4. ¿Qué beneficios trae una propiedad formalizada?

a. Seguridad Jurídica Un título aumenta el valor de tu vivienda y puede ser utilizado como garantía para
un crédito en un banco o financiera
b. Oportunidad al Crédito Al ser propietario, el poblador se preocupa por mejorar las condiciones de su
vivienda, de los servicios públicos y de su vecindario.
c. Incentivo a la Inversión Resuelve problemas de límites entre vecinos y conflictos con otros
asentamientos.
d. Eliminación de conflictos
5. Formalización de la Propiedad inmueble
La formalización consiste en tener la propiedad en regla, , es decir, que mediante diversos trámites legales
cambies la situación informal de tu vivienda a través de las diversas instituciones, según sea el caso:
La formalizacion de tu terreno, es decir la obtención del título de propiedad la puedes conseguir de la
siguiente manera:
A.- Si tu terreno se encuentra en un asentamiento humano, reconocido antes del 31 de Diciembre del
2004, corresponde al Organismo de la Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) su titulación.
B.- Si tu terreno corresponde a una urbanización en propiedad privada, la titulación se realiza obteniendo
la habilitación urbana (recepción de obra) ante la municipalidad.
La formalizacion de tu edificación, la tramitas ante la Municipalidad, la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (SUNARP) y/o notarias.
Tener tu propiedad inscrita te protege de terceros que con alguna argucia ilegal pretendan adueñarse de
tu propiedad
Para lograr el objetivo de la formalización legal del bien , ya sea terreno o edificación, se debe seguir los siguientes
pasos:
LEY N°27157

Según a la Ley N°27157, se puede regularizar las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de
julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso,
de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.

Este trámite puede también comprender el saneamiento de Titulación del terreno si no la tuviera.

¿Qué debo presentar para tramitar la Regularización de Declaratoria

de Fábrica?

Formulario Registral (FOR) llenado y suscrito, en original y dos copias.

● Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la Municipalidad.
● Plano de Arquitectura, Ubicación y Localización, con legalización notarial de firmas .
● Recibo de pago de derechos registrales,
● Informe Técnico del verificador inscrito en SUNARP.
El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios lo da tu Municipio. Si la
Municipalidad se demora más del plazo previsto (5 días hábiles), se puede prescindir de este documento
y el Verificador indica bajo su responsabilidad los parámetros de tu edificación.
Si has construido después de 1999, tienes que regularizar tu licencia en la Municipalidad, y luego con la
Licencia regularizada puedes tramitar tu Declaratoria en Registros Público

Un propietario que cuenta con título de propiedad registrado o que conste por escritura pública y que
no requiera de saneamiento, puede tramitar la regularizacion, sin necesidad de intervención notarial,
con la intervención de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador
responsable.

Un propietario que cuenta con título de propiedad que conste en documento de fecha cierta, resolución
administrativa o que requiera de saneamiento por prescripción adquisitiva de dominio, formación de
título supletorio o rectificación de área o linderos, necesariamente debe tramitar la regularizacion ante
notario público; salvo los procedimientos de regularización que tramite la COFOPRI en los procesos de
formalización a su cargos.

¿Qué debo presentar para tramitar saneamiento de Titulación del terreno.

FALTA TEXTO
VER LEY COMPLETA.

PROBLEMAS COMUNES QUE SE PRESENTAN EN LA FORMALIZACIÓN Y SOLUCIONES

PRIMER CASO: INMATRICULACIÓN

Compraste tu casa hace más de 5 años y tienes una escritura de Compra -Venta , pero quien te vendió la
casa no la había registrado , ni el terreno ni la edificación, en
la SUNARP. En Registros Públicos te dijeron que debías “inmatricular” la propiedad.
Te preguntas:

¿Qué es “inmatricular”?
La inmatriculación es la primera inscripción de la propiedad ante Registros Públicos. Por lo tanto si la
propiedad esta inscrita a nombre de otra persona no procede la inmatriculación.
¿Qué debo hacer?
● Puedes regularizar la titularidad del terreno y la edificación, simultaneamente.
● Debes presentar planos de tu vivienda y una memoria descriptiva (describiendo ubicación, áreas
linderos y medidas). Un ingeniero colegiado inscrito en SUNARP te puede orientar al respecto.
● Acreditar la propiedad con el título (escritura pública de compra-venta mayor de 5 años).
● Informe de ingeniero verificador inscrito en SUNARP.
¿Dónde hago el trámite?
El tramite se hace en Registros Públicos .

SEGUNDO CASO: INDEPENDIZACIÓN

Cecilia y Pablo tienen inscrito su lote en Registros Públicos. Cada uno ha construido en una parte del lote
y vive allí desde hace mas de 12 años. ¿Qué pueden hacer para que cada uno tenga su título y su
vivienda inscrita?.
Yo quiero la parte de mi lote inscrita a mi nombre
Yo también ¿pero que hacemos?
Cecilia y Pablo pueden tramitar la regularización de su edificación por independización, acogiéndose a la
ley N° 27157, por haber construido antes de 1999.

Segundo caso: INDEPENDIZACIÓN

¿Qué deben hacer?
Ante un notario, Cecilia y Pablo deben firmar un acta donde se registre la regularización que van a
realizar. Si ambos compartieran un área común debe contar los porcentajes de participación de cada
uno sobre esa área.
Ante Registros Públicos; Cecilia y Pablo deben presentar:
● Formulario Registral (FOR).
● Copia Literal de dominio o título de propiedad del inmueble.
● Certificado de Parámetros Urbanos.
● Plano de Localización y Ubicación donde se indican los límites del terreno.
● Plano de independización, con indicación de áreas, linderos de cada sección de propiedad .
● Planos de Arquitectura de cada vivienda.
● Informe Tecnico del Verificador de la SUNARP.
Si Cecilia y Pablo hubieran compartido área común (como en una quinta) , o se hubiera tratado de un
edificio de departamentos, se tiene que presentar además un Reglamento Interno, que es el documento
donde se indican las partes en las que se ha dividido, los bienes comunes, los derechos y obligaciones de
cada propietario, los porcentajes de participación de bienes comunes, y todo lo relativo a la Junta de
Propietarios. Este documento debe estar firmado por Notario.

TERCER CASO: TRACTO SUCESIVO

Tu has comprado una casa, y necesitas hipotecarla para un préstamo, la casa ya esta inscrita pero no por
la persona que te la vendió, sino por el anterior propietario. Te han dicho que debes tramitar un Tracto
Sucesivo.
¿Qué es un Tracto Sucesivo?
Son las sucesivas transferencias de propiedades con posterioridad a la primera inscripción. Tu podrás
inscribir tu propiedad, cuando los dos anteriores propietarios inscriban su Compra-Venta y así se cumple
el Tracto Sucesivo
Este tramite se hace en Registros Públicos.

CUARTO CASO: SUCESIÓN INTESTADA

Vives en la casa que tus padres te dejaron antes de morir SIN DOCUMENTO ALGUNO. Tú quieres
venderla, pero no puedes porque esta a nombre de tus padres. ¿Qué puedes hacer?
¿Cuál es el trámite?
● La declaración de Sucesión la tramitas ante el notario o Juez de Paz, presentando los documentos que
corroboran tu derecho de heredar .
● Si es por vía Judicial debes inscribir el resultado de la declaratoria en el registro de Personas
Naturales.Si es por vía notarial, el notario inscribirá el acta de la Sucesión en el Registro de Personas
Naturales.
● Luego de esto ya podras inscribir la casa a tu nombre, porque has sido declarada heredera de los
bienes y podras tener un Título de Propiedad.
Debes declarar la Sucesión Intestada (declaratoria de herederos).

QUINTO CASO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Carlos vive hace 10 años en una vivienda que no es de su propiedad, que la encontro desocupada y
nadie reclama la entrega de la casa. ¿Puede solicitar sea declarado como propietario?
Carlos puede iniciar un procedimiento Notarial o Judicial de Prescripción Adquisitiva de Dominio, que le
permite adquirir la propiedad e inscribirla en Registros Públicos.
¿Qué es una Prescripción Adquisitiva ?
Es lograr la formalización de la propiedad de un terreno o casa (bien inmueble) que se tiene o posee
“como propietario” de forma pacífica y pública por un periodo no menor de 10 años.
Carlos, debe presentar una solicitud ante un notario o una demanda ante un juez civil o de paz letrado,
adjuntando todos los documentos del predio : planos firmados por un profesional y visados por la
Municipalidad, memorias descriptivas, certificados ,municipales de posesión, tributos, informe del
verificador, además de los documentos que demuestren que ha vivido en el terreno por 10 años o más.
Carlos debe publicar un resumen de la solicitud o demanda con la orden del notario o juez, según sea el
caso, en el diario Oficial el Peruano y un diario local, con intervalo de 3 días hábiles entre cada aviso.
Asimismo, en la vía notarial el solicitante.
En la vía notarial transcurridos 25 días desde la última publicación, si no existe oposición, el notario
elevará a escritura pública la solicitud declarando adquirida la propiedad del bien inmueble por
prescripción adquisitiva. Pudiendo el solicitante, en este caso Carlos, inscribir la escritura publica ante
los Registros Públicos.
En la vía judicial se continuará con el desarrollo del proceso judicial hasta emitir la sentencia
correspondiente. En el caso que Carlos obtenga una sentencia favorable y definitiva, que declare la
prescripción adquisitiva del inmueble a su favor, este podrá inscribir la sentencia en Registros Públicos,
con lo cual se convierte en el nuevo propietario del bien inmueble.
Si una tercera persona se opone a tu trámite notarial de prescripción adquisitiva, el Notario dará por
finalizado el trámite y te comunicará el hecho. En este caso podrás iniciar la prescripción adquisitiva
ante el poder
Judicial.

GLOSARIO

Contrato de compra-venta.- Documento que contiene acuerdo de voluntades de un vendedor y un

comprador y el precio materia de la venta.
Certificado de Posesión.- Documento otorgado por la autoridad competente que acredita que la
persona se encuentra viviendo en un determinado predio (vivienda).
Copia Literal.- Es la copia total o parcial del texto de la partida o ficha registral original que contiene los
sellos de seguridad de los Registros Públicos. Este documento puede ser pedido por cualquier persona
Ficha Registral.- Documento de los Registros Públicos en el que se describe el predio, los linderos y se
señala quien es su propietario.
Escritura Pública.- Documento público que emite y registra un notario con la finalidad de certificar la
autenticidad y legalidad de un contrato (documento privado o minuta).
Titulo Supletorio.- Es la institución jurídica que permite al propietario que carece de título de dominio
escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida inscripción en el Registro
Público de la Propiedad, justificando previamente su posesión. Los procedimientos para ellos son los
mismos que una Prescripción Adquisitiva de Dominio.
Saneamiento de Titulación.- Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su
acceso al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de
formación de títulos supletorios.
Verificador Responsable.- El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de
Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el
expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento
de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al
expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.

GERENCIA DE DESARROLLO URBANO

SUBGERENCIA DE ADJUDICACIÓN Y SANEAMIENTO LEGAL DE TIERRASPara la elaboracíon de la presente
cartilla se ha utilizado información y gráficos de:
● Guia de Orientacion Legal , Programa de Voluntarios de las Naciones Unidas, PNUD, Lima
Perú 2009.
● Información de la Pagina Web de SUNARP.
● Reglamento de Ley N°27157 y Ley N°27333