CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente:
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO

Bogotá D. C., primero (1) de diciembre de dos mil cuatro

(2004).-

Referencia: ​Expediente No. 54122

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte

demandante contra la sentencia adiada el 18 de julio de 2000
proferida por la Sala Civil Laboral del Tribunal Superior del
Distrito Judicial de Villavicencio en el proceso ordinario
adelantado por Pedro Armando Cifuentes Rivera contra
Gustavo Londoño García.

. EL LITIGIO

​1. ​Pretende el demandante que se declare resuelto por

incumplimiento del demandado el contrato de promesa de
compraventa, respecto de un lote de terreno denominado “La
Vega de Guacavia”, que hace parte del lote de mayor extensión
llamado “La Aurora”, situado en el municipio de Paratebueno,
Cundinamarca, descrito por sus linderos en la demanda; se
provea sobre la restitución de “la suma de $210.000.000 suma
que corresponde a $105.000.000 que recibió como parte del
precio de compra, y como arras del negocio a las que se le
condena a pagar”, subsidiariamente, al pago de la suma de
$105.000.000 entregada como parte del precio, con la
correspondiente corrección monetaria y se haga efectiva la
garantía de cumplimiento para lo cual podrá retener la
posesión del citado bien hasta cuando se pague la cantidad
referida.

2. ​La causa para pedir, expuesta en el escrito de demanda,

se puede compendiar de la siguiente manera:

a) ​En el contrato de promesa de compraventa que es

objeto del presente litigio se pactó que el promitente vendedor
entregaría completamente saneado el inmueble, al que se fijó
un precio total de $154.700.000, de los que el promitente
comprador pagó el 2 de junio de 1996, $105’000.000 a título
de arras imputables al precio. El saldo restante se pagaría al
momento de suscribir la correspondiente escritura pública.

b) ​El plazo para firmar el instrumento público se pactó

inicialmente para las 9 a.m. del 30 de agosto de 1996 en la
Notaría Segunda del Círculo de Villavicencio, pero fue
modificado luego para el 15 de octubre de 1996 “o a más
tardar el día 12 de marzo de 1997”, fecha en la que
compareció el demandante con la documentación requerida y
aunque también lo hizo el accionado, éste rehusó recibir el
saldo del precio, argumentando que el cheque era de otra
plaza, todo con el fin de ocultar que la obligación de
saneamiento a su cargo no la había cumplido, puesto que para
entonces no había cancelado la hipoteca que pesaba sobre el
mismo.
3. ​Admitida a trámite la demanda, fue contestada con
oposición a las pretensiones y se propusieron como
excepciones de fondo, la de contrato no cumplido por parte del
actor porque el saldo del precio del lote objeto de negociación
no se pagó en dinero en efectivo, y de inidoneidad del contrato
de promesa de compraventa, por la indeterminación de la
fecha de la celebración del mismo así como la falta de
identificación del citado bien.

4. ​Planteada la cuestión litigiosa dentro de los extremos

que se dejaron reseñados, la primera instancia culminó con
sentencia estimatoria de las pretensiones del libelo mediante la
cual se dispuso la resolución del contrato, la restitución del
dinero pagado por el demandante y por parte de éste la del
inmueble, además, el pago de $105’000.000 más intereses
moratorios al 5% mensual por concepto de arras; dicho fallo
fue apelado por el demandado, y el tribunal lo modificó para
ordenar que la devolución del precio pagado se hiciera
actualizado por el valor de las UVR, más intereses civiles
legales; así como el pago de la suma de $3.400.000 a título de
mejoras, a cargo del demandado y a favor del actor. Revocó lo
atinente al pago de arras por concepto de indemnización, y
confirmó lo restante.

II. ​FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO

1. ​En lo de fondo, el sentenciador precisó que “un contrato

de compraventa válidamente celebrado, puede originar una
serie de compromisos a cargo de los contratantes, una que es
de su esencia y que consiste en la obligación de hacer,
concurriendo a la celebración del contrato prometido, mientras
otras se derivan de su naturaleza aunque no medie
estipulación de las partes en tal sentido, o requieren pacto
especial para que produzcan sus efectos, siendo entonces
meramente accidentales”.

2. ​Con todo, hizo referencia al principio de la autonomía de

la voluntad, para señalar que las partes pueden pactar todo
tipo de obligaciones diferentes a la esencial de hacer, y en tales
condiciones es necesario precisar no sólo cuáles son, sino
también la época en que deben cumplirse, a partir de lo cual se
dedicó al examen de la promesa de contrato objeto de litigio.

Así, a vuelta de detallar los términos de la misma, especificó

que cada parte se obligó a comparecer a la notaría en la fecha,
hora y lugar previamente establecidos y, además, el
promitente vendedor a liberar del gravamen hipotecario el bien
prometido en venta, compromiso que, según lo pactado, debió
quedar satisfecho antes de firmarse la escritura que
perfeccionaba la venta, por lo que añadió que “era primero en
el tiempo la obligación del actor de cancelar la suma de dinero
correspondiente al saldo del precio pactado”, obligación esta
que el aquí demandante cumplió con la presentación del título
valor que el demandado no admitió y respecto del cual, según
certificación de la entidad bancaria, existía suficiente provisión
de fondos.

3. ​En relación con las arras pactadas, el tribunal hizo

mención a la clasificación legal de las mismas, para concluir
que en este caso las partes acordaron las confirmatorias y que
aunque con posterioridad pretendieron imprimirles otro
carácter cuando se refirieron a ellas como multa en caso de
incumplimiento, el hecho de fijarlas en el monto del capital
previamente pactado, más el mismo valor e intereses de plazo
y de mora, implicaba “un pago excesivo que no corresponde a
la naturaleza de ninguna de las clases de arras señaladas;
entonces de conformidad con lo dispuesto en el art. 1624 C.
C., se interpretará a favor del deudor y en consecuencia se
reitera se considerarán confirmatorias las arras pactadas”.

Adicionalmente, el tribunal concluyó que el contratante

cumplido tenía la facultad de pedir la resolución del contrato o
su cumplimiento con indemnización de perjuicios, y que en
este caso el demandante no probó los perjuicios sufridos, por
lo que en dicho aspecto debía revocarse la sentencia
impugnada, como en efecto se hizo.

III. ​LA DEMANDA DE CASACIÓN

CARGO ÚNICO

1. ​Con fundamento en la causal primera de casación y por

vía directa, se acusa la sentencia referida de quebrantar por
falta de aplicación de los artículos 1592, 1602, 1618, 1622,
1861 y 1862 del Código Civil, derivada de error de hecho
consistente en no haberse dado por demostrado que las partes
pactaron que la suma de $105.000.000 fue recibida a título de
arras confirmatorias y, adicionalmente se pactó esa misma
suma como arras confirmatorias penales para el evento del
incumplimiento.

El referido error de facto proviene de la falta de apreciación o

errónea apreciación de las cláusulas quinta y novena de la
promesa de compraventa que el sentenciador calificó de
ambiguas, cuando en realidad reflejan la intención de las
partes que, en el punto, se ajusta a la ley.

Al efecto, se señaló en la cláusula quinta en cuanto a las arras

que: “el precio convenido por los contratantes como valor del
bien descrito anteriormente es la suma de 1.700.000 por
Hectárea, para un valor total de ciento cincuenta y cuatro
154.700.000 millones setecientos mil pesos m/da c/te. que el
promitente comprador pagará al promitente vendedor, así: en
el día de hoy al suscribirse esta promesa, la cantidad de ciento
cinco millones de pesos entregados y recibidos por las partes
($105.000.000) moneda corriente, suma que las partes
consideran y tienen como arras, la cual será imputada al
precio de compra y el saldo, o sea, la suma de cuarenta y
nueve millones setecientos mil pesos ($49.700.000) moneda
corriente se pagará así…” (fls. 7 y 7 vto. c . 1).

A su vez, en la cláusula novena se dispuso que “en caso de

incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato,
por una cualquiera de las partes, además de lo que establece
la ley sobre arras, el contratante que incumpliere, se hará
acreedor a pagar al contratante cumplido, a título de multa, la
suma de arras más intereses corrientes y de (sic) moratorios
del 5% sin que esto establezca compromiso de plazo ($ )–
sic -moneda corriente, la cual se hará efectiva sin que haya
lugar a requerimiento ni constitución en mora y con la simple
prueba sumaria del incumplimiento.” (fl.7 vto. C.1).

2. ​Precisó el censor que existen tres clases de arras: las

confirmatorias, las de retractación y las confirmatorias
penales, estas últimas de creación jurisprudencial de la Corte
Suprema de Justicia; que en este caso las partes pactaron las
confirmatorias cuando en la cláusula quinta establecieron que
se daban como parte del precio, y además la multa o arras
confirmatorias penales que fijaron en la cláusula novena en el
mismo monto de las confirmatorias simples, más intereses
corrientes y de mora para el evento del incumplimiento y como
tasación anticipada de los perjuicios; que el tribunal
erradamente concluyó que la cláusula nueve era ambigua,
pero además, constitutiva de pago en exceso, para el caso de
un eventual incumplimiento.

3. ​La errada hermenéutica del sentenciador de segunda

instancia frente a las cláusulas quinta y novena del contrato de
promesa de compraventa, lo llevó a desconocer el derecho que
tenía el demandante para que le fueran pagados como
conceptos diferentes, las arras confirmatorias simples, y la
multa o arras confirmatorias pactadas en ausencia de
cumplimiento.

No existe contradicción en las cláusulas que configuran el

contrato de promesa de compraventa; tampoco se evidencia la
ambigüedad que advirtió el ad quem y por ello no ha debido
dar aplicación a la regla de interpretación prevista en el
artículo 1624 del Código Civil, sino a las que reglan los
artículos 1618 y 1622 ibídem, porque a pesar de que no se
indicó con precisión que las arras pactadas eran confirmatorias
penales, sí se especificó que lo eran por concepto de multa, lo
que significa que las partes avaluaron anticipadamente el
perjuicio por la inejecución o retardo en el cumplimiento de las
obligaciones recíprocas, sin que por parte alguna hubiesen
pactado por tal concepto un monto excesivo como lo aduce la
sentencia recurrida.

Para cerrar su crítica señala “si en efecto, se hubiera dado un

análisis más profundo de todo el acervo probatorio, la
conclusión a que hubiera arrimado (sic) el Tribunal Superior de
Villavicencio hubiere sido otra y no solo descansaría en la
muelle premisa de ambigüedad de la redacción de las
cláusulas quinta en materia de precio y la de las arras penales
confirmatorias contenidas en la cláusula novena del mismo
documento...”.

IV. ​CONSIDERACIONES DE LA CORTE

1. ​El compendio del cargo señala que los yerros

probatorios que se denuncian son de hecho y que su
acaecimiento surge por la inapreciación del fallador de
segundo grado de varias probanzas, todo lo cual conduce a
que la sentencia sea violatoria de normas de derecho
sustancial. Enfatiza en que los errores fácticos provinieron de
la falta de apreciación o errónea apreciación del contenido de
las cláusulas quinta y novena de la promesa de compraventa
suscrita entre las partes, con sacrificio de la normatividad que
regula el tema de la obligatoriedad de los contratos y del
instituto de las arras.

​2. ​Es preciso señalar ab initio, que la sentencia recurrida

adoleció del vicio de que se le acusa por el censor, pues hizo
una interpretación de las cláusulas de la promesa contractual,
concretamente de la quinta y de la novena, en forma tal que
desconoció la verdadera intención de los contratantes
convencido equivocadamente de la ambigüedad de ambas
cláusulas, la misma que no se advierte al afrontar el examen
del contrato de promesa.
3. ​Según el contenido que revela cada una de dichas
cláusulas, transcritas atrás, los contratantes pactaron en la
quinta simplemente arras confirmatorias como parte del precio,
que corresponden a las reguladas en el artículo 1861 del C.
Civil; y en la novena, aunque mal denominadas por el
recurrente arras confirmatorias penales, una multa que hace
verdaderamente las veces de una cláusula penal que debía
pagarse en caso de incumplimiento de las obligaciones
pactadas, solo que por un monto igual al que le fue asignado a
las arras convenidas en la primera de tales cláusulas; pensar
que una y otra cláusula cumplen en últimas la misma finalidad
para que puedan ser consideradas únicamente como
confirmatorias, cual concluyó el sentenciador, no solo
desatiende el tenor literal de las mismas sino la intención de
las partes, dejando de paso sin efectos la cláusula novena
constitutiva de la pena por incumplimiento, a despecho de la
regla de interpretación contractual que impone el artículo 1620
del C. Civil por la que “el sentido en que una cláusula puede
producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea
capaz de producir efecto alguno”.

En la especie de la promesa examinada, por el contrario, el

tribunal por fuerza de no haber comprendido que en el fondo
en la cláusula novena de la promesa se pactó una pena, en los
términos del artículo 1592 ibídem, optó por excluir todo efecto
de la misma bajo la errónea óptica de ver en ella la presencia
de un pago excesivo que, sin embargo, no alcanza a ser lesivo,
pues no supera en todo caso las posibilidades previstas en el
artículo 1601 del mismo código.

Ahora bien, la equivocación resultante de la denominación de

arras para ambas cláusulas no alcanza a desvirtuar el alcance
que debe otorgársele a la multa realmente pactada en la
novena, por la que finalmente propende el censor aunque bajo
el nombre de arras confirmatorias penales.

Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras

penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras
suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización
para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula
penal sólo dispone la fijación de un monto a título de tal, para
la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios
diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no
permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el
caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula
penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera
que su principal función apuntó a la estimación anticipada de
perjuicios.

4. Los anteriores razonamientos muestran que incurrió en

yerro el fallador al interpretar dichas cláusulas bajo una
óptica distinta a la contenida en la promesa de venta, sin
aplicar adecuadamente las normas legales; tal error
acaeció cuando entró a calificar como ambigua la
cláusula novena del documento contrariando con ello el
principio de autonomía de la voluntad en prédica de unos
excesos que no existen ni pueden conducir a negar lo
pedido; no obstante encontrar y reconocer el
incumplimiento de la promesa por parte del promitente
vendedor, el sentenciador negó las consecuencias
indemnizatorias que dicha actitud acarreaba para las
partes, inaplicando las normas que permiten pactar
anticipadamente el pago de los perjuicios, sin necesidad
de demostrar su ocurrencia ni su monto.
5. ​En síntesis, pues, de los argumentos expuestos para
plantear el recurso de casación, se encuentra que
efectivamente se violaron normas sustanciales al interpretar
las cláusulas de la promesa de contrato y la naturaleza de las
arras y de la cláusula penal; por consiguiente se impone darle
cabida al cargo para casar la sentencia recurrida, a fin de
dictar en sede de instancia la que corresponda con apoyo en
las consideraciones que se harán enseguida.

V. ​SENTENCIA SUSTITUTIVA

1. ​Circunscrito el recurso de casación a recuperar la

condena por valor de $105.000.000 que revocó el tribunal
mediante sentencia adiada el 2 de junio de 1989 y habiendo
prosperado aquel, la sentencia sustitutiva se reducirá
justamente a restablecerlo manteniendo las demás
disposiciones incólumes.

2. ​En ese sentido, se impone resaltar que en los términos

explicados al despachar el cargo único dirigido contra la
sentencia impugnada, no existe duda de que el fallador de
primera instancia no hizo una correcta aplicación de las normas
que rigen en materia de arras, pues concluyó,
equivocadamente, que no existía claridad en la cláusula quinta
del contrato sobre la naturaleza de las mismas y por tal razón
determinó con fundamento en el artículo 1861 que las
pactadas fueron de retracto, conclusión a la que no podía
arribar de ninguna manera porque esa no fue nunca la
intención de los contratantes. Con todo, y haciendo abstracción
de la denominación que aquel le dio tanto a las arras
estipuladas en la disposición quinta como a la multa convenida
en la novena, es claro que las reconoció como dos conceptos
diferentes ordenando las correspondientes condenas en la
parte resolutiva del fallo, decisión que habrá de ser confirmada
por esta Sala en sede de instancia, aunque por las razones
indicadas al despachar el cargo propuesto en casación así:
$105.000.000 por el efecto restitutorio dimanante de la
resolución causada por el incumplimiento contractual del
promitente vendedor, y $105.000.000, más los intereses
moratorios del 5% pactados a título de multa o cláusula penal
por ese mismo incumplimiento.

Empero, por estar perfectamente ligado al examen de la

cláusula penal, es necesario precisar que la suma de
$105.000.000 pactada como multa y los intereses moratorios
del 5% establecidos por la voluntad de las partes conforman
un todo, o sea que ambos conceptos integran la pena por el
incumplimiento contractual, de modo que sumados el capital y
los intereses mencionados no podrán sobrepasar el límite
establecido en el artículo 1601 del código civil, esto es, la
suma de $210.000.000, pues tal disposición autoriza la
reducción o reajuste de la cláusula lesiva cuando esta asume
desproporción mayúscula frente a la obligación principal, pero
además en obedecimiento a claras y definidas reglas de orden
público económico que tienen como norte la preservación de la
equidad entre los contratantes. Por consiguiente se confirmará
la decisión de primera instancia contenida en el numeral
tercero de la parte resolutiva, a la cual se agregará únicamente
que el total de la condena no puede superar el límite legal.

3. ​Sobre el tema principal que constituyó objeto del recurso

de alzada, es decir, sobre la excepción de contrato no cumplido
propuesta por el demandado, esta no alcanzó prosperidad bajo
la mirada del fallador de primer grado y no existe motivo en
esta instancia para darle viabilidad, dado que las obligaciones
de las partes no eran simultáneas, pues el demandado, en su
calidad de promitente vendedor tenía la obligación de cancelar
la hipoteca que pesaba sobre el bien prometido en venta antes
de perfeccionarse el contrato prometido, lo cual no hizo, y tal
deber antecedía al del promitente comprador de pagar el saldo
de la suma objeto de negociación, lo cual cumplió y tiene
respaldo en el proceso presentando ante la notaría el título
correspondiente.

En lo referente a las costas estarán en ambas instancias a

cargo del demandado por haber resultado vencido.

VI. ​DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en
Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la
República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia adiada
el 18 de julio de 2000 proferida por la Sala civil-laboral del
tribunal superior del distrito judicial de Villavicencio, en el
proceso de la referencia y en sede de instancia,

RESUELVE:

PRIMERO: ​ “El numeral segundo de la sentencia

recurrida se modifica en el sentido de que la devolución de la
parte del precio recibido se hará actualizado por el valor de las
UVR certificado a la fecha en que se realice el pago, más los
intereses civiles legales”.

SEGUNDO: “Condenar al mismo demandado a pagar al actor,

la suma de $ 3.400.000 a título de mejoras”.

TERCERO: Confirmar los numerales restantes de la sentencia

de fecha 2 de Junio de 1999, salvo lo relativo al numeral 3º
que quedará así:

Condenar al señor Gustavo Londoño García a pagar al señor

Pedro Armando Cifuentes Rivera la suma de $105.000.000 más
los intereses moratorios del 5% por concepto de cláusula
penal, sin que la condena total a que alude la multa pueda
sobrepasar la cantidad de $210.000.000.

CUARTO: Costas en segunda instancia a cargo del demandado

las cuales serán tasadas en su oportunidad.

En casación, no hay lugar a costas.

Cópiese, notifíquese, y devuélvase al tribunal de origen.

 PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA

MANUEL ISIDRO ARDILA VELASQUEZ

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO

SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO

CESAR JULIO VALENCIA COPETE

EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

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S.F.T.B. Exp.54122