Programa de Estudio

CONTRATOS
Unidad 11

1- Efectos particulares de algunos contratos. La excepción de incumplimiento total y parcial. Régimen y

casos de aplicación.
La exigencia en los contratos bilaterales de tantos ejemplares como partes firmantes haya.
Excepto que una de ellas cumpla el total de sus prestaciones en el acto.

Excepción de Incumplimiento
En los contratos bilaterales que cada parte cumpla con su obligación esta vinculada a que la
otra también lo haga, basándose en el principio de la Buena Fe Lealtad, que nos indica que
cada parte tiene obligaciones que son correlativas y directamente vinculadas temporalmente.

Es aplicable, como exceptio, en los contratos bilaterales, cuando una de las partes no cumple
con su prestación o no se allane a cumplirla simultáneamente, la otra puede abstenerse de
cumplir la suya.

Naturaleza Jurídica
Para algunos es una excepción dilatorioa que solo posterga el cumplimiento de la prestación
requerida aunque de modo sustancial es decir, no dilata en sentido procesal, sino que lo hace
con el derecho de fondo.
Es por esto que es una forma de dejar vivas las pretensiones del actor, pero que permite
oponer al demandado contra ellas el derecho a no cumplir.
Para otros es una defensa de fondo que permite la exoneración del demandado y hace
procedente el rechazo de la acción.

Carga de la prueba
Es invertida, resulta el demandante quien debe probar que la excepcion quien debe probar
haber cumplido u ofrecido cumplir o que su obligación era a plazo. Quien la interpone no
debe probar nada.

Excepción de incumplimiento Parcial

También llamada excepción de contrato cumplido incorrectamente funciona en el cado de
que el demandado por incumplimiento de un contrato ha recibido una ejecución incompleta
o imperfecta de las obligación que tenia con el contrato. Es decir que ha habido un
cumplimiento, aunque defectuoso.
El incumplimiento debe ser sobre la obligación principal y guardar cierta importancia que
valorará el juez, quien va a determinar la procedencia o no de la acción.

En este caso, la prueba es distinta al incumplimiento total, ya que está a cargo de quien
opone la excepción probar que se ha cumplido parcialmente o defectuosamente.

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2- La señal o arras: concepto y función. El Código Civil y el Código de Comercio. La cláusula como seña y
como cuenta de precio. Principio de ejecución. Jurisprudencia.
Si bien Velez ha pretendido que los contratos sean cumplidos por las partes, al fortalecer el
Art. 1197 mediante el 1204, que establecía que excepto haya pacto expreso, las partes
debian pedir el cumplimiento; fue la reforma de la 17711 que indodujo el pacto comisorio
tacito y la facultad de resolver el contrato antes que pedir el cumplimiento, ante la falta de la
otra parte.

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De ahí resulta poco entendible como Vélez, que se apartó del modificador francés en cuanto
al pacto comisorio, lo haya seguido, aun contrariando al propio 1197, la seña o arras, que
funcionan como un pacto comisorio propiamente dicho. Aunque se diferencian en:
a) la señal o arras es a favor de ambas partes, mientras el pacto comisorio solo en una;
b) por disposiciones de la ley, al hacer uso del arrepentimiento, por la seña, las partes
no deben manifestar motivos ni excusas; en el pacto comisorio se exige el análisis de
la culpa y la otra puede demandar el cumplimiento;
c) con la seña, las partes de antemano establecieron el monto de la indemnización; en el
pacto, se deben tener en cuenta los perjuicios efectivamente ocasionados y será el
juez quien fije el monto;
d) la seña se puede utilizar para cualquier contrato bilateral. El pacto esta prohibido en
algunos casos. Ej. para cosas muebles o para el contrato de prenda.

Carácter de la Señal o arras

Posee carácter penintencial, el monto establecido como indemnización, esta fijado por las
partes de antemano, es inamovible.

Las arras son dadas en dos supuestos:

1- Para asegurar el contrato.
2- Para asegurar su cumplimiento.

Funcionamiento de las Señas o Arras

Puede ser establecida en forma tacita o expresa.
Se podrá ejercer hasta que se cumpla el plazo establecido por las partes para ello o, si no
existiese plazo, hasta que se produzca un hecho que implique un principio de cumplimiento
del contrato.
Para el caso de que no exista plazo para hacer uso del arrepentimiento y una de las partes
demande el cumplimiento de la obligación, la otra podra arrepentise, siempre antes que le
venza el plazo para contestar la demanda, ya que la notificación de la misma importa
constituirlo en mora.

Efectos
Art. 1202 “Si se hubiera dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien
la dio puede arrepentirse el contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede
también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de
su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se
encuentre. Si ella fuese de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal
se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la
obligación fuese de hacer o de no hacer.”

Monto indemnizatorio: es el valor de la seña para el que la dio y el doble si el arrepentido es

el que la recibió.

Facultad de arrepentimiento: es para ambas partes, sin importar si existe causa o situación
factica alguna que fundamente o justifique la decisión.

 Que se puede dar como seña: dinero, cosa mueble e inmubles.

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 Cuanto se puede dar de seña: no esta determinada la cantidad ni el monto. Por

costumbre los martilleros han establecido un 8% del valor del inmueble

Naturaleza Jurídica de la Señal o arras

Forma parte del contrato principal. Son un elemento accidental pero forman parte del
negocio Principal.

En el Código Civil y el Código de Comercio

Existe una verdadera diferencia entre los dos regimenes. En el civil se establece la facultad
de arrepentirse perdiendo la seña quien la dio o doblándola quien la recibió.
En tanto, en el Código de Comercio, se establece una seña que no autoriza el
arrepentimiento, sino que se da como garantía o seguridad y como principio de ejecución del
contrato.

Cláusula como seña y cuenta de precio

Llevó a divergencia jurisprudencial el caso del boleto de compraventa de inmuebles en
donde se hacia constar de la entrega de un monto como seña y a cuenta de precio.
Las diferentes posturas hicieron necesario un llamado a plenario de la Cámara para unificar
las posiciones, concluyéndose que:
1) la cláusulas como seña y a cuenta de precio tiene una función doble: como seña, si el
contrato no se cumple y a cuenta de precio si este se formaliza;
2) procede el arrepentimiento siempre que el contrato no yaya tenido principio de
ejecución
3) el plazo de escriturar es el término para optar por el arrepentimiento, hasta la
constitución en mora.
4) Hasta la contestación de la demanda el arrepentimiento es valido si no hay
constitución en mora.

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3- El pacto comisorio: concepto y función. El Código Civil y el Código de Comercio. Los nuevos textos.
Es la cláusula en virtud de la cual se estipula, que por la voluntad de las partes, se da la
posibilidad de resolución del contrato por el incumplimiento de una de ellas.
Es requisito que las partes estipulen cuales son las obligaciones que llevan a permitir
utilizar el sistema de resolución por la parte interesada, extrajudicialmente y con la mera
comunicación, en lo que se conoce como la resolución expresa.
El sistema creado por la ley para la resolución tacita, está implícito en los contratos
por imperio de aquella para el caso de que uno de los contratantes no cumpliera su
compromiso.

Pacto Comisorio Tácito

Los contratos se hacen para cumplirlos (pacta sunt servando) sin embargo, ante el
incumplimiento de una de las partes, la otra puede desistir arbitrariamente de esa obligación
creada.

Existen dos sistema en el D. comparado respecto a la utilización del pacto comisorio tácito.
Una, que además de la resolución judicial, acepta la declaración de parte interesada que

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provoca la resolución extrajudicial y el otro, el francés, que el pacto comisorio tácito exige
la demanda judicial.

A= Judicial: la demanda es el único medio

B= Extrajudicial.

Art. 1204 “En los contratos con prestaciones reciprocas el cumplimiento de su obligación en un
plazo inferior a quince días, salvo que los usos o un pacto expreso, estableciera uno menor, con los
daños y perjuicios derivados de la demora; trascurrido el plazo sin que la prestación haya sido
cumplida, quedarán resultas, sin mas, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el
acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios.
Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna
obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se
producirá de pleno derecho y surtirá efecto desde que la parte interesada comunique a la
incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.
La parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la ejecución de sus
obligaciones con daños y perjuicios. La resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el
cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado
por resolución.”

Es evidente que se ha establecido la posibilidad de la resolución judicial como la

extrajudicial.
La parte incumpliente esta sujeta a que la otra parte pueda pedir al juez se condene al
cumplimiento o que pronuncie la resolución del contrato más los daños y perjuicios.

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4- Evicción y vicio redhebitorios. Presupuestos, extensión y efectos. El procedimiento para hacer efectivas
las garantías. Valor de las cláusulas que las eliminan, amplían o reducen.
La doctrina entiende que los contratos a titulo oneroso tienen como efectos especiales a la
evicción y el saneamiento y la garantía por vicios redhibitorios.

La garantía de evicción tiende a defecar al adquiriente frente a la turbación de derecho; por

su parte el vicio redhibitorio no se funda en el derecho de adquisición, sino sobre la cosa
misma adquirida, cuando esta tiene vicios ocultos, que cuando se manifiestan, la cosa se
destruye o no cumple el fin para el que se adquirió.

La Evicción y el saneamiento
Es la reivindicación de una cosa vendida por un tercero que se atribuye el dominio de la
misma obligación al comprador a desprenderse de ella en razón de una sentencia firme.
El saneamiento será la indemnización que debe el vendedor al comprador por razón de la
perdida de la cosa comprada.

Art. 2091 “Habrá evicción en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la
adquisición, si el adquiriente por titulo onerosos fue privado en todo, o en parte del derecho que
adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Pero no
habrá lugar a garantía, ni en razón de las turbaciones de hecho, ni aun en razón de la turbaciones
de derecho, procedentes de la ley o establecidas de manera aparente, por el hecho de hombre o de
pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era
conocida al tiempo de la enajenación.”

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Las partes tienen la posibilidad de ampliar, disminuir o suprimir la obligación de a evicción,

siempre que no exista mala fe del enajenante para librarse de responde, porque si existe, la
cláusula que la excluyó es ni ningún valor.

Elementos
a) Turbación de derecho: es cuando un tercero invoca un mejor derecho
respecto a la cosa adquirida. Se establece que no hay garantía de evicción
cuando hay turbación de hecho, el adquiriente debe defenderse solo; las
turbaciones de derecho provenientes de una ley (ej. limites constructivos); la
turbaciones aparentes establecidas por el hecho del hombre (servidumbres) y
un derecho real o personal de goce conocido, si el adquiriente conocía su
existencia.

b) Privación total o parcial: es total cuando se excluye al adquiriente de toda

relación jurídica con la cosa por parte de quien ha promovido la acción y es
parcial, si aparece un derecho por una parte de la cosa.

c) Sentencia Judicial este es un requisito esencial para la existencia de la

evicción.

Vicio redhibitorios
Art. 2164 “Son vicios redhibitorios os defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce
se transmitió por titulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan
impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos conocido
el adquiriente no la habría adquirido, o habría dado menos por ella”

El vicio debe ser:

a) un vicio de hecho y no de derecho. Porque sino se subsana por evicción
b) debe ser oculto
c) debe ser ignorado por el adquiriente
d) debe ser grave
e) debe existir a la fecha de la adquisición
f) no debe ser suprimido por las partes, quienes tienen la facultad de eliminar esta
garantía al momento de suscribir el contrato.

Acciones del adquiriente

Las acciones son:
 La acción de redhibición: por la cual el adquiriente demanda la resolución del
contrato y la restitución del precio pagado, mas dalo y perjuicios, no tienen
interés en conservar la cosa
 La acción cuanti minoris: tiende a establecer cual es el verdadero precio de la
cosa adquirida, bajando el precio al valor real por el mal que afecta la cosa.

Se puede intentar indistintamente cualquier acción, peor una vez vencido o intentado una, no
se puede accionar por la otra.
Las partes pueden renunciar o ampliar la responsabilidad, siempre que no haya dolo.

FIN