TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - 6 5-2017 -SUNARP- TR-L

Lima, 1 1[HE.2017
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\APELANTE \. ,
DIEGO FERNANDO JORDÁN LEÓN
,t, ~. Sa:':', ;:TITULO N° 1718687 del 27/9/2016.
,\ ') RECURSO H.TD, N° 1413 del 16/11/2016,
_,:-,:~ REGISTRO Personas Jurídicas de Cañete,
ACTO Otorgamiento de poder.
SUMILLA

NULIDAD DE ELECCiÓN DE CONSEJO DIRECTIVO

"Por el principio de prioridad excluyente, una vez inscrita la sentencia que declara
la nulidad del consejo directivo de una comunidad campesina, no procede dar
a ogida registral a los acuerdos que hubiere adoptado!'

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del

poder otorgado por la Comunidad Campesina de Chilca en favor de
/ secretaria Mariella Verónica Navarro Muñóz y/o tes,?rero Claudio César
Francia Pocomucha para que como miembros de la directiva comunal o
comuneros calificados, actuando en forma conjunta o individual en
representación de la comunidad, suscriban minuta y escrituras públicas de
compraventa, aclaren, cancelen, modifiquen, certifiquen, subdividan e
independicen, acumulen el predio matriz y cualquier otro documento
necesario para formalizar la transferencia del terreno comunal de 35.8360
hás, ubicado en la zona de La Palapa y Aspitia, a favor de Delfino & Cia
S,RL. Adjuntándose a dicho efecto, parte notarial de escritura pública del
2/7/2003 extendida ante notario de Lima Julio Antonio del Pozo Valdez que
contiene inserta, entre otros, acta de asamblea general extraordinaria del
24/11/2001.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Personas Jurídicas de Cañete Janet

Yulisa Gómez Nunura denegó la inscripción formulando la siguiente tacha
sustantiva:

"El acuerdo adoptado en la asamblea general extraordinaria del 24 de

noviembre de año 2001 sobre otorgamiento de poderes para que acuerden y
suscriban el contrato de compra-venta, suscriban la minuta de compra venta,
escrituras públicas de compra-venta, documentos privados y otros para
formalizar el acuerdo y la transferencia del terreno comunal de 35,8360 has,
de terreno comunal en la zona de La Palapa y Aspitia, inscrita en la ficha 2405
del Registro de Propiedad Inmueble de Cañete a favor de Delfino & Cia SRL.,
en favor de la secretaria Sra. Mariella Verónica Navarro Muñóz ylo al tesorero
Sr, Claudio César Francia Pocomucha como miembros de la directiva comunal
o comuneros calificados resulta INVÁLIDO, en razón que la elección de la
junta directivá comunal periodo 2000-2002 (registrada en el asiento N00016)
e ;-

'.
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que la conformaba, entre otros, dichos directivos fue declarada NULA por la
Resolución Judicial N° 64 de fecha 26/02/2004, expedida por el Dr. Jacinto A.
Cama Quispe, Juez Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia
de Cañete y que corre registrada en el asiento N00051 de la partida de
inscripción, por la que también ordena la CANCELACiÓN del asiento N00016.
En consecuencia, los acuerdos de asambleas generales adoptados durante la
. I
vigencia de la citada junta directiva comunal cuya elección ha sido declarada
~?f NULA resultarían INVÁLIDOS, máxime si en el asiento 00003 de la partida de
inscripción, se anotó la medida cautelar de anotación de la demanda con el
petitorio de nulidad del acto electoral del 23/7/2000, nulidad e insubsistencia
de la asamblea general extraordinaria del 19/11/2000 donde se ratifica
viciosamente a la junta directiva periodo 2000-2002 y nulidad de la inscripción
registral, que enervan la buena fe pública registral.-"

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros aspectos, que

debe considerarse que en la sentencia no se ha decla'rado la nulidad de la
asamblea general extraordinaria del 24/11/2001 sobre otorgamiento de
poderes y otros, sino únicamente el acto electoral de la directiva comunal
celebrado el 23/7/2000, la asamblea general del 19/11/2000 y el asiento
N00016 donde obra inscrita la junta directiva para el periodo 2000-2002.
\
Asimismo, en la asamblea general extraordinaria del 24/11/2001 se precisó

\\ que el poder fue otorgado para que se represente a la comunidad no solo

como miembros de la directiva comunal sino también se dio la opción en
calidad de comuneros calificados.

\ IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

La Comunidad Campesina de Chilca se encuentra registrada en la partida

(
N° 21000278 del Registro de Personas Jurídicas - Libro de Comunidades
Campesinas, de Cañete.

En el asiento N00016 consta inscrito que por acto electoral del 23/7/2000,
I ratificado por asamblea general del 19/11/2000, se eligió al consejo directivo
¡
para el periodo 2000-2002, presidido por Rudecindo Rivas Camacho.

En el asiento 000003 corre la medida cautelar de anotación de demanda de

nulidad de acto electoral del 23/7/2000, nulidad e insubsistencia de asamblea
general del 19/11/2000 y nulidad de la inscripción de la directiva comunal
periodo 2000-2002.

En el asiento N00051 consta la inscripción de sentencia que declara nulo el

acto electoral de la junta directiva de la Comunidad Campesina de Chilca,
realizada el 23/7/2000 así como la asamblea general del 19/11/2000,
ordenando la cancelación del asiento N00016.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo. Con
el informe oral del abogado Marco Antonio Moscol Barrero.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:
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- Si una vez inscrita la sentencia que declara la nulidad de la elección de un

consejo directivo de una comunidad campesina, procede dar acogida
registral a los acuerdos que hubiere adoptado.

VI. ANÁLISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código

Civil1, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.

Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en su

artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los títulos
p, esentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su
'nscripción, con la precisión de que en el marco de la calificación registral, el
Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones
de los títulos ingresados al Registro.

2. A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la

partida registral correspondiente y complementariamente con los
antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos: (...)

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; (...)"

3. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del

poder otorgado por la Comunidad Campesina de Chilca en favor de
secretaria Mariella Verónica Navarro Muñóz y/o tesorero Claudia César
Francia Pocomucha para que como miembros de la directiva comunal o
omuneros calificados, actuando en forma conjunta o individual en
representación de la comunidad, suscriban minuta y escrituras públicas de
compraventa, aclaren, cancelen, modifiquen, certifiquen, subdividan e
independicen, acumulen el predio matriz y cualquier otro documento
necesario para formalizar la transferencia del terreno comunal de 35.8360
hás. ubicado en la zona de La Palapa y Aspitia, a favor de Delfina & Cía
S.R.L. Adjuntándose a dicho efecto, parte notarial de 'escritura pública del
2/7/2003 extendida ante notario de Lima Julio Antonio del Pozo Valdez que
contiene inserta, entre otros, acta de asamblea general extraordinaria del
24/11/2001.

La registradora formuló tacha sustantiva pues advierte que el acuerdo

adoptado en asamblea general extraordinaria del 24/11/2001 resulta inválido,
toda vez que la elección de la junta directiva comunal periodo 2000-2002
(registrada en el asiento N00016) fue declarada nula por Resolución Judicial
N° 64 del 26/02/2004 expedida por Juez Especializado en lo Civil de la Corte
Superior de Justicia de Cañete, la misma que corre registrada en el asiento
N00051.

1 Artículo 2011 del Código Civil (primer párrafo): Principio de rogación y legalidad:
"Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. (...)".
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En ese sentido corresponde a esta instancia determinar si una vez inscrita la

sentencia que declara la nulidad del consejo directivo de una comunidad
campesina, procede dar acogida registral a los acuerdos que hubiere
adoptado.

4. Ahora bien, el artículo 2016 del Código Civil, que recoge el principio de
prioridad preferente, señala que: "La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro".

El artículo 2017 del mismo código sustantivo, que recoge el principio de

impenetrabilidad o prioridad excluyente, señala que: "No puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior".

La Exposición de Motivos del Código Civil2 referente al Libro IX - Registros

Públicos, señala en relación al artículo 2017: "Este artículo acoge el principio
de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son
incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin
importar las fechas en que estos títulos fueron producidos."

De este modo, se produce el cierre registra!. Un título que pretende

inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá
inscribirse, así conste con fecha anterior al que ya obra inscrito.

5. En armonía con lo precisado, el Reglamento General de los Registros

Públicos desarrolla en el artículo X del Título Preliminar el principio de
prioridad excluyente, en virtud del cual no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, prohibición que alcanza también a los títulos
pendientes de inscripción.

Así, el principio de prioridad recoge la regla general por la cual "quien es

primero en el tiempo es mejor en el derecho", y el principio de prioridad
excluyente importa la existencia de títulos que contiene actos jurídicos que
se excluyen entre sí, de modo tal que no puede acceder al registro un título
que contenga un acto jurídico que sea incompatible con otro acto ya inscrito
o pendiente de inscripción.

6. Con relación al principio de prioridad excluyente Lacruz Berdejo y Sancho

Rebullida expresan que: "la regla de prioridad no tiene como único resultado,
en su relación con el Registro, establecer un orden en la protección de cada
uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino
cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya
registrado".

Añaden que "el Registro sólo aplica la regla de prioridad en un sentido muy
especial: primero es quien acude antes a él; no quien muestre título de
fecha más antigua. La prioridad en inscribir es la que proporciona, en
principio, la protección registral, y ello hasta el punto de que los títulos que
en algún modo son incompatibles con el que ya consta en los libros (y no
proceden del mismo titular) no tienen acceso a ellos." 3 (El resaltado es
nuestro).

2 Publicada en Separata Especial del diario El Peruano el 19 de noviembre de 1990, pág. 17.
3 Lacruz Berdejo, Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil 111: Derecho Registral
Inmobiliario, José Maria Bosch Editas, Segunda Edición Refundida, Barcelona 1984, reimpresión.
P.134.
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7. Conforme a dicho principio, cuando los actos o derechos contenidos en los

títulos en conflicto son incompatibles entre sí, no procederá la inscripción de
ambos, y la inscripción o presentación del primero, determinará el cierre
registral respecto del presentado en segundo lugar.
Así, el cierre registral puede originarse de dos maneras: un cierre definitivo y
uno provisional o temporal.

_ Un título anterior ya inscrito determina un cierre definitivo, puesto que por regla
general la vigencia de los asientos de inscripción no se encuentra sujeta a plazo
alguno.
" _ Un título presentado con fecha anterior aún no inscrito, ocasiona un cierre registral
provisional o temporal, por cuanto de no inscribirse éste y caducar la vigencia de su
asiento de presentación, cesarán los efectos del cierre registral, permitiéndose la
..
.. ~.;
;'
inscripción del título incompatible presentado en segundo lugar. Cabe señalar que
si se produce la inscripción del primero, el cierre se tornará definitivo.

8. De la revisión de la partida N° 21000278 del Registro de Personas

Jurídicas de Cañete correspondiente a la Comunidad Campesina de Chilca,
apreciamos que en el asiento se registró el consejo directivo para el periodo
000-2002, presidido por Rudecindo Rivas Camacho, en virtud del acto
electoral del 23/7/2000, ratificado por asamblea general del 19/11/2000.

En el asiento 000003 corre la medida cautelar de anotación de demanda de

nulidad de acto electoral del 23/7/2000, nulidad e insubsistencia de asamblea
general del 19/11/2000 y nulidad de la inscripción de la directiva comunal
periodo 2000-2002.

Posteriormente, se verifica que en el asiento N00051 se registró la nulidad

del acto electoral de la junta directiva de la Comunidad Campesina de Chilca,
realizado el 23/7/2000 así como la asamblea general del 19/11/2000, y
consecuentemente la cancelación del asiento N00016, conforme a lo
ordenado por Resolución N° 64 del 26/2/2004 expedida por el Juez del
Juzgado Especializado en lo Civil de Cañete Jacinto A. Cama Quispe.

9. Es preciso señalar que la extinción de inscripciones (y de anotaciones

preventivas) se encuentra regulada en el Título VII del Reglamento General
de los Registros Públicos. El artículo 91 dispone que las inscripciones se
extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo,
salvo disposición expresa en contrario. Ello sin perjuicio. que la inscripción de
actos o derechos posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de los
asientos precedentes",

Asimismo, entre los supuestos de cancelación total de las inscripciones y

anotaciones preventivas contemplado en el artículo 94 del referido
reglamento, se encuentra "(... ) b) Cuando se declara la nulidad del título en
cuya virtud se hayan extendido. (... )"

1O. En ese sentido, tenemos que todas las convocatorias efectuadas por la
directiva comunal periodo 2000-2002, así como la realización de la propia
asamblea general del 24/11/2001 y sus acuerdos, resultan ser incompatibles
con la inscripción del asiento N00051 de la partida N° 21000278 del Registro
de Personas Jurídicas de Cañete, en que obra el mandato judicial por el cual
se declara la nulidad de dicha directiva comunal.

La declaración de nulidad importa la exclusión de efectos jurídicos del acto

nulo. Es así qu~ al carecer de efectos jurídicos la elección de la directiva
comunal del periodo 2000-2002, no puede acceder al Registro una asamblea
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convocada por esta junta comunal. Ambos actos no pueden coexistir en la

partida, por lo que en aplicación del principio de prioridad excluyente no
procede el acceso al Registro de la asamblea comunal rogada.

11. En cuanto a 16 manifestado por el apelante en el sentido que la sentencia

no se pronuncia sobre la nulidad de la asamblea general extraordinaria del
24/11/2001, cabe señalar que no forma parte del .presente análisis la
verificación de la validez o invalidez de los acuerdos tomados por la junta
directiva cuya elección fue declarada nula, sino de la compatibilidad o
incompatibilidad de los actos posteriores a la inscripción de la mencionada
nulidad, conforme al artículo 32 del Reglamento General de los Registros
Públicos, que determina como alcances de la calificación, entre otros, la
verificación de la adecuación del título con los antecedentes registrales y la
inexistencia de obstáculos que emanan de la partida registral.

Es así que en el presente caso, la inscripción de la sentencia aludida es un

obstáculo que determina la incompatibilidad entre el acto rogado y los
antecedentes registrales como se ha señalado en los numerales que
preceden.

Consecuentemente, se confirma la tacha sustantiva formulada.

Con la intervención del Presidente del Tribunal Registral Walter Juan Poma
Morales, en mérito de la Resolución N° 001-2017-SUNARP/PT del 2/1/2017.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

CO~FIRMAR la tacha sustantiva formulada por la registradora pública del

Reg\stro de Personas Jurídicas de Cañete al título referido en el
enca ezamiento, conforme a lo dispuesto en el análisis de la presente
resol ción.

ROSÁRIO.D', EN GUEij.R MACEDO

'Presidenta de la Segunda S la
del T Ibunal Registral

LUIS AL RTO ALIAGA HU RI JUAN POMA ORALES

Va al del Tribunal Regist I Vocal del Tribunal Registral