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Voces:
DAÑO EMERGENTE ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ INDEMNIZACION ~ INMUEBLE ~ OBRA
EFECTUADA SOBRE INMUEBLE PROPIO ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ RELACION DE
VECINDAD
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E(CNCiv)(SalaE)
Fecha: 02/06/2009
Partes: Caruso, Viviana Graciela c. Compañía Minera San Luis y otro
Publicado en: LA LEY 04/01/2010, 04/01/2010, 3
Cita Online: AR/JUR/18756/2009

Sumarios:
1 . En una acción de daños y perjuicios promovida en virtud de la construcción de una obra antirreglamentaria
realizada en el patio de un edificio, corresponde englobar dentro de la indemnización por desvalorización del
valor venal de las unidades del actor, la disminución de la ventilación e iluminación y del porcentaje
correspondiente a esas unidades sobre las partes comunes del edificio ya que, esas variables fueron consideradas
por el perito al establecer el menor valor de las unidades funcionales del actor.
Texto Completo:
2ª Instancia. — Buenos Aires, junio 2 de 2009.
El doctor Mayo dijo:
Vienen estos autos con motivo de apelaciones deducidas por las partes contra la sentencia de fs. 491/498.
Ante el desistimiento de la demandada, sólo persiste la queja de la accionante, quien expresa agravios a fs.
537/541, que no fueron contestados por la contraria.
A fs. 545 se ordenó la elevación de los autos al acuerdo de Sala, providencia que a la fecha se encuentra
firme.
Luego de un resumen de los antecedentes de la causa y su definición, la parte actora se queja del monto
indemnizatorio acordado en la sentencia, el que considera insuficiente para cubrir los daños provocados por la
construcción antirreglamentaria que efectuó la demandada. Dice que el juzgador no ha valorado los daños
causados por las modificaciones que la obra en cuestión produjo en el conjunto edilicio, las que han afectado de
modo tal la estética y la uniformidad constructiva que derivaron en un notable menoscabo de la integridad
visual y funcional del mismo. Señala que la tasación de su inmueble efectuada por el experto, cuyo dictamen fue
admitido por el sentenciante, resulta errónea. Finalmente remarca los daños que fueron debidamente acreditados
con este informe pericial, concluyendo en el escaso monto resarcitorio establecido en la anterior instancia.
Desde otro lugar, pide que se fije un plazo para que la demandada cumpla con su obligación de modificar el
Reglamento de Copropiedad y Administración, y una multa para el caso de incumplimiento.
Cabe destacar que el Sr. Juez "a—quo" ha desestimado algunos de los daños reclamados en la demanda y ha
englobado en una única suma los que consideró procedentes.— Estas decisiones se encuentran firmes ante la
ausencia de una crítica concreta a su respecto, la que se centra, como dijimos en el "quantum" de condena.—
En este sentido debo señalar el perito arquitecto designado de oficio, en su dictamen de fs. 439/444 informó
que la demandada construyó 136,50 m2 sobre un techo rotulado como inaccesible, de carácter común y en
planta baja ha avanzado sobre un patio común de uso exclusivo cubriendo parte del mismo (pto. 1) ("se trata lisa
y llanamente de la creación de una nueva unidad funcional" conforme lo calificara el primer sentenciante).
Con ello modificó el porcentual de las unidades funcionales del edificio conforme lo describe en respuesta a
la pregunta 2 de la actora. Modificó también de manera disvaliosa para el resto de los propietarios el FOT (pto.
9), el FOS, en cambio, prácticamente no fue afectado.
La construcción efectuada en el patio resulta antirreglamentaria ya que las medidas de aquél no cumplen con
el Código de Planeamiento Urbano.
Las obras realizadas en el sector de la demandada afectan la iluminación y fundamentalmente la ventilación
de la Unidad 5 y también se ve afectada una ventana del espacio común en la caja de escalera a la altura del
primer piso y además en forma parcial las unidades del 2, 3 y 4 piso.
Lo observado implica una alteración a la fachada del edificio conforme los planos originales.
Las obras ejecutadas en el sector físico de la demandada han modificado la estructura del edificio, toda vez

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que se han demolido paredes, se han ejecutado cubiertas y losas y efectuado modificaciones respecto a la
edificación original. El experto informa que debieron ser realizadas por un profesional, no surgiendo de autos
que se hubieran realizado con la vigilancia, el control y revisión profesional. La obra terminada no presenta en
forma visible grietas o fisuras que permitan inferir deterioros actuales, aunque en forma objetiva no se puede
determinar si en los sectores que se encuentran ocultos se utilizaron los materiales necesarios y aptos y si las
obras fueron ejecutadas con idoneidad y en forma correcta.
El experto considera, en virtud de las particulares circunstancias que influyen en las unidades y en el
consorcio debido a las modificaciones efectuadas por la demandada y a las irregularidades exhibidas, una
depreciación del valor de la unidad 1 de un 5% VR $ 135.865,89 — 5%: $ 129.072,60 y una depreciación del
valor de la unidad 5 de un 12% VR 192.550,98 — 12%: 169.444,86.
Es de agregar que la obra en cuestión no cumple con las reglamentaciones vigentes pues no se presentaron
los planos ante el GCBA, no se mostró su habilitación comercial ni hay exhibición de la plancheta que lo
acredita, tampoco se observó la existencia de matafuegos reglamentarios, todo lo cual motivó que el Juez
"a—quo" ordene poner en conocimiento de la autoridad la situación irregular denunciada en autos.
Ahora bien, en cuanto a la impugnación efectuada por la actora (fs. 447/448), que es reiterada ante esta
alzada, debo señalar que no contiene elementos de convicción suficientes que permitan apartarme de las
conclusiones del experto que admito de conformidad con las pautas del art. 477 del CPCC.
Cabe recordar que si bien las normas procesales no acuerdan al dictamen pericial el carácter de prueba legal,
si el informe comporta la necesidad de una apreciación específica en el campo del saber del perito conocimiento
ajeno al hombre de Derecho para desvirtuarla es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan
concluir fehacientemente en el error o inadecuado uso que el experto hubiera hecho de sus conocimientos
científicos, de los que por su profesión o título habilitante ha de suponérselo dotado (CNCiv., Sala E 15/10/99,
LA LEY, 2000-C, 921). Así el juez debe tener razones muy fundadas para apartarse de las conclusiones del
perito: para desvirtuar su dictamen es imprescindible tener elementos de juicio que permitan concluir en el error
o el inadecuado uso del conocimiento por parte del experto.
Esto último no ha sucedido en el caso de autos y el experto satisfactoriamente las objeciones formuladas por
la impugnante (cfr. fs. 451), a lo que debo agregar que frente a la disparidad del dictamen efectuado por el perito
de oficio y la impugnación formulada por las partes debe estarse a la de aquél en tanto se encuentre debidamente
fundada en los principios propios de su ciencia, pues no debe perderse de vista la imparcialidad con la que actúa
que surge de su designación por el Juzgado.
Sentado lo expuesto, he de señalar que coincido con el juzgador en cuanto a que debe otorgarse una suma
única por los reclamos deducidos en concepto de desvalorización del valor venal de las unidades 1 y 5,
disminución del porcentaje correspondiente a las unidades de la actora sobre las partes comunes del edificio,
disminución de la ventilación e iluminación de la unidad funcional 5 y disminución del FOT y FOS con relación
a las unidades 1 y 5 dado su íntima vinculación.
Sobre dicha base, teniendo en cuenta que estas variables —junto con las restantes que se mencionan en la
experticia— fueron consideradas por el perito al establecer el menor valor de las unidades funcionales de la
actora, y ante la ausencia de otra prueba idónea que autorice a establecer un valor diferente, considero que la
indemnización debe ser establecida de conformidad con el importe estimado por el perito oficial.
Propongo entonces elevar el "quantum" de condena a la suma de $ 29.900 (veintinueve mil novecientos
pesos).
También asiste razón a la recurrente en el planteo que efectúa en el pto. 3 de fs. 540 vta./541. Propongo
establecer el plazo de cumplimiento de la obligación de la demandada de instar la modificación del Reglamento
de Copropiedad y Administración en tres meses a partir de que este pronunciamiento se encuentre firme, bajo
apercibimiento de multa.
Por las razones expuestas propongo al acuerdo: elevar la indemnización a la suma de $ 29.900 y establecer
el plazo de cumplimiento de la obligación de la demandada de instar la modificación del Reglamento de
Copropiedad y Administración en tres meses a partir de que este pronunciamiento se encuentre firme, bajo
apercibimiento de multa.
Así lo voto.
Los doctores Jorge A. Giardulli y Claudio M. Kiper, por las consideraciones expuestas por el doctor Mayo,
adhieren al voto que antecede.
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Y Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por


unanimidad de votos, el Tribunal decide: I.- Elevar la indemnización a la suma de $ 29.900 y establecer el plazo
de cumplimiento de la obligación de la demandada de instar la modificación del Reglamento de Copropiedad y
Administración en tres meses a partir de que este pronunciamiento se encuentre firme, bajo apercibimiento de
multa. II.- En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Código Procesal, corresponde dejar sin efecto las
regulaciones de fs. 498 y regular los honorarios de los profesionales intervinientes, adecuándolos al nuevo
pronunciamiento dictado en esta instancia. Sentado lo anterior se tendrá en cuenta el objeto de las presentes
actuaciones y el interés económicamente comprometido resultante del capital de condena, naturaleza del
proceso y su resultado, etapas procesales cumplidas, y el mérito de la labor profesional apreciada por su calidad,
eficacia y extensión, considerando además lo dispuesto por los artículos 1°, 6°, 7°, 8°, 9°, 19, 37, 38 y concs. de
la ley 21.839 -t.o. ley 24.432-.
En consecuencia, regúlase el honorario de la Dra. M. I. G. por su intervención -en el principal- como letrada
apoderada de la parte actora en la suma de pesos seis mil trescientos ($ 6.300) y por la incidencia resuelta a fs.
179/82 la de pesos un mil ($ 1.000); el del Dr. J. A. S. P. -por el principal- en la suma de pesos cuatro mil ($
4.000) y por el incidente mencionado precedentemente en la de pesos trescientos ($ 300); el del Dr. A. J. R. por
su intervención en el mismo carácter que el anterior en parte proporcional de la segunda etapa y tercera etapa -v.
fs. 247 y 489- en la suma de pesos seiscientos ($ 600). III.- En cuanto a los honorarios del perito, se tendrá en
consideración el monto del proceso, la entidad de las cuestiones sometidas a su dictamen, mérito, calidad y
extensión de la tarea, incidencia en la decisión final del litigio y proporcionalidad que debe guardar con los
estipendios regulados a favor de los profesionales que actuaron durante toda la tramitación de la causa (art. 478
del CPCC). Por lo antes expuesto se regula el honorario del perito arquitecto F. J. D. por su informe de fs.
439/444 y trabajos de fs. 451 y 460 en la suma de pesos un mil quinientos ($ 1.500). IV.- Esta Sala tiene dicho
que, el derecho a la percepción de los honorarios se constituye en la oportunidad en que se realizan los trabajos,
por lo tanto, los honorarios del mediador deben establecerse en función de las pautas previstas por la norma que
regía en el momento de celebrarse la audiencia de mediación (Conf. esta Sala, R. 340.668 del 05/02/02, en autos
"Burbridge Clelia J. c. Cons. de Prop. Ecuador 1428 s/ Nulidad de Asamblea"). En la especie, habrá de tenerse
en cuenta que las audiencias de mediación que dan cuenta las constancias de autos (v. fs. 92, 93, 95 y 96) fueron
celebradas con anterioridad a la entrada en vigencia del Dec. 1465/07 (B.O. del 22/10/07). Por lo expuesto y, en
atención a lo dispuesto por el art. 21 inc. 3ro. del Anexo I del Dec. 91/98 reglamentario de la ley 24.573 se
establecen en la suma de pesos seiscientos ($ 600) los honorarios de la mediadora Dra. G. O. G. V.- Por su
actuación en la etapa recursiva que culminó con el dictado de la sentencia definitiva en esta instancia regúlase el
honorario de la Dra. M. I. G. en el carácter antes indicado -v. fs. 537/541- en la suma de pesos un mil
novecientos ($ 1.900) (art. 14 del Arancel). VI.- Por los trabajos que finalizaron en la resolución interlocutoria
de fs. 195 regúlase el honorario de la Dra. M. I. G. -v. fs. 190/91- en la suma de pesos cuatrocientos ($ 400) y el
del Dr. J. A. S. P. -v. fs. 187/188- en la suma de pesos ciento ochenta ($ 180). — Jorge A. Mayo. — Jorge A.
Giardulli. — Claudio M. Kiper.

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Información Relacionada
Citas Legales:
leyes nacionales 21.839 (t.o. 1980) (Adla, XL-C, 3601); 24.432 (Adla, LV-A, 291); 24.573 (Adla, LV-E, 5894);
decreto 91/98 (Adla, LVIII-A, 182).

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