación de servicios en el territorio nacional.
c) Las importaciones.
d) El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles.
e) Las adjudicaciones de bienes muebles e inmuebles, salvo que se efectúen
con ocasión de la partición de la masa hereditaria o la finalización del
proindiviso.
f) Los retiros de bienes muebles efectuados por un contribuyente o por el
propietario, socios, directores o empleados de la respectiva empresa para su
uso o consumo personal o de su familia, ya sean de su propia producción o
comprados para la reventa, o la autoprestación de servicios, cualquiera que
sea la naturaleza jurídica de la empresa.
g) La destrucción, pérdida o cualquier hecho que implique faltante de inventario.
h) La primera venta o permuta de bienes inmuebles. Reformado por el artículo
150 del Decreto 10-2012.
i) La donación entre vivos de bienes inmuebles.
j) La aportación de bienes inmuebles a sociedades, al tenor de lo establecido
en el numeral 3 literal d) del artículo 7 de la Ley del IVA, que establece las
exenciones generales del Impuesto.

Se confirma entonces que la actividad que desarrollan las propiedades horizontales no

constituye hecho generador de este Impuesto al Valor Agregado, es decir que los
ingresos que perciben no están expresamente tipificados en dicha ley.
57
 3.3 Exenciones

Las exenciones establecidas en los artículos del 7 al 9 de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado Decreto 27-92, que corresponde a Exenciones Generales, de las exenciones
específicas y Régimen de las exenciones específicas de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado (IVA), se considera mencionar las más importantes siendo éstas:

a) Importaciones de bienes muebles efectuadas por cooperativas, federaciones y

confederaciones, por personas individuales o jurídicas amparadas bajo régimen
de importación temporal.
b) Aportes y donaciones a las asociaciones sin fines de lucro, instituciones de
asistencia o de servicio social no lucrativas y las entidades religiosas.
c) Aportación de bienes inmuebles a sociedades siempre y cuando se cumpla la
regla de no haber sido aportado con anterioridad a una entidad que se dedique al
desarrollo inmobiliario.
d) Cuotas a las asociaciones o instituciones sociales, gremiales, culturales,
científicas, educativas y deportivas, así como a los colegios profesionales y los
partidos políticos.
e) Las exportaciones de bienes y de servicios.
f) La transferencia de dominio de bienes muebles e inmuebles en los casos de
fusiones de sociedades, herencias, legados y donaciones por causa de muerte.
g) Inciso 13 del artículo 7 de la ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto 27-92,
los servicios que prestan las asociaciones, fundaciones e instituciones
educativas, de asistencia o de servicio social y las religiosas, siempre que estén
debidamente autorizada por la ley, que no tengan por objeto el lucro y que en
ninguna forma se repartan utilidades entre sus asociados.

En el caso de las exenciones específicas según el artículo 8, se establece que no

deben cargar el impuesto en sus operaciones de ventas, como tampoco en la
prestación de servicios y se refiere directamente a las siguientes personas:
58
 a) Centros educativos públicos y privados a sus ingresos relacionados con pago de
matrícula y colegiaturas y derechos de examen.
b) Las universidades autorizadas para funcionar en Guatemala.
c) La Confederación Deportiva Autónoma de Guatemala.
d) El Instituto Guatemalteco de Seguridad Social.
e) Las misiones diplomáticas y consulares, así como los agentes diplomáticos,
funcionarios y empleados incluidos en la convención de Viena, siempre y cuando
se reciba el mismo trato para Guatemala en los países que pertenezcan a dicha
Convención.
f) Y por último los organismos internacionales a los que de acuerdo con los
respectivos convenios suscritos entre el gobierno de Guatemala y dichos
organismos se les haya otorgado la exención de impuestos.

Se concluye en el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que todos
los enumerados anteriormente es decir los del artículo 8 están exentos de soportar el
impuesto que se genere por actos gravados de acuerdo a esta Ley y deberán recibir de
sus proveedores las facturas por las compras sin embargo no deben cancelar el
impuesto sino entregarán a cambio una constancia de exención debidamente
autorizada.

No procede entonces para el caso de las propiedades horizontales solicitar exención de

este impuesto cuando sus actividades no constituyen hecho generador del Impuesto al
Valor Agregado por tal motivo deben absorber el IVA de sus compras y servicios como
consumidores finales.

3.4 Sujeto pasivo del impuesto

El impuesto según el artículo 5 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) afecta al
contribuyente cada vez que éste celebre un acto o contrato gravado por esta ley, en la
59
opinión de la autora de esta tesis el impuesto lo soporta el consumidor final a excepción
de las personas enumeradas en el artículo 8 descrito en el punto anterior.

La ley también establece que existen otros sujetos pasivos según el artículo 6 siendo
estos:

a) El importador habitual o no.

b) El contribuyente comprador, cuando el vendedor no esté domiciliado en
Guatemala.
c) El beneficiario del servicio, si el que efectúa la prestación no está domiciliado en
Guatemala.
d) El comprador, cuando realice operaciones de conformidad con el artículo 52
(facturación por cuenta del vendedor, conocido como emisión de factura
especial)
e) Las sociedades civiles, las mercantiles, las irregulares, y las de hecho y las
copropiedades, salvo las comunidades hereditarias, en los casos previstos en el
artículo 3 del hecho generador, numeral 5) que corresponde a la adjudicación de
bienes muebles e inmuebles en pago exceptuando cuando se efectúen por
partición de la masa hereditaria.

Este último inciso también hace la aclaración que si dichos sujetos no cubrieran el
impuesto, cada adjudicatario será responsable por del pago en la parte que
corresponda a los bienes que sean adjudicados.

3.5 Derechos y obligaciones de acuerdo a la Ley del Impuesto al Valor

Agregado (IVA).

Derechos: en cuanto a los derechos de los contribuyentes afectos al Impuesto al Valor

Agregado en la liquidación o determinación del impuesto, únicamente pueden hacer
compensación de dicho impuesto como débito fiscal en las ventas y el crédito fiscal
60
soportado en sus compras, la diferencia debe cancelarse ante la Administración
Tributaria, es decir en este caso únicamente realizan la actividad de intermediario.

En los casos de las exenciones como por ejemplo asociaciones, fundaciones etc, están
exentas de pagar el impuesto por las actividades que realicen no así de pagar el
impuesto en las compras que realicen. Ellas no pagan este impuesto porque no son
contribuyentes pero si lo soportan en sus gastos.

En el caso de las copropiedades que nacen por el sometimiento de la propiedad

horizontal que es el caso de estudio, procede la aplicación del caso anterior, al no
encontrarse en los artículos de exenciones específicas ni generales, sin embargo si
está contemplado en el sujeto pasivo siempre y cuando dicha copropiedad realice
actividades con fines de lucro, cabe señalar que el criterio de si son las actividades con
fines de lucro o nó es directamente aplicado por la Administración Tributaria SAT y no
porque esté establecido claramente en la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

No se expresa en la Ley del Impuesto al Valor Agregado una referencia específica para
los ingresos que reciben las copropiedades sometidas a régimen de propiedad
horizontal, la Ley no remite al Código Civil de Guatemala, y por lo tanto no es posible
establecer claramente las obligaciones de las copropiedades.

En resoluciones de la Administración Tributaria que se presentarán en el capítulo IV se

muestra que aunque hay suficiente base legal en el Código Civil, el régimen de
propiedad horizontal no figura expresamente en las leyes tributarias aplicables, por lo
tanto los ingresos que éstas reciben son considerados ingresos no afectos.

4 Análisis del Libro I Impuesto Sobre la Renta, Ley de Actualización Tributaria

Decreto 10-2012 en vigencia a partir del 1 de enero del año 2013.

61
A partir del 1 de enero del año 2013 inicia la vigencia en Guatemala de la Ley de
Actualización Tributaria Decreto 10-2012 del Congreso de la República de Guatemala,
esta ley no corresponde únicamente a modificaciones del Impuesto Sobre la Renta
(ISR) sino a la reforma de varias leyes tanto así que la misma se integra por 7 libros
siendo éstos:

 Libro I El Impuesto Sobre la Renta;

 Libro II Impuesto Específico a la Primera Matrícula de Vehículos Automotores
Terrestres;
 Libro III Ley Aduanera Nacional;
 Libro IV Reformas al Decreto Número 27-92 del Congreso de la República Ley
del Impuesto al Valor Agregado;
 Libro V Reformas al Decreto Número 70-94 la Ley del Impuesto sobre
Circulación de Vehículos Terrestres, Marítimos y Aéreos;
 Libro VI Reformas la Ley del Impuesto sobre Timbres Fiscales y Papel Sellado
Especial para Protocolos, Decreto Número 37-92 del Congreso de la República;
 Libro VII Disposiciones Finales y Transitorias de la Ley.

Con la vigencia de la Ley de Actualización Tributaria, quedó derogada la ley anterior del
ISR decreto 26-92, quedando incluido este impuesto dentro de esta Actualización como
Libro I, es importante mencionar que aunque se redactó completamente la Ley del
Impuesto Sobre la Renta.

La Ley del Impuesto Sobre la Renta del Libro I, está dividido en 5 Títulos, siendo éstos:

Título I Disposiciones Generales

Título II Renta de las Actividades Lucrativas
Título III Renta del Trabajo en relación de dependencia
Título IV Renta de capital, ganancias y pérdidas de capital

62
Título V Rentas de no residentes

Cada Título se divide en capítulos que establecen las bases de recaudación, el hecho
generador de cada fuente de renta, las exenciones, la base imponible el tipo impositivo
y la gestión del impuesto.

El presente trabajo de tesis se enfoca principalmente en el o los impuestos que puedan

afectar a las copropiedades sometidas a propiedad horizontal.

A continuación se realizará el análisis del Libro I Impuesto Sobre la Renta.

4.1 Establecimiento general del Impuesto (Título I Capítulo Único)

“Artículo 1 Objeto: Se decreta un impuesto sobre la renta que obtengan las personas
individuales, jurídicas, entes o patrimonios que se especifiquen en este libro, sean
nacionales o extranjeros, residentes o no en el país.

El impuesto se genera cada vez que se producen rentas gravadas, y se determina de

conformidad con lo que establece el presente libro.”52

El reglamento del libro I Acuerdo Gubernativo 213-2013, de fecha 8 de mayo de 2013 y

publicado el 13 de mayo del 2013, indica que el objeto del reglamento será desarrollar
los preceptos del Impuesto Sobre la Renta, así como normar lo relativo al cobro
administrativo del impuesto y los procedimientos para su recaudación y control.

El Impuesto Sobre la Renta es un sistema cedular pues grava las rentas dependiendo
el origen y no de acuerdo al tipo de contribuyente, el tema más relevante es que esta

52
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria,febrero 2012, Decreto 10-2012 artículo 1,
p.6.
63
ley pretende que el mismo contribuyente sea el que determine cuáles serán sus rentas
de actividades lucrativas y cuáles sus rentas de capital, según el artículo 7 del
reglamento del libro I indica textualmente lo siguiente:

“ARTICULO 7. Inscripción de contribuyentes.

La Administración Tributaria proporcionará los medios y establecerá los requisitos para

la inscripción de los contribuyentes y responsables en los distintos regímenes
establecidos en la Ley.

Para los efectos de dicha inscripción o actualización, se requerirá informar la actividad

económica a la que se dedicará conforme la lista de actividades económicas que
publique la Administración Tributaria. Si el contribuyente se dedica a más de una
actividad, la principal y conforme la que deberá inscribirse, será la que le represente
más del cincuenta por ciento (50%) de sus ingresos. En caso de que ninguna actividad
alcance dicho porcentaje, se registrará la que represente el mayor porcentaje de sus
ingresos.

Las personas que de conformidad con la Constitución o la Ley gocen de exención del
Impuesto Sobre la Renta, deben igualmente inscribirse y acreditar tal calidad ante la
Administración Tributaria.”

4.2 Categorías de renta según su procedencia

Las rentas como se mencionó anteriormente se gravan de acuerdo a su origen el cuál

también depende de la habitualidad o no de las mismas y de la persona jurídica,
individual, ente o patrimonio para poder establecer cuál será el impuesto a pagar.

Según el artículo 2 de la Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012, establece 3

categorías de rentas según su procedencia y son:
64
 a) Rentas de las actividades lucrativas.
b) Las rentas de trabajo.
c) Las rentas de capital y ganancias de capital.

Este artículo aclara que las regulaciones a cada categoría de renta se establecen y el
impuesto se declara y paga en forma separada conforme a cada título del libro.

Es por esta razón que el artículo 7 del reglamento del libro I de la Ley de Actualización
Tributaria53, aclara la importancia de establecer y determinar cuál será la actividad
económica principal de cada contribuyente, lo cual ya establecía el artículo 120 del
Código Tributario.

4.3 Tipos de Rentas

De acuerdo al artículo 4 de la Ley son rentas de fuente guatemalteca

independientemente que estén gravadas o exentas y bajo cualquier categoría de rentas
las siguientes, se definirán sólo las que se considera tienen relación con la presente
investigación, dejando fuera rentas de trabajo y de no residentes:

4.3.1 Rentas de actividades lucrativas

Por la importancia del artículo se transcribe tal y como está en la Ley de Actualización
Tributaria Decreto 10-2012.

“Con carácter general, todas las rentas generadas o gestionadas dentro del territorio
nacional, se disponga o no de establecimiento permanente desde el que se realice toda

53
Perez Molina, Otto, Presidente de la República de Guatemala, Acuerdo Gubernativo 213-2013,mayo del 2013,
artículo 7, p. 12.
65
o parte de esa actividad.

Entre otras, se incluyen las rentas provenientes de:

a) La producción, venta y comercialización de bienes en Guatemala.

b) La exportación de bienes producidos, manufacturados, tratados o

comercializados, incluso la simple remisión de los mismos al exterior, realizadas
por medio de agencias, sucursales, representantes, agentes de compras y otros
intermediarios de personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios.

c) La prestación de servicios en Guatemala y la exportación de servicios desde

Guatemala.

d) El servicio de transporte de carga y de personas, en ambos casos entre

Guatemala y otros países e independientemente del lugar en que se emitan o
paguen los fletes o pasajes.

e) Los servicios de comunicaciones de cualquier naturaleza y por cualquier medio

entre Guatemala y otros países, incluyendo las telecomunicaciones.

f) Los servicios de asesoramiento jurídico, técnico, financiero, administrativo o de

otra índole, utilizados en territorio nacional que se presten desde el exterior a
toda persona individual o jurídica, ente o patrimonio residente en el país, así
como a establecimientos permanentes de entidades no residentes.

g) Los espectáculos públicos y de actuación en Guatemala, de artistas y deportistas

y de cualquier otra actividad relacionada con dicha actuación, aun cuando se
perciba por persona distinta del organizador del espectáculo, del artista o
deportista o deriven indirectamente de esta actuación.

66
 h) La producción, distribución, arrendamiento, intermediación y cualquier forma de
negociación en el país, de películas cinematográficas, cintas de video,
radionovelas, discos fonográficos, grabaciones musicales y auditivas, tiras de
historietas, fotonovelas y cualquier otro medio similar de proyección, transmisión
o difusión de imágenes o sonidos, incluyendo las provenientes de transmisiones
televisivas por cable o satélite y multimedia.

i) Los subsidios pagados por parte de entes públicos o privados a favor de

contribuyentes residentes.

j) Las dietas, comisiones, viáticos no sujetos a liquidación o que no constituyan

reintegro de gastos, gastos de representación, gratificaciones u otras
remuneraciones obtenidas por miembros de directorios, consejos de
administración, concejos municipales y otros consejos u órganos directivos o
consultivos de entidades públicas o privadas, que paguen o acrediten personas o
entidades, con o sin personalidad jurídica residentes en el país,
independientemente de donde actúen o se reúnan.

k) Los honorarios que se perciban por el ejercicio de profesiones, oficios y artes sin
relación de dependencia54.

4.3.2 Rentas de Capital

Con carácter general son rentas de fuente guatemalteca las derivadas del capital y de
las ganancias de capital, percibidas o devengadas en dinero o en especie, por
residentes o no en Guatemala.

54
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
4, p. 6
67
En este caso de rentas de capital se clasifican las rentas de acuerdo con su origen de
capital ya sea que éste sea inmobiliario o mobiliario, en el primero como arrendamiento
de bienes inmuebles y en el segundo el pago de dividendos gravando estos últimos con
Impuesto Sobre la Renta del 5% y exonerándolo del 3% de timbres que gravaba los
dividendos hasta el 31 de diciembre del 2012.

4.4 Exenciones

En lo correspondiente a las exenciones esta Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-

2012, en su artículo 8, establece exenciones generales tal y como lo contemplaba la ley
anterior decreto 26-92, quedando de manera general los organismos del Estado y sus
entidades descentralizadas y autónomas, las municipalidades, las universidades
legalmente constituidas, los centros educativos en lo que corresponde a matrícula y
colegiaturas gravando así cualquier otro servicio de dichos centros, las herencias
legados y donaciones, las rentas de las iglesias, a excepción de las actividades
lucrativas que éstas puedan realizar, están exentas de pagar impuestos sin embargo sí
deben de cumplir con las obligaciones contables, formales o de retención que pudieren
corresponderles.

En cada categoría de renta se establecen las exenciones que corresponden por lo que
a continuación se detallan las más importantes y que servirán de apoyo para el
presente trabajo.

4.4.1 Exenciones de Rentas de actividades lucrativas

Artículo 11 Capítulo II, Exenciones,

“Están exentas del impuesto:

68
 1. Las rentas que obtengan los entes que destinen exclusivamente a los fines no
lucrativos de su creación y en ningún caso distribuyan, directa o indirectamente,
utilidades o bienes entre sus integrantes, tales como: los colegios profesionales;
los partidos políticos; los comités cívicos; las asociaciones o fundaciones no
lucrativas legalmente autorizadas e inscritas como exentas ante la
Administración Tributaria, que tengan por objeto la beneficencia, asistencia o el
servicio social, actividades culturales, científicas de educación e instrucción,
artísticas, literarias, deportivas, políticas, sindicales, gremiales, religiosas, o el
desarrollo de comunidades indígenas; únicamente por la parte que provenga de
donaciones o cuotas ordinarias o extraordinarias. Se exceptúan de esta exención
y están gravadas, las rentas obtenidas por tales entidades, en el desarrollo de
actividades lucrativas mercantiles, agropecuarias, financieras o de servicios,
debiendo declarar como renta gravada los ingresos obtenidos por tales
actividades.

2. Las rentas de las cooperativas legalmente constituidas en el país, provenientes

de las transacciones con sus asociados y con otras cooperativas, federaciones y
confederaciones de cooperativas. Sin embargo, las rentas provenientes de
operaciones con terceros sí están gravadas”55.

4.4.2 Rentas exentas de Rentas de capital, ganancias y pérdidas de capital

Título IV Capítulo III

Artículo 87 Exenciones.

“Están exentas del impuesto conforme a las regulaciones de este título, las rentas
siguientes:

55
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012, artículo
111, p.15.
69
 1. Los subsidios otorgados por el Estado y sus instituciones y por organismos
internacionales a las personas individuales para satisfacer necesidades de salud,
vivienda, educación y alimentación.

2. Las ganancias de capital derivadas de la enajenación ocasional de bienes

muebles de uso personal del contribuyente, salvo que se trate de ganancias de
capital provenientes de la venta de vehículos, embarcaciones y aeronaves que
sean objeto de inscripción en los Registros correspondientes.

3. Las demás rentas de capital y ganancias o pérdidas de capital exentas

expresamente por leyes que crean entidades descentralizadas y autónomas.”

4.5 Sujetos Pasivos

Como se señaló anteriormente la nueva ley del Impuesto Sobre la Renta Libro I define
las diferentes rentas y establece para cada título sus bases de recaudación, hecho
generador de cada renta, las exenciones, las bases imponibles y la gestión del
impuesto, a continuación los sujetos pasivos.

4.5.1 Sujetos pasivos en Rentas de Actividades lucrativas

Artículo 12 de la Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012, establece que “son

contribuyentes las personas individuales, jurídicas y los entes o patrimonios, residentes
en el país, que obtengan rentas afectas en este título (título II Renta de actividades
lucrativas)56.

Se consideran contribuyentes por las rentas que obtengan los entes o patrimonios
siguientes: los fideicomisos, contratos en participación, copropiedades, comunidades de

56
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
12, p.16
70
bienes, sociedades irregulares, sociedades de hecho, encargo de confianza, gestión de
negocios, patrimonios hereditarios indivisos, sucursales, agencias o establecimientos
permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el país y
las demás unidades productivas o económicas que dispongan de patrimonio y generen
rentas afectas.

Nuevamente en esta ley quedan como sujetos pasivos del impuesto las copropiedades
aquellas que realicen el hecho generador, pero sin mayor aclaración del régimen que
deba corresponderles registrarse ante la Administración Tributaria, por lo que no
quedan gravados los ingresos que este tipo de figuras jurídicas perciben.

4.5.2 Sujeto pasivo en Rentas de Capital, ganancias y pérdidas de capital

Título IV Capítulo II

El artículo 85 define que: “son contribuyentes todas las personas individuales, jurídicas,
entes o patrimonios sin personalidad jurídica, residentes en el territorio nacional, que
obtengan rentas gravadas en el presente título”57.

Para los efectos de este título, se consideran entes o patrimonios, los fideicomisos,
contratos en participación, copropiedades, comunidades de bienes, sociedades
irregulares, sociedades de hecho, encargo de confianza, gestión de negocios,
patrimonios hereditarios indivisos, sucursales, agencias o establecimientos
permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el país y
las demás unidades productivas o económicas que dispongan de patrimonio y generen
rentas afectas.

57
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, , Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
85, p.58
71
 4.6 Regímenes de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Libro I
Impuesto Sobre la Renta Decreto 10-2012

En cuanto a la opción que tienen algunas sociedades de escoger el Régimen de

actividades lucrativas que consideren es conveniente para sus necesidades, se
encuentran establecidos en el artículo 14 del Capítulo IV Régimen de Actividades
Lucrativas Sección I Regímenes y son los siguientes:

a. Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas.

b. Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades Lucrativas

A continuación una breve explicación sobre la forma como cada uno de estos
regímenes está legislado.

4.6.1 Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas

Los contribuyentes que se inscriban en este régimen según el artículo 19 de la Ley de

Actualización Tributaria, deben determinar su renta imponible deduciendo de su renta
bruta las rentas exentas, y los costos y gastos deducibles según el artículo 21 de
conformidad con la Ley Decreto 10-2012, y deben sumar los costos y gastos no
deducibles definidos en el artículo 23 de la misma Ley.

Al respecto de los costos y gastos no deducibles según el artículo 23 se establece al

igual que en la ley anterior del ISR que no serán deducibles los gastos que no hayan
tenido su origen en el negocio, actividad u operación que genera renta gravada58 , así
también menciona el registro separado de los costos y gastos por rentas exentas y
rentas no afectas.

58
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, febrero 2012,artículo
23.
72
En el artículo 20 se define Renta bruta como el total de los ingresos y beneficios de
toda naturaleza, gravados o exentos, habituales o no, devengados o percibidos en el
período de liquidación, provenientes de ventas de bienes o prestación de servicios y
otras actividades lucrativas.

El tipo impositivo en este Régimen según el artículo 36 será del 25% sobre la base
imponible, este porcentaje será aplicable según el artículo transitorio hasta en el año
2014 pues el artículo 172 de las disposiciones finales y transitorias establece una
reducción gradual de la siguiente manera:

Año 2013 31%, Año 2014 28% y Año 2015 25%

4.6.2 Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades

Lucrativas (Sección IV)

El artículo 43 establece que los contribuyentes que se inscriban en este Régimen deben
determinar su renta imponible deduciendo de su renta bruta las rentas exentas.

El tipo impositivo en este régimen es el siguiente:

Del 5 % y 6% para el año 2013.

Y del 6% y 7% para el año 2014 en adelante.

4.7 ¿Están las propiedades horizontales, copropiedades y condominios

tipificados en la nueva Ley de Actualización Tributaria y en la Ley del
Impuesto al Valor Agregado?

De lo anterior se concluye lo siguiente:

73
a) Que los ingresos por cuotas de mantenimiento que reciben las propiedades
horizontales no constituyen hecho generador del Impuesto Sobre la Renta, al no
considerarse como rentas gravadas, pues en sí las rentas se consideran
rendimientos, y los ingresos de las propiedades horizontales son únicamente
para sufragar sus gastos de seguros, mantenimiento, seguridad etcétera,
siempre que no tenga objeto de lucro y no haga reparto de utilidades.

b) Las propiedades horizontales son un vehículo para hacer pagos con flujos de
efectivo provenientes de los obligados al pago de sus cuotas de mantenimiento,
es decir no son rentas y tampoco cobran por actuar como vehículos pues no son
servicios.

c) Que las actividades que desarrollan las propiedades horizontales no constituyen

hecho generador del impuesto en el Impuesto al Valor Agregado y como se
menciona en el inciso anterior siempre y cuando no realicen actos que sean
hecho generador.

d) El régimen de propiedad horizontal no figura expresamente en las leyes

tributarias del Impuesto Sobre la Renta y del Impuesto al Valor Agregado, así
como en el Impuesto de Solidaridad como entidad exenta, entonces no pueden
solicitar exención de impuestos y porque además no realizan el hecho generador
de impuestos mencionados en esta Tesis.

e) Los ingresos por cuotas de mantenimiento que cancelan los vecinos para el
sostenimiento de áreas comunes, seguro y otros que perciben este tipo de
copropiedades no se encuentran afectos a ningún impuesto tributario, por no ser
rentas ni servicios, y por tal motivo no pueden tributar pues no figura en las leyes
tributarias expresamente ingresos por este concepto, son considerados como
ingresos no afectos a los impuestos analizados en este trabajo de Tesis, como
se mostrará más adelante en la exposición de casos.
74
La Superintendencia de Administración Tributaria ha requerido en algunos casos el
cumplimiento de tributos por considerar que estas copropiedades realizan actividades
con fines de lucro, sin embargo después de los análisis realizados la copropiedad nace
por el sometimiento de régimen de propiedad horizontal y no por la unión de los
propietarios para realizar actividades con fines de lucro, pues aunque la propiedad
horizontal realizara actividades como arrendamiento de espacios para publicidad, los
ingresos recibidos siempre serán utilizados para el sostenimiento de las áreas comunes
y no habrá distribución de utilidades, como se mostrará más adelante en la exposición
de casos.

4.8 Derechos y Obligaciones de las propiedades horizontales, copropiedades y

condominios.

En cuanto a derechos de los copropietarios, los derechos comunes de las propiedades

sometidas a régimen de propiedad horizontal o condominios, únicamente se encuentra
legislado en el Código Civil de Guatemala.

Obligaciones las que establece también el Código Civil de Guatemala y en cuanto a la

responsabilidad de las obligaciones tributarias según lo indica el Código Tributario
artículo 22 sección Segunda Contribuyentes, en Situaciones especiales son
responsables los copropietarios de las copropiedades, siempre y cuando ocurra el
hecho generador y nuevamente indica en el tercer párrafo que el régimen tributario
aplicable a los ingresos o bienes gravados será el que determine cada Ley.

En la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92 vigente hasta el 31 de diciembre
del 2012, la Ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012, así también la Ley del
Impuesto al Valor agregado únicamente se mencionan las copropiedades entendiendo
aquellas que realizan el hecho generador, como sujeto pasivo, en cuanto a las
propiedades horizontales y condominios que como se mencionó en los primeros
capítulos se mezclan y resultan sinónimos sin embargo en ninguna parte de las leyes
75
mencionadas se mencionan como ingresos gravados los ingresos que corresponden a
las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes, y las mencionadas leyes regulan
hechos generadores y quién los ejecuta es quién debe pagar los impuestos.

A finales de diciembre del año 2013 se publicó en el Diario de Centro América de

Guatemala las reformas a la Ley de Actualización Tributaria Decreto 19-2013,
adicionando el artículo 35 “A” en el cual se permite a las desarrolladoras de proyectos
inmobiliarios que puedan constituir entidades civiles (Asociaciones) o mercantiles
(Sociedad Anónima) accionadas o no, desde el inicio de sus proyectos para que estas
sean las encargadas de velar por las áreas sociales, servicios comunes, seguro
etcétera, lo cual es un paso importante para el desarrollo inmobiliarios de proyectos
comerciales e incluso de vivienda pues como se mencionaba en anteriores comentarios
es importante que desde el inicio el propietario se adapte a la modalidad de la figura
jurídica que mantendrá la administración del Edificio.

Esta modalidad podrá ser utilizada a partir de la vigencia de esta ley es decir desde el
21 de diciembre del 2013, pero no es aplicable para las propiedades horizontales que
ya se encuentran vigentes a dicha fecha, así también no hace distinción entre proyecto
habitacional es decir sólo de vivienda o comercial, o de ambos usos.

En los edificios que serán utilizados únicamente para efectos de residencia no sería de
utilidad manejar una figura como Sociedad Anónima pues el costo de la cuota
aumentaría en un 12% de Impuesto al Valor Agregado más otros impuestos como lo
son el Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto de Solidaridad, sería más funcional una
Asociación Civil de Vecinos que cubriría los aspectos tributarios requeridos por la
Administración Tributaria y a la vez lo necesario para los condóminos.

Como se expondrá más adelante aún en algunas propiedades horizontales de vivienda

las constructoras han optado por dejar una sociedad anónima que se encargue de la
administración del edificio como una solución tributaria acertada y evitar en el futuro
76
inconvenientes a sus condóminos, esta figura no ha sido objetada por ellos pues
cumplen con sus pagos desde que compran su apartamento.

Sin embargo sí es importante mencionar que si un Edificio sometido a régimen de

propiedad horizontal será de uso comercial considere la figura de Sociedad Anónima
desde el inicio de sus actividades y ya teniendo el respaldo de esta reforma a la ley del
Impuesto Sobre la Renta.

77
 CAPÍTULO IV
DIFICULTADES DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y
CONDOMINIOS, PARA CUMPLIR CON LOS REQUERIMIENTOS DE LA
SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA

Como una muestra para conocer las dificultades que afrontaron actualmente las
propiedades horizontales en Guatemala durante el año 2013, se realizó una
investigación dirigida a Edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal,
ubicados en la zona 10 y zona 14 de la ciudad capital de Guatemala.

A continuación se presenta la forma como se determinó la muestra de las

Administraciones de Edificios evaluadas.

1. Determinación de la muestra para la investigación en administraciones de

edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal.

La muestra se determinó con base en los resultados presentados por la Municipalidad

de Guatemala a diciembre del dos mil doce, según datos proporcionados por el señor
Carlos Sandoval vocero de la Municipalidad de Guatemala, indicando que desde el año
2004 a la fecha la Municipalidad ha autorizado 63 edificios nuevos en la capital y la
mayoría están localizados en las zonas 10 (25), 14 (23) y 15 (10).

Como nuestra población a seleccionar está en zona 10 y 14 haciendo un total de 48, la

muestra fue determinada, así:

78
De conformidad con la muestra establecida se realizaron las entrevistas y elaboración
de cuestionarios a 20 Administraciones de Edificios.

1.1 Ubicación de las Propiedades Horizontales seleccionadas

Gráfica No. 1

Ubicación de las Propiedades

Horizontales
ZONA 10 (12) ZONA 14 (8)

40%

60%

Fuente: propia

De las 20 seleccionadas 12 se encuentran en zona 10 y 8 en zona 14.

79
2. Análisis de los resultados obtenidos de la investigación realizada a los
administradores de 20 Administraciones de Edificios sometidos a Régimen
de Propiedad Horizontal.

De las 20 propiedades horizontales encuestadas todas tienen una Asamblea de

propietarios, Junta directiva, llevan contabilidad formal, y todas se constituyeron como
régimen de propiedad horizontal, sin embargo algunas ya no se encuentran bajo este
régimen cómo se observará más adelante.

De las 20 propiedades horizontales investigadas se encuentran registradas ante la

Superintendencia de Administración Tributaria únicamente 16, como se muestra en la
gráfica siguiente.

Gráfica No. 2

Tienen número de identificación Tributaria

NO (4) SI (16)

20%

80%

Fuente: propia

Al respecto se indica que las 4 propiedades horizontales que no poseen número de

identificación tributaria, son específicamente de vivienda, dos de ellas se encuentran
ubicados en zona 10 y están en proceso de finalización del proyecto y las otras dos se
encuentran en zona 14.

80
En la parte final de este capítulo IV Análisis de casos encontrados, se presentará el
Caso A y B que detalla la situación de estas dos propiedades horizontales actualmente
en octubre del 2013.

De las 16 propiedades horizontales inscritas en la Administración Tributaria, 3 se

encuentran inscritas como Sociedades Anónimas, 4 como Asociaciones Civiles de
Vecinos, y 9 continúan como propiedades horizontales y éstas últimas fueron inscritas
con Número de Identificación Tributaria (NIT) Administrativo, NIT que es otorgado por
los señores de SAT únicamente para efectos de registro, sin ninguna obligación formal
ni material y no afecto a ningún pago de impuestos.

Gráfica No. 3

Figura jurídica actual

19% 3 Sociedades Anónimas

56% 25% 4 Asociaciones de Vecinos

9 Propiedades
Horizontales

De las 9 que continúan como Propiedades Horizontales y con NIT Administrativo, 5

están destinadas para vivienda y 4 para oficinas. De las 4 propiedades que tienen
oficinas a una de ellas la cual llamaremos Caso C, los propietarios le están solicitando
un documento legal para poder respaldar el gasto y que sea deducible de impuestos, se
presenta a detalle el caso al final de este capítulo IV.

81
 2.1 Propiedades horizontales como Sociedades Anónimas.

En el caso de las 3 propiedades horizontales que se encuentran como sociedades

anónimas indicaron que así les fue entregada la Administración por parte del
Desarrollador o Constructor y que por tal razón no hicieron cambio alguno y se
mantienen en esa figura jurídica, los propietarios ya están acostumbrados a pagar
impuestos como el Impuesto al Valor Agregado IVA, Impuesto Sobre la Renta y todos
los demás impuestos a los que está obligada una Sociedad Anónima, esta figura ha
sido de beneficio pues ni sus condóminos ni sus administraciones no han tenido ningún
inconveniente con la Superintendencia de Administración Tributaria, pero pagan
impuestos que no deberían, por eso no hay problema con la SAT.

Estas sociedades anónimas se encuentran inscritas en el Régimen de Actividades

lucrativas bajo la opción de pagos trimestrales del Impuesto Sobre la Renta, son
propietarios de una acción y no hay distribución de dividendos.

Se mantiene la figura de Asamblea general de propietarios y la respectiva Junta

Directiva o Consejo de Administración y es quien dirige y administra todos los ingresos,
así como de velar por el manejo contable de la Sociedad Anónima y manejo de gastos y
ejecución del presupuesto anual.

2.2 Propiedades horizontales como Asociaciones Civiles de Vecinos:

Las otras 4 propiedades horizontales registradas actualmente como Asociaciones

Civiles de Vecinos confirman que el nacimiento y objetivo de la Propiedad Horizontal
no es el lucro y que por tal razón ellos en Asamblea general de copropietarios
decidieron optar por esa figura jurídica que es protegida por las leyes fiscales pues
están exentas de los impuestos mencionados siempre y cuando no realicen actividades
de lucro que se aparten del objeto de la Asociación, que en estos casos sería el
sostenimiento de los gastos comunes de cada Edificio.
82
Dentro de estos cuatro casos al final de este Capítulo se detallará el Caso D, quién por
solicitud de los copropietarios y porque la Administración Tributaria basándose en las
leyes fiscales vigentes en cuánto a la deducibilidad del gasto establece que, el gasto de
pago de cuotas de mantenimiento no son deducibles por considerar que las ingresos
que perciben las propiedades horizontales son no afectos, consideraron cambiar de
régimen, no sin antes pasar por un proceso costoso y desgastante para la Junta
Directiva, quienes al final se deciden por constituir la Asociación Civil de Vecinos, este
caso es el más importante de esta investigación pues se muestra que efectivamente los
copropietarios no debieran cargar con esta tediosa tarea después de haber adquirido su
apartamento, oficina o local comercial, esta propiedad horizontal es de tipo comercial.

2.3 Instituciones en las cuales se encuentran inscritas las propiedades

horizontales objeto de investigación:

a) De las 20 propiedades horizontales, a excepción de las dos que están en

proceso de finalización del proyecto, y otras dos que se dedican a vivienda,
quedan 16 que cumplen con la inscripción de las instituciones siguientes:

 Registro General de la Propiedad

 Instituto Guatemalteco de Seguridad Social (IGSS)

b) Las 3 sociedades Anónimas además de las instituciones anteriores se

encuentran registradas en:

 Registro Mercantil
 Instituto de Recreación de los Trabajadores (IRTRA)
 Instituto Técnico en Capacitación (INTECAP)

c) De las 3 Asociaciones de Vecinos

83
Adicionalmente al Registro de la propiedad, se encuentran registradas en el Ministerio
de Gobernación.

En el caso de las Asociaciones únicamente se hace el pago de cuotas laborales pues

no se tiene derecho a los Institutos de Recreación (IRTRA) y de Capacitación
(INTECAP).

2.4 Dificultades que afrontan las propiedades horizontales en el cumplimiento de

deberes formales ante la Administración Tributaria, así como los inconvenientes
para sus condóminos.

En la investigación realizada se estableció que 7 propiedades horizontales han tenido

los siguientes inconvenientes con la Administración Tributaria:

a) No pueden hacer actualización de datos de representante legal, o nombramiento

de contador, debido a que el número de identificación tributaria es administrativo
y no permite actualización.
b) No se les autoriza ni habilita libros legales, es decir Diario Mayor General,
Inventarios, de Estados Financieros, porque las propiedades horizontales no
tienen personalidad jurídica y no están obligadas a llevar contabilidad completa.
c) Los documentos que emiten para los copropietarios por pagos de cuotas de
mantenimiento no son deducibles del Impuesto Sobre la Renta, por considerarse
renta no afecta según las leyes de Impuesto Sobre la Renta y de Impuesto al
Valor Agregado, esta situación se presenta en el CASO D más adelante.
d) La Superintendencia de Administración Tributaria ha negado la emisión de
solvencia fiscal. (ver explicación al final de las literales)
e) Negación como propiedades horizontales de ser exentas de impuestos (CASO D
presentado al final del capítulo).
f) Tres propiedades horizontales cambiaron su figura original y formaron
Asociaciones Civiles de Vecinos, proceso que tuvieron que realizar los vecinos
84
 para evitar que los gastos por pago de cuota de mantenimiento fueran
considerados como gastos no deducibles para sus condóminos.
g) Una propiedad horizontal CASO C está próximo a cambiar su figura original por
la de una Asociación o Sociedad Anónima dependiendo de la decisión de la
Asamblea General de copropietarios en el año 2014.

Algunas de las propiedades horizontales entrevistadas desconocen que la

Superintendencia de Administración Tributaria está considerando basados en la ley del
Impuesto Sobre la Renta como gastos no deducibles los gastos por cuotas de
mantenimiento que están amparadas con un documento que no está emitido por una
entidad exenta (Asociación) o una factura (Sociedad Anónima), indicando que por ser
propiedad horizontal los ingresos que perciben son rentas no afectas, y que por lo tanto
son gastos no deducibles para los contribuyentes que cancelan esos pagos.

Es importante mencionar que en el caso de rentas afectas para la Asociación debe ir en

relación a quién efectúa el gasto y no a quién recibe el ingreso.

En estos casos se verificó que los administradores desconocen que las Propiedades
Horizontales únicamente poseen un NIT Administrativo que es utilizado únicamente
para efectos de registro pero que no tiene ningún deber formal, así como no se
encuentra afiliado o afecto a ningún tipo de impuesto, por tal razón la Superintendencia
de Administración Tributaria no puede extender lo solicitado en cada inciso anterior.

En el inciso d) relacionado con la solvencia fiscal, ésta era otorgada por la

Administración Tributaria como un documento que hacía constar que el contribuyente
se encontraba al día en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias, la base legal de
esta solvencia estaba en el artículo 39 literal r y el artículo 52 del Decreto 26-92 Ley del
Impuesto Sobre la Renta reformado por el artículo 3 y adicionado el segundo por el
artículo 38 del Decreto Número 4-2012 , Disposiciones para el Fortalecimiento del
Sistema Tributario y el Combate a la Defraudación y al Contrabando.
85
Esta solvencia fiscal fue declarada inconstitucional según sentencia con fecha 29 de
agosto del año 2013 según expediente de la Corte de Constitucionalidad Número 5094-
201259, el cual fue publicado en el Diario de Centroamérica el 7 de octubre del 2013,
quedando sin vigencia desde esta fecha.

Actualmente la Superintendencia de Administración Tributaria emite la Certificación de

Cumplimiento para todas las personas individuales y jurídicas que deseen una
certificación del cumplimiento de todas sus obligaciones tributarias.

2.5Propiedades horizontales no registradas ante la Superintendencia de

Administración Tributaria SAT

En el caso de las dos propiedades horizontales de vivienda que no están registradas en

el Registro Tributario Unificado la razón es que son edificios que tienen más de 25 años
dedicados a vivienda y que no han sido fiscalizados ni las propiedades horizontales ni
sus condóminos, razón por la cual no han tenido ningún inconveniente.

La idea principal de esta Tesis de Maestría es proporcionar una herramienta para los
desarrolladores y constructores de este tipo de Edificios sometidos a Régimen de
Propiedad Horizontal y que en el futuro las administraciones de sus condóminos así
como sus condóminos no tengan ningún inconveniente fiscal, y es mediante la
propuesta de una figura jurídica que ha funcionado en varios condominios de edificios
como lo es la Sociedad Anónima y aunque nuestra muestra de entrevistas fue zona 10
y zona 14 de la ciudad capital de Guatemala, se encuentran edificios en zona 15, zona
16, zona 13, zona 11 y Carretera a el Salvador que tienen o tendrán figuras como
Sociedad Anónima.

59
Corte de Constitucionalidad de Guatemala, expediente 5094-2012 , sentencia del 29 de agosto del 2013, publicado
en Diario de Centroamérica el 7 de septiembre del año 2013.
86
Si estas propiedades horizontales fueran fiscalizadas por los señores de la
Superintendencia de Administración Tributaria SAT, podrían también respaldarse de
acuerdo a la investigación realizada en esta Tesis que sus ingresos no son rentas
afectas pues no están contempladas en las leyes tributarias, que el número de
identificación tributaria que poseen es administrativo, y que por lo tanto sólo
presentarían la información que poseen y no puedan ser acusados de resistencia a la
fiscalización.

2.6 Recursos administrativos utilizados por las Propiedades horizontales

De las propiedades horizontales objeto de investigación únicamente dos casos han

planteado los siguientes recursos:

2.6.1 Caso C realizó una consulta al respecto de que la Superintendencia de

Administración Tributaria confirmara si estaban obligados a inscribirse como
contribuyentes al Impuesto al Valor Agregado IVA.

La Administración Tributaria resolvió con fecha 10 de octubre del 2007 lo

siguiente:

Opinión de la Administración Tributaria:

“Que el Condominio Caso C por los gastos comunes que maneja y que le
pagan los condóminos, no está obligado a afiliarse al Impuesto al Valor
Agregado, ya que dichas actividades no constituyen hecho generador para
el pago del referido impuesto.

De conformidad con el artículo 102 del Código Tributario, la respuesta a la

consulta planteada no tiene carácter de resolución, no es susceptible de
impugnación o recurso alguno y sólo surte efecto vinculante para la
87
 Administración Tributaria, en el caso concreto específicamente
60
consultado” .

Las actividades a las que se refiere el primer párrafo corresponden a los ingresos
cuotas de mantenimiento que pagan los condóminos, en este caso la actividad de la
propiedad horizontal es únicamente y exclusivamente el cobro de cuotas para el
mantenimiento de las áreas comunes del edificio.

2.6.2 Caso D, solicitó lo siguiente:

a) Solicitud de Solvencia fiscal ó certificación de cumplimiento, como propiedad

horizontal, cómo se indicó en párrafos anteriores la Administración Tributaria
únicamente extiende estos documentos para certificar que el contribuyente está
al día con el pago de sus impuestos, en este caso la Propiedad horizontal no
estaba obligada a pagar ningún impuesto y por lo tanto no podía solicitar esta
certificación.

Resolución de la Administración Tributaria:

No procede porque solamente está inscrita con número de identificación

tributario administrativo, no es contribuyente afecto a pago de
impuestos, no figura como tal.
(no fue proporcionado el documento)

b) Recurso administrativo:

60
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.

88
 Solicitud de exención de impuestos (recurso administrativo) fecha de solicitud 17 de
noviembre del año 2009, SAT resuelve desfavorablemente el 16 de diciembre del 2009
y notifica el 29 de diciembre del 2009.

1) Cómo se analizó en lo correspondiente a las rentas exentas los ingresos que perciben
las propiedades horizontales no son rentas exentas por no encontrarse expresamente
especificadas en la ley del Impuesto al Valor Agregado artículo 7 numeral 9, 13,
artículo 11 de la ley de Actualización Tributaria Decreto 10-2012 y artículo 10 numeral 4
de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para
Protocolos, Decreto Número 37-92 del Congreso de la República de Guatemala, por lo
que la Administración Tributaria no tiene base legal para conceder la exención de
impuestos a una propiedad horizontal.

A continuación la respuesta de Administración Tributaria:

“Denegar la exención de los impuestos, al Valor Agregado, Sobre la Renta y de

Solidaridad, debido a que no le es aplicable la exención solicitada, toda vez que el
régimen de propiedad horizontal no figura expresamente en las leyes tributarias
aplicables como entidad exenta de impuestos”61.

c) Recurso de Revocatoria:

Después de recibir la denegación de la exención de impuestos, Caso D interpone el 14

de enero del 2010 Recuso de Revocatoria y la Administración Tributaria después de
solicitar dictámenes a la Asesoría Técnica del Directorio en marzo del 2010, así como a
la Procuraduría General de la Nación en marzo 2010, resuelve en definitiva el 16 de
julio del 2010 y notifica el 23 de julio del año 2010

61
Resolución SAT-GRC-DRG-OTG-ART R-2009-03-01-001680. Superintendencia de Administración Tributaria
de Guatemala. 16 de diciembre del 2009.

89
Respuesta de la Administración Tributaria:

“DECLARA SIN LUGAR el recurso de revocatoria interpuesto por la entidad Condominio

CASO D, contra la resolución SAT-GRC-DRG-OTG-ART-R- 2009-03-01-001680 del 16
de diciembre del 2009, emitida por la Superintendencia de Administración Tributaria; II
CONFIRMA, la resolución recurrida conforme lo considerado y analizado”.62

El detalle de ambos casos se presenta al final del capítulo IV.

2.7 Deberes formales que cumplen las propiedades horizontales investigadas

a) Las 3 Sociedades Anónimas y las 3 Asociaciones de vecinos, cumplen con:

 Libros legales
 Inscripción y actualización ante el Registro Tributario Unificado
 Autorización y habilitación de libros de libros legales, Diario, Mayor,
Estados financieros y de inventarios.

b) Del resto de 14 propiedades horizontales, dos están aún en etapa de finalización

del proyecto y no tienen figura jurídica para la administración del condominio y el
resto no tienen libros legales habilitados y autorizados porque su número de
identificación Tributaria es administrativo y no tienen obligación de cumplir con
los deberes formales establecidos para los contribuyentes cuyos hechos
generadores si están gravados por las leyes fiscales vigentes.

62
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.

90
 3. Jurisprudencia en casos de Propiedad Horizontal

Después de conocer los recursos interpuestos por estas dos propiedades horizontales
se consultó la Jurisprudencia Constitucional Guatemalteca en la Corte de
Constitucionalidad y no se encontró sentencias ni autos judiciales relacionados a temas
de propiedad horizontal en aspectos tributarios, ya que estas propiedades horizontales,
no son fiscalizadas por la Superintendencia de Administración Tributaria.

En el ámbito internacional no se encontró jurisprudencia al respecto de casos de

propiedades horizontales en aspectos tributarios, porque los ingresos por cuotas de
mantenimiento que perciben las propiedades horizontales no son considerados como
rentas gravadas, tampoco son ingresos afectos a impuestos, y en algunos países como
Colombia las propiedades horizontales han sido consideradas como “no contribuyentes”
dentro de la misma Ley de Impuesto Sobre la Renta, por lo que los ingresos de estas
propiedades son considerados exentos, sin embargo sí gravan los ingresos que si
perciban por comercio o industria como se mencionó en el capítulo I de esta tesis, como
arrendamiento de espacios para publicidad.

4. Presentación y análisis de casos encontrados en la evaluación de las 20

administraciones de Edificios.

Se presentan a continuación los detalles en particular de cada propiedad horizontal

encontrados y que son importantes para demostrar el cumplimiento de los objetivos de
la presente Tesis, así como para confirmar la respuesta de la pregunta de investigación.

Exposición de casos:

4.1 Dos propiedades horizontales que no se encuentran registradas ante la

Superintendencia de Administración Tributaria SAT.

91
 4.1.1 Caso A por ser un edificio nuevo se encuentra en trámite de inscripción
de Número de identificación administrativo y de ser aceptado por la
Administración Tributaria funcionará como Propiedad Horizontal sin
mayor cambio en la modalidad que se ha presentado.

4.1.2 Caso B el edificio se encuentra ubicado en zona 10, se encuentra en

finalización de obra, y el cobro de mantenimiento lo factura y cobra la
Constructora que lo desarrolla y promueve, debido a que es una
Constructora nueva aún no toman la decisión de la figura jurídica que
se entregará a los propietarios.

4.2 Caso C, propiedad horizontal cuyos condóminos están solicitando en

septiembre del 2013 que se emita documento legal de respaldo.

La abogada asesora en aspectos legales de la Administración de este Condominio ya lo

hizo saber a la Administración para que se agende en la próxima Asamblea de
Copropietarios y se apruebe hacer el cambio para formar una Asociación de
Condóminos, o bien una Sociedad Anónima, y con esta solución solventar lo solicitado
por los copropietarios.

La Administración del Caso C indica que en el año dos mi siete (2007) realizó la
consulta a la Superintendencia de Administración Tributaria SAT, al respecto de pedir
opinión si era necesario afiliarse al Régimen de Impuesto al Valor Agregado por los
ingresos recibidos de los condóminos en concepto de gastos comunes, pues según lo
establece el Reglamento de Copropiedad de Administración del Edificio Caso C, en el
artículo 16 los titulares tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes de
administración, mantenimiento, reparación, vigilancia, servicios generales, primas de
seguro y demás cargos comunes, continúa explicando en dicho oficio enviado a los
señores de la Administración Tributaria que estos gastos son distribuidos
proporcionalmente de acuerdo al área en metros cuadrados registrada de cada local y
92
parqueo, y así también se distribuyen entre todos los titulares (condóminos) pagos de
impuestos, tasas, etc.

Por lo explicado en el párrafo anterior se permite la interpretación de que lo que percibe

la Administración de este Condominio, no es un ingreso por venta de bienes o servicios
y que como tal no se perfecciona ningún hecho generador contemplado en las leyes
tributarias y que en consecuencia estos ingresos por cuotas de mantenimiento por los
gastos comunes no se les debiera aplicar las normas del Impuesto al Valor Agregado.

En el análisis que realiza la Administración Tributaria define dentro de la opinión dada a

esta Administración del Edificio Caso C, define qué es el hecho generador del Impuesto
Al Valor Agregado, basándose en el artículo 3 (párrafo final adicionado por el artículo 2
del decreto número 60-94 y el numeral 1 formado por el artículo 2 del Decreto Número
142-96 ambos del Congreso de la República) del Decreto 27-92 del Congreso de la
República de Guatemala, Ley del Impuesto al Valor Agregado, los cuales fueron
mencionados en el capítulo III inciso 3, de esta tesis, por lo que no se considera
necesario detallarlos nuevamente.

La Administración Tributaria también señala en su análisis lo fundamentó en lo

establecido en el Decreto Ley Número 106 Código Civil de Guatemala en los artículos
531, 533, 545, que se refieren al régimen de propiedad horizontal y obligación de los
propietarios de contribuir a los gastos comunes y reitera que en el Registro Tributario
Unificado de dicha institución (SAT) la entidad Caso C, a esta fecha (octubre del 2007),
se encuentra inscrita como exenta del Impuesto al Valor Agregado.

El análisis que la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) presenta, antes

de emitir su opinión sobre la consulta, es el siguiente:

“Del análisis de la norma legal citada e información del Registro Tributario Unificado,
se concluye que respecto de las copropiedades que se acogen al régimen de
93
 propiedad horizontal, cuya actividad es la administración y distribución de los gastos
comunes entre los copropietarios de la misma, no así la prestación de servicios o de
venta de bienes, se considera que dicha actividad es no afecta al Impuesto al Valor
Agregado (IVA), ya que no constituye hecho generador para el pago de dicho
impuesto de tal modo que resulta innecesario que se afilien al Impuesto al Valor
Agregado. Por consiguiente sólo deben pagar el impuesto que como consumidores
finales les corresponda.

Sin embargo, cabe mencionar que al momento de realizar actividades como

arrendamiento, prestación de servicios, venta de bienes u otra actividad que
constituya hecho generador y sea gravada por el Impuesto al Valor Agregado; el
CONDOMINIO CASO C, deberá afiliarse al referido impuesto para cancelar el mismo
y desde la fecha de su afiliación, se encontrará obligado a la presentación de
declaraciones juradas del referido impuesto como una obligación formal”63.

Después de presentado el análisis emite su opinión siendo ésta:

“OPINIÓN

Con base en el análisis anterior y lo preceptuado en los artículos 28 de la

Constitución Política de la República de Guatemala; 102 del Decreto del Código
Tributario; 3 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado; 531, 533 y 545 del Código
Civil; y 34 numeral 13) del Reglamento Interno de la Superintendencia de
Administración Tributaria, esta Superintendencia OPINA: Que el Condominio CASO
C, por los gastos comunes que maneja y que le pagan los condóminos, no está

63
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.

94
 obligado a afiliarse al Impuesto al Valor Agregado, ya que dichas actividades no
constituyen hecho generador para el pago del referido impuesto”.

El subrayado se hizo para resaltar las partes importantes de la Opinión de la

Superintendencia de Administración Tributaria, el documento original no las tiene”64.

En conclusión a este Caso C, se confirma que efectivamente el sometimiento a

Régimen de Propiedad Horizontal en el cual todos los propietarios de los apartamentos
son copropietarios de las áreas comunes etc y únicamente cancelan su cuota para
gastos de mantenimiento mediante un comprobante (recibo de caja o de ingresos) que
permite que todos los servicios y áreas de uso común se mantengan en excelentes
condiciones, no son rentas gravadas, y por lo tanto la Administración Tributaria define
en esta opinión que la actividad no constituye hecho generador para el Impuesto Al
Valor Agregado.

Asimismo en cuanto a la parte de la opinión de la Administración Tributaria de que sí

esta propiedad horizontal realizara actividades como arrendamientos, prestación de
servicios o cualquier otra actividad que produzca hecho generador sí deberá afiliarse al
Impuesto al Valor agregado y pagar el mismo por tales rentas, la opinión de la autora de
la presente Tesis es que aunque perciban ingresos por otros conceptos no serán
utilizados para ningún otro fin que no sea el mantenimiento de los gastos comunes y en
no habrá distribución de utilidades entre los copropietarios, por tal motivo no serán
ingresos afectos.

Con relación a este tema de ingresos por publicidad en propiedades horizontales, se

conoció el Recurso de revocatoria No. 780-2003, expediente SAT No. 2003-03-01-01-
0000570 planteado por Centro Comercial (nombre ficticio) en contra de la resolución

64
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007, Superintendencia de Administración
Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del
2007.
95
SAT-IRG-CRC-AOTG-UART-163-2003 del 27 de febrero del 2003 emitida por la
Superintendencia de Administración Tributaria en la cual deniega la exención de los
Impuestos al Valor Agregado, Sobre la Renta, Empresas Mercantiles y Agropecuarias y
de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.

En el recurso de revocatoria interpuesto, se expone que el Centro Comercial por error

solicitó exención de impuestos, cuando lo que se pretendía era que SAT confirmara la
consulta previa que en el año de 1994 había resuelto la Dirección General de Rentas
Internas en cuanto a que los ingresos que recibían no están afectos al Impuesto al
Valor Agregado, al Impuesto Sobre la Renta, al de Empresas Mercantiles y también al
de Timbres Fiscales y de Papel Sellado especial para Protocolos, y que por lo tanto El
Centro Comercial está de acuerdo en que la Administración deniegue dicha exención,
sin embargo impugnan la parte donde la SAT se pronuncia sobre los actos gravados
por cuotas de servicios de publicidad y propaganda que el condominio presta a sus
condóminos, cuando la solicitud como se indica al inicio se relacionaba con la exención
de impuestos y nada se mencionó sobre dichas cuotas de publicidad que ahora si hacía
gravadas según la resolución.

Estas cuotas por publicidad y promociones del Centro Comercial son cobradas según
se explica en el recurso, a sus condóminos y se encuentran establecidas en el
Reglamento de Copropietarios, por lo que dichos ingresos son utilizados para cubrir los
gastos comunes realizados del Centro Comercial incluyendo, su administración,
mantenimiento y publicidad es decir que no son rentas.

Después de realizado el análisis la Administración Tributaria resuelve declarar

parcialmente sin lugar el recurso indicando lo siguiente:

“Declarar parcialmente sin lugar el recurso de revocatoria interpuesto por el Centro

Comercial en contra de la resolución SAT-IRG-CRC-AOTG-UART-163-2003 del 27 de
febrero del 2003, confirma si la denegación de la exención de los impuestos solicitados
96
y ya indicados en párrafos anteriores, pues al no estar regulada en la ley, la exención
de estos impuestos para la propiedad horizontal; considerando no afectas las cuotas
que recibe de los propietarios, para sufragar los gastos comunes de mantenimiento y
administración; y publicidad del condominio.65, y la parte que revoca parcialmente de la
resolución es la parte que considera afecta los servicios de publicidad y propaganda
institucional que cobra a los condóminos.

Y se subraya publicidad del condominio, pues aunque efectivamente cobra cuotas por
publicidad o arrendamiento de vallas a los propietarios en el centro comercial, estos
ingresos se destinan para el sostenimiento de los gastos del comercial y no serán
distribuidas las utilidades en ningún momento.

A este respecto es importante mencionar que en opinión de la autora de la Tesis en los

casos que los propietarios destinan el uso de la oficina o local a uso comercial y por lo
tanto si es con fines de lucro si procedería entonces el pago de impuestos, sin embargo
aún así no figura estas propiedades horizontales como contribuyentes y sus ingresos
siguen siendo únicamente para sostenimiento de áreas comunes.

Para estas propiedades horizontales no había ningún problema con los documentos
que extienden para cobro de cuotas de mantenimiento, sin embargo en los últimos dos
años la Administración Tributaria al fiscalizar a Sociedades Anónimas propietarias de
oficinas de uso comercial, en edificios establece que los documentos de pago de cuotas
de mantenimiento con recibo no son documentos legales y por lo tanto deben ser
registrados como gastos no deducibles del Impuesto Sobre la Renta lo que afecta
directamente en el pago de este impuesto con el 31% de Impuesto Sobre la Renta a
pagar por parte de las sociedades anónimas.

65
Resolución del Directorio 780-2003, expediente SAT No. 2003-03-01-01-0000570, emitida en la Sesión del
Directorio de fecha 4 de septiembre del 2003, documentada en ACTA No. 082-2003.
97
Esto ha obligado las propiedades horizontales a buscar una solución y registrarse como
Asociaciones Civiles de Vecinos y solicitar las exenciones correspondientes para que
los documentos que emitan puedan ser deducidos por sus condóminos.

Este es el caso de esta propiedad horizontal que también está ya considerando cambiar
de figura jurídica y evitar problemas de sanciones para sus condóminos.

4.3 Caso D (Edificio de oficinas de uso comercial y de servicios)

El caso D es la parte más esencial de este trabajo, pues se confirma que efectivamente
la Superintendencia Administración Tributaria a través de la fiscalización a
contribuyentes (propietarios) de oficinas de uso comercial y de prestación de servicios y
registrados como sociedades anónimas ha considerado y con base en la ley del
Impuesto Sobre la Renta al respecto de los gastos no deducibles por rentas o ingresos
no afectos, que los gastos de mantenimiento del edificio deben registrarse como
“Gastos no deducibles” de esta manera es como la Administración del Edificio Caso D
inicia entonces a buscar una figura jurídica que permita que sus documentos por el
pago de estas cuotas sean deducibles de los impuestos que pagan sus condóminos o
copropietarios.

Cabe mencionar que las actividades que en este caso tienen los propietarios de las
oficinas son de tipo comercial entonces los propietarios si están lucrando, no así si
fuera el caso de propiedad horizontal que se destina únicamente para vivienda pues en
ese caso no serían de lucro.

En este caso D, la Administración Tributaria al fiscalizar a un propietario que es una

Sociedad Anónima propietaria de varias oficinas del Edificio, le solicita que para ser
legal el documento que respalda las cuotas de mantenimiento del edificio deben ser
emitidas por una entidad exenta, por lo que solicitan la presentación de solvencia fiscal,
para poder respaldar el gasto, esta solvencia fiscal o certificación de cumplimiento es
98
extendida por la Administración Tributaria para certificar que la entidad ha cumplido con
el pago de sus impuestos y que se encuentra al día de todas sus obligaciones
tributarias, a criterio de la Administración Tributaria en ese momento la Administración
del Edificio estaba registrada como entidad exenta, es aquí donde se inicia el problema
como lo veremos a continuación:

4.3.1 Inicio del problema

Los copropietarios de oficinas cuya actividad económica es comercial o de servicio

solicita a la Administración del edificio solvencia fiscal (certificación de cumplimiento)
para poder documentar que los recibos de pagos de cuotas de mantenimiento son
exentos de pago de impuestos:

4.3.2 Razón de la solicitud de solvencia fiscal

Los copropietarios indican que de no presentar solvencia fiscal los gastos que han
cancelado mensualmente serán considerados gastos no deducibles del Impuesto Sobre
la Renta por no ser un documento legal de respaldo del gasto, ya que la figura jurídica
de Propiedad no existe dentro de las leyes fiscales de Guatemala.

4.3.3 Solicitud de Solvencia Fiscal por parte de la Propiedad Horizontal

Procede entonces la administración del edificio a solicitar la solvencia fiscal

(Certificación de Cumplimiento) ante la Administración Tributaria mediante un escrito
que es presentado por parte del Administrador con asesoría de un abogado.

4.3.4 Respuesta de la Superintendencia de la Solvencia fiscal

La Superintendencia de Administración Tributaria responde:

99
No procede extenderle una solvencia fiscal, pues el número de identificación
tributaria es un Nit administrativo, motivo por el cual esta propiedad horizontal no
genera rentas gravadas y por tal razón no paga ningún impuesto fiscal.

Como se indicó anteriormente la Solvencia Fiscal o Certificación de Cumplimiento es

para certificar que el contribuyente se encuentra al día en el pago de sus
obligaciones tributarias por lo tanto no le era posible extender una certificación de
esta índole cuando la propiedad horizontal no estaba inscrita bajo ningún régimen
de pago de impuestos.

4.3.5 Problemas resultantes de la negación de la solvencia fiscal

Desde el año 2013 esta solvencia fiscal corresponde ahora a la certificación de

cumplimiento, sin embargo la administración de la propiedad horizontal en su
oportunidad no fue asesorada adecuadamente al haber solicitado una solvencia
fiscal (certificación de cumplimiento) pues al no estar obligados a pagos de
impuestos y no efectuar presentación de declaraciones de impuestos, la
Administración Tributaria no le emitiría la solvencia.

Por lo anterior al recibir esta notificación por parte de los Señores de SAT los
copropietarios enfrentan las siguientes situaciones:

a) Se confirma que no habrá solvencia fiscal (certificación de cumplimiento) y

por lo tanto el gasto para los copropietarios que pagan las cuotas de
mantenimiento serán gastos no deducible afectando directamente al o los
contribuyentes registrados como Sociedades Anónimas.
b) El copropietario Caso D, que es propietario de varios niveles se niega a pagar
los servicios por cuota de mantenimiento que anualmente sobrepasa el millón
de quetzales, hasta que la Administración del Edificio Caso D busque una
solución al problema pues no está dispuesto a pagar el 31% de Impuesto
100
 Sobre la Renta sobre el valor de las cuotas de mantenimientos que sería
más de Q 300,000.00 aproximadamente, pues los gastos serán considerados
gastos no deducibles por la Administración Tributaria.
c) La Junta Directiva, conjuntamente con la Administración del Edificio y la
Auditoría Externa inician entonces la búsqueda de una solución.

4.3.6 Primera opción de solucionar el problema, solicitar exención de

impuestos como Propiedad Horizontal:

La Administración del Edificio Caso D en el año 2009, decide solicitar por medio de un
escrito la exención de los siguientes impuestos:

a) Impuesto Sobre la Renta

b) Impuesto al Valor Agregado
c) Impuesto de Solidaridad

Sin embargo después de haber solicitado la exención de los impuestos indicados con
fecha 17 de noviembre del 2009 y de haber sido denegada dicha solicitud por la
Administración Tributaria según consta en la resolución SAT GRC-DRG-OTG-ART R-
2009-03-01-001680 del 16 de diciembre del 2009, basando su resolución de denegar la
exención de los impuestos, al Valor Agregado, Sobre la Renta y de Solidaridad, en que
no le es aplicable la exención solicitada, toda vez que el régimen de propiedad
horizontal no figura expresamente en las leyes tributarias aplicables como entidad
exenta de impuestos. Esta resolución recurrida se notificó el 29 de diciembre del 2009.

La base legal en que respaldó la Administración Tributaria su resolución son los

siguientes: artículos 7 de la Ley del Impuesto al Valor agregado, 6 literal c) de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, Decreto 26-92, reformado por el artículo 1 literal c) Del
Decreto 18-04, ambos del Congreso de la República; 4 literal e) Decreto 73-2008 Ley
del Impuesto de Solidaridad.
101
Caso D al tener esta resolución que deniega la exención de impuestos, interpone el
recurso de revocatoria con fecha 14 de enero del 2010.

Con fecha 16 de julio del año 2010, se tiene la Resolución del Directorio número 556-
2010 Expediente SAT 2009-03-01-01-0041671, al respecto de la resolución del recurso
de revocatoria interpuesto por Caso D contra la resolución SAT GRC-DRG-OTG-ART
R-2009-03-01-001680 del 16 de diciembre del 2009, emitida por la Superintendencia de
Administración Tributaria, la cual resuelve denegar la solicitud de exención de
Impuestos Sobre la Renta, al Valor Agregado y de Solidaridad.

Como en el caso anterior el nombre de la Propiedad horizontal, el nombre del

representante legal, así como la dirección de notificación son ficticias por la
confidencialidad solicitada por esta Administración del Edificio.

La Administración Tributaria como en el caso del Centro Comercial, cita nuevamente los
artículos del Código Civil de Guatemala, Decreto 106 del Congreso de la República
siendo éstos los artículos 529,533 y 545 que regulan la propiedad horizontal.

Agrega que la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es que todos los que
constituyen la propiedad regulen las recíprocas relaciones de vecindad y condominio,
así como contribuir a los gastos comunes de administración.

Define el concepto condominio como la propiedad que pertenece de manera colectiva e

indivisible a un conjunto de personas, sin asignación de cuotas entre ellas. Concluye
que la contribución que aporta cada condueño se transforma en gastos comunes y
necesarios para mantener el edificio en condiciones aptas para su uso, siendo por ello
consecuente conforme la disposición y naturaleza de la figura de exención, su dispensa
a carga tributaria alguna, por lo que la resolución no está apegada a la norma.

102
Sigue citando en la parte de análisis y define al Contribuyente, indicando que en cuanto
a la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en artículo 3 establece: “Contribuyentes. Son
contribuyentes del Impuesto, las personas individuales y jurídicas domiciliadas o no en
Guatemala, que obtengan rentas en el país, independientemente de su nacionalidad o
residencia y por tanto están obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el
hecho generador del mismo. Para los efectos de esta Ley, los entes, patrimonios, o
bienes que se refieren a continuación, se consideran como sujetos pasivos del
Impuesto Sobre la Renta: los fideicomisos, los contratos en participación, las
copropiedades, (…)”

Esta parte de la resolución confirma que la ley menciona las copropiedades como
contribuyentes sin embargo no grava los ingresos que éstos perciben en el tema de
propiedades horizontales.

También define lo que se considera renta y menciona el artículo 4 “Principios generales.

Se consideran renta de fuente guatemalteca todo ingreso que hay sido generado por
capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier naturaleza invertidos o utilizados en
el país, o que tengan su origen en actividades de cualquier índole desarrolladas en
Guatemala (…)” de conformidad con las normas citadas se estipula que quedan
afectas, todas las “rentas” y ganancias de capital obtenidas en el territorio nacional; y,
contempla como contribuyente a “las copropiedades”; sin embargo, la contribución
pecuniaria (dinero) que aportan los condóminos para los gastos comunes de
administración y mantenimiento del condominio no son “rentas”; y que dicha
contribución es fijada por los propios condóminos, de acuerdo a las necesidades de
mantenimiento y administración del edificio, por lo que la misma no es para obtener
rendimientos, de lo cual se desprende que los ingresos del condominio por los servicios
que por su administración se generan, son para sufragar los gastos comunes de su
administración y mantenimiento; es decir, no son rentas; por lo que dichos ingresos no
se consideran rentas afectas, estando fuera de la aplicación de la Ley del Impuesto

103
Sobre la Renta, las cuotas que los condóminos cancelen para sufragar gastos
comunes66.

En cuanto a si son contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado en la resolución se

cita lo siguiente: “la Ley del Impuesto al Valor Agregado establece: artículo 2, numeral
6. “Por contribuyente: Toda persona individual o jurídica (…) las copropiedades,…y
demás entes aun cuando no tengan personalidad jurídica, que realicen en el territorio
nacional, en forma habitual y periódica, actos gravados (…)”, y, el artículo 6 numeral 5,
de la misma ley, estatuye: “También son sujetos pasivos del impuesto…5) … las
copropiedades (…)”, se concluye que para la adquisición de bienes y servicios que el
condominio utiliza, es un consumidor final, debiendo soportar el impuesto por las
compras que efectué; sin embargo no cargará el impuesto por las cuotas que recibe de
los condóminos; en virtud que no se consideran actos gravados, toda vez que como se
indicó, es contribución por los gastos comunes de administración y mantenimiento del
condominio y por lo tanto ingresos no afectos; a diferencia de cualquier otra actividad
que realice el condominio que encuadre en los supuestos establecidos en la norma
como hecho generador”67.

Se confirma con esta información lo presentado en esta Tesis que los ingresos no están
gravados por el Impuesto al Valor Agregado, por tal razón se dejó tal y como está en la
resolución emitida por SAT.

También se cita el Impuesto de Solidaridad artículo 1 regula: “Materia del Impuesto, se

establece un Impuesto de Solidaridad a cargo de las personas individuales o jurídicas,
los fideicomisos, los contratos de participación, las sociedades irregulares, las
sociedades de hecho, el encargo de confianza, las sucursales de agencia o

66
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.
67
Ibid.
104
establecimientos permanente o temporales de personas extranjeras que operan en el
país, las copropiedades (…)”, artículo 3. Hecho generador. “Constituye hecho
generador de este impuesto la realización de actividades mercantiles y agropecuarias
en el territorio nacional por las personas, entes o patrimonios a que se refiere el artículo
1 de esta Ley”, Como se deduce de las normas citadas el hecho generador lo
constituyen las actividades mercantiles, por lo que en el presente caso los ingresos
obtenidos por el concepto de cuotas percibidas de los condóminos para sufragar los
gastos comunes, no se originan de una actividad de carácter mercantil por lo que las
mismas no están afectas al Impuesto; a excepción de cualquier otra actividad mercantil
que realice el condominio que encuadre en los supuestos establecidos en la norma
como hecho generador.

Por lo que como se indicó en la resolución recurrida, el régimen de propiedad horizontal

no figura expresamente en las leyes tributarias citadas como entidad exenta, por lo que
la resolución recurrida es consistente técnica y legalmente68.

Esta información contenida en la resolución mencionada respalda lo investigado en

cuanto a sí los ingresos por cuotas de mantenimiento que reciben las propiedades
horizontales se encuentran gravados o no, dejando claramente que no se encuentran
gravados de acuerdo a la base legal que en cada uno expuso la Superintendencia de
Administración Tributaria y que fueron su sustento para denegar la exención de
impuestos para la Administración Caso D.

Por último la resolución fue DECLARA SIN LUGAR, el recurso de revocatoria

interpuesto por la entidad Condominio Caso D, contra la resolución SAT GRC-DRG-
OTG-ART R-2009-03-01-001680 del 16 de diciembre de 2009, emitida por la

68
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.

105
Superintendencia de Administración Tributaria; II) CONFIRMA la resolución recurrida,
conformo lo considerado y analizado.69

Las partes subrayadas fueron realizadas por la autora de la Tesis, el documento original
no las tiene.

En esta resolución es importante observar que se confirma que los ingresos por cuotas
por mantenimiento no son rentas, que son ingresos no afectos y que basados en todo lo
expuesto deniega la exención de impuestos al Régimen de propiedad horizontal porque
no figura expresamente en las leyes tributarias aplicables como entidad exenta de
impuestos, no realiza actividades mercantiles pues los ingresos obtenidos son para
sufragar los gastos comunes.

También se confirma que si las cuotas de mantenimiento son rentas no afectas, la

deducibilidad del gasto para los condóminos que las pagan son gastos no deducibles.

4.3.7 Solución después de la Opinión de la Superintendencia de Administración

Tributaria

Después de haber recibido la notificación y confirmar que la Superintendencia no les

concede la exención de impuestos, se decide a través de Asamblea General de
propietarios y Junta Directiva, iniciar los trámites para conformar una Asociación de
vecinos y así poder documentar adecuadamente el gasto con un recibo autorizado por
la Administración Tributaria que permita a los condóminos que cancelan sus cuotas,
este documento legal no será objeto de reparos y ajustes por parte de las autoridades
fiscales.

69
Resolución del Directorio Número 556-2010, expediente SAT 2009-03-01-01-0041671 del 16 de Julio del 2010.
Superintendencia de Administración Tributaria de Guatemala. Directorio.

106
El proceso de formación de la Asociación es largo y logran constituirla en diciembre del
2012, quedando definitivamente inscrita en el Registro Tributario Unificado de la
Superintendencia de Administración Tributaria en febrero del 2013.

Se concluye de acuerdo a lo observado en la investigación realizada a las 20

administraciones de Edificios sometidos Régimen de Propiedad Horizontal, que es
necesario que las Administraciones de los Edificios sometidos a este régimen se
encuentren organizados ya sea como una Asociación Civil en el caso de ser
exclusivamente de vivienda o bien como una Sociedad Anónima para mejor control por
parte de los desarrolladores habitacionales, por las razones siguientes:

a) Porque como desarrolladores habitacionales o como constructoras de

proyectos habitacionales y principalmente cuando sean de uso
comercial con fines de lucro, la propuesta de la presente tesis, será de
fácil adaptación para los propietarios pues se habituarán desde el inicio
a la figura jurídica y ésta será para el presente y el futuro, además de
respaldar sus gastos con un documento legal que cumple con lo
establecido en las leyes fiscales vigentes.
b) Evitará problemas futuros con la Administración Tributaria a sus
condóminos en el caso de ser de uso comercial.
c) Los condóminos evitarán gastos innecesarios de abogados, trámites
etc, si en el futuro se hace necesario cambiar la figura de
administración de la regulada en el Código Civil para propiedad
horizontal, a otra que se adapte a sus necesidades.

5 Requisitos obligatorios de inscripción para los Edificios sometidos a

Régimen de Propiedad Horizontal:

Los requisitos que a continuación se presentan son obligatorios para las propiedades
horizontales independientemente de qué figura jurídica adopten es decir si como
107
Asociación Civil de Vecinos o bien como una Sociedad Anónima, o bien que se adopte
el Régimen de propiedad horizontal y únicamente registrarse con número de
identificación tributaria administrativo.

5.1 Inscripción ante el Registro General de la Propiedad

Los requisitos para la inscripción de este régimen están detallados en el Capítulo de

Propiedad Horizontal inciso 1.1, por lo que no serán descritos nuevamente.

5.2 Inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria

Al solicitar información al respecto de la inscripción de una propiedad horizontal, la

Administración Tributaria nos indica que ésta procederá únicamente para poder emitir
un NIT Jurídico Administrativo y que los requisitos y documentos son los siguientes:

5.2.1 Requisitos para inscripción

a) Formulario SAT-0014 o versión vigente.

b) Original en buen estado o fotocopia legalizada (legible y completa) y fotocopia
simple (legible y completa) del documento personal de Identificación que contenga
el Código Único de Identificación CUI del representante legal, el original se
confrontará con la copia simple.
c) Original en buen estado o fotocopia legalizada (legible y completa) y fotocopia
simple (legible y completa) del pasaporte del representante legal, en caso de ser
extranjero, el original o fotocopia legalizada se confrontará con la fotocopia simple.
d) Fotocopia simple (legible y completa) del testimonio de la escritura pública de
constitución de la propiedad horizontal, que incluya el nombramiento del
administrador de la misma, debidamente inscrito en el Registro la propiedad del
Inmueble.

108
e) Original (en buen estado) o fotocopia legalizada (legible y completa) de la última
factura de servicio recibido por concepto de energía eléctrica, agua, teléfono
(únicamente de línea fija) o contrato de arrendamiento del bien inmueble.

5.2.2 Otros deberes formales de las propiedades horizontales

a) Deberán actuar como agentes de retención si efectúan pagos a proveedores que

estén bajo el régimen Opcional Simplificado con retención definitiva.
b) Sus documentos de compras y servicios deben estar a nombre de la Propiedad
Horizontal.
c) Deben llevar libros legales autorizados (únicamente por la SAT ya que en el
Registro mercantil no procede la habilitación de los mismos) sin embargo
actualmente ya no se está autorizando libros legales por no ser una figura
jurídica aplicable a las leyes tributarias, entonces se siguen con los libros que se
tienen o bien inician numeración cada año fiscal.

Adicional no existe otro deber formal que deban cumplir las propiedades horizontales
porque como bien lo confirma la misma Administración Tributaria las propiedades
horizontales no figuran expresamente en las leyes tributarias de Guatemala.

5.3 Actualización de información ante la Administración Tributaria (deber

formal) ante el Registro Tributario Unificado de las Propiedades
horizontales y condominios constituidos en años anteriores

No es necesario hacerlo pues sólo tienen un número de identificación tributario

administrativo, algunas propiedades han tenido el inconveniente de no poder hacer
cambio de representante legal o contador, pues Administración no lo permite.

5.4 Inscripción ante el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social

109
 5.4.1 Requisitos de inscripción

Requisitos para inscribirse en el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social como

patrono como Régimen de Propiedad Horizontal (condominios):
a) Fotocopia de la Escritura Pública de Constitución del Régimen de Propiedad
Horizontal.
b) Fotocopia de los estatutos del edificio constituido en condominio.
c) Fotocopia del nombramiento del Administrador del condominio.
d) Fotocopia de Cédula de Vecindad completa del Administrador. Pasaporte si es
extranjero.
e) Fotocopia de la constancia del Número de Identificación Tributaria – NIT

En nuestra investigación realizada se observa que esta institución tiene bien definidos
los requisitos para este tipo de personas jurídicas y no se tiene problema alguna para
su inscripción, algo que las demás leyes tributarias no lo tienen.

110
 Capítulo V

La Sociedad Anónima como una figura jurídica para la Administración de las

Propiedades Horizontales y Condominios.

Al proponer esta figura jurídica de Sociedad anónima, para las administraciones de

edificios en construcción, la autora de la Tesis con base en la investigación realizada
considera que los copropietarios se evitarán sanciones y multas en el futuro, y esta
figura cumplirá con todos los requerimientos de la Superintendencia de Administración
Tributaria y las leyes fiscales vigentes.

1. Se propone la constitución de una Sociedad Anónima, desde la

constitución de la propiedad horizontal o condominios, por parte de la
desarrolladora o constructora.

1.1 Figura jurídica “Sociedad Anónima”

Según los resultados de la investigación 3 propiedades horizontales son sociedades

anónimas y fueron constituidas como tal desde el inicio de la promoción y venta de los
Edificios en Condominio, son de tipo comercial y de vivienda.

Según la información recibida esta modalidad es aceptada por el propietario del

apartamento u oficina el que a la vez se convierte en copropietario de áreas comunes,
desde el inicio de la compra, se le emite la factura correspondiente por los gastos de
mantenimiento lo que hace que se vuelva habitual el pago por medio de factura (paga
Impuesto al Valor Agregado e Impuesto Sobre la Renta).

En opinión de la autora de la Tesis aún sean propiedades horizontales para vivienda los
propietarios no objetan el pago de impuestos, lo que hace que de esta manera se
contribuya al sostenimiento de los gastos comunes del país, considera que es
111
importante pues el tipo de edificios investigado se encuentran en zonas de alta
plusvalía y cuyo costo de adquisición supera el millón de quetzales.

1.2 Formación de la Sociedad Anónima

Se cita el Caso E de propiedad horizontal cuya Sociedad Anónima para su

administración fue constituida paralelamente desde la inscripción de la Propiedad
Horizontal en el Registro General de la Propiedad, el procedimiento que se utilizó fue el
siguiente:

a) Se constituye la Sociedad Anónima, con el objeto principal de administrar y

mantener el área de Régimen de Propiedad Horizontal del Condominio XX,
coordinar actividades que se desarrollen en las áreas sociales y velar porque el
fin de la Sociedad se cumpla conforme a las reglamentaciones de la Propiedad
Horizontal, que administrará todos los servicios y se encargará del
mantenimiento adecuado de todas las instalaciones del Edificio.
b) Los socios serán las personas que designe la Desarrolladora o Constructora
inicialmente.
c) Se nombra como Administrador Único y Representante Legal al Administrador
provisional del Edificio, mientras se entrega la Sociedad a la Administración de
los condóminos
d) Todos los propietarios tendrán derecho a una acción.
e) Esta sociedad deberá ser la propietaria de las fincas que conformen las áreas
sociales, las cuales le serán vendidas por parte de la Desarrolladora o
Constructora.
f) Se contratará al personal de mantenimiento, plomeros, guardianes y seguridad.
g) Se trasladarán todos los gastos que correspondan a las áreas comunes como lo
son:

112
d) Energía Eléctrica de las bombas de agua que distribuyen al Edificio y a las
plantas de tratamiento.
e) Energía Eléctrica que distribuye a los ascensores.
f) Mantenimiento de Ascensores.
g) Prima de seguros del Edificio.
h) Limpieza de vidrios del Edificio.
i) Reparaciones y mantenimiento de bombas de agua y plantas de tratamiento.
j) Pintura general del Edificio.
k) Tarjetas electrónicas de acceso a los parqueos.
l) Impuesto único sobre inmuebles.
m) Otros impuestos que correspondan.
h) El capital suscrito debe ser amplio por cualquier compra adicional de
propiedades y/ o aportaciones.
i) Se suscribe y paga el capital mínimo de Q 5,000.00 capital que paga al inicio la
Desarrolladora o Constructora como parte de los beneficios para los condóminos
en el futuro.
j) La Asamblea de accionistas está constituida por los mismos copropietarios.
k) Las acciones deberán ser nominativas de acuerdo a la Ley de Extinción de
dominio vigente en la República de Guatemala.
l) En la cláusula del Nombramiento del Administrador Único en la constitución de la
Sociedad, quedará establecido que los otorgantes de este instrumento es decir la
escritura constitutiva de la sociedad acuerdan como fundadores que mientras se
reúna la primera Asamblea General de Accionistas, la Sociedad Anónima se
administrada por un ADMINISTRADOR ÚNICO, nombrándose como
Administrador Único a XX persona, (en este caso la administradora o
administrador contratado para el efecto) quién asumirá todos los deberes,
atribuciones y obligaciones que le confiere la escritura constitutiva de la
Sociedad.
m) Al terminar la venta de los inmuebles que conforman el Edificio en Propiedad
Horizontal se entregará a los condóminos, la Administración de la Sociedad
113
 Administradora del Edificio, conformando entre los condóminos como accionistas
un Consejo de Administración o Junta Directa, nombrando a los entes que se
harán cargo de supervisar la Administración la administración del Edificio, siendo
éstos:
 Presidente, que tendrá a la representación legal.
 Vicepresidente
 Secretario
 Tesorero
 Vocales

Por lo regular los integrantes de esta Junta Directiva son en número impares 3, 5, 7
como máximo.

Ya constituida la Junta Directiva se nombra un Administrador que es el ejecutor de las

órdenes de la Junta Directiva y vela directamente por el buen funcionamiento del
edificio.

2. Ventajas y desventajas de la adopción de la Sociedad Anónima.

2.1 Ventajas

2.1.1 Todos los gastos del Edificio y Condominio son absorbidos por la
Sociedad Anónima desde el inicio de la Propiedad Horizontal.
2.1.2 La Desarrolladora habitúa a los condóminos al pago por medio de la
factura correspondiente de las cuotas de mantenimiento.
2.1.3 La Administración del Condominio en caso de una revisión por parte de
la Superintendencia de Administración Tributaria tendrá todo de
acuerdo a las leyes fiscales y laborales vigentes.
2.1.4 Los Condóminos propietarios cuya actividad es de prestación de
servicios o venta de bienes, podrán deducir de sus impuestos los
114
 gastos correspondientes a las cuotas de mantenimiento sin ningún
problema, porque tendrán de respaldo una factura.
2.1.5 Cuando se finalice la venta de los inmuebles se entrega la Sociedad
Anónima conjuntamente con su contabilidad y él o la Administradora
continúa administrando el Condominio, o el nuevo administrador que
elija la Junta Directiva.
2.1.6 No habrá problemas para los condóminos en el futuro por reformas a
las leyes fiscales en caso de gravar los ingresos de las propiedades
horizontales pues se tendrá ya una figura jurídica que siempre
prevalecerá.
2.1.7 No habrá limitaciones para actualizar datos, autorizar libros legales,
cambios de representante legal y de contador, ante la Administración
Tributaria.

2.2 Desventajas

2.2.1 En la opinión de la autora de esta Tesis una desventaja, es que las

propiedades horizontales no nacen con el objeto de ser una figura
jurídica lucrativa, pues los ingresos que perciben no son rentas, sin
embargo y debido a la forma como se maneja el cobro los
copropietarios no cuestionan que se les emita una factura por el pago
de sus cuotas de mantenimiento.
2.2.2 No habrá distribución de dividendos, salvo que en Asamblea General
de Copropietarios y de Accionistas se autorice y hayan los suficientes
fondos para hacerlo, cabe recordar que todos son dueños de una sola
acción, por lo que la distribución será igual para todos. Aunque es
difícil que hayan excesos de ingresos sobre egresos pues se trabaja
con un presupuesto de ingresos y egresos y los excesos son mínimos.

115
 3. Requisitos de inscripción

3.1 Registro Mercantil

Las Sociedades Anónimas constituidas de acuerdo con el Código de Comercio de

Guatemala así como sus representantes legales, deben ser inscritos en el Registro
Mercantil de Guatemala, y deberán cumplir con todo lo que establece la Escritura de
Constitución.

Los documentos solicitados para la inscripción de la sociedad son:

a) Testimonio de la Constitución de la Sociedad.

b) Nombramiento del Representante Legal.
c) Formulario completo de Solicitud de inscripción de Sociedades
Mercantiles ante la Superintendencia de Administración Tributaria y el
Registro Mercantil.
d) Copias y original del Documento de Identificación Personal que
contenga su Código Único de Identificación de cada uno de los socios.
e) Copia de la boleta de depósito realizada del capital mínimo pagado,
incluido en el Testimonio.
f) Fotocopia de recibo de energía eléctrica o de agua para la dirección
que tendrá la Sociedad Anónima.

3.2 Inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria

Actualmente en el año 2013 al solicitar inscripción provisional de la Sociedad Anónima

automáticamente se inscribe también en el Registro Tributario Unificado, y no como en
años anteriores donde el trámite había que realizarlo por separado esperando hasta
uno o dos meses para poder hacerlo pues los requisitos de la Administración Tributaria
eran muy estrictos.
116
A continuación se presenta la información requerida en el formulario “Solicitud de
inscripción de Sociedades Mercantiles ante la Superintendencia de Administración
Tributaria y el Registro Mercantil” el cuál se completa desde la inscripción de la
Sociedad Mercantil y en nuestro caso particular la Sociedad Anónima.

La información requerida en el formulario para inscripción en SAT es la siguiente:

a) Punto IV datos del Representante legal, nombre, Número de

identificación tributaria, dirección, cargo del representante legal, Fecha
de nombramiento del representante legal, plazo del nombramiento.
b) Punto V datos del Contador, nombre, Nit, fecha de nombramiento.
c) Punto VI Inscripción a Impuestos:
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
 Régimen pequeño contribuyente.
 Régimen General
 Exento (debe indicar número de resolución)

Impuesto Sobre la Renta:

 Régimen Optativo y forma de cálculo.
 Régimen General retención definitiva
 Rentas Exentas (indicar ley o resolución)
 Sistema de valuación de inventarios si procede.
 Sistema contable devengado o percibido.

Impuestos sobre bebidas alcohólicas, al tabaco, al petróleo si

procediera de acuerdo a la actividad de la sociedad.

Otros Impuestos
 Impuesto sobre circulación de vehículos

117
  Distribución de cemento
 Impuesto de Solidaridad y forma de acreditación, si el ISO será
acreditado a ISR o el ISR al ISO.
 Exento de ISO según ley o resolución.

d) Punto VII Habilitación/ Autorización de libros

 Nombre del Libro
 Número de hojas
 Forma de llevarlos electrónicos o físicos (manuales)

e) Punto VIII Acreditación de Imprenta

 Nit de imprenta
 Razón Social
 Número del establecimiento que imprimirá las facturas

4. Sistema de contabilidad

El sistema contable a utilizar será el que la desarrolladora utilice que en la mayoría de

los casos son programas contables por medio de software desarrollado para las
especificaciones de las Desarrolladoras, sin embargo al entregar la contabilidad a la
Administración del condominio no se entrega el programa contable, ya la nueva
administración tendrá que contratar uno por separado.

5. Controles internos y documentos legales de acuerdo a las leyes fiscales

vigentes.

Cuando la Desarrolladora o constructora se encarga del manejo y administración de la

contabilidad, así como de supervisar a la Administración del condominio se
implementan los mismos controles internos para la Sociedad Anónima del Club, entre
los cuales se mencionan los siguientes:
118
a) Elaboración del Presupuesto Anual de Ingresos y Egresos para su
aprobación por parte de la Gerencia General de la Desarrolladora
inicialmente.
b) Conciliaciones bancarias mensuales y oportunas.
c) Integración de cuentas contables mensuales y actualizadas.
d) Implementación de cortes diarios de manejo de los ingresos.
e) Emisión de cheques voucher conjuntamente con todos los documentos de
respaldo legales y autorizados.
f) Órdenes de compra para cada uno de los gastos realizados.
g) Control de pagos mensuales de gastos fijos como energía eléctrica,
seguridad en garitas, personal de limpieza y reparaciones.
h) Emisión de pólizas de diario con sus documentos de soporte mensuales.
i) Pagos de impuestos oportunamente.
j) Presentación de Estados Financieros mensuales y actualizados a la
Gerencia General o Administrador Único.
k) Libros legales actualizados.
l) Archivo ordenado de todos los ingresos y gastos del Condominio.
m) Revisión de estados financieros por parte de una firma de Auditoría
Externa, que presentará informes a la Asamblea General de
Copropietarios.
n) Control estricto de cobros a condóminos.
o) Aplicación de multas por el no cumplimiento del Reglamento del
Condominio.
p) Atención rápida de quejas por reparaciones por medio del personal de
planta y respuesta de los proveedores de servicios.

119
 6. Presentación de declaraciones de impuestos

Con la administración de la contabilidad del Club, Sociedad Anónima por parte de la

Desarrolladora o Constructora, la presentación de las declaraciones de impuestos
correspondientes se realizan oportunamente y se evitan sanciones y multas.

Esta instrucción se da cuando se entrega la Sociedad para administración ya de los

Copropietarios pues ya establecidos los controles y políticas sólo se capacita al
personal que recibirá la administración correspondiente.

7. Presentación de Estados Financieros e informes a la Administración o

Junta Directiva.

Los informes a presentar a la Junta Directiva, Administración del Edificio y Gerencia

General de la Desarrolladora o Constructora son los siguientes:

7.1 Balance General

El Balance General se presenta con las integraciones de sus activos y pasivos,

principalmente la cuenta por cobrar de los condóminos y los pagos de proveedores.

7.2 Estado de Resultados

En el Estado de Resultados deberá presentarse notas a los estados financieros que

deberán presentar los ingresos por cuotas de mantenimiento, y también integración de
gastos efectuados.

120
 7.3 Presupuesto de ingresos mensual y acumulado

Debe presentarse mensualmente el presupuesto ejecutado mensual y acumulado de

los ingresos y de los egresos efectuados con el fin de tomar decisiones al respecto de
cualquier eventualidad que se deba cubrir en gastos, así como verificar que todos los
condóminos han cancelado oportunamente sus cuotas de mantenimiento.

Si se maneja un buen presupuesto de ingresos y gastos la Sociedad Anónima no tendrá

utilidades que deban acumularse y se llegarán a acumularse las utilidades y se tiene la
suficiente disponibilidad podrá autorizarse por medio de Asamblea General de
Accionistas la distribución de dividendos que corresponda.

Es así como se concluye el trabajo de tesis con esta propuesta de formación de una
sociedad anónima al inicio del desarrollo del Edificio que será sometido a Régimen de
Propiedad Horizontal y que a criterio de la autora de la misma es una solución que tiene
más ventajas que desventajas, y que considera que lo más importante es educar al
copropietario a que se le entregará una factura por el pago de sus gastos de cuotas de
mantenimiento, se evitarán en el futuro posibles ajustes por parte de la Administración
Tributaria, así como gastos innecesarios al cambiar de figura jurídica después de haber
sido concluido el edificio.

Es importante mencionar que muchos de los copropietarios desconocen el problema y

cuando ya se hace necesario buscar una solución ocasiona gastos y desgaste entre los
mismos copropietarios al decidir qué figura jurídica adoptar, se hace necesario el
asesoramiento de abogados y auditores para poder apoyar tal situación.

121
 CONCLUSIONES

1. De acuerdo a la investigación realizada de la normativa jurídica y tributaria al

respecto de las Propiedades Horizontales de Edificios, se concluye que
efectivamente no existe dentro del Marco Tributario de Guatemala ninguna
legislación específica que establezca las obligaciones tributarias para dichos
regímenes de propiedad en el cual todos los propietarios de los apartamentos
son copropietarios de las áreas comunes y únicamente cancelan su cuota de
mantenimiento mediante un comprobante (recibo de caja o de ingresos) estas
cuotas no son rentas para la propiedad horizontal en condominio, y por lo tanto
no constituyen hecho generador para ningún impuesto que grave las rentas,
convirtiéndose así en ingreso no afectos, y por lo tanto en gastos no deducibles
del Impuesto Sobre la Renta para quién lo paga según la propia Administración
Tributaria.

2. Los desarrolladores de edificios, así como los futuros propietarios, desconocen

los problemas futuros que tendrán en cuanto a los aspectos tributarios, y
posteriormente ya no es responsabilidad del desarrollador sino de los nuevos
copropietarios, ocasionándoles costos y gastos para resolverlos.

3. Las Administraciones de las propiedades horizontales, en muchos casos

desconocen los problemas tributarios que en el futuro pueden tener para los
contribuyentes propietarios de sus apartamentos, oficinas o locales comerciales
en cuánto al documento que se les entrega por pago de cuotas de
mantenimiento, los cuales según la Ley del Impuesto sobre la renta Decreto 10-
2012, son considerados gastos no deducibles de impuestos para los
contribuyentes, pues son ingresos no afectos los ingresos que perciben estas
propiedades horizontales.

122
 RECOMENDACIONES

1. Elaborar una iniciativa de ley que respalde en aspectos tributarios a las

Propiedades Horizontales, esto sería mediante la expresión en la ley de la forma
como deberán ser consideradas estas propiedades horizontales como en el caso
de Colombia donde expresamente se establece que no son contribuyentes, o
bien que las leyes fiscales vigentes en Guatemala, sean modificadas en cuanto a
la manera que deben ser tratados fiscalmente los ingresos por concepto de
cuotas de mantenimiento, y demás obligaciones formales. Esta ley establecería
que los ingresos por cuotas de mantenimiento de las propiedad horizontales son
rentas de fuente guatemalteca, pero que a la vez sean consideradas como rentas
exentas porque se reciben en concepto de sostenimiento de los gastos comunes,
seguro, vigilancia etc, de los copropietarios, y con la solicitud que cada propiedad
horizontal o condominio realice por exención de impuestos, ésta sea resuelta por
la Administración Tributaria de acuerdo y con base en esta Ley otorgarla, tal y
como lo hace con las entidades no lucrativas, esto sería un respaldo para los
regímenes de Propiedad Horizontal pues los documentos que extienda la
Administración de la propiedad horizontal por los gastos por cuotas de
mantenimiento sean deducibles para sus condóminos siempre y cuando su uso
sea exclusivamente para vivienda.

En el caso de propiedades horizontales que serán destinadas para actividades

comerciales y alquiler de oficinas para prestación de servicios, donde los
copropietarios si realizarán actividades con fines de lucro, esta misma ley deberá
especificar que estos ingreso por cuotas de mantenimiento si serán rentas
gravadas, y la Administración de la propiedad horizontal deberá registrarse en el
régimen de actividades lucrativas que decida.

2. En opinión de la autora de esta tesis, el gasto pagado por los condóminos por
cuotas de mantenimiento en régimen de propiedad horizontal, es un gasto real
123
 para el condómino y por lo tanto si debiera ser gasto deducible, pero esto
únicamente podría hacerse realidad si se modificara el artículo 10 del Libro I
Impuesto Sobre la Renta, Título II Renta de las Actividades Lucrativas, Capítulo I
Hecho Generador de la Ley de Actualización Tributaria en el cual quedaran
incluidas estas rentas y así también se modifique el artículo 11, inciso 1, del
mismo Libro I, Título II del Capítulo II Exenciones, haciendo extensiva la
exención de impuestos a los entes como lo son las Propiedades Horizontales en
las cuales podría quedar establecido el tipo o uso de la misma como lo es
vivienda (sin fines de lucro), o comercio (con fines de lucro si estaría afecta).

3. La Superintendencia de Administración Tributaria debe divulgar a los

contribuyentes sobre la situación de esta forma de Propiedad al momento en que
estas únicamente pueden tramitar Número de identificación Tributaria (NIT) como
Nit administrativo.

4. Al constituir la Propiedad Horizontal, cuando sea para fines comerciales y por lo

tanto, se necesite deducir costos y gastos, que los desarrolladores constituyan
una Sociedad Anónima que sea la encargada de administrar el Edificio en
Condominio y que permita que los futuros propietarios paguen sus cuotas y a
cambio se les entregue una factura que es un documento legal y que les evitará
problemas con sus copropietarios y con la Superintendencia de Administración
Tributaria (SAT).

Al respecto de esta recomendación el 20 de diciembre del 2013 según Decreto

19-2013 del Congreso de la República de Guatemala correspondiente a las
Reformas al Decreto 10-2012 en su artículo 12, se adiciona el artículo “35 A” el
cual establece un tratamiento especial para áreas y servicios comunes en
proyectos inmobiliarios de esta forma permite a los desarrolladores inmobiliarios
que constituyan sus proyectos bajo regímenes de copropiedad, condominios u
otras formas similares, constituir entidades civiles (Asociaciones) o mercantiles
124
(Sociedad Anónima) accionadas o no, que presten el servicio a los propietarios
desde el inicio del proyecto, con esta reforma ya se dio el primer paso para las
propiedades horizontales en el futuro, pero para las existentes actualmente no.

125
 REFERENCIAS

Bibliográficas

1) Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición,

España, 2001, p. 1252.
2) Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil Español, premio Jerónimo
González, 1957, Tercera Edición, Revisada, Ampliada y Puesta al Día. Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968.
3) Fairén Martínez, Manuel, La Propiedad, Teoría de Errores, en R.D.P., 1963.
4) Puig Brutau, José, Fundamentos de Derecho Civil, tomo III, segunda edición,
Volumen II, Barcelona, Bosch, casa editorial, 1973.
5) Puig Brutau, José, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Barcelona, Bosch,
Casa Editorial, 1953.
6) Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil II, Bienes, Derechos Reales
y Sucesiones, Décima primera edición aumentada con Jurisprudencia definida de
la Suprema Corte Justicia de la Nación, publicada en la última compilación
editada en el año de 1966, México 1, D.F. Editorial Porrúa, S.A. 1979.
7) Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español Segunda Edición,
Revisada y puesta al día, Tomo II, Derechos Reales, Pamplona España,
Editorial Aranzadi, 1972.

8) Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo, Código Civil Decreto Ley 106, Instituto de
Investigaciones Jurídicas Universidad Rafael Landívar, Guatemala.
9) Puig Peña, Federico, de la Carrera Fiscal, Compendio de Derecho Civil Español,
Tomo II, Derechos Reales, Barcelona España, Ediciones Nauta, S.A., 1966.

10)Chicas, Jaime; Fernandez, Guillermo y Alvarado, José, Apuntes de Derecho

Tributario y Legislación Fiscal, Guatemala Departamento de Publicaciones,
Facultad de Ciencias Económicas, Universidad de San Carlos de Guatemala.,
2000.

126
Legales:

2) Constitución Política de la República de Guatemala de 1985.

3) Decreto Ley 106 Jefatura de Gobierno de la República de Guatemala, Código
Civil y sus Reformas. 1963, 2004.
4) Decreto 2-70 del Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio y
sus Reformas. 1970.
5) Decreto 10-2012 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de
Actualización Tributaria. 2012.
6) Decreto número 1318 Ley de la Propiedad horizontalmente dividida.
7) Constitución Política de la República de Guatemala de 1985.
8) Decreto Ley 106 Jefatura de Gobierno de la República de Guatemala, Código
Civil y sus Reformas. 1963, 2004.
9) Decreto 26-92 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto
Sobre la Renta y sus reformas. 1992
10)Decreto 27-92 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto al
Valor Agregado y sus Reformas. 1992
11)Decreto 37-92 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto de
Timbres y de Papel Sellado Especial para protocolos y sus reformas. 1992.
12)Decreto 15-98 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto
Único sobre Inmuebles. 1998.
13)Decreto 2-70 del Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio y
sus Reformas. 1970.
14)Decreto 6-91 del Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario y
sus Reformas. 1991.
15)Decreto 4-2012 del Congreso de la República de Guatemala, Las Disposiciones
para el fortalecimiento del sistema tributario y combate a la defraudación y
contrabando", Ley Anti evasión II, 2012.
16)Decreto 10-2012 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de
Actualización Tributaria. 2012.
127
 17)Decreto 19-2013 del Congreso de la República de Guatemala, Reformas al
Código Tributario, Decreto 6-91 del Congreso de la República de Guatemala y
sus Reformas; a la Ley de Actualización Tributaria Decreto número 10-2012 del
Congreso de la República de Guatemala, y, a la Ley del Impuesto de Timbres
Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, Decreto Número 37-92 del
Congreso de la Republica de Guatemala.

 Decreto número 1318 Ley de la Propiedad horizontalmente dividida.

Internet

1) Wikipedia la Enciclopedia libre, La Administración de condominios por Ivan Meza

Noriega, última modificación 5 de junio del 2012, disponible en
http://es.wikipedia.org/wiki/Condominio, consultada el 2 de noviembre de 2012 a
las 16:50 horas.

Tesis
1) Alonzo Luna, Mario Lorenzo, Impedimento Legal en la legislación vigente en
Guatemalteca, para la conclusión del Régimen de Propiedad Horizontal
presentado por la asistencia registral de gravamen anotación o limitaciones,
Universidad de San Carlos de Guatemala, 2011.
2) De León Castillo, Martho Efraín, Auditoría de Estados Financieros de Empresas
de Propiedades Horizontales, Tesis Universidad de San Carlos de Guatemala,
2006.
3) Fajardo Bocanegra, Carlos Eduardo, Régimen de Copropiedad de bien inmueble
y sus formas de matriculación fiscal y municipal en las áreas comunes, Tesis
Universidad de San Carlos de Guatemala, 2006.
4) Mendoza Martínez, Miguel Angel, Enfoque Administrativo en la Propiedad
Horizontal, Escuela de Administración de Empresas de la Universidad Mariano
Gálvez de Guatemala, 1982.

128