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Conjuntos inmobiliarios

Art. 2073: clubes de campo, barrios cerrados, centros de compras, parques industriales/
empresariales/ náuticos, tiempo compartido, cementerios privados u otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente/temporaria, laboral/comercial/empresarial,
con arreglo a normas administrativas locales (límite).

Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos

Características:

OM
 Cerramiento (área limitada)
 Plan de ordenamiento territorial:
o Unidades funcionales/parcelas privativas (vivienda)
o Áreas comunes (actividades)

Relación funcional: partes y sectores comunes y privativos + facultades son interdependientes: todo

.C
inescindible, destino común, indivisión forzosa y perpetua.

 Reglamento: órganos, límites a D particulares, contribuir con gastos y cargas, PJ.


DD
En común:

 Incidencia derecho público: particulares ordenan el suelo, asumen responsabilidad para hacer plan en
área. Desarrollador urbano (licencia administrativa) hace obras y se compromete a la prestación de
LA

servicios cumpliendo con normas. Emprendedor garantiza prestación de servicios esenciales (agua,
luz, cloaca), tratamiento de vías de circulación internas y accesos y forestación.
 Privatización de servicios públicos
 Plan de ordenamiento territorial (partes privativas + áreas comunes)
 Interrelación personal
FI

 Necesaria intervención del conjunto para satisfacer intereses del grupo.

Marco legal: normas administrativas de c/ jurisdicciónà disposiciones locales (no hay urbanidad).


CI deben someterse a la normativa del PH con modificaciones para PH especial:

1. Unidades privativas construidas/en construcción


2. Cosas necesariamente comunes *
3. Derecho de admisión para transmisión de unidades

CI preexistentes que se establecieron como DP o coexistan DR y DP se deben adecuar à afectarlo al


régimen de CI con escritura pública en el registro.

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 Cosas comunes: vías de circulación interna, acceso y comunicación, áreas para actividades
deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes + otro bien afectado al uso
comunitario.
 Cosas privativas: unidad funcional (construida/en construcción), con independencia funcional + salida
a la vía pública.

Localización de los CI depende de normas provinciales y municipales. Límites perimetrales y control


de acceso mediante cerramientos.

OM
Facultades y obligaciones del propietario:

 Ejercer su D con límites del reglamento, observando buena convivencia + protección de valores
paisajísticos/arquitectónicos/ecológicos.
 Gastos y contribuciones: expensas, gastos y erogaciones comunes para mantenimiento y
funcionamiento del CI en su proporción.

.C
 Limitaciones: edilicios, crear servidumbres y restricciones a dominios particulares, reglas de
convivencia para beneficio de comunidad urbanística. Deben ser transcriptas en escrituras traslativas.
Reglamento se considera parte de títulos de propiedad, se presume conocido.
 Cesión de la unidad: condiciones para el uso y goce de espacios comunes por 3ros propietariosàceden
DD
temporariamente el uso y goce de su unidad funcional (alquila).
o Derecho de admisión: límites pero no impedir libre transmisión. Puede establecer D de
preferencia al consorcio o resto de propietarios. Negativa de admisión debe ser fundada.
 Régimen de invitados: reglamento puede establecer extensión del uso y goce de los espacios
comunes a grupo familiar del propietario y prever régimen de invitados de no propietarios bajo
condiciones.
Servidumbres y otros DR: pueden establecerse entre sí o con 3ros para permitir mejor
LA


aprovechamiento de espacios comunes. Implica modificación del reglamento, necesita mayoría.
 Sanciones: conductas graves/reiteradas que violan reglamento, consorcio aplica con razonabilidad.

Tiempo compartido
FI

1 o + bienes afectados a su uso periódico y por turnos que recae sobre cosa ajena, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria, etc. y brindar prestaciones compatibles con su
destino. Se ejerce por la posesión.


 Bienes registrables (muebles/inmuebles)


 Usos y goces alternados por períodos determinados sobre un conjunto de cosas
 Propiedad comunitaria: varios titulares deben compartir uso

Titular del derecho: usuario. Propietario afecta su D para conceder D a los usuarios, no será titular y
los usuarios no serán propietarios.

 Usuario: adquiere el D de uso periódico


 Propietario: titular dominial
 Emprendedor: comercializa períodos de disfrute

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Afectación de 1 o + objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos. Inmuebles:
escritura pública.

Legitimación: titular de dominio. Si ¹ emprendedor los 2 deben concurrir y prestar consentimiento.

Requisitos: bienes libres de gravámenes. Emprendedor, propietario, administrador y comercializador


no inhibidos para disponer de sus bienes.

Inscripción: en el registro de la propiedad y en el registro de prestadores y establecimientos


afectados a sistemas de TC (ley especial). Efectos de inscripción:

1. Propietario y emprendedor no pueden cambiar el destino previsto; pero emprendedor puede

OM
comercializar períodos de disfrute no enajenados con modalidades ¹;
2. Oponibilidad de los D de los usuarios, no pueden ser alterados por sucesores, ni por 3ros acreedores
del propietario/emprendedor.

Deberes del emprendedor:

.C
1. Garantizar ejercicio del D de los usuarios;
2. Régimen de utilización y administración de las cosas y servicios y controlar el cumplimiento de las
obligaciones del administrador;
DD
3. Registro de Titulares: datos de usuarios, períodos de uso, establecimiento, extensión y categoría de
unidades, cambios de titularidad;
4. Pagar cuotas de unidades no enajenadas.
LA

Deberes de usuarios:

1. Ejercer D conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni impedir a otros disfrutar de sus turnos;
2. Responder por daños a la unidad o áreas comunes ocasionados por ellos/acompañantes (no uso
normal);
FI

3. Comunicar la cesión de sus D;


4. Pagar cuotas por gastos del sistema y fondo de reserva + gastos imputados particularmente.


Administración: emprendedor o 3ro (responsabilidad solidaria). Deberes:

1. Conservar establecimientos, unidades y espacios comunes;


2. = de D de usuarios y respetar prioridades temporales de reservaciones;
3. Sancionar por incumplimiento;
4. Recursos administrativos y acciones judiciales;
5. Libros de contabilidad;
6. Presupuesto de recursos y gastos;
7. Cobrar cuotas y gastos;
8. Rendir cuentas al emprendedor y usuarios;
9. Entregar documentación y fondos al emprendedor al cesar su función;
10. Buen administrador.

Cobro ejecutivo: certificado del administrador consta deuda por gastos del sistema es título ejecutivo.

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Extinción:

1. Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;


2. Cualquier momento cuando no haya habido enajenaciones o rescindido todos los contratos;
3. Destrucción/ruina.

Relación de consumo entre propietario, emprendedor, comercializador y administrador con usuario


(LDC)

OM
Cementerios privados y sepulcros

Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

 Habilitación municipal
 Cerramiento

.C
 Partes comunes y privativas
 Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes comunes
 Reglamento
DD
DR de cosa propia: se ejerce por la posesión sobre cosa inmueble registrable, permite la
transmisión. Titular del derecho de sepultura en su parcela (exclusiva) del propietario del cementerio.
LA

Adquisición: título + modo suficiente, inscripción para oponibilidad.

Afectación: titular de dominio debe otorgar escritura de afectación e inscribirla + reglamento. A partir
de su habilitación no puede alterar destino ni ser gravado.
FI

Reglamento:


1. Descripción de inmueble (partes, lugares, instalaciones y servicios comunes);


2. Orden de titulares;
3. Forma de pago del canon;
4. Normas sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
5. Pautas sobre construcción de sepulcros;
6. Destino de sepulturas abandonadas;
7. Normas de acceso y circulación de titulares y visitantes;
8. CN y funcionamiento de órganos de administración.

Administrador está obligado a llevar:

1. Registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;

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2. Registro de titulares de los derechos de sepultura.

Debe asegurar correcto funcionamiento de instalaciones y servicios comunes.

Facultades del titular del derecho de sepultura:

1. Inhumar en su parcela;
2. Construir sepulcros;
3. Acceder al cementerio y a su parcela;
4. Utilizar los servicios comunes.

OM
Deberes del titular del derecho de sepultura:

1. Decoro, sobriedad y respeto;


2. Pagar cuota;

.C
3. Pagar impuestos, tasas y contribuciones de su parcela;
4. Respetar reglamento.
DD
Inembargabilidad, salvo:

1. Créditos por precio de compra y construcción de sepulcros;


2. Expensas, tasas, impuestos y contribuciones de sepulcros.
LA

Relación de consumo entre propietario y administrador con los titulares de las parcelas.

Superficie
FI

Art. 2114: DR temporario, sobre inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición del D de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido.


Dominio del suelo continúa en cabeza del propietario (nudo propietario) soportando
la carga à dominio imperfecto (cuando se extingue S, recupera facultades)

 Transmisible, registrable y se ejerce por la posesión.

Modalidades:

 Construcciones/plantaciones sobre inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado o construido.


o Antes y durante construcción/plantación: DR sobre cosa ajena (todavía no existe propiedad
superficiaria, sí DR de superficie)
o Realizada la construcción/plantación: nace propiedad superficiaria à DR sobre cosa propia
 Derecho sobre plantaciones o construcciones ya existentes: nace como DR sobre cosa propia

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En ambas, el D del superficiario coexiste con la propiedad del titular.

Siempre existirá DR desde su CN. 1ra modalidad fomenta la construcción y siembra, 2da la
explotación.

CN sobre todo el inmueble o una parte determinada. Extensión del inmueble puede ser mayor que la
necesaria para la plantación/construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

OM
Plazos: DR temporario; convenido en título de adquisición. No + de 70 años en construcciones y 50
en plantaciones, desde adquisición del D. Puede ser prorrogado mientras no exceda plazos máximos
(en total).

Legitimación: titulares de DR de dominio, condominio y PH.

.C
Dueño: propietario, CN de DR a favor de 1 o + personas por partes alícuotas (co-superficiarios)
DD
Condómino: unanimidad. NO sobre parte indivisa.

Adquisición: por contrato y puede ser transmitido:


LA

1. Entre vivos: título + modo suficiente. Legitimado y capaz, escritura pública + inscripción. Requiere
conformidad del NP (negativa injustificada à juez)
2. Mortis causa
3. Usucapión: no la larga, sí la breve para sanear justo título
FI

Facultades del superficiario:

 Constituir DR de garantía


o Sobre D de construir/plantar
o Sobre propiedad superficiaria
 Afectar CN al régimen de PH, con separación del terreno del propietario (salvo pacto). Extinguida la S
se extingue PH à desafectación (registrarla);
 Transmitir y gravar unidades funcionales, durante el plazo, sin consentimiento del propietario.
 Uso, goce y disposición
 Constituir D de disfrute: se extinguen junto con S
 Acciones posesorias y reales: se ejerce por la posesión, ante turbación puede intentarlas
 Transmitir DR: comprende obligaciones del superficiario. Renuncia, desuso o abandono no lo liberan.

Deberes del superficiario: conforme a destino, sin desnaturalizar ni degradar inmueble. Pagar
precio/canon.

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Facultades del propietario: disposición material y jurídica, siempre que no turbe el D del
superficiario. Puede gravar inmueble respetando el D del superficiario.

Destrucción de propiedad superficiaria: no se extingue si reconstruye dentro de 6 años, o planta en


3. En el ínterin, seguirá gozando de uso, goce y disposición porque su D no se habrá extinguido.

OM
Extinción:

1. Renuncia expresa: escritura pública + inscripción (oponibilidad). No librado de obligaciones.


2. Vencimiento del plazo: automáticamente.
3. Cumplimiento de condición resolutoria: escritura + inscripción.
4. Consolidación: ambas calidades en cabeza de superficiario, propietario o 3ro.
5. No uso durante 10 años (construir) o 5 (plantar): escritura + inscripción. Propiedad superficiaria NO se

.C
extingue por el no uso, se refiere solo al D de construir/plantar.
6. Mutuo disenso
7. Expropiación: indemnización se distribuye entre propietario y superficiario
DD
Efectos de la extinción:

 Superficiario se desprende de posesión y restituye al NP (recupera plenitud de su D).


 Propietario hace suyo lo construido/plantado, libre de los DR/DP impuestos por el superficiario.
 Si se extingue antes del plazo, los DR y DP continúan gravando como si no hubiese extinción, hasta
transcurso del plazo à derechos de 3ros no pueden verse afectados.
LA

 Propietario debe indemnizar al superficiario (salvo pacto). Si monto no está fijado se toman en cuenta
valores durante los 2 últimos años à en el tramo final se desinteresa, peor es el estado y menos
deberá pagar.
FI

Supletoriamente se aplican las limitaciones del uso y goce en el usufructo.

Protección legal de la vivienda




Inmueble es inembargable e inejecutable salvo renuncia expresa del titular. Renunciante debe ser
informado sobre alcances de su acto y en caso de que fuera casado/conviva se
requerirá consentimiento.

Afectación: requisito: manifestación de voluntad del titular registral.


Requiere inscripción (declarativa). A partir de la afectación, inmueble sólo podrá ser
enajenado/gravado cumpliendo con prescripciones legales.

Legitimados para la afectación:

1. Titular de dominio
2. Todos los condóminos

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3. Juez si fue dispuesta por acto de última voluntad, solicitada por beneficiarios o ministerio
4. Juez de oficio en conclusión de convivencia si hay beneficiarios incapaces/capacidad R
5. Juez a petición de parte en la resolución del juicio de divorcio

Requisitos formales: título de propiedad de inmueble, DNI, si designa beneficiarios acreditar


vínculo.

Destino: vivienda, todo o parte (establecer porción afectada). Se protege 1 solo inmueble.

Si enajena el inmueble afectado y no adquiere otro, subsistirá la protección sobre el precio.

OM
Vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción à pueden
embargar pero no ejecutar. EXCEPCIONES:

 Obligaciones por expensas comunes, impuestos, tasas o contribuciones que graven el inmueble

.C
 Garantía real sobre inmueble
 Obligaciones con origen en construcciones y mejoras de la vivienda
 Obligaciones alimentarias
DD
Acreedores con causa anterior a la afectación pueden ejecutar el inmueble: acto inoponible.

Transmisión y CN de gravamen: necesita conformidad de cónyuge/conviviente. Falta, oposición,


LA

incapacidad o CR pueden suplirse por el juez.

Desafectación: ante registro, oficio judicial o escritura pública.


FI

A solicitud del constituyente; si está casado/convive requiere asentimiento

A solicitud de mayoría de herederos, si la CN se dispuso por acto de última voluntad, excepto


disconformidad del cónyuge supérstite, conviviente inscripto o beneficiarios incapaces/CR à juez


resuelve.

Desafectación judicial:

1. + de 1 inmueble afectado con único propietario


2. No hay habitación
3. Titular y todos los beneficiarios fallecieron

Derechos reales de disfrute

Usufructo, uso, habitación y servidumbres

 Usufructo: usar y gozar de cosas ajenas dejando a salvo su sustancia.


 Uso: usar y percibir sólo los frutos que bastaran para su sustento y el de su familia.

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 Habitación: habitar inmueble ajeno.

Usufructo

Art. 2129: DR de usar, gozar y disponerjurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su


sustancia (salva rerum substantia) perpetuamente o por tiempo determinado.

2 propietarios:

1. Nudo propietario: propiedad desmembrada (disposición jurídica y material)

OM
2. Usufructuario: uso, goce y disposición jurídica

Disponer jurídicamente ¹ disposición del propietario (ius utendi): usufructuario con D a


transmitir ejercicio (¹ D) de su D de usufructo con = características que acto constitutivo con NP
(lineamientos y duración). NO es usufructo nuevo, es transmisión. Adquirente no tiene relación con
NP, usufructuario responsable. No puede durar + de lo previsto para usufructo originario.

Caracteres

.C
DD
 DR
 Uso y goce (percepción de frutos) amplio: “nudo propietario”, dominio desmembrado
 Propiedad ajena
 Disposición jurídica
 No alterar sustancia: conservar y devolver = objeto con = características salvo desgaste temporal.
LA

2 aspectos:

 Materia: no consumo inmediato (sí deterioro)


 Destino: servir para lo mismo, debe usarla como lo haría dueño. No cambiarlo aunque aumentase
utilidad.
FI

Hay alteración de sustancia:

 Cosa: modifica materia/destino


 Derecho: se lo menoscaba


 Temporal
 Intransmisible à sí transmitir ejercicio de su D (¹ D)
 Divisible
 Se presume oneroso si no dice nada acto constitutivo.

Objeto: totalidad, parte material o parte indivisa de:

1. cosa no fungible (pueden gozarse sin cambiar sustancia);


2. derecho (casos ley);
3. cosa fungible cuando recae sobre conjunto de animales;
4. todo o parte indivisa de una herencia en U testamentario.

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Legitimados

Titular de dominio, condominio, PH, superficiario y acreedor anticresista (es titular de DR de garantía
pero tiene D a percibir los frutos à puede constituir usufructo).

En favor de varias personas: conjunta y simultáneamente. Si se extingue para 1 subsiste para las

OM
restantes, sin acrecer (salvo pacto) à uso y goce vuelve al NP, si lo hacen todos vuelve a tener
dominio perfecto. No a favor de varias personas que se suceden entre sí.

Juez no puede constituirlo.

.C
CN:

 Contrato: escritura pública en inmuebles


DD
 Actos de última voluntad
 Prescripción
 Ley: padres sobre los bienes de los hijos y cónyuge binubo

Siempre a través de instrumento público.


LA

Modos de CN:

1. Transmisión de uso y goce, reserva de nuda propiedad.


FI

2. Transmisión de nuda propiedad, reserva de uso y goce (padres a hijos).


3. Transmisión de nuda propiedad a 1 persona y a otra el uso y goce. Se desprende de todo.


Modalidades: puro y simple, condición o plazo resolutorio (no suspensivo) o con cargo.

Duración:

1. Persona física:
1. Sin plazo: vitalicio hasta muerte de U (intransmisible a herederos).
2. Con plazo: hasta extinción, luego U se convertirá en tenedor; salvo: antes muere U.
2. PJ: término máximo 50 años y termina con la extinción de PJ.

Obligaciones del usufructuario previa CN de usufructo:

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1. Hacer inventario: descripción de los muebles, estado de los inmuebles. Permite determinar el
objeto del usufructo y su estado. Es facultativo: admite instrumento privado si las partes no son
menores ni incapaces, sino es obligatorio y va por escritura pública.
Usufructo testamentario: obligatorio para garantizar al heredero y U que partes conocen y saben
estado. Si no hay inventario se presume que corresponde con cantidad del título y buen estado.
2. Dar garantía suficiente: por conservación y restitución de los bienes una vez extinguido à asegurar
uso y goce y conservación conforme a ley + ejecución de obligaciones del U y restitución de cosa. Es
facultativa pero en el acto de CN puede establecer obligación.

Obligaciones del usufructuario:

OM
 No cambiar destino: salva rerum sustancia.
 Mejoras de conservación (necesarias), de mero recreo y las que se originen por su culpa a su cargo.
No las originadas por CF.
 Mejoras anteriores a CN: no está obligado a hacer mejora por causas originadas antes a CN.
 Impuestos, contribuciones, expensas y cargas que graven la cosa/frutos. Extraordinarios a cargo de
los 2.
 Notificar a NP si es turbado. Sino, responde.

.C
 Restitución: entregar bienes a quien tenga D a restitución, en la cantidad y estado.
DD
Derechos del usufructuario:

PODERES MATERIALES (lo que físicamente puede hacer con la cosa)

1. A) A los frutos:
LA

1. Percibidos: mientras dure usufructo, pertenecen al U.


2. Pendientes al momento de CN de usufructo: pertenecen al U.
3. Pendientes al momento de extinción: extinguido le pertenecen al NP.

1. B) A los productos cuando la explotación del objeto ya está iniciada.


FI

PODERES JURÍDICOS


 Transmitir su D (su vida y no la del adquirente determina plazo máximo), debe dar al NP garantía
suficiente de conservación y restitución. NO se exime de responsabilidad frente a NP.
 Constituir DR de servidumbre, anticresis, uso y habitación y DP de uso y goce sin perjudicar al NP. No
se exime. NO puede constituir DR de dominio y condominio, prenda ni hipoteca (no es titular).
 Mejoras facultativas: no deberán alterar sustancia, no tiene D a reclamar pago, puede retirarlas si
separación no ocasiona daño.
 Defensa de su derecho: extrajudicial, acciones posesorias y reales (DR se ejerce por la posesión)

Obligaciones y derechos del nudo propietario

Posición pasiva

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1. Conserva disposición jurídica y material pero no debe turbar el uso y goce del U, si lo hace, U puede
pedir cese o disminución del precio proporcional a gravedad de turbación
2. Entregar cosa
3. No cambiar estado de la cosa
4. Garantía por evicción y vicios redhibitorios
5. Hacer reparaciones que el U no esté obligado

Extinción del usufructo:

 Revocación: acreedores del NP pueden demandar


Resolución de los D del constituyente del usufructo

OM

 Enajenación/renuncia
 Consolidación
 Pérdida/deterioro (es de cosa ajena)
 Cumplimiento de condición resolutoria
 Muerte del usufructuario o fin de PJ aunque no se haya cumplido plazo/condición
 Expiración del término
 No uso por 10 años

.C
 Uso abusivo y alteración de sustancia à comprobada judicialmente

Extinción debe ser formalizada en instrumento público registrado.


DD
Efectos de extinción:

 Extingue todos los D CN por U y sus sucesores particulares


LA

 NP recupera uso y goce


 Restituir cosa + accesorios + mejoras
 NP no queda obligado a indemnización hacia 3ros
 Frutos pendientes al momento de extinción le pertenecen a NP
 U que goza después de cumplida la condición, hace suyos los frutos hasta que se demande resolución
de su título y la entrega del fundo
FI

Uso


Derecho de tomar de fundo ajeno frutos necesarios para necesidades + su familia (facultades
limitadas)

Si título no establece extensión se entiende que se constituye usufructo

Usuario no tiene D extensos del usufructuario: al usuario le pertenece sólo lo necesario

Normas supletorias de usufructo

Límite: no puede constituir DR

Frutos inembargables

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Habitación

Utilidad de morar en un inmueble ajeno (derecho a vivir en él) o en parte material, sin alterar su
sustancia.

Objeto: inmueble.

Sólo a favor de una persona humana.

Normas supletorias del uso

OM
Límites: intransmisibles por actos entre vivos ni mortis causa; no puede constituir DR o DP;
inejecutable por acreedores.

Cuando el habitador reside en parte de la casa, debe contribuir al pago de cargas, contribuciones y
reparaciones según su parte.

.C
DR de habitación del cónyuge supérstite: cónyuge supérstite tiene DR de habitación vitalicio y
gratuito de pleno derecho sobre el inmueble (vivienda) del causante que no esté en condominio. D
es inoponible a los acreedores del causante. No para uniones convivenciales. Máximo 2 años.
DD
Servidumbres

Art. 2162: DR entre 2 inmuebles y concede al titular del inmueble dominante utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno (puede ser de mero recreo).
LA

 DR: orden público, contenido patrimonial, escritura pública en inmuebles, oponibilidad erga omnes.
 Sobre inmuebles ajenos: escritura pública, publicidad para oponibilidad (efecto declarativo).
 Utilidad: obligación de dar/dejar hacer o de no hacer. Nunca de hacer (sería carga a la persona).
 Es perpetuo/temporario
 Se presume oneroso: valor del terreno, metraje, obras.
FI

 Objeto: lugar materialmente determinado o todo el inmueble

Trascendencia del derecho: antes dominio exclusivo, absoluto y perpetuo; servidumbre afecta


carácter absoluto (carga).

Clasificación:

1. A) Positiva/negativa
2. Positiva: soportar el ejercicio de la acción.
3. Negativa: abstención, sirviente impedido de hacer algo que de no existir la S podría hacer.

1. B) Personal/real. (TODAS las S son DR)

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2. Personal: son convencionales. Se CN en ventaja de persona determinada, puede o no haber fundo
dominante. Si se constituye a favor de una persona física se presume vitalicia. NO es obligatoria para
el sirviente. Las de mero recreo son siempre personales.

 Varios titulares: si se extingue para 1 subsiste para los demás sin el D de acrecer (salvo pacto). No
personas que se sucedan entre sí.

2. Real: utilidad inherente al inmueble dominante, no importa titular. Se presume perpetua excepto
pacto. Carga debe asegurar ventaja real al dominante. Sigue a fundos y no puede ser separada, ni
formar objeto de convención, ni ser sometida a gravamen.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

OM
1. C) Forzosa o legal (sinónimos): origen legal: sirviente NO puede negarse, prima interés de comunidad.
Nadie puede imponer la CN de una S, excepto ley. Siempre son reales. Puede ser exigida por el titular
de un fundo al otro, convencional NO puede ser exigida. Si el sirviente no conviene indemnización se
la debe fijar judicialmente. Acción para reclamar una S forzosa es imprescriptible. 2 tipos:

.C
1. Tránsito: fundo sin salida a vía pública carece de utilidad à facultad al dominante de salir por el camino
+ corto, sirviente no podrá negarse.
2. Acueducto: necesaria para la explotación o población.
DD
Legitimados: titulares de DR que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión: titular del
inmueble, condominio requiere unanimidad. Nunca judicialmente.
LA

CN por ley o por la voluntad de las partes (contrato).

Transmisibilidad:
FI

 Reales: tienen que ver con el fundo, independencia del titular, servidumbre se transmite con
enajenación, siguen al fundo. No puede transmitirse sin inmueble dominante.
 Personales: se extinguen con la vida del dominante o transmisión del inmueble. Intransmisible por
muerte, salvo las CN entre varias personas con derecho de acrecer.


Derechos del titular del fundo dominante

 Ejercer servidumbre: dentro de límites de su D + S accesorias indispensables para ejercicio de la


principal pero no aquellas que sólo hacen + cómodo su ejercicio.
 Acciones reales.
 CN DP sin eximirse de responsabilidad.
 NO puede constituir DR.
 NO puede agravar el ejercicio de la S si aumentan sus necesidades, excepto S forzosa.
 Mejoras necesarias: a su cargo a menos que gasto se origine por hechos que debe responder el
sirviente/3ro. Si el sirviente cambia de titular, deberá tolerar sin reclamar.
 Ejecución por acreedores o transmisión: no con independencia del dominante.
 Comunicar perturbación de hecho al sirviente.

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Derechos del titular del fundo sirviente

 Acciones reales (Ej.: dominante se extiende en parte del inmueble).


 Requerir cambio de lugar donde se ejercita
 Conserva disposición jurídica y material: titular de dominio. Aminorada la absolutez (carga): no puede
turbar el ejercicio de la S ni impedirla à sino acciones reales para pedir que cese turbación o
disminución del precio proporcional a gravedad + acciones posesorias + defensa extrajudicial
 Puede exigir que la CN y ejercicio de servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble pero no puede privarlo al dominante de la utilidad.
 Si no se prevé lugar y tiempo del ejercicio, las determina el sirviente.

OM
Extinción

1. Resolución del D del constituyente de la S con efecto retroactivo


2. Vencimiento del plazo o cumplimiento de condición resolutoria

.C
3. Renuncia: no necesita ser aceptado, escritura pública + inscripción para oponibilidad
4. Desaparición de toda utilidad para el dominante: Ej.: ya no está encerrado
5. Confusión
6. No uso por 10 años
DD
7. En las personales, muerte del dominante o disolución de PJ
8. Si es PJ y no se pacta duración o plazo menor se extingue a los 50 años desde CN (plazo máximo)

Efectos de la extinción: extingue todos los D CN por dominante. Sirviente continuará ejerciendo su
D libre de carga.
LA

Tipicidad de las servidumbres: particulares pueden crear otras servidumbres aparte de las de la
ley ajustándose a los principios generales. CCV permite la creación, única limitación es que no
pueden consistir en un hacer y deben reportar ventaja al titular. CCC: voluntad de los particulares no
FI

afecta normativa del orden público, normas siguen siendo de orden público.

Derechos reales de garantía

Hipoteca, prenda y anticresis




Deudor responde con todos sus bienes à prenda común. Insolvencia: instrumentos que brinden a
acreedores seguridad de cobro para recupero de sus créditos à garantías.

Al CN un gravamen, se establece un seguro a favor del acreedor. Si la cosa se destruye


total/parcialmente se puede suplir reemplazándola por otra (Ej.: gravamen subsiste sobre terreno).

Fianza/aval (DP)

H, P, A (DR) à recaen directamente sobre la cosa cuyo valor pudo apreciar el acreedor al momento
de la CN de su acreencia, permitiendo su persecución y otorgando D de preferencia en el cobro.

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Caracteres comunes de DR de garantía:

1. A) Esenciales (si falta alguno se puede oponer la nulidad)


2. Son DR (enumerados) y tienen todas sus características. NO son obligaciones accesorias.

OM
3. Convencionalidad: sólo pueden ser CN por contrato por los legitimados con las formas de la ley.
4. Accesoriedad: accesorios al crédito que aseguran, intransmisibles sin el crédito, se extinguen con
obligación principal (salvo casos ley). Extinción de la garantía NO afecta existencia del crédito.
5. Especialidad:
1. Objeto: cosas y derechos (bienes). Individualizado en el contrato. Actual: si no existe tiene que
estar bien determinado (no futuro, está por hacerse).
2. Crédito: monto de garantía debe estimarse en dinero. Especialidad cumplida con monto

.C
máximo. Crédito puede estar individualizado con todos los elementos desde el origen o
posteriormente pero el gravamen constituye el máximo de la garantía à excedente es
quirografaria. Plazo al que la garantía se sujeta: no + 10 años, vencido garantía subsiste en
seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
DD
CN de garantía es válida aunque falte alguna especificación si se la puede integrar.

5. Inscripción registral: para oponibilidad a 3ros (publicidad).


LA

1. B) Natural: indivisibilidad: cada bien afectado a una deuda y cada parte de él está afectado al pago
de toda la deuda y cada una de sus partes. Acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede
perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a 1/algunos. Puede convenirse la divisibilidad respecto del
crédito y bienes. Puede disponerla juez a solicitud de titular del bien, mientras no ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de acreedor si lo hace a su propio interés.
FI

Créditos garantizables: cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar,


hacer o no hacer. Al CN garantía, crédito debe individualizarse a través de los sujetos, objeto y
causa.

Extensión en cuanto al objeto: accesorios físicamente unidos a la cosa, mejoras y rentas debidas.

No están comprendidos:

1. a) Bienes físicamente unidos a la cosa gravados con prenda CN antes que hipoteca o de propiedad de
3ros (aunque su uso por el deudor esté autorizado por contrato);
2. b) Bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados
con prenda o son de propiedad de 3ros.

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Extensión en cuanto al crédito: garantía cubre:

 Capital adeudado
 Intereses posteriores a su CN
 Daños y costas posteriores por incumplimiento
 Intereses, daños y costas anteriores a la CN de garantía sólo en caso de haberse previsto

Facultades del constituyente: conserva facultades inherentes a su D, pero no puede realizar actos
que disminuyan valor de la garantía à acreedor puede estimar valor de disminución y exigirlo o que
se otorgue otra garantía suficiente. Constituyente tiene D al remanente.

OM
Subrogación del propietario no deudor: ejecutada la garantía o satisfecho el pago, propietario no
deudor tiene D a:

 Indemnización

.C
 Subrogarse en los D del acreedor
 Si hay otros bienes afectados a DR de garantía en beneficio de la misma deuda, citar titulares al
proceso de ejecución para obtener contra ellos condenación.
DD
Cancelación del gravamen: garantías inscriptas en los registros se cancelan:

1. Por su titular: por = instrumento que CN


2. Por el juez: por incumplimiento del acreedor
LA

Hipoteca
FI

Art. 2205: DR de garantía que recae sobre 1 o + inmuebles individualizados que continúan en poder
del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, facultades
de persecución y preferencia para cobrar sobre el producido de la venta, el crédito garantizado.


CN: por contrato, debe ser aceptada por acreedor (sino no se inscribe). Escritura pública o
documentos de autoridad competente que hagan plena fe. Acto constitutivo con individualización de
partes, obligación garantizada e inmueble afectado. Falta: nulidad.

Legitimados: titulares de dominio, condóminos, propietarios de PH, conjunto inmobiliario,


superficiario.

Capacidad necesaria: la de enajenar bienes inmuebles.

Hipoteca de inmueble ajeno es nula.

Por el deudor y también por un 3ro que puede obligarse por el pago de la deuda o no.

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Hipoteca de parte indivisa: condómino puede hipotecar cosa por su parte indivisa. Acreedor
hipotecario puede ejecutar parte indivisa sin esperar resultado de partición. Mientras subsista
hipoteca, partición extrajudicial es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento.

Publicidad hipotecaria: inscripción (actos de CN, modificación, transferencia o extinción de todos los
DR se inscriben para oponibilidad). Efectos de la inscripción: retroactivamente a la fecha de la CN
si es inscripta dentro de los 45 días. Sino, no goza de retroactividad (premio por inscribirla dentro de
los 45 días).

Pueden pedir la inscripción:

1. Transmitente del D/representante

OM
2. Adquirente/representante
3. Interesado en asegurar el D hipotecario (Ej.: acreedor del acreedor hipotecario).

Duración de inscripción: 20 años, si no se renueva se extinguen los efectos de la inscripción aunque


la hipoteca subsista como hipoteca no inscripta. Para renovar no necesita conformidad del deudor ni
orden judicial, deudor no puede oponerse.

Caracteres:

.C
DD
Esenciales (si no están à nulo)

1. DR
2. Accesorio de un DP (crédito cierto y determinado en dinero).
3. Convencional (constituida por deudor + aceptación del acreedor)
LA

4. Inscripto para publicidad


5. Especialidad:
1. Inmueble: objeto de la hipoteca (determinado).
2. Crédito: suma de dinero cierta y determinada. Indica el maximum, el resto es quirografario.

Natural: indivisibilidad: cada 1 de las cosas hipotecadas a 1 deuda y cada parte de ellas están
FI

obligadas al pago de toda la deuda y cada parte de ella.

1. Aunque haya pagado parte de la deuda, H sigue afectando toda la cosa/s


2. Varios deudores: el que posea la cosa hipotecada puede ser demandado por el todo aunque ofrezca
pagar su parte.


3. Varias cosas hipotecadas al mismo crédito: acreedor puede ejecutar 1 por el todo.
4. Varios coacreedores hipotecarios en relación a 1 inmueble: pago de la porción de 1 deja subsistente la
garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar + que su parte, por esa parte pueden
ejecutar todo el inmueble.

La hipoteca es un accesorio de crédito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de éste, que


siempre es divisible porque es obligación de dar sumas de dinero.

 Si ejecutado el inmueble, no alcanza para satisfacer crédito (saldo deudor), como ya la garantía se
habría extinguido y dado que el crédito es divisible, a cada codeudor se le puede reclamar su parte (no
por el todo).

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Extensión del crédito garantizado: costas y gastos originados por la H están garantizados pero
carecen de privilegio. Están garantizados con privilegio las costas de la ejecución judicial.

Relación constituyente - acreedor: deudor conserva facultades de dominio. PERO: no puede realizar
actos que disminuyan valor del inmueble. Puede enajenarlo à acreedor persigue cosa y ejecuta.
Acreedor puede oponerse a la venta cuando el propietario ejerce actos de disposición que sin
disminuir el valor hace + difícil la realización de la garantía. Deudor no puede arrendar sin
consentimiento de acreedor. Debe asegurar inmueble contra riesgos y transferir póliza (seguro
obligatorio) a favor del acreedor quedando autorizado éste a contratar el seguro de aquél en defecto
de cumplimiento. No puede establecerse que ante incumplimiento pase a ser propietario el acreedor,

OM
siempre tiene que haber ejecución hipotecaria y subasta.

Relaciones entre acreedores hipotecarios - 3ros poseedores propietarios: si el deudor enajena en


todo o parte la cosa, acreedor podrá perseguirla y pedir ejecución y venta (salvo cosa mueble,
accesoria al inmueble). 3ro puede:

.C
1. Asumir la deuda: se convierte en deudor del crédito que tiene como accesorio la H à responde
con todo su patrimonio y no puede abandonar inmueble para librarse. Es necesario que el acreedor
DD
lo acepte. Es tercer adquirente.
2. No asumir la deuda: (o asume pero acreedor no lo acepta) no es deudor, pero como propietario tiene
que soportar que el acreedor ejerza su DR (erga omnes). Deudor sigue teniendo relación hipotecaria
con el acreedor: va 1ro contra deudor y si no cumple va contra el poseedor (responde sólo con la cosa
hipotecada). Agotado el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes de su
patrimonio. Es tercer poseedor.
LA

Extinción

Modo por excelencia: pago de la obligación à por vía de consecuencia: extinción total de obligación
FI

principal (sin saldo deudor). Pago por un 3ro subrogado en los D del acreedor no extingue la deuda.

Causas propias:


 Renuncia al pago del acreedor: escritura pública, consintiendo el acreedor la cancelación de la


hipoteca.
 Destrucción de edificios: H subsiste sobre el suelo pero no sobre materiales. Si reconstruye, vuelve a
gravarlo.
 Resolución de D del constituyente: tenía D resoluble/condicional y condición no se realiza/contrato se
resuelve.
 Confusión (propiedad tiene que adquirirse en forma irrevocable)
 Remate judicial: comprador en remate adquiere inmueble libre de hipotecas

Cancelación

AJ por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el registro.

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Se realiza por escritura pública si es voluntaria (partes se ponen de acuerdo en cancelar e inscriben)
o judicial (deudor no ubica acreedor o acreedor no quiere/puede cancelar à deudor recurre a juez
que va a ordenar que se cancele). Cancelación de pleno derecho: pasados 20 años de inscripción,
registro la cancela de oficio.

Se inscribe la cancelación en el registro.

¹ Extinción: cancelación hace a la inscripción, extinción hace al D en sí mismo. Puede haber


cancelación y no extinción à hipoteca no inscripta.

OM
Juicio hipotecario: hacer valer judicialmente D de la H. Juicio ejecutivo.

1. Si lo que se persigue es el cobro de la deuda à acción personal


2. Si se pone en movimiento el DR hipotecario que permite perseguir la cosa contra 3ros à acción real

.C
DD
LA

Prenda

DR de garantía que recae sobre 1 cosa mueble/crédito que entrega el deudor al acreedor o 3ro
designado de común acuerdo en seguridad de una deuda.
FI

 Desplazamiento: cosa pasa del deudor (dueño, puede ser más de 1) al acreedor. Tiene que
haber tradición de la cosa al acreedor prendario o 3ro.
 Prenda con registro: cosa la conserva deudor y le va pagando al acreedor, no le transfiere cosa.


Legitimados: dueño o totalidad de copropietarios de la cosa o titular/es del crédito. Por el deudor o un
3ro (tercer poseedor/adquirente).

CN: contrato en instrumento público/privado.

Objeto: cosa mueble/crédito (límite: crédito tiene que constar en título por escrito). Se extiende a
accesorios.

Del crédito prendado sigue siendo titular el deudor, si el acreedor cobrara el crédito y se cubriera la
totalidad de la deuda y excedente le corresponde al deudor (¹ cesión de créditos).

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Cosa ajena: acreedor cree que cosa es del deudor, pero aparece el verdadero dueño y la reclama à
acreedor restituye à puede exigir al deudor entrega en prenda de otra cosa de = valor. Si no lo hace,
acreedor puede pedir cumplimiento de obligación principal aunque tenga plazo pendiente.

Caracteres: = hipoteca pero publicidad a través de tradición (no inscripción –es para inmuebles).

Frutos: si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al
pago de la deuda, 1ro a gastos e intereses y luego al capital. Válido el pacto en contrario.

OM
Derechos y responsabilidades del acreedor prendario respeto de la cosa

 DR sobre cosa con carácter absoluto: puede reclamarla en manos de quien se encuentre (acción real).
 Retener cosa hasta ser pagado deuda + intereses + expensas. Derecho de retención NO impide que

.C
otros acreedores hagan uso de la facultad de hacerla vender à D del acreedor se limita a ejercer su
privilegio sobre el precio de la cosa à si el precio no alcanza, por el excedente pasa a ser acreedor
quirografario. Derecho de retención es oponible sólo contra el deudor, no contra 3ros.
 Cobrar al deudor expensas para conservación, no puede reclamar gastos útiles y mejoras, sino
DD
aquellos que hubieran dado mayor valor a la cosa.
 D por falta de pago: remate público con citación del deudor

Obligaciones del acreedor


LA

 Conservar cosa, responde por pérdida o deterioro por su culpa.


 Uso y abuso: no usar cosa sin consentimiento del deudor, salvo necesario para conservación; nunca
puede abusar ni perjudicar. Incumplimiento à derecho al deudor a:
FI

1. a) Dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;


2. b) Pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
3. c) Daños y perjuicios.

 Gastos: reclamar gastos de conservación. No puede reclamar gastos útiles sino hasta la concurrencia


del mayor valor.


 Venta del bien empeñado: hay motivo para temer destrucción de la prenda o pérdida de su valor, el
acreedor o deudor pueden pedir la venta. Deudor puede obtener devolución de la prenda
sustituyéndola por otra garantía real = y si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir
autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede también
venderse a petición de otros acreedores à privilegio del acreedor prendario sobre el precio.

Varias prendas sobre 1 objeto: nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa con tal que el
segundo acreedor obtenga conjuntamente con el 1ro la posesión o 3ro por cuenta común.

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Prenda de créditos instrumentados: prenda puede recaer sobre una cosa o créditos
instrumentados que pueden ser cedidos. Se constituye aunque D no esté incorporado al instrumento.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

CN: cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendario. Título tiene que
estar notificado de existencia de prenda: acreedor tiene que avisar que va a haber prenda sobre ese
título.

Acreedor debe conservar y cobrar el crédito.

OM
Extinción

Vía de consecuencia: se extingue crédito garantizado

Vía principal: cosa se extingue

 confusión: propiedad de cosa pasa de deudor a acreedor

.C
 renuncia
 subasta: derechos del acreedor se trasladan al precio de la cosa

Extinguida la prenda sin extinguido el crédito: acreedor debe restituir instrumento probatorio del
DD
crédito y notificar la extinción de la prenda al deudor. Acreedor debe restituir al deudor cosa +
accesorios + accesiones. Acción del deudor de pedir restitución prescribe a los 20 años.

Anticresis
LA

Recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o 3ro
designado, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Hay desplazamiento.

Caracteres: DR, sólo puede nacer de contrato, accesorio, indivisible (titular no obligado a restituir
FI

inmueble mientras que no se le haya pagado crédito à derecho de retensión indivisible = prenda);
especialidad (objeto y crédito); publicidad (inscripción – inmueble).

Legitimados: propietario, condóminos, superficiario, usufructuante, titular de DR de PH.




Objeto: cosas muebles registrables o inmuebles

Plazo máximo: 10 años inmuebles y 5 muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un


DR de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.

Duración de la inscripción: efectos del registro se conservan por 20 años para inmuebles y 10 para
muebles registrables, si antes no se renueva.

Derechos del acreedor anticresista:

 Usar cosa y percibir frutos del inmueble (personalmente/alquilando) para imputarlos sobre intereses o
capital.

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 Cobrar mejoras no necesarias: a cargo del deudor en proporción al mayor valor adquirido
 Cobrar mejoras necesarias: a cargo del deudor a menos que no se haya convenido que se compensen
con intereses.
 Derecho de retención: retener inmueble hasta ser pagado. Oponible frente a todos los que ejecuten el
inmueble à ¹ acreedor prendario: retención no priva a demás acreedores de hacer vender la cosa.
 No impide que otros acreedores embarguen la cosa, y hagan la venta judicial; pero interesado para
obtener objetos debe entregar el precio al tenedor, hasta la concurrencia de la suma por la que éste
sea acreedor.
 Propio acreedor hace vender inmueble, en caso de falta de pago, al cobrarse lo hace como acreedor
quirografario (sin privilegio).
 Acciones posesorias y reales

Deberes del acreedor:

OM
 Conservar inmueble. Si por su culpa sufre detrimento, repararlo y si abusare de sus facultades puede
ser condenado a restituir aún antes de ser pagado el crédito.
 Conservar los D de los que tenga conocimiento, respondiendo en caso contrario (Ej.: no dejar extinguir
servidumbre).
 Contribuciones y cargas.
 No modificar destino ni cambios que impliquen que deudor no pueda explotar inmueble = que antes.

.C
 Restituir inmueble extinguida la deuda.
o Anticresis tácita: si deudor después de haber CN anticresis contrajere nueva deuda con =
acreedor pueden continuarla.
 Incumplimiento extingue garantía y obliga al acreedor a restituir.
DD
Extinción: vía principal o de consecuencia al extinguirse el crédito que garantiza.

Acciones posesorias y reales

Acción: facultad de titular de un D subjetivo para reclamar a la función jurisdiccional cuando se


LA

considera que ha sido lesionado.

Acción REAL ¹ PERSONAL: AR protege DR à oponible erga omnes: contra el que posee la cosa
o cualquiera que viole el derecho. AP protege DP à relativo: sólo contra quien se obligó a cumplir.
FI

Relación acción posesoria-acción real:




1. AP: atacada relación de hecho/poder (posesión/tenencia).


2. AR: ataque al derecho (protegen a los titulares de los DR). Demanda + título: se discuten D.

Entablar 1ro una AP y si obtiene sentencia desfavorable una AR, no viceversa (si 1ro entablo AR no
puedo después entablar AP). Las acciones NO se pueden acumular (no se pueden superponer,
ámbito propio).

El que tiene relación de hecho, sólo puede entablar AP porque en AR se discuten los títulos à los
tienen solamente titulares de DR. En las AP es inútil la prueba del DR, pero juez puede examinar los
títulos para apreciar naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

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Duración del juicio: AP procesos abreviados/sumarísimos, AR ordinario. Muchas veces se elige AP
aunque tenga D para AR porque es + rápido.

Finalidad: mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder.

Posesorio ¹ petitorio:

 Posesorio: (AP) juicio + breve.


o Discusión de hechos
o Prueba: sobre hechos: poseedor debe probar que estaba en posesión y que lo

OM
despojaron/turbaron. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha + próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, será quien prueba relación de poder + antigua.
o Sentencia: provisoria: pretende restablecer situación de hecho.
o Titulares ilegítimos también tienen defensa: lo sacan por cuenta propia y tenedor inicia AP à
fundamento de orden público.
 Petitorio: (AR) juicio ordinario.

.C
o Discusión de derechos
o Plena prueba: admite todo tipo de prueba
o Sentencia: definitiva: si pierde NO puede iniciar posesorio, es definitivo.
DD
Acciones Posesorias

Títulos no son relevantes, no discute D, solo se habla de relaciones de hecho.

Legitimación: poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.


LA

2 finalidades: cuando atacan nuestra posesión/tenencia intentamos:

1. Mantenernos en posesión o tenencia


2. Recuperar objeto que nos han desapoderado
FI

Se defiende:

1. Extrajudicialmente/privada: nadie puede recuperar tenencia/posesión por propia autoridad, salvo:




 Auxilios de la policía/justicia lleguen demasiado tarde


 Inmediatez: en el momento que nos atacan hay que defenderse y recobrar sin intervalo de tiempo
 Defensa proporcional al ataque: no exceder límites de propia defensa

Si se dan requisitos es único caso donde se puede defender posesión/tenencia por mano privada.

2. Judicialmente: posesión/tenencia atacada:


3. Turbación: no hay exclusión absoluta, molestado. "Desapoderamiento en marcha". Acción de
MANTENER:
1. Legitimado activo: poseedor/tenedor (no acredita título)
2. Legitimado pasivo: turbador
4. Desapoderamiento: exclusión absoluta puede ser total/parcial (se comportan como dueños). Acción
de DESPOJO:
1. Legitimado activo: poseedor/tenedor

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2. Legitimado pasivo: despojante, herederos y sucesores particulares de mala fe (compró
sabiendo que habían despojado titular).

Acciones reales

Defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DR contra ataques que impiden su ejercicio
(+ efecto accesorio: indemnización cuando hubiere lugar).

Son imprescriptibles.

Fin perseguido: que se declare el D del titular + poner fin al ataque.

OM
Finalidad:

 Acción reivindicatoria: defender la existencia del DR que se ejerce por la posesión ante actos que
producen el desapoderamiento (despojado íntegramente de la posesión)
 Acción negatoria: defender la libertad del DR ante actos que constituyen una turbación (Ej.: atribución
indebida de una servidumbre u otro D inherente a la posesión), poseedor actúa como dueño (no
reconoce propiedad en otro) y turba al titular. Libertad de ejercer derecho conforme a facultades que

.C
otorga la ley.

Reivindicatoria y negatoria protegen = derechos, la ¹ es la gravedad de la lesión.


DD
 Acción confesoria: defender la plenitud del DR ante actos que impiden ejercer plenamente una
servidumbre u otro D inherente a la posesión

Legitimación: titularidad del D debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la


LA

sentencia.

 Activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión + titulares del D de hipoteca sobre inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los D inherentes a la posesión.
 Pasiva: cotitulares, 3ros u otros cotitulares sobre parte indivisa à cosa juzgada: se extiende a todos los
FI

que tenían D a defenderse en el juicio. Indemnización del daño sólo alcanza a los que intervinieron.

Actor puede pedir:




1. Restablecimiento de su derecho (+ daño).


2. Indemnización sustitutiva del daño à no puede pedir AR

1. Acción reivindicatoria

Defiende existencia y protege de desapoderamiento

Objeto: cosas susceptibles de ser poseídas, en su totalidad o en parte material. También la


universalidad de hecho (Ej.: rebaño).

No son reivindicables: objetos inmateriales (bienes que no son cosas), indeterminables/fungibles,


accesorios sin cosa principal, cosas futuras (no pueden ser objeto de posesión).

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1. Legitimación activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión (dominio, condominio, usufructo,
uso, habitación, prenda y anticresis).
2. Legitimación pasiva: poseedor/tenedor (animus domini). 3 hipótesis:
o Caso común: despojo: contra poseedor/tenedor: despojante o sucesores (límite: buena fe +
título oneroso).
o Entrega voluntaria de la posesión: persona se desprendió voluntariamente de la posesión, se
transmiten con su D las acciones, sólo procede AR cuando ataque el acto en cuya virtud se
realizó la entrega (nulo o causa de rescisión) à caído éste, puede reivindicar. AR es para
propietario que ha perdido posesión NO quien voluntariamente transfiere.
o Caso particular: poseedor que niega serlo: condenado a transferir cosa. Reivindicante
debería probar posesión del demandado (no titularidad: demandado no discute el D del
reivindicante). Nuestra opinión: actor debe acreditar título à probar mejor derecho (en AR se
discuten títulos).

OM
Tenedor: 2 situaciones:

1. Posee a nombre del reivindicante: éste le transmitió uso y goce o DP. Debe restituir al poseedor, salvo
que pruebe que conforme a la causa que lo hizo tenedor no debe restituir.
2. Posee a nombre de un 3ro: se libra si identifica al poseedor. Sino, pleito puede seguir contra él y 3ro
no está alcanzado (no ha sido oído en juicio).

Efectos

.C
DD
Siendo el DR absoluto, el alcance será amplísimo, no habría límite a posibilidad de persecución à
contra cualquiera que tenga la cosa. SALVO:

 Cosas muebles: poseedor de buena fe + título oneroso repele AR, pero reivindicante puede reclamar
LA

todo/parte precio.
 Materia inmobiliaria:

Procede AR contra el 3er poseedor:

 Buena fe + título gratuito


FI

 Buena fe + título oneroso + enajenante de mala fe


 Enajenante y adquirente de buena fe + título oneroso à 3 corrientes:

1. Concepción clásica: nadie puede adquirir sobre una cosa mejores D que los que tenía transmitente. Si
el 1ro carecía de títulos perfectos, el último no está cubierto de la AR à procede.


2. Concepción “a contrario”: AR no procede.


3. Concepción taxativa: fuera de supuestos enumerados AR no procede, no esta enumerado à NO AR.

Nulidad: reivindicación procede aunque poseedor de buena fe, si adquirió del reivindicante por acto
nulo (muebles e inmuebles).

Subadquirente no puede ampararse en buena fe y título oneroso si el acto se realiza sin intervención
del titular del D à si no era propietario el enajenante, protección al subadquirente no funciona
(muebles e inmuebles).

Se protege al subadquirente aún cuando inmueble fue transmitido por quien adquirió por acto nulo.

2. Acción negatoria

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Afecta libertad (punto de vista del sirviente). Ej.: pretende ejercer servidumbre de la que no es titular
sobre mi inmueble à AN para restablecer libre ejercicio de mi dominio.

Finalidad: libertad del ejercicio de los D se reestablezca (reducir a sus límites el ejercicio de un DR)

Legitimación pasiva: cualquiera que impida D de poseer.

Legitimación activa: = AR (titular de D que se ejercer por posesión)

3. Acción confesoria

Afecta plenitud (punto de vista del dominante) Ej.: se le impide al titular de servidumbre su ejercicio.

OM
Finalidad: defender plenitud frente a turbación que impide ejercer S u otro D inherente a la posesión;
que D y S se restablezcan à S en sentido amplio (D de disfrute).

Legitimación pasiva: el que impida D inherentes a la posesión (servidumbres/restricciones al


dominio)

.C
Legitimación activa: = AR: titular del inmueble dominante y acreedor hipotecario del inmueble
(poseedores de inmuebles con D de poseer)
DD
4. Acción de deslinde

Incertidumbre acerca del lugar por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos

Finalidad: fijarla de manera cierta y demarcar el límite en el terreno.


LA

No procede acción de deslinde sino AR cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los
límites.

Legitimación activa y pasiva: titulares de DR sobre inmueble


FI

Prueba: títulos y antecedentes (extensión de D) + prueba pericial (agrimensuras).

Juicio de reivindicación

Garantizar que sentencia pueda cumplirse à medidas de seguridad durante transmisión:




 Anotación de la litis: inmuebles o muebles registrables, para hacer saber a 3ros de existencia de juicio
 Embargo preventivo: sólo cosa, no los frutos (inembargables)
 Exhibición de la cosa mueble: medida preparatoria
 Secuestro: motivos para temer que la cosa mueble se pierda/deteriore
 Impedir que el poseedor haga deterioros: designación de depositario (muebles) o custodio (inmuebles).

Prueba

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Poseedor no está obligado a producir título à carga de la prueba: reivindicante (justificar titularidad
del D à AR nace del dominio).

Actor no invoca título o poseedor justifica uno mejor, resultará vencido (en = de condiciones
prevalece poseedor).

Diabólica probatio: demandado deberá demostrar su inocencia.

 Cosas muebles: posesión de buena fe es título para reivindicar


o Registrables + registración de mala fe (no hay documentación, no coincide cosa-registro)
 Reivindicante prueba inscripción: demandado debe probar =
 Reivindicante no está inscripto: debe justificar y demandado acreditar

OM
 Antecesor común: prevalece quien coincide cosa-registro
 ¹ antecesor: vale inscripción
o No registrables
 Antecesor común: prevalece 1ro en adquirir
 ¹ antecesor: prevalece antecesor + antiguo (pero siempre prevalece el D que se
remonta a una adquisición originaria, aunque sea + reciente).
 Transmisión sin D y a título gratuito: procede AR, sólo no procede con buena fe + título
oneroso.

.C
o Inmuebles: no basta acreditar títuloà necesita titularidad del transmitente y la del transmitente
del transmitente (y sucesivamente) hasta llegar a origen del dominio. Para ganar debe pelear
contra las presunciones del poseedor (se presume de buena fe y legítimo) 2 situaciones:
 Sólo actor alega título:
DD
 Posterior a la posesión del demandado: no es suficiente.
 Anterior: autor del título era el poseedor y propietario. Única prueba que permite
destruir la presunción: autor no era poseedor o mala fe.
 Ambos alegan título:
 Antecesor común: vale 1ra posesión (1ro que reunió título y modo) sin interesar
fecha del título.
LA

 ¹ antecesores
 Título reivindicante posterior a posesión: vale posesión (AR no prospera)
 Título reivindicante anterior: reivindicante era poseedor y propietario
 No se puede establecer verdadero propietario: vale posesión.
FI

Prueba en AN: actor le basta probar su D de poseedor o de hipoteca, no necesita probar que el
inmueble no está sujeto a servidumbre. Demandado debe probar la carga. Propiedad es por sí un
derecho libre, pleno.


Prueba en AC: actor le basta probar su D de poseer inmueble dominante y servidumbre, acreedor
hipotecario debe demostrar su D.

Sentencia: juez debe ordenar restitución, parte material de él o restos. Si es cosa mueble registrable
y hay inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la inscripción.

Prescripción adquisitiva

Prescripción: medio para adquirir derechos o liberarse de obligaciones.

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Adquisitiva/usucapión: adquirir derechos: poseedor de cosa adquiere un DR sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley.

2 elementos:

1. Posesión: relación de poder entre persona y cosa y no reconoce en otro un D superior. Se exterioriza
a través de actos materiales. Usucapiente es poseedor sin título, actúa como dueño (avance sobre D
ajeno). Tiene que ser:
1. Ostensible: pública, conocida por todos, abrir ventanas, entrar y salir (dueño frente a sociedad)
2. Continua: objeto permita ejercicio permanente de actos posesorios, si por un período no lo
permite que esté posibilidad de que se retome y lo haga (no puede interrumpirse y que no se
retome).
2. Tiempo: 2 tipos:

OM
1. Breve/corta: 10 años + posesión continua y ostensible + justo título + buena fe (cree que
adquirió bien, no conoció ni pudo conocer falta de D de relación posesoria; se presume) à
requisitos sumatorios. Permite sanear justo título: no tiene título suficiente, tiene título con
condiciones de forma no de fondo (Ej.: inmueble consta en escritura pública pero emano de un
no propietario o incapaz) à vicio: puede ser:
1. Título no emanó del propietario
2. Emanó del verdadero propietario pero no es capaz de enajenar

.C
Se subsana con el paso del tiempo. Si hay demanda a los 10 años de compra se responde
con excepción de prescripción: victorioso. Si es a los 8 años: victorioso el reivindicante.
DD
 Larga: 20 años + posesión ostensible y continua + ánimo de tener cosa. No requiere título ni buena
fe (no se puede invocar mala fe o nulidad). Se hace valer por el juicio de usucapión (posesión vs.
propiedad): poseedor (actor) va a ser el usucapiente, quiere quedarse con el inmueble ajeno y le inicia
juicio al propietario.

Legitimados: todos los que pueden adquirir pueden prescribir. Contra particulares/E (de dominio
LA

privado).

Objeto: inmuebles/muebles:

 No hurtadas o perdidasà registrables: adquiere DR si la posee por 10 años


FI

o Buena fe + título oneroso: no hay posibilidad de usucapir


o Buena fe + título gratuito: posibilidad de usucapir
o Mala fe + título oneroso: posibilidad de usucapir por U larga
o Mala fe + título gratuito: posibilidad de usucapir por U larga
 Hurtadas o perdidas


o No exige inscripción: buena fe + 3 años


o Exige inscripción: buena fe + 2 años
o Mala fe (exija o no inscripción): posibilidad de usucapir por U larga

Hay que hacer la anotación de litis: juicio contencioso

Demanda debe tener:

 Informe de dominio: certificado del registro, identificar demandado propietario.


 Plano de mensura: identificar inmueble. Hecho por profesional + inscripción en Catastro u otro registro.

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Se notifica al demandado à si no se sabe donde vive: se pide oficios a entes. Si le dicen que no vive
más ahí: edictos. Si tampoco se presenta, juez nombra un defensor oficial. Propietario muerto y sin
herederos: defensor va a luchar para que inmueble quede a nombre del Estado.

Se necesita trabar la litis: demandado contesta o debidamente notificado.

Etapa probatoria: todo tipo de prueba, no exclusivamente testimonial. Prueba documental: pago de
impuestos (pero no es un acto posesorio, es administrativo, no es requisito para admitir usucapión) à
requiere ejercicio de actos posesorios (hay que probar).

Sentencia à se inscribe en el registro

OM
 PA breve: efecto retroactivo al tiempo que comienza posesión.
 PA larga: no tiene efecto retroactivo. Sentencia es declarativa.

Suspensión e interrupción de prescripción:

.C
1. A) Suspensión

Paraliza momentáneamente cómputo del tiempo de prescripción, sin destruir efectos de la posesión
anterior y posterior a dicha causal.
DD
Causales:

 Interpelación fehaciente (6 meses): sólo 1 vez por IF hecha por titular del D contra poseedor/deudor
 Mediación: desde comunicación de audiencia o celebración, lo que ocurra 1ro à efecto por 20 días
LA

desde cierre de mediación.


 Casos especiales: matrimonio; unión convivencial; incapaces con padres/tutores/curadores/apoyos,
durante la responsabilidad; PJ con administradores mientras continúan en cargo; aceptación de
herencia con beneficio de inventario.

1. B) Interrupción
FI

Aniquila efectos del tiempo ya cumplido (como si no hubiera existido). No se contabiliza tiempo
ganado y se inicia un nuevo plazo. Efectos intempestivos permanecen hasta resolución que pone fin
a cuestión (cosa juzgada formal: sentencias dictadas en procesos de ejecución, admitiendo juicio de


conocimiento posterior).

Causales:

 Causal natural: interrupción natural: lo interrumpido es el hecho mismo de la posesión (por propietario
o 3ro), lo despojan por 1 año.
 Reconocimiento tácito/expreso del deudor en otro de un D superior à lo priva del animus domini y lo
convierte en tenedor
 Petición judicial del propietario que traduce intención de no abandonar su D.
 Arbitraje: usucapiente duda de su derecho

Publicidad registral (Ley 17.801)

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DR absolutos à oponibilidad erga omnes à solo podemos exigir que se respeten los D que conoce à
publicidad para oponibilidad. En inmuebles y muebles registrables requieren además
publicidad registral.

Registros reales: inmueble matriculado y se le asigna un “folio real”: asienta toda CN, transmisión o
extinción de DR que tienen por objeto inmueble. Consta la firma del registrador, ubicación y
descripción (+ otras especificaciones), nomenclatura catastral, nombres de titulares (datos
personales), título de adquisición, lugar y fecha de otorgamiento.

Inscripción registral declarativa: para ser oponible a 3ros.

Conozco situación jurídica del inmueble a través de 2 instrumentos:

OM
1. Informes registrales: pide cualquier interesado en conocer (demuestro interés pidiéndolo à por eso
oponible erga omnes). Función: información. ¹ certificados: no generan reserva de prioridad ni
garantizan inmutabilidad de datos. Por eso, no tienen plazo de vigencia.
2. Certificados registrales: pide exclusivamente el escribano. Produce bloqueo registral à inmutabilidad
de situación jurídica del inmueble. Notario pide través de escritura pública o resolución judicial. Son
verdaderos instrumentos públicos que tienen = valor que asiento original. ¹ informes: producen

.C
reserva de prioridad y garantizan inmutabilidad. Por eso, tienen plazo de vigencia (caducan
automáticamente).

Los 2 brindan información acerca de situación jurídica del inmueble. Los 2 son instrumentos públicos.
DD
Ordena la información por inmueble y no por titular, es un sistema real, no personal: información
en los 2 casos es con datos del inmueble, no basta con los del titular. Si quiero datos de inhibición de
bienes el sistema es personal (información de la persona, de todos sus bienes no sólo 1).
LA

Principios: CREACIÓN DOCTRINARIA

1. Rogación: registro no procede de oficio, siempre pedido de parte. Salvo:


1. Cancelación de hipoteca cumplidos 20 años y sin renovación
FI

2. Medidas cautelares si no se reinscribe caducan de pleno derecho a los 5 años de la toma de


razón
3. Documentos observados: no tiene datos necesarios para inscribir: rechaza o inscribe en forma
provisoria por 180 días (tiempo para subsanarlo).


Art. 6: pueden pedir:

1. a) Autorizante del documento que se pretende inscribir;


2. b) Interés en asegurar el D que se ha de registrar.

Art. 7: petición redactada con requisitos.

2. Inscripción: obligatoria para oponibilidad (efectos declarativos).

Art. 2: actos que deben inscribirse:

1. a) Referidos a DR sobre inmuebles;


2. b) Medidas cautelares;
3. c) Otros establecidos por ley.

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Art. 3: requisitos para inscripción:

1. a) CN por escritura notarial o resolución judicial;


2. b) Formalidades de la ley;
3. c) Ser auténticos y hacer fe por sí mismo.

Podrán ser inscriptos los instrumentos privados con firma certificada por escribano público o
funcionario competente.

3. Especialidad: 10: inmuebles inscriptos con número de matrícula en el Registro correspondiente a su


ubicación. Determinación específica del inmueble (descripción, datos del titular, monto del gravamen).
4. Tracto sucesivo: 15: de los asientos deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del

OM
dominio y de los demás D à correlación de inscripciones y modificaciones, cancelaciones o
extinciones. Transmisión es por cadena (causa por la que deriva). Actos dispositivos forman
encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. Nueva inscripción
se apoya en una anterior (antecedente legítimo). Finalidad: conservar orden regular de sucesivos
titulares registrales. Salvo matriculación originaria o usucapión(sin transmisión, hay disposición legal).
1. Tracto abreviado ( 16): ley permite que evitemos pasos, inscribir a nombre de herederos y
después inscribir transferencia. Inscribir en 1 solo asiento diversos instrumentos. No hace falta
que los 3 herederos lo inscriban a nombre de ellos y después vendan, se hace todo en 1

.C
inscripción (muy costosa la inscripción de cada asiento). No necesaria la previa inscripción
cuando:
1. Documento otorgado por jueces, herederos declarados, en cumplimiento de contratos
hechos en vida por el causante sobre sus bienes;
DD
2. Herederos o sucesores transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante/cónyuge;

 El mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

1. Instrumentaciones se otorgan en forma simultánea y versen sobre el mismo inmueble.


LA

Siempre el documento deberá expresar relación de los antecedentes del dominio o de los D motivo
de la transmisión.

5. Legalidad/calificación: Registro examina documento, verifica si reúne requisitos.


FI

Art. 8: Registro examinará legalidad de las formas extrínsecas de los documentos.

Art. 9: Registro puede examinar intrínsecos (contenido) y puede:




1. a) Rechazar documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;


2. b) Si el defecto fuere subsanable, devuelve documento dentro de 30 días para que lo rectifique à lo
inscribe provisionalmente por 180 días.
3. Prioridad: 1ro en el tiempo mejor en el D. El que se inscribe 1ro tiene prioridad. Según orden de
inscripción.

Art. 17: Inscripto un documento, no podrá registrarse otro de = o anterior fecha.

Art. 18: cuando hubiere lugar por D, Registro:

1. a) Devuelve documentos rechazados dejando constancia de su presentación en registro y documento;


2. b) Si al solicitarse la inscripción existieren otras de carácter provisional se practicará con advertencia
de la circunstancia que la condiciona;
3. c) Cuando la 2da inscripción obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informará.

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Art. 19: prioridad entre 2 o + inscripciones relativas a = inmueble se establecerá por la fecha y el
número de presentación. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en
forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos.

7. Presunción registral/legitimidad: asientos à cada dato que da el registro. Se presumen verás, legal.
Se enlaza con principio de fe pública registral: garantiza validez (formal) de disposiciones sobre un DR
inscripto: registro se presume exacto para 3ro de buena fe que adquiera del titular registral. DR
inscripto se presume que existe hasta que se demuestre que no coincide con realidad jurídica. Única
realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. 22.
8. Publicidad: interesados pueden acceder a información de registros.

Art. 22: plenitud o limitación de los D inscriptos sólo podrá acreditarse con relación a 3ros por

OM
publicidad.

Art. 23: ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, CN,
modificación o cesión de DR sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro.

Documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias de la certificación.

.C
Art. 25: expedida una certificación, el Registro tomará nota en el folio y no dará otra sobre = inmueble
dentro del plazo de su vigencia.

9. Presunción de completividad: como resultan inoponibles a 3ros interesados de buena fe los D no


DD
inscriptos, ello supone que todos los títulos relativos a DR sobre inmuebles han tenido acceso al
registro y entonces lo no registrado no perjudica a 3ros. Lo que está inscripto es lo que existe, lo que
no está no existe ni es oponible a 3ros. No importa si es la verdad o no. 2, 22.

Art. 20: partes, herederos y los intervinientes en formalización del documento, no podrán prevalerse
de la falta de inscripción, y respecto de ellos el D documentado se considerará registrado.
LA

Informe
FI

Número de matrícula Nomenclatura catastral (datos Constancias de


Dirección
(folio real) inmueble) certificaciones expedidas
Titulares (porcentual de
Cancelaciones: se inscribe
titularidad)


expedición de certificados:
documentos con efecto
Ej.:
jurídico de bloqueo registral.
Gravámenes (hipoteca,
Para proteger negocio de
Juan (100%) embargo, etc.)
vicio. Algo me anuncia que
en cualquier momento ésta
María: CV (fecha +
información se puede
escritura) à siempre se
modificar.
pone causa y porcentaje

Ej.: Juan muere à María: por CV a los 3 hijos de Juan que resultan herederos por x declaratoria de
herederos (todos los datos se inscriben en forma simultánea para ahorrar costos).

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Bloqueo registral

Favorece a quien solicitó certificado, garantizando que situación registral no variará y permanecerá
tal cual era a la fecha de expedición del certificado durante el plazo.

Efecto que obtiene la expedición de certificados que pide el escribano.

A lo largo de vigencia del certificado, 15 días desde su expedición, datos se mantienen inmutables:
protege de medidas cautelares (suspendidas) y hace que no caigan a la 2da columna de
gravámenes.

OM
Escribano tiene obligación de realizar la escritura durante la vigencia del certificado (15 días) para
poder hacer la transmisión y proteger al adquirente.

Para que sea operativo se complementa con retroactividad de inscripción registral: oponibilidad a
través inscripción. Art. 5: escrituras públicas que se inscriban dentro de 45 días desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. Válida la inscripción

.C
posterior, pero carecerá de retroactividad y producirá efectos desde inscripción.

Complemento de ambos efectos le da seguridad al negocio.


DD
Obligación de los escribanos:

 No puede autorizar documentos sin tener a la vista el título inscripto en el registro


LA

 Otorgar escritura dentro del plazo de vigencia del certificado (15 días). Si certificado vence, escribano
debe solicitar otro
 Otorgada la escritura, debe presentarla al registro para su inscripción à 45 días para retroactividad.
FI


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