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Les questions que l'on doit se poser ( si l'on veut créer un hôtel) sont:
En premier: est ce que je suis fait pour ce métier ( les journées sont très longues) ? mais
nous avons vu des gens de tous horizons s'installer dans le commerce ..
En troisième: Faut il créer un hôtel à cet emplacement ou dans cette localité ? Pourquoi ?
A quel coût ? Pour quelle clientèle ? Avec quel confort ? Avec quelles prestations ? Avec
quel classement ? Avec quels tarifs ?Avec quelle rentabilité ? …etc..
Par exemple : "l'étude de marché ayant mis en évidence un créneau , c'est à dire ,
un élément de marché où l'offre ne correspond pas exactement à la demande, nous
pouvons créer à X…, en sortie de ville, en direction de Y…, un hôtel ( ou une
résidence hôtelière )d'une capacité de 40 chambres de catégorie 1 étoile , proposant
des prix de chambres de 70 E à 120 E, avec une restauration de type classique
comportant toutefois une carte avec 3 plats du jour, d'une capacité de 50 places et
ayant un prix moyen de repas entre 15 E et 25 E. La création de cet établissement
vise à répondre aux besoins d'une clientèle d'affaires en provenance de la zone
industrielle et d'une clientèle touristique présente de mai à Septembre"
Il est plus difficile de prévoir le taux d'occupation d'un hôtel donc le chiffre d'affaires,
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ETUDE DE MARCHE OU ETUDE DE FAISABILITE
la clientèle étant locale mais aussi de passage , que celui d'un magasin de chaussures
où la clientèle est purement locale.
Les 2 phases
La même démarche doit être entreprise lors d'achat d'hôtel ou de restaurant, avec ou sans
travaux de rénovation.
Quoiqu'il en soit on rappellera que l'objectif essentiel d'une Etude n'est pas de
faciliter l'octroi d'un emprunt ni d'avoir l'accord de la CDEC mais…de mieux
cerner les risques de l'opération. Donc pas question de s'en tenir à une simple
Etude financière , sans Etude de marché. Et l'inverse , on l'a vu, est vrai.
· Contexte géographique
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ETUDE DE MARCHE OU ETUDE DE FAISABILITE
Le Consultant chargé de l'étude doit déterminer les poins forts et les points
faibles de la commune et du lieu d'implantation du futur hôtel. N'oublions pas
que cette étude peut aussi permettre de déterminer quelle est la meilleure
implantation possible si elle n'est pas déjà choisie.
Si l'hôtel est déjà créé , dans le cadre d'une reprise ou d'une modernisation , la
question sera: comment pouvons tirer parti au mieux du lieu d'implantation ?
· Contexte démographique
Il s'agit ici d'examiner tous les motifs d'attraction et de loisirs pour la clientèle
française et étrangère. Il faut relever la fréquentation des sites touristiques et les
projets de création d'équipements de loisirs.
2-L'analyse de la demande
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ETUDE DE MARCHE OU ETUDE DE FAISABILITE
Cette enquête doit permettre de connaître les besoins , tant qualitatifs que
quantitatifs des Chefs d'entreprises ainsi que leur avis sur les hôtels
existants.Elle ne sera jamais exhaustive , car trop coûteuse mais elle aura valeur
de sondage.
Toujours pour cerner la demande il faut prendre contact avec tous les
organismes touristiques publics ou privés afin de cerner les taux d'occupation
des hôtels en place et ne pas hésiter à interroger les hôteliers sur la
fréquentation.
Il faut dons prendre contact avec l'INSEE , les chambres de commerce et d'industrie,
les Comités départementaux er Régionaux de tourisme, les syndicats d'initiative, les
Délégations régionales au tourisme , afin de connaître leur avis sur ces taux
d'occupation. L'INSEE pratique ainsi régulièrement une enquête sur ces taux. Avec la
répartition entre clientèle française et étrangère.
Pour apprécier la demande , on peut aussi s'informer sur les chiffres d'affaires
réalisés. Pour les Sociétés , c'est facile par Internet, bien que les chiffres aient au
moins 1 an de retard .Pour les Entreprises individuelles on consultera les
journaux proposant des Hôtels à vendre ( L'HOTELLERIE par exemple) ou
tout simplement les Agents immobiliers spécialisés.
On arrive même à se procurer des Etudes prévisionnelles réalisées par des chaînes sur
des projets d'hôtels sur la même région.
3-L'analyse de l'offre
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ETUDE DE MARCHE OU ETUDE DE FAISABILITE
Il faudra visiter quelques hôtels , au moins ceux qui doivent constituer la concurrence
directe, y coucher même afin d'apprécier la qualité des prestations: un questionnaire
préparé à l'avance que l'enquêteur devra remplir, sera tout à fait opportun.
Et puis il faut tenir compte des projets à venir si on peut les connaître.
Il faut maintenant faire le point et dégager les aspects positifs et négatifs du projet,
en résumant point par point tout ce qui a été étudié et en voyant comment résorber
ou tout au moins atténuer les points négatifs.
Il faudra ensuite déterminer les principales fonctions que devra remplir l'hôtel,
pourquoi et de quelle manière.On peut envisager ainsi la création d'une résidence
hôtelière annexée à l'hôtel. Résidence hôtelière avec location à la semaine ou au
mois.Nous croyons beaucoup au développement des résidences hôtelières dans les
prochaines années.
Et puis nous arrivons à la description détaillée du Projet. Mais tout d'abord quel
type de clientèle allons nous avoir et quelles seront les cibles des actions de
promotion.?
Cette description doit comporter notamment:
· le choix de catégorie et du nombre de chambres
· le nombre salles de réunions.
· les équipements à prévoir de confort et de loisirs ( salle de remise en forme
par exemple).
· le type (éventuellement) de restauration.
· la présence d'un bar et d'une boutique pour la vente de produits régionaux.
· les tarifs à pratiquer tant pour l'hébergement que pour les repas, les petits
déjeuners, les pensions et la boutique.
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ETUDE DE MARCHE OU ETUDE DE FAISABILITE
C'est à ce stade qu'il faudra choisir les structures juridiques du fait des incidences sur
le financement du Projet et sur les comptes de résultats.
Sans avoir, du moins pour l'instant ,recours à un architecte, un cabinet spécialisé dans
les constructions hôtelières peut parfaitement dégrossir le travail et déterminer le
budget.
L'étude doit prévoir les moyens de financement, c'est à dire la répartition entre
apports ou emprunts ou utilisation du crédit bail, les subventions que l'on peut espérer
puisqu'il y en a dans ce Secteur, selon les Régions.
On remarquera donc que toutes les Etudes de marché effectuées par des Cabinets de
Consultants connus restent très subjectives et n'ont aucune rigueur scientifique.On
pourra y arriver sans doute le jour où il y aura des Observatoires du Tourisme dans
toutes les régions.
C'est pourquoi , une démarche inverse doit être entreprise, et, le cas échéant on
peut d'ailleurs n'utiliser que cette seule démarche. On se pose la question suivante :
à partir d'une hypothèse de chiffres d'affaires , à quelle conditions peut on atteindre
ce chiffre ? et est ce réalisable dans le secteur géographique de l'implantation ?
Il faut :
· établir un Bilan prévisionnel avec actif et passif, et sans omettre le
Fonds de roulement.
· établir les chiffres d'affaires sur 5 ans et ventilés par activité (
hébergement, petits déjeuners..etc..)
· faire le détail des charges sur 5 ans.
· faire des comptes de résultats prévisionnels sur 5 ans.
· calcul du seuil de rentabilité.
· des plans de financement annuels sur 5 ans tenant compte notamment
des remboursements d'emprunts.
· un budget de trésorerie mois par mois pour la 1° année qui est souvent
la plus délicate.
· déterminer en combien d'années il y aura "retour sur investissement"
c'est à dire , en tenant compte d'un taux de rentabilité non inférieur à
15% compte tenu des risques, en combien d'années l'investissement
sera récupéré de par les résultats annuels. Ne pas dépasser 20 ans pour
un hôtel.
Bien entendu tous ces calculs doivent être informatisés pour être réajustés en
permanence avec le temps
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Conclusion de l'Etude
La conclusion doit répondre à la question: le Projet , tel qu'on l'a établi, est-il
viable ?
Et même si l'Etude est positive, elle ne permet de connaître que des tendances et
non des certitudes. Pouquoi ? Parce qu'on n'a jamais en main tous les paramètres,
à commencer par le comportement des responsables de la future entreprise.Et
pourtant cette Etude est indispensable car elle permet d'adopter des objectifs et
une stratégie.
Est il opportun de créer un Hôtel à cet emplacement ? ( ou bien faut -il par exemple
le faire ailleurs..ou ne pas le faire).
En fait c'est une Etude qui est réalisée lorsque l'endroit est déjà choisi.Il s'agit de
conforter l'opinion positive qui existe sur un Projet.
C'est dans ce cadre là , à notre avis, que l'Etude financière ou Business Plan a une
importance particulière.
Un telle Etude d'opportunité peut être d'ailleurs développée par la suite, si besoin.
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( article réalisé par Christian Bonnin Consultant, Expert AFEST en tourisme , et auteur aux Editions
BPI (Groupe L'HOTELLERIE)
e.mail : cb.expert@dbmail.com
Site à consulter:
http://www.hotellerie-restauration-tourisme.eu/
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