CONTENIDO

ANTICRESIS ................................................................................................................... 1
NATURALEZA JURIDICA ............................................................................................ 3
CARACTERES JURÍDICOS ........................................................................................... 3
Derecho Real: ............................................................................................................... 3
Derecho Accesorio: ...................................................................................................... 4
Derecho Real Indivisible: ............................................................................................. 5
Derecho Convencional: ................................................................................................ 5
Derecho Inmobiliario:................................................................................................... 5
Eminentemente Temporal: ........................................................................................... 6
Contrato Solemne: ........................................................................................................ 6
Acto Oneroso: ............................................................................................................... 6
REQUISITOS DE LA CONSTITUCIÓN ........................................................................ 6
Condiciones de Fondo: ................................................................................................. 6
Condiciones de Forma: ................................................................................................. 7
EFECTOS DE LA ANTICRESIS .................................................................................... 8
SUJETOS ......................................................................................................................... 8
El Anticresista: ............................................................................................................. 9
Derechos del deudor anticresista: ............................................................................. 9
Obligaciones del deudor anticresista: ..................................................................... 11
EL Acreedor: .............................................................................................................. 14
Derechos del acreedor anticresista: ........................................................................ 14
Obligaciones del acreedor anticresista: .................................................................. 18
EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS .............................................................................. 22
Extinción de la obligación principal. .......................................................................... 22
Renuncia del acreedor. ............................................................................................... 23
Destrucción total del bien. .......................................................................................... 23
Expropiación............................................................................................................... 23
Consolidación. ............................................................................................................ 23
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ANTICRESIS

Se entiende por ANTICRESIS el derecho INMOBILIARIO de garantía mediante el

cual quien es deudor entrega al acreedor un inmueble, en calidad de garantía, para

que este pueda usarlo y percibir los frutos producto de la explotación del inmueble hasta

que se cobre el monto de la deuda.

La ANTICRESIS, a diferencia de la hipoteca, requiere el traslado del inmueble

afectado a fin que el acreedor pueda usar y aprovechar los frutos que se generen

producto de la explotación del bien.

La ANTICRESIS sólo se puede constituir una sola vez sobre un inmueble hasta su

desafectación, toda vez que este derecho real de garantía implica el traslado de la

posesión al acreedor; sin embargo, se pueden constituir varias hipotecas sobre un

mismo inmueble.

La ANTICRESIS sólo puede ser constituida por el propietario o por quien tenga el

poder para hacerlo, y para su validez es necesario que la misma conste por escritura

pública. Este derecho real de garantía es susceptible de ser inscrito en los registros

públicos.

PLANIOL Y RIPERT definen a la anticresis como "... Un contrato por el cual el deudor

o un tercero pone al acreedor en posesión de un bien hasta el pago íntegro de su crédito,

con autorización para que cobre los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses

de lo que se le adeuda y en caso de sobrante, al capital de su crédito, sea sobre el capital

únicamente, si no se le adeudan intereses".

SALVAT apunta que "... el anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el

deudor, o un tercero por el, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a

percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses de crédito, si son
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debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital solamente si no se

deben intereses".

ALBALADEJO estima que se trata del "... derecho real que puede tener el acreedor de

una obligación principal, sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el

cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, está facultado para

poseerlo (si no se excluyo), percibir sus frutos y promover su enajenación si es

incumplida, y que le sea hecho preferentemente el pago con el Precio".

El Artículo N°1091 del Código Civil artículo define así a la ANTICRESIS, “Por la

ANTICRESIS se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al

acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”.

De las definiciones antes citadas se desprenden diversos conceptos de orden general,

que pasaremos a enumerar:

1. Se trata, en primer lugar, de un derecho real, que se constituye sobre un bien

inmueble, y que como tal es oponible a terceros, siempre que se registre.

2. Es un derecho de garantía que generalmente se concede al acreedor de una suma de

dinero. No obstante ello, en aplicación del artículo 1091 del código vigente, entendemos

que su ámbito de aplicación puede extenderse a otra clase de obligación, al no existir

distinción en la norma.

3. Concede al acreedor la posesión del bien anticrético, con las facultades de usar y

disfrutar del mismo. Queda claro, asimismo, que su ámbito se encuentra circunscrito a

los bienes inmuebles.

Los frutos que rinde el inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligación,

imputándose en primer lugar a los intereses y luego al capital.

5. faculta al acreedor en caso de la obligación garantizada, a solicitar la venta del

inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.

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Explicado aún de forma más sencilla, la anticresis es un pacto entre dos partes en la que

una parte (como garantía de pago) le entrega a otra a otra (en caso de no cumplir con su

pago) un bien inmueble. Cuando, con los beneficios del bien inmueble o el pago del

deudor, desaparezca la deuda, entonces el bien inmueble vuelve a manos del deudor.

NATURALEZA JURIDICA

Es menester considerar que la anticresis es un derecho real de garantía, en el que se

entrega al acreedor un inmueble, para que lo explote, mientras se cumple la obligación,

atribuyendo los frutos al pago de los intereses que devengase la obligación o al pago del

principal.

Por consiguiente, la obligación puede ser de diversa naturaleza, producir o no intereses.

En la enciclopedia Ameba (T. P. 781) , se lee: " Si bien una acepción generalizada

concibe la deuda como sinónimo de obligación , con mayor tecnicismo designa, el

aspecto pasivo del vínculo , la prestación que el deudor debe ejecutar en beneficio del

acreedor" , en base a ello, deduce que la deuda , no es pues solamente la deuda

en dinero , en términos generales debe entenderse el derecho de exigir la cosa que es el

objeto de obligación ; se trata de un crédito y la obligación de hacer o no hacer, o de dar

una cosa, en una deuda.

CARACTERES JURÍDICOS

Como principales caracteres jurídicos de la anticresis podemos señalar los siguientes:

Derecho Real:

Se trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad de las partes expresada

contractualmente. No puede, por tanto, ser constituida por mandato legal o por pacto

unilateral.
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En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho de usar y disfrutar de

un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros adquirentes del bien,

debemos considerar que se trata de un derecho real.

Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención sobre el

inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya

pagado la deuda, es un hecho que resalta el carácter real de la anticresis.

Nosotros creemos que la garantía, que el deudor otorga a su acreedor, no son solamente

los frutos que rinda el inmueble. La garantía reposa en el inmueble mismo, cuya

explotación se autoriza para compensar la renta del bien con los intereses del capital. El

que se establezca esta facultad del acreedor, no quiere decir, que la garantía reside

solamente en los frutos. La garantía reside en el inmueble mismo, que podrá ser

vendido, si es que la obligación no es cumplida. El destino del instituto es precisamente

asegurar el cumplimiento de una obligación, no solamente con los rendimientos del

inmueble, sino con el inmueble mismo.

La anticresis, puede ser garantía de cualquier obligación y no solamente de un préstamo

de dinero, en tanto por su naturaleza, como por la normativa que la regula.

Derecho Accesorio:

Se trata un derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es consecuencia de su

condición de derecho de garantía. Por consiguiente, no se concibe su existencia de

modo autónomo, sin una deuda a ser garantizada. Se desprende también de ello que

seguirá la suerte de la obligación principal, en caso de extinción de la misma.

En la anticresis, por lo mismo que se trata de la tradición del inmueble al acreedor, debe

necesariamente concurrir una obligación antes que la garantía. Esta está destinada a

asegurar el cumplimiento de la obligación. Del mismo modo, una vez cumplida la

obligación, obliga al acreedor a la devolución del bien dado en garantía.

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Derecho Real Indivisible:

Se trata de un derecho indivisible, a que al igual que los demás derechos reales de

garantía, afecta en su integridad al bien gravado.

Ello trae consigo que el pago parcial de la deuda no determina que el gravamen se

extinga en la parte proporcional. Por el contrario, este continúa sobre la totalidad del

bien.

Derecho Convencional:

La anticresis, es solamente convencional. No puede nacer sino de la voluntad de las

partes, no nace de la ley o de la decisión judicial Es el contrato, el acto jurídico la fuente

del instituto. Consiguientemente para celebrado deberá tenerse capacidad y quienes

obrasen en representación de menores o incapaces, deberán hacerlo, previa la

autorización judicial pertinente, otorgada solamente por razones de necesidad y utilidad

y con audiencia del consejo de familia, en el caso de los tutores, tal como lo disponen

los artículos 447 y 451 del código civil, en cuanto a la patria potestad y a la tutela y el

articulo 568 en cuanto a cúratela. Solo si el acreedor recibió el derecho de retener el

bien dado en garantía anticrética, por deuda distinta de la que originó la anticresis, podrá

extenderse la garantía también para esa obligación. Pero si no se hubiese pactado no

puede proceder ya que el artículo 1095 del código civil dispone lo contrario. Lo que

quiere decir, que la anticresis no se presume, nace necesariamente de la voluntad de las

partes.

Derecho Inmobiliario:

En la medida en que la anticresis solo puede recaer sobre bienes inmuebles, asume el

carácter de un derecho inmobiliario. Pero no es suficiente que la garantía consista en

una cosa inmueble. Es también indispensable, que esté en el campo del derecho privado.

De ahí que no todos los inmuebles enumerados por el artículo 885 del código civil
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podrán ser dados en anticresis. Sólo podrán ser entregados en garantía, los inmuebles

que pertenezcan al dominio privado, pues los inmuebles del estado no son susceptibles

de gravamen.

Eminentemente Temporal:

Se trata de un derecho eminentemente temporal, ya que se extinguirá con su realización

en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda, en cualesquiera

circunstancias que determinen la extinción de la obligación principal.

Contrato Solemne:

Se trata indudablemente de un acto eminentemente formal, pues deberá constar de

escritura pública, bajo sanción de nulidad y se encuentra expresamente prescrita por la

ley en el artículo 1092. No podrá celebrarse anticresis por documento privado. Y si bien

es cierto, que las partes podrían respetarlo, es también cierto, que podrían impugnarlo si

no constase de escritura pública. La inobservancia de esta formalidad acarrearía pues, la

inexistencia de la garantía. El contrato de anticresis, celebrado por escritura pública,

podrá o no ser inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho obedece a que

en el Perú el sistema registral es voluntario y no obligatorio.

Acto Oneroso:

Se trata de un acto eminentemente oneroso, puesto que siempre garantiza el

cumplimiento de obligaciones de contenido pecuniario susceptible de serlo.

REQUISITOS DE SU CONSTITUCIÓN

Condiciones de Fondo:

Las condiciones de fondo son tres:

• La legitimación del constituyente: La anticresis puede ser constituida por el

propietario, los condóminos y el usufructuario, aunque en este último caso, la duración

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está supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no está legitimado para establecer

este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el principio de la

convalidación.

• La capacidad de las partes: Además de la capacidad plena para obligarse y contratar

por tratarse de un acto de disposición, se requiere que la persona sea titular o propietaria

del bien.

• La entrega del inmueble: como el contrato que da nacimiento a la anticresis es real,

sólo se perfecciona con la entrega del inmueble al acreedor. El modo queda subsumido

en el título.

Condiciones de Forma:

La constitución del derecho real de anticresis es formal: porque exige el otorgamiento

de escritura pública, conforme al artículo 1092 del Código Civil deviniendo esta

formalidad AD SOLEMNITATEM, porque es bajo sanción de nulidad; y para oponerla

a terceros se necesita también la inscripción en el Registro de la propiedad inmueble.

Además es indispensable la tradición de la cosa, sin la cual el acreedor no adquiere

sobre ella ningún derecho real.

En dicho contrato debe estar escrito:

- El monto de renta que se percibirá.

Por ejemplo, si Juan le presta a Pedro la suma de 300 y Pedro es propietario de un

departamento cuya renta promedio es de 100, nada impediría que Juan celebre un

contrato de anticresis en favor de Pedro, constituya el derecho real y en esa medida Juan

pueda vivir tres meses en el inmueble, sin obligación de pagar renta alguna, para de esta

manera cancelar la acreencia que tiene con el propietario.

- El interés pactado.
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EFECTOS DE LA ANTICRESIS

El efecto principal de este tipo de contrato es que cuando se pacte que la propiedad solo

cubrirá los intereses de la suma prestada o cubrirá la deuda en el tiempo convenido, solo

puede ejercer la acción de su crédito sobre los bienes de deudor por lo que el acreedor

no se hace dueño del inmueble a falta de pago.

El deudor no podrá solicitar la restitución de la cosa efectuada por anticresis sino hasta

que se extinga por completo la deuda, sin embargo el acreedor podrá restituirla en

cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales.

Las obligaciones que nacen del contrato de anticresis son:

-Responder por la culpa leve en el uso y la explotación de la cosa.

-No realizar mejoras útiles o voluptuorias sin permiso del propietario.

-Entregar la cosa al momento del pago del crédito.

-El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, solo después de la

extinción total de la deuda.

El acreedor anticresista tiene el derecho de hacerse pagar con preferencia a otros

acreedores sobre la cosa recibida en anticresis

SUJETOS

La anticresis supone siempre la existencia de una obligación principal a garantizar. Las

partes intervinientes en esta figura serán pues, de un lado el acreedor anticrético a cuyo

favor se establece la garantía, y de otro lado el constituyente de la anticresis,

denominado anticresista. Normalmente este último es el deudor principal pero nada

impide que pueda tratarse de un tercero. Coincidimos pues plenamente con DIEZ

PICAZO Y GUILECK cuando sostienen que se admite que por un tercero se constituya

anticresis para garantizar una deuda ajena, o sea, el inmueble sobre el que recae tal

derecho no tiene que ser en todo caso del deudor...".

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El Anticresista:

Al igual que en el usufructo, la anticresis constituye una desmembración de la

propiedad, por la cual para establecerla es preciso tener respecto al bien la máxima

capacidad. El anticresista deberá por ello ser propietario del inmueble, gozar de plena

capacidad de ejercicio y tener la facultad de disponer libremente del bien.

Nada impide que el anticresista sea representado por otra persona, en concordancia con

las normas generales de los artículos 145 y siguientes del Código Civil. Tratándose de

un acto de gravamen, el encargo deberá alisarse de modo expreso y por escritura

pública, con arreglo al artículo 156 del mismo cuerpo legal.

Derechos del deudor anticresista:

a. Derecho de propiedad sobre el predio: Como todo derecho real de garantía, el

deudor o el dueño del inmueble dado en garantía, no pierde el derecho de propiedad.

Puede disponer del inmueble (sustituyéndolo por otro, o gravarlo) siempre que no se

afecten los derechos del acreedor anticresista. Sin embargo, es de notar que si bien el

deudor propietario puede enajenar el inmueble, en cambio no puede trasmitir la

propiedad a un tercero, porque hallándose el acreedor anticresista en posesión del

inmueble, no puede hacerle tradición de éste al comprador, requisito sin el cual el

comprador no tendría acceso al dominio.

Si no se paga la obligación garantizada, el acreedor podrá vender el bien dado en

garantía. Pero mientras esté vigente la obligación y ella no es exigible, puede el deudor

o el constituyente, disponer el predio dado en garantía, siempre que lo sustituya con

otro, a satisfacción del acreedor y siempre que la relación posesoria del acreedor, lo

permita. Puede el deudor hipotecarlo, o el constituyente hipoteca el bien dado en

anticresis siempre y cuando el valor del bien consienta otro gravamen. Esto serán, actos
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en ejercicio de las potestades del dueño, porque el deudor no pierde el derecho de

propiedad sobre el bien dado en garantía.

Es ese el que determina que al cumplirse la obligación se reclame la restitución del

predio y el que a su vez autoriza al deudor o al constituyente a oponerse al uso abusivo

del predio.

El ejercicio del derecho de propiedad, puede ser, sobre las facultades de uso y disfrute,

como en el usufructo, puede ser ejercicio del derecho de propiedad sin tradición de la

posesión como en la hipoteca.

b. Derecho a oponerse al uso anormal del bien: Controla el modo como el acreedor

administra y explota el inmueble.

El acreedor anticresista, tiene la obligación de darle al bien su verdadero destino, sea

que este destino aparezca del contrato o sea presumible de las circunstancias (Art. 1681,

inciso 1°) y si además no ha de hacer uso imprudente del bien, ni contrarío al orden

público ni a las buenas costumbres (Art. 1681, inciso 7°). Si el acreedor anticresista, ha

desnaturalizado el destino del predio y lo ha cambiado sin consentimiento del

propietario, o si usa imprudentemente el bien, dándole destino contrario a las normas de

orden público y a las buenas costumbres, el deudor o el constituyente, podrán formular

oposición, la que podrá ejercitarse extrajudicialmente, en forma directa al acreedor

anticresista, para que corrija su conducta respecto del bien o judicialmente, recurriendo

ante el juez para que imponga que el inmueble sea usado de acuerdo a su destino.

c. Derecho a la restitución del bien o a la indemnización por su deterioro: el

acreedor anticresista, es responsable por el deterioro del predio o por su desaparición,

aún que obedezcan a incendio, si no prueba que el siniestro se ha producido por causa

no imputable a él. Es igualmente responsable por el deterioro causado por las personas,

que haya admitido a la posesión del bien. Esa responsabilidad nace del artículo 1683 del
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código civil, aplicable por disposición del artículo 1094. El propietario del bien

inmueble entregado en anticresis, tendrá el derecho a que se indemnice su deterioro o

que reponga el bien, que se haya destruido totalmente. Esa responsabilidad del acreedor

anticresista, será directa si proviene de sus actos o de las personas que haya admitido a

la posesión del bien pudiendo así este demandar los daños y perjuicios inherentes a la

culpa o negligencia en la administración y explotación del inmueble. Si el deterioro

proviniese de defectos inherente a construcción del propio bien o a causas

independientes del acreedor éste no tendrá responsabilidad frente al propietario

consiguientemente, no existirá el derecho a la indemnización restitución del bien.

d. Derecho a reclamar la restitución del bien: Finalmente, puede exigir la restitución

del inmueble cuando se extingue la obligación principal, reclamar la restitución del

inmueble dado en garantía.

Obligaciones del deudor anticresista:

a. Obligación de entregar el bien: La anticresis constituye un derecho real de garantía

que se establece sobre un predio inmueble cuya posesión se entrega al acreedor para que

lo use y usufructúe, consiguientemente, no habrá anticresis, mientras no se haya hecho

tradición del bien al acreedor, sea por el deudor directamente o por un tercero que ponga

su inmueble en garantía.

La anticresis se constituye solamente sobre cosas inmuebles.

La realidad de la anticresis, deriva de la transmisión de las facultades de disposición del

bien y también de su entrega y sometimiento a la posesión del acreedor. Consecuencia

de la entrega, es la posesión del acreedor y derecho al uso y disfrute del inmueble dado

en garantía.
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El acreedor no podría ejercitar esos derechos, si no se le entregase el inmueble, aunque

su posesión no es gratuita y las rentas del predio, se compensarán con los intereses o el

capital, en su caso.

La anticresis, obliga a la entrega, es decir, a la tradición del bien y por" eso se ha

sostenido que solamente hay anticresis sobre cosas inmuebles y no sobre derechos. Sin

embargo podría constituirse anticresis, sobre el derecho de copropiedad, en la porción

correspondiente al deudor, facultando al acreedor a percibir la renta correspondiente a

dicha porción. Asimismo, se podrá constituir anticresis sobre un inmueble que haya sido

objeto de usufructo. El usufructuario que tiene la posesión del bien, puede darlo

en garantía y realizar la entrega del bien, por el plazo del usufructo. Pero en caso, de

incumplimiento de la obligación no será vendido el inmueble, sino el derecho de

usufructo del deudor.

b. Obligación de no alterar la posesión del bien: La anticresis, tiene por objeto la

entrega del inmueble dado en garantía, para que el acreedor lo explote y atribuya esa

explotación o los rendimientos de esa explotación, al pago de los intereses o del capital.

Es pues obligación del deudor o del constituyente, en su caso, no alterar la posesión del

acreedor, no podrá ejercitar acto alguno que constituya perturbación de la posesión o

desposesión del acreedor. Si esto ocurriese, puede el acreedor, como poseedor ejercitar

la legítima defensa posesoria normada por el artículo 920 o los interdictos a que se

refiere el artículo 921 del código civil.

El acreedor deberá tener su posesión tranquila, sin interrupciones, ni alteraciones.

c. Obligación de realizar reparaciones necesarias: Existen dos clases de

reparaciones, que pueden hacerse en el inmueble:

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• Las ordinarias, que están a cargo del acreedor anticresista. Son aquellas que se

hacen para la conservación de la cosa, cuyo desgaste ha sido causado por el uso normal

y ordinario.

• Las reparaciones necesarias o extraordinarias que están a cargo del

propietario. Son aquellas que la cosa exige debido a circunstancias especiales, cuando

el desmedro se debe a hechos extraordinarios. En este caso, es obligación del acreedor

anticresista, dar parte al propietario de las reparaciones urgentes que hacer. Y aún podrá

realizarlas directamente, con conocimiento del propietario, con derecho a reembolso, si

se tratase de reparaciones absolutamente urgentes, así lo establece el artículo 1682 del

código Civil, aplicable por disposición del artículo 1094.

d. Obligación de pagar los tributos relativos al bien: el propietario de bienes

inmuebles, tiene diversas obligaciones tributarias relativas al bien. Se trata de

impuestos, como el que grava el valor del patrimonio predial, la renta, o los tárenos sin

construir Esos gravámenes tributarios, deben ser pagados por el propietario sea el

deudor o el constituyente. En cambio, los gabelas municipales por alumbrado público,

baja policía, cuidado de parques, etc. estimadas como servicios públicos, deben ser

pagadas por el acreedor anticresista, de acuerdo con lo establecido por el inciso 3 del

artículo 1681 del código civil, salvo que haya concierto entre la partes para el pago de

los tributos, sea que pague todos los tributos o algunos de ellos.

e. Obligación de rembolsar las mejoras: Nuestro código civil, reconoce en su artículo

916, tres clases de mejoras:

• Las necesarias, que impiden la destrucción o deterioro del bien.

• Las útiles, que sin ser necesarias, incrementan el valor del bien.

• Las de recreo destinadas al ornato, lucimiento o mayor comodidad del poseedor.

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En el caso de la anticresis, se reembolsarán las mejoras necesarias realizadas de buena o

mala fe, porque conservan el valor del bien. Así lo establece además, la segunda parte

del artículo 917 del código civil.

En cambio las mejoras útiles, se reembolsarán solamente cuando hayan sido hechas

antes del emplazamiento con la demanda para la devolución del bien. Las mejoras útiles

deben resultar del convenio entre el acreedor y el propietario. Si no fuese así, no serán

reembolsables.

En cuanto a las mejoras de recreo, ellas no conceden derecho reembolso. La única

acción que tiene el poseedor, es la de poder retirarlas, sin daña del bien. Esta acción la

ejercitará únicamente mientras esté en posesión del bien, pues pérdida la posesión no

podrá ejercitarse acción alguna.

El acreedor anticresista, como todo poseedor tiene derecho a ser reembolsado de las

mejoras, y podrá inclusive ejercitar el derecho de retención del bien, mientras no hayan

sido reembolsadas. Así establece el artículo 918 del código civil.

EL Acreedor:

El beneficiario de la anticresis es el acreedor de la obligación principal. La capacidad

que le es exigida dependerá, en consecuencia de la obligación de que se trate.

Derechos del acreedor anticresista:

El acreedor anticresista tiene los siguientes derechos:

a. Derecho a la posesión y a los frutos: La anticresis otorga al acreedor, la condición

de usufructuario del bien dado en garantía, autorizándolo para percibir sus frutos. Para

poder obtenerlos, el acreedor deberá ejercitar la posesión del bien, que es el ejercicio del

valor de uso.
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Ese disfrute no es gratuito, pues los frutos se imputaran de todos modos, sea al pago de

los intereses del capital o a la amortización de la deuda, es decir el disfrute del bien será

necesariamente oneroso. El artículo 1092 así lo dispone pues se trata de una norma

tutelar, de los derechos del deudor, para impedir que el silencio de la compensación

entre frutos e intereses pueda servir a la usura.

Puede el acreedor disfrutar del bien, directa o indirectamente por medio de otra persona.

El acreedor podrá arrendar el bien dado en anticresis y percibir la renta, que es fruto

civil.

Pero en ningún caso podrá obtener mayor renta de la que se señalo en el contrato.

b. Derecho a la retención: El objetivo fundamental de este es, asegura el cumplimiento

de la obligación. La entrega del bien inmueble, que hace el deudor o el constituyente,

resulta el derecho que tiene el acreedor de retener el bien en su poder, mientras no haya

sido pagada la obligación. Para ejercitar ese derecho, el acreedor deberá estar en

posesión del bien, directa o indirectamente. Solo así podrá retener el bien en su poder,

mientras no se pague la deuda.

Sin embargo este derecho no podrá ser ejercido en cualquier caso. El artículo 1095 del

Código civil establece: "el acreedor no puede retener” el inmueble por otra deuda, si no

se le ha concedido el derecho", así el acreedor no podrá retener el inmueble dado en

garantía de una obligación, por otra que existiese a cargo del mismo deudor, si es que

expresamente no se le hubiese concedido dicho derecho. Solo podrá haber retención del

bien dado en garantía, por una segunda obligación si expresamente se le ha facultado al

acreedor para ejercitarla. Sí no hubo esa autorización no podrá retener el bien del

deudor.

El acreedor puede hacer valer su derecho de retención no solo contra el deudor sino

también contra terceros adquirientes del inmueble.

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c. Derecho a que el bien dado en garantía sea sustituido

d. Derecho a dar por vencido el pago: El acreedor anticresista, como cualquier

acreedor, tiene derecho a dar por vencido el plazo de la obligación, en los tres casos

establecidos en el artículo. 181 del código civil:

• Cuando el deudor resulta insolvente después de contraída la obligación, salvo que

garantice la deuda.

• Cuando no otorgue las garantías a que se hubiese comprometido.

• Cuando el bien dado en garantía disminuyese de valor, por acto del deudor o por

hechos no imputables a éste.

El derecho a dar por vencido el plazo, es un derecho del acreedor, sobre todo si se trata

de un derecho real de garantía, como la anticresis, en que no se ha cumplido con la

entrega del inmueble que debe garantizar la obligación.

No todas las normas son aplicables a la anticresis por ejemplo: pues como sabemos la

anticresis se perfecciona con la tradición del inmueble, es decir deberá entregarse el

inmueble y no podríamos hablar de una norma relativa a la promesa de anticresis. Sólo

serán aplicables a la anticresis, los casos en los que el inmueble no sea del deudor o del

constituyente; o haya habido engaño del acreedor sobre la situación material o jurídica

del inmueble dado en garantía, cuando el inmueble resulte insuficiente por culpa del

deudor o por vicio del inmueble.

En estos casos, si no es sustituido el bien dado en garantía, tendía el acreedor que dar

por vencido el plazo y exigir el cumplimiento de la obligación.

e. Derecho al reembolso de los gastos de conservación: El acreedor utiliza el

inmueble dado en garantía y esa utilización, puede ocasionar su desmedro.

Consiguientemente, deberá hacer las reparaciones ordinarias, para conservar la

productividad del predio, las cuales no serán reembolsables (Art. 1013 y 1014 C.C.).
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Pero si realizase gastos extraordinarios para la conservación del bien, es lógico que esos

gastos serán reembolsados, salvo que en el contrato de anticresis se haya pactado otra

cosa. Serán reembolsables solamente los gastos en reparaciones extraordinarias,

destinadas a la conservación del bien, que se devolverá al deudor. El reembolso de las

reparaciones, está más bien subordinado al acuerdo de las partes, antes que a la ley.

f. Derecho al reembolso de mejoras: Se aplicaran a la anticresis, las reglas relativas a

las mejoras necesarias, en cualquier caso, dado que estas están destinadas a evitar la

destrucción del bien.

Estas mejoras, serán de todos modos reembolsadas. Dada su naturaleza y su destino, no

es necesaria autorización previa alguna y el acreedor podrá realizarlas, aun sin

conocimiento del deudor, o del propietario.

Tratándose de las mejoras útiles, es decir de aquellas que sin ser necesarias,

incrementan el valor del bien, no pueden realizarse sin estar concertadas. Si las mejoras

útiles hubiesen sido hechas sin autorización del deudor o del propietario del predio, no

serán reembolsadas.

g. Derecho del ejercicio de las acciones posesorias y petitorias: El derecho al

ejercicio de las acciones posesorias, no es solamente el derecho a la defensa judicial de

la posesión. Puede como cualquier poseedor-, el amparo del artículo 920 del código

civil, Ejercitar la legitima defensa posesoria y por si solo sin la presencia de la autoridad

rechazar la turbación de la posesión o recuperarla, si ha sido desposeído, sin que medie

intervalo de tiempo entre la turbación y el rechazo o entre la desposesión y la

recuperación.

Podrá asimismo, ejercitar los interdictos legítimamente posesorios, es decir, los de

retener y recobrar y podrá finalmente ejercitar también, las denominadas "acciones

posesorias", estimadas como una variedad de acción judicial destinada a la defensa del
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mejor derecho de posesión. En ese sentido, el anticresista, podrá confrontar su título

posesorio, con el de usufructuario o el del arrendatario.

El acreedor anticresista que involuntariamente haya perdido la posesión por más de un

año, podrá ejercitar las acciones reivindicatorias que corresponderían al deudor o

constituyente. Ese derecho nace de la propia naturaleza del derecho real de garantía, que

reside fundamentalmente, en la posesión del inmueble dado en garantía, pero además,

resulta de la naturaleza del derecho real de garantía, frente a la cual, no hay un sujeto

pasivo de la obligación de hacer poseer el bien en garantía. Una vez entregado el

inmueble al acreedor, asumirá directamente la defensa de su posesión, sea a través de la

legítima defensa, los interdictos, las acciones posesorias o las acciones reivindicatorias,

que corresponderían al constituyente.

La retención del inmueble en poder del acreedor anticresista, es el aspecto más

importante de la garantía. Consiguientemente, el acreedor, deberá estar autorizado no

sólo para ejercitar las acciones posesorias, sino también, para el ejercicio de las acciones

petitorias, pero además, deberá gozar del derecho a reivindicar el bien, si hubiese sido

privado de la posesión, por más de un año.

Obligaciones del acreedor anticresista:

a. Obligación a conservar el bien dado en garantía: (Art. 1681 inc. 1, 10 C.C.). Es

obligación del acreedor anticresista, que entra en posesión del inmueble dado en

garantía, autorizado para explotarlo y percibir sus frutos el conservar dicho bien,

concediéndole su verdadero destino, sin desnaturalizar" su finalidad, ni cambiándole su

contenido. Pues deberá devolverlo al cumplirse la obligación, sin más deterioro, que el

causado por el uso normal y ordinario.

b. Obligación de pagar los servicios públicos: (Art. 1681 inc.3 aplicable por

disposición del Art. 1094 C.C.). Se consideran como servicios públicos, aquellos que
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presta la administración, central o municipal al exterior del predio. Constituyendo

obligación del anticresista, el pago de los servicios públicos suministrados en beneficio

del predio, debe considerarse que ese pago no es reembolsable por el deudor, ni puede

ser imputado como incremento de la obligación del deudor. Se trata de una obligación

impuesta por la ley y su cumplimiento no puede ser descargado en el deudor.

c. Obligación de dar aviso en caso de usurpación, perturbación o imposición de

servidumbre: El acreedor, podría en forma directa, rechazar las pretensiones de

usurpación, la perturbación de su posesión o la pretensión de imponer una servidumbre.

Sin embargo, por disposición del inciso 4º del artículo 1681, debe el cualquier

usurpación, perturbación o imposición de servidumbre, que se intente contra el bien.

• Debe entenderse como usurpación, el despojo total o parcial del inmueble dado en

garantía; es decir, la privación de la posesión del anticresista sobre todo o sobre parte

del bien dado en garantía.

• La perturbación, no constituye desposesión, pero si alteración de la relación posesoria

por un hecho de persona extraña, contra la cual, bien podría el anticresista, como

poseedor, ejercitar el interdicto pertinente, tal como lo autoriza el artículo 921 del

código civil.

• En cuanto a la imposición de servidumbre, se trataría de una forma de perturbación de

la posesión, pues la servidumbre solamente nace de la voluntad de la ley. No se puede

imponer servidumbre de hecho.

d. Obligación de permitir la inspección del predio: (Art.1681 inc. 5 C.C.). El

arrendatario, está obligado: "A permitir al arrendador, que inspeccione por causa

justificada el bien, previo aviso de siete días".

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El acreedor anticresista deberá permitir que el deudor o el propietario, en su caso,

inspeccionen el predio, previo aviso y solo cuando concurran circunstancias importantes

que justifiquen la inspección.

e. Obligación de hacer las reparaciones que le correspondan: (Art. 1681 inc. 6

C.C.). En la locación - conducción, las reparaciones son resultado del contrato, es decir,

de la voluntad de las partes. Consiguientemente, el acreedor anticresista, estará obligado

a realizar reparaciones concertadas con el deudor o el propietario. Si no hubiese

concierto sobre las reparaciones, serán de aplicación las normas de los artículos 1680 y

1682 código civil.

En el caso de reparaciones urgentes, el arrendatario (en este caso el anticresista) está

obligado a darle aviso inmediato al arrendador (en este caso al propietario), bajo

responsabilidad de los, perjuicios que sobreviniesen por falta de ese aviso. Pero por

disposición del propio artículo 1682 en caso de reparaciones urgente podrá hacerlas

directamente el arrendatario dando aviso al arrendador y con cargo de reembolso. Si en

el curso de la anticresis tuviese que hacerse reparaciones urgentes que no pueden

diferirse, el anticresista deberá tolerarlas, aunque importen la privación del uso de una

parte del bien dado en garantía. Así lo establece el artículo 1673 del código civil que

también será aplicable a la anticresis.

f. Obligación de no hacer uso imprudente del bien: la desnaturalización del bien o de

su utilización imprudente en contra de las normas de orden público y las buenas

costumbres, constituiría un abuso del bien dado en garantía, que justificaría la oposición

del deudor o del propietario, en su caso.

El uso imprudente del bien, no constituye causal de fenecimiento de la anticresis,

debido a que ella está vinculada a la obligación principal.

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g. Obligación de no introducir cambios en el bien, sin asentimiento del

deudor: (Art. 1681 inc 8 C.C.). Aplicando esta norma a la anticresis, resulta que el

acreedor anticresista, no podrá hacer ninguna modificación en el bien, sin el

consentimiento del deudor o del propietario.

Se comprenderá únicamente la alteración física del predio, realizada sin consentimiento

del deudor o del propietario. Esa alteración significara, el cambio de la apariencia del

bien, realizado sin el consentimiento del propietario.

h. Obligación de restituir el bien al finalizar la anticresis:

Existe pues, de parte del acreedor anticresista la obligación de devolver el predio en

garantía, al cumplirse la obligación garantizada; pero no podrá reclamarse la devolución

del predio, al vencerse el plazo del contrato, pues el acreedor, tiene el derecho de

retención sobre el predio hasta el momento en que sea pagada la obligación. Una vez

pagada la obligación, el acreedor no puede demorar la restitución del predio del deudor

o del constituyente. Si no lo hace será responsable por el perjuicio que la demora en la

devolución ocasione.

i. Obligación de responder por el deterioro del bien: El acreedor anticresista está

obligado a responder por el deterioro que sufra el predio dado en garantía. Constituyen

sus obligaciones, cuidarlo diligentemente y no causarle modificaciones no autorizadas.

Consiguientemente, cualquier menoscabo o deterioro del predio, aun cuando deriven de

incendio si no se prueba que no ha sido por causa no imputable, deberá ser de

responsabilidad del acreedor. (Art. 1683 C.C.).

"Es también, responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causa imputables

a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien". Tratándose

de la anticresis, que se constituye sobre bien inmueble, no sea aplicable la norma

relativa a la pérdida. Solamente, pueden perderse, extraviarse las cosas muebles.

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j. Obligación de no ceder el usufructo del bien sin conocimiento del deudor: El

acreedor anticresista, no tiene derecho a obtener del inmueble mayor beneficio que la

renta señalada en la escritura, con la cual se compensará el interés. Si el acreedor

anticresista arrendase el bien dado en anticresis y por ese arrendamiento cobrase una

cantidad excedente a la renta convenida, estaría obteniendo utilidad negatoria de la

compensación equitativa entre renta e intereses.

Consiguientemente, el acreedor anticresista no podrá sin conocimiento del deudor o del

propietario ceder el usufructo del bien. Esta es una obligación, que resulta de la

aplicación del artículo 1681 inciso 9 del código civil que prohíbe al arrendatario,

subarrendar o ceder el arrendamiento total o parcial sin asentamiento escrito del

arrendador.

k. Obligación de rendir cuentas: Puesto que el acreedor anticresista está obligado a

imputar los frutos percibidos al pago de los intereses y del capital adecuado, obvio es

que está obligado a rendir cuentas, a menos que se trate de una anticresis compensatoria.

EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS

Extinción de la obligación principal.

La anticresis, debido a su naturaleza jurídica, al servir de garantía real no goza de

autonomía propia, sino, depende de una obligación principal; por lo que la anticresis

accesoria se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la obligación principal.

Anulación, recisión o resolución de la obligación principal.

Se extingue la anticresis cuando la obligación principal es declarada nula, por causal

relativa o por causal absoluta.

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Renuncia del acreedor.

Al presentarse la renuncia se genera automáticamente la extinción de la anticresis,

entonces se tratara simplemente de una obligación, sin garantía real, y por ende, el

contrato celebrado solo tendrá la validez de un contrato de mutuo.

Destrucción total del bien.

La extinción es con relación al derecho accesorio, que es la garantía real, siendo a esta

causal de extinción se le debe extender con referencia al inmueble.

Expropiación.

Se trata de una de las formas de extinción de propiedad donde estado ejerce su poder,

para afectar la propiedad privada por razones de necesidad y utilidad pública. Al

presentarse una expropiación se extingue el contrato de anticresis.

Consolidación.

Se presenta esta figura extintiva de la anticresis al reunirse en una misma persona la

calidad de propietario y de acreedor, es decir, la calidad de propietario de inmueble.