El porqué de un suplemento de Propiedad Horizontal y Derecho Inmobiliario

Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

Últimos estudios sociológicos indican que para el año 2050 el 90 por ciento de la
población mundial va a concentrarse en las ciudades y, en especial, en las grandes urbes.

Entonces, sin hesitación, podemos decir que la única forma de contener semejante número
de personas será mediante el crecimiento “hacia arriba” o vertical de esas
conglomeraciones.

Con la puesta en marcha del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN ) a
partir del 1º de agosto de 2015, la Propiedad Horizontal (PH) y el derecho inmobiliario
en general han tomado un auge superlativo.

El Libro IV en su Título V del CCyCN contempla – a través de 10 capítulos y 35 artículos-

la constitución del derecho real de propiedad horizontal; la conformación del consorcio
de propietarios – zanjando definitivamente cualquier duda en cuanto a su personalidad
jurídica diferenciada -, sus órganos, los derechos y deberes de los mismos; las
prohibiciones, las defensas y la contribución a los gastos comunes (expensas), los
obligados al pago y la novedosa extensión de la legitimación pasiva; las partes comunes
y propias dentro de los edificios, su modificación, la obra nueva, las reparaciones
urgentes; la consolidación de los mínimos requisitos que debe contener el ahora llamado
reglamento de PH y su modificación; los subconsorcios en los que puede dividirse el
inmueble; el régimen de las infracciones y los diferenciados contratos de
prehorizontalidad.

Y esto se extiende a otro novísimo derecho real, el de los conjuntos inmobiliarios

(prescriptos en el Título VI del mismo Libro del nuevo ordenamiento unificado) que
comprende a los llamados countries, barrios cerrados o privados, parques industriales o
empresariales hoy tan en boga, los náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente que su destino sea de vivienda o mixto. En estas catalogaciones, se
debe aplicar, también, el mismo derecho real de la PH, aunque con algunas disimilitudes
y características propias que lo hacen enunciarse como “especial”.

Los acápites del nuevo ordenamiento supra mencionados, recogen la vasta jurisprudencia
y la prolífera doctrina autoral especializada durante los más de 60 años de vigencia de la
hoy derogada ley 13.512, impulsora del sistema de la propiedad horizontal argentino,
armonizándola y con apoyatura en la práctica consorcial y alguna experiencia comparada,
dando lugar a una moderna concepción codificadora.

La importancia del sistema de la PH encuentra, asimismo, no sólo recepción en la

legislación federal, sino también en la normativa provincial que se adentra en cuestiones
registrales e inmobiliarias y también en regulaciones de la actividad de las
administraciones de consorcios.
Todo ello ha redundado en una jerarquización de este particular objeto de estudio dentro
de la ciencia jurídica, promoviendo la existencia de institutos especializados en los
colegios profesionales, congresos, jornadas, conferencias, que se aúnan a la profusa
actividad doctrinal y a la labor que desarrollan cámaras empresarias que reúnen a diversos
actores del sistema (mandatarios, inmobiliarios, constructores, proveedores; etc.) como
así también a consorcistas (asociaciones, comisiones de vecinos preocupados en estas
cuestiones y que organizan actividades educativas y de difusión sobre los bemoles que
trae aparejada la vida consorcial y que bregan por sus derechos, tanto patrimoniales
cuánto sociales).

La trama de relación de la PH con otras ramas del derecho y diversos institutos jurídicos,
así como también con organismos públicos y privados es, en la actualidad, enorme, atento
a la profusa normativa reinante.

En palabras del colega Ariel Zumpano[1] en su anteproyecto de ley de

EMPADRONAMIENTO y REPRESENTATIVIDAD GREMIAL de los
CONSORCISTAS de la PROPIEDAD HORIZONTAL de la CIUDAD AUTÓNOMA de
BUENOS AIRES (en oportunidad de comentar la ley local 5464 de creación del Consejo
de la Propiedad Horizontal en la C.A.B.A., a la postre derogada), las relaciones jurídicas
de la PH abarcan, entre otros:

“a) Aspectos Sociales: Se trata de una cuestión específicamente atinente a esta gran urbe,
con densidad de población asentada en escaso espacio físico. La casuística nació a raíz de
las migraciones internas en el Territorio Nacional, a partir del año 1930, con gran
movilización de masas uniformes desde el campo hacia la ciudad industrializada que los
albergó como pudo, sin diagramación ni coordinación previa. Implicó la invasión de
cientos de miles de personas en poco terreno y con poco poder adquisitivo, generando un
volumen demográfico insostenible. La solución práctica fue la construcción vertical de
pisos con distribución de gastos compartidos. El sistema de PH abarca hoy unos 75.000
edificios, mayoritariamente de cinco (5) o más pisos, con un promedio de veinte (20)
unidades funcionales, de los cuales un diez por ciento (10%) son destinados
exclusivamente para actividades profesionales y el resto a vivienda, alcanzando a 2,5
millones de habitantes y más de 3 millones de usuarios diarios; cantidad que no cesará de
crecer en los próximos años, ya sea por el aumento poblacional, por los planes de vivienda
actualmente en desarrollo y por la tendencia creciente a vivir en edificios de
departamentos y otras formas de propiedad horizontal. Hoy no solo se utilizan como
paliativo a la crisis habitacional sino como elementos de lujo, de categoría social y de
asentamiento de oficinas no habitables, consultorios, bufetes, sedes empresariales y toda
otra finalidad cuando son destinados apto profesional. Tampoco se puede soslayar la
realidad de los que son adquiridos motivados por inversión y destinados a la producción
de frutos civiles renovables, es decir, de alquileres por períodos legales renovables
indefinidamente. En fin, es la Propiedad Horizontal el Sistema que posibilita a hombres
y mujeres asociar esfuerzos en pos de una meta común: vivir o desarrollarse en un lugar
determinado. Al igual que en las sociedades comerciales, en esta que es de carácter
meramente civil, también se hacen aportes para contribuir a su estabilidad, aunque solo
se comparten pérdidas (pago de expensas) y no ganancias; las responsabilidades no se
limitan al capital aportado sino a la totalidad del bien propio (unidad funcional) en forma
solidaria, ilimitada y prorrateada, y aun cuando exista derecho a repetición de partes
proporcionales, lo cierto es que cualquiera puede perder su hogar (u oficina, consultorio,
etc.) por incumplimientos no imputables a él, sino por inobservancia de las reglas,
impericia en la ejecución u omisión de hechos y actos jurídicos, o negligencia atribuible
a otros comuneros o a quien los administra. En esto radica y se vuelve fuerte la necesidad
de contemplación estatal para organizar y controlar su funcionamiento, a fin de evitar que
el sistema de la Propiedad Horizontal sea solo una fuente de penuria económica,
sufrimiento e indignidad para dos y medio millones de ciudadanos de nuestra Ciudad y
doce millones en nuestro País. Si bien se trata, originariamente de una problemática de
las grandes ciudades, progresivamente se han comenzado a construir en otras poblaciones
de menor número de habitantes, edificios de departamentos y otras formas de propiedad
horizontal. Debemos destacar aquí que la gran cantidad de proyectos de viviendas sociales
que se están encaminando actualmente, impulsadas por el Instituto de la Vivienda en la
Ciudad, y por el Instituto Provincial de la Vivienda en Buenos Aires, por ejemplo, que
constituyen una de las políticas esenciales del Gobierno Nacional para dinamizar la
economía, pasarán a formar parte de este régimen, incrementándose así en forma
significativa el problema que estamos planteando. La protección de estos nuevos
propietarios a partir de un adecuado marco jurídico, complementaría adecuadamente esta
importante política social. Al respecto, en nuestra conciencia, y hasta en el inconsciente
colectivo, está siempre presente la idea del “techo”, de la “casa propia”. Sin embargo, a
pesar de que todo el entorno socio-cultural y jurídico apunta a la propiedad privada, este
derecho le es cotidianamente cercenado a cualquiera de esos 2,5 millones de ciudadanos,
cuando deben someterse a la fuerza de los votos para la toma de decisiones colectivas,
sin estamento, peldaño u orden superior donde hacer valer la razonabilidad, conveniencia
o mérito de las minorías, dado que los votos no suelen obedecer a razones de interés
general, sino a influencias, amiguismos, simpatías y hasta componendas en pos de
intereses particulares, o de un grupo determinado, o sencillamente del administrador.
Sabemos, quienes hemos participado continuamente en Asambleas consorciales, que
dichos votos son “emotivos” y no “racionales”, al tiempo que es dictatorial la metodología
de los administradores en impugnación de representaciones, concesión de la palabra,
cómputo de los votos, interpretación del Reglamento, y determinación de mayorías
aplicables. Resultando que millares de propietarios devienen privados del manejo
personal de su propiedad. Este es uno de los hechos fundamentales que ha dado lugar a
la formación de tantas asociaciones de defensa de los consorcistas. El sistema se agrava
cuando los propietarios, o inquilinos en representación no acuden a la reunión (asambleas)
por falta o deficiente citación, por imposibilidad de fechas, horarios o traslado al lugar de
celebración, disminuyendo aún más la participación. Aumenta el desconcierto la falta de
claridad en los encabezados del temario a tratar, lo que suele derivar en resoluciones muy
alejadas de lo que el consorcista suponía como temas a debatirse. Por último, es también
común que directamente no se convoque a la asamblea y que todo sea resuelto
unilateralmente por el administrador, o solapadamente con anuencia de consejeros
quienes rara vez, si es que alguna, consultan a los demás propietarios acerca de sus
opiniones sobre intereses personales. Se estima que la mitad de los consorcios no se reúne
en asamblea en dos o tres años. Resumiendo, estos propietarios no son, paradójicamente,
dueños de su propiedad. Esos inquilinos no ejercen, durante el período de alquiler, todos
los derechos del tenedor de una cosa. Se trata pues, de un claro caso de desigualdad ante
la Ley. Respecto de las insuficiencias de la legislación vigente es de destacar que nunca
se reguló el marco de las posibles acciones del propietario para defender su derecho de
propiedad ante las resoluciones inconvenientes de las mayorías. Nótese que, en el
espectro social ampliado, una sociedad civil como país, el individuo puede procurar la
inconstitucionalidad de la norma que lo afecta, o bien ante los tribunales o bien ante la
autoridad administrativa que la impuso. Bien, en el caso pequeño, en la mínima y
primigenia célula de esa organización social, el consorcista no tiene esa autoridad de
contralor activa para reclamar. Tampoco la tiene para dirimir cuestiones de convivencia
de los consorcistas entre sí, tales como ruidos, olores, vibraciones o inmisiones en general
que superan la normal tolerancia. Apenas las unidades fiscales ejercen poder de policía
público con impedimento de inmiscuirse en intereses privados si no se trata de delitos,
contravenciones o faltas. Tampoco se ha trabajado sobre los derechos colectivos y
privados frente a la constructora, por vicios ocultos o defectos de construcción. No existe
quien defina (más allá de la redacción del nuevo artículo 2041, inciso f) del Código Civil
y Comercial) si la rotura, o el desperfecto se produce dentro o fuera de la unidad funcional
(si no es, claro, teniendo que llegar al peritaje de un juicio, meses o años después)
Tampoco se ha trabajado mucho sobre el derecho especial de apoyo y reparación de
medianeras que involucra a consorcios linderos, puesto que casi absolutamente todos
superan la medianera común de los 3 metros de altura. No se conocen las funciones ni
tareas del administrador, ni las del encargado, ayudante u otros trabajadores del edificio.
No se sabe bien qué hacer ante urgencias o imprevistos que afectan a uno o a muchos, si
se puede acceder a sala de máquinas por modo propio, si se pueden cortar servicios
colectivos, si se puede o no irrumpir en unidades contiguas a fin de evitar males mayores
en ejercicio del derecho de condominio. Y si bien muchas de estas cuestiones pueden
creer resolverse a través de los llamados Reglamentos Internos, lo cierto es que la falta
de formación educativa y de impulso a la participación de los vecinos consorciales es el
mal mayor y primero a erradicar. Por ello se precisa de un organismo que los nuclee,
aliente, instruya y prepare para este tipo de convivencia social en un “Consorcio”. Pero
no solo de copropietarios se trata, sino también de los inquilinos, que conforman un
padrón entre el 20 y 25% del total de consorcistas, ya que su participación en
representación de los propietarios en las Asambleas debería quedar asentada ya en el
mismo contrato de alquiler por el período allí consignado, sin pretensiones de nuevas
autorizaciones periódicas. Fundamental resultan las aprobaciones automáticas en
segundo llamado de asambleas para las Rendiciones de Cuentas de los administradores,
ya que se suelen purgar malas gestiones administrativas. Al respecto tiene aseverado el
más alto Tribunal jurisdiccional, es decir las diversas Salas de la Exma. Cámara Nacional
de Apelaciones en lo Civil que no se debe tratar de un informe numérico contable sino
dar detalle preciso y cronológico de cada operación efectuada en nombre, por cuenta y
por orden del Consorcio, que posibilite evaluar las mandas de la asamblea, el
cumplimiento de ordenanzas y disposiciones gubernamentales, los parámetros de
presupuestos, garantías, plazos y opciones de contrataciones, la viabilidad que tuvieron y
el resultado final de cada servicio contratado, es decir oportunidad, mérito y conveniencia
de cada uno de los actos, hechos u omisiones del administrador. Los sobreprecios pagados
por emergencias, reparaciones no previstas, abonos y obras suelen crear un “adicional
ilegítimo” en favor del administrador que los contrata, del orden del 40% de
sobrefacturación de expensas mensuales, siendo que éstas representan entre el 5% y 10%
del ingreso económico familiar. Estos datos indican que los niveles de negociación con
los proveedores de servicios, abonos, obras y emergencias se pueden mejorar
notablemente cuando se lo hace por cantidad, a través de un Organismo que agrupe el
interés de los consorcistas. Lo mismo respecto a los seguros obligatorios y la contratación
de profesionales para el cumplimiento de informes técnicos derivados del cumplimiento
de Ordenanzas municipales o disposiciones gubernamentales vigentes (vgr. Ley de
conservación de fachadas y balcones). Tampoco ningún grado de participación en otra
importante incidencia de los gastos comunes, cuál es la remuneración del personal, puesto
que los Convenios Colectivos vigentes han sido cerrados con entidades de
administradores que jamás representaron a los consorcistas para esos fines de
Negociaciones paritarias. En fin, no hay instancias intermedias entre la Asamblea –o peor
aún, la simple decisión del administrador sobre una situación de hecho– y los Fueros
Judiciales. No hay organismo alguno con autoridad de control y poder de policía que
eduque, acompañe, asista, verifique y corrija un mundo de factibles y reales fuentes de
conflictos basadas en tantos vínculos jurídicos y sociales como se han presentado.
Capítulo aparte, y especial, merece el tratamiento de las negociaciones paritarias
mencionado, con el sindicato de empleados de los consorcios (encargados), que hasta
ahora han sido convenidas por tres cámaras que nuclean a nuestros administradores
(algunos), representando supuestamente nuestros intereses, pero con tres observaciones
fundamentales: esas tres cámaras (CAPHAI, AIERH y UADI) no nuclean a todos los
administradores, de hecho, la mitad o más no están nucleados en ninguna de ellas; de los
afiliados a ellas nunca fueron todos a las reuniones preparativas de las paritarias a emitir
su opinión y voto; y –fundamentalmente- jamás ninguno de los que fue, de los que se
reunieron y de los que nos representaron solicitaron a “su” Asamblea de copropietarios
(es decir a su mandante) la orden (la “manda”, precisamente) de lo que tenían que debatir
y negociar en favor de su poderdante; lo cual hace caer la base inescindible del mandato;
y todo ello, al margen de indicar que se trata de una diligencia excepcional que no es
propia ni común de sus tareas de administración y conservación del consorcio. Aúna esta
posición la nueva redacción del artículo 2067 inciso f) del Código Civil y Comercial que
limita la autoridad del administrador con el personal a la decisión previa de Asamblea,
derrumbando los pilares que sostenían la postura de las Cámaras en que el administrador
poseía esa facultad por sí solo (antes sí) y eso le daba el derecho de negociar salarios. Son
estas y otras circunstancias, que se omiten por ser de público y notorio conocimiento para
todo aquel que habita en Propiedad Horizontal (PH) las que dan la base necesaria a la
incorporación del Ente Consorcial al Sistema de la Propiedad Horizontal para que
empadrone, eduque, controle y represente al Sector Consorcista, a través de los canales
ya organizados a ese fin, léase: las asociaciones que con cierta vigencia y regularidad han
actuado y actúan en defensa de sus derechos, por un lado; y a través de la
descentralización democrática comunal, léase: los funcionarios comunales electos desde
las asociaciones barriales o consejos vecinales.

b) Aspectos legales: El sistema de PH no era desconocido pero sí desestimado por

Dalmacio Vélez Sarsfield, redactor del Ordenamiento Civil (Ley nº 340 conocido como
Código) vigente desde Enero de 1881; bajo la sospecha que el conglomerado de
relaciones sociales y jurídicas generaría graves y continuos conflictos, tanto de límites de
convivencia como de servidumbres de paso y acceso, y reclamo de gastos comunes o
propios (lo expresó en la nota marginal al artículo 2617) No obstante lo certero de la
previsión, las circunstancias sociales ya comentadas llevaron a implementarlo, primero
en la práctica, y luego dándole forma normativa con la Ley 13.512, reglamentada por
Decreto nº 18.734 vigente desde el año 1949. Desde allí, los escasos veinte (20) y treinta
(30) artículos respectivos, no pudieron contemplar el vasto campo de relaciones, que
abarcan los siguientes: 1) vínculo de copropietarios entre sí, propios del derecho real de
Condominio; 2) vínculo de los copropietarios con el Consorcio, propios del derecho real
de Propiedad; 3) vínculo del administrador con el Consorcio, puntualmente contrato de
Mandato civil; 4) vínculo del administrador con AFIP por el cumplimiento de cargas
sociales y aportes al SUSSJP, Obra Social y ANSSAL, caja protección familiar, Ley de
Riesgos del Trabajo, sindicato, atinentes al Derecho Previsional, con su aditamento
impositivo debido a ganancias por alquileres de medianeras, antenas, locales, etcétera,
propio del Derecho Tributario; 5) vínculo del administrador con el GCBA por
cumplimiento de ordenanzas y disposiciones vigentes, correspondientes al Derecho
Administrativo; 6) vínculo del Consorcio con la empresa constructora por vicios
redhibitorios, propios del contrato de Locación de Obra; 7) vínculo del Consorcio con los
prestadores de servicios (abonos de ascensores, seguros, limpieza, vigilancia, calderas,
tanques, etc.) que encuadra en contratos de Locación de Servicios; 8) vínculo del
Consorcio con el personal (encargado) a través del Derecho del Trabajo y 9) vínculo del
Consorcio con los Consorcios linderos propios del derecho real de dominio y las acciones
de medianería por apoyo, mantenimiento y daños y perjuicios. En consecuencia, las
lagunas legales fueron regadas por profusa jurisprudencia y doctrina de la materia. Así
proseguimos hasta hoy, luego de 65 años en los que no se avanzó nada más allá de la
sanción del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) que contempla
con mayor actualidad el tema y lo pone en un lugar particular de los derechos reales; y en
forma específica, con respecto a un vínculo determinado, el de Administrador-Consorcio,
a través de la Ley nº 941 de Registro Público del Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y sus normas complementarias y decretos reglamentarios. No obstante, ésta
última, recientemente derogada por la Ley nº 5464 GCABA que implementa el Consejo
de la Propiedad Horizontal (NdeR: finalmente la ley local 941 y sus modificatorias se
mantiene vigente, con su última reforma por la ley 5932, por derogación de la ley 5464,
que no fue ni reglamentada ni puesta en vigencia), con mismo lineamiento, pero no
iguales funciones ni alcances. En fin, es de destacar que son tantas las aristas y los
conflictos aún no abordados, sobre todo en convivencia, en ruidos molestos, olores,
humos, relaciones con el encargado, reclamos entre comuneros, a terceros ajenos al
edificio, entre consorcios, etcétera, que debió cumplir una vasta y ardua tarea la
Jurisprudencia de la Justicia Ordinaria Nacional del Fuero Civil, sin bases estables,
atemperando el juicio al principio de la sana crítica. Pero no solo el Fuero Civil sino
también el de Seguridad Social contra los Consorcios que no efectivizaron retenciones de
aportes ni contribución de cargas sociales; el Fuero Laboral por conflictos específicos de
esta relación en la cual el trabajador cuenta con vivienda para sí y su familia, y puede
desarrollar otras tareas afines a su actividad dentro del mismo ámbito de trabajo sin ser
tareas laborales (vgr. arreglos en las unidades, encargos, mudanzas, limpieza de
vehículos; etcétera); el Fuero Penal, cuando se le han presentado denuncias y querellas
por administración fraudulenta de los administradores, debiendo evaluar las
particularidades de este vínculo; e incluso organismos tributarios como la AFIP
excluyendo específicamente a los consorcios, dada su actividad natural de ciertas
resoluciones en materia impositiva. A más de estos supuestos legales que se trasuntan a
los tribunales, existen los problemas sociales que solo los advierte quien vive o ha vivido
en edificio, tales como vicios redhibitorios, medianeras, tabiques divisorios estructurales
o no, innovación o modificación de estructuras como balcones, terrazas, solares, patios,
subsuelos, efectuados sin consentimientos, reuniones ni debates previos; la quita o
condonación arbitraria de deudas comunes a otro copropietario, el reembolso o repetición
de gastos efectuados particularmente con carga de devolución por imputárselo a gastos
generales; los problemas de establecimiento sobre horarios y lugares de reuniones
masivas, con sonidos acústicos intolerables, ruidos de artefactos, actividades ilegales,
inmorales, ilícitas o peligrosas; la utilización de sectores no asignados exclusivamente;
las responsabilidades por daños causados a terceros por personas o bienes del Consorcio,
como ser veredas, escalones, rampas, etcétera. Muchas cuestiones en las que el
administrador no adopta posición, pues su función también es política y debe procurar
amistades y votos y no enemigos y oposiciones. No obstante la carencia de autoridad en
la cual apoyarse, el Gobierno de la Ciudad ha dado pasos fundamentales en la opción de
regularizar el modelo de información para el pago de expensas a través de un modelo
único, al igual que el control sobre el registro de administradores, seguros de caución ante
perjuicios ocasionados por negligencia, impericia o inobservancia de las reglas propias
de su arte; pero resta aún afianzar la fiscalización de medidas de seguridad, accesibilidad,
cuidado de aceras, ahorro de energía y agua, solución de conflictos intraconsorciales de
convivencia, pautas específicas para la determinación de gastos particulares y comunes,
despidos injustificados del personal, falta de ejecución de garantías en los trabajos de
mantenimiento u obras, incumplimientos dolosos de los mismos y responsabilidades,
alcances mancomunados, solidarios, ilimitados, etcétera; al igual que el tratamiento
delicado de morosidad, intereses aplicables y gestiones de cobro, evitando siempre la
demanda judicial por cobro forzado. Puesto que las Asambleas son el acto jurídico donde
los consorcistas ejercen plenamente sus derechos parlamentarios, dicho acto les pertenece
en exclusividad, motivo por el cual la fiscalización del Ente de PH mediante funcionario
con alcance de fedatario público a efectos de reconocer representaciones, dirigir el debate,
tomar propuestas de votación, efectuar contabilización y apuntar la corrección de actas,
deviene imprescindible. Las asambleas en sedes comunales descentralizadas, filmadas y
grabadas, subidas inmediatamente a redes sociales, pide paso ante el apoyo de los medios
masivos de comunicación actuales. El Ente de PH debe contar con los mecanismos para
fomentar la educación e instrucción de los propietarios en talleres personalizados,
programas radiales y televisivos, y videos de redes sociales; fomentar la participación de
asambleas vecinales en los Centros de Gestión y Participación Comunal, a fin de obtener
de ellos los representantes comunales que formarán su Consejo Directivo; debe
igualmente establecer los vínculos de comunicación directa con AFIP para conocer el
ingreso efectivo y certero de cargas sociales, y con el Centro de Informática Judicial para
conocer demandas o cuestiones jurídicas en las que se encuentren implicados, directa o
indirectamente. Respecto de la actual insuficiencia del marco jurídico de la que dan
cuenta –además de la opinión unánime de los especialistas– la gran cantidad de proyectos
de ley (aún sin sanción) que se han presentado al respecto, a la idea de ser propietario, por
un lado, y al desamparo legal en la formación de la conciencia y educación del comunero
que habita una vivienda del régimen de propiedad horizontal, por el otro, resulta
fundamental la tarea del Ente de PH de interpretación, alcances y consecuencias de los
Reglamentos de Copropiedad, al igual que la aplicación por Jerarquía de leyes a cada
situación jurídica, sobre todo desde la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación que legisla específicamente sobre la materia; debe el Ente de PH tener su
Tribunal Arbitral de sometimiento obligatorio prejudicial y de imperio vinculante para
las partes, con regidor superior en el fuero Contencioso y Tributario de la Ciudad. Por
todo ello, corresponderá al Ente de PH interactuar en lo referente a los vínculos jurídicos
no abarcados por la delegación gubernamental al CONSEJO de la PROPIEDAD
HORIZONTAL, que se encarga de regular todo el marco cognitivo y de actuación del
mandatario (los administradores) bajo el régimen de la prestación de servicios en los
términos del contrato de consumo y en la órbita de la Ley Nacional nº 24.240 y locales nº
757 y concordantes. Al respecto, dicha Entidad de carácter Privado regulará las relaciones
jurídicas de los administradores con el consorcio; de los administradores con AFIP-LRT-
SUTERH y SUSSJP; de los administradores con el GCABA por cumplimientos legales;
de los administradores con los demás proveedores de servicios por recaudos de
contrataciones; quedando bajo el amparo del Ente de PH la representatividad colectiva
del empadronamiento consorcial para el tratamiento de paritarias con el personal del
edificio; la concertación de acuerdos con el CONSEJO de la PROPIEDAD
HORIZONTAL por topes y programación de honorarios de los administradores; y la
representación en las denuncias particulares o colectivas ante dicho organismo por la
actuación y gestión de los administradores; además de constituir el núcleo de tratamiento
de conflictos interpersonales de los vecinos de consorcios por convivencia, inmisiones,
ruidos, luminosidad, vibraciones molestas, depósito de mercaderías peligrosas,
actividades ilegales, ilícitas o antirreglamentarias; así como la fiscalización de las
Asambleas Ordinarias y Extraordinarias con la presencia de un Veedor; la interpretación
de las cláusulas reglamentarias y la aplicación de jerarquía de leyes para cada conflicto o
acto jurídico individual o comunal; la fomentación de comunicación a través de un
sistema de interconexión por red social, radial, televisivo; la comunicación directa con
los organismos estatales para control del cumplimiento de ingreso de cargas sociales; y
con el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble para el informe de los escribanos
intervinientes en cada operación inmobiliaria respecto a deuda y créditos consorciales, al
igual que formación de Fondo de Reserva; la abocación de los Consorcios en los reclamos
si hubiere lugar a ellos referentes a Vicios Redhibitorios frente a las Empresas
Constructoras; prestará el marco profesional especializado para la elaboración de la
Auditoría Legal y/o Contable que previera la Ley 941 y mantiene la vigente Ley 5.464
GCABA; se abocará en la Resolución de Conflictos y emisión de Laudos Arbitrales en
conflictos relacionados al vínculo de condominio, entre propietarios, de alquileres entre
propietarios y sus locatarios, de ejecuciones de expensas, entre Consorcios y los
propietarios fundados en el derecho real de propiedad, y de los individuales que encaren
los propietarios contra los administradores ajenos a la relación de mandato con la Persona
Jurídica; finalmente intervendrá como Ente de representación colectiva para la
celebración de Convenios generales y especiales con las Cámaras de los proveedores de
servicios. Y dado que nuestra Constitución Nacional se basa precisamente en el derecho
de propiedad como uno de los principales bienes jurídicos tutelados, exige la situación
poner a todos los Consorcios en pie de igualdad desde el inicio de la actividad del Ente y
por ello, dado las facultades establecidas por el artículo 142 del Código Civil y Comercial
por medio del cual se le confiere a la Autoridad Local establecer los requisitos de
funcionamiento y autorización para funcionar de estas Personas Jurídicas Privadas y las
obligaciones impuestas a los administradores por Ley 26.994 (artículo 148 inciso h) y
artículo 2048) corresponde cargar a gastos comunes la contribución a la incorporación
del Ente de PH representativo del Sector de los Consorcistas, el que actuará
conjuntamente con las Cámaras Colegiadas de Administradores (Consejo de la Propiedad
Horizontal) el Gremio representativo del Sector Trabajadores (FATERYH) y el Gobierno
local (DGDyPC), puesto que la adhesión individual de cada consorcista sería un hito
ilógico e impensado, desde que partimos de bases del 35 al 55% de participación
legislativa promedio a los actos asamblearios, y a que muchos se encuentran en sucesión,
otros con propietarios a más de 500 km de residencia, y muchos abandonados o tomados.
El control de concesión de licencias para la administración como la matriculación o
colegiatura debe quedar a cargo de las cámaras y organismos que los representan a través
del Consejo de la Propiedad Horizontal, mientras al Ente de PH le compete el interés de
los consorcistas como sector social en vínculo jurídico de condominio interpersonal,
como representativo sectorial en las negociaciones paritarias, y como ente colectivo de
denuncias por procedimiento de Defensa de los Consumidores y en la confección de
dictamen precalificativo para las decisiones Asamblearias de Rendición de Cuentas Anual
o periódica inferior en caso de renuncia, fallecimiento o remoción del cargo, basado en la
Auditoría Legal y/o Contable respectiva. El cambio en el campo legislativo evidenciado,
no deja lugar a dudas que la relación o vínculo jurídico que liga al Consorcio como
Persona Jurídica (reconocida expresamente ahora por el art. 148 inciso h, del nuevo
Código Civil y Comercial) y el administrador como mandatario, ha variado
sensiblemente; puesto que a tenor de la normativa de los artículos 15 y 16 de la anterior
Ley nº 941 ya encuadraba en los parámetros de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor;
tanto porque su actuación puede ser sancionada Gubernamentalmente, cuanto porque
establece un procedimiento de denuncia, prueba y resoluciones sujetos a la genérica Ley
757 de procedimientos administrativos para Defensa del Consumidor (ver artículo 21,
Ley 941). Cabe anotar que esto se encuentra consentido y aceptado por todos los
administradores matriculados y por sus Cámaras representativas del sector. Si a ello le
aunamos la previsión del artículo 149 del Código Civil y Comercial que faculta al Estado
para establecer obligaciones funcionales y diferenciales para cada una de las Personas
Jurídicas privadas que giren en su órbita, nos dejan en condiciones de hacer dos
aseveraciones trascendentales: i) la actividad del administrador de Consorcio respecto a
la Persona Jurídica ha variado del contrato de mandato al de provisión de servicios en los
términos de la Ley 24.240; y ii) el Gobierno Local puede establecer los requisitos de
funcionamiento, ordenamiento, evaluación y control de las Personas Jurídicas que giren
en la órbita de su jurisdicción, y así incorporar al efecto una Entidad No Gubernamental
Mixta (pues el gobierno de la misma estará en manos ciudadanas) a efectos de
representarlo, beneficiarlos y compensarlos en orden a la contribución para su
funcionamiento, al tiempo que funcione a la par del Órgano Estatal, es decir la Dirección
General de Defensa y Protección del Consumidor descentralizada en cada Comuna.

La legislación atinente a los Consorcios es vasta y desperdigada, pero se podría compilar

y aunar en los siguientes conceptos básicos: Libros y Registros obligatorios: Libro de
Actas; Libro de Administración (Decreto Reglamentario 18.734/49, artículo 5º); Libro de
Órdenes al Personal (Ley Nº 12.981 artículo 21º inciso “m”); Libro de Sueldos y Jornales
(Ley Nº 20.744); Libro de Ascensores (Ordenanza Municipal Nº 49308 y Decreto
578/01); Registro de Copropietarios (Decreto reglamentario 18.734/49 artículo 3º y
Reglamento de Copropiedad); Último inventario confeccionado; Cumplimiento de
Normas de Seguridad obligatorias: -Seguro de incendio del edificio póliza y vigencia
(Ley 13.512, artículo 11º); Seguros especiales para elevadores (Decreto 578/01 y Decreto
1734/03) y calderas (Ordenanza Municipal Nº 33677); Obleas de rótulos de seguridad,
tarjetas de control de seguridad, y tarjetas de control de conservación de ascensores y
montacargas, como asimismo certificado de reempadronamiento anual del conservador
de ascensores (Decretos Nº 578/01 y 1734/03); Existencia de disyuntor diferencial en
instalación eléctrica del edificio (Ley Nacional de Seguridad e Higiene Nº 19.587,
artículo 8º, inciso “a”); Informe de inspección y control periódico de instalaciones de
Metrogas, Edesur/Edenor, y Aguas Argentinas en sectores comunes y extensiones
privativas, y cumplimiento de sus reglamentaciones vigentes (Ley 24076, Decretos
1186/93, 885/92, 2731/93, Leyes 15336 y 24065, Decreto 634/91; y Ley 23696, Decretos
999/92, 787/93, 1381/96 –respectivamente-); Conservación de planos actualizados de
estructuras, de subdivisiones, de instalaciones de cañerías y accesorios que conforman
partes comunes del edificio; Cumplimiento de Leyes Laborales obligatorias: Registración
del personal empleado (Ley Nacional de Empleo Nº 24.013); Seguro de vida obligatorio
(Decreto 1567/74) y Seguro de vida colectivo; Medicina laboral obligatoria y Certificados
de cursos de seguridad e higiene de los empleados (Ley Nacional de Seguridad e Higiene
Nº 19.587); Libreta de Trabajo (Ley Encargados de casas de renta Nº 12.981); Planilla
Horaria del Personal (Decreto Reglamentario Nº 11.296/49); Aseguradora de Riesgo de
Trabajo y revisión médica preocupacional y ocupacional anual (Ley Nacional de Riesgos
del Trabajo Nº 24.557 [NdeR: modificada por las leyes 26.773 y 27.348]); Cuenta
bancaria para el personal (Resoluciones del Ministerio de Trabajo, Empleo y Formación
de Recursos Humanos Nº 360/01 y Nº 551/01); Planilla de remuneraciones del personal
para la asociación sindical (Ley Nacional Nº 23.449, artículo 2º y Nº 24.642, artículo 6º);
Recibos de ropa de trabajo y elementos de seguridad al personal (Convenio Colectivo de
Trabajadores de Consorcios Nº 378/04, artículo 15º); Existencia de disyuntor diferencial
en vivienda de encargado (Ley Nacional de Seguridad e Higiene Nº 19.587, artículo 8º,
inciso “a”); Manutención adecuada de las condiciones físicas de la vivienda el encargado
(Convenio Colectivo de Trabajadores de Consorcios Nº 378/04, artículo 26, inciso “5”,
Ley 20.744, artículo 77º y Decreto Nº 351/79, artículos 190 y 191); Provisión de
comodidades al personal (Ley Nacional Nº 12.205, artículo 2º); Aumentos salariales del
personal (Decretos Nacionales Nº 1273/02, 1371/02, 392/03, 1347/03, 2005/04,
1295/05); Cumplimiento de Leyes Tributarias y Previsionales obligatorias: Presentación
y pago en tiempo y forma de aportes y contribuciones a la seguridad social, y de aportes
sindicales (Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones Ley 24.241), determinando
mes por mes las imposiciones, con fecha de pago y entidad bancaria. Cumplimiento de
Leyes y Ordenanzas Municipales obligatorias: Desinfección y desinsectación (Ordenanza
Municipal Nº 36352); Control periódico de balcones y fachada (Ley Nº 257 y decretos
2158/99 y 1233/00 del GCABA); Distribución de matafuegos en sectores comunes
(Ordenanza Municipal Nº 40473), Tarjetas municipales y control trimestral de recarga
(Resolución conjunta del Ministerio de Política Ambiental de Nación y Secretaría del
G.C.A.B.A. Nº 118/00); Luces de emergencia (Ordenanza Municipal Nº 45425); Antenas,
torres, mástiles y estructuras metálicas de la azotea (Disposición Nº 902/98 de la
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del GCABA); Limpieza de
tanques de agua (Ordenanza Municipal Nº 45593), y Análisis bacteriológico físico
químico anual (Ley Nacional de Seguridad e Higiene Nº 19.587, artículo 58º); Planilla de
revisión de calderas y termotanques (Ordenanza Municipal Nº 33677 y Decreto
reglamentario Nº 887/79); Informe de seguridad e higiene (Decreto reglamentario Nº
351/79); Vigilancia privada (Decreto Nacional 1022/99; Ley Nº 118 y Decreto
reglamentario Nº 1183 del G.C.A.B.A.); Notas o circulares que adviertan la prohibición
de tendido de ropa en balcones (Ordenanza Municipal Nº 3244/44); Notas o circulares
que adviertan las prohibiciones sobre normas de convivencia (artículo 2618 del Código
Civil). Al efecto se hace saber que requieren habilitación y/o autorización especial para
brindar sus servicios: gasistas (Ley 24076, Decretos 1186/93, 885/92, 2731/93 Concesión
y Modificaciones del Servicio Público a Metrogas); electricistas (Leyes 15336 y 24065,
Decreto 634/91 Concesión y Modificaciones del Servicio Público a Edenor SA y Edesur
SA); foguistas (Decreto Nro. 977/974 Dirección General de Fiscalización Obras de
Terceros), ascensoristas (Decreto 578/01 y Decreto 1734/03 Dirección General de
fiscalización de Obras y Catastro Departamento Elevadores y Registro Conservadores de
ascensores); calderistas (Ordenanza Municipal Nº 33677 Decreto reglamentario Nº
887/79 División Inspecciones Térmicas e Inflamables del departamento Fiscalización de
Instalaciones de la Dirección de Obras Particulares); técnicos en seguridad e higiene (Ley
Nacional de Seguridad e Higiene Nº 19.587, Decreto reglamentario Nº 351/79);
vigiladores privados (Ámbito Nacional Decreto Nº 1002/99, Capital Federal Decreto Nº
1183 Reglamentario de la Ley Nº 118 CABA, Provincia de Buenos Aires Decreto Nº
1897 Reglamentario de la Ley Nº 12297); inspectores de tanques de agua (Ordenanza
45.593 del año 1992- Registro de Actividades de Empresas Privadas de Limpieza y
Desinfección de Tanques de Agua Potable de la Dirección de Higiene Ambiental de la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y Dirección General de Medio ambiente,
Secretaría de Servicios Públicos) y antenistas (Disposición Nº 902/98 de la Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro del GCABA); Ley del Consejo de la
Propiedad Horizontal (Ley 5.464): Matrícula de inscripción en el Registro de
Administradores; exhibición de originales y archivo de copias del Título, Matrícula
habilitante y Seguro de A.R.T. de los proveedores de servicios y de su personal que haya
realizado trabajos en el edificio; Presentación oportuna de declaración jurada anual;
acreditación de su condición ante la asamblea ordinaria anual; Informe de estado
financiero con disponibilidad de fondos existentes; Activos y pasivos, destacando las
obligaciones exigibles; Informe de las causas jurídicas en las que intervino por el
Consorcio, sea como actor o como demandado, con un sucinto detalle del resultado;
existencia de contratos firmados con proveedores de servicios y/u obras, y los pagos de
los abonos mensuales de servicios y/o de las obras; confección, firma y aclaración en los
recibos de cobranzas de expensas; convenios de pago de moratorias; convenios
particulares de pago de expensas y destino del cobro; documentación respaldatoria de la
información pasada en las liquidación mensuales (facturas con sus recibos cancelatorios,
certificados, contratos, pólizas, etcétera) La planilla de liquidación mensual debe ser
remitida al Ente por cada Consorcio. Debe llevar una carpeta individualizada por cada
uno de manera que pueda establecer el control paralelo con cada Organismo de Contralor:
Registro de la propiedad inmueble, Dirección General de Fiscalización de Obras y
Catastro del GCBA para todas las obras, pequeñas, medianas y grandes, de la Anses, de
la AFIP, las copias de cada contrato o presupuesto que exige la Ley 5.464 de Registro de
Administradores. En cuanto al concepto de prestación de servicios en la ley 24.240 es
mucho más amplio que el de contrato de locación de servicio que regula el Código Civil,
pues comprende todo contrato por el cual no se adquiere la propiedad o disponibilidad de
una cosa sino el uso o goce de una cosa en virtud del quehacer humano o del
funcionamiento de una máquina, así como cuando tiene por objeto un asesoramiento,
transporte, asistencia de cualquier naturaleza, seguro, hospedaje, administración de un
fondo común, etc. sin importar que se trate de una obligación de medio o de resultado.
Por ello, la relación contractual de mandato (artículo 1869 y concordantes del Código
Civil [NdeR: derogado por la ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación, hoy art.
1319 y ss.) que une al administrador con el consorcio conforma una prestación de
servicios en los términos de dicha ley, y es el Reglamento de Copropiedad, las Actas de
Asambleas ordinarias y extraordinarias, y las sugerencias verbales transcriptas –por
obligación legal- en el Libro Diario del consorcio donde constan las condiciones,
modalidades y términos que el mandatario debe respetar y a los cuales debe sujetar su
accionar, como así también los derechos que le asisten en la tarea. A su vez, el consorcio
de copropietarios reviste el carácter de consumidor contemplado en el artículo 1° de la
ley 24.240, sin que quepa ya la discusión de su calidad de persona jurídica impuesta a
partir del 1°/8/2015 por la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
(artículo 148, inciso h), toda vez que los bienes y servicios son adquiridos por el conjunto
de copropietarios como destinatario final y de ningún modo para ser introducidos
nuevamente en el mercado (confr. Farina, Juan M., “Defensa del consumidor y del
usuario”, páginas 58, 196).

Asimismo, según surge del artículo 53, ley 24.240, se aplicarán al presente las normas del
proceso de conocimiento más abreviado que rijan en la jurisdicción. Corresponde,
entonces, la aplicación del juicio sumarísimo, de conformidad con el artículo 498 y
concordantes del Código Procesal.

Finalmente, téngase presente que el 15 de Octubre de 1993 fue publicada en el Boletín

Oficial la ley 24.240 que reviste carácter de orden público, según su artículo 65: “La
presente ley es de orden público, rige en todo el territorio nacional y en entrará en vigencia
a partir de su publicación en el Boletín Oficial...” Establece los principios vigentes de
tutela de los consumidores y usuarios, bajo el amparo y protección supra legal del artículo
42 de la Constitución Nacional: “Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen
derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses
económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección y a condiciones
de trato equitativo y digno...” A fin de complementar la manda constitucional y a la par
de las normas de protección ya existentes tuteladoras de la buena fe (artículo 1198
Código Civil), condenatoria del abuso del derecho (artículo 1071 Código Civil), régimen
de responsabilidad objetiva contractual (artículo 1198 Código Civil –deber de seguridad-
) y extracontractual (artículo 1113 Código Civil) surge el artículo 3° de la ley 24.240:
“Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables
a las relaciones jurídicas antes definidas... En caso de duda se estará siempre a la
interpretación más favorable para el consumidor”. Con lo que queda definido, el principio
in dubio pro consumidor que conduce a invertir la carga de la prueba en contra del
prestador del servicio ante la denuncia de incumplimiento por parte del consumidor. Ya
la Ley nº 941 en su artículo 1º establecía que el Registro quedaba a cargo de la máxima
autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de Defensa de los Consumidores y
Usuarios, mientras los artículos 8º y 9º establecían obligaciones del administrador como
proveedor del servicio de administración, el artículo 10º le imponía sanciones específicas
por incurrir en infracciones a la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y el
artículo 12º establecía el régimen de procedimiento administrativo para la defensa de los
derechos del consumidor instituido por Ley Nº 757 del Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires, la cual es complementaria y reglamentaria en el ámbito local de la Ley Nacional
Nº 24.240; todo lo cual no ha sido específicamente derogado por la nueva Ley nº 5.464.
Por último y en concordancia con toda la pauta anterior en publicación periodística del
Diario La Nación en nota realizada a la Asesora de la Subsecretaría de Defensa del
Consumidor de la Nación, Dra. María Andrea Ortiz, en cuanto a las leyes aplicables a la
tarea del administrador de consorcios, la experta en el materia expresó que: “una de las
principales obligaciones de un administrador consiste en ejecutar las decisiones tomadas
válidamente en la asamblea. El marco legal de normas aplicables a los administradores
está dado por la ley 13.512 (obligaciones en su tarea), el Reglamento de Copropiedad, el
Código Civil en lo concerniente al mandato, la ley 24.240, el Código Penal en caso de
comisión de delitos. En el caso particular de la ley 24.240, tiene por objetivo proteger a
los usuarios y consumidores que contratan un servicio a título oneroso. Puntualmente el
artículo 19º establece que quienes prestan servicios en tales condiciones deben respetar
los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias
conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos. La mentada ley
propende a generar un marco de protección adicional al que contempla el derecho común.
Por ello es que se entiende que el administrador al incumplir sus funciones (por ejemplo,
no mantener en buenas condiciones las partes comunes, no convocar a asambleas, no
brindar información clara y detallada en la liquidación de expensas mensual, entre otras)
produce infracción a la ley 24.240. El Administrador es el apoderado del consorcio y
responsable de recaudar expensas, manejar fondos y en consecuencia está obligado a
pagar los servicios y cargas sociales del personal, y necesariamente a rendir cuentas. En
caso de haber realizado erogaciones no justificadas, es decir, que no acreditó con
documentación respaldatoria los gastos cuestionados, puede tal conducta quedar
tipificada en los artículos 172 y 173 del Código Penal, por el delito de estafa y/o
administración fraudulenta. Entiendo que legalmente no existe impedimento para aplicar
la ley 24.240 a los Administradores de Consorcios de Propietarios sometidos al régimen
legal de la ley 13.512. El administrador, en caso de prestar servicios profesionales y de
manera onerosa, queda obligado a su cumplimiento, independientemente de la ley 941,
que creó el Registro Público de Administradores en la jurisdicción de la Ciudad de
Buenos Aires, y el cual, vale aclarar, está a cargo de la máxima autoridad del Gobierno
de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios. Es importante aclarar
que la ley 24.240 expresa que no comprende a los profesionales liberales que requieran
para el ejercicio, título universitario y matrícula otorgada por el colegio respectivo. Esto
genera ciertas dudas, pero son despejadas rápidamente ya que el Administrador de
Consorcios no necesita título universitario ni está inscripto en ningún colegio profesional.
La ley 24.240 en su Artículo 3º expresa que las disposiciones de la Ley de Defensa del
Consumidor se integran con normas generales y especiales que resulten aplicables a la
relación de consumo. Quiero decir que la ley 13.512, los artículos del Código Civil en lo
referente al mandato y las obligaciones del administrador en el Reglamento de
Copropiedad, son completadas e integradas por la ley 24.240, ya que no hay dudas de que
el contrato celebrado entre el mandatario y el consorcio queda enrolado dentro de los
contratos de consumo. La ley también puede aplicarse frente a servicios defectuosos,
incumplimientos, bienes defectuosos contratados y/o adquiridos para los consorcios”.
Estas palabras y conceptos indudablemente marcan la tendencia del propio organismo
estatal en reconocer que la relación no solo queda contemplada por el mandato del Código
Civil y Comercial, sino que también complementada y especificada por la Ley 24.240 de
Defensa del Consumidor y Usuario. Por ello, el proceso debe tramitar conforme normas
del tipo de juicio sumarísimo. Finalmente, cabe destacar que a partir del 1/8/2015, puesta
en vigencia la Ley 26.994 (nuevo Código Civil y Comercial de la Nación) los consorcios
se reconocen específicamente como Personas Jurídicas, capaces de adquirir derechos y
contraer obligaciones, y como tal, al igual que las demás personas jurídicas, autorizadas
o no para funcionar, ser regladas o dirigidas o controladas por el Estado, por una cuestión
de orden general social, y por tal motivo surge necesario e imprescindible el
empadronamiento de consorcios y consorcistas (puesto que no se pueden soslayar sus
propios derechos personales dentro de la entidad); lo que conlleva una actuación conjunta
y mixta entre el Ente y los organismos gubernamentales afectados al efecto. Con esto se
hace también imprescindible el aporte, contribución o alícuota que permite realizar esta
tarea y recibir en contraprestación la representatividad para la defensa de sus derechos
colectivos, como grupo de negociación y de productividad económica nacional; sin dejar
de lado el margen de saldos para la prestación gratuita de servicios a sus afiliados a la
cual se compromete. Y esto no solo por una cuestión de control de registro de propietarios
e inquilinos, sino por la imprescindible certeza que exista un Ente de control del
cumplimiento de las normativas y ordenanzas del Estado, para que este sistema, llamado
Propiedad Horizontal, funcione debidamente y sin riesgos, sin evasión y registrado.
Porque ¿quién controla si el administrador pidió facturación a los prestadores de servicio,
si se registraron en la ART para el trabajo, si contrataron seguros, si el abogado que le
cobró gestión judicial hizo la factura, etcétera? No lo hacen las Asambleas, primero por
estar desinformados y luego por economía prefieren las cosas “en negro”; y son
precisamente esas cuestiones “en negro” las que les generan los gastos irreparables. La
sanción de la nueva Ley del Consejo de Propiedad Horizontal deroga la Ley 941 y por
ende todo el sistema mediante el cual el Gobierno de la Ciudad intentaba ejercer un poder
de policía o un contralor administrativo directamente sobre la actividad del administrador
sino indirectamente sobre los Consorcios y sus normas atinentes. Por ello, al quedar
nuevamente en vacío esto, que estuvo intentando cumplirse, deviene ineludible volver a
llenarlo. El vacío no lo llena el Consejo de la Propiedad Horizontal pues no está en sus
objetivos el “hacer cumplir” al mandante sus obligaciones legales (como si se pretendiera
que el apoderado le quisiera hacer cumplir al poderdante sobre su vida privada) sino sólo
que el mandatario (hoy proveedor de servicios) cumpla los suyos. Y hasta ahí nomás. En
consecuencia, se requiere nuevamente establecer ese poder de contralor sobre los
Consorcios para que se ordenen legalmente y se sometan a las leyes que les atañen. Y
como definitivamente la cuestión quedó zanjada respecto a la función que cumple
atrapada por las normas generales de los servicios de consumo y derechos de
consumidores, no queda otra posibilidad que encuadrarlo allí y aplicar la prerrogativa de
la Constitución Nacional para incentivar nuestra participación (la individual) a través de
los mecanismos pertinentes (las asociaciones de consumidores): Artículo 42.- Los
consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo,
a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada
y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno. Las
autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo,
a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados, al control
de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y eficiencia de los servicios
públicos, y a la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios. La
legislación establecerá procedimientos eficaces para la prevención y solución de
conflictos, y los marcos regulatorios de los servicios públicos de competencia nacional,
previendo la necesaria participación de las asociaciones de consumidores y usuarios y de
las provincias interesadas, en los organismos de control”.

Imbricado, el denominado derecho inmobiliario es otra rama jurídica que no obstante

ser de antigua data (aún con otro nomen juris), quizá sea de las más dinámicas en las
últimas décadas, en las que incorporó novedosos institutos que vinieron de la mano del
impulso desarrollador y la creación de formatos inmobiliarios, por lo general, importados
de otras latitudes (en el derecho anglosajón tiene extenso predicamento el llamado real
estate).

Así, a los conocidos contratos inmobiliarios que la tradición jurídica arrastra desde los
comienzos del derecho privado (compraventa, locación, permuta, comodato, fianza, entre
otros) se han anejado las modernas formas de contratación que traen aparejados el
fideicomiso y leasing inmobiliarios, las locaciones comerciales complejas e instrumentos
que permiten su financiamiento como ser el crowdfunding.

El nuevo Código unificado, asimismo, nos presenta novedades en los ahora nominados
contratos de obra y servicios que tan íntima relación tienen con la construcción
inmobiliaria y la actividad de los profesionales del rubro, a la par que las UTE y los
consorcios de cooperación se manifiestan como instrumentos aptos para los desarrollistas
e inversores del sector.

Mención aparte amerita la función de los comercializadores, la que se halla también

comprendida dentro de la legislación que no sólo regla su actividad sino además su
participación activa en el desenvolvimiento de los emprendimientos urbanos y rurales.

Al objeto de estudio de esta sección de la ciencia jurídica no escapa la intervención estatal,

ya sea como agente promotor de la vivienda mediante estímulos y mecanismos de
financiación; reguladora del uso y destino de la tierra (factor incidental de primordial
importancia) y de restricciones dominiales o aprovechamiento público (vgr.
expropiación).

En definitiva, la vida en las sociedades modernas conlleva indefectiblemente que los

habitantes y ciudadanos que las conforman sostengan cotidianamente un diálogo con
estas áreas jurídicas y que sean de permanente consulta y ejercicio para los operadores
del derecho y centro de análisis de los judicantes a los que se les somete a menudo
planteos derivados de la aplicación, interpretación y conflicto entre las diversas categorías
legales.
De allí que, entendemos, se impone el estudio cada vez más pormenorizado de los
institutos constitutivos de las esferas jurídicas arriba comentadas.

(*) Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de

su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual;
propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y
corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría
jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, jornadas, seminarios y
conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como
asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios
especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del Instituto
de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en
Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de
Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de
Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo
(Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los
consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados.
Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

[1] Asesor letrado de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y

Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH). El
trabajo es inédito y fue realizado en oportunidad de estar vigente la ley local 5464 que
derogaba la ley 941 y sus modificatorias por las leyes 3254 y 3291, que finalmente fue
derogada dejando vigente nuevamente a la ley 941 de creación del Registro Público de
Administradores de Consorcios de la C.A.B.A..

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