LOCATIO CONDUCTIO (ARRENDAMIENTO)

Contrato consensual bilateral y de buena fe, por el que, a cambio de una remuneración
(merces), una persona se obliga a procurar el uso o el uso y disfrute de una cosa (locatio
conductio rei) o a prestar determinados servicios (locatio conductio operarum) o a realizar
una obra determinada (locatio conductio operis)

Este es un Contrato consensual, de los últimos en insertarse en el Ius civile.

1. CONCEPTO

Locatio-onis significa arriendo, alquiler; y Quintiliano le da la significación de: disposición,

colocación de las cosas, también expresa jornal o salario. Conductio-onis, significa
conducción, llevar, tomar a sueldo, asalariar, encargarse por cierto precio.

Locatio conductio, contrato consensual de buena fe, por el que una persona
denominada locator (arrendador) coloca algo en manos de otra llamada conductor
(arrendatario) quien la conduce o lleva; aquel que recibe el beneficio dentro del contrato
debe pagar la merces (renta)

2. ORIGEN

No hay certeza en el origen de esta institución, su reconocimiento como contrato

consensual se produce a fines de la República; con la transformación económica y social
de Roma y la conquista de diversos pueblos, trajo por ende el aumento de población y
fue necesario satisfacer sus necesidades, es como toma mayor fuerza el arrendamiento
de inmuebles y de tierras.

Primitivamente solo se conoce la locación de cosas, especialmente las bestias de carga,

esta referencia aparece en la Ley de las XII Tablas se hace mención del arrendamiento
de animales (locatio jumenti) Gai. 4, 28 “Toma de prenda …contra el que no paga el
alquiler de una caballería, siempre que tal alquiler se hubiese destinado a un sacrificio de
los dioses….”

Otra mención se encuentra en el tratado de Agricultura de Caton el Censor, (Marco

Porcio Catón censor en 184 a. J.C.), en donde se refiere a la locación de olivares
mediante el pago de un precio, estableciendo el deber, para el que toma en
arrendamiento de recoger la aceituna.

La locatio conductio como contrato consensual encuentra su desarrollo en el ius gentium,

en los negocios realizados por romanos y extranjeros en el comercio internacional, bajo la
protección del pretor peregrino a través de acciones de buena fe; posteriormente fueron
introducidos al ius civile y se practicaron también entre ciudadanos romanos. D.19.2.1.
Paulo Com. Al Ed. Lib.XXXIV – La locación y conducción por ser natural y de todas las
gentes, no se contrae con palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa.

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3. SUJETOS

Locutor (Arrendador) y Conductor (Arrendatario), que también suele denominársele

colonus cuando arrienda tierra para cultivarla (predio rustico) o inquilinus cuando se trata
de una finca (predio urbano).

4. ELEMENTOS

a) Voluntad Consensual, el contrato se perfecciona tan sólo por el consensu, por lo que
no requiere ningún escrito, pero si las partes acuerdan que se haga por escrito, entonces
será perfecto hasta que se cumpla con la formalidad. El consentimiento de las partes
recae sobre la cosa que se va arrendar y sobre la merces que se va pagar por su uso o
uso y disfrute.

b) Objeto, pueden ser objeto de arrendamiento cosas corporales (que estén en el

mercado y que sean vistas como ciertas, no consumibles), cosas incorporales (usufructo,
las operas servorum, la enfiteusis, la superficie y bajo Justiniano el derecho de
habitación).

c) Plazos, las partes fijan de común acurdo el plazo de arrendamiento, aunque, por
costumbre, si se trata de predio rustico, suele ser de un lustrum (cinco años) y el de las
fincas urbanas por un año.

En el arrendamiento de inmuebles, el plazo puede prorrogarse si las partes consienten

tácitamente (Relocatio tacita), lo que sucede cuando ha expirado el plazo convenido y el
arrendatario continua ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador. La prorroga
será por cada año que las partes guarden silencio, en el caso de predio rustico; para el
predio urbano la prorroga es por el tiempo que se haya ocupado éste.

Si no se ha fijado plazo para el arrendamiento, cualquiera de las partes puede darlo por
terminado.

d) Merces o Pensio, (Renta) debe ser cierta y en dinero (numerata pecunia), se exceptúa
de esta regla la aparcería (colonus partiarius) en la que la merces consiste en una parte
de los frutos del fundo (sin que el contrato se convierta en sociedad)

Como la merces representa el disfrute del bien y este goce no puede ser suministrado al
conductor más que de una manera sucesiva, entonces la merces se considera como no
debida, más que a medida que el conductor va disfrutando del bien de ahí que ésta se
pague periódicamente en el contrato de de arrendamiento de cosa: en los casos de
arrendamiento de obra la merces es debida, hasta la total conclusión de la obra y en el
arrendamiento de servicios la merces se puede fijar por cantidad de trabajo ejecutado o
por períodos de tiempo de servicio.

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5. DERECHOS Y OBLIGACIONES

Estos serán detallados en cada uno de los tipos de Arrendamiento.

6. ACCIONES

 Actio locati, la tiene el locutor para exigir el cumplimiento de las obligaciones del
conductor.
 Actio conducti, la ejercita el conductor para exigir las obligaciones del locutor.

7. EXTINCIÓN

a. Vencimiento del término o cumplimiento de la condición

b. Por acuerdo de ambas partes (contrarius consensus)

c. Pérdida de la cosa por vis maior

d. Falta de pago de la merces por un bienio, deterioro o abuso del disfrute

e. Retraso del arrendador en la entrega de la cosa

f. Por defectos que impidan o limiten el uso o uso y disfrute de la cosa.

g. Cuando el arrendatario abandona la finca, por temor fundado a sufrir un riesgo.

h. La muerte del arrendador, solo en el caso de que la extinción del arrendamiento se

haya dejado a la voluntad de éste.

La Jurisprudencia considera a la Localio conductio, como un contrato unitario, en el que

quedaban comprendidos múltiples realidades, que tenían en común la presencia del
Locator (arrendador), sin identificar modalidades; es con los interpretes que se hace una
tripartición de la locatio conductio, tomando en cuenta aquello que se coloca; esto sirvió
para identificar el tipo de arrendamiento y lo dividieron en:

A. LOCATIO CONDUCTIO REI (arrendamiento de cosa)

B. LOCATIO CONDUCTIO OPERIS (arrendamiento de obra)
C. LOCATIO CONDUCTIO OPERARUM (arrendamiento de servicio)

A. LOCATIO CONDUCTIO REI (ARRENDAMIENTO DE COSA)

Por este contrato el locator (arrendador) transmite al conductor (arrendatario) a cambio de

una merces (renta), el uso o el uso y disfrute de un inmueble o de un bien mueble no
consumible; pero es posible el arrendamiento del ejercicio de un iura in re aliena
(derechos sobre la cosa ajena) como el ususfructus o la habitatio; pero no el de la
servidumbres, a no ser que se arriende el terreno al que pertenecen.

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El conductor solo recibe el uso de la cosa cuando ésta no produce frutos ni naturales, ni
civiles; pero si la cosa es fructífera, podrá recibir el uso y disfrute de la misma. (frutos
naturales son los que de manera periódica produce la cosa sin menoscabo de su esencia,
lana, leche, leña etc. Son considerados frutos civiles, los rendimientos, intereses o rentas
que se obtienen por la concesión de una cosa a otro.)

Obligaciones del Locator:

a) Debe procurar el uso o uso y disfrute pacífico, de la cosa arrendada (frui Iicere
praestare), por lo que no debe realizar acciones que impidan u obstaculicen el derecho
del conductor. (Ejemplo: El inquilino que llevó a la casa un arca de bronce y el
arrendador estrechó posteriormente la puerta).

b) Puede arrendar cosas propias y ajenas, así es como el usufructuario puede arrendar
el ejercicio de su derecho, por ello, se permite el subarrendamiento, salvo prohibición
expresa en contrario, de esta manera el conductor o arrendatario se convierte en
arrendador. El caso más usual es el del arrendatario de una insulae (Edificio de varias
viviendas) que a su vez subarrienda las viviendas a varios subarrendatarios; si el
propietario impide el subarrendamiento, que no prohibió, podrá ser demandado por el
arrendatario subarrendador con la actio conducti.

c) Hacer reparaciones necesarias a la cosa arrendada.

d) Reembolsar al conductor los gastos necesarios y útiles que éste haya efectuado
para la conservación y mejoramiento de la cosa.

e) Responde por dolo y culpa de todo perjuicio que la cosa ocasione al arrendatario
(conductor). Por ejemplo, aquel que arrendó unas vasijas deterioradas, responde por el
vino que se derramo, tanto si lo sabía o lo desconocía.

Obligaciones del Conductor

a) Debe pagar la merces según lo convenido. Si el conductor abandona la finca sin

causa justificada, antes de que venza el plazo, sigue obligado al pago de renta hasta su
vencimiento.

b) Son a su cargo los gastos menores por la manutención de la cosa, reparaciones por
el uso cotidiano o por daños ocasionados por su culpa.

c) El uso y disfrute deben ser de acuerdo a la naturaleza de la cosa y a lo convenido

en el contrato.

d) Responde por dolo y culpa e igualmente por custodia, cuando se trate de

inmuebles o animales.

e) Devolver la cosa arrendada al término del arriendo.

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Periculum (riesgo)

El conductor puede quedar exento de la obligación de pagar renta, cuando no pueda usar
o disfrutar de la cosa, porque se ha perdido o deteriorado por vis maior (inundaciones,
terremotos, incendios etc.) o bien si la pérdida es parcial o simple deterioro el arrendatario
puede obtener una reducción de la merces; así mismo no responde por la pérdida y no
está legitimado para ejercitar la actio vi bonorum raptorum, ésta le corresponde al
arrendador.

La pérdida la sufre el locator, periculum locatoris (riesgo del arrendador).

Mediante rescripto, de un Emperador desconocido, se dispone que el locator que haga

remissio mercedis (perdón de la renta) cuando un incendió destruyó la siembra, o la
cosecha no se dio por esterilidad de la tierra; podrá exigir las rentas perdonadas, cuando
en los años subsecuentes las cosechas sean abundantes, pero si el evento se dio en el
último año de arrendamiento, no podrá ser compensado.

Casos especiales de LOCATIO CONDUCTIO REI

1. Conductio agri vectigalis, Es el arrendamiento rustico de terrenos públicos (ager

publicus) pertenecientes a las ciudades, que se hace a largo plazo o a perpetuidad, el
arrendatario paga una renta anual fija llamada vectigal, por la possessio y disfrute de la
finca rustica arrendada, mientras cumpla con el pago no se le puede quitar ni al
vectigalista, ni a sus herederos. El vectigalista podía disponer de su derecho por actos
inter vivos o motis causa.

Como poseedor el vectigalista goza de los interdictos posesorios uti possidetis y unde vi,
para retener y recuperar la tierra, es posible que tuviera, desde el siglo II d.C. una acción
reivindicatoria útil, con la ficción de que era propietario civil.

2. Emphyteusis (Enfiteusis), arrendamiento de terrenos rusticos, que incluso puede

recaer en sobre propiedad privada, a largo plazo o a perpetuidad; constituye, a favor del
arrendatario, un derecho real llamado «enfiteusis» (ius emphyteuticum), semejante al
derecho de propiedad. El arrendatario o enfiteuta tiene la obligación de pagar una renta a
la que se llama canon; puede disponer de su derecho, tanto por acto inter vivos como por
acto mortis causa, pero el nuevo adquirente queda obligado a pagar el canon.

Si el enfiteuta quiere vender su derecho, debe previamente notificar al propietario, quien

puede hacer uso de su derecho de preferencia y consolidar su propiedad pagando al
enfiteuta el mismo precio que le pagaría el comprador; si el propietario no quiere
consolidar la propiedad y consiente en la venta tiene derecho a percibir el 2% del precio
cobrado por el enfiteuta; si la enajenación es gratuita, el propietario debe recibir una

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cantidad según el valor de la operación. El enfiteuta pierde su derecho si no hace esta
notificación al propietario, o por la falta de pago del canon en tres años.

En el siglo V una ley del emperador Zenón considero a l enfiteusis como un contrato de
figura propia, distinto al arrendamiento y la compraventa.

3. Superficie, es un arrendamiento, a largo plazo o a perpetuidad, de terrenos urbanos

pertenecientes a las ciudades, con el fin de que el arrendatario edifique y disfrute lo
construido (superficies), mediante el pago de una renta o solarium.

Es un contrato que está regido por el ordenamiento público (lex locationis), ya que se trata
de tierras públicas cedidas a un particular.

El superficiario podía defender su derecho, respecto de otros superficiarios, por medio de

un «interdicto de superficie»; además el pretor le daba, como acción útil, cualquier acción
que requiriera para la defensa de la superficie, comenzando con la reivindicatoria.

Ejemplo de superficie: son las tabernae construidas por los argentarii en el foro para realizar su
actividad.

4. Arrendamiento de almacenes. Los almacenes pueden arrendarse para que el

arrendatario introduzca en ellos mercancía o cosas de cualquier clase, el arrendador
responde por la custodia, aun cuando el arrendatario tenga llave del mismo. Con esta
modalidad de contrato, el arrendador, además de proporcionar el uso y disfrute del
almacén, adquiría la obligación de dar el servicio de vigilancia, no obstante el contrato no
se comprendió como un depósito porque no es gratuito, tampoco es una locatio conductio
operis, a pesar que se proporciona el servicio de vigilancia, pero si como un caso especial
de locatio conductio rei

5. Arrendamiento de los servicios de un esclavo. En virtud de su derecho de dominio,

el propietario de un esclavo puede darlo en arrendamiento para que sirva a otra persona a
cambio de recibir una merces. “No es tanto el esclavo la cosa arrendada, sino su trabajo
mercenario” (a veces el esclavo puede darse a sí mismo en arrendamiento)

B. LOCATIO CONDUCTIO OPERARUM (ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

REMUNERADOS)

Contrato consensual por el cual una persona (locador), se obliga a prestar determinados
servicios a otra (conductor) mediante una retribución en dinero, por lo tanto estamos
hablando de una obligación de hacer (facere); hoy lo conocemos como contrato de
trabajo.

Elementos

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Locador (arrendador), que es la persona que prestara sus servicios

Conductor (arrendatario), es la persona que solicita los servicios personales

Objeto

Trabajos manuales a jornal por tiempo y no por resultado u obra

Plazo

Sera determinado por ambas partes

Merces

Serán pagadas por el conductor al locator según lo convenido por ambas partes o por un
tercero, pero debe ser vera, pues si es ficticia el arriendo es nulo, valiendo el
arrendamiento como una donación En el arrendamiento no se ha legislado como en la
compra-venta, sobre la característica de que debe ser justa la merce, por lo que queda al
arbitrio de las partes establecer sobre el particular. También las merces deber ser
proporcial al trabajo rendido por locator.

Obligaciones del locador

a) Prestar sus servicios al conductor

b) Soportar los daños causados por su dolo o culpa, pero no por vis maior

Obligaciones del conductor

a) Pagar las merces convenidas

b) Soportar la no prestación de servicios cuando provenga de caso fortuito

Extincion de la locatio conductio operarum

Se extingue por las mismas causas que en la locatio conductio rei, agregando como otra
causa de extinción la muerte del locador, aunque la muerte del conductor no termina con
la relación, misma que se transmite a sus herederos.

Acciones

a) Actio conducti: Esta acción la tiene el conductor contra el incumplimiento de las

obligaciones del locador.
b) Actio Locati: Esta accion la tiene el locador contra el incumplimiento de las
obliagciones del conductor.

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 C. LOCATIO CONDUCTIO OPERIS (ARRENDAMIENTO DE OBRA)

Contrato consensual por el que una persona (locador), encarga a otra (conductor) la
ejecución de un determinado trabajo mediante una retribución en dinero, por lo tanto
estamos hablando de una obligación de hacer (facere).

Elementos

Locador (arrendador), que es la persona que encargara los servicios.

Conductor (arrendatario), es la persona que prestara los servicios.

Objeto

La obra a realizar con los materiales del locador.

Plazo:

Lo que dure la obra hasta completarse.

Merces

Serán pagadas por el locador hacia al conductor a la entrega de la obra terminada.

Obligaciones del locador

a) Pago de merces a la entrega de la cosa y aun cuando la cosa perezca por vis
maior.

Obligaciones del conductor

a) Ejecutar la obra completa

b) Responder por pérdida o deterioro antes de la entrega de la cosa, salvo en caso
de vis maior.
c) Responder por daños y perjuicios de sus empleados
d) Responder por custodia
e) Responder por dolo y culpa

Riesgo (Periculum locatori)

El riesgo lo corre el locador por vis maior o por vicios ocultos de su material suministrado.

Extincion de la locatio conductio operis

Se extingue por las mismas causas que en la locatio conductio rei, agregando otra causa
de extinción: la muerte del conductor.

Acciones

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 a) Actio conducti: Esta acción la tiene el conductor contra el incumplimiento de las
obligaciones del locador.
b) Actio Locati: Esta accion la tiene el locador contra el incumplimiento de las
obliagciones del conductor.

Seguros

a) Lex Rhodiade Tactu: Protege al locador por haber sido sus mercancías echadas al
mar para salvar el barco. Por lo tanto es un periculem commune y que consiste en
repartirse las perdidas proporcionalmente entre TODOS aquellos que transportan
mercancía en el barco y el armador del mismo, por lo que se reparten el riesgo y
ellos mismos liquidan a aquel que lo perdió, pero tomando como base el precio de
venta y no el de compra.
La actio locati será la accion a utilizar contra el armador para que él retenga las
mercancías y obtenga la indemnización de todos.
Y se usara la actio conducti contra los transportistas en caso de que la mercancía
se recupero, y la ejercitara el armador.
b) Aversio: Asi se le llama a la actividad de mezclar de género homogéneo
mercancías que serán transportadas en el transporte.
Siendo aquí el armador el responsable por la entrega de la misma especie y
género de lo que recibió. Pero el armador es reponsable por dolo y culpa, teniendo
la actio oneris aversi.
c) Receptum nautarum, cauponuid, stabulariorum (Navieros, mesoneros u hoteleros
y estableros). Consiste en que estos personajes ya citados declaren expresamente
mantener a salvo las cosas de los viajeros, independiente de las mercancías del
contrato de locatio.
Las acciones que se puede seguir son: La actio factum especial y que estará a
favor de los arrendadores. Mientras que se puede también ejercitar la action penal
(actio fortis) por robo o daño.

9. CONCLUSION

La Locatio conductio es uno de los contratos consensuales que los juristas romanos
concibieron de manera unitaria y que comprendía diversas realidades de negocio de la
vida cotidiana del pueblo romano que requerían de una regulación jurídica; y son los
estudiosos medievales los que la transforman en tres figuras distintas, de gran relevancia,
pues de él se desprenden los muy difundidos contrato que en la actualidad operan, como
es el Contrato de Arrendamiento, el Contrato de Trabajo y el Contrato de prestación de
servicios (obra).

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10. BIBLIOGRAFIA

Segundo Curso Derecho Romano

GORDILLO Montesinos Roberto H.
Ed. UNAM, 2ª Edición, México, 1997

Segundo Curso de Derecho Romano

BRAVO Gonzalez Agustin y Bravo Valdes Beatriz
Ed. Pax- México, 2ª. Ed. México 1976

Panorama del Derecho Romano

BIALOSTOSKY, Sara
Ed. UNAM, 3ª Edición. México, 1990.

Derecho Romano
PADILLA, Sahagun Gumesindo
Ed. Mc Graw Hill, 3ª Edición, México.

Sinopsis de Derecho Romano

ODERIGO, Mario N.
Ediciones de la Palma, 6ª Edición, Argentina, 1982.

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