Modelo de escritura de constitución del régimen de propiedad

Horizontal

Número DOSCIENTOS SETENTA Y UNO (271), En la ciudad de Guatemala el

día veintidós de septiembre del año dos mil quince, ANTE MI NANCY ROCÍO
CANO ALVARADO NOTARIO,

Comparece por una parte GENESIS ABIGAIL FLORIAN HERNANDEZ de

veinte años de edad, soltera, Guatemalteca con residencia en sexta calle once
guion ochenta zona seis colonia El Pedregal uno de Retalhuleu , y por la otra
parte el señor VICENTE RAFAEL GOMEZ JIMENEZ comparece como
representante cargo que acredita con el acta notarial que contiene su
nombramiento fraccionado y autorizado por el notario MARIO ALBERTO
BARRIOS DE LEON con fecha veinte nueve de junio del año dos mil trece,
inscrita en el Registro Mercantil General de la República con el número cien
folios noventa y nueve(99) del libro nueve(9) de Auxiliares de comercio con
fecha…, entidad a quien en lo sucesivo podrá denominársele la entidad
propietaria. Como notario DOY FE: Que el compareciente me manifiesta ser de
los datos de identificación anotados , que se encuentran en el libre ejercicio de
sus derechos civiles, y que por este acto otorgan ESCRITURA DE
CONSTITUCION DE PROPIEDAD HORIZONTAL sobre bien inmueble de su
propiedad conforme a lo estipulado en las siguientes cláusulas escriturarias:
PRIMERA: El señor VICENTE RAFAEL GOMEZ JIMENEZ es propietario del
inmueble inscrito en el registro general de la propiedad de Guatemala con el
número de finca diez en folio noventa y nueve (99) del libro nueve (9)de
Guatemala y que consiste en un lote de terreno con construcción de edificio de
tres niveles, cuya situación, medidas y colindancias se describirán en la
cláusula respectiva de esta escritura. SEGUNDA: El señor VICENTE RAFAEL
GOMEZ JIMENEZ declara expresamente: A) Que es su voluntad someter el
bien inmueble identificado en la cláusula primera de éste instrumento al
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL conforme a lo que se estipule en
esta escritura pública, lo prescrito en el código civil y demás leyes de la
República, y que dicho régimen tendrá como destino comercios, oficinas y
departamentos de vivienda, régimen que se denominará LA ESMERALDA B)
Que sobre el inmueble identificado en la cláusula primera no existen
gravámenes, anotaciones o limitaciones que puedan afectar el derecho de
terceros y se le advierte de las responsabilidades en que incurrirá si lo
manifestado no fuere cierto. TERCERA: A) DESCRIPCIÓN DE SITUACIÓN,
MEDIDAS YCOLINDANCIAS DEL EDIFICIO: Según plano del terreno tiene
una forma Rectangular, identificado con el número uno diagonal treinta (1/30)
elaborado por el ingeniero Luciano Francisco Jiménez García colegiado dos mil
cuarenta y seis (2046) el terreno en el que se encuentra el edificio se encuentra
ubicado en la cuarta avenida, tres guion treinta de la zona once de la ciudad de
Guatemala, cuenta con las siguientes: A) Medidas y colindancias: Partiendo de
la estación uno (1) al punto observado dos (2) con rumbo cincuenta y tres
grados cincuenta minutos (53°50´) nor-este y distancia ocho punto sesenta
(8.60) metros, colinda con el lote de terreno de Antoni Reynoso; de la estación
dos(2) al punto observado tres (3) con rumbo treinta y cinco grados veintiocho
minutos (35°28´) nor-oeste y distancia once punto sesenta y tres(11.63) metros,
colinda con la décima (10ª.) calle; de la estación tres (3) al punto observado
cuatro(4) con rumbo cuarenta y seis grados treinta y seis minutos (46°36´) sur-
oeste y distancia ocho punto veinte (8.20) metros, colinda con callejón a la
décima (10ª.)Calle; y para cerrar el polígono de la estación cuatro(4) al punto
observado uno con rumbo treinta y cuatro grados cero dos minutos(34°02´)
Sur-este y distancia once punto sesenta y dos (11.62) metros, colinda con el
lote de terreno de Manuel De Jesús Arrollo Gaitán, de conformidad con el plan
elaborado por el Ingeniero Civil antes mencionado

B) DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO: La construcción del edificio principal se

encuentra en la cota noventa y cinco punto cero cero (95.00) metros según el
plano dos diagonal treinta (2/30) elaborado por el ingeniero Luciano Francisco
Jiménez García colegiado dos mil cuarenta y seis (2046) y esta conformada por
tres niveles, correspondientes a tres pisos. El primero de ellos está conformado
por el nivel destinado al parqueo de automóviles, el segundo nivel se encuentra
conformado por seis apartamentos o unidades singulares destinadas a locales
comerciales u oficinas profesionales, el tercer piso contiene cuatro
departamentos destinados a vivienda. Esta edificado de concreto, con
cimientos consistentes en columnas y vigas que soportan la losa de los
diferentes pisos y techos. Las paredes del edificio son de block y columnas
fundidas con hierro, las paredes divisorias son de block. Las ventanas de todo
el edificio están construidas con marcos de aluminio, madera, mármol y vidrios
polarizados. C) SERVICIOS: El edificio cuenta con los servicios siguientes:
a) Instalaciones eléctricas: Cuenta con una red de distribución de la energía
eléctrica en los diferentes pisos o niveles, departamentos, locales comerciales,
oficinas y dependencias, tomada de la red de distribución general de energía
iluminación de todas las áreas interiores comunes y exteriores del edificio,
c) Sistema Hidráulico: El abastecimiento de agua potable del edificio y las
unidades singulares, esta suministrado por un pozo mecánico; bombeada por
un aljibe con capacidad de quinientos (500) litros y está localizado en… siendo
elevada desde donde se distribuye por gravedad a todo el edificio, cuya presión
es controlada por válvulas. Esta red está diseñada de acuerdo con las
especificaciones señaladas en el plano que sirvió para la aprobación de la
municipalidad de la ciudad de Guatemala usando la cañería con los calibres
requeridos para el mantenimiento de una presión constante en cualquier parte
de la red. d) Aguas negras: Cuenta con un sistema de drenajes captado en…
ductos los que van de la parte superior del edificio al primer piso, con…
bajadas de… de diámetro, la tubería del nivel de parqueo de automóviles esta
ingerida a los tubos generales. Estos tubos llegan al nivel del parqueo donde se
uno otros drenajes de aguas negras que provienen de las unidades singulares
del edificio y salen de dos tubos generales de drenaje, uniéndose al colector
municipal. Los ductos que bajan tienen su respectivo tubo de ventilación. e)
Aguas pluviales: La evacuación de las aguas de lluvia se realiza por medio
de… bajadas principales desde la terraza, las cuales van directamente del nivel
de la calle a la caja general de drenaje que se encuentra en el primer piso o
nivel de estacionamiento o parqueo f) Ductos: Para conducir todos los servicios
del edificio se ha previsto en el mismo diversos ductos que se encuentran
localizados en los planos respectivos. g) Servicio de ascensor: Para la
circulación a los tres niveles además de las gradas, se ha provisto un sistema
de ascensor que presta un servicio de circulación rápido y cómodo, desde el
parqueo hasta el último nivel. CUARTA: DESCRIPCIÓN DE PISOS Y
UNIDADES SINGULARES el señor… manifiesta que el primer nivel destinado
a estacionamiento de automóviles, cuenta con un área de veinte (20) metros
cuadrados, con acceso y salida a la... avenida, contiene doce espacios para el
estacionamiento de automóviles bajo techo, también se encuentran localizadas
en este nivel dos locales construidos del block destinados para habitación del
conserje con su servicio sanitario. El segundo nivel cuenta con un área de...
metros cuadrados, lo constituye seis locales, dos de los cuales están
destinados a actividades comerciales y cuatro destinados a oficinas
profesionales, cada uno con sus servicios sanitarios, cuenta con un vestíbulo
central, que permite la circulación entre los locales que se encuentran ubicados
en forma simétrica y se enumeran del uno al seis, siguiendo el sentido de las
agujas del reloj, siendo número uno, el que colinda con el cubículo del
ascensor y el seis colinda con la escalera, cuenta con una oficina destinada a
la administración y una zona de espera, cuenta con escalera y servicio de
ascensor para circular a el tercer, primer nivel y la vía pública. El tercer nivel
esta conformado por cuatro departamentos destinados a vivienda cada uno con
su servicio sanitario, acceso por medio de escaleras y ascensor que conducen
al segundo, primer nivel y la vía pública. Los departamentos se encuentran
ubicados en forma simétrica y se enumeran del uno al cuatro siguiendo el
sentido de las agujas del reloj, siendo el primero que colinda con el cubículo del
ascensor y el último colinda con la escalera, todos tienen acceso al pasillo.
También en este nivel se encuentran ubicados dos locales destinados a la
bodega y cuarto de máquinas.

OCTAVA: REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISRACIÓN DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL COMPLEJO

HABITACIONAL LA ESMERALDA

DEL ACUEDUCTO
CAPITUTO I
DEL REGIMEN JURIDICO
Artículo l": Del Régimen Jurídico y Reglamento. El presente reglamento
regula todas las relaciones de propiedad, administración, convivencia,
condominio y en general, cualesquiera otras que se den entre los diferentes
propietarios, actuales o futuros, del Edificio JARDINES (en adelante llamado
también simplemente Edificio), el cual se somete al Régimen de Propiedad
Horizontal, de acuerdo con las leyes de la República de Guatemala' El Edificio
LA ESMERALDA, estará conformado por dos fases o torres, denominadas
Uno y Dos, y las fincas filiales que conformen cada una de las mismas se
encontrarán sometidas al presente reglamento. La Torre que conforme la Fase
Dos, se someteré al presente régimen en escritura pública diferente y posterior,
y estará sometida a las normas acá contenidas. Para aquellos casos que no
estén expresamente contemplados en este reglamento, se hará aplicación
supletoria de las normas legales que sobre esta materia establece el Código
Civil, Decreto Ley ciento seis y la Ley de Propiedad Horizontal Dividida,
Decreto un mil trescientos dieciocho del Congreso de la República. Asimismo,
serán de cumplimiento obligatorio las normas de convivencia, los acuerdos y
las resoluciones fue en el futuro tome la Asamblea de Propietarios, la Junta
Directiva o el Administrador, todos dentro de sus respectivos campos de
competencia. También se consideran parte del estatuto jurídico a que se
someten las relaciones antes mencionadas, los documentos y planos
complementarios de la escritura constitutiva que obren en el Registro General
de la propiedad que integren los asientos de la primera inscripción del régimen
en la finca matriz de la Torre uno y Torre dos, y sus ampliaciones y/o
modificaciones. En consecuencia, los propietarios, poseedores, inquilinos,
usufructuarios, usuarios Y, en general, toda persona que por cualquier
concepto adquiera, posea, ocupe o visite una o más fincas filiales, quedará
automáticamente sometida en forma ilimitada e irrestricta este régimen jurídico,
que sólo podrá ser modificado cumpliendo los requisitos que se establecen en
este reglamento.

Artículo 2": Nulidad de los Pactos Reservados. Cualquier pacto o acuerdo

reservado que se celebre entre las personas a que se refiere el artículo primero
de este reglamento que restrinja, tergiverse, amplíe, modifique o altere de
cualquier forma el régimen jurídico del edificio, será nulo ipso iure y no podrá
oponerse a terceros. ACUEDUCTO

Artículo 3" Definiciones: Para los efectos del presente Reglamento, se estará
a las siguientes definiciones 3.1. Edificio: Es el Complejo Habitacional la
esmeralda, descrito en el presente Reglamento, ubicado en la dieciséis avenida
veinte guion sesenta de la zona diez, ciudad de Guatemala, Departamento de
Retalhuleu, compuesto por dos fases o torres denominadas Uno y Dos. 3.2.
Complejo Habitacional La Esmeralda, Significa el Edificio descrito. 3.3. Torre
Uno: Fase Uno del Edificio La Esmeralda 3.4.Torre Dos: Fase Dos del Edificio
Jardines del Acueducto 3.5. Finca Filial: Apartamento Residencial, parqueos/
parqueos/bodegas de uso privado, y bodegas susceptible de propiedad y
aprovechamiento exclusivo, privado y limitado. 3.6. Unidad Habitacional:
Apartamento Residencial del Edificio La Esmeralda. 3.7. Áreas y Elementos
comunes: Áreas e instalaciones del edificio que permiten la existencia de las
fincas filiales del edificio, propiedad de la "copropiedad", es decir, de todos los
propietarios de fincas filiales. 3.8. Régimen: Régimen de Propiedad Horizontal
al que se somete el Edificio, con su respectivo Reglamento de Copropiedad y
Administración. 3.9. Reglamento: Reglamento de Copropiedad y
Administración del Edificio Jardines del Acueducto. 3.10. Cuota: Contribución
que el propietario de una finca filial debe pagar para el mantenimiento,
atención, administración y organización de las áreas y elementos comunes y de
uso común limitado y Servicios del Edificio. 3.11. Junta Directiva: Junta
Directiva del Edificio. 3.12. Administrador o Administración: Persona
individual o jurídica designada por la Asamblea de Propietarios del Edificio
encargada de la administración del Edificio. 3.13. Desarrollador: Entidad o
entidades constructoras y promotoras del Edificio. Acá se incluye a Seguros
G&l Sociedad Anónima, entidad que somete a Régimen de Propiedad
Horizontal la primera fase del Edificio, y, Jardines del Acueducto, Sociedad
Anónima, entidad que someterá a Régimen de Propiedad Horizontal segunda
fase del mismo, o a cualquier otra entidad del grupo desarrollador ala que se le
trasladarán Unidades Habitacionales pendientes de desarrollar ofender. 3.14.
Usuario: Persona autorizada para hacer uso de la Unidad Habitacional y su o
sus respectivos parqueos y bodega o bodegas.

ACUEDUCTO

CAPITULO II.

DESCRIPCIÓN, DESTINO v USO

Artículo4"Descripción y Destino. El Edificio Jardines del Acueducto es un

Complejo Habitacional que consta de dos torres con las unidades
Habitacionales, parqueos de uso privado, parqueos/bodegas de uso privado y
bodegas que se conforman en las respectivas escrituras públicas de
sometimiento a Régimen de Propiedad Horizontal y sus respectivas áreas y
elementos comunes, Las fincas referidas, tendrán el destino siguiente: 4.1. Las
Unidades Habitacionales podrán destinarse con EXCLUSIVIDAD para
viviendas unifamiliares, y solo podrán ser ocupados por una persona y hasta
una familia, entendiéndose familia como el núcleo conformado por Padres,
hijos y parientes en primer grado de consanguinidad. Y, 4.2. Los Parqueos de
uso privado, Parqueos/Bodegas de uso privado y Bodegas solo podrá ser
utilizados de acuerdo a su naturaleza para el estacionamiento de vehículos y el
almacenamiento de bienes lícitos, exclusivamente por los usuarios del Edificio'
Los parqueos/bodegas son fincas que tienen unas áreas para estacionamiento
y otra para bodega, debidamente definidas en sus planos de inscripción
registral'

Artículo 5": De la Habitación. Las Unidades Habitacionales podrán habitarse

y utilizarse para los fines de vivienda descritos' por sus propietarios legalmente
acreditados ante la Administración. En caso la Unidad Habitacional vaya a ser
habitada y utilizada por una persona distinta al propietario bajo cualquier título
legal, sea arrendamiento, uso, habitación, usufructo, permiso autenticado o
cualquier otro, esta deberá obtener autorización de la Junta Directiva del
Edificio. Si la unidad Habitacional fuera propiedad de una Persona Jurídica,
esta deberá en Asamblea de Accionistas, socios o miembros, según el caso,
definir a la persona que se desea sea el usuario del mismo y' también obtener
de la Junta Directiva del Edificio la aprobación previa de dicha persona/ antes
de que se ocupe el inmueble. La autorización referida, para todos los casos, se
tramitará de conformidad a lo establecido en el artículo 6" de este Reglamento'
se exceptúan del trámite referido, aquellas personas y casos que hayan sido
autorizados por el Desarrollador del Proyecto.

Artículo 6": Autorización Junta Directiva. Para obtener la autorización a la

que se refiere el artículo precedente se deberá cumplir con el siguiente
procedimiento: De la Solicitud: El interesado deberá presentar a Junta
Directiva, la siguiente documentación, a. Solicitud firmada por el propietario,
con sus datos de identificación, los del futuro usuario y los de la Unidad
Habitacional. La Junta Directiva definirá cuales son esos "datos de
identificación". b. Titulo bajo el cual el usuario ocupará la Unidad Habitacional.
En caso de tratarse del usuario designado por la entidad propietaria, esta
deberá además acompañar copia legalizada de la correspondiente Acta (no
certificación de punto) de Asamblea o Junta de Accionistas, socios o miembros
según el caso. c. Nombre y firma de dos propietarios que a la vez sean
usuarios de Unidades Habitacionales en el Edificio, que harán las veces de
"Padrinos" del futuro usuario. Podrá aceptarse la firma o apadrinamiento de
personas que nos sean propietarios, si se trata de personas de reconocida
honorabilidad ajuicio de la Junta Directiva. Para el caso de que el usuario fuere
a ser un diplomático, podré aceptarse carta de la embajada respectiva
haciendo constar los antecedentes de honorabilidad y de buenas costumbres
del interesado. De la Resolución de Junta Directiva: Una vez presentada la
solicitud referida, el Presidente deberá convocar a todos los miembros titulares
y suplentes de la Junta Directiva, y se tendrá por válida la sesión con la
presencia de tres Directores si la misma está integrada por tres titulares y dos
suplentes; y con cuatro Directores si está formada por cinco titulares y dos
suplentes, Para que la Junta Directiva pueda emitir una resolución en donde
autorice al usuario a habitar la respectiva Unidad Habitacional se deberá contar
con el voto favorable detrás directores si esta esté integrada por tres titulares y
dos suplentes; y con el voto favorable de cuatro Directores está integrada por
cinco titulares y dos suplentes. Dicho voto no necesitaré ser razonado. Derecho
de defensa: (apelación). La resolución de la Junta Directiva que deniegue la
autorización de uso de determinada persona, podrá ser impugnada por el
propietario interesado, Para el efecto los dos padrinos que avalan la solicitud y
dos usuarios mes del Edificio, deberán solicitar a la Junta Directiva que
convoque a una Asamblea General Extraordinaria del edificio, a efecto de que
sea es el órgano superior el que previo a la exposición de Motivos de la Junta
Directiva, confirme o revoque la resolución, Contra lo resuelto por la Asamblea
no cabra recurso alguno.

CAPITULO lll

DE LA PROPIEDAD SINGUIAR Y LAS AREAS Y ELEMENTOS DE USO

COMUN

Artículo 7": Propiedad Singular, Copropiedad y Fincas Filiales del

Edificio. 7.1. Propiedad Singular y Copropiedad. Cada propietario es dueño
exclusivo de su finca filial y copropietaria de los elementos comunes y de las
áreas comunes del Edificio. Las 7 AJ fincas filiales pueden transmitirse
agravarse con independencia del edificio al que pertenecen, entendiéndose
que en la enajenación o gravamen se incluye el derecho proporcional de
propiedad que corresponde al propietario sobre los elementos comunes y las
Áreas Comunes. Asimismo, el propietario puede hacer uso de sus fincas filiales
sin más limitación que las que expresamente establezcan las leyes y el
régimen jurídico del Edificio. Los derechos de cada propietario sobre los bienes
comunes no pueden ser objeto de enajenación o gravamen si no se enajena o
grava también el derecho de propiedad que le corresponde e sobre las fincas
filiales. Ninguna finca filial podrá subdividirse, El propietario de una finca filial
que la subdivida en un área menor de la que consta en su primera inscripción
de dominio, será sancionado con una multa que fugará la Asamblea de
Propietarios, no menor del equivalente en quetzales a CINCUENTA Mlt
DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AA,IERICA (U5$.50,000.00),
independientemente del derecho de la Administración de exigir al Registro de la
Propiedad o a cualquier autoridad que correspondiera, la reinscripción de la
finca con su área original, de conformidad a los términos de este Reglamento.
7.2 Fincas Filiales del Edificio. Las fincas filiales susceptibles de Propiedad
Singular del Edificio serán las Unidades Habitacionales, parqueos,
parqueos/bodegas, y bodegas del mismo. Las fincas que constituyen los
parqueos y parqueos/bodegas para uso de los propietarios, serán propiedad de
la entidad Club Jardines, Sociedad Anónima, entidad que únicamente podrá
destinarlos para uso de los propietarios de las Unidades Habitacionales del
Edificio, y de conformidad con lo establecido en su escritura constitutiva, o los
legítimos usuarios (por ejemplo: Arrendatarios, usufructuarios, o usuarios
designados por la persona jurídica propietaria). Cada acción de la referida
sociedad dará derecho a su titular, si es propietario de una Unidad
Habitacional, a hacer uso del parque o parqueo/bodega identificado en el
propio título.

Artículo 8": Copropietarios. Si una o más fincas filiales pertenecen a varias

personas, éstas quedan obligadas a designar entre ellas a una que las
représenle ante la Asamblea de propietarios, la Junta Directiva y el
Administrador. Si no hubiere consenso entre los copropietarios para la
designación, se consideraré suficiente y legítima la que haga la mayoría de
ellos, hecho que deberá comprobarse ante dichos órganos y persona por
medio auténtico. 5i debido al número de copropietarios no fuese posible
obtener la mayoría indicada, cualquiera de éstos o el Administrador podrá
acudir a un juez. ACUEDUCTO Primera Instancia del Ramo Civil del
departamento de Guatemala para que, en la jurisdicción voluntaria, y previa
audiencia a los interesados, designe en quien se debe unificar la
representación. Esta se entiende conferida en todos los casos por el tiempo
que dure la indivisión, salvo que al representante le sobreviniere algún
impedimento o dejare de ser copropietario, en cuyo evento se procederá a
efectuar una nueva designación.

Artículo 9": Copropiedad de las Paredes Medianeras. Los muros o paredes

que separan entre sí dos fincas pertenecientes a distintos propietarios serán
propiedad común de los dueños de dichas fincas filiales. Ninguno de los
propietarios de estas fincas podré, sin el consentimiento del otro propietario y
sin autorización previa de la Junta Directiva, abrir ventanas o huecos en la
pared medianera. Todo lo concerniente a esta medianería se regirá por las
disposiciones que sobre esta materia tiene el Código Civil.

Artículo 10: Áreas y Elementos Comunes y Áreas Comunes de USO

LIMITADO. Sin perjuicio de los elementos comunes contenidos en el artículo
quinientos treinta y tres del Código Civil, Decreto Ley ciento seis, y de aquellos
otros elementos comunes que se califican como tales en la escritura de
sometimiento del inmueble y edificio al régimen de propiedad horizontalmente
dividida, para facilidad de los propietarios con carácter enunciativo, se
mencionan/ como elementos y áreas comunes del Edificio, los siguientes: 10.1.
Áreas y Elementos Comunes. a. El terreno sobre el cual se encuentra
construido la torre que conforma la fase Uno; b. Los lugares destinados
ajardines y áreas verdes comunes, ingresos, pasillos y demás áreas de
circulación general en la entrada del Complejo Habitacional y dentro del mismo;
c. Los cimientos de la torre, así como la fachada de la misma y las fachadas de
las paredes que dan a los pasillos y servicios de uso común; d. Las
instalaciones hidráulico-sanitarias que pasan por los ductos ubicados en la
torre y los ductos de servicio para las distintas instalaciones de que goza el
edificio, a los que se tendrá siempre acceso para efectos de mantenimiento o
reparación por parte de la Administración; e. Los cuatro elevadores que se
encuentran instalados en el módulo de servicios de la Torre Fase Uno del
Complejo Habitacional, y sus equipos y accesorios, al igual que el ducto en el
que los mismos se desplazan y, el cuarto de máquinas de los referidos
elevadores; f. Las escaleras situadas en todos los niveles de la torre; g. Dos
tanques cisterna para reservas de agua ubicados en el sótano dos u en la
azotea de la torre Fase Uno respectivamente; h, Pozo y red de tubería que
conduce el agua potable y la red que distribuye el agua hasta las válvulas de
entrada de las diferentes Unidades Habitacionales y las válvulas de salida de
los hidrantes contra incendios y todas sus ACUEDUCTO instalaciones; i. El
sistema de distribución eléctrica incluyendo la canalización de la acometida de
alta tensión, la subestación eléctrica o transformadores, los tableros e
interruptores principales, los tableros de medición de los distintos servicios
eléctricos comunes y de las Unidades Habitacionales, los tableros de
distribución de los servicios comunes, las tuberías, conductores, lámparas de
áreas comunes, planta eléctrica de emergencia y cualesquiera otros elementos
que conformen o complementen el sistema general eléctrico del complejo
Habitacional. Es elemento común la entrada de los transformadores para la
entrada principal, pero las instalaciones eléctricas que parten de cada contador
a las fincas filiales, son elementos singulares de los mismos; j. La red de
tubería para servicio telefónico desde la entrada del Complejo Habitacional
hacia el cuarto de distribución de bastidores telefónicos y la red de tuberías de
distribución hasta las diferentes unidades singulares del edificio; k. Las áreas
de circulación vehicular y peatonal; l. El subsuelo; m. Losas, vigas, columnas,
muros, cercos, barandas y demás bienes y objetos destinados a servicios
comunes o al ornato o arquitectura del edificio; n. El cuarto de bombas y sus
instalaciones; ñ) las obras decorativas internas y externas y en general,
cualquier elemento necesario para la seguridad y conservación del edificio y
aquellos que permitan el uso y goce adecuados de parte de cada propietario,
que no formen parte del área de ninguna finca filial; o. Sistema de drenajes o
red general de conducción de aguas negras y aguas pluviales; y p. El Pozo de
Agua (Finca Pozo) y sistema de distribución que incluye cisterna y sistema de
bombeo especial.l0,2, Área Común De Uso Limitado. Constituye área común
de USO LIMITADO el área de pasillo del nivel trece ubicada en el frente del
apartamento Pent-house mil trescientos cuatro (1304), tal y como se indica en
el plano de distribución de dicho nivel, será área común de USO LIMITADO a
favor del propietario o usuario de dicho Apartamento y en consecuencia podré
darle el uso que de acuerdo a su naturaleza más le convenga. El
mantenimiento de dicha área será responsabilidad exclusiva del propietario de
dicho apartamento. La renuncia o la no utilización de parte o de la totalidad de
las Áreas y Elementos comunes y áreas y elementos de uso común limitado,
no eximen a los propietarios de la obligación de pagar las cuotas que con
destino al mantenimiento de los mismos fije la Asamblea de Propietarios o la
entidad SEGUROS G&L ó Jardines del Acueducto, Sociedad Anónima en su
caso. Artículo I l": Uso de Bienes Comunes. Cada propietario o usuario podrá
servirse de los bienes comunes y de uso común, y gozar de los servicios e
instalaciones generales del Edificio conforme a su naturaleza y destino
normales, sin restringir, disminuir o dificultar el derecho de los demás
propietarios, y dentro del marco las reglas de uso establecidas ACUEDUCTO
por dos Órganos competentes del Edificio. En todos eventos el propietario
quedará directa y personalmente responsable por los daños y perjuicios que
ocasione por el mal uso de dichos bienes, servicios instalaciones y por los que
causen las personas que vivan, visiten o arrienden la finca filial y por sus
invitados o dependientes.

CAPITULO IV

MEJORAS, OBRAS y REPARACIONES

Articulo 12": Mejoras, obras y reparaciones. 12.1. En las Propiedades

Singulares. El propietario de cualquier finca filial podrá hacer o autorizar que se
haga dentro de su propiedad toda clase de obras o reparaciones, siempre que
no se dañe la seguridad del Edificio ni se perjudiquen los derechos de los
demás propietarios. No se podrá efectuar obras que afecten elementos
comunes o dañen o puedan eventualmente dañar, a juicio de la Junta Directiva,
la estructura o partes esenciales y colindantes del Edificio o pongan o puedan
eventualmente poner, también a juicio de dicho órgano, en peligro inmediato o
mediato la seguridad , solidez, salubridad, estética o funcionalidad del Edificio.
El propietario del Apartamento ciento uno (101 ) de la torre uno del Edificio, no
podré desarrollar construcción alguna en el área de jardín de dicho
apartamento, sin la previa autorización del Desarrollador o la Junta Directiva
del edificio, manifestada por escrito. Para poder llevar a cabo obras y
reparaciones en las fincas fíliales deberá hacerse de conocimiento de la Junta
Directiva, a la que se comunicaré por escrito dicha intención. La Junta
Directiva, podrá señalar los plazos dentro de los cuales los propietarios están
obligados a realizar en su finca las obras y reparaciones requeridas. En todo
caso, los propietarios serán responsables por los daños y perjuicios irrogados
por tal omisión. 12.2. En las Áreas Comunes. Las mejoras, obras o
reparaciones que afecten a todo el Edificio, destinadas al mejoramiento del
mismo o al uso más eficiente y cómodo de los bienes comunes, así como las
modificaciones que alteren la estructura de a qué, deberán ser acordadas por
la Asamblea de propietarios y cuando afecten especialmente a una o más
fincas filiales con exclusividad, será indispensable el consentimiento del o de
los respectivos propietarios. En virtud que la fachada y áreas exteriores del
Edificio han sido diseñadas dentro de un mismo estilo con el propósito de
conservar la unidad estética, no se podrán modificar sin autorización de la
Junta Directiva. La Administración del Edificio estará autorizada para realizar
las obras y lo reparaciones que sean necesarias en las áreas y elementos
comunes del edificio. En el caso de las instalaciones que se ubican en los
ductos del Edificio ubicados en áreas privadas, la Administración tendrá el
derecho de 11 acensar a la misma previa notificación escrita al propietario con
setenta y dos horas de anticipación. No será necesaria la notificación previa
para el caso de emergencias que requieran el ingreso inmediato a la propiedad
para evitar daños tanto a dicha propiedad como a otras propiedades del edificio
y sus áreas comunes. En este caso, la Administración actuará bajo su estricta y
exclusiva responsabilidad. Las Obras o reparaciones que sean necesarias
deberán efectuarse de preferencia en las horas en que se cause menos
molestias al propietario de la finca filial, y los gastos que se ocasionen con
motivo de ellas deben ser cubiertos en su totalidad por el propietario
beneficiado o el Edificio. La Administración deberá dejar el área utilizad a en el
mismo estado que tenía antes de iniciarse los trabajos, los materiales
decorativos o de recubrimiento de las mencionadas instalaciones y partes
aledañas. Si los trabajos son de beneficio común, los gastos y compromisos
anteriores serán asumidos, según corresponda, por todos los propietarios o por
aquellos que se beneficien con las obras.

CAPITUIO V

DERECHOS, OBLIGACIONES y PROHIBICIONES.

Artículo 13": Derechos de los Propiedad sin perjuicio de los demás

derechos establecidos en el presente Reglamento y la Ley: son derechos
de los Propietarios: 13.1. Hacer uso y disponer de su finca filial sin más
limitaciones que las establecidas en este Reglamento y en la ley. 13.2. Integrar
la Junta Directiva del Edificio. Y, 13.3. Fiscalizar el uso de las Cuotas que
paguen los Propietarios'

Artículo 14", Obligaciones de los Sin perjuicio de las obligaciones que

corresponden a los Propietarios del Edificio de conformidad a la Ley y lo
establecido en este Reglamento, corresponde a los mismos 14.1. Inscribirse en
el Registro de Propietarios del Edificio, así como a su personal doméstico,
chofer y/o personal de seguridad en la Administración. 14.2. Informar a la
Administración del Edificio sobre la intención de venta o traspaso de su finca
filial. 14.3. Informar a la Administración del Edificio, para el proceso de
aprobación previa del futuro usuario, en caso vaya a dar su Unidad
Habitacional en arrendamiento, usufructo, uso o habitación. 14.4. Contribuir al
mantenimiento y administración del Edificio, mediante el pago de las cuotas
que se establezcan conforme este Reglamento. I, i r. l: 1, “: L ¡ACUEDUCTO
14.5. Colocar la basura o desechos en bolsas plásticas herméticamente
cerradas y en los lugares que establezca la Administración, a efecto de que
pueda ser recogida en los horarios por ella establecidos y cumplir las
disposiciones que se resuelvan sobre reciclaje y ordenamiento de la basura.
14.ó. Acatar las disposiciones que dentro del marco del presente Reglamento
emitan la Administración y lo los órganos competentes del Edificio. Y, 14.7.
Cumplir y velar por que se cumplan las disposiciones del presente Reglamento.

Artículo 15": Prohibiciones. Además de las prohibiciones que establece la

ley, el presente Reglamento y de aquellas otras que el futuro acuerden la
Asamblea de Propietarios la Junta Directiva, dentro de sus respectivas
atribuciones, los propietarios tendrán las siguientes 15.1. Destinar las Unidades
Habitacionales del Edificio a un fin distinto al de vivienda unifamiliar y los
parqueos y bodegas al de estacionamiento de vehículos y bodega de bienes
lícitos. En consecuencia, los inmuebles referidos no podrán destinarse en
ningún caso a fines de ATENCIÓN AL PUBLICO, o DE PRESTACION DE
SERV|C|OS, o instalación de COMERCIOS, oficinas, Talleres o similares. 15.2.
DlVlDlR, FRACCIONAR, DESMEMBRAR las fincas filiales del EDlFlClO. Quien
así lo hiciere estaré sujeto a la multa y disposiciones establecidas en el artículo
tercero de este Reglamento. 15.3. Arrendar o permitir el uso de las Unidades
Habitacionales con fines hoteleros o de tiempo compartido. 15.4, Permitir la
presencia de personas armadas o de seguridad en las áreas comunes del
Edificio. 15.5. Consentir, promover o efectuar en cualquiera de las fincas filiales
y áreas que integran el edificio actos en contra de la moral, la urbanidad, las
buenas costumbres y de las normas de convivencia que se encuentren
vigentes. 15.ó. Llevar o mantener en sus fincas filiales o en los elementos
comunes, substancias explosivas, inflamables, salitrosas y cualesquiera otras
que por sus elementos naturales o aplicados puedan poder en peligro mediato
o inmediato a juicio de la Junta Directiva del Edificio o del Administrador, la
seguridad del inmue6le, de cualquiera de sus partes o vecindario. Igual
prohibición existe para toda clase de materias orgánicas o inorgánicas que
produzcan malos olores, humo, humedad, o cualquier clase de molestias
físicas a los demás propietarios, vecinos o las personas que visiten el edificio.
15.7. Modificar los elementos arquitectónicos exteriores de sus fincas filiales o
de cualquier parte del edificio, incluyendo la clase de vidrios, colores externos/
terrazas cenefas, ventanera, escaleras exteriores, rampas de acceso, techos,
voladizos, aleros y balcones. 15.8. Colocar o adherir en los balcones o paredes
exteriores de sus fincas filiales, aun cuando den a vestíbulos, pasillos o áreas
comunes, cualquier clase de objetos incluyendo artefactos o implementos de
cualquier naturaleza, toldos, sombrillas, antenas, aparatos de aire
acondicionado, voladizos y rótulos, a menos que obtengan autorización previa
y escrita de la Junta Directiva. 15.9. Acumula depositar o incinerar en el interior
de sus fincas filiales o en las áreas comunes, basura, desperdicios o cualquier
material o deshecho. 15.10. Hacer o permitir que se hagan en sus fincas filiales
ruidos que causen trepidación o que molesten a los vecinos, visitantes u
ocupantes del edificio. En consecuencia, deberá velar por el uso razonable y
discreto con volumen moderado, de aparatos de transmisión radial y televisada,
fonógrafos, y otros aparatos de sonido, instrumentos musicales y cualesquiera
otros. 15.11. Obstruir con bultos, sillas, macetas, bancas o cualquier otra clase
de objetos las áreas comunes o de circulación así como las vías de acceso y
comunicación del edificio tales como pasillos, rampas escaleras, etcétera.
Únicamente se podrá permitir la anterior ocupación en el caso que sea
necesaria para realizar obras o reparaciones en las fincas filiales, y siempre
que se obtenga autorización previa y escrita del Administrador. Podrán ponerse
en las áreas comunes aledañas a las fincas filiales de cada propietario,
macetas u objetos decorativos, siempre que no entorpezcan la circulación, y se
cuente con el consentimiento previo del Administrador. El transporte de carga
pesada se hará previa noticia al Administrador, fuera de horas hábiles y con
estricta sujeción al procedimiento y por los lugares y medios que aquél autorice'
15.12, Cambiar el tipo de jardinización de las jardineras de los balcones de las
fincas fíliales, y el tipo de jardinización de las áreas verdes comunes. 15.13.
Tener o llevar pájaros, gatos y perros domésticos de mes de veinte (20) libras.
Es también prohibido llevar dichos animales en las áreas comunes del Edificio,
teniendo únicamente derecho de paso cargado o con cadena y no de estancia
en dichas áreas de uso común. Es prohibido otra clase de animales. 15.14.
Realizar cualquier acto, aún en el interior de sus fincas filiales, que impida o
haga menos eficaz la operación de los servicios comunes, de las instalaciones
y de los servicios generales del edificio. 15.15. Utilizar las ventanas, balcones o
terrazas del edificio para colocar emblemas, banderas, ropa, alfombras o
cualquier otro objeto que afecte la apariencia exterior y el ornato del edificio.
15.16, instalar calentadores de gas o de cualquier otro tipo en los
apartamentos. Únicamente se permitirá la instalación de calentadores
eléctricos, - 15.17. Utilizar los estacionamientos de visitas, para
estacionamiento de vehículos de los propietarios de las Unidades
Habitacionales del Edificio. Y, 15.18. Ceder uso de estacionamientos a
personas no propietarias y/o usuarias del edificio.

Artículo 16": Prohibiciones específicas para los propietarios del primero y del
último Pisos de los Edificios. El propietario de las fincas filiales ubicadas en la
planta mes alta y en la planta más baja del Edificio, no podrán elevar el nivel o
hacer excavaciones de ninguna especie, respectivamente.

CAPITULO VL

SERVICIOS, ATANTENIMIENTO Y GASTOS COMUNES

Artículo 17"De los Servicios. El Edificio cuenta con acceso a todos los
servicios necesarios para un desarrollo de este tipo, los cuales se refieren a
continuación. Los servicios e prestarán en forma individual (Particulares) a los
propietarios de cada Unidad Habitacional y en forma comunal (Generales) al
Edificio. Los servicios de que goza el Edificio serán pagados por los
propietarios de las Unidades Habitacionales mediante la Cuota que se
establezca. 17.1. De los Servicios Generales. Son servicios Generales del
EDlFlClO, aquellos que debe atender la Administración del Edificio, y cuyo
costo se encuentra cubierto por las respectivas CUOTAS que se fijen. Dichos
servicios son los siguientes: 17.1.1 Administración y mantenimiento de las
áreas y elementos comunes. 17.1.2. Servicio de recepción, vigilancia y
administración. 17.1.3. Servicio de intercomunicación entre recepción y las
Unidades Habitacionales. 17.1.4. Servicio de energía eléctrica para las áreas y
servicios comunes. 17.1.5. Servicio de Agua. Y, 17.1.6. Servicio de
Recolección de Basura, 17.2, De los Servicios Particulares. Son Servicios
Particulares del Edificio, aquellos a los que tiene acceso los propietarios de las
Unidades Habitacionales y cuyo costo deberá ser pagado directamente por
aquel que haga uso de ellos. El Edificio cuenta con las instalaciones necesarias
para proporcionar los mismos. Dichos servicio son los siguientes: 17.2.1.
Energía Eléctrica. Este servicio será proporcionado por la entidad que resuelva
el Desabollador, SEGUROS C&[ SOCIEDAD ANONlrr,tA, JARDINES
DETACUEDUCTO, SOCIEDAI) ANÓNhtA o con posterioridad la Asamblea de
Propietarios. 17.2.2. Teléfono, Este servicio será prestado por cualquier entidad
que preste dicho servicio, según lo resuelva la Asamblea de Propietarios, oel
propietario en caso no se requiera cableado alguno. 15 I {*, i'rl'l:r' ' '
ACUEDUCTO 17.2.3. Cable televisión Este servicio será prestado por la
entidad que contrate el Desarrollador o con posterioridad la Asamblea de
Propietarios. 17.2.4. Servicio doméstico y de limpieza de las Unidades
Habitacionales. Cada propietario tendrá la libertad de contratar al personal
necesario para la limpieza de su Unidad Habitacional, pero el mismo deberá
ser registrado previamente ante la Administración del EDIFICIO para que se le
autorice la entrada a los mismos.

Artículo 18": Mantenimiento. El mantenimiento y atención de las Áreas y

Elementos comunes del Edificio será responsabilidad de los propietarios de las
Unidades Habitacionales del mismo, quienes cubrirán los gastos
correspondientes con sus contribuciones, de acuerdo a lo que se establece en
el presente Reglamento,

Artículo 19": Gastos comunes del edificio. Son gastos del Edificio aquellos
que la Administración del mismo debe realizar para cubrir el costo de atención
de los Servicios Generales ya detallados, creación de un fondo de reserva y
atención de aquellos otros gastos y obligaciones propias del Edificio. Dentro de
esas cargas/ se deben contemplar también, el pago de los impuestos, tasas,
arbitrios y contribuciones de cualquier naturaleza que pudieren corresponderle
al inmueble que conforma las áreas comunes. No deben contemplarse acá, los
cargos que correspondan a las fincas que conformen los parqueos del edificio
propiedad de Club Jardines, 5.A., los que deberán ser cubiertos por el
propietario a quien corresponda su uso.

CAPITUIO Vll

DE LAS CUOTAS Y SU PAGO

Artículo 20": CUOTAS. Las CUOTAS son aquellos pagos o contribuciones

que los propietarios de las Unidades Habitacionales del Edificio están obligados
a realizar en su beneficio, para atender los gastos del mismo y las necesidades
de mantenimiento, inversión y cualquier otra que establezcan los órganos
competentes del mismo. Los propietarios estarán obligados a realizar los pagos
o contribuciones que establece el presente Reglamento apartir de la fecha en
que hayan tomado posesión de su o sus respectivas fincas filiales, por si o por
medio de tercero, o de la fecha en que hayan formalizado su correspondiente
escritura pública traslativa de dominio, lo que suceda primero. Se establecen
dos tipos de cuotas: ORDINARIA o DE Iv{ANTENIMIENTO y
EXTMORDINARIAS. 20.1. CUOTA ORDINARIA O DE IV{ANTENIM¡ENTO. Es
aquella que será para cubrir todos los GASTOS COMUNES del Edificio
descritos en el artículo décimo noveno (19'). 20.2. CUOTAS
EXTRAORDINARIAS. Son aquellas que podré disponer Asamblea de
ACUEDUCTO Propietarios del Edificio para cubrir aquellos gastos o
inversiones extraordinarios no contemplados en la Cuota ordinaria o de
Mantenimiento, necesarios para el buen funcionamiento de las áreas y bienes
comunes del Edificio.

Artículo 21-Fijación de Cuotas. Es potestad la Asamblea de propietarios la

definición del monto de las cuotas que deberán pagar los propietarios de las
Unidades Habitacionales del Edificio, salvo la potestad que en forma temporal
se asigna al Desarrollador, en el artículo cuadragésimo sexto G6o) del presente
Reglamento, de acuerdo al mecanismo que hace se establece. El monto de la
o las cuotas que se fijen, se dividirá entre el número de metros cuadrados que
resulte de sumar los metros cuadrados de las unidades Habitacionales y
bodegas, así como de los parqueos y lo parqueos/bodega asignados para uso
de los propietarios de las mismas. Cada Condómino o propietario pagaré
entonces en forma proporcional al número de metros cuadrados que sumen su
o sus Unidades Habitacionales, su o sus Bodegas, y los parqueos o
parqueos/bodegas que le corresponda usar como accionista de Club Jardines,
5.A.. Para el caso de que exista un titular de acciones que no sea propietario
de Apartamentos, este de6erá pagar la cuota de mantenimiento que
corresponda por el número de metros cuadrados del estacionamiento que
contemple su acción' DISPOSICIONES ESPECIAIES: El propietario del
Apartamento ciento uno (101) ubicado en el nivel uno de la torre uno del
Edificio, solo pagará por los metros cuadrados de la o las bodegas y
estacionamientos asignados en los sótanos del edificio, y él área techada de su
Apartamento. El resto de área de este apartamento es de jardín y de
ventilación de la planta de emergencia; dicha área será mantenida
directamente por el propietario de dicho apartamento. El propietario de dicho
apartamento, está obligado a permitir el acceso a dichas áreas de jardín y de
ventilación de la tanta de emergencia, a la administración de Edificio para su
mantenimiento y reparaciones en su caso.

Artículo 22": Del Pago y Cobro de las cuotas. Las Cuotas a las que están
afectos los propietarios del Edificio, deberán pagarse sin necesidad de cobro ni
requerimiento alguno, en la forma y fechas que establezca la Junta Directiva o
el Desarrollador, en su caso. Los pagos en mora causarán intereses de
conformidad con la tasa activa bancaria más alta del sistema bancario nacional.
El propietario que reiteradamente no cumpla con pagar sus contribuciones en
la forma y tiempo establecidos, será penalizado por la Administración o la Junta
Directiva del Edificio en la forma que establece el presente Reglamento,
pudiendo en todo caso resolverse el corte y suspensión de los servicios que
con los que cuente la Unidad Habitacional y prohibir a su propietario el Uso de
las Áreas de Uso Común del Edificio, sin perjuicio de la acción de cobro judicial
que proceda. l7 Los interésese deberán operar, en unión del saldo deudor del
propietario, en los libros de contabilidad del Edificio y de conformidad con el
inciso quinto del artículo trescientos veintisiete del Código Procesal Civil y
Mercantil (Decreto Ley ciento siete). El acta notarial en la que conste el saldo
que existiere en contra del propietario moroso será título ejecutivo suficiente
para cobrar dicho adeudo por la vía judicial. Los propietarios al aceptar el
presente Reglamento, aceptan la exigibilidad de la obligación así establecida y
la fuerza ejecutiva del título al que se ha hecho referencia. El propietario que no
cumpla las obligaciones que le corresponden, será responsable de los daños y
perjuicios que cause a los demás, sin perjuicio de que si el infractor fuese un
ocupante no propietario se demandará su desocupación previa resolución de la
Junta Directiva. Los interésese deberán operar en unión del saldo deudor del
propietario, en los libros de contabilidad del Edificio y de conformidad con el
inciso quinto del artículo trescientos veintisiete del Código Procesal Civil y
Mercantil (Decreto Ley ciento siete). El acta notarial en la que conste el saldo
que existiere en contra del propietario moroso será título ejecutivo suficiente
para cobrar dicho adeudo por la vía judicial. Los propietarios al aceptar el
presente Reglamento, aceptan la exigibilidad de la obligación así establecida y
la fuerza ejecutiva del título al que se ha hecho referencia. El propietario que no
cumpla las obligaciones que le corresponden, será responsable de los daños y
perjuicios que cause a los demás, sin perjuicio de que si el infractor fuese un
ocupante no propietario se demandará su desocupación previa resolución de la
Junta Directiva.

Artículo 23": Transferencia de Adeudos. El transmitente de fincas filiales y

el nuevo adquiriente de ellas serán responsables, en forma
mancomunadamente solidaria, del pago de las obligaciones a que se refieren
los artículos anteriores, así como de cualesquiera otras cuotas, multas o
contribuciones, ordinarias o extraordinarias que fijen los órganos del Régimen
de Propiedad Horizontalmente Dividida dentro de sus respectivas atribuciones.

Artículo 24": Anotación Judicial. Si alguna de las fincas filiales que

conforman el Edificio fuese objeto de anotación judicial, el propietario de la
misma conservará los derechos y obligaciones que establece el presente
régimen jurídico.

CAPITULO VIII

NORTÚNAS DE CONVIVENCIA

Artículo 25": Concepto. Por normas de convivencia se entiende las reglas de

conducta establecidas en el régimen jurídico del edificio o acordadas con
posterioridad por la Asamblea de Propietarios o por la Junta Directiva. Dichas
normas tienen como finalidad primordial, promover/ mantener y desarrollar un
ambiente de armonía, compresión, respeto y tolerancia entre los propietarios,
visitantes inquilinos u ocupantes del Edificio.

CAPITUTO IX

ORGANOS DE ADMINISTRACIÓN

Artículo 26": Enumeración. Los órganos de administración del Edificio son

26.1. Asamblea de Propietarios. 26.2. Junta Directiva. Y, 26.3. Administrador

Artículo 27": Integración de la Asamblea de Propietarios. La Asamblea se

integra por la reunión de los titulares de los derechos de propiedad singular o
sus legítima os representantes que acrediten tal calidad por medio de carta
poder con firma legalizada por notario, y/o con el original de las actas en donde
consten sus nombramientos, o auténticas de las mismas. El presidente y el
Secretario de la Junta Directiva, o quienes lo suplan, lo serán de la Asamblea
de Propietarios.

Artículo28. Para participar en las sesiones de la Asamblea de Propietarios, el

titular debe acreditar su calidad por medio auténtico. Sin embargo, se tendrá
por propietario legítimamente acreditado, al que aparezca inscrito en el libro de
Registro de Propiedad que bajo su responsabilidad directa deberé llevar el
administrador. Solo las personas que acrediten en debida forma su calidad de
propietarios o sus legítimos representantes, podrán tomar parte o intervenir en
las sesiones de la Asamblea. El Administrador tendrá voz pero no voto.

Artículo 29": Sesiones. La Asamblea de Propietarios se reunirá en sesiones

ordinarias y extraordinarias. Las primeras se reunirán, por lo menos, una vez al
año, dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio contable anual
del edificio. Las reuniones extraordinarias tendrán lugar el día y hora que se
señale en la convocatoria respectiva, de acuerdo con lo que se establece en el
artículo siguiente.

Artículo 30: Convocatorias. Las convocatorias para las sesiones ordinarias y

extraordinarias se harán por la Junta Directiva con quince días de anticipación,
por medio de notificaciones entregadas en las Unidades Habitacionales o ¿n
las direcciones que los propietarios hayan señalado por escrito para el efecto.
La notificación deberá contener como mínimo el lugar, 19 fecha y hora de la
reunión; la indicación de si se trata de sesión ordinaria o extraordinaria y los
requisitos que se necesiten para participar en ella. Si se tratare de una reunión
extraordinaria, los avisos de convocatoria deberán señalar los asuntos a tratar.
A solicitud de veinticinco o más propietarios del Edificio, la Junta Directiva esté
obligada a convocar a la Asamblea. En caso que no lo haga, él o los
interesados podrán efectuar la convocatoria dejando constancia notarial de
representar el mínimo relacionado. En todo caso, las sesiones podrán
realizarse y tendrán plena validez, si la totalidad de los propietarios o sus
representantes manifiestan por escrito su acuerdo a celebrar la misma en
determinada fecha y lugar. La Asamblea de Propietarios, una vez constituida,
podrá acordar la continuación la sesión en los días siguientes hasta que se
conozcan y resuelvan los puntos contenidos en la agenda, sin necesidad de
nueva convocatoria.

Artículo 31": Quórum de las sesiones. La Asamblea de Propietarios se

considerará válidamente constituida en sesión ordinaria, treinta minutos
después de la hora fijada en la convocatoria, sea cual fuere el número de
propietarios presentes o representados. En cambio para que se considere
válidamente constituida en sesión extraordinaria, será necesario que se
encuentren presentes o representados, por lo menos el cincuenta y uno por
ciento (517") de los propietarios, salvo en aquellos casos en que de
conformidad con este Reglamento se requiera un quórum especial, Si no
hubiere dicha concurrencia, la reunión extraordinaria se llevará a cabo dos
horas después, oportunidad en que se considerará legalmente constituida con
los propietarios que asistan o que se hagan representar.

Artículo 32": Actas de la Asamblea de Propietarios. Todos los acuerdos

que se adopten por la Asamblea al igual que un resumen de la reunión
respectiva, deberán asentarse en el libro de actas que llevará el secretario. Las
actas y los acuerdos deberán ser suscritos por el Presidente y por el
Secretario, y podrán ser firmados por cualquier propietario que así lo desee.
Las decisiones tomadas de conformidad con los requisitos contemplados en el
presente régimen jurídico tienen fuerza vinculatoria para todos los propietarios,
hayan o no asistido a la sesión respectiva o votado en contra. Si por la
importancia del acuerdo los propietarios consideran que el mismo debe surtir
efectos con relación a terceros y por consiguiente, ser inscrito en el Registro
General de la Propiedad, se autorizará al Administrador para que comparezca
en representación de los propietarios a otorgar la escritura pública respectiva,
cuyo testimonio se inscribirá únicamente la finca matriz. Cuando por cualquier
circunstancia no pudiere asentar el acta de una Asamblea en el libro
respectivo, se suscribirá ante notario. j.,1 iii)l\1: ACUEDUCTO

Artículo 33": Del Voto. Cada uno de las Unidades Habitacionales del Edificio
dará a su propietario derecho a un (l) voto. En consecuencia, cada propietario
tendrá tantos votos como Unidades Habitacionales le correspondan. Para
aprobar una resolución será indispensable contar con mayoría absoluta de los
votos presentes o representados en la Asamblea, salvo los casos que
conforme esle Reglamento requiera una mayoría o voto determinado.
ElAdministrador llevará un registro del número de votos qu€ corresponda a
cada propietario. Las votaciones serán secretas y el escrutinio corresponderá
efectuarlo a la Junta Dircctiva o a una comisión especial designada por la
Asamblea, presidida, en ambos casos/ por el presidente o quien lo sustituya.
Cuando una finca filial pertenece a más de una persona debe acreditarse ante
la Asamblea de Propietarios un representante común, de conformidad con lo
previsto en el artículo cuarto de este reglamento. En caso de empate, resolverá
el Presidente de la Junta Directiva. Artículo 34": Atribuciones de la Asamblea
de Propietarios: La Asamblea de Propietarios es el órgano supremo del Edificio
y sus facultades son absolutas. Entre otras atribuciones que le asigna la ley, la
escritura constitutiva del régimen y el presente reglamento, le corresponderár
34,1.Eleguy remover a los miembros de la Junta Directiva, quienes deberán ser
propietarios. 34.2. Nombrar y remover al Administrador, así como ampliar o
restringir las facultades que le corresponden. Podrá delegar esta facultad en la
Junta Directiva. 34.3. Aprobar en la sesión anual ordinaria, el presupuesto de
ingresos y egresos, determinado la forma en que deben allegarse los fondos
necesarios para cubrirlo. 34.4. Conocert en esa misma sesión, elinforme de la
Junta Directiva y delAdministrador y de las cuentas que ambos deben rendir,los
cuales podrén ser aprobados o improbados. 34.5. Declarar la urgencia o
necesidad de determinadas obras y fijar su importe. 34.6. Decretar reformas al
presente reglamento, con el voto favorable de por lo menos el cincuenta por
ciento (50%) de los propietarios. Las disposiciones que conforme este
Reglamento requieran de una votación determinada, solo podrán ser
modificadas con ese mismo porcentaje de votos. 34.7. Resolver sobre la
extinción del Régimen con elvoto favorable de la totalidad de los propietarios.
34.8. Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los
propietarios. 34.9. Decidir sobre el importe, y contratación de un seguro con
cobertura total para el Edificio. 34.10. Determinar en caso de duda, por no estar
expresamente previsto enelpresente Reglamento y en la escritura constitutiva
del Régimen, si un elemento es común o no. Y, 34,11. Conocer, informarse y
decidir sobre cualquier asunto de interés común del Edificio, s€a o no atribución
de la Junta Directiva o el Administrador. 21 "i:.:.i .1, ACUEDUCTO Artículo 35":
De la Integración de la Junta Dircctiva y sus mi . La Junta Directiva se integrará
con tres miembros titulares y dos miembros suplentes; ó con cinco miembros
titulares y dos suplentes, a criterio de la Asamblea de Propietarios. Si la
Asamblea así lo acuerda, tanto los propietarios como los suplentes podrán ser
elegidos en una sola planilla. En caso contrario, se procederá a votar por
cargos eligiéndose en cada oportunidad al miembro propietarioy, con
posterioridad por el sistema de planilla, a los suplentes' La Junta Directiva se
integrará con un Presidente, un Vice-presidente/Tesorerot un Secretario, y los
otros cargos de acuerdo a lo que elUa la Asamblea de Propietarios serán de
vocales. Una misma persona podrá ejercer varios cargos. Cada uno durará un
año en el ejercicio de sus cargos y podré ser reelecto. En caso de ausencia
definitiva de un miembro titular tomará posesión el primer suplente electo. En
caso de ausencia temporal los titulares serán suplidos en la misma forma y el
Presidente oquien haga sus vecest deóerá llamar para que asista a la sesión al
suplente que corresponda. La primera Junta Directiva podrá ser nombrada con
carácter de provisional por el Desarrollador, quien también podrán decidir si se
integra con tres miembros titulares y dos miembros suplentes; ó con cinco
miembros titulares y dos suplentes. 35.f . Del Presidente, Entre otros derechos
y atribuciones propios de su cargo o qu€ establece el régimenjurídico,
corresponde al Presidente: 35.1.1. Establecer el quórum legal de las sesiones
de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva, 35.f .2. Presidir dichas
sesiones y dirigir los debates qu€ se susciten en las mismas. 35.1.3. Presidir el
escrutinio de las votaciones. 35.1.4. Suscribir las actas y acuerdos de la
Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva y las certificaciones que de los
mismose expidan. 35.1.5. Representar legalmente a los propietarios en todos
los asuntos judiciales y administrativos o extrajudiciales relacionados con el
Edificio, s€a qu¿ se promuevan a nombre o en contra de dichos propietarios,
35.2. DelVice-PresidentelTesorero.Enlre otras atribuciones inherentes a su
cargo que se establecen en el régimen jurídico, corresponde al Vice-
Presidenlellesorero: 35,2.1.Sustituir encaso de ausencia temporal o definitiva al
Presidente, asumiendo ipso facto las atribuciones y obligaciones que a éste
correspondan, 35.2.2. Velar porque las cuentas del Edificio se registren en la
contabilidad en la forma que establece la ley. 35.2.3. Elaborar con
elAdministrador el proyecto de presupuesto anualy someterlo a la aprobación
previa de la Junta Directiva para que ésta, a suvezt lo presente en la Asamblea
de Propietarios que corresponda, 35.2.4. lnformar a dicha Asamblea sobre la
ejecución del presupuesto. l ' i r i l l l \ l f : ACUEDUCTO 35.3. Del Secrctario.
Entre otras atribuciones propias de su cargo o qu€ se establecen en el
régimenjurídico, corresponde al Secretario: 35.3.1. Coadyuvar con las labores
de la Presidencia. 35.3.2. Firmar con el Presidente las actas y los acuerdos que
se tomen por la Asamblea de Propietarios yla Junta Directiva, pudiendo delegar
la redacción de las mismas en el Administrador. 35.3.3. Llevar bajo su
responsabilidad el libro de actas de la Asamblea de Propietarios y de la Junta
Directiva. 35.3.4. Suscribir las actas y los acuerdos de la Asamblea de
Propietarios y de la Junta Directiva y las certificaciones que de los mismos se
extiendan. Los vocales tendrán las funcion€s que les designe la Asamblea de
Propietarios. Artículo 3ó": Sesiones, Gluórum, Resoluciones y Actas de la Junta
Directiva. La Junta Directiva se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias.
Las primeras tendrán lugar una vez cada tres meses como mínimo y las
segundas cada vez que s€a necesario y sean convocadas por el Presidente o a
solicitud de dos de sus miembros. Se considerará váfidamente constituida la
Junta Directiva con la asistencia de dos de sus miembros, a excepción del
quórum específico requerido para tratar los casos que se regulan en el Artículo
5" (Autorización de Usuarios). Las resoluciones de la Junta Directiva se
tomarán por mayoría de votos, correspondiendo un voto a cada uno de los
miembros que la integran, salvo lo consignado en el Artículo ó", para aprobar a
un nuevo usuario, lo cual requerirá de la mayoría especial establecida en el
referido artículo. En caso de empate el Presidente tendrá doble voto. No se
admite la representación de un directivo por otro. El Administrador tendrá voz y
podrá participar en las sesiones de la Junta Directiva, pero carecerá de voto.
Las resoluciones y acuerdos que tome la Junta Directiva se harán constar en el
libro de actas correspondiente, que deberá llevar bajo su responsabilidad el
Secretario de la misma. En su defecto, se asentarán en acta notarial. Artículo
37": Atribuciones de la Junta Directiva. Además de otras atribuciones que este
reglamento le asigna, a la Junta Directiva corresponderá 37.1. Ejecutar y velar
porque cumpla el presente reglamento , y que se ejecuten los acuerdos
tomados por la Asamblea de Propietarios. 37.2. Convocar a sesiones de dicha
Asamblea. 37.3. Dictar normas de convivencia y uso de las áreas comunes del
Edificio, o complementar las que haya acordado la Asamblea de Propietarios o
el Administrador. En ningún caso podré variar lo acordado por la Asamblea
aunque si podrá solicitar su r€vocatoria o modificación. 23 ACUEDUCTO 37.4.
Conocer el proyecto de presupuesto que someterá a su consideración el
Tesorero y presentarlo para su aprobación final a la Asamblea de propietarios.
37.5. Fiscalizar las funciones del Administrador, darle las instrucciones que
considere convenientes y fijar su remuneración. Podrá nombrarlo cuando así o
haya resuelto la Asamblea de Propietarios. Y, 37.ó. Decidir acerca de cualquier
asunto qu€ no esté encomendado a la Asamblea de Propietarios
específicamente. Artículo 38": DelAdministrador. La dirección y administración
inmediata y directa del Edificio estarán confiadas a un Administrador. El cargo
podrá ser desempeñado por una persona natural o jurídica, por el plazo y
condiciones que determine la Asamblea de Propietarios. Para ser
Administrador no se requiere la calidad de propietario. El primer Administrador
del Edificio podrá ser nombrado por el Desarrollador. Artículo 39": Atribuciones
delAdministrador. Sin perjuicio de otros derechos o obligaciones que el régimen
jurídico establece para el administrador, a €ste le corresponderán las
siguientes: 39.1.Representar legalmente alos propietarios en todos los asuntos
judiciales yadministrativos o extrajudiciales relacionados con el Edificio, sea
que s€ promuevan a nombre o en contra de dichos propietarios. Sin embargo,
para interponer demandas o plantear todo género de acciones, procesos,
juicios o ejecuciones deberá contar con previa autorización de la Junta
Directiva o de la Asamblea de Propietarios, Cualquier notificación que reciba el
administrador deberá hacerla del inmediato conocimiento del Presidente de la
Junta Directiva,yensu defecto, decualquierotro miembrodelamisma,yde
sernecesario resolver de inmediato lo que sea procedente en defensa de los
intereses del Edificio y sus propietarios. El Administrador no podrá contratar
ningún servicio profesional de Abogacía y Notariado, contabilidad, auditoria o
de cualquier otra naturaleza profesional sin previa autorización de la Junta
Directiva. 39.2. Nombrar y contratar al personal de servicio, vigilancia,
recepción y mantenimiento que sea necesario de conformidad con las partidas
establecidas en el presupuesto anual aprobado por la Asamblea de
Propietarios. 39.3. Ejercer la función administrativa general del Edificio para lo
cual deberá velar por la integridad y conservación de sus elementos comunes,
y de todos los bienes, equipo, instalaciones y servicios generales. 39.4.
Recaudar periódicamente los aportes ordinarios y extraordinarios que
corresponda efectuar a los copropietarios y extender los recibos
corr€spondientes. 39.5. Controlar la adecuada y efectiva prestación de los
diversos servicios comunes que se debe proporcionar a los propietarios. 39.ó.
Efectuar las obras urgentes y necesarias de reparación que sean
indispensables para la seguridad y conservación de los inmuebles. 39.7.Yelar
porque se lleve a cabo, de conformidad con la ley, bajo la dirección inmediata
del Tesorero, los libros de contabilidad y pagar con toda puntualidad los
impu€stos, tributos, tasas y contribuciones comunes que graven los inmuebles.
39.8. Colaborar con elTesorero en la preparación del presupuesto general de
ingresos y egresos que deberá someter al conocimiento de la Junta Directiva,
por lo menos, treinta días antes de las fecha señalada por la Asamblea Anual
de Propietarios, que tendrá lugar en la época señalada en el artículo décimo
nov€no del presente reglamento. 39.9. Preparar y distribuir entre los
propietarios, con ocho días de anticipación, por lo menos, a la fecha en que
tendrá lugar dicha Asamblea, elinforme anual de su Administración y la
rendición anual de cuentas que deberán ser aprobados por los propietarios.
39.10. Llevar bajo su responsabilidad el libro de Registro de Propietarios y el
nÚmero de votos que corresponde a cada uno, debiendo entregar al secretario
dicho libro y un informe sobre el número de votos de cada propietario antes de
celeórarse una Asamblea de Propietarios. 39.11. Velar porqu€ la póliza de
seguro del edificio y demés bienes que s€ contrate se mantenga vigente a
pagar en su oportunidad las primas respectivas. 39.12.Yerificar que el orden,la
armonía y la tranquilidad priven entre los propietarios y demás p€rsonas que
ocupen o visiten el Edificio, para cuyo efecto podré proponer a la Junta
Directiva o a la Asamblea de Propietarios las normas de convivencia que
considere pertinentes y decretar temporalmente las que considere de
emergencia, informando de inmediato a la Junta Directiva para que, si fuera el
caso, las ratifique modifique o r€voque. 39.f 3. Cumplir y velar porque se
cumpla con las disposiciones del régimenjurídico y las que en elfuturo adopte la
asamblea de Propietarios ola Junta Directiva y tomar, en caso necesario, las
medidas que considere adecuadas en resguardo de tales disposiciones. Y,
39.14, Cualesquiera otras que s€an inherentes a las funciones qu€ le
competen. CAPITULO X UERCICIO CONTABLE Y PRESUPUESTO Artícufo
40": Eiercicio Contable. El ejercicio contable será anualy se computara del
primero de enero al treinta y uno de diciembre de cada año, con excepción del
primer ejercicio que seré extraordinario y se contará a partir de la fecha en que
el régimen quede inscrito definitivamente en el Registro General de la
Propiedad hasta el treinta y uno de diciembre siguiente. 25 Artículo 41":
Presupuesto. El presupuesto se elaborará tomando como base las
disposiciones de este Reglamento, Los aportes se definirén por Cuotas, dentro
del ejercicio contable, en varios pagos periódicos, según lo resuelva la
Asamblea dc Propietarios. Las transferencias de partidas y el incremento del
presupuesto deberán ser aprobadas por dicha Asamblea, para lo cual la Junta
Directiva podrá convocarla. Si como resultado de la ejecución presupuestal, se
obtiene un superávit, la Asamblea de Propietarios podrá aplicarlo a gastos o
inversion es del ejercicio siguiente, o bien disponer la formación o el incremento
de un fondo dereseva, o ambas cosas, según conv€nga a los intereses del
Edificio. Las cuotas deberán ser pagadas por los propietarios en las épocas
que se fijen, sin necesidad de cobro o requerimiento alguno. El propietario que
se atrase en el pago de sus cuotas o contribuciones incurrirá en las sanciones
previstas en esle reglamento. En todo presupuesto se establecerá que por lo
m€nos el cinco por ciento de su importe se destinará aconstituir e incrementar
un fondo de resewa que se utilizaré para gastos imprevistos qu€ pu€dan surgir
en la conservación, mantenimiento y funcionamiento del edificio. Si durante la
ejecución de un presupuesto se detecta o produce un déficit, la Asamblea de
Propietarios dzberá acordar la forma en que el mismo deberá ser cubierto por
todos los propietarios. CAPITULO XI SANCIONES YPROCEDIMIENTOS
Artícufo 42"¡ De las Faltas v sus Sanciones. Las Faltas o Infracciones al
presente Régimen jurídico de parte de los propietarios, inquilinos u ocupantes
de una finca filial, estarán sujetas a las sancion€s que se establecen en el
presente artículo y Régimen. Se considera como Falta o Infracción la
inobservancia de alguna de las disposicionesylo prohibiciones consignadas en
el presenle Régimen, así como las consignadas en el artículo quinientos treinta
y seis del Código Civil, Decreto Ley ciento seis. Para el efecto de lo que en este
artículo se regula se consideran Faltas GRAVES las siguientes: 42.1. Incumplir
con la prohibición relativa a la desmembración de fincas filiales. 42.2. Ocupar
las Unidades Habitacionalesin obtener la aprobación previa regulada en este
Reglam€nto. 42.3. Dar a las fincas filiales y áreas del Edificio un uso distinto al
regulado en el presente Reglamento. Y, 42.4. Dejar de pagar tres o més cuotas
de las estipuladas en el presente Reglamento. Junta Directiva, o la Asamblea
de Propietarios podrán aplicar, según su criterio, SANCIONES siguientes: A.
Amonestación Privada. B. Amonestación Pública. La las C. Aplicación de Multa.
Para el caso de Faltas Graves, la Junta Directiva podré también aplicar las
siguientes sancion€s¡ D. Corte de los servicios en las fincas filiales de los
infractores. E. Anotación de la finca filial del infractor en el Registro General de
la Propiedad. Y, F. La cxclusión del infractor del goce personal de las Áreas
comunes y de uso común del Edificio. La Asamblea de Propietarios, a solicitud
de la Junta Directiva podrá resolver la exclusión del infractor del goce personal
de su finca o fincas filiales, debiendo seguirse el proceso legal que la Ley
establece. En este caso, el sancionado quedará además sujeto al resarcimiento
de los daños y perjuicios que hubiere ocasionado. Tal y como se dijo, las
sancionese aplicaran de acuerdo al criterio que la Junta Directiva o la
Asamblea de Propietarios tengan sobre cada caso concreto, y bajo su
responsabilidad, fundamentadas en todo caso con lo establecido en el presente
Régimen, al cual están sometidos todos los propietarios o usuarios del Edificio.
Disposiciones sobre la aplicación de las Sanciones. f. En caso de que la
sanción impuesta sea una Multa, la misma deberá ser depositada o entregada
por el infractor alAdministrador dentro de los cinco días siguientes al que se le
haya notificado. ll. En los casos en qu€ la sanción impuesta por la Junta
Directiva sea el Corte de tos Seryicios en las fincas filiales del infractor, el
Administrador solicitara por escrito a la entidad prestataria del servicio o de los
servicios en su caso , el corte de los mismos explicando 5revemente las
causales de dicha solicitud. f ll. En los casos en que la sanción impuesta por la
Junta Directiva sea la Anotación de la finca fifial del infractor en el Registro
General de la Propiedad elAdministrador queda facultado para solicitar al
Registrador General de la Propiedad la anotación de la finca filial del infractor.
Las infracciones cometidas por inquilinos, usufructuarios, ocupantes son
causales para el desahucio y la acción podré ejercitarla el Administrador, el
Presidente de la Junta Directiva o quien la Junta Directiva designe como
representante legal de los propietarios. Todas las resoluciones, que sobre los
temas expuestos tome la Junta Directiva, son impugnables ante la Asamblea
de Propietarios mediante recurso de apelación, mismo que no procede en caso
la resolución haya sido tomada por esta última. El Recurso deberá ser
interpuesto por el interesado dentro del tercer día de notificado. En caso de
presentarse recurso de apelación, la Junta Directiva deberá proceder a
convocar una Asamblea General Extraordinaria dentro del mes siguiente a la
presentación del recurso en cuestión. 27 La Asamblea de Propietarios
convocada para estos efectos resorverácon ra mayoría de los propietarios
presentes o representados, siendo esta una disposición especÍfica distinta a la
regla general' La resolución no será impugnable. En caso dequela sanción
interpuesta por la Junta Directiva haya sido una Multa, para presentar er
recurso de aperaci ón, el interesado deberá depositar previament e en
elAdministra dor elimporte de la multa, Las sanciones pecuniarias se asentarén
en la contabilidad del edific io, y deconformidad con lo dispuesto por el incíso
quínto del artículo trescientos veíntiséis del código procesat civil y Mercantil'
Decreto Ley ciento siete, serátítulo ejecutivo sufíciente para ser efectiva la
sanción decretada el acta notarial en la que conste er sardo que existie re en
contra del deudor, inciso quinto del artículo trescientos veintiséis del código
procesal civil y Mercantil, Decreto Ley ciento siete, será títufo ejecutivo
suficiente para ser efectivala sanción decretada el acta notarial en f a que
conste el saldo que existi ere en contra del deudor. Artículo 43":
Procedimientos Judiciales. con excepción de la acción judicial de cobro por
contribuciones y cuotas que se substanciará por elprocedimiento deljuicio
elecutivo, las demés acciones a que se refiere el presentereglamento se
ventirarén por erprocedimiento deljuicio sumario' La adquisición de una finca
filial o varias fincas filiales del edificio o su simple ocupación, por cualquier
título, implica para el propietario u ocupante la renuncia al fuero de su
competencia y su sometimiento a los órganos jurisdiccionales del departamento
de Guatemala.

CAPITUTO XTL

EXTINCIÓN DET REGIMEN

Artículo 44": Extinción del Régimen. El régimen de propiedad horizontal

dividida se extinguirá en los casos siguientes 44.1. Por resolución unánime de
los propietarios. 44'2' Si una persona resulta propietaria de todas las fincas
filiales del edificio, a menos que en un plazo de dos meses ponga a la venta,
por lo menos, el veinte por ciento de dichas fincas. 44'3' Por destrucción total
del edificio si ros propietarios deciden no destinar el monto del seguro para la
reconstrucción del mismo. La ruina parcial del edificio no constituye causa de
extinción del régimen, pudiendo los propietarios en tal caso invertir en ra
reparación el monto del seguro y si éste no fuere suficiente se procederá a
cubrir el costo adicional por los propietarios, en proporción al valor de su
propiedad, para ro que servirá de base la declaración de ésta en el
departamento de catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles de la Municipalidad de
Guatemala, todo de conformidad con lo establecido por el artículo quinientos
cincuenta y cuatro del Código Civil. Artículo 45": Interpretación. El presente
reglamento se interpretaré según el sentido natural y obvio que corresponda a
las palabras de acuerdo con el diccionario de la Lengua Española, última
edición. Si las palabras tuvieran más de una acepción y ello pudiera dar lugar a
diversas interpretaciones, deben entenderse en el sentido que sea más
favorable a los intereses comunes. Los casos no previstos podrán resolverse,
dentro de sus respectivas atribuciones, por la Junta Directiva o la Asamblea de
Propietarios.

Artículo 46": Transitorio. Mientras se celebra la primera Asamblea de

Propietarios, el Desarrollador, podré nombrar una Junta Directiva Provisional
del Edificio. Esta Junta Directiva o el Desarrollador, podrán nombrar un
Administrador. Los gastos en que se incurra con motivo de la administración
provisional que realizare el Desarrollador, deberán ser reembolsados por los
propietarios en la forma proporcional que disponga el presente reglamento.
Quien ejerza la administración aquel se refiere el presente artículo deberá
rendir cuentas en la primera Asamblea de Propietarios, La Junta Directiva o el
Administrador nombrados por el Desarrollador, podrán contratar personal y flar
sus remuneraciones y deberán abrir una contabilidad, en la que operará los
egresos e ingresos que reciba durante su gestión. El Desarrollador ó la Junta
Directiva nombrada por el, deberá, cuando lo considere oportuno, y dentro de
los seis meses siguientes a la terminación del Edificio, convocar mediante
notificación escrita a todos los propietarios del edificio para la celebración de la
primera Asamblea de Propietarios. El Desarrollador definirá provisionalmente el
monto de las CUOTAS que deberán pagar los propietarios desde que hagan
uso o reciban sus respectivas fincas filiales, La misma deberá ser conocida,
ratificada o modificada por la Asamblea de Propietarios en su primera sesión.
El Desarrollador queda expresamente autorizado para ingresar al Edificio
mientras no se haya entregado la Torre Dos del mismo, o mientras mantenga la
propiedad de algunas de las Unidades Habitacionales que lo integran, con el
objeto de comercializar las mismas.

NOVENA: El señor........... En nombre de la entidad representada y con las

facultades con que comparece deja constancia expresa de a) Que es voluntad
de su representada que bajo los pactos y estipulaciones contenidos en este
instrumento público que se nombre al señor.............................como
administrador del régimen de propiedad horizontal, b) Que los planos de
construcción y de registro del edificio fueron elaborados por el
ingeniero......................colegiado número..............., de los cuales se adjuntarán
al primer testimonio de esta escritura para su inscripción en el registro de la
propiedad. C) Que la red de drenajes se construyó con los planos elaborados
por el profesional antes indicado, los cuales se adjuntarán también al
testimonio de la presente escritura. D) Que el edificio se encuentra asegurado
por el monto..............como se indicó en la cláusula anterior. DECIMA: El (o los)
compareciente acepta expresamente el contenido del presente instrumento
público: Doy fe: Que he tenido a la vista la documentación relacionada, b) que
por procedí a dar lectura integra del presente instrumento público, c) Que
advertí a los otorgantes del valor y efectos legales que se desprende de ésta
escritura, así como lo relativo a la obligación de presentar testimonio a los
registro respectivos, quienes enterados de su contenido y validez, lo aceptan,
ratifican y firman.

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ANTE MÍ
 INTRODUCCION

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto

de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como
resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un

régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la
relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que
han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la
organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
 CONCLUSION

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad.

No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera.
Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de
lucro.

Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad

horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que
también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las
propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se
expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades
horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron
ley de propiedad por pisos y departamentos