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Jornada técnica:

“GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS.


Libro del edificio y nuevas oportunidades profesionales”

PLANIFICACION DE OPERACIONES DE MANTENIMIENTO


Nuevas oportunidades profesionales dirigidas a la prestación de servicios de mantenimiento de edificios

Francisco José Aragó Castelló


Valencia, 14 de Junio de 2013
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 2

ÍNDICE

1. El libro del Edificio.


2. Manual del Usuario.
3. Tipos de Mantenimiento.
4. Mantenimiento Preventivo
5. Mantenimiento Correctivo
6. GMAO.
7. Portal del Mantenimiento.
8. Caso Práctico: Preventivo vs Correctivo.
9. Costes de Inversión y de Explotación.
10. Perspectivas de futuro: Mantenimiento + ……..?
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 3

1 LIBRO DEL EDIFICIO

Inspección Control
técnica documental

LIBRO
DEL
EDIFICIO

Plan mto. Plan mto.


PREVENTIVO Manual del CORRECTIVO
usuario
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 4

1 LIBRO DEL EDIFICIO

El LIBRO DEL EDIFICIO debe contener al menos, la siguiente


información:
 Datos generales
 Descripción constructiva
 Dictamen Técnico
 Manual del usuario
 Mantenimiento Preventivo
 Calendario de Operaciones de Mantenimiento
 Pliego de Condiciones de Mantenimiento Preventivo
 Archivo Documental
 Registro de Incidencias
 Registro de Operaciones
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 5

2 MANUAL DEL USUARIO

Libro del
Edificio Gestor FM

MANUAL DEL
USUARIO

Propiedad
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 6

2 MANUAL DEL USUARIO

MANUAL DEL USUARIO

- SERVICIOS Y MANTENIMIENTO
Descripción del edificio
Conserjería
Limpieza
Plan de Mantenimiento
Instrucciones de manejo de las instalaciones

-PLAN DE EMERGENCIA
Organización y actuaciones en casos de emergencia
Evaluación de riesgos
Medios de protección
Plan emergencia

-CONTRATO
Datos y régimen jurídico
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 7

3 TIPOS DE MANTENIMIENTO

La Norma UNE-EN-13306 , establece la Tipología del Mantenimiento:

Tipología Actuación Objetivo


Mantenimiento Preventivo Efectuado a intervalos Reducir probabilidad de fallo
Según criterios prescritos Reducir degradación elemento

Mantenimiento Correctivo Tras localizar una avería Restituir elemento y ponerlo a


Se programa su resolución disponibilidad

Mantenimiento Sobre Preventivo en base a resultados Reducir probabilidad de fallo


Condición obtenidos de la monitorización Reducir degradación elemento

Mantenimiento Predictivo Preventivo siguiendo una Reducir probabilidad de fallo


predicción Reducir degradación elemento

Mantenimiento Sistemático Preventivo según intervalos de Reducir probabilidad de fallo


tiempo preestablecidos Reducir degradación elemento
Preventivo según número de
unidades de uso (km, kW, etc)
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 8

3 TIPOS DE MANTENIMIENTO

Norma UNE-EN-13306 , clasificación del Mantenimiento:


Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 9

3 MANTENIMIENTO : Organización

DIRECCIÓN DE
SERVICIOS La PROPIEDAD
GENERALES

DIRECCIÓN TÉCNICA La MANTENEDORA


DE MANTENIMIENTO

GESTIÓN DEL CONDUCCIÓN Y OPERACIÓN Y


MANTENIMIENTO GESTIÓN DE AVISOS MANTENIMIENTO
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 10

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Libro del
Gestor FM
Edificio

Mantenimiento
Preventivo

Mantenedor Auditorias

Propiedad
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 11

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Alcance de los Servicios de Mantenimiento:


 Instalaciones Técnicas:
 Climatización.
 Fontanería.
 Electricidad.
 Prevención y Extinción de Incendios.
 Gases Combustibles.
 Ascensores.

 Servicios Generales:
 Carpintería.
 Cristalería.
 Cerrajería.
 Obra Civil.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 12

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Alcance de los Servicios de Mantenimiento:


 Jardinería.
 Limpieza.
 Vigilancia y Seguridad.
 Tratamiento de Plagas.
 Telefonía y antenas
 Legionela.
 Sistema de abastecimiento de agua.
 Almacenamiento de combustibles.
 Redes de saneamiento.
 Redes de abastecimiento.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 13

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Ambito de Aplicación

 EN LA EDIFICACION:

ESTRUCTURA OTROS ELEMENTOS


• Estructura FACHADAS Y PARTICIONES • Señalización
CUBIERTAS
• Salidas de incendios • Fachadas • Decorativos
• Tejados
• Pasarelas • Muros internos • Mobiliario
• Aleros
• Balcones y voladizos • Tabiques
• Cubiertas
• Petos, chimeneas • Techos
• Terrazas
• Letreros

REVESTIMIENTOS CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA


• Suelos (solados, pavimentos • Carpintería de puertas
especiales, suelos técnicos) • Carpintería de ventanas
• Paredes (alicatados, chapados, • Carpintería metálica y cerrajería
enfoscados, guarnecidos, pinturas, • Acristalamientos
revocos, etc.)
• Techos (falsos techos)
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 14

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Ambito de Aplicación

 EN LAS INSTALACIONES:

ABASTECIMIENTO
• Aljibes SANEAMIENTO
RIEGO
• Grupos de Presión • Red aguas pluviales
• Bocas de Riego
• Cloración/Descalcificación • Red aguas grises OTROS ELEMENTOS
• Aspersores
• Red agua fría • Red aguas negras • Señalización
• Red tuberías
• Detección fugas agua • Aparatos sanitarios,.. • Decorativos
• Valvulería, ..
• Caudalímetros, filtros, .. • Mobiliario

SISTEMA DE FRIO
SISTEMA DE CALOR
• Plantas frigoríficas
• Calderas
• Bombas de circulación
• Quemadores
• Intercambiadores
• Acumuladores
• Climatizadores
• Bombas
•Fan-coils
• Red de tuberías
•Conductos, rejillas y difusores
• Chimeneas
•Ventiladores
•Equipos autónomos/partidos
•Equipos regulación,..
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 15

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Ambito de Aplicación

 EN LAS INSTALACIONES:

ALTA TENSION INTERFONIA


• Acometida General AT GRUPO ELECTROGENO • Equipo emisor
• Red distribución MT • Motor • Red de cableado
• Transformadores • Alternador • Receptores
• Seccionadores • Sistema control • Valvulería, ..
• Red de puesta a tierra • Escape

ALUMBRADO EMERGENCIA
PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS • Baterías
• Sistemas automáticos detección • Luminarias
• Central de alarmas • Señalización
• Alarmas manuales
• Extintores automáticos
CONTROL DE ACCESOS
• Extintores móviles
• Barreras electrónicas
• Red contra incendios
• Puertas electrónicas
• Hidrantes
• Lectores de tarjetas
• B.I.E’s
• Lectores biométricos
• Sprinklers.
• Inspección paquetería
• Cableado y buses
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 16

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Técnico y Legal

Algunas de las instalaciones en la edificación disponen de un reglamento técnico, por los cuales se ha de regir su DISEÑO, el
MONTAJE e INSTALACIÓN, su PUESTA EN MARCHA y su MANTENIMIENTO posterior.

Las operaciones de mantenimiento se realizarán conforme a la normativa vigente en la Comunidad Valenciana, a modo de resumen
destacamos como principales:

• Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (R.I.T.E), según el Real Decreto1.027/2.007de 20 de julio.


• Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, según Real Decreto 842/202, de 2 de agosto.
• Real Decreto 3275/1985, de 12 de noviembre, sobre las Condiciones Técnicas y Garantías de Seguridad en Centrales
Eléctricas, Subestaciones y Centros de Transformación, así como la Orden de 6 de julio de 1.984 en la que se aprueban las
Instrucciones Técnicas Complementarias.
• Orden del 31 de enero de 1.990 de la Consellería de Industria, Comercio y Turismo sobre el mantenimiento e inspección
periódica de instalaciones eléctricas en locales de pública concurrencia.
• Real decreto 560/2010, de 7 de mayo, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
• Real decreto 865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control
de la legionelosis

El resto de instalaciones e infraestructuras no reguladas por normativa técnica, basarán sus operaciones de mantenimiento en
función de las recomendaciones de los fabricantes de los equipos, de guías de recomendación publicadas por organismos
competentes y de la propia experiencia existente en el sector del mantenimiento.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 17

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Desarrollo del proyecto

PROYECTO DE
MANTENIMIENTO

Libro del Edificio


Pliegos del
servicio PROYECTO
Definición de Fichas de equipos:
zonas
• Operaciones de Mant. • Alcances
Preventivo
Cargas de • Anual
Definición de • Operaciones de Mant. trabajo • Durante todo periodo
instalaciones Normativo
explotación.
• Frecuencias y tiempos
• Por instalación
asociados
Definición de
• Por obra civil
Servicios • Operaciones y rutas Mant.
Conductivo Mediciones • Por tipo manten.
• Estimacion Mant. Correctivo
Inventario de
equipos y • Planificacion Mant.
sustitutivo
unidades de
mantenimiento
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 18

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas


FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Código Denominación
Familia SET SISTEMAS DE ELEVACIÓN Y TRANSPORTE Equipo: Ascensor Eléctrico

Tipo de Código Tipo de FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
Genaral T1 CO Revisar componentes de cabina x
CO Verificar sala de máquinas x
NORMATIVO RT Alarma, stop y abrir puertas x
RT Arranque, confort de viaje, parada y nivelación x
RT Apertura, reapertura y cierre de puertas de cabina x
RT Funcionamiento y señalización de puertas de pisos x
RT Limpieza de foso x
RT Freno x
RT Limpieza de pisadera de puertas de cabina x
RT Nivel de aceite motores, máquina y fugas x
RT Limpieza cuarto de máquinas x
RT Limpieza y revisión puertas cabina, operador x
RT Luz de emergencia x
RT Limpieza y revisión cuadros y protecciones x
RT Limpieza y revisión máquina x
RT Estado patinaje y tensión de cables x
RT Limpieza y revisión elementos central x
RT Amarres contrapeso x
RT Estado de amarracables cabina x
RT Verificar paracaídas y articulaciones x
RT Limpiar rozaderas contrapeso x
RT Estado y tensión de cables x
RT Limpieza hueco y engrase guías x
RT Probar rescatamatic, si tiene x
RT Finales y conmutadores x
RT Impulsores y detectores x
RT Fugas mangueras / tuberías x
RT Fijaciones y aislamiento de cabina x
RT Rodaderas / Rozaderas de cabina x
RT Comprobar renivelación y reenvíos x
RT Limpieza bajos cabina x
RT Limpieza techo cabina x
RT Limpieza y lubricación limitador x
RT Cables limitador y tensión cable x
NORMATIVO IR OCA x
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 19

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas

FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO


Código Denominación
Familia ELE INSTALACION ELECTRICA Equipo: Cuadro General de Distribución

Tipo de Código Tipo de FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
General T1 CO Comprobar las lecturas de los voltímetros y amperímetros o en su defecto medir tensiones e intensidades en cabecera con multímetro x
CO Inspeccionar visualmente el estado del aparallage de mando y protección x
CO Observar sobrecalentamientos en algunos de los elementos del cuadro, sea interruptores o conductores x
CO Comprobar estado fusibles y pilotos. x
CO Comprobar la tensión en barras. x
CO Verificar y reapretar conexiones eléctricas. x
CO Accionar el pulsador de prueba de los mecánimos diferenciales x
CO Comprobar el accionamiento mecánico de los contactores y estado de contactos. x
CO Comprobar el estado de apriete de los bornes x
CO Comprobar el estado de apriete de tornillos. x
CO Inspeccionar los cables interiores x
CO Medir el valor de los consumos de cada circuito y comprobar que no sobrepasa la nominal del interruptor. x
CO Comprobar correcto funcionamiento. automático. protección x
NORMATIVO RT Comprobar interruptor disyuntor y verificar funcionamiento y maniobra x
RT Verificar el aislamiento de cada salida y la actuación del interruptor diferencial correspondiente con un comprobador. x
RT Verificar la puesta a tierra en todo el cuadro, medir la resistencia de tierra en la caja de conexión y anotar el valor en la ficha. x
RT Realizar termografías e informe de las mismas x
RT Limpieza general del cuadro interior y exterior (interior con aire a presión) x
RT Inspeccionar el estado correcto de la pintura (Repaso pintura si es necesario). x
RT Verificar todos los parámetros de regulación de los interruptores y mecanismos (In, sensibilidad, tiempo de retardo...). x
NORMATIVO IR OCA x
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 20

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas

FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO


Código Denominación
Familia ELE INSTALACION ELECTRICA Equipo: RED DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA

Tipo de Código Tipo FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento de Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
General T1 CO Comprobar consumos e incremento cargas. x
CO Comprobar correcto conexionado líneas cuadros x
CO Verificar estado y conexiones barrajes. x
CO Comprobación de caídas de tensión. x
CO Comprobar correcta colocación de las tapas de registro. x
CO Medición de aislamiento de las líneas eléctricas importantes. x
CO Limpieza general exteriror tendidos tramos visitables x
NORMATIVO RT Verificar el funcionamiento de los interruptores. x
RT Comprobar la tensión entre los polos de los enchufes y respecto a tierra. x
RT Verificar estado de las protecciones y cajas de conexión de la red. x
NORMATIVO RT OCA para líneas eléctricas de Alta Tensión x
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 21

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas

FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO


Código Denominación
Familia CLI SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN Equipo: ACUMULADOR

Tipo de Código Tipo de FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
ACUMULADOR ELÉCTRICO SIN RECIRCULACIÓN
General T2 CO Comprobación del funcionamiento de las válvulas. x
CO Comprobar aislamiento eléctrico. x
CO Inspección de los elementos de medida y control, estanqueidad de juntas y fijaciones del aparato. x
CO Limpieza del depósito. x
CO Revisión de los componentes eléctricos de potencia, maniobra y control. x
CO Revisión y limpieza del circuito de agua. x
ACUMULADOR ACS CON RECIRCULACIÓN
NORMATIVO VL Purgar sedimentos en fondo del depósito durante 10 seg. Aprox. X
VL Verificación de inexistencia de fugas de agua en depósito: inspección de juntas de tapas de registro. X
General T2 VL Inspección de aislamientos térmicos de depósitos y de sus protecciones exteriores y corrección, si procede x
Inspección de conexiones hidráulicas: localización y corrección de fugas. Apriete de conexiones. Comprobación de niveles y
VL x
presiones de agua
Inspección de corrosiones sobre las superficies exteriores de los depósitos. Eliminación de oxidaciones y repaso de pintura si
VL x
procede
VL Inspección de las estructuras de soporte: eliminación de indicios de corrosión. Apriete de tornillos de ancalje x
VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas de seguridad. Verificación de cierre estanco x
VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas de vaciado e independización x
VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas manuales de purga de aire y purgadores automáticos x
VL Inspección y limpieza interior de cabezales de serpentines. Sustitución de juntas x
Limpieza interior y exterior de serpentines de interacumuladores. Inspección del estado de las superficies de intercambio
VL X
térmico. Eliminación de corrosiones
VL Limpieza y desincrustado interior de depósitos. Eliminación de oxidaciones y fangos x
VL Verificación del estado de desgaste de ánodos de sacrificio y sustitución, si procede x
NORMATIVO IR Revisión periódica de la instalación para prevención y control de la legionela, a realizar por una EIC x
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 22

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas


FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Código Denominación
Familia CLI SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN Equipo: AUTONOMO CONDENSADO POR AIRE

Tipo de Código Tipo FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento de Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
General T1 ML Anotar parámetros funcionando el grupo frigorífico x
ML Anotar valores de control de las condiciones ambientales. x
CO Comprobación que las turbinas giran libre y suavemente. x
VL Limpieza o reposición de filtros. x
CO Verificar inexistencia ruidos extraños. x
CO Verificación del correcto funcionamiento del sistema desagües x
CO Comprobación de presiones y temperatura de evaporador y condensador x
CO Comprobación de tensión y estado de las correas transmisión. x
CO Verificación de la ausencia de humedad en el circuito refrigerante. x
CO Verificar la temperatura del aceite. x
RT Comprobar apriete bornas conexión eléctrica x
RT Comprobar conexiones tierra. x
VL Limpieza de batería(s) exterior(es). x
CO Verificar los térmicos y diferenciales. x
General T2 ML Análisis características funcionamiento. x
ML Anotar amperaje de cada fase y comparar con nominal x
CO Comprobar vibraciones y estado anclajes. x
CO Comprobar el aislamiento eléctrico. x
CO Comprobar el desgaste de los cojinetes. x
CO Comprobar holguras anormales en el eje. x
CO Comprobar juntas de registros y puertas. x
RT Control y ajuste del presostato y termostato seguridad. x
RT Control y ajuste del presostato y termostato de mando. x
RT Control y ajuste de termómetros y manómetros x
CO Inspección del aislamiento térmico. x
CO Inspección de carga refrigerante restableciendo estanqueidad. x
CO Inspección de soportes antivibratorios. x
RT Lubricación y engrase cojinetes y rodamientos x
CO Revisión general y verificar estanqueidad bandejas. x
CO Revisión general y verificar estanqueidad baterías. x
CO Verificar control capacidad compresores. x
CO Verificar estado ventilador, acoplamiento y alineación. x
CO Verificación general estanqueidad juntas de unión. x
VL Limpieza exterior del equipo. x
VL Limpieza interior del equipo y eliminar objetos extraños x
RT Repaso pintura (si es necesario). x
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 23

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas

FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO


Código Denominación
Familia PCI PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Equipo: Bocas de Incendio Equipadas

Tipo de Código Tipo FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento de Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
GENERAL T2 RT Comprobación de la buena accesibilidad y señalización de los equipos. X
Comprobación por inspección de todos los componentes, procediendo a desenrrollar la manguera en toda su extensión y accionamiento de la
RT X
boquilla cas de ser de varias posiciones
RT Comprobación por lectura del manómetro, de la presión de servicio X
VL Limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario X
NORMATIVO RT Desmontaje de la manguera y ensayo de ésta en lugar adecuado X
RT Comprobación del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre X
RT Comprobación de la estanqueidad de los racores y manguera y estado de las juntas X
RT Comprobación de la indicación del manómetro con otro de referencia (patrón) acoplado en el racor de conexión de la manguera X
OCA IR La manguera debe ser sometida a una presión de prueba de 15 kg/cm2 X

Código Denominación
Familia PCI PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Equipo: Extintores de incendio

Tipo de Código Tipo FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento de Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
GENERAL T2 RT Comprobación de la accesibilidad,señalización, buen estado aparente de conservación X
RT Inspección ocular de seguros, precintos,inscripciones, manguera, etc. X
RT Comprobación del peso y presión en su caso X
RT Inspección ocular del estado externo de las partes mecámicas (boquilla, válvulas, manguera, etc,) X
NORMATIVO RT Comprobar el buen estado del agente extintor, el peso, y aspecto externo del botellín X
RT Comprobación del peso y presión en su caso X
RT Inspección ocular del estado de la manguera, boquilla o lanza,válvulas y partes mecánicas X
A partir de la fecha de timbrado del extintor (y por tres veces) se procederá al retimbrado del mismo de acuerdo con la ITC-MIE-
OCA IR X
AP5 del Reglamento de Aparatos a Presión
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 24

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas

FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO


Código Denominación
Familia PCI PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Equipo: Sistema de abastecimiento de agua contra incendios

Tipo de Código Tipo FRECUENCIAS


DESCRIPCIÓN NORMA
Mantenimiento de Norma D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A
NORMATIVO RT Verificación por inspección de todos los elementos, depósitos, válvulas, mandos, alarmas motobombas, accesorios, señales, etc. X
RT Comprobación de funcionamiento, automático y manual de la instalación de acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador. X
VL Mantenimeinto de acumuladores, limpieza de bornas (reposición de agua destilada) X
RT Verificación de niveles (combustible, agua, aceite, etc.) X
VL Verificación de accesibilidad a elementos, limpieza general, ventilación de salas de bombas, etc. X
RT Accionamiento y engrase de válvulas X
RT Verificación y ajuste prensaestopas X
RT Verificación de velocidad de motores con diferentes cargas X
RT Comporbación de alimentación eléctrica, líneas y protecciones X
RT Gama de mantenimiento anual de motores y bombas de acuerdo con las instrucciones del fabricante X
VL Limpieza de filtros y elementos de retención de suciedad en alimentación de agua X
RT Prueba del estado de carga de baterías y electrolito de acuerdo con las instrucciones del fabricante. X
RT Prueba, en las condiciones de su recepción, con realización de curvas del abastecimiento con cada fuente de agua y de energía X
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 25

5 MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Libro del
Edificio FM

MANTENIMIENTO Plan Director


CORRECTIVO

Mantenedor Auditorias
Propiedad
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 26

5 FICHA DE CORRECTIVO. Ejemplo: ficha correctivo


Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 27

6 GESTION MANTENIMIENTO ASISTIDO POR ORDENADOR (GMAO)

 IMAN, aplicación informática propia para la Gestión de Mantenimiento Asistido por


Ordenador, desarrollada por nuestro departamento de informático.

 Opera en multiplataforma, intuitivo y de fácil manejo.

 Acceso solicitudes usuarios vía web.

 Adecuación inmediata a las necesidades reales del servicio de mantenimiento;


adaptación sencilla y rápida a los requerimientos de cada cliente.
 Tecnologías de acceso: WEB, WAP, PDA, SMS, etc.
 Incorpora enlace con los sistemas de telegestión y de control centralizado de
instalaciones.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 28

6 GESTION MANTENIMIENTO ASISTIDO POR ORDENADOR (GMAO)


Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 29

6 GESTION MANTENIMIENTO ASISTIDO POR ORDENADOR (GMAO)


Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 30

7 PORTAL DEL MANTENIMIENTO


Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 31

7 PORTAL DEL MANTENIMIENTO


CF SAT-PDA SERVIDOR:
 Ordenes de servicio.  Envío de copia del parte de
trabajo.
 Partes de trabajo: equipos, materiales,
horas, firma.  Integración con el ERP.
 Control material en stock.  Comunicaciones y seguridad.
 Reporte de horas, desplazamientos y  Administración del sistema.
gastos.
 Históricos de asistencias, etc.

 Consulta de manuales
técnicos.
ERP
 Gestión de Cobros.
 Registro de avisos y Ordenes de
 Liquidaciones. Servicio.
 Firma de parte, impresión y  Planificación de ordenes de servicio
lectura de códigos de barras. (mantenimientos, avisos, montajes,
etc.) y asignación a técnicos.
 Contratos de servicio.

 Gestión administrativa: partes de trabajo, albaranes,


facturas, etc.
 Análisis, consultas y obtención de informes.
 Base de datos de soluciones técnicas.
 Históricos relación con cliente.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 32

7 PORTAL DEL MANTENIMIENTO

Listado de órdenes de servicio: Permite visualizar las


órdenes de servicio (reparaciones y mantenimientos a
realizar por el técnico.

Parte de trabajo: Permite realizar un parte completo


con datos de la orden de servicio precargados: cliente,
tarea a realizar, etc.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 33

7 PORTAL DEL MANTENIMIENTO

El parte de trabajo permite registrar: las tareas realizadas en formato libre o en


formato estructurado, el equipo o equipos al que se ha hecho la actuación, los materiales
utilizados, las horas y gastos así como recoger la firma del técnico y del cliente.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 34

Datos facilitados al
CLIENTE, a través del
alta en el servicio

Cualquier CLIENTE puede solicitar de forma gratuita el


acceso a este servicio, mediante:

• Teléfono: 96 399 03 29
• Mail: recepcion.mto@rochina.com
• Web: Opción de Contacte con Nosotros.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 35
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 36

Datos de obligado
cumplimiento
rellenar para el
registro de cualquier
incidencia
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 37
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 38
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 39
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 40

8 CASO PRACTICO

Este caso práctico corresponde a información real obtenida de un contrato que


llevamos en ejecución en la actualidad, correspondiente a un edificio terciario, de uso
no residencial.

Con este ejemplo práctico, ponemos en evidencia que toda mejora de un plan de
mantenimiento preventivo, supone directa y proporcionalmente una reducción
importante del mantenimiento correctivo. “Es mejor prevenir que curar”.

No menos importante es destacar, la influencia decisiva de un mantenimiento


conductivo, en aquellas instalaciones que es factible su implementación.

Finalmente incidir que la mejora continua en la gestión e implantación de un plan de


mantenimiento, conlleva como efecto paralelo, un incremento de la eficiencia
energética de las instalaciones que están siendo correctamente mantenidas, frente a
las que no lo hacen.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 41

8 INFORME DEL MANTENIMIENTO – AÑO 2010

 En la tabla siguiente se muestra la dedicación en horas a cada tipo de mantenimiento.

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC

Correctivo 2010 Conductivo 2010 Preventivo 2010 General 2010 Total Horas 2010
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 42

8 INFORME DEL MANTENIMIENTO – AÑO 2011

 En la tabla siguiente se muestra la dedicación en horas a cada tipo de mantenimiento.

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC

Correctivo 2011 Conductivo 2011 Preventivo 2011 Otros 2011 Total Horas 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 43

8 INFORME DEL MANTENIMIENTO – AÑO 2012

 En la tabla siguiente se muestra la dedicación en horas a cada tipo de mantenimiento.

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC

Correctivo 2012 Conductivo 2012 Preventivo 2012 Otros 2012 Total Horas 2012
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 44

8 COMPARATIVOS MANTENIMIENTOS 2012 - 2010

Comparativo PREVENTIVO 2010 - 2012


1.800

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0
oct-11

oct-12
oct-10
jun-10

jun-11

jun-12
ene-10
feb-10

ene-11
feb-11

ene-12
feb-12
nov-10

nov-11

nov-12
abr-11

abr-12
abr-10

dic-10

dic-11

dic-12
may-10

jul-10

may-11

may-12
jul-11

jul-12

sep-12
sep-10

sep-11
mar-10

mar-11

mar-12
ago-10

ago-11

ago-12
Línea de Tendencia claramente en equilibrio, se mantienen las dedicaciones al preventivo entre 2012 y 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 45

2 COMPARATIVOS MANTENIMIENTOS 2012 - 2010

Comparativo CORRECTIVO 2010 - 2012


1.800

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0
oct-11

oct-12
oct-10
jun-10

jun-11

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Línea de Tendencia claramente en equilibrio, se mantienen las dedicaciones al correctivo entre 2012 y 2011
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 46

8 COMPARATIVOS MANTENIMIENTOS 2012 - 2010

Comparativo CONDUCTIVO 2010 - 2012


600

500

400

300

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100

0
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Línea de Tendencia claramente ascendente: sigue creciendo el conductivo en 2012 frente al 2011
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8 COMPARATIVOS MANTENIMIENTOS 2012 - 2010

Comparativo GENERAL 2010 - 2012


600

500

400

300

200

100

0
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Líneas de Tendencia contrapuestas: Mientras se reduce en 2010, repunta al alza en 2011 y desciende en 2012
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8 CONCLUSIONES INFORME MANTENIMIENTO 2012 – 2011 - 2010

 CONCLUSIONES:

 Equilibrio realización del Mantenimiento PREVENTIVO: 36,1% - 36,1% - 24,0%


 Ligera Disminución del Mantenimiento CORRECTIVO: 37,3% - 37,6% - 54,3%
 Notable Incremento de las tareas de CONDUCTIVO: 14,4% - 12,9% - 8,1%
 Ligero Decremento en el Mantenimiento GENERAL: 12,1% - 13,4% -13,6%

 DISMINUCIÓN AVERIAS DE EQUIPOS E INSTALACIONES.


 ALARGAMIENTO DE LA VIDA ÚTIL DE LOS MISMOS.
 FUNCIONAMIENTO OPTIMO DE LAS INSTALACIONES.
 INCREMENTO SUSTANCIAL EN LOS AHORROS DE CONSUMOS ENERGÉTICOS
CONSEGUIDOS EN LOS ULTIMOS AÑOS.
 NOTABLE MEJORA DE LOS AHORROS ECONÓMICOS OBTENIDOS EN LOS DOS
ULTIMOS AÑOS.
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 49

9 COSTES DE INVERSION Y DE EXPLOTACION.

Hipótesis : Edificio oficinas 15.000 m2, vida útil 30 años €/m2 €/m2 y año

Inversión 1.500 2.000


S.S.G.G: Instalaciones Mecánicas (Fontanería y Clima) + Eléctricas
Mantenimiento (M.T., B.T., Iluminación)
Preventivo, 12 18
Sistemas Protección Incendios (Detección, Extinción, Cortafuegos)
Normativo y
Conductivo Ascensores, montacargas, Escaleras Mecánicas
Otros Mant. Técnicos (Obra Civil, Seguridad, Voz y Datos, etc) 2 5
Pequeños Mantenimientos Técnicos Correctivos 1 3
Mantenimientos Técnicos Substitutivos 600 900 20 30
Limpieza interior y de fachadas 15 20
Otros servicios “soft” (Jardinería, DDD, Control Medioambiental, etc.) 2 5
Coste de la Gestión de todos los servicios y energía (Facility Management) 1 3
Subtotal coste Explotación sin energía 53 84
Consumos energéticos 150 – 250 kWh/m2 año, a 0,1 €/kWh 15 25
Coste total de Explotación + Energía, a lo largo de 30 años 2.040 3.270 68 109
Consumo energético respecto al Coste Total de Explotación 14% 36%
Coste total de Explotación / coste de Primera Inversión 1,0 2,2
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 50

10 PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ?

Histórico de modalidades prestación servicios mantenimiento :

Contratos “partnership”
+

Contratos Mantenimiento Integral


Valor añadido

Contratos Mantenimiento Sectorial

Trabajos específicos
-

Precios unitarios por trabajo

Cesión m.o. por administración


Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 51

10 PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ?

Eficiencia
Nivel de Servicio +
Energética

CONTROL DE DISPONIBILIDAD Y CALIDAD EN


S.L.A.

EXPLOTACION
Encuesta Auditorias Seguimiento
Satisfacción Usuario Técnicas G.M.A.O. K.P.I.

bonus/
Mant. Preventivo malus
Mant. Normativo
Mant. Correctivo
Mant. Sustitutivo
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 52

10 PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ?

“Service Level Agreement” - es un acuerdo formal por escrito entre dos partes:
– un proveedor de servicios
S.L.A. – un receptor de servicios
que define y regula las bases de entendimiento entre ambas partes para el suministro
de un servicio ”

“Key Performance Indicators” - son parámetros cuantificables, predecibles y medibles


que muestran el grado de cumplimiento de distintos aspectos del servicio
• Llevan asociados :
K.P.I. – una metodología de cómo debe medirse
– una frecuencia de medición
• Identifican objetivos asociados a factores críticos de éxito del cliente

bonus/
Criterios de valoración y fórmulas matemáticas establecidas para calcular una
malus variación en el importe económico a percibir por el servicio, en función de diversos
criterios
Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 53

10 PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ?

Temperatura de calefacción, temperatura y disponibilidad de A.C.S.

Nivel iluminación

Rendimientos energéticos

€ Coste de la energía “transformada” y coste global de la explotación

Disponibilidad de las instalaciones y plazo de intervención

Seguimiento de los controles reglamentarios

Balance medioambiental de las instalaciones

Asesoramiento sobre la conformidad a la reglamentación vigente

Contrato eficiencia energética : Compromisos


www.rochinamantenimiento.com

C/ Velluters, 4
Pol. Ind. Vara de Quart
46014 Valencia
T +34 963 990 329
F +34 963 701 256

GRACIAS POR VUESTRA ATENCION


C/ Casiopea, 48 bajo
03006 Alicante
T +34 965 103 865
F +34 965 106 752

C/ Castilla y León, nave C


Pol. Ind. El Colomer
12200 Onda (Castellón)
Telf. +34 964 373 124
Fax +34 964 373 123

Avda. Intendente Jorge Palacios, 1


30003 Murcia
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Fax +34 968 267 637