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Perplex & Duplex

O4-005 – Version 2014

NOTES PÉDAGOGIQUES PROGRAMME DE FORMATION


PROFESSIONNELLE

CPA CANADA

Mise à jour par :


MARJOLAINE BEAUDRY, CPA, CA
Ordre des comptables professionnels agréés du Québec

© CPA Canada, 2014. Adapté, reproduit et mis à votre disposition avec l'autorisation de CPA Canada. Les modifications à la version originale sont de la
responsabilité de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec ont été ni examinés ni approuvés par CPA Canada. Toute traduction,
reproduction, adaptation ou communication au public sous quelque forme que ce soit est interdite. La permission d’utiliser ce matériel est accordée
uniquement aux établissements reconnus par l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. Cette étude de cas est destinée à servir de canevas
de discussion à caractère pédagogique et ne comporte aucun jugement sur la situation financière ou administrative dont elle traite. Bien qu’elle soit fondée
sur des situations réelles, certains de ses aspects relèvent de la fiction.
Perplex & Duplex
Sommaire
Durée : 80 minutes
Rôle : Conseiller fiscal

Axe (s) central (aux) :


Conséquences fiscales de la vente d’une résidence et d’une unité locative.

Résumé de l’étude de cas


Vous devez préparer un rapport sur la situation fiscale de Me Barb Carle-Thiesson, une avocate criminaliste
bien connue qui exerce seule. Barb et son mari Gary viennent d’acheter un duplex de luxe dont ils prévoient
occuper le rez-de-chaussée et louer l’étage. Ils viennent également de vendre leur résidence en banlieue et
ils sont propriétaires d’un chalet au bord d’un lac. Barb veut réduire au minimum l’impôt à payer relativement
aux trois propriétés. La vérificatrice de l’ARC a contacté Bard récemment et elle veut la rencontrer pour
discuter des déclarations de revenus des deux dernières années, en particulier les états des résultats des
activités d’une profession libérale. Barb sollicite donc votre opinion sur les déductions demandées et la
nature des informations qu’elle devrait présenter à l’ARC. Compte tenu de sa visibilité médiatique, elle
s’inquiète de la possibilité que l’ARC trouve quelque chose qui pourrait aboutir à la une des journaux.

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Compétences et connaissances
Niveau
Domaine de d’importance
Compétence(s) selon la grille Connaissances
compétence de la compétence
Critique Mineur
1. Comptabilité • évaluer des méthodes de • Répartition/attribution des
de gestion classement des coûts et coûts communs
d’établissement du coût de • Analyse coût-volume-profit
revient aux fins de la (CVP)
gestion des activités
courantes
X
• effectuer une analyse de
sensibilité
• évaluer la performance en
matière de maximisation
du profit durable et de
gestion de la capacité
2. Fiscalité • évaluer les questions • Revenus de location
fiscales générales qui se • Résidence principale
posent à un particulier • Frais de déménagement
• déterminer les impôts à • Biens à usage personnel / X
payer par un particulier Biens personnels désignés
dans des situations
courantes
3. Fiscalité • évaluer les questions • Calcul des impôts des
fiscales générales qui se particuliers
posent à un particulier • Pertes reportées/Pertes en
• déterminer les impôts à capital et autres qu'en capital X
payer par un particulier • Transactions personnelles
dans des situations • Fractionnement de revenus
courantes

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Éléments de solution

Mémo

À : Barb Carle-Thiesson
De : CPA
Objet : Questions relatives à l’appartement à louer, aux opérations immobilières et à la vérification fiscale
des états des résultats des activités d’une profession libérale

Compétence 1 : Comptabilité de gestion

Le candidat prépare une analyse de rentabilité de l’unité locative.

Comme vous me l’avez demandé, notre cabinet a préparé une analyse des coûts relatifs à l’unité locative.
Vous trouverez ci-après une recommandation concernant le loyer que vous devriez demander afin de
récupérer les frais connexes et de vous assurer que la location de l’appartement est rentable.

Nous avons fondé notre analyse sur plusieurs hypothèses qui ont une incidence sur nos résultats. Tout
d’abord, nous devons choisir une méthode de répartition pour attribuer à l’unité locative une partie des frais
partagés. Nous pouvions utiliser soit la superficie en pieds carrés, ce qui aurait entraîné l’attribution de 33 %
des frais [1 500 $ ÷ (1 500 $ + 3 000 $)] à l’unité locative, soit la valeur des deux appartements, ce qui aurait
entraîné une attribution de 36 % [300 000 $ ÷ (300 000 $ + 537 000 $)], soit le nombre de pièces, ce qui
aurait entraîné une attribution de 35 % [6 ÷ (6 + 11)]. Nous avons choisi d’utiliser la superficie en pieds
carrés pour notre analyse, parce qu’il s’agit d’une méthode raisonnable qui est également permise par
l’Agence du revenu du Canada (ARC) et que l’écart entre les différents pourcentages est négligeable.

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e
M BARB CARLE-THIESSON – ANALYSE DE RENTABILITÉ DE L’UNITÉ LOCATIVE

Répartition des frais partagés: 1 500 $ ÷ (3 000 $ + 1 500 $) = 33 %

Unité B Frais partagés Répartition


Chauffage 2 100,00 $ 100 % 2 100,00 $
Taxes foncières 7 850,00 $ 33 % 2 616,67
Assurance 1 280,00 33 % 426,67
Électricité 990,00 100 % 990,00
Taxe d’eau 600,00 33 % 200,00
Télévision par câble 900,00 33 % 300,00
Internet 400,00 33 % 133,33
Divers 200,00 33 % 66,67

6 833,34

Remboursement
hypothécaire (note 1) 18 450,27 $

Sorties de fonds annuelles 25 283,61 $

Loyer mensuel requis 2 106,97 $

Note 1 :

1. Remboursement hypothécaire
Coût de l’Unité B 300 000,00 $
Moins : mise de fonds de 20 % (60 000,00)

Montant financé 240 000,00

20 ans
Intérêts à 4,5 %

Intérêts 10 800,00
Capital 7 650,27

Total des paiements par année


18 450, 27 $

Nous avons supposé que vous feriez une mise de fonds minimale pour l’unité locative afin de maximiser vos
intérêts déductibles. Comme vous nous avez dit que vous vouliez demander un loyer qui comprend tout,
nous avons supposé que vous assumeriez tous les frais liés à cet appartement et demanderiez un loyer
majoré en conséquence.

Uniquement pour arriver au seuil de rentabilité pour l’unité locative, il vous faudrait demander un loyer d’au
moins 2 107 $ par mois. Comme des appartements semblables se louent seulement 1 725 $ par mois (1 500

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× 1,15 $), il pourrait être difficile de demander un montant aussi élevé. Cela dit, il semble que cet
appartement soit exceptionnel et il se peut donc qu’un locataire soit prêt à payer plus cher pour l’habiter.

À noter que le loyer susmentionné ne couvrirait pas le coût des réparations éventuelles à faire au duplex. Le
constructeur a laissé entendre que vous devrez sans doute dépenser 2 500 $ par an en moyenne pour les
réparations majeures, de sorte que, si vous voulez aussi que le locataire assume une partie de ces frais, il
faudrait augmenter le loyer. De plus, le loyer établi au seuil de rentabilité exclut les 7 600 $ que vous avez
dépensés pour les électroménagers de l’unité locative.

Enfin, si vous demandiez un loyer mensuel de 2 100 $, vous n’auriez pas à payer d’impôts sur le revenu de
location net (voir l’analyse fiscale plus loin dans le présent rapport). Nous avons donc supposé qu’il n’y aurait
aucun impôt à payer dans le calcul du seuil de rentabilité.

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Compétence 2 : Fiscalité

Le candidat fournit des conseils à Barb sur la façon de réduire au minimum l’impôt à payer pour la
disposition éventuelle de ses trois propriétés.

Duplex – Unité locative

En supposant que vous réussissiez à louer l’unité B pour 2 100 $ par mois, ce montant s’ajoutera à votre
revenu de location, moins les charges connexes.

Comme vous paierez pour le chauffage et l’électricité pour les deux unités bien que ces services soient
facturés séparément, vous devriez déduire ces frais directement du revenu. Les frais partagés devraient être
répartis sur une base raisonnable, car seuls les frais liés à l’unité locative sont déductibles aux fins du calcul du
revenu (de la perte) de location net(te). L’ARC accepte les répartitions fondées sur le nombre de pièces ou sur la
superficie en pieds carrés. Une répartition fondée sur la superficie est sans doute l’option la plus raisonnable. En
conséquence, 33 % des charges seront déductibles [1 500 $ ÷ (1 500 $ + 3 000 $)].

Les frais de paysagisme sont déductibles dans l’année où ils sont payés, mais doivent aussi être attribués à
l’appartement à louer à raison de 33 %.

Vous devriez demander deux emprunts hypothécaires distincts de sorte que l’intérêt soit clairement
déductible du revenu de location. En outre, vous pouvez maximiser votre déduction pour intérêts en limitant
votre mise de fonds au minimum de 20 % pour l’unité locative, puisque les intérêts sont déductibles. Vous
devriez donc faire une mise de fonds de 60 000 $ (20 % × 300 000 $) pour cette unité à louer, et verser le
reste comme mise de fonds sur l’unité A, qui deviendra votre résidence.

Vous devrez chaque année décider de demander ou non une déduction pour amortissement (DPA) à l’égard
de l’unité locative. Cela réduira votre revenu de location global, mais vous aurez peut-être à payer de l’impôt
sur la récupération d’amortissement à la vente de votre propriété. L’unité locative pourrait être amortie au
taux de 4 %, et le mobilier au taux de 20 % aux fins de l’impôt.

Le calcul de votre perte nette de location de la première année se présentera comme suit :

Revenu de location (2 100 $ × 12 mois) 25 200 $

Frais (voir répartition) 6 833


Intérêts sur emprunt hypothécaire 10 800
Paysagisme (27 000 $ × 33 %) 9 000
Déduction pour amortissement :
Immeuble (300 000 $ × 4 % × ½ = 6 000 $) -
Électroménagers (7 600 $ × 20 % × ½ = 760 $) -
26 633

Perte nette de location (1 433)$

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À noter que, pour votre déclaration fiscale de 2014, l’incidence de cette perte de location sera moindre; elle
dépendra du moment où l’appartement sera loué et du revenu de location que vous obtiendrez. Si vous
er
réussissez à louer l’unité B à partir du 1 septembre 2014, 4/12 de la perte nette de location sera constaté.
Ce montant risque d’être plus élevé selon le moment où vous investirez dans des travaux de paysagisme.

Comme la DPA ne peut être utilisée pour créer ou augmenter une perte de location, aucune DPA ne sera
demandée pour 2014.

Vente de la maison en banlieue – Exemption pour résidence principale

La vente de votre résidence en banlieue comporte d’importantes ramifications fiscales. La vente d’une
propriété entraîne généralement un gain en capital. Ce gain peut être protégé de l’impôt si la propriété est
désignée comme résidence principale. Pendant l’année de la vente, s’il y a lieu, vous pouvez désigner cet
immeuble comme votre résidence principale. Il est important de noter que, pour une année donnée, tous les
membres de la famille doivent désigner la même propriété à titre de résidence principale (c’est-à-dire que
vous et Gary ne pouvez désigner deux propriétés différentes comme résidence principale pour une année
donnée). Toutefois, comme vous et votre conjoint «habitez régulièrement» le chalet depuis que vous en êtes
propriétaires, celui-ci pourrait lui aussi être désigné comme étant votre résidence principale. Vous devez
donc décider laquelle des propriétés doit être désignée à ce titre.

Gain sur la vente de la résidence en banlieue :

Produit de la vente (y compris le mobilier – voir ci-dessous) 309 000 $


Moins : commission de l’agent immobilier (18 540)
Moins : honoraires juridiques (1 800)

Produit net 288 660

Coût de base rajusté :


Prix d’achat 85 500
Honoraires juridiques 1 275
Droits de mutation immobilière 1 200
Fenêtres 9 729
Garage 25 100
Mobilier 10 643

133 447

Gain en capital 155 213

Gain en capital imposable (50 %) 77 607 $

Impôt, au taux de 50 % 38 804 $

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Veuillez noter que les frais de déménagement ne sont pas considérés comme des coûts en capital, mais
comme une dépense personnelle. D’ailleurs, comme votre déménagement ne vous a pas rapproché d’au
moins 40 kilomètres de votre travail, vous n’auriez pas dû déduire les frais de déménagement. Le repavage
de l’entrée est considéré comme une réparation, puisque celle-ci était déjà pavée; il en va de même des
dépenses de réparations annuelles de 1 450 $. Le remplacement de l’appareil de chauffage faisait
vraisemblablement partie de l’entretien régulier et n’était pas une amélioration, de telle sorte que cette
dépense n’est pas ajoutée au coût de base rajusté. En conséquence, ces frais ne sont pas inclus dans le
coût en capital.

Le mobilier est considéré comme un bien d’usage personnel et, comme il vaut plus de 1 000 $, il est assujetti
à l’impôt sur les gains en capital. Ce gain ne peut être admissible à l’exemption pour résidence principale.
Cependant, comme le mobilier a été acheté en 2014, le produit de la vente était sans doute égal au coût de
base. Si le produit est inférieur, cela ne pourra pas donner lieu à une perte en capital sur bien à usage
personnel (article 54, Loi de l’impôt sur le revenu).

Gain potentiel sur la vente du chalet :

Valeur de marché estimative actuelle 520 000 $


Moins : commission de l’agent immobilier (6 %, basé sur
commission pour la résidence en banlieue) (31 200)
Moins : honoraires juridiques (estimation) (1 800)

Produit net 487 000

Coût de base rajusté :


Coût de base 200 000
Kiosque de jardin 21 420
Quais flottants 15 213

236 633

Gain en capital 250 367

Gain en capital imposable (50 %) 125 184 $

Impôt, au taux de 50 % 62 592 $

Normalement, une cession réputée du chalet a dû être déclarée au décès de la mère de Gary. Gary a hérité
du chalet à un coût de base égal à sa juste valeur de marché le jour du décès de sa mère, soit 200 000 $.
L’ajout de sable pour renflouer la plage au coût de 5 987 $ est considéré comme du paysagisme et n’est
donc pas un élément du coût en capital. La réfection de la toiture au coût de 10 582 $ constituait sans doute
une réparation et n’est donc pas non plus un élément du coût en capital.

Compte tenu de la croissance actuelle de la valeur des propriétés, nous vous recommandons de désigner le
chalet comme résidence principale de 2000 à 2014 si vous comptez le vendre un jour. Cela vous obligera à
payer de l’impôt sur la vente de votre résidence en ville dans l’immédiat, mais, si la valeur du chalet demeure
à son niveau actuel ou continue d’augmenter et que les taux d’imposition ne varient pas, vous économiserez
au moins 23 788 $ en impôts lorsque vous vendrez le chalet à votre retraite. Quoiqu’il en soit, vous devriez

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au moins désigner la maison en banlieue à titre de résidence principale pour un an afin de vous prévaloir de
la règle du «plus 1 an» et exempter de l’impôt une partie du gain réalisé sur la maison en banlieue.

Compétence 3 : Fiscalité

Le candidat analyse les déclarations fiscales des années antérieures et donne des conseils.

Il semble y avoir quelques déductions dans vos déclarations fiscales des années antérieures qui auraient
dues être demandées différemment ou pas du tout. Nous avons analysé chaque dépense et établi un
ajustement global à apporter à votre revenu imposable et à l’impôt à payer. Lorsque les déductions sont
raisonnables, nous avons indiqué les informations supplémentaires que l’ARC est susceptible de demander
avant de les autoriser.

1. Créances irrécouvrables

Compte tenu de la nature de votre secteur d’activité, le droit criminel, des créances irrécouvrables sont à
prévoir. Il importe de noter que les provisions générales ne sont pas déductibles aux fins de l’impôt et
que seules les provisions relatives à des comptes spécifiques peuvent être déduites. La vérificatrice de
l’ARC pourrait demander à voir les factures originales et des preuves à l’appui de vos efforts pour
recouvrer les créances, comme des lettres ou des courriels envoyés à vos clients, ou la correspondance
échangée avec des agences de recouvrement.

2. Droits d’adhésion

Les droits d’adhésion à un club de golf ne sont pas déductibles selon la Loi de l’impôt sur le revenu et
devraient être rajoutés à votre revenu.

3. Assurances

Les primes d’assurance vie ne sont pas déductibles, mais les primes d’assurance des frais généraux le
sont. La vérificatrice pourrait demander à voir la facture de la société d’assurance pour la prime
d’assurance des frais généraux.

4. Frais de repas et de représentation

Vos frais de repas et de représentation semblent plutôt élevés pour une avocate exerçant seule. En
2013, ils se sont élevés à 11 % [(25 300 $ × 2) ÷ 463 988 $] de votre revenu total. Les repas personnels
ne sont pas déductibles. Pour ceux que vous voulez déduire, l’ARC demandera probablement à voir les
reçus originaux, avec mention des personnes avec qui vous avez partagé le repas ou le divertissement et
quelles étaient les fins d’affaires visées par le repas ou le divertissement.

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5. Dépenses relatives au véhicule à moteur

Comme la valeur de votre VUS est supérieure à 30 000 $ plus taxes, une partie des frais de location est
non déductible, car des limites s’appliquent.

Le maximum déductible correspond au moins élevé des deux montants suivants :


a) Paiements de location réels
= 795 $ (incluant taxes)× 12
= 9 540 $

b) Tarifs mensuels prescrits


= 800 $ + taxes par mois
= 800 $ × (1,05 × 12)
= 10 080 $

c) Limite annuelle des frais de location


= coût de location avant impôt annuel × limite de la DPA
85 % × le montant le plus élevé de la limite
prescrite et du prix courant du fabricant incluant taxes
= 9 540 $ × 31 500 $
85 % × 64 000 $ (Prix suggéré dans le catalogue du fabricant)
= 5 524 $

En conséquence, seule une tranche de 5 524 $ de vos paiements de location est déductible. Vous
devrez donc ajouter à votre revenu de chaque année, 3 213 $ [(9 540 $ – 5 524 $) × 80 %]. L’ARC
voudra voir votre contrat de location, vos factures originales pour les frais engagés et le journal de bord
à l’appui de votre utilisation du véhicule à des fins professionnelles pour étayer votre déduction de 80 %.

6. Honoraires juridiques

Comme les honoraires juridiques n’ont pas été engagés pour gagner un revenu d’entreprise, ils ne
peuvent pas être déduits. Ils sont liés à votre chalet et constituent donc une dépense personnelle et
donnent pas droit à une déduction.

7. Salaires, traitement et avantages

Il vous est permis de verser à votre conjoint un salaire raisonnable pour les tâches qu’il accomplit à votre
bureau. Cependant, ce salaire doit être raisonnable compte tenu de ce que vous paieriez à une
personne sans lien de dépendance. Comme vous payez votre réceptionniste à plein temps 27 628 $
(67 628 $ – 40 000 $), il ne semble pas raisonnable que Gary gagne plus que ce montant pour l’avoir
remplacée. En outre, vous devriez rémunérer Gary au moyen d’une paie en bonne et due forme, en
remettant les retenues fiscales appropriées pendant l’année, au lieu de simplement «imposer» ce revenu
dans sa déclaration fiscale. Nous recommandons de ramener le salaire de Gary à un montant
raisonnable. L’ARC voudra voir les T4 et feuilles de temps de vos employés, ainsi que vos dossiers de
paie.

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8. Frais de voyage

Les frais de voyage engagés pour gagner un revenu professionnel sont déductibles. Les repas achetés
en cours de déplacement ne demeurent déductibles qu’à 50 %. L’ARC voudra voir vos factures
originales, vos relevés de cartes de crédit et les détails concernant l’objet de vos voyages d’affaires.

9. Utilisation de la résidence aux fins de l’entreprise

Les frais de bureau à domicile ne sont déductibles que si :


a) ce bureau constitue votre lieu d’affaires principal;
b) ce bureau est utilisé exclusivement pour tirer un revenu de votre profession et est utilisé pour
rencontrer des clients ou d’autres personnes de façon régulière et continue dans le cours normal de
l’exécution de vos fonctions.

Comme vous avez un bureau en ville, votre bureau à domicile n’est sans doute pas votre principal lieu
d’affaires. Comme vos clients sont souvent accusés de crimes graves, y compris de meurtre, il est peu
probable que vous les rencontriez à la maison. Vous ne devriez donc pas déduire de frais de bureau à
domicile.

10. Placement de 50 000 $ en actions dans une société fermée

Les placements dans des actions d’une société à capital fermé peuvent donner lieu à une perte
déductible au titre d’un placement d’entreprise (PDTPE). Cependant, seuls 50 % de la perte aurait dû
être déduit. L’ARC voudra voir les détails de l’achat d’actions et les états financiers de la société
montrant qu’elle est insolvable.

Le résumé des ajouts à vos revenus se présente comme suit :

2013 2012
1. Créances irrécouvrables -$ -$
2. Droits d’adhésion 7 850 7 850
3. Assurances 8 500 8 500
4. Repas et frais de représentation (?) - -
5. Véhicule à moteur 3 213 3 213
6. Frais juridiques 8 225 -
7. Salaires 30 000 30 000
8. Voyages - -
9. Bureau à domicile 2 147 2 099
10. PDTPE 25 000 -

Ajout à vos revenus 84 935 $ 51 662 $

Impôt au taux de 50 % 42 468 $ 25 831 $

Vous devriez vous préparer à verser 68 299 $ à l’ARC, plus les intérêts. Il s’agit d’un montant important.
Cependant, présenter ces modifications immédiatement à l’ARC est la meilleure approche à adopter.

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