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édition 2018

Le Guide

de l’investisseur

édition 2018 Le Guide de l’investisseur – LMNP - LMP Expertise Comptable Bien préparer son investissement

LMNP - LMP

édition 2018 Le Guide de l’investisseur – LMNP - LMP Expertise Comptable Bien préparer son investissement

Expertise Comptable

Bien préparer son investissement

Sommaire

Un statut très avantageux Page 3

Attention

pièges

régime

aux

du

micro ! Page 7

Gérer soi-même la fiscalité de sa location meublée : une prise de risques à éviter Page 12

Particularités et limites du régime fiscal Page 16

Ce qu’il faut savoir avant de

commencer Liste du mobilier, la location saisonnière, les amortissements, le CGA, la CFE Page 20

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1 . 2. 3 . 4. 5 .

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––– Un statut très avantageux ! 1 Intégrer les spécificités du statut 2 Faire appel dès

Un statut très avantageux !

1

Intégrer les spécificités du statut

2

Faire appel dès que possible à un expert-comptable spécialisé.

3

Investir en direct ou Investir en résidence gérée.

4

Conserver à l’esprit les règles de base de tout investissement immobilier

5

S’assurer que la location sera bien une réelle location meublée et s’assurer du respect de la législation sur les meublés.

6

Ouvrir un compte bancaire dédié et conserver ses documents

Un statut très avantageux !

Le statut de loueur en meublé non professionnel présente de nombreux atouts, et surtout un régime fiscal favorable qui permet de déduire de son revenu fiscal un amortissement des biens loués, à la condition d’avoir opté à un régime réel d’imposition. Cependant, le loueur en meublé doit impérativement respecter les contraintes administratives de ce statut, qui sont certes maîtrisables, mais qui peuvent s’avérer très pénalisantes si elles ne sont pas suivies.

Le respect de quelques règles simples permet ainsi d’éviter de nombreuses déconvenues.

Voici les principales, afin d’investir en toute tranquillité.

1 Intégrer les spécificités du statut

Pour bien gérer le statut de loueur en meublé, il faut en avoir compris les principales spécificités.

Il faut principalement retenir que les revenus de cette activité sont considérés par l’administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et commerciaux:

BIC. Cette catégorie de revenus est celle des commerçants et de la plupart des entreprises. La comptabilité et la déclaration fiscale d’un loueur en meublé sont donc aussi complexes techniquement parlant que celles d’un commerçant, et si le volume d’opérations est moindre, des règles spécifiques à l’activité de loueur en meublé sont à prendre en compte. De plus, certaines locations meublées sont soumises à la TVA (résidences services) et là encore, établir des déclarations de TVA relève plus de la fiscalité d’une entreprise que de celle d’un particulier.

Il faut également savoir que l’exercice des bonnes options fiscales est subordonné au respect impératif de délais fiscaux. Là encore, il ne s’agit pas d’improviser, d’autant que ces options sont à exercer dès le début de l’activité.

Il ne faut donc surtout pas se dire que l’on pourra gérer tout seul ce statut et il ne faut surtout pas non plus prendre d’initiatives hasardeuses (par exemple s’inscrire au Registre du Commerce et des sociétés) sans connaitre leurs conséquences, sous peine de déconvenuesultérieures.

Il faut également faire très attention à ne pas se lancer dans des actions qui pourraient avoir des conséquences défavorables, telle que la mise en place non réfléchie d’un statut de loueur en meublé professionnel, dont les conséquences fiscales et sociales ne sont plus avantageuses dans beaucoup de cas et sont difficiles à gérer. De même, un démembrement de propriété ou la constitution d’une société doivent en général être écartés ou à tout le moins précisément étudiés.

Heureusement des solutions simples existent pour prendre en charge efficacement le volet administratif et fiscal d’un investissement en location meublée.

2 Faire appel dès que possible à un Expert- Comptable spécialisé.

En matière d’investissement LMNP, l’assistance d’un cabinet d’expertise comptable spécialisé sera le gage d’une gestion administrative et fiscale sécurisée et facilitée. Il est important de s’assurer que le cabinet auquel on fait appel maîtrise la fiscalité particulière des LMNP. En effet, et bien que les bases de la comptabilité et de la fiscalité d’un LMNP soient celles d’une entreprise, ce statut présente des particularités significatives qui ne seront véritablement maîtrisées que par un spécialiste. Il est donc préférable de faire appel aux services d’un cabinet d’expertise comptable qui suit un nombre significatif de clients LMNP tel

que COMPTACOM.

L’intervention de COMPTACOM permet dès l’acquisition de votre bien d’être certain d’avoir exercé les bonnes options fiscales dans les bons délais et, plus tard, d’être également certain que les bonnes déclarations fiscales soient établies en bonne et due forme et déposées en temps et en heure. En bref, il s’agit de sécuriser le volet administratif et fiscal en le confiant à un spécialiste non seulement dès que l’acquisition du bien est réalisée, mais aussi et surtout bien avant la mise en location.

Enfin il faut également savoir que COMPTACOM a défini ses tarifs pour qu’ils soient abordables et cohérents par rapport au budget d’un investisseur LMNP. De plus, grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité dont peuvent bénéficier de nombreux loueurs en meublé en adhérant à un Centre de Gestion Agrée (CGA), ces prestations sont peu onéreuses.

Afin de ne pas avoir à gérer cette contrainte administrative, COMPTACOM traitera pour vous l’adhésion au CGA.

Cette adhésion aura également pour avantage d’éviter que votre revenu fiscal, s’il est positif, soit majoré de 25% pour le calcul de l’impôt.

3 Investir en direct ou Investir en résidence gérée.

En fonction de ses attentes et de ses capacités à gérer un bien immobilier, l’investisseur en LMNP devra opérer un choix entre un investissement débouchant sur une location « en direct » ou sur un investissement tel qu’un appartement en résidence gérée type résidence de services.

en résidence gérée type résidence de services. L’investissement et la location en direct ont l’avantage

L’investissement et la location en direct ont l’avantage de laisser une plus grande liberté d’action et de ne pas rendre dépendant d’un organisme gestionnaire. Ce type d’investissement est a priori plus rentable, mais il est aussi plus exigeant quant au temps à consacrer à sa gestion et aux

compétences nécessaires. Il est cependant possible de déléguer une partie de la gestion locative.

L’investissement géré, dans lequel un organisme gestionnaire va se charger du montage du projet et de la gestion des locataires ganisme gestionnaire va se charger du montage du projet et de la gestion des locataires a pour avantage une plus grande tranquillité d’esprit, à condition que l’organisme gestionnaire soit sérieux et fiable. Heureusement, c’est le cas de nombreux gestionnaires. De nombreuses résidences services ont ainsi été créées. L’un des avantages de ce type de location est qu’il permet de récupérer la TVA sur les travaux de construction de l’immeuble qui sera donné en location.

Ce type d’investissement répond bien aux besoins d’investisseurs qui ont peu de temps à consacrer à leur gestion locative et qui recherchent la sécurité. Le prolongement logique de ce type d’investissement est de faire appel à COMPTACOM pour leur suivi administratif et fiscal, de la même façon que l’on aura délégué la gestionlocative.

4 Conserver à l’esprit les règles de base de tout investissement immobilier

Même si le régime fiscal spécifique du loueur en meublé non professionnel est très attrayant, il faut garder à l’esprit qu’un investissement avec ce régime reste bien avant tout un investissement immobilier.

Il est donc très important de s’assurer que cet investissement répond aux critères qualitatifs de tout bon investissement immobilier.

En résumé, ceux-ci sont :

Un bon emplacement, dans un secteur géographiqueattractifbon investissement immobilier. En résumé, ceux-ci sont : Une localisation suffisamment proche du domicile de

Une localisation suffisamment proche du domicile de l’investisseur qui lui permettra de se rendre facilement sur place en cas de besoin permettra de se rendre facilement sur place en cas de besoin

Une construction de qualitéproche du domicile de l’investisseur qui lui permettra de se rendre facilement sur place en cas

Des possibilités de location faciles et récurrentes (le bien doit pouvoir être loué de façon

Des possibilités de location faciles et récurrentes (le bien doit pouvoir être loué de façon régulière et permanente)

En outre, dans le cas particulier des résidences services, on s’assurera:

Que le promoteur et le gestionnaire jouissent d’une antériorité et d’une notoriété favorable et/ou présentent des gages de sérieux et de fiabilité suffisants Que le bien pourra être loué en toutes circonstances (notamment en cas de défaillance de l’exploitant dans une résidence service). Il faudra aussi bien entendu s’assurer de la rentabilité économique du projet d’investissement. Ainsi, un investissement LMNP dont les loyers ne couvriraient pas les intérêts des emprunts souscrits doit être reconsidéré.

intérêts des emprunts souscrits doit être reconsidéré. 5 S’assurer que la location sera bien une réelle
intérêts des emprunts souscrits doit être reconsidéré. 5 S’assurer que la location sera bien une réelle

5

S’assurer que la location sera bien une réelle location meublée et s’assurer du respect de la législation sur les meublés.

Pour être considérée comme une location meublée, le local qui en fait l’objet doit présenter un minimum de meubles et d’équipements (voir la liste en cliquant ici). Le locataire doit en effet pouvoir habiter immédiatement sur place dans des conditions normales de confort en apportant ses vêtements et son linge de maison.

Le bail de location du bien devra donc bien être un bail de location meublée. Attention, dans les communes de plus de 200.000 habitants et notamment PARIS, la location meublée saisonnière ne doit intervenir que pour des locaux considérés comme commerciaux, avec de lourdes sanctions possibles si cette règlementation n’est pas respectée. En revanche, la location meublée à l’année (contrat de 12 mois et plus ou de 9 mois et plus pour les étudiants) est autorisée sans autre restriction que les règlements de copropriétés.

Pour les baux meublés, quand ceux-ci concernent la résidence principale du locataire, un bail type est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de location: Etat des lieux, Etat détaillé du mobilier et du matériel, dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Le non respect des critères de location meublée est en effet susceptible de remettre en cause les avantages fiscaux du régime LMNP.

6

Ouvrir

conserver ses documents

un

compte

bancaire

dédié

et

Il est fortement recommandé aux investisseurs LMNP d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité. Cela permet notamment d’isoler les flux financiers propres à cette activité, ce qui facilitera sa gestion et son suivi administratif, comptable et fiscal. Ainsi, en cas de vérification de l’administration, seul ce compte sera à produire, ce qui évitera d’avoir à présenter d’autres informations.

Il est également indispensable de conserver et de classer tous ensemble les documents liés à l’activité de loueur en meublé: Actes d’acquisition, factures, relevés bancaires…

Pour cela, COMPTACOM a développé un outil de classement ainsi que des processus d’archivage informatique.

Conclusion

En conclusion, le cadre fiscal du loueur en meublé non professionnel s’avère en général très intéressant et ne présente pas de risque particulier à condition de prendre certaines précautions. Il convient en particulier d’être bien accompagné par un cabinet spécialisé tel que COMPTACOM.

Attention aux Pièges du micro ! 7 A quelles conditions un loueur en meublé non

Attention aux Pièges du micro !

7 A quelles conditions un loueur en meublé non professionnel peut-il relever du régime micro ?

8 L’avantage de ce régime micro réside dans sa simplicité, mais est-elle vraiment favorable ?

9 Qu’est-ce que l’amortissement du bien et comment le calcule-t-on ?

10 Est-il est toujours possible pour un loueur en meublé non professionnel d’opter au régime réel ?

11 Exemple de comparaison chiffrée des 2 régimes

12 Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué ?

13 A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion Agrée ?

14 Peut-on être soumis à la TVA en régime micro ?

Attention aux pièges du micro !

Quel loueur en meublé non professionnel n’a pas entendu les discours suivants : « N’allez pas vous embêter à tenir une comptabilité » ; « Pour être au réel il va vous falloir un expert-comptable et c’est hors de prix » ; « Le régime micro c’est tout simple il y a 50 % d’abattement et il n’y a pas besoin d’expert- comptable ».

Au-delà de ces idées reçues, il convient de se poser les bonnes questions

7 A quelles conditions un loueur en meublé non professionnel peut-il relever du régime micro?

Dans cette catégorie fiscale, un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 70 000€ en 2018. L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 50% des recettes avec un minimum de 305 €.

Par exception les loueurs en meublés non professionnels exploitant des gites ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes relèvent de droit du régime des micro-entreprises si leurs recettes annuelles sont inférieures à 170 000€ en 2018. L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 71% des recettes avec un minimum de 305 €.

8 L’avantage de ce régime micro réside dans sa simplicité mais, est-elle vraiment favorable?

Cette simplicité apparente est souvent désavantageuse. Le revenu fiscal du loueur en meublé non professionnel est soumis en effet à l’impôt sur le revenu et aux CSG CRDS et prélèvements sociaux applicables aux revenus de capitaux, au taux global de 17,20% en 2018.

Pour un ménage avec 2 enfants et 45.000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et de ces prélèvements est de 31,20%.

Pour un ménage sans enfant et avec 60.000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et de ces prélèvements est de 47,20%.

On peut aussi remarquer qu’au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif (sauf dans le cas exceptionnel où les recettes de location seraient inférieures à 305 €).

Le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à l’activité, c’est-à-dire de toutes les charges engagées dans l’intérêt de celle-ci.

Ces charges comprennent principalement les intérêts des emprunts qui financent le ou les logements loués, et l’amortissement du ou des logements loués. Cet amortissement permet au régime réel d’être quasi systématiquement déficitaire.

9 Qu’est-ce que l’amortissement du bien et comment le calcule-t-on?

L’amortissement correspond en théorie à l’étalement de la valeur du bien sur sa durée d’utilisation.

On le calcule annuellement en divisant la valeur d’origine du bien par le nombre probable d’années d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ». Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier. On ne peut toutefois pas amortir les terrains qui ne se déprécient pas en droit comptable.

Dans la mesure où il n’est pas toujours facile d’obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est généralement pratiqué une valeur forfaitaire représentant 10 à 15 % du prix global.

10 Est-il toujours possible pour un loueur en meublé non professionnel d’opter au régime réel?

L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c’est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er février de l’année concernée pour les entreprises existantes.

Le régime réel est également le régime de droit commun des loueurs en meublé non professionnels qui dépassent les limites du régime des micro- entreprises.

11 Exemple de comparaison chiffrée des 2 régimes

Appartement d’une valeur de 100.000 €, financé par emprunt 100.000 € sur 15 ans au taux annuel de 4%. Coût d’achat des meubles: 5000 €. Loyer annuel 5000 €, Taux marginal d’imposition de 30%, CSG-CRDS et Prélèvements sociaux de 17,2%.

 

Régime Micro

Régime Réel

Recettes

5000

5000

Amortissement

Non praticable

- 4314

Intérêts d’emprunt

Non praticable

-2200

Autres charges

Non praticable

-300

Total des charges

-2500

-6814

Résultat

2500

-1814

Impôt + CSG

1.144

0 €*

* (soit en pratique 0 car les amortissements ne peuvent créer de déficit pour les activités de location)

12 Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué?

Les conséquences sont en principe identiques dans les 2 régimes.

Les plus values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus values des particuliers (art. 151 septies VII du CGI).

La plus value est donc calculée comme si le bien avait été loué nu, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Cette plus value n’est imposable qu’en cas de revente du bien. Elle n’est donc pas imposable si le bien est réaffecté à un autre usage sans être cédé.

13 A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée?

L’adhésion à un centre de gestion agréé procure plusieurs avantages.

Cette adhésion permet, aux loueurs qui font moins de 70.000de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert- comptable et d’adhésion au Centre de Gestion Agréé dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôts que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers) ce qui compte, c’est d’en payer.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Enfin, l’administration fiscale ne pourra contrôler que les 2 dernières années d’activité si le loueur a adhéré au CGA et non les 3 dernières comme c’est le cas sans adhésion.

Il faut adhérer au CGA dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.

14 Peut-on être soumis à la TVA en régime micro?

Dans certains cas, les loueurs en meublé peuvent être soumis à la TVA. Il faut pour cela exercer une activité de nature para hôtelière ou louer le bien meublé par un bail commercial. (cas des résidences services)

Pour que l’activité soit assujettie à la TVA, celle-ci doit être considérée comme para hôtelière, c'est-à-dire qu’il faut fournir aux locataires 3 des 4 services suivants:

Assurer l’accueil même non personnalisé des locataires; non personnalisé des locataires;

Fournir le linge de maison (draps – serviettes) ; serviettes) ;

Proposer le nettoyage régulier des locaux (pendant la période de location) ;Fournir le linge de maison (draps – serviettes) ; Proposer le petit déjeuner. Les loueurs meublés

Proposer le petit déjeuner.régulier des locaux (pendant la période de location) ; Les loueurs meublés assujettis à la TVA

Les loueurs meublés assujettis à la TVA collectent celle-ci à 10 % en 2018 sur leurs recettes et peuvent déduire la TVA grevant leurs investissements et leurs frais généraux.

Pour être assujetti à la TVA il faut que le loueur en meublé réalise plus de 70 000de recettes annuelles ou ait opté à la TVA.

Le fait d’être redevable de la TVA oblige à être au régime réel pour le calcul du résultat fiscal.

L’option à la TVA entraine donc immédiatement l’application du régime réel d’imposition.

En cas de revente du bien, d’arrêt de la location ou de la perte de la qualité d’assujetti, la TVA déduite sur les investissements doit être reversée sur le prix de vente (immeuble de moins de 5 ans) ou sur la base d’une fraction de la TVA initialement déduite, à raison d’1/20 ème par année restant à courir sur un délai de 20 ans décompté à partir de la date à laquelle la déduction initiale de la TVA a débutée. Toutefois, en cas de reprise par l’acquéreur d’un bail commercial en cours sur le bien cédé, et si cet acquéreur opte à la TVA, aucun reversement de TVA n’intervient, mais l’acquéreur s’engage à régulariser la TVA selon la règle des 1/20 ème en cas d’une cession ou d’un arrêt de location ultérieurs.

d’une cession ou d’un arrêt de location ultérieurs. QUE FAUT-IL RETENIR? Si vous êtes loueur en

QUE FAUT-IL RETENIR?

Si vous êtes loueur en meublé, le régime microentreprise est presque systématiquement défavorable et il faut généralement opter pour un régime réel d’imposition.

Faites systématiquement appel à un cabinet d’expertise comptable spécialisé en location meublée. Cette solution est souvent peu onéreuse grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé.

Gérer soi-même la fiscalité de sa location meublée : une prise de risques à éviter
Gérer soi-même la fiscalité de sa location meublée : une prise de risques à éviter

Gérer soi-même la fiscalité de sa location meublée :

une prise de risques à éviter !

15 Une comptabilité complexe

16 Des risques d’erreurs aux conséquences lourdes

17 Une solution efficace et peu onéreuse : Un cabinet d’expertise comptable spécialisé

18 L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages

Gérer soi-même la fiscalité de sa

location meublée:

une prise de risques à éviter !

Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très attrayant. Ce statut comporte toutefois des contraintes formelles qu’il est impératif de bien connaitre. La meilleure solution pour éviter les écueils est de se faire accompagner par un cabinet d’Expertise Comptable spécialisé dans ce domaine. Certains loueurs méconnaissant les risques préfèrent se dispenser d’un accompagnement et pensent pouvoir gérer leur fiscalité par leurs propres moyens. C’est une erreur à éviter.

15 Une comptabilité complexe

La tenue de la comptabilité d’un loueur en meublé au régime réel présente donc les mêmes contraintes formelles que la comptabilité d’un commerçant. Même si le volume des opérations est bien moindre chez un loueur en meublé, les règles de comptabilité ne sont pas moins complexes que celles d’un commerçant. La complexité de la comptabilité est d’ailleurs renforcée par des règles fiscales spécifiques pour le calcul et le suivi des amortissements. Pour éviter le risque de très mauvaises surprises ultérieures, ces règles doivent être appliquées avec rigueur et compétence. Les risques vont de la déclaration de revenus supérieurs aux revenus réels et donc au paiement d’impôts injustifiés jusqu’au redressement fiscal diligenté par l’administration.

La situation fiscale d’un loueur est donc en réalité plus complexe que celle d’un commerçant. Et il y a très peu de commerçants qui se passent d’un expert-comptable.

16 Des risques d’erreurs aux conséquences lourdes

Revenus fonciers ou Revenus BIC Le premier risque est de déclarer les revenus de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers. Cette pratique conduit à s’auto- pénaliser fiscalement, puisque les charges d’une location meublée correctement déclarée dans la catégorie des BIC sont nettement plus importantes que celles d’une location nue. C’est d’ailleurs le principal intérêt de ce régime fiscal. Si aucune comptabilité n’est tenue correctement, le rattrapage de la situation fiscale imposera pour limiter les dégâts de rectifier les déclarations déposées en utilisant des déclarations « micro BIC ». Mais cette rectification sera souvent nettement moins intéressante que d’avoir choisi le régime fiscal réel dès le début de l’activité.

SCI et revenus meublés La SCI est très difficilement compatible avec les revenus de locations meublés. En effet la location meublée est une activité qui entre dans la catégorie des revenus commerciaux alors que la SCI ne doit avoir que des revenus civils. La conséquence immédiate est l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés, régime dans lequel les plus-values sont lourdement taxées.

Comptabilisation des amortissements D’autres risques d’erreurs graves existent sur la comptabilisation des amortissements. Il faut en effet savoir que les amortissements d’un loueur en meublé doivent être comptabilisés obligatoirement dans un registre spécifique ou dans une comptabilité informatisée respectant toutes les normes en vigueur. Ainsi, la constatation directe des amortissements sur une liasse fiscale ou leur calcul sur un simple tableur ne sont pas suffisants et le risque est le rejet de leur déductibilité par l’administration. Il faut savoir également que le mode d’amortissement retenu est complexe et de très nombreuses erreurs peuvent être commises, telles que :

La non dissociation du terrain et de la construction; Le choix de durées d’amortissement inappropriées; La non réintégration des amortissements procurant un déficit; Le suivi incorrect des reports d’amortissements (qui permettent indirectement de reporter les déficits sans limitation de durée). Les conséquences de ces erreurs peuvent être très graves dans la mesure où les amortissements sont la principale charge déductible d’un loueur en meublé.

la principale charge déductible d’un loueur en meublé. Déclaration et suivi de la TVA La gestion
la principale charge déductible d’un loueur en meublé. Déclaration et suivi de la TVA La gestion
la principale charge déductible d’un loueur en meublé. Déclaration et suivi de la TVA La gestion
la principale charge déductible d’un loueur en meublé. Déclaration et suivi de la TVA La gestion

Déclaration et suivi de la TVA La gestion de la TVA (si l’activité y est soumise) s’avérera également complexe, avec des risques importants d’oubli ou de retard, qui peuvent soit repousser les remboursements à obtenir soit générer des intérêts, pénalités ou majorations de retard.

Compte tenu de ces quelques points, le suivi de la comptabilité et de la fiscalité d’un loueur en meublé dépasse largement le niveau de compétence d’un particulier, même averti.

17 Une solution efficace et peu onéreuse: Un cabinet d’expertise comptable spécialisé:

COMPTACOM

Le suivi de la comptabilité d’un loueur en meublé peut présenter des difficultés pour un cabinet d’Expertise Comptable non connaisseur de ce domaine. Il est donc préférable de confier le suivi de la comptabilité et de la fiscalité de son activité de loueur en meublé à un cabinet d’Expertise Comptable spécialisé, tel que COMPTACOM. Ce choix s’avère le plus sûr et est très souvent le moins onéreux. Le traitement des données dématérialisées est automatique et compatible avec une grande qualité et un tarif très compétitif. En effet, confier la comptabilité de son bien coûte à peine 10€/mois une fois les réductions et économie d’impôts opérées (si vous êtes imposable). De plus il s’agit d’une charge déductible du revenu fiscal, ou même prise en charge par une réduction d’impôt dans de nombreux cas. Enfin COMPTACOM propose systématiquement d’adhérer à un Centre de Gestion Agrée (CGA).

18 L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages

Cette adhésion est peu onéreuse: 140€ TTC par an pour le moins cher, sous réserve de modification tarifaire de notre TTC par an pour le moins cher, sous réserve de modification tarifaire de notre partenaire.

Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité pouvant aller jusqu’à 915 €, pour les loueurs qui font moins de 70 000 € de recettes annuelles et qui payent de loueurs qui font moins de 70 000€ de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion au Centre de gestion agrée dans la

paye

limite de 915

et

si

le

loueur

au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de

au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers). Il faut remarquer que dans ce cas, les honoraires comptables ne sont plus déductibles fiscalement, puisqu’ils ne sont plus une charge. Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Ce qui est le cas des biens en CENSI BOUVARD).

Il faut également savoir que l’adhésion doit obligatoirement intervenir dans les 5 premiers mois de l’année concernée et se reconduit tacitement.

Conclusion

La location meublée est généralement un placement sûr et une des dernières « niches fiscales » accessibles.

Il est inutile et même dangereux de faire soi-même la comptabilité et les déclarations fiscales de son activité de loueur en meublé. Et il n’y a pas d’économie à réaliser soi- même sa comptabilité et ses déclarations fiscales.

Faire appel à un cabinet spécialisé se révèle une solution incontournable qui permet de minimiser les risques pour un coût souvent nul.

Particularités et limites du régime fiscal LMP 19 Le Statut du loueur en meublé professionnel

Particularités et limites du régime fiscal LMP

19 Le Statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

20 Déduction des charges : Des avantages identiques en LMP et LMNP

21 Imputation des déficits : Possible en apparence mais souvent impossible en réalité.

22 Couverture sociale : une couverture limitée, et une autre solution possible.

23 Exonération des plus values : Attention au RSI !

24 Plus values : Attention aux apports de nouveaux biens ou aux retraits de biens en location.

25 Exonération d’ISF : des conditions restrictives

Particularités et limites du

régime fiscal LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent présenté comme très intéressant fiscalement. En réalité, les avantages apparents de ce statut peuvent présenter des inconvénients et les quelques avantages restant ne s’appliquent que dans certains cas très particuliers.

19

Le

professionnel (LMP)

Statut

du

loueur

en

meublé

Le statut LMP est défini à l’article 155 du Code Général des Impôts qui prévoit que l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies:

1 Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2 Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3 Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas ces conditions sont considérés comme non professionnels, (LMNP) ce qui leur interdit d’imputer les déficits fiscaux de leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ces déficits sont en principe reportables pendant 10 ans.

Il faut noter que la condition d’inscription au registre du commerce n’est jamais une obligation pour exercer l’activité de loueur en meublé. En effet un loueur a toujours le choix entre le statut non professionnel (LMNP) et le statut professionnel (LMP).

Faut-il alors choisir en priorité ce statut? La réponse ne peut être apportée qu’à la lumière des informations suivantes:

20 Déduction des charges : Des avantages identiques en LMP et LMNP

Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. Ainsi le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP.

Le statut professionnel LMP n’est donc pas plus du LMNP sur ce point.

avantageux que celui

21

Imputation

des

déficits

:

Possible

en

apparence

mais

souvent impossible en

réalité.

Un des avantages du statut LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus. Or cet avantage souvent évoqué est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements (art 39 C II 2 du CGI). En pratique cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal, dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. Par contre on peut constater des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limitées dans le temps.

Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP. Et cette règle permet également de limiter les conséquences de la contrainte d’imputation des reports déficitaires des LMNP dans un délai de 10 ans.

L’imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares déficits non issus d’amortissements.

22 Couverture

sociale

:

une

couverture

limitée, et une autre solution possible.

Un certain nombre d’investisseurs recherchent le statut de loueur en meublé professionnel pour bénéficier d’une couverture sociale. Cet avantage, n’est cependant pas forcément significatif.

Depuis le 1er janvier 2012, tous les loueurs en meublé professionnels (sauf les exploitants agricoles, et les professionnels libéraux ayant le statut LMP) sont en principe assujettis au Régime Social des indépendants: le RSI.

Le coût des cotisations dans ce régime est généralement de l’ordre de 35% du résultat fiscal dégagé. Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale d’environ 500 € s’il exerce une autre activité en tant que salarié ou d’environ 1500 € dans les autres cas. Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie, quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider qu’un trimestre de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général très faibles.

Mais Il faut également noter qu’un LMNP n’ayant pas de revenus d’activité peut être couvert pour le risque maladie par la PUMA (Protection Universelle MAladie).Dans ce régime, les cotisations maladie sont dues à hauteur de 8% du revenu du cotisant si celui-ci dépasse 9807 €. Ce régime peut donc être retenu pour un loueur en meublé non professionnel dont l’activité dégage de faibles revenus.

23 Exonération des plus values: Attention au RSI !

Les plus- values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont exonérées fiscalement, si l’activité est exercée depuis + de 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale) ou inférieures à 126.000 € (exonération partielle).

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat.

Mais depuis le 01/01/2012 les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI et donc les LMP, sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts !

Cela peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ 35% de la plus- value à court terme réalisée.

24 Plus values: Attention aux apports de nouveaux biens ou aux retraits de biens en location.

Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le constat de plus-values taxables lors d’un transfert d’un bien du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement.

Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué nu auparavant, doit l’apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des particuliers. L’imposition est toutefois reportée à la date de sortie de l’appartement du bilan de l’activité LMP.

Inversement, lorsqu’un appartement sort de l’actif du loueur professionnel, lors d’une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la location du bien, une plus value professionnelle apparait.

Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple: seule une vente du bien, ou un apport en société déclenchera l’imposition d’une plus-value dans le régime des plus-values des particuliers, dans lequel il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués, sauf pour les travaux exécutés pendant la période de location, et dans lequel il existe des abattements pour durée de détention des biens cédés.

25 Exonération restrictives

d’ISF:

des

conditions

Beaucoup d’investisseurs en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel

pour l’Impôt sur le revenu (IRPP) ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels pour l’Impôt Sur la Fortune (ISF).

Si 2 des 3 conditions sont identiques pour l’ISF et l’IRPP, la 3ème condition déterminant le caractère professionnel des biens est différente : il faut en effet pour l’ISF que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (pensions de retraite incluses). La nuance est de taille, dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu. En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’ISF. Le statut de loueur professionnel n’aboutit donc que rarement à une exonération d’ISF intéressante.

Conclusion

Le statut de loueur en meublé professionnel ne s’improvise pas. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe et changeante. Beaucoup d’arguments évoqués en sa faveur s’avèrent en réalité non fondés ou périmés. Il faudra donc bien réfléchir avant de choisir ce statut. Heureusement, le statut de loueur en meublé non professionnel reste très intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un régime réel d’imposition. Dans la grande majorité des cas, c’est donc vers ce statut qu’il faudra se diriger.

Ce qu’il faut savoir avant de commencer 26 Adhésion à un Centre de Gestion Agréé
Ce qu’il faut savoir avant de commencer 26 Adhésion à un Centre de Gestion Agréé

Ce qu’il faut savoir avant de commencer

26 Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

27 Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

28 La location saisonnière

29 Liste du matériel à fournir pour louer un bien meublé

30 L’amortissement

Ce qu’il faut savoir avant de

commencer

Le régime de loueur en meublé non professionnel comporte des spécificités qu’il faut connaitre avant de démarrer.

26 Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

L'adhésion au Centre de Gestion Agréé doit intervenir dans un délai de 5 mois maximum après le début de l'activité ou de l'exercice comptable.

L'inscription au CGA en LMNP / LMP permet d'accéder à 3 avantages fiscaux:

Réduction d'impôts pour frais de comptabilité limitée aux deux tiers des dépenses payées et plafonnée à 915 €/an. (à condition de faire moins de tiers des dépenses payées et plafonnée à 915 €/an. (à condition de faire moins de 70.000de recettes/an et être propriétaire du bien en pleine propriété, + d'infos pour les propriétaires en indivision ici),

Non majoration du résultat fiscal de 25% (en cas de résultat fiscal positif, cas du CENSI BOUVARD et en cas de résultat exceptionnel (lié à des indemnités d'assurance, par exemple)),+ d'infos pour les propriétaires en indivision ici), Le coût moyen d'un CGA est de 200€.

Le coût moyen d'un CGA est de 200€. Le coût du CGA recommandé par ComptaCom est de 140€ TTC pour l’année 2018. La réduction d'impôts, quand elle s'applique concerne également le coût de l'adhésion CGA. La

réduction d'impôts est à inscrire dans la case 7FF sur la déclaration 2042 Complémentaire.

Concrètement, si le loueur en meublé paye au moins autant d'impôts que le montant des honoraires comptables + le montant de l'adhésion CGA, la prestation comptable ne lui coûte qu’un tiers du montant des honoraires payés. Enfin, pour ceux qui ne payent pas d'impôts ou ne peuvent bénéficier de la réduction d'impôts, les honoraires comptables seront comptabilisés en charge sur l'activité de location meublée et viendront réduire le résultat fiscal.

ComptaCom conseille systématiquement d'adhérer à un CGA, en particulier si le loueur en meublé est éligible à la réduction d'impôts et si son résultat fiscal est positif.

27 Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Les loueurs en meublé relèvent de la catégorie fiscale des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette catégorie de revenus est celle des commerçants et la plupart des entreprises. Comme tous les entrepreneurs, les loueurs en meublé sont le plus souvent assujettis à la CFE, qu’ils déclarent au régime micro ou réel, qu’ils soient professionnels ou non professionnels. Il existe cependant une exception principale pour les loueurs en meublé qui donnent leur bien en location à l’exploitant d’une résidence-services. En effet cet exploitant étant lui-même redevable de la CFE sur le bien loué, son propriétaire en est dans ce cas exonéré afin d’éviter une double imposition. Cette exonération est généralement à demander aux services fiscaux qui appellent initialement par défaut la CFE pour tous les loueurs en meublé. Par ailleurs, les loueurs en meublé sont redevables de la CFE qu’ils relèvent du régime BIC réel ou du régime BIC micro.

La CET (Contribution Économique Territoriale) est composée de la CFE et de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Les loueurs en meublé ne sont pas assujettis à la CVAE, sauf s’ils réalisent plus de 500 000€ HT de chiffre d’affaires.

Qu’est-ce qui déclenche l’assujettissement à la CFE ? En souscrivant au formulaire de déclaration de début d’activité, l’investisseur est imposable à la CFE. Assiette de la cotisation

Assiette de la cotisation

Chiffre d’affaires

Cotisation minimale

Jusqu’à 10 000 €

entre 216 et 514

Entre 10 001 € et 32 600 €

entre 216 et 1 027

Entre 32 601 € et 100 000 €

entre 216 et 2 157

Entre 100 001 € et 250 000 €

entre 216 et 3 596

Entre 250 000 € et 500 000 €

entre 216 et 5 136

À partir de 500 001 €

entre 216 et 6 678

Barème de la base minimale de CFE en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes (au 1er janvier 2017)

La cotisation minimale est comprise entre 216€ et 6 678€. Elle est déterminée par délibération de la commune où est situé le bien. Le plus souvent les loueurs en meublés sont assujetti à la cotisation minimale.

Pour la 1ère année d’imposition, les investisseurs bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition.

Quand faut-il la payer?

La CFE est à payer pour le 15 décembre, la télédéclaration est obligatoire si l’investisseur a opté pour le régime réel (télédéclaration accessible ici)

Si l’activité est existante au 1er janvier de l’année, la CFE est alors due, sinon elle n’est due que pour l’année suivante.

J’ai plusieurs biens, combien dois-je payer de CFE? En principe, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire dispose de locaux. Toutefois une seule cotisation minimale peut être appelée. En pratique, certains loueurs ne sont donc redevables que d’une cotisation minimale.

Les cas d’exonération de CFE pour les loueurs en meublé:

Résidence de service: Les loueurs en meublé donnant en location des biens à des exploitants de résidence service sont exonérés de CFE pour ces biens.cas d’exonération de CFE pour les lou eurs en meublé: Zone franche urbaine, Zone de redynamisation

Zone franche urbaine, Zone de redynamisation urbaine, Zone de revitalisation rurale (ZFU, ZRU, ZRR): les investisseurs sont exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la 6ème à la 8ème exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la 6ème à la 8ème année.

Location de sa résidence principale et secondaire: Les loueurs qui louent tout ou partie de leur résidence principale/secondaire, sont exonérés. Sauf avis contraire des collectivités territoriales.d’abattements de la 6ème à la 8ème année. Conclusion Le régime fiscal de la location meublée

Conclusion

Le régime fiscal de la location meublée est très avantageux, même s’il existe la contrainte d’être assujetti à la CFE. Heureusement cette charge est déductible du montant des loyers en optant pour le régime réel.

28 Location saisonnière

Les loueurs en meublés peuvent choisir de louer leur bien en location longue durée (1 an), en location étudiante (9 mois) ou en location saisonnière (courte durée).

Comment se déclarer en tant que loueur en meublé en location saisonnière?

A la signature du premier contrat de bail en location meublée, le

propriétaire doit se faire connaitre auprès de l’administration fiscale sous

un délai de 15 jours.

Il doit souscrire à un imprimé P0i, pour se déclarer en tant que loueur en meublé et également en informer la mairie d’où dépend son bien (uniquement si la ville comprend plus de 200 000 habitants).

Dans les grandes villes, les locaux loués meublés en location saisonnière doivent être déclarés à la mairie comme surface commerciale (ce qui nécessite une procédure de reclassification du bien). Seule la mairie de PARIS semble appliquer ces textes. A Paris la mairie n’autorise pas de nouvelles surfaces commerciales, sauf à transformer des surfaces commerciales équivalentes en habitation.

Depuis la loi Alur, La résidence principale peut être louée en location saisonnière sans autorisation à condition de rester résidence principale, donc d’être occupé par son résidant principal au moins 183 jours par an.

Qu’est-ce qu’engendre la déclaration de début d’activité? Les services fiscaux vont attribuer un numéro Siret à l’activité, le propriétaire sera alors redevable d’une CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Dans certaines agglomérations les meublés de tourisme bénéficient d’une exonération de CFE.

Location saisonnière et meublé de tourisme Les logements loués de manière saisonnière ne bénéficient pas automatiquement du classement en meublé de tourisme. Pour bénéficier de ce statut, deux contraintes sont à respecter:

Faire une demande à la mairie du bien loué. L’administration met à disposition un formulaire dédié pour cette demande ici. un formulaire dédié pour cette demande ici.

Certaines communes peuvent demander aux vacanciers séjournant sur leur territoire de payer une taxe de séjour. La taxe est reversée par l’hébergeur au trésor public. Il convient de se renseigner à la mairie ou à l’office du tourisme concerné.

Être classé auprès d’un organisme habilité. rès d’un organisme habilité.

Le classement en meublé de tourisme permet d’accéder à l’abattement forfaire de 71% en déclarant au régime micro-BIC (à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 170 000. Toutefois ce régime fiscal n’est en général pas le plus intéressant. Le régime réel permet le plus souvent d’obtenir un résultat fiscal inférieur à celui du micro.

Il est très fréquent que le régime réel soit plus intéressant que le régime forfaitaire. En optant pour le réel, il est possible d’amortir le bien.

Seule la période correspondant à la mise en activité du bien est amortissable. L’administration admet une réintégration des amortissements et des frais financiers au prorata temporis.

RSI et location de logement de courte durée: Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs

RSI et location de logement de courte durée:

Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles de la location excèdent 23 000€ sont assujettis au RSI si les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n'y élisant pas domicile.

Dans certain cas une option est possible pour relever du régime général: les recettes ne doivent pas dépasser 170.000.

Dans ce cas les cotisations seront calculées sur les recettes annuelles et un abattement de 60% sera appliqué pour les loueurs de meublés classiques ou 87% pour les loueurs de meublé de tourisme.

Face à une telle complexité, il est donc nécessaire que les loueurs en meublé soient accompagnés par un expert-comptable spécialiste du domaine.

Les cas particuliers

Comment déclarer les revenus de type “ Airbnb ” ? de type “Airbnb?

Le plus souvent les locations faites via les plateformes de type “AirBnBsont des locations meublées saisonnières, car les baux sont signés sont pour une période inférieure à un an. Si un bail de location longue durée est signé (1 an ou 9 mois pour un étudiant), alors il ne s’agit pas de location meublée saisonnière, mais de location meublée classique.

Pour information, si le propriétaire loue sa résidence principale, une partie de celle-ci ou une annexe, ces locations sont exonérées d’impôt si le loyer ne dépasse pas 760€/an pour des locations saisonnière ou si le loyer est inférieur à 183€/m²/an en Ile de France et 134€/m²/anailleurs.

Coupler la location saisonnière et étudianteà 183€/m²/an en Ile de France et 134€/m²/an ailleurs. Il est tout à fait possible de

Il est tout à fait possible de combiner les deux types de location, cela permet notamment d’augmenter sa rentabilité.

Conclusion

La location saisonnière engendre des déclarations fiscales et des charges administratives plus importantes, mais le rendement locatif est souvent plus intéressant. Il faudra mesurer l’incidence des cotisations RSI. ComptaCom vous propose de vous accompagner dans le suivi comptable et administratif de vos biens loués en location saisonnière.

29 Liste du matériel à fournir pour louer un bien meublé

Les propriétaires louant un bien meublé doivent respecter une liste de meubles et d’équipements listés ci-après:

Literie avec couette ou couverture

Rideau opaque ou volet pour les fenêtres des pièces de couchage

Plaques de cuisson

Four

Réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment pour produits congelés

Vaisselle

Ustensiles de cuisine

Table et sièges

Etagère de rangement

Luminaires

Matériels d’entretien ménager.

 Luminaires  Mat ériels d’entretien ménager. 30 L’amortissement Contrairement à la location nue, la

30 L’amortissement

Contrairement à la location nue, la location meublée permet d’amortir le bien loué ainsi que les travaux et le coût des meubles.

Qu’est-ce que l’amortissement? L’amortissement en LMNP, est une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du bien sur une période définie.

Quels sont les éléments amortissables? Tous les éléments se trouvant dans le bien loué meublé peuvent être amortis à partir du moment où leur durée de vie supposée est supérieure à un an. Par exemple, les meubles et l’électroménager pourront être amortis entre 5 et 10 ans.

Attention, le terrain sur lequel repose le bien n’est jamais amortissable. Si l’acte notarié ne distingue pas la valeur du bâti et du non bâti, une quotepart de terrain devra alors être déduite de la base amortissable.

Comment se calcule l’amortissement? L’amortissement du bien doit se faire sur les durées définies par référence aux usages c’est-à-dire aux pratiques de chaque profession. Par ailleurs, si le bien est ancien l’amortissement sera plus court que pour un bien neuf. Communément la structure de l’immeuble est amortie entre 30 et 50 ans.

Qu’est-ce que l’amortissement par composant? Il est souvent difficile de connaitre la valeur et la durée de vie exacte des différents éléments composant une construction. Pourtant tous ces éléments n’ont pas la même durée de vie.

Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 ans, tandis que les revêtements de mur (peinture, tapisserie…) ont une durée de vie estimée de 7 à 15 ans.

Voici un tableau d’amortissement par composant pour une construction (terrain non pris en compte) de 100 000€.

Composants

Pourcentage de la valeur du bien estimée

Durée d’amortissement praticable

Gros œuvres

30% à 50%

30

à 100 ans

Façade

5% à 15%

20

à 40 ans

Installation

15% à 35%

10

à 20 ans

générales et

 

techniques

Agencement

15% à 35%

10

à 20 ans

Que fait-on de l’excédent d’amortissement non utilisé?

Si le résultat fiscal de l’activité est négatif à cause des amortissements trop importants, il est possible de reporter sur les années suivantes les amortissements excédentaires de manière illimité. Contrairement aux déficits issus des autres charges, qui sont reportables uniquement sur 10 ans, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limite de temps.

Afin d’optimiser le résultat fiscal, un amortissement fort (durée d’amortissement faible) est à privilégier, sans pour autant que l’on puisse s’affranchir des règles fiscales, même si cet amortissement est trop fort et génère un déficit, le surplus est reportable.

Que se passe-t-il en cas de cession du bien ? En location meublée non professionnelle, même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus-values des particuliers. Même si des amortissements ont été déduits sur les travaux de construction, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value. C’est une spécificité du régime de la location meublée et en fait une des dernières niches fiscales.

Attention, les amortissements constatés au titre des travaux d’amélioration et de réparation viennent diminuer la valeur des travaux retenue pour le calcul du prix d’achat du bien pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession. Heureusement, les exonérations progressives pour durée de détention permises par le mode d’imposition des plus-values des particuliers limitent les conséquences de ces dispositions.

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