ESPECIAL

EL DESALOJO EXPRESS CON INTERVENCIÓN

NOTARIAL
Lo que se dijo y lo que faltó decir (o no se pudo decir)

YURI VEGA MERE*

RESUMEN

En este interesante artículo se analiza la reciente Ley N° 30933, denominada “Ley que
regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”. El autor afirma
que la finalidad de la norma es reducir los plazos para el lanzamiento del inquilino moroso
o que dejó de tener un título que garantice su posesión. Asevera que dicha normativa
es un incentivo para la inversión en el negocio de arrendamiento para viviendas, sin
embargo, señaló que lo crítico será superar los previsibles temores del sector del notariado.

MARCO NORMATIVO
• Ley que regula el procedimiento especial de
desalojo con intervención notarial, Ley Nº 30933
(24/04/2019): passim.
• Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos, Ley N° 30201 (01/08/2014): passim.
• Ley que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda, Decreto Legislativo
N° 1177 (19/07/2015): passim.
• Código Civil: arts. 120, 1220, 1697 y 1698.
PALABRAS CLAVE: Contrato / Arrendamiento /
Lanzamiento / Intervención notarial / Renta variable /
Recurso al juez
Recibido: 20/05/2019
Aprobado: 27/05/2019
Preliminares
El 24 de abril de este año se publicó en el
diario oficial El Peruano la Ley N° 30933,
Ley que regula el procedimiento especial de
desalojo con intervención notarial.
Su promulgación es una muestra de que la
Ley N° 30210, Ley que crea el Registro de
Deudores Judiciales Morosos (publicada el
28 de mayo de 2014), que introdujo la cláu-
sula de allanamiento anticipado en los con-
tratos de arrendamiento con ciertos requi-
sitos y para causales puntuales1, no fue una
solución a la problemática de los inquili-
nos morosos. No conozco estadísticas de la

* Profesor honorario de la Universidad Católica Santa María.

1 Además de tener que, al menos, legalizarse las firmas de las partes del contrato, se redujo la aplicación a los casos
de vencimiento del contrato de arrendamiento y resolución del mismo por falta de pago de la renta de acuerdo a
lo pactado en el contrato, es decir, a cuántas cuotas y, en su defecto, se aplicaría el inciso 1 del artículo 1697 del
Código Civil.

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COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR
Pese a que la Ley N° 30210 acortó
los plazos de los procesos, dejó todo
en manos de los jueces y no eli-
minó posibles discusiones antes del
lanzamiento.
aplicación de la Ley N° 30210 que puedan
mostrar si los procesos de desalojo atrave-
saron por una radical disminución en cuanto
a plazos para lograr la desocupación del
inmueble que, al final, es la razón principal
de esta y de la nueva Ley.
A diferencia de esa ausente estadística, sabe-
mos que los procesos de desalojo que no se
adecuaron a dicha Ley y que, por tanto, se
regulan por el Código Procesal Civil, pueden
tardar cuatro años o más. Y también sabe-
mos, por reportes de la unidad de investiga-
ción del Poder Judicial, que entre los prime-
ros cinco tipos de casos que llegan a la Corte
Suprema (y sobre los cuales se admite o se
deniega la casación de las sentencias recu-
rridas) se encuentran precisamente los pro-
cesos de desalojo. Si a ello sumamos que, de
acuerdo con la investigación que ofreció el
diario Gestión, el 15 % de los inquilinos son
morosos, el panorama es aterrador.
Pese a que la Ley N° 30210 acortó los pla-
zos de los procesos, dejó todo en manos de
los jueces y no eliminó posibles discusiones
antes del lanzamiento. Es decir, dejó libres a
las partes para abrir discusiones sobre la con-
figuración de las causas que permitían solici-
tar el desalojo con el allanamiento expreso
y anticipado del inquilino para desocupar el
predio si se solicitaba su restitución.
La nueva norma, si bien mantiene el están-
dar del lanzamiento judicial, busca cerrar el
paso al arrendatario reticente (pero, sobre
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todo, al abogado que lo asesora) y evita dar
espacio a las sólitas articulaciones que son
algo cotidiano en estos procesos. Para ello,
la configuración de las causales para el lan-
zamiento atraviesa por una verificación nota-
rial que, de ser favorable, pone en manos del
juez un título con mérito ejecutivo. ¿Cómo
funciona?
I. Los requisitos de forma, fondo
y de procedimiento de la nueva
Ley N° 30933
1. Las formalidades de los contratos de
arrendamiento
A diferencia de cuanto acontece con los con-
tratos de alquiler en los que el desalojo del
inmueble se solicita de acuerdo con las reglas
del Código Procesal Civil, y que no tienen
ninguna formalidad legalmente exigible, y
también en comparación a los requisitos que
demanda la Ley N° 30210 que impone la
forma escrita y la legalización notarial de
las firmas, el nuevo régimen ha ido un poco
más allá.
En efecto, el inciso 2 del artículo 4 de la Ley
N° 30933 exige que el contrato esté conte-
nido en una escritura pública. Luego me refe-
riré al Formulario Único de Arrendamiento
de Inmueble Destinado a Vivienda (FUA),
creado por el Decreto Legislativo N° 1177,
Decreto Legislativo que establece el Régi-
men de Promoción del Arrendamiento para
Vivienda.
El umbral establecido por la nueva norma
parece alto para aquellos casos en que, usual-
mente, las partes no realizan una transacción
sobre un inmueble de gran valor y cuya renta
suele ser pequeña. Es posible que para ese
sector la legalización notarial de las firmas
no haya representado una exigencia de difícil
cumplimiento y que el beneficio de acogerse
a las intenciones de la Ley N° 30210 se haya
considerado de superior importancia frente
al pequeño costo de la referida legalización.
 ESPECIAL | EL DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL: COMENTARIOS Y CRÍTICA

Ahora, la formalidad indispensable para para la promoción, facilitación y seguridad

poder beneficiarse del esquema reciente-
mente puesto en vigor es mayor, pues la Ley
exige la suscripción de una escritura pública
que tiene, sin duda, costos mayores.
La Ley del Notariado no define la escri-
tura pública2. Sin embargo, se sabe que la
misma constituye un instrumento público
notarial protocolar que, como bien se señala
en el artículo 31 del Reglamento de la Ley
del Notariado, su suscripción por los otor-
gantes importa el reconocimiento tácito de
la autenticidad de las firmas que aparecen
en la minuta, ratificando y saneando el acto
correspondiente.
Ello determina que, en conjunto, se trate de
un documento que garantiza la capacidad de
los intervinientes y que no deja duda alguna
de su participación, consentimiento y de la
suscripción del contrato como de su conte-
nido. Es por estas ventajas que se trata de una
solemnidad que, a la postre, diluye sus costos
al alcanzarse el más alto nivel de certeza de
entre todas las actuaciones notariales.
Veamos ahora a qué se debe la referencia al
Decreto Legislativo N° 1177. Esta norma
introdujo un régimen especial y facultativo
jurídica del arrendamiento de inmuebles des-
tinados para vivienda e igualmente promover
la inversión en la construcción de inmuebles
destinados al arrendamiento para vivienda,
en el marco de la política de Estado de reduc-
ción del déficit cualitativo y cuantitativo de
viviendas en el país que, al día de hoy, no ha
despegado y dudo que despegue, pues a los
inversionistas les aterra incursionar en un
mercado que ha carecido de garantías y que
fue intervenido y sobrerregulado durante los
años setenta por la dictadura militar; es más,
aún existe un pequeño segmento de los alqui-
leres de viviendas que continúa sometido a
intervención estatal. Por ello es que estas
propuestas de agilizar los procesos de recu-
peración de los predios que serían destinados
a casa-habitación aún no saldan las heridas
que dejó el proteccionismo desmesurado de
arrendatarios que pagaban magras rentas y
vivían en contratos prorrogados ad eternum
por los gobiernos populistas exhibiendo, a la
par, una mejora en sus condiciones de vida
con signos exteriores que denotaban que el
vivir en una casa alquilada fue un gran nego-
cio que permitió a los inquilinos destinar
el verdadero valor de mercado de los mon-
tos que debieron pagar a otro tipo de gustos

2 La Ley del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049) la califica como instrumento público protocolar:
“Artículo 25.- Instrumentos Públicos Protocolares
Son instrumentos públicos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora
al protocolo notarial; que debe conservar y expedir los traslados que la ley determina”.
A su turno, el artículo 28 del Reglamento (cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto Supremo N° 010-
2010-JUS) alude a los requisitos de la introducción que le dan mayor valor que una simple legalización de firmas.
“Artículo 28.- De la introducción
En el contenido de la introducción que recoge el artículo 54 del Decreto Legislativo, deberán tener en cuenta:
a) Respecto del inciso c), no forma parte de los extremos de la fe pública notarial la indicación del estado civil,
domicilio, profesión u ocupación, que se regirá por lo manifestado por los otorgantes y/o los documentos por ellos
presentados.
b) En la comparecencia solo es exigible que el otorgante o interviniente acredite la vigencia del documento nacio-
nal de identidad. En el caso de los extranjeros, se aplicará lo dispuesto en el inciso 2 del artículo 10 del presente
Reglamento.
c) La certificación de capacidad, libertad y conocimiento efectuada en la introducción a que se refiere el inciso h),
se entenderá efectuada en las fechas de suscripción del instrumento por cada uno de los otorgantes. La certificación
de capacidad bajo responsabilidad del notario, no se extiende a la verificación de desórdenes o patologías mentales
cuya existencia no fuese notoria al momento de la suscripción del instrumento, salvo que el Notario tuviese previo
conocimiento de ellos”.

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COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR
La conclusión del plazo del arriendo
también tiene (debe tener) mati-
ces de objetividad, pues la única
forma de acreditar ello es que el
acuerdo sigue vivo mostrando, ni
más ni menos, una escritura pública
de renovación o prórroga o bien
de un nuevo contrato de arrenda-
miento que cumpla con la referida
formalidad.
(autos, viajes, etc.). Todo ello era amplia-
mente conocido y nadie hizo nada sino hasta
inicios de los años noventa pero la herida fue
profunda y no ha terminado de sanar.
No voy a detenerme en las alternativas de
promoción (arrendamiento de viviendas,
arrendamiento con opción de compra y lea-
sing) del Decreto Legislativo, pero lo cierto
es que en su puesta en vigor se crearon diver-
sos formularios para la suscripción de las dis-
tintas modalidades de contratación que con-
tienen los términos del acuerdo que deben
inscribirse en un registro (Registro Admi-
nistrativo de Arrendamiento para Vivienda
- RAV) a cargo del Fondo MiVivienda. Este
subsistema contempló una serie de requisi-
tos y causales para el lanzamiento a través
del proceso único de desalojo. Dado que con
la promulgación de la Ley N° 30933 se ha
dejado sin efecto dicho procedimiento, debo
señalar que no vale la pena entrar en detalle,
pero sí mencionar que el tratamiento era bas-
tante similar al de la Ley N° 30210 al exigir
únicamente legalización de firmas, al deli-
mitarse las causales de desocupación (venci-
miento y falta de pago de la renta) y al dejar
todo en mano de los jueces, pese a postularse
una vía que se esperaba fuera mucho más efi-
ciente. Los incentivos creados por esta Ley
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no tuvieron acogida y, por esa razón, no creo
que exista una muestra de sus resultados.
2. La inclusión de cláusulas especiales
Como en todos los regímenes especiales que
se han creado a lo largo de los últimos años,
esta nueva Ley solo es aplicable en la medida
que se pacte de modo expreso no solo i) el
allanamiento a futuro por parte del arren-
datario para restituir el inmueble en caso de
a) vencimiento del plazo de contrato o b) la
resolución del arrendamiento por falta de
pago de la renta, sino que también se debe
contemplar claramente ii) una estipulación
que contenga el sometimiento expreso c) a la
nueva Ley para que el notario compruebe la
causales para el desalojo y d) a la ejecución
del juez de paz.
Sin embargo, no son las únicas cláusulas de
fondo. También debe pactarse e incluirse de
manera expresa el número, tipo y moneda de
la cuenta de abono abierta en una empresa
del sistema financiero o en una cooperativa
de ahorro y crédito supervisada por la Su-
perintendencia de Banca, Seguros y Admi-
nistradoras Privadas de Fondos de Pensio-
nes (SBS), para que el arrendatario abone
la renta convenida en el contrato de arren-
damiento. La idea de este dato y requeri-
miento es ofrecer al notario mecanismos idó-
neos y objetivos por medio de los cuales se
pueda comprobar si ha habido o no pago de
la renta, esto es, si existe alguna constancia
real, cierta e indubitable del abono o trans-
ferencia (bancarios) de la renta que impida
acusar al inquilino de falta de pago que jus-
tifique la privación de eficacia al contrato de
arrendamiento. Esto se vincula directamente
con las dos únicas causas que existen para
activar este nuevo procedimiento.
3. Causales para el lanzamiento
La inclusión de las cláusulas especiales se
encuentra estrechamente vinculada con las
únicas dos razones por las cuales se puede
 ESPECIAL | EL DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL: COMENTARIOS Y CRÍTICA
hacer uso del nuevo régimen legal y lanzar al
arrendatario del inmueble.
Su selección, entiendo, ha debido ser cuida-
dosamente pensada y definida por el legisla-
dor (no solo en esta norma, también en las
dos mencionadas líneas arriba), dado que
cualquier incumplimiento no podría ser sufi-
ciente sustento para resolver el contrato ni
para echar a la calle al ocupante dentro de
un esquema que busca ser eficiente. Tam-
bién aquí acudo a la idea de datos o informa-
ción objetiva en razón de que no se puede dar
márgenes de duda al notario para verificar la
configuración de las causales.
Como ya he adelantado, las causales son:
i) el vencimiento del contrato y ii) la falta de
pago que conduce a la resolución del con-
trato. Si no se señala cuántas cuotas dan
lugar a la resolución, aplicará el inciso 1 del
artículo 1697 del Código Civil, esto es, debe-
rán transcurrir dos meses y quince días sin
que se hubiere pagado la renta mensual.
Es evidente, a todas luces, que la conclusión
del plazo del arriendo también tiene (debe
tener) matices de objetividad, pues la única
forma de acreditar ello es que el acuerdo
sigue vivo mostrando, ni más ni menos, una
escritura pública de renovación o prórroga o
bien de un nuevo contrato de arrendamiento
cumpliendo con la referida formalidad.
En cuanto a la falta de pago que termina en
la privación de efectos del contrato como
consecuencia de invocarse la resolución, es
necesario verificar qué dice el contrato: si
en él se ha pactado que basta el incumpli-
miento en la cancelación de un mes de renta
(como lo permite el artículo 1698 del Código
Civil). entonces el propietario podrá arreba-
tarle eficacia al acuerdo e iniciar el camino
hacia el desalojo. Ello cobra mayor impor-
tancia cuando la renta se paga por periodos
anuales o con una periodicidad diferente a
la mensual.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 72 • JUNIO 2019 • ISSN 2305-3259 • pp. 35-43
La exigencia de estipular el pago en una
cuenta bancaria constituye una garantía para
ambas partes, pues el abono o transferencia,
llegado el caso, demostrarán que hubo (o no)
honramiento de la renta y, en consecuencia,
que procederá (o no) considerar que la reso-
lución fue bien ejercida para poner fin al con-
trato y verificar que se produjo el cese de sus
efectos legítimamente.
II. Solicitud de intervención notarial
y recurso al juez
Una vez que se presente una de las causales,
el propietario podrá presentar una solicitud
de verificación notarial adjuntando el con-
trato y la carta notarial de requerimiento de
restitución al arrendatario.
El notario otorgará cinco días hábiles al
arrendatario para que se oponga solo en caso
acredite que se renovó o prorrogó el con-
trato con las mismas formalidades del con-
trato original, lo que es una enorme garantía,
o bien que hubo pago en la cuenta señalada
en el contrato.
Si no hay oposición sustentada, el notario
extiende un acta que tiene la naturaleza de
título ejecutivo para el desalojo. Con los
documentos obtenidos se solicita al juez de
paz letrado el desahucio y este debe verifi-
car en tres días hábiles la suficiencia; luego
ordena el lanzamiento del inquilino y de cual-
quier ocupante y el descerraje si hay resisten-
cia. Esta orden es impugnable sin suspender
el lanzamiento. El juez puede pedir apoyo de
la fuerza pública.
III. Aplicación específica de esta
nueva Ley y la creación de tres
regímenes legales
La única disposición complementaria de la
norma señala que los contratos celebrados
al amparo del Decreto Legislativo N° 1711
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se deben adecuar a las formalidades de la
nueva Ley.
Producto de esta precisión, queda claro que
la Ley N° 30933 es un régimen distinto al
de los contratos de arrendamiento cuyo lan-
zamiento se puede solicitar al amparo de las
normas del Código Procesal Civil y también
al de los contratos celebrados bajo la vigen-
cia de la Ley N° 30210, que sigue viva pero
que seguramente morirá por inanición y solo
se aplicará a los que ya se sujetan a ella en la
medida que no se ajusten expresa y volun-
tariamente al nuevo marco normativo. Esta
es, quizá, una de las críticas a la nueva Ley,
pues creo que debió convertir en un mandato
legal en cabeza de los inquilinos adecuarse a
la reciente norma si así lo solicitaba el pro-
pietario. Y tratar la resistencia como causal
de lanzamiento.
Sin embargo, es posible que un porcentaje
de contratos de arrendamiento que no puedo
precisar siga recurriendo a la Ley N° 30210
por cuestiones de costo, esto es, si la renta
es pequeña y el pago de la solemnidad que
exige la Ley N° 30933 es considerado ele-
vado para el propietario.
IV. Lo que no se dijo y (quizá) lo que
no pudo decir el legislador
1. Un régimen que trascenderá el
ámbito legislado
La norma tiene un propósito real: el acor-
tamiento de los plazos para el lanzamiento
del inquilino moroso o que dejó de tener un
título que garantice su posesión y, a la vez,
erigirse en un verdadero y efectivo incentivo
para la inversión en el negocio de arrenda-
miento para viviendas.
3 En la medida que su régimen legal no contempla un régimen de rápida recuperación del bien a través de la verifi-
cación del notario.
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No obstante ello, auguro que el recurso a
este régimen trascenderá el de los contra-
tos de arrendamiento para vivienda. Y ello
no está mal. Por el contrario, si el sistema
funciona para los contratos de alquiler de
oficinas, sobre todo, posiblemente los mis-
mos inversionistas que alocan sus recursos
en este negocio podrían convencerse de que
la recuperación de los locales arrendados
se tornó en un procedimiento corto y poco
costoso y quizá podrían animarse a que su
negocio de renta se extienda al de viviendas.
En otros términos, creo que primero se ten-
drá que experimentar si el modelo satisface
las expectativas de los interesados para que
estos incursionen de manera más segura en el
alquiler de casas o departamentos para resi-
dencia y no solo para locales comerciales,
pero esa experiencia posiblemente se tomará
de este último rubro.
2. ¿Por qué no se buscó aplicar esta
Ley a otra clase de contratos de
“cesión en uso”?
Con esta referencia genérica me refiero a
casos como los contratos de usufructo, super-
ficie, comodato3 y a cualquier otra figura
contractual, típica o no, que implique que el
propietario (o el interesado) entrega la pose-
sión de un inmueble a un ocupante autori-
zado, sea que realiza o no mejoras, que cons-
truye o no, que lo dedica a fines de vivienda
o comerciales, y que, en breve, tiene un com-
portamiento similar (no igual) al del arrenda-
tario y el titular de dominio exhibe (ahora sí)
un idéntico interés en recuperar la posesión
también por medio de procedimientos cor-
tos y eficientes.
Si lo que se busca es facilitar la recuperación
de un inmueble, por vencimiento de contrato
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o falta de pago de la renta, la creación de un
régimen únicamente para el caso del arren-
damiento sin considerar la existencia de títu-
los de diversa naturaleza parece ser una limi-
tación que pudo superarse extendiendo el
modelo a aquellos otros casos.
Pero al tener una finalidad restringida, sin
perjuicio de que para el caso de los contra-
tos de arrendamiento existirán varias vías
legales, creo que se ha perdido la oportuni-
dad para sancionar un único camino ende-
rezado a acotar los plazos de restitución
o recuperación de los predios cuyo uso se
cede a un tercero sin importar la naturaleza
del título.
3. El problema de la renta variable en
los negocios de retail y las dificul-
tades para verificar si ha habido
incumplimiento por falta de pago
Un tercer aspecto que, me parece, no ha sido
resuelto, y posiblemente no pudo resolverse,
es el de los contratos de arrendamiento con
renta variable.
Me explico mejor. Si el legislador solo
pensó en incentivar la inversión en construir
casas o departamentos para alquilar, enton-
ces encuentra sentido la omisión a los con-
tratos con renta variable. Pero si además
de este propósito era consciente de que el
procedimiento podía utilizarse para contra-
tos de locales comerciales u otros fines dis-
tintos a vivienda, queda claro que no tuvo
presente que en la gran mayoría de contra-
tos de arrendamiento que celebran los nego-
cios de retail (tiendas por departamento, cen-
tros comerciales, strip center, mall fashion,
etc.) se pacta una renta que tiene un compo-
nente fijo (la llamada renta fija) y otro varia-
ble (renta variable). Mientras que la pri-
mera se pacta como un monto mínimo que
no requiere sino únicamente de la precisión
del momento en que se hace exigible, la renta
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 72 • JUNIO 2019 • ISSN 2305-3259 • pp. 35-43
COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR
La Ley N° 30933 es un régimen dis-
tinto al de los contratos de arrenda-
miento cuyo lanzamiento se puede
solicitar al amparo de las normas del
Código Procesal Civil y también al
de los contratos celebrados bajo la
vigencia de la Ley N° 30210.
variable se suele pactar sobre la base de un
porcentaje de los ingresos (a veces ventas)
netos mensuales.
En esta clase de acuerdos se prevé un plazo
dentro del cual, agotado un periodo mensual,
el arrendatario debe cursar al arrendador una
liquidación del monto de la renta variable, el
que explica sobre la base de las ventas netas
del periodo mensual precedente. Sin perjui-
cio de esa liquidación, el propietario, por lo
general, se reserva el derecho de auditar las
ventas mensuales a efectos de determinar
si la renta variable es correcta aritmética-
mente hablando. No es usual que el arrenda-
dor realice auditorías todos los meses; ello
sería inviable por el costo y por la injerencia
que implicaría sobre el desarrollo del nego-
cio del inquilino.
Debe asumirse, porque no habría otra forma
de hacerlo, que solo el pago de la renta total
(que involucra la parte fija y la variable) es la
única que permitirá considerar que el arren-
datario ha cumplido con la cancelación de la
merced conductiva que impide que se pueda
resolver el contrato. Y, nuevamente, la suma
variable, como lo dice su propia naturaleza,
arrojará montos diferentes mes tras mes,
pues está asociada con las ventas netas de
las actividades del inquilino. Solo tras haber
41

COMENTARIO RELEVANTE DEL AUTOR
El propietario, por lo general, se
reserva el derecho de auditar las
ventas mensuales a efectos de deter-
minar si la renta variable es correcta
aritméticamente hablando.
honrado ambos conceptos se habrá satisfe-
cho el principio de identidad del pago a que
se refiere el artículo 1220 del Código Civil4.
La pregunta salta inmediatamente a la vista.
¿Y cómo podrá comprobar el propietario ante
el notario que la resolución del contrato fue
válidamente ejercida si ni aquel ni el inqui-
lino tienen datos objetivos para demostrar
que no se pagó la renta correspondiente a un
mes salvo que se hubiere validado su deter-
minación y pese a su requerimiento no se
hubiere pagado la suma correcta? ¿Se tendrá
que regular en el contrato que bastará enviar
la liquidación y que si no fue impugnada
dentro de un plazo se entenderá por consen-
tida? ¿Y el derecho a auditar los ingresos
para conocer las ventas netas? ¿Y si hubo
error en la liquidación?
Posiblemente, y frente a tantas interrogan-
tes, podríamos tratar de buscar y concretar
fórmulas un tanto más objetivas, pero ello es
altamente difícil si queremos ofrecer datos
ciertos y no controversiales al notario a efec-
tos de que verifique que no hubo pago. Y si
hubo un pago de la supuesta totalidad de la
renta variable pero el arrendador sostiene
que es insuficiente, ¿tendrá el notario que
revisar la liquidación e intentar validar el
cálculo de la renta variable? No, nada de ello
ocurrirá y es evidente que el notario no solo
4 “Artículo 1220.- Se entiende efectuado el pago solo cuando se ha ejecutado íntegramente la prestación”.
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tiene la obligación de embarcarse en esas
discusiones en la medida que no tendrá las
herramientas incontrastables que ofrece una
renta fija. Lo previsible es que se abstenga
de emitir el acta que declare que validó la
supuesta falta de pago.
Esta situación no es un problema menor en
el sector del retail. Por ende, la controversia
que pueda generarse en el cálculo de la renta
variable podrá crear problemas serios en la
recuperación de la posesión del inmueble.
Se me ocurre que la única receta posible para
recurrir al notario sería que las partes pac-
ten que si hay dudas del monto real de la
renta variable, se lleve a cabo una auditoría
(por un tercero) vinculante y definitiva que
demuestre que hubo un pago insuficiente, y
solo luego de un requerimiento con plazos
precisos se resuelva el contrato y no se acre-
dite, por el ocupante, que canceló la diferen-
cia en la cuenta bancaria prevista en el con-
trato dentro del término de cura. No sé si el
notario aceptaría este método para acusar
la falta de pago de la renta variable, pero a
mí me parece seguro y daría solución a los
inconvenientes que se presentarán ineludi-
blemente en esta clase de contratos.
4. ¿Y por qué no la falta de pago de
otras obligaciones dinerarias?
Por otro lado, y para terminar, una de las
ausencias notables que advierto en la Ley
N° 30933 es la incorporación de la verifica-
ción por parte del notario de que el arrenda-
tario no ha cumplido con honrar otras obliga-
ciones dinerarias y que ello ha determinado
que el propietario resuelva el contrato de
alquiler.
En efecto, existen algunos (no pocos) con-
tratos de arrendamiento que prevén como
 ESPECIAL | EL DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL: COMENTARIOS Y CRÍTICA
supuestos de privación de su eficacia el
incumplimiento en el pago de conceptos
tales como los servicios públicos (sobre todo
cuando se facturan a nombre del propieta-
rio), las cuotas de mantenimiento (de las que
el dueño responderá ante la junta de propie-
tarios de manera subsidiaria), el fondo de
publicidad (para el sector retail) y similares.
Dado que en la gran mayoría de casos ello
repercutirá sobre la esfera patrimonial del
propietario o lo obligará a aportar los recur-
sos faltantes (como sucede con el fondo de
publicidad que suele cobrar el administra-
dor de un centro comercial para promover
las compras en el shopping center), creo que
el nuevo régimen también debió permitir que
el notario verifique la resolución del contrato
en la medida que no se acredite el pago de
algunos de esos conceptos que aterricen en
una suma líquida, exigida oportunamente,
vencida, que debió pagarse en la cuenta ban-
caria señalada en el contrato (cuando ello sea
posible, pues es más difícil que se acredi-
ten los pagos a terceros: empresas de servi-
cios, junta de propietarios, etc.); así como la
carta notarial de resolución del contrato de
arrendamiento, pero siempre que los cáno-
nes de validación sean, como lo he venido
sosteniendo, objetivos y no dejen duda en
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 72 • JUNIO 2019 • ISSN 2305-3259 • pp. 35-43
el notario del incumplimiento que motivó la
terminación del acuerdo respectivo.
Conclusión
Pese a las eventuales deficiencias, la única
forma de poder dar una opinión sustentada en
la realidad será esperar ver cómo funcionará
el sistema (o subsistema). Lo más crítico será
superar los previsibles temores del sector del
notariado. Para los notarios no será obliga-
torio indagar más allá de lo que la norma les
pide verificar. Y, como suele suceder en estos
casos, creo, sin lugar a dudas, que una de
las mayores carencias de esta norma ha sido
no prever sanciones (no se me ocurre cuáles
en este momento) para el arrendatario que
haga una oposición férrea de mala fe o que
agreda con procesos a los notarios quienes,
debo decirlo, son dejados a su suerte por el
Estado al no ofrecerles defensores que inclu-
sive podrían ser parte (de los procuradores)
del sector justicia que tengan como tarea no
defender los intereses privados de los nota-
rios, sino la defensa del régimen, pues esa
tarea sí es propia del Estado.
Queda un largo camino por recorrer y espero
que los resultados sean, después de tantos
intentos, el que esperamos todos.
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