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Contrato de locação
Art. 1022.º: “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o
gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”
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Ex: chegado ao termo do prazo, o adquirente pode denunciar o contrato, reavendo o bem.
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Sendo dada em locação uma coisa a certa pessoa e se o mesmo bem for locado a outrem
prevalece o direito do primeiro locatário, mesmo que a coisa já tenha sido entregue ao
segundo locatário (princípio da prioridade da constituição) – para casos não sujeitos a
registo ou sujeitos, mas não estando registados. Quando estiver sujeito a registo (ex:
arrendamento por mais de 6 anos (art. 2.º/1, al. m) do CRPredial) também prevalece a
primeira locação.
2. Carácter temporário
Encontra-se expressamente determinada no art. 1025.º (note-se que o prazo de 30 anos
corresponde apenas ao limite máximo do prazo inicial do contrato e não ao seu limite
de duração, até porque nos termos do art. 1054.º existem casos de renovação forçada
que podem ultrapassar estes 30 anos). Se o contrato exceder os 30 anos reduz-se a esse
mesmo limite (art. 292.º)
O arrendamento pode ser celebrado como contrato de duração indeterminada (arts.
1099.º e ss), não colocando obstáculos à natureza temporária do arrendamento – isto
é, além de poder sempre extinguir-se por denúncia (arts. 1100.º e ss), também são
limitadas as possibilidades de este se transmitir por morte (arts. 1106.º e 1113.º).
Se as partes nada estipularem quanto à duração do contrato, pressupõem-se que ela vai
ser aferida pela unidade de tempo2 correspondente à retribuição fixada (art. 1026.º).
Renovação automática: Após o decurso do lapso de tempo pelo qual se celebrou o
contrato este renova-se automaticamente, por igual período, se não houver oposição
de qualquer das partes (art. 1054.º). Assim, caso não haja oposição, temos de ter
atenção, porque o contrato de arrendamento não caduca, mas o contrato de aluguer
caduca se as partes não acordarem a renovação automática.
3. Retribuição
O locatário tem de pagar uma renda ou um aluguer (art. 1038.º/al. a)), não podendo
haver contratos de locação gratuitos.
Normalmente tem por objecto uma prestação pecuniária de quantidade, que se
caracteriza pelo seu carácter periódico, mas não é necessário ser assim – isto é, ao
abrigo do princípio da liberdade contratual (art. 406.º), as partes podem estipular outro
objecto para esta prestação – ex: géneros. O prof. Romano Martinez entende que, como
a noção fala apenas em retribuição, se pode retirar várias conclusões, mormente que
esta renda pode ser escalonada3 ou até variável (em géneros), em função de vários
factores.
A renda ou o aluguer pode ser fixado com base no rendimento auferido mensal ou
anualmente pelo locatário na utilização do bem locado (nestes casos, podemos
considerar que estamos diante de um contrato misto).
No caso específico do arrendamento urbano “a renda constitui uma prestação
pecuniária periódica” (art. 1075.º/1). Neste quadro, o prof. Menezes Leitão admite que
esta regra parece afastar a possibilidade de as partes não a fixarem em dinheiro. Mas o
prof. aceita que esta se pode fixar em moeda específica (arts. 552.º e ss) ou em moeda
estrangeira (art. 558.º).
Classificação do contrato
Contrato nominado e típico
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Retribuição acordada ao dia, à semana, ao mês, ao semestre.
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Ex: Renda inferior até terminarem as obras do metro que será aumentada no mês seguinte à
abertura da nova estação.
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É nominado, porque a lei o reconhece como categoria jurídica, mas também é típico porque tem
um regime, quer no âmbito do Código Civil, quer em diplomas diversos (ex: NRAU).
*Conjugar com a posição defendida no tema relativo aos elementos constitutivos do contrato
de locação.
Contrato oneroso
Segundo o prof. Menezes Leitão, implica sacrifícios económicos (que são equivalentes) para
ambas as partes – o locador abdica do gozo da coisa; o locatário abdica do correspondente
preço locativo.
Contrato sinalagmático
A obrigação do locador proporcionar ao locatário o gozo da coisa (art. 1031.º/al. b)) tem como
correspectivo a obrigação de pagar a renda ou o aluguer (art. 1038.º/al. a)). Portanto, ambos
ficam sujeitos a obrigações recíprocas.
Contrato comutativo
As atribuições patrimoniais de ambas as partes estão determinadas e são conhecidas de
antemão, sabendo os contraentes previamente aquilo com que vão poder contar (cessão do
gozo da coisa e pagamento do preço locativo). O prof. Romano Martinez sustenta, no entanto,
que nada obsta a que as partes, ao abrigo da autonomia privada, estabeleçam um contrato com
natureza aleatória em que, pelo menos uma das prestações, esteja dependente de alguma
incerteza – fica na subordinação de factores vários casuais ou determinados pela vontade de
uma das partes.
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Prof. Menezes Leitão (= prof. Romano Martinez): A locação constitui um contrato de execução
duradoura, uma vez que as prestações de qualquer das partes aparecem relacionadas com um
certo período de tempo que delimita o seu conteúdo e extensão. A prestação do locador de
proporcionar o gozo da coisa ao locatário (art. 1031.º/al. a)) constitui uma prestação contínua
que, como não sofre qualquer interrupção, também se exerce de forma contínua; já a prestação
do locatário pagar a renda ou o aluguer (art. 1038.º/al. a)) constitui uma prestação de natureza
periódica e reiterada, porque não é executada ininterruptamente – renova-se em sucessivos
períodos de tempo. Portanto, não é um contrato de execução instantânea.
Objecto do contrato
Coisas corpóreas: Podem ser objecto de locação as coisas imóveis (arrendamento) e as
coisas móveis (aluguer).
Coisas incorpóreas: O prof. Menezes Leitão admite que podem ser objecto de locação
as coisas incorpóreas, como o estabelecimento comercial (art. 1109.º). Neste sentido, o
prof. Osório de Castro entende que as patentes também podem ser objecto e locação,
pois a licença pressupõe a transferência do gozo da invenção.
Coisas consumíveis ou fungíveis (≠ do contrato de mútuo): Do conceito da locação,
atendendo à linha de pensamento do prof. Romano Martinez, podemos concluir que
não pode ser locada uma coisa consumível (a não ser que o uso acordado não implicar
o seu consumo – ex: aluguer de fruta exótica para exposição numa sala de inventos) ou
fungível, porque seria complicado para o locador assegurar o gozo da coisa durante a
vigência do contrato, mas também era complicado para o locatário restituí-la no fim do
contrato (art. 1038.º/al. i) – tem de ser sempre a mesma e não uma idêntica).
Prof. Menezes Leitão: A locação pode abranger tanto a totalidade como parte de uma
coisa. Assim, nos prédios urbanos podem ser arrendados separadamente partes do
prédio ou, até, apenas muros e terraços (ex: para publicidade) ou janelas (ex: para
assistir a um cortejo).
Contrato-promessa de locação
Prof. Menezes Leitão:
A locação pode ser objecto de contrato-promessa (art. 410.º), sendo, em princípio, consensual
– tem que ser celebrado por documento escrito e assinado pela parte que vincula no caso de o
contrato definitivo exigir forma especial (art. 410.º/2). No entanto, não é aplicável à promessa
de arrendamento o art. 410.º/3, porque o arrendamento não é um direito real.
Obrigações do locador
1. Obrigação da entrega (art. 1031.º/al. a))
A entrega pode ser material ou simbólica (ex: entrega das chaves).
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2. Obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina (art.
1031.º/al. b))
Dever de entregar o bem sem vícios de direito4 (art. 1034.º) nem defeitos (art. 1032.º)
que obstem à realização cabal do fim a que a coisa se destina; note-se que se inclui neste
domínio a falta de qualidades asseguradas (art. 1034.º/1, al. c)). Nestes casos, estamos
Três deveres principais
diante do regime geral do cumprimento defeituoso das obrigações pelo que vale a
presunção de culpa do locador (art. 799.º/1), sendo este responsável pelo
incumprimento do contrato – pode-lhe ser exigido o cumprimento pontual da sua
obrigação de assegurar o gozo da coisa locada, acrescido de uma indemnização e, em
último caso, pode haver lugar à resolução do vínculo (arts. 1035.º e 1050.º). No entanto,
não existe responsabilidade do locador quando a perturbação do gozo seja feita por
terceiro, sem qualquer direito sobre a coisa (art. 1037.º/1) ou se houver um caso fortuito
ou de força maior.
O locador deverá abster-se de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa.
O locador está adstrito a realizar as reparações necessárias e pagar as despesas
imprescindíveis à boa conservação da coisa (art. 1036.º).
Acções possessórias: O locatário tem a posse da coisa locada (conforme se referiu atrás
não nos mesmos termos dos direitos reais, porque estamos perante um direito pessoal
de gozo do locador), sendo-lhe atribuído consequentemente a possibilidade de, em caso
de ser privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, utilizar as acções
possessórias (arts. 1276.º e ss) mesmo contra o próprio dono.
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Ex: O locador, na realidade, é um sublocador sem autorização para sublocar.
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caso contrário (art. 1273.º). No entanto, não tem direito ao levantamento das
benfeitorias voluptuárias (art. 1275.º).
Arrendamento urbano: A realização de obras pelo arrendatário depende de cláusula do
contrato ou de autorização por escrito do senhorio (art. 1074.º/2). Se se verificar a mora
do senhorio ou uma urgência improvável na realização das obras, o arrendatário pode
proceder às mesmas com direito de reembolso – neste caso, o arrendatário pode
efectuar a compensação pelo valor das despesas com a obrigação de pagamento da
renda (art. 1074.º/3), mas tem de juntar os respectivos comprovativos (art. 1074.º/4).
Ainda importa ter em conta que o arrendatário, ao efectuar licitamente as obras, terá
direito no final do contrato a uma “compensação” por essas obras (art. 1074.º/5), isto
é, tem direito ao reembolso das benfeitorias necessárias e ao levantamento das
benfeitorias úteis que tenha feito sem detrimento da coisa (se não for possível: direito
à restituição do enriquecimento por despesas feitas (art. 1273.º)). Quanto às
benfeitorias voluptuárias pode levantá-las se não causas prejuízos à coisa, perdendo as
mesmas caso contrário (art. 1275.º/1).
Obrigações do locatário
1. Obrigação de pagamento da renda ou aluguer (arts. 1039.º e ss)
Principal obrigação do locatário.
Fixação e actualização da renda e aluguer: Tendo em conta a autonomia privada, as
partes estabelecem o montante da renda ou do aluguer (pode ser fixo ou variável). É de
ressalvar que, normalmente, o pagamento constitui uma obrigação pecuniária, pese
embora nada obste a que este seja fixado em espécie, por acordo das partes. Ainda
importa ter em conta, na linha de pensamento do prof. Romano Martinez, que não é
possível aumentar a renda ou aluguer durante a vigência do contrato, pois a lei não
prevê essa possibilidade – em última hipótese podemos recorrer às regras gerais de
alteração das circunstâncias (art. 437.º). Quanto ao arrendamento urbano, a renda
corresponde a uma prestação pecuniária periódica (art. 1075.º/1), sendo necessário
referir que uma vez fixada pode ser objecto de alteração (art. 1077.º/1 e arts. 24.º e 25.º
do NRAU); nos termos do nº2 deste art. a renda também pode ser actualizada em função
de vários factores quando nada tenha sido estipulado pelas partes.
Redução da renda: Isto sucede sempre que se verificar uma diminuição da coisa ou se
o gozo retirado do bem não corresponder ao valor da renda ou do aluguer.
Tempo do cumprimento: O pagamento deve ser efectuado no último dia de vigência do
contrato ou do período a que respeita, se as partes ou os usos não fixarem outro regime
(art. 1039.º/1). No que toca ao arrendamento urbano a solução é distinta – “na falta de
convenção em contrário, (…) a primeira vencer-se-á no momento da celebração do
contrato e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele
a que diga respeito” (art. 1075.º/2); apesar de estarmos a falar de um regime supletivo,
a lei estabelece limites às convenções de antecipação, proibindo as partes de
estipularem antecipações de renda por período superior a três meses (art. 1076.º/1).
Lugar do cumprimento: O pagamento deve ser efectuado no domicílio do locatário à
data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime (art. 1039.º/1 –
é derrogado o art. 774.º; ver o art. 1039.º/2). No que toca ao arrendamento urbano
importa destacar que esta regra supletiva não costuma ser observada, uma vez que é
comum estabelecer-se que o lugar do pagamento é no domicílio do senhorio ou de
procurador por ele designado.
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Consequências da mora do locatário: “o locador tem direito a exigir, além das rendas
ou dos alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se
o contrato for resolvido com base na falta de pagamento [segue o regime geral pelo que
só será conferida esta possibilidade se estivermos perante um incumprimento definitivo
– o incumprimento definitivo só se verifica depois do decurso do prazo admonitório
estabelecido pelo credor para permitir o pagamento (art. 801.º). No entanto, a locação
tem uma particularidade: não é necessário o estabelecimento de um prazo admonitório
e, não obstante ter decorrido esse prazo, o locatário pode pagar a renda ou o aluguer
em falta, acrescido da indemnização, até ao momento da contestação da acção de
despejo (art. 1048.º) – o que significa que o incumprimento definitivo não procede se
for efectuado um pagamento tardio (art. 1042.º)]” (art. 1041.º/1). No entanto, nos
termos do nº2 ficamos a perceber que este direito cessa se o locatário fizer terminar a
mora no prazo de 8 dias após o seu começo (tolerância legal em relação à mora). Há
responsabilidade pelo facto de não pagar a renda pontualmente? Na linha de
pensamento do prof. Romano Martinez, o locatário será obrigado a pagar os juros de
mora correspondentes a esse lapso ou a indemnização fixada nos arts. 562.º e ss, uma
vez que o art. 1041.º não afasta a aplicação das regras gerais, estabelecendo apenas um
regime especial para a mora prolongada. Quanto ao arrendamento urbano o costume
tem levado a estabelecer que o pagamento da renda se pode efectuar até ao 8 dia útil
do mês a que respeita – assim sendo, o cumprimento pode ser efectuado durante este
lapso de tempo havendo mora se o arrendatário faltar ao pagamento depois deste
período.
Garantias de pagamento: As partes podem dispor livremente, sendo que o legislador
prevê a fiança (art. 655.º) como garantia das obrigações de qualquer locatário (art.
655.º/1). Quanto ao arrendamento urbano, “as partes podem caucionar, por qualquer
das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respectivas” (art.
1076.º/2) – o art. 624.º/1 admite que seja prestada qualquer garantia, seja pessoal ou
real; a forma mais comum é a prestação de fiança com renúncia do fiador ao benefício
de excussão.
3. Obrigação de não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina (art. 1038.º/al.
c))
No contrato de locação, normalmente, determina-se o fim a que se destina a coisa
locada, com base no qual se delimitam as possibilidades da sua utilização pelo locatário.
Se as partes não o fizerem, o locatário pode aplica-la para quaisquer fins lícitos, dentro
da função normal das coisas de igual natureza (art. 1027.º). Quanto aos prédios
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urbanos, estes podem ser arrendados para habitação, comércio ou indústria, profissão
liberal ou outros fins lícitos.
Arrendamento urbano: Art. 1067.º.
4. Obrigação de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente (art. 1038.º/al. d))
“Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em
que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em
conformidade com os fins do contrato” (art. 1043.º/1).
Repartição do risco A descrição do estado da coisa ao tempo da entrega deve ser efectuada pelas
contratual (= art. partes em documento (art. 1043.º/2).
796.º): O risco de Perda da coisa ou deterioração desta não correspondente a uma prudente
perda ou deterioração utilização: A lei presume a responsabilidade do locatário, mas este pode ilidir a
da coisa corre por presunção demonstrando que não resultaram de causa que lhe seja imputável nem a
conta do locador, por terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa (art. 1044.º). Quanto ao
causa não imputável a arrendamento urbano ficamos a perceber que “é lícito ao arrendatário realizar
nenhuma das partes pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para
(tendo que repará-lo). assegurar o seu conforto ou comodidade” (art. 1073.º/1 *ver nº2).
5. “Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade
pública” (art. 1038.º/al. e))
O locatário terá que suportar esta perturbação no gozo da coisa em ordem a evitar
maiores riscos para o prédio.
6. Obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa, excepto se a lei
permitir ou o locador (art. 1038.º/al. f))
O locatário não pode transmitir o gozo da coisa a terceiro, salvo se a lei o permitir ou o
locador a venha a autorizar.
Hóspedes: Em certos casos a lei permite a transmissão do gozo da coisa a terceiro sem
consentimento do senhorio – ex: arrendamento urbano para fins não habitacionais,
designadamente na locação de estabelecimento comercial ou industrial (art. 1109.º).
Para além disto, nos casos de arrendamento para habitação é permitido que habitem
com o arrendatário, para além de todas as pessoas que com ele vivam em economia
comum, um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário (art. 1093.º).
Consentimento do locador: Nestes casos é possível ao arrendatário proceder à cessão
do gozo da coisa a terceiro. Quanto ao arrendamento urbano, o consentimento do
senhorio deve ser dado por escrito (art. 1088.º/1).
“O locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do
disposto nas alíneas (…) f) do art. 1038.º se tiver reconhecido o beneficiário da cedência
como tal (…)” (art. 1049.º *art. 1088.º/2).
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O princípio constante do art. 1057.º, “emptio non tollit locatum”, não vale só para a
aquisição inter vivos, como também mortis causa.
Sublocação
“A locação diz-se “sublocação” quando o locador a celebra com base no direito de
locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo” (art. 1060.º). Assim,
podemos afirmar que esta consiste num subcontrato, uma vez que, tendo por base um
anterior contrato de locação em que é locatário, o sublocador celebra um novo contrato
de locação com pessoa diferente (sublocatário) – contrato que se sobrepõe ao anterior,
mas que dele fica dependente e, portanto, a ele se subordina.
A sublocação pode ser total ou parcial, dependendo do facto do sublocador conceder
ao sublocatário todo o gozo do bem locado ou apenas uma parte dele.
A sublocação pressupõe o consentimento do senhorio, sendo proibida sem esse
consentimento (art. 1038.º/al. f) e art. 1088.º para o arrendamento urbano). Apenas
após a comunicação ou o reconhecimento do sublocatário pelo locador é que a
sublocação se considera eficaz em relação ao locador (art. 1060.º) – se não for eficaz em
relação ao locador, o locador pode resolver o contrato (art. 1083.º/2, al. e)).
Aplicamos o regime da locação, mas com algumas particularidades: Primeiro, há um
limite à renda que pode ser cobrada ao sublocatário (art. 1062.º); segundo, o locador
pode exigir directamente ao sublocatário a prestação que lhe é devida (art. 1063.º);
terceiro, no caso de arrendamento urbano, o senhorio pode fazer substituir ao
arrendatário, considerando-se resolvido o primeiro arrendamento e passando o
subarrendatário a arrendatário directo (art. 1090.º/1); quarto, ainda no caso de
arrendamento urbano, se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe
passar recibo após a extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como
arrendatário directo (art. 1090.º/2).
A sublocação depende da manutenção do contrato de locação – assim: “o
subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de
arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o
sublocatário quando o motivo da extinção lhe seja imputável” (art. 1089.º).
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Revogação
As partes põem termo ao contrato celebrando um contrato extintivo – admissível nos
termos gerais, por mútuo consenso ao abrigo da autonomia privada (art. 406.º/1). No
fundo, aqueles que constituíram o vínculo contratual podem depois, a todo o tempo,
com base no princípio da autonomia privada, extinguir esse mesmo vínculo.
Não tem efeitos retroativos.
Arrendamento urbano: “As partes podem, a todo o tempo, revogar contrato mediante
acordo a tanto dirigido” (art. 1082.º/1). De acordo com o nº2 a revogação do
arrendamento urbano está sujeita a forma escrita, sempre que o acordo não seja
imediatamente executado ou contenha cláusulas compensatórias (ex: pagamento ao
arrendatário de uma quantia como contrapartida da cessação do arrendamento) ou
qualquer outra cláusula acessória.
Resolução
1. Resolução exercida pelo locador
Pode resolver o contrato com fundamento no incumprimento definitivo do contrato/
obrigações do locatário (art. 801.º), mas esta resolução está sujeita a certos
condicionamentos. O que significa que não é todo o incumprimento das obrigações que
fundamenta esta resolução, mas sim o incumprimento grave – no âmbito do
arrendamento urbano temos de ver o art. 1083.º/2 e 3 (tipificação exemplificativa).
Pode ser feita judicial ou extrajudicialmente (art. 1047.º) – no âmbito do arrendamento
urbano a lei exige, na maior parte das vezes, o recurso à via judicial para promover esta
resolução, através da acção de despejo (art. 1084.º/2).
Como estamos perante um contrato de execução continuada, a resolução não opera
retroactivamente, pelo que não obriga a restituir as prestações já realizadas.
Arrendamento urbano: Encontra-se previsto, como fundamento genérico de resolução,
o incumprimento da contraparte (art. 1083.º/1) que, pela sua gravidade e
consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (art.
1083.º/2). No entanto, em relação ao senhorio a lei indica (além do nº2), a título
exemplificativo, de acordo com o prof. Menezes Leitão, alguns fundamentos de
resolução:
Mora superior a dois meses no pagamento da renda, encargos e despesas (art.
1083.º/3), mas cessa este fundamento se o arrendatário puser fim à mora no prazo
Art. 1085.º/2
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Caducidade
Consiste na extinção do contrato em virtude da verificação de um facto stricto sensu.
No âmbito da locação, as causas de caducidade encontram-se tipificadas no art. 1051.º.
Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei (al. a)): Pressupõe que não se
tenha verificado a renovação do contrato – que é a regra (art. 1054.º).
Verificação da condição a que as partes subordinaram o contrato ou tornando-se
certo que não se pode verificar, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva
(al. b)): A aposição de uma condição resolutiva aos contratos de arrendamento sofre
uma limitação, dado que a mesma não poderá ser usada para defraudar os
fundamentos da resolução do contrato que têm uma natureza imperativa (art.
1080.º).
Relacionar com o Cessar o direito ou findar os poderes de administração com base nos quais o
direito de preferência. contrato foi celebrado (al. c)): Objecto de alguma restrição pelo art. 1052.º.
Morte do locatário (al. d)): Normalmente, no que toca à morte do senhorio esta
não é normalmente considerada causa de caducidade do contrato (art. 1057.º).
Perda da coisa locada (al. e)): Pois o contrato fica sem objecto.
Expropriação por utilidade pública (al. f))
Cessação pelo arrendatário dos serviços que determinaram que a coisa locada lhe
fosse entregue (al. g)).
Eventual renovação do contrato: A caducidade pode vir a ser sanada – “Se, não
obstante a caducidade do arrendamento, o arrendatário se mantiver no gozo da coisa
pelo lapso de um ano, sem oposição do senhorio, o contrato considera-se igualmente
renovado nas condições do art. 1054.º” (art. 1056.º). No entanto, o âmbito desta norma
é restrito (= só se aplica) às hipóteses do art. 1051.º/1, als. a), b) e g).
Direito de preferência no futuro arrendamento do prédio: A figura do novo
arrendamento desapareceu. Agora, nos termos do art. 1091.º/1, al. b), o arrendatário
tem um direito de preferência em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado
o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais fora
celebrado (art. 1051.º/1, al. c)). No entanto, este direito de preferência apenas existe
enquanto não for exigível a restituição do prédio nos termos do art. 1053.º (art.
1091.º/2).
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Denúncia
Denúncia: Corresponde a uma declaração negocial por via da qual se obsta à renovação
automática do contrato de locação (art. 1055.º/2). O contrato de locação é celebrado
por um determinado período e, tratando-se de arrendamento, se as partes nada
disserem, o negócio jurídico renova-se automaticamente por um período idêntico,
desde que não exceda um ano (art. 1054.º/2). Deste modo, quando uma das partes não
pretende que a renovação automática opera pode recorrer à denúncia do contrato.
A denúncia é livre, cabendo a qualquer uma das partes. Apenas em certos casos é que
esta denúncia está condicionada, no sentido de não ser completamente livre – só pode
ser usada dentro de determinados parâmetros. Estas limitações existem exclusivamente
em relação ao locador e justificam-se como forma de protecção dos arrendatários
urbanos; para que estes não sejam facilmente despejados.
Prazo de antecedência mínima que tem de ser respeitado: Art. 1055.º/1 – esta
antecedência serve para que o destinatário dessa declaração se possa precaver para o
facto do vínculo contratual se extinguir em breve.
A denúncia não carece de qualquer forma (art. 219.º) e, também, não implica, em regra,
qualquer compensação para o destinatário da declaração (ex: indemnização).
o tiver adquirido por sucessão” (art. 1102.º/1, al. a)) e ainda não ter “há mais
de um ano (…) casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria
ou dos seus descendentes de 1º grau” (art. 1102.º/1, al. b)).
Denúncia para habitação dos descendentes (al. a)): Art. 1102.º/3.
Denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro
profundos (al. b)): Art. 1103.º/2 e 6.
Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois
anos sobre a data que pretende a cessação (al. c)).
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“Qualquer das partes pode-se opor à renovação” (art. 1096.º/3) e temos de ter em
conta o disposto nos arts. 1097.º (oposição à renovação deduzida pelo senhorio) e
1098.º (oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário).
Nota importante
Ver em que ano o contrato de arrendamento foi celebrado, porque a lógica de
protecção do arrendatário urbano terminou em 2006; a partir de 2006 o legislador
estabeleceu um regime que não assenta nos pilares do vinculismo, mas mesmo assim
estamos diante de um regime complexo, uma vez que as soluções vinculistas de
protecção do arrendatário mantém-se par os contratos celebrados antes de 2006.
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