Como Calcular a Depreciação

de um Imóvel
Postado por: Redação Indústria Hoje em 16/maio/2017

Saiba como calcular a depreciação de um imóvel através dos 4 principais métodos. É muito rápido e
fácil.

Antes de saber como calcular a depreciação de um imóvel, é necessário saber

um pouco mais sobre o que realmente é a depreciação. Ela é aplicada a todos os
métodos de avaliação de bens, sendo a diminuição do valor econômico ou do
preço de um bem, por alguma causa que lhe modificou o estado ou qualidade.

Também pode ser entendida como a perda da plena aptidão da benfeitoria de

servir ao fim a que se destina. No caso da depreciação de um imóvel, ocasionam
perda de interesse, de comodidade, de procura e, portanto, de valor. Suas causas
podem ser de ordem física e funcional.

Entre os bens sujeitos à depreciação, os imóveis merecem uma análise mais

profunda e detalhada, levando em conta tanto a desvalorização do imóvel quanto a
vida útil econômica. Por isso, saiba um pouco mais o que as legislações tributárias
e societárias definem sobre a depreciação de um imóvel.

 Taxa anual de 4% (quatro por cento).

 O terreno, que é parte integrante de uma edificação, não deve ser depreciado.
  Assim sendo, é necessário separar na Contabilidade e no Controle de Bens
Patrimoniais os registros do valor da edificação, daqueles relacionados ao
valor do terreno.
 Em uma indústria há tratamentos diferenciados para se contabilizar a
depreciação de imóveis, podendo esta depreciação ser custo produtivo e/ou
despesa operacional.

Existem alguns métodos para calcular a depreciação de imóvel, conheça os

principais deles e calcule o seu.

Os coeficientes de depreciação encontrados (Kd) devem ser aplicados ao valor de

novo para obtenção do valor depreciado.
Exemplo: Valor de compra de um apartamento = R$ 100.000,00 X o coeficiente
(KD) = Valor depreciado.

1- Método da linha reta:

Este é um dos métodos bastante utilizados para calcular a depreciação. Ele
fornece o valor presente, depreciado, relativo à idade “x” (real) da benfeitoria na
época da avaliação através da seguinte fórmula:

Kd(VX) = coeficiente de depreciação

Pd = parcela depreciável, na forma decimal
Pr = Parcela residual, na forma decimal
n = vida útil
x = idade real

Exemplo:
Estima-se em 20% (vinte por cento) o valor residual de uma benfeitoria urbana,
classe residencial,
com 25 anos de idade real e 60 anos de vida útil. Calcular o coeficiente de
depreciação pelo método
da linha reta.

Solução:
KD = 0,20 + 0,80 ( 60 – 25 ) + 0,20 + 0,467 / 60

KD= 0,667

Aplicar-se então este coeficiente ao valor de novo, ou de reprodução, da

benfeitoria. Exemplo apartamento de 100.000,00 x 0,667 = R$ 66.700,00
Depreciado.

2 – Método da linha reta (variante):

A depreciação total, na data da avaliação é calculada através da seguinte
expressão:

D = Depreciação total, na data da avaliação

i = Idade real
= Intervalo de cinco anos
7% = depreciação do imóvel durante o intervalo de 5 anos
O coeficiente de depreciação (Kd) é dado por: Kd = (1 – D)

Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação pela variante do método da linha reta de
uma benfeitoria
urbana com 25 (vinte e cinco) anos de idade real.

Solução:
Kd = [1 – (25 – 5) x 0,07] / 5

KD = 0,720

3 – Método do valor decrescente

Entre os vários processos de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e
manutenção normais
(decrepitude) o de emprego mais corrente, porém não o mais acertado, é o método
do valor
decrescente (“diminisching balance method”), que fornece o coeficiente de
depreciação através
da seguinte fórmula:

Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (recíproca da vida útil)
x = idade aparente
As razões a considerar são as seguintes:

Exemplo:
Seja calcular o coeficiente de depreciação de uma construção habitacional, do tipo
sobrado, com idade real de 25 anos.
Solução:
Kd = (1 – 0,015)25
Kd = 0,685

Exemplo apartamento de 100.000,00 x 0,685 = R$ 68.500,00 Depreciado.

4 – Método de Kuentzle
A depreciação se distribui ao longo da vida da benfeitoria, segundo as ordenadas
de uma parábola,
apresentando menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que
é compatível com o
desgaste progressivo das partes de uma edificação. O coeficiente de depreciação
é dado pela
expressão:

Kd = Coeficiente de depreciação
n = Vida útil
x = Idade da benfeitoria no momento da avaliação

Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Kuentzle, de uma
benfeitoria urbana, da classe
residencial, grupo apartamento, padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade
e expectativa de 60
(sessenta) anos de vida útil.
Solução:

KD = 3600 – 625 / 3600

KD = 0,8263

https://industriahoje.com.br/como-calcular-depreciacao-de-um-imovel

Depreciação de Imóveis
Depreciação é a desvalorização de determinados bens que integram o Ativo
Imobilizado, por desgaste decorrente do uso durante um certo período,
obsolescência ou ainda por ação da natureza. É um conceito bastante conhecido em
Contabilidade, todavia seus aspectos práticos são pouco discutidos. É sobre esses
aspectos práticos da depreciação que vou tratar neste artigo.

Entre os bens sujeitos à depreciação, os imóveis merecem uma análise mais

minuciosa do ponto de vista da realidade de sua desvalorização e de sua vida útil
econômica. As legislações tributária e societária definem que os imóveis
(edificações) devem ser depreciados em 25 anos (método linear), utilizando-se,
portanto, uma taxa anual de 4% (quatro por cento). O terreno, que é parte
integrante de uma edificação, não deve ser depreciado. Assim sendo, é necessário
separar na Contabilidade e no Controle de Bens Patrimoniais os registros do valor
da edificação, daqueles relacionados ao valor do terreno.

As quotas de depreciação devem ser reconhecidas mensalmente (regime de

competência) como despesas operacionais, se o bem não estiver vinculado à
produção. Desse modo, a depreciação é considerada custo produtivo, e não
despesa operacional, quando o imóvel estiver vinculado à área de produção de
uma indústria. Note-se que em uma indústria há tratamentos diferenciados para se
contabilizar a depreciação de imóveis, podendo esta depreciação ser custo
produtivo e/ou despesa operacional. Se, por exemplo, o mesmo imóvel for
utilizado pela indústria e pela administração da empresa, pode se aplicar o critério
de rateio por metro quadro de ocupação para separar as parcelas de depreciação
que serão reconhecidas como despesas operacionais, daquelas que deverão ser
contabilizadas como custo de produção.

É importante observar que os imóveis de uma construtora ou ainda de uma

imobiliária, que estiverem disponíveis para venda, são considerados estoque e, por
essa razão, não devem ser depreciados.

O que chama a atenção em um imóvel é o prazo para se apurar as parcelas mensais

de depreciação. Vinte e cinco anos é muito pouco tempo para que um bem dessa
natureza seja considerado totalmente sem valor. Em várias cidades brasileiras, há
muitos imóveis com mais de 50 anos de uso e eles certamente têm algum valor
residual. Em alguns casos, o valor de mercado desses imóveis é até maior do que
aquele registrado na Contabilidade como custo histórico. E isto é favorável para a
empresa, pelo menos enquanto o imóvel não for vendido.

Mas o que fazer com as depreciações? Não depreciar pela taxa permitida pela
legislação? Depreciar com valor a menor? Ajustar, mediante reavaliação, os valores
dos imóveis à situação de mercado e depois depreciar?

A boa técnica contábil recomenda que o valor residual de um bem deve ser
deduzido do seu custo de aquisição para determinar a base de cálculo que servirá
para apurar as quotas anuais de depreciação. Todavia, esse procedimento é de
difícil aplicação prática porque o valor de um bem varia de acordo com o mercado,
principalmente quando se trata de uma economia imprevisível como é a do Brasil.
Isso iria dificultar mais ainda o processo de depreciação desse bem.

Do ponto de vista da legislação tributária, depreciar a menor é um procedimento

aceito pelo fisco, sendo que os registros dos lançamentos devem aparecer da
mesma forma na Contabilidade. Acontece, porém, que a empresa que se beneficia
da quota de depreciação como despesa operacional, dedutível para fins de
apuração do lucro real, fica prejudicada quando adota um procedimento de
depreciar para menos, uma vez que, ao contabilizar a despesa de depreciação por
um valor menor, essa empresa diminui o benefício fiscal que a depreciação
proporciona sobre o imposto de renda e a contribuição social sobre o lucro, se esta
empresa estiver sujeita a essa forma de tributação.

Em decorrência disto surgem duas situações: 1 – contabilizar uma parcela menor

de depreciação, compatível com a realidade do valor do imóvel, e reduzir,
conseqüentemente, o benefício fiscal; 2 – esquecer a realidade do valor do imóvel,
em termos de mercado, e contabilizar a despesa de depreciação pelo valor apurado
com base na taxa usual de 4% (quatro por cento) ao ano, utilizando plenamente o
benefício fiscal e pagando menos tributos.

O bom senso em Contabilidade recomenda observar o princípio da Prudência.

Desse modo, entendo que não se deve levar em conta o valor de mercado de um
bem, mas sim a legislação tributária específica, os Princípios Fundamentais de
Contabilidade e as Normas e Resoluções emitidas pelo Conselho Federal de
Contabilidade e outros órgãos. As questões de mercado devem ser tratadas de
outra maneira, pois há vários outros ativos e passivos de uma entidade que
também estão sujeitos a variações de valor para mais e para menos. Essa situação
relacionada aos imóveis é apenas um fato mais visível.

Em circunstâncias específicas, poderia ser feita uma reavaliação dos bens do ativo
imobilizado, ajustando-se os valores registrados na Contabilidade aos valores de
mercado. Mas esse procedimento deve ser analisado de maneira cuidadosa, porque
as empresas não são obrigadas a efetuar essas reavaliações. E uma reavaliação
malsucedida poderia provocar muito mais distorção no valor do bem do que os
efeitos negativos decorrentes do reconhecimento a maior das parcelas de
depreciação.

Em Contabilidade, é muito importante ser prudente. Melhor admitir uma despesa

de depreciação a maior, com a conseqüente redução do resultado do exercício e,
por extensão, a diminuição do Patrimônio Líquido, do que depreciar a menor por
causa do valor de mercado. Convém lembrar ainda que um imóvel reavaliado
também pode sofrer perda significativa de valor, se houver mudança de
comportamento no mercado imobiliário. E isso acontece com frequência em
muitas cidades brasileiras.

Autor:Prof. Edson Oliveira

https://classecontabil.com.br/depreciacao-de-imoveis/

SAIBA COMO CALCULAR A TAXA DE

DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
https://blog.rodobens.com.br/taxa-de-depreciacao-de-

imoveisDEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
Junho 2018

2 MINUTOS DE LEITURA

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Seja para avaliar melhor a aquisição de um imóvel com o intuito

de investir ou na hora de comprar ou vender o apartamento da família, é
importante conhecer em detalhes as regras do mercado imobiliário para
que sua decisão não se transforme em dor de cabeça. Na hora de
negociar esse tipo de propriedade, portanto, é sempre bom pensar na
taxa de depreciação.
Mas o que é essa taxa? Como é feita essa conta? Quais fatores são
levados em consideração? Como exatamente ela afeta o valor do
imóvel? Para responder a essas perguntas, basta acompanhar nosso
post de hoje!

Antes de mais nada, o que é a depreciação?

Antes de explicarmos como é calculada e de que maneira pode afetar o
preço de um imóvel, precisamos definir o que é a depreciação. Trata -se
basicamente de um processo de avaliação que calcula a diminuição de
preço de um bem por alguma causa que modifica seu estado original ou
que impede sua plena utilização para o fim a que foi destinado.

Como calcular a taxa de depreciação dos imóveis?

No caso dos imóveis, os quesitos que devem ser levados em conta para
fazer esse cálculo são principalmente: tem po, tipo de uso e ação da
natureza. O detalhe é que a depreciação não é uniforme para todos os
tipos de imóvel. Isso quer dizer que diferentes imóveis sofrem de
maneiras também diferentes.

Vagas de garagem para locação e terrenos, por exemplo, são os que

menos perdem valor com a depreciação. Já outros imóveis, como salas
comerciais e residências, sofrem mais com o passar do tempo. Vale
ressaltar que os apartamentos depreciam ainda mais rap idamente que
as casas.

Um dos fatores que impacta aí é o tipo de reforma necessária para

manter o bem em bom estado. Enquanto uma vaga de garagem só
precisa de uma pintura de tempos em tempos, um prédio comercial ou
uma residência pode necessitar de reformas maiores para garantir uma
boa conservação.

A legislação tributária define que um imóvel tem taxa de depreciação 4%

ao ano, com o detalhe de que o terreno deve ser separado do valor da
construção, uma vez que não sofre com a depreciação. Além disso,
imóveis que ainda estão à venda são chamados de estoque, também
não sofrendo depreciação.

Os cálculos podem ser feitos usando várias fórmulas que indicam o

coeficiente de depreciação e permitem chegar a um valor atualizado do
imóvel. Os métodos mais comuns são o da linha reta, para calcular o
valor atual da depreciação, o do valor decrescente, para calcular a
depreciação por uso ou desgaste, e o de Kuentzle, que possibilita
calcular a depreciação em momentos diversos da vida útil do imóvel.

Por que é importante fazer essa conta?

Na verdade, a importância de saber a taxa de depreciação do seu
imóvel depende da finalidade a que você o destinará. Para
investimentos, é muito importante saber quanto seu imóvel tende a valer
no futuro, ainda que dinâmicas próprias do mercado possam afetar essa
estimativa.

Em caso de usos residenciais, saber a taxa de depreciação pode ajudar

a indicar o valor máximo a ser gasto em uma eventual reforma, por
exemplo. Afinal, por mais que imóveis muito antigos possam ter um
valor mais baixo devido à taxa de depreciação, ainda podem necessitar
de reformas — que não serão incorporadas a seu valor.

E então, se interessou pelo assunto e quer sabe r se comprar um imóvel

é mesmo um bom negócio? Confira este post e se prepare para ter o
seu!

OLHAR : https://www.mmcontabilidade.com.br/flash/taxasdepreciacao.htm

ENCARGOS DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação corresponde ao encargo periódico que determinados bens sofrem, por uso,
obsolescência ou desgaste natural.

A taxa anual de depreciação de um bem, será fixada em função do prazo, durante o qual
se possa esperar utilização econômica.

A quota de depreciação a ser registrada na escrituração contábil da pessoa jurídica, como

custo ou despesa operacional, será determinada mediante aplicação da taxa de
depreciação sobre o valor do bem em reais.

Observe-se que o limite de depreciação é o valor do próprio bem. Desta forma, deve-se
manter um controle individualizado, por bem, do tipo “ficha do imobilizado” ou “planilha
de item do imobilizado” para que o valor contabilizado da depreciação, somado ás quotas
já registradas anteriormente, não ultrapasse o valor contábil do respectivo bem.

INÍCIO E TÉRMINO DA DEPRECIAÇÃO

A depreciação de um ativo começa quando o item está em condições de operar na forma

pretendida pela administração, e cessa quando o ativo é baixado ou transferido do
imobilizado.
A depreciação não cessa quando o ativo torna-se obsoleto ou é retirado temporariamente
de operação a não ser que o ativo esteja totalmente depreciado.

VIDA ÚTIL, PERÍODO DE USO E VOLUME DE PRODUÇÃO

Os seguintes fatores devem ser considerados ao se estimar a vida útil, período de uso e
volume de produção de um ativo:

a) o uso esperado do ativo, que deve ser avaliado com base na capacidade esperada ou na
produção física do ativo;
b) o desgaste físico esperado, que depende de fatores operacionais, tais como o número
de turnos durante os quais o ativo será usado, o programa de reparo e manutenção,
inclusive enquanto estiver ocioso;
c) a obsolescência tecnológica resultante de mudanças ou aperfeiçoamentos na produção
ou mudanças na demanda no mercado pelo produto ou serviço produzido pelo ativo; e
d) os limites legais ou semelhantes sobre o uso do ativo, tais como datas de expiração dos
respectivos arrendamentos, permissões de exploração ou concessões.

Observe que a legislação do imposto de renda fixa limites máximos de depreciação para
os bens, constantes no anexo 1 da IN SRF 162/1998.

Exemplo:

Valor de Edificações da sede: R$ 105.000,00

Taxa anual de depreciação: 4%
Valor da Depreciação no ano: R$ 105.000,00 x 4% = R$ 4.200,00
Valor da Depreciação mensal: R$ 4.200,00 : 12 meses = R$ 350,00

CONTABILIZAÇÃO

O registro contábil do encargo de depreciação será feito a débito de uma conta de custo
ou despesa operacional e a crédito da conta redutora do ativo imobilizado intitulada
depreciação acumulada.

Exemplo:

Depreciação de R$ 10.000,00 de máquinas e equipamentos:

D – Depreciações (Custo ou Despesa Operacional – Conta de Resultado)

C - Depreciação Acumulada - Máquinas e Equipamentos (Ativo Imobilizado)
R$ 10.000,00

Para maiores detalhamentos, acesse o tópico Encargos de Depreciação no Guia Contábil

Online.

http://www.portaldecontabilidade.com.br/guia/depreciacao.htm
Depreciação – Qual taxa utilizar?
Em contabilidade, a depreciação corresponde ao encargo periódico que determinados bens sofrem, por

uso, obsolescência ou desgaste natural.

A taxa anual de depreciação de um bem será fixada em função do prazo, durante o qual se possa esperar

utilização econômica.

As principais taxas praticadas são as seguintes:

Edificações – 4% ao ano

Instalações – 10% ao ano

Móveis e Utensílios – 10% ao ano

Máquinas e Equipamentos – 10% ao ano

Ferramentas – 15% ao ano

Veículos – 20% ao ano

Caminhões – de 20% a 25%

Equipamentos de Informática – 20% ao ano

Equipamentos de Comunicação – 20% ao ano

Depreciação de imóveis: 8 fatores

que influenciam no processo

A depreciação de imóveis é aplicada a todos os métodos de avaliação

de bens, sendo um conceito de extrema importância para corretores
imobiliários e profissionais atuantes no ramo.
O conhecimento do assunto é fundamental não apenas para
esclarecer o valor de um imóvel para os clientes, mas também
para contornar possíveis objeções (aumentando as chances
de fechar contratos) e ainda instruir sobre maneiras de prevenir a
desvalorização de um determinado imóvel.
Para que tudo isso seja possível, é preciso, antes de tudo, conhecer a
fundo quais são os fatores que contribuem para o processo de
depreciação de imóveis, transmitindo mais segurança aos clientes no
atendimento e aumentando o profissionalismo da imobiliária.
Acompanhe a leitura!
RECAPITULANDO O CONCEITO: COMO
PODEMOS DEFINIR A DEPRECIAÇÃO
DE IMÓVEIS?
Antes de explorar os fatores que colaboram para a depreciação, vale a
pena recapitular o conceito! Vamos lá?
A depreciação de imóveis é a redução do preço ou valor
econômico desses bens devido a alguma causa que modificou
seu estado ou qualidade.
As razões que influem na depreciação podem envolver o desgaste
ocasionado pelo tempo de uso do imóvel, obsolescência ou mesmo
ações da natureza que acabam prejudicando a integridade do imóvel.
DESVALORIZAÇÃO E PRECIFICAÇÃO
Vale lembrar que todo esse processo de desvalorização resulta em
perda de comodidade, de interesse dos clientes, de procura e,
portanto, de perda de valor do imóvel. É interessante destacar, ainda,
que o conhecimento dos fatores de depreciação também é crucial
para conversar com os clientes proprietários daimobiliária.
Muitas vezes, esses clientes não entendem como seus imóveis podem
ser avaliados a um preço abaixo de mercado. Nesse ponto, os
corretores devem entrar em cena para explicar quais fatores
influenciam no valor estipulado e inclusive sugerir melhorias que
possam valorizar a propriedade.
8 FATORES QUE CONTRIBUEM COM A
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
De forma geral, podemos dizer que existem dois tipos de fatores que
interferem na depreciação de imóveis: internos e externos. Os
quesitos internos dizem respeito à própria estrutura e ao estado de
conservação do imóvel.
Os fatores externos, por sua vez, estão mais relacionados à região de
localização do imóvel e suas características. A seguir, confira as 8
principais questões que colaboram com a desvalorização dos imóveis!
1. MÁ CONSERVAÇÃO
O estado de manutenção e de conservação é certamente um dos
fatores de maior peso na definição do nível de depreciação do imóvel
– talvez seja o maior!
Paredes descascando, vazamentos e outros problemas hidráulicos,
pisos mal conservados, fiações elétricas desencapadas, defeitos
visíveis na estrutura: defeitos como estes impactam diretamente na
impressão do cliente e no posicionamento do mercado.
Vale lembrar que a má impressão não é o único efeito causado: com
más condições de conservação, é evidente que o imóvel vai
demandar uma boa reforma, o que se refletirá no valor da
compra.
2. AUSÊNCIA DE GARAGEM OU GARAGEM
DESCOBERTA
A garagem é outro ponto importante quando se trata da valorização
(ou depreciação) de um imóvel. A depender do perfil e da rotina do
comprador (além da localização do imóvel), é indispensável ter um
local para guardar o carro. Se o imóvel não contar com o espaço, esse
pode ser um grande ponto de desvalorização.
Além da ausência de garagem, as garagens sem cobertura também
são impensáveis para muitos compradores (que não querem deixar
seus carros expostos à ação do tempo), o que faz com que imóveis
com essas características sejam frequentemente descartados – e, em
consequência, desvalorizados.
3. DECORAÇÃO ULTRAPASSADA OU EXCESSIVA
Pode parecer surpreendente, mas sim, a decoração do imóvel
também é um fator relevante! A verdade é que, ainda que o possível
cliente pretenda repaginar toda a decoração do local, uma decoração
excessiva ou ultrapassada no local poderá causar uma péssima
impressão.
Nesse sentido, para evitar transmitir essa imagem de desleixo,
descuido e incômodo, o ideal é valorizar o espaço do imóvel em si,
mantendo-o com cores neutras e estilo mais discreto.
4. POUCO ESPAÇO
Poucos cômodos, cômodos apertados, pouca área para circulação,
ausência de quintal, varanda ou área externa – o espaço reduzido do
imóvel é mais um critério de grande influência na depreciação.
Essas características acabam por reduzir as chances de um imóvel
ser efetivamente vendido ou alugado, o que pode forçar uma
diminuição em seu preço no mercado.
5. BARULHO NA VIZINHANÇA
Para além dos fatores internos, as circunstâncias externas regionais
do imóvel também contam – e muito – para a questão depreciação.
Se a propriedade está localizada em uma região de grande poluição
sonora – sejam avenidas com muito fluxo de pessoas e veículos,
casas de festa ou bares – a tendência é que os inquilinos se
mudem em pouco tempo e que os proprietários se apressem em
vender o local.
Nesse quadro, o resultado é a dificuldade para negociar e a
consequente desvalorização do imóvel.

6. INFRAESTRUTURA URBANA COMPROMETIDA

O imóvel está localizado em uma área que conta com escolas,
farmácias, supermercados, centros de saúde? A infraestrutura do local
desempenha um papel importante na valorização do imóvel,
especialmente nas grandes metrópoles, que contam com trânsito
intenso.
Para além das facilidades citadas acima, a falta de elementos
estruturais básicos também interferem diretamente na depreciação da
propriedade. Ruas sem calçamento, ausência de água encanada,
esgoto, iluminação nas vias públicas, dificuldade de transporte coletivo
e falta de coleta de lixo diária são exemplos de situações graves que
desvalorizam imensamente o imóvel.
7. ÍNDICE DE CRIMINALIDADE
Tais como os fatores de infraestrutura citados acima, a segurança é
outro critério externo que conta muitos pontos no momento da
venda ou aluguel do imóvel.
Caso a região em questão apresente um alto índice de criminalidade,
o valor do imóvel com certeza será significativamente depreciado.
Quem mora em regiões violentas deseja se mudar, o que contribui
para a desvalorização dos imóveis locais.
8. DOCUMENTAÇÃO IRREGULAR
Caso o imóvel possuir alguma documentação incompleta, atrasada ou
irregular em qualquer sentido, é muito provável que seu valor tenha
uma queda significativa.
Afinal de contas, não há como alugar ou vender com facilidade um
imóvel que não esteja em dia com suas obrigações legais –
especialmente no nosso país, que geralmente exige um grande
processo burocrático para quitar pendências.
Nesse sentido, é importante que os corretores orientem seus
clientes acerca da regularização dos documentos do imóvel – se
não houver providência, certamente eles vão perder dinheiro!

https://blog.groupsoftware.com.br/depreciacao-de-imoveis/

Depreciação do imóvel - Tabela Ross-Heidecke

Uma das causas mais imediatas da depreciação será o

envelhecimento. Trata-se de um fenômeno natural que afeta e
está presente em praticamente todos os elementos e dir-se-á
que é praticamente inevitável. A sua ocorrência nos objetos e
elementos que fazem parte do nosso dia a dia, mais ou menos
visível e de forma mais ou menos acentuada, função de vários
fatores, dita a sua degradação tendo como conseqüência mais
ou menos imediata perda de função, degradação do aspeto e
valor até se considerar econômica e funcionalmente inviável.A
depreciação constitui assim um fator que não pode ser
negligenciável nos procedimentos de análise valorativa de
qualquer bem móvel ou imóvel dado que está relacionada com
o processo que decorre desde o seu melhor desempenho à
inutilidade prática.
Procure sempre um profissional habilitado - Avaliação – expresso
na norma NB 5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um
direito sobre o mesmo”.

Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a Tabela de

Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos:

Depreciação: É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina,

provocando a decadência do valor intrínseco do bem.

Vida Útil de um Bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação
e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de
grande monta.

Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de
referência da avaliação.

Vida remanescente: Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.

Valor residual: É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais

ao fim da sua vida útil.

Valor novo: É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos

analíticos.

Valor depreciável: É o valor novo menos o valor residual.

A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias partes que
compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção
ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração,
desgaste constante e decreptude.

Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou

execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins). Este tipo
de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.

- APRENDENDO A UTILIZAR A TABELA ROSS-HEIDECKE:

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação
direta ao estado em que se encontra.
Na 1ª Tabela, encontramos os vários “estados de conservação” ou IDADE EM % DE
VIDA como:
(A) Novo,
(B) Entre novo e regular,
(C) Regular,
(D) Entre regular e reparo s simples,
(E) Reparos simples,
(F) Entre reparos simples e importantes,
(G) Reparos importantes e
(H) Entre reparos importantes e sem valor,
Classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Critério de Heideck

TABELA 1

Critério de Heideck
Tabela de Ross/Heideck – Depreciação Física - Fator K
Estado de Coeficiente
Condições Físicas Classificação
Conservação E%
NOVO - NÃO SOFREU NEM NECESSITA DE
REPAROS.
Com até seis meses de uso e sem danos.
Não sofreu nem necessita de reparos.
A O -------- Ótimo 0,00%
Edificação nova ou com reforma geral e
substancial, com menos de 02 anos, que apresente
apenas sinais de desgaste natural da pintura
externa
ENTRE NOVO E REGULAR - apesar de já
submetido ao uso, apresenta-se nas condições de
novo ou bem próximo disso. Não recebeu e nem
necessita de reparos.
B MB ------ Muito bom 0,32%
Edificação nova ou com reforma geral e
substancial, com menos de 02 anos, que apresente
necessidade apenas de uma demão leve de pintura
para recompor a sua aparência
REGULAR - requer ou recebeu reparos
pequenos. Quando o objeto de serviço de
recuperação ou de restauração recente deixou em
condições próximas ao de novo. Quando da
existência de atividade de manutenção permanente
e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em
condições de novo; Requer apenas limpeza sem
C utilização de mão de obra especializada para
B --------- Bom 2,52%
manter em boas condições de uso/aparência.
Edificação semi-nova ou com reforma geral e
substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral
possa ser recuperado apenas com reparos de
eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou
pintura externa e interna.
ENTRE REGULAR E REPAROS
SIMPLES.Atividade de manutenção eventual ou
periódica que mantém uma boa aparência e
condições normais de uso, mas sem o aspecto de
novo ou recuperação recente. Requer intervenções
superficiais em pontos localizados para
recuperação de desgastes naturais. Pode requerer
D mão de obra especializada com uso de
I ------ Intermediário 8,09%
instrumentos especiais.
Edificação semi-nova ou com reforma geral e
substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral
possa ser recuperado com reparo de fissuras
localizadas e superficiais e pintura externa e
interna.
REPAROS SIMPLES - Requer reparações
simples. Requer intervenções em pontos
localizados ou em partes/componentes definidos
para restauração de aspectos e/ou funcionalidades
originais. Necessitam de serviços generalizados de
manutenção e limpeza. Implicam a realização de
serviços superficiais ou reparos de partes ou
E componentes definidos/localizados com mão de R --------- Regular 18,10%
obra especializada. Não comprometem a operação
e a funcionalidade.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado
com pintura interna e externa, após reparos de
fissuras superficiais generalizadas, sem
recuperação do sistema estrutural. Eventualmente,
revisão do sistema hidráulico e elétrico.
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES.
Requer intervenções generalizadas na maior parte
F D --------- Deficiente 33,20%
ou com profundidades em peças ou componentes
específicos sob pena de comprometimento
 iminente de operação e segurança. Implica
restauração ou recuperação com remoção/
substituição/ adição de elementos ou peças com
mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado
com pintura interna e externa, após reparos de
fissuras, e com estabilização e/ou recuperação
localizada do sistema estrutural. As instalações
hidráulicas e elétricas possam ser restauradas
mediante a revisão e com substituição eventual de
algumas peças desgastadas naturalmente.
Eventualmente possa ser necessária a substituição
dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou
de outro compartimento. Revisão da
impermeabilização ou substituição de telhas da
cobertura.
REPAROS IMPORTANTES - requer reparações
importantes. Requer intervenções generalizadas e
com profundidade em partes ou peças críticas sob
o aspecto de estética, salubridade, segurança e
funcionalidade.
Implica restauração ou recuperação com remoção/
substituição/ adição de elementos ou peças com
mão de obra especializada.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado
G com pintura interna e externa, com substituição de M --------- Mau 52,60%
panos de regularização da alvenaria, reparos de
fissuras, com estabilização e/ou recuperação de
grande parte do sistema estrutura. As instalações
hidráulicas e elétricas possam ser restauradas
mediante a substituição das peças aparentes. A
substituição dos revestimentos de pisos e paredes,
da maioria dos compartimentos. Substituição ou
reparações importantes na impermeabilização ou
no telhado.
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM
VALOR. Restauração total de elementos ou peças
importantes. Degradação generalizada e com alto
grau de exposição. Alto nível de
comprometimento da funcionalidade,
segurança e operação.
H Edificação cujo estado geral possa ser recuperado MM ------ Muito mau 75,20%
com estabilização e/ou recuperação do sistema
estrutural, substituição da regularização da
alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das
instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos
revestimentos de pisos e paredes. Substituição da
impermeabilização ou do telhado.
SEM VALOR - valor de demolição
I residual.Máquina/equipamento em estado de DM ------ Demolição 100,00%
demolição. Sem condição de operação ou uso.

Na 2ª tabela, “ESTADO DE CONSERVAÇÃO”

TABELA 2
Tabela de Ross-Heidecke
IDADE EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO
% DE VIDA A B C D E F G H
2,00% 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00% 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00% 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00% 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00% 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00% 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00% 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00% 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00% 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00% 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00% 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00% 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00% 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00% 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00% 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00% 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00% 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00% 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00% 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00% 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00% 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00% 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00% 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00% 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00% 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00% 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00% 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00% 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00% 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00% 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00% 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00% 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00% 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00% 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00% 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00% 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00% 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00% 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00% 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00% 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00% 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00% 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00% 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00% 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00% 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00% 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00% 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00% 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00% 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
 100,00% 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
IDADE EM %
DE VIDA A B C D E F G H

- Como utilizamos a tabela?

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida Útil
dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três
simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA (X) do imóvel avaliando:

APARTAMENTOS 60 anos
BANCOS 70 anos
CASAS DE
65 anos
ALVENARIA
CASAS DE
45 anos
MADEIRA
HOTÉIS 50 anos
LOJAS 70 anos
TEATROS 50 anos
ARMAZÉNS 75 anos
FÁBRICAS 50 anos
CONST. RURAIS 60 anos
GARAGENS 60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS 70 anos
GALPÕES
70 anos
(DEPÓSITOS)
SILOS 75 anos

Exemplo prático:
Tipo Casa de alvenaria, térrea:
Vida útil 65 anos
Idade do mesmo (ano atual) = 15 anos
Para chegarmos a IDADE EM % DE VIDA (x) aplica-se a regra de três simples
65 anos ------------------- 100
15 anos de uso --------- x

65.x = 100 x 15 = 1.600

x = 1.500 / 65 = 23,7%
Assim podemos afirmar, que uma casa de alvenaria com 15 anos de construída, já atingiu 23,7%*
da sua vida útil. (neste caso arredonda-se p/ 24% na tabela)
Verificaremos no alto da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), o percentual de depreciação
a ser adotado na avaliação.

OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 24% (Vide
Tabela)
graziano imóveis

Leia Mais..
https://grazianoimoveis.blogspot.com/2014/02/depreciacao-do-imovel-tabela-ross.html

COMO CALCULAR A DEPRECIAÇÃO DE BENS DO ATIVO

IMOBILIZADO
 30 de agosto, 2018

Para entender como calcular a depreciação do ativo imobilizado, é importante saber antes
o que este significa. As avaliações financeiras envolvem diversos conceitos e neste caso
não é diferente.

Então vamos destrinchar as partes desse processo para entender como calcular a
depreciação de bens do ativo imobilizado.

O que é um ativo imobilizado?

Um ativo imobilizado é um bem de uma empresa que tem como função a manutenção das
suas atividades ou é exercida com essa finalidade, sendo utilizado por mais de um
exercício.

Quando este tem valor inferior a R$1.200 ou prazo de vida útil inferior a um ano, a
empresa decide sobre sua imobilização, não sendo uma atividade obrigatória, dependerá
da necessidade ou não da empresa controlar o bem.
São exemplos desse tipo de ativo registrados na conta do imobilizado e que sofrem
depreciação, itens como:

 mobiliário;

 máquinas;

 equipamentos;

 prédios;

 edificações;

 benfeitorias em imóveis de terceiros, dentre outros.

Por outro lado, não são exemplos de ativos imobilizados: imóveis e terrenos mantidos por
uma entidade para obter renda, ativos biológicos e ativos relativos à exploração e
avaliação de recursos minerais.

Leia também: Classificação de ativos de uma empresa.

O que é depreciação?
A depreciação está relacionada com a perda de valor de um bem decorrente do seu uso,
da obsolescência técnica ou comercial e do desgaste normal. É importante frisar que,
mesmo os ativos tendo uma gestão da manutenção periódica, ainda assim devem ser
depreciados.

Assim como na atividade de imobilização de um ativo, e para fins fiscais, um bem só pode
ser depreciado se tiver vida útil acima de um ano ou valor mínimo de R$ 1.200. Caso o
valor do bem seja inferior a R$1.200, este poderá ser lançado direto como despesa.

Início e fim da depreciação

O ativo imobilizado começa a ser depreciado quando ele está no local, instalado e em
condição de uso de acordo com o planejado pela empresa. Termina quando o ativo é
classificado como mantido para venda ou quando ele é baixado.

Dessa forma, o valor dessa perda é reconhecido pela empresa em sua contabilidade a
cada período. Quando a depreciação está relacionada a uma atividade de produção, o
valor da perda é contabilizado como custo; caso contrário, será contabilizado como
despesa.
Bens depreciáveis e não depreciáveis
De acordo com o Pronunciamento Técnico 27 (CPC 27), cada componente de um item do
ativo imobilizado com custo significativo em relação ao custo total do item deve ser
depreciado separadamente.

Caso existam componentes de um item com mesma vida útil e método de depreciação,
estes podem ser agrupados no cálculo de depreciação. Isso se dá pelo fato de que os
componentes de um equipamento sempre têm a mesma vida útil da parte principal.

No início do texto foi possível diferenciar os ativos imobilizados dos não imobilizados.
Agora, serão definidos alguns bens que sofrem depreciação e outros que não sofrem.

Bens depreciáveis:
– Edifícios e construções;

– Bens móveis e imóveis utilizados no desempenho das atividades de contabilidade, no

estabelecimento da administração e nas atividades operacionais instalados em
estabelecimento da empresa;

– Máquinas e equipamentos utilizados no desempenho das atividades de contabilidade, no

estabelecimento da administração e nas atividades operacionais instalados em
estabelecimento da empresa;

– Bens móveis utilizados em pesquisa e desenvolvimento de produtos ou processos;

– Bens móveis e imóveis próprios, locados pela pessoa jurídica que tenha a locação como
objeto de sua atividade;

– Veículos do tipo caminhão, caminhonete de cabine simples ou utilitários utilizados no

transporte de mercadorias e produtos adquiridos para revenda, de matéria-prima, de
produtos intermediários e de embalagens, aplicados a produção;

– Os veículos do tipo caminhão, caminhonete de cabine simples ou utilitário, as bicicletas e

motocicletas utilizadas pelos cobradores, compradores e vendedores, nas atividades de
cobrança, compra e venda, bem como os utilizados nas entregas de mercadorias;
– Os veículos utilizados no transporte coletivo de empregados;

– Os veículos utilizados na prestação de serviços de vigilância móvel pela pessoa jurídica

que tenha objeto essa espécie de atividade.

Bens não depreciáveis:

– Terrenos;

– Prédio ou construção não alugado e nem utilizado na operação da empresa;

– Bens que aumentam de valor com o tempo, como obras de arte ou antiguidades;

– Bens para os quais sejam registrados quotas de exaustão, como produtos de exploração
de minas e florestas;

– Bens com vida útil inferior a um ano;

– Bens com valor inferior a R$ 1.200.

Métodos de depreciação
Existem diversos métodos para se calcular o valor depreciável de um ativo ao longo da
sua vida útil. Cada empresa decide qual método utilizar, ou seja, ela irá selecionar o
método que melhor reflete o padrão de consumo do bem e o que trouxer mais benefícios
contábeis para ela.

De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 27, o método escolhido deverá ser
aplicado consistentemente entre os períodos, a não ser que tenha alguma alteração nesse
padrão, como a alteração da vida útil econômica do bem, por exemplo, e este deve ser
revisado pelo menos ao final de cada exercício.

Contabilmente podemos destacar três métodos de depreciação: método da linha reta, o

método dos saldos decrescentes e o método de unidades produzidas. Cada um deles será
explicado a seguir.

 Método da linha reta

Este é um método usado universalmente e com maior frequência devido à simplicidade do
seu cálculo.

A depreciação encontrada resulta em despesa constante durante a vida útil do ativo,

exceto quando seu valor residual se altera. Assim, a depreciação está relacionada
exclusivamente ao tempo, e não ao uso do ativo em questão.

Neste método divide-se o custo de aquisição, deduzido do valor residual, pelo número de
períodos correspondente à sua vida útil.

Quota de Depreciação Periódica (anual ou mensal) = Custo – Valor Residual (eventual)

/ nº de períodos de vida útil estimada (anos ou meses).

 Método dos saldos decrescentes

Este método resulta em despesa decrescente durante a vida útil. Assim, no início da vida
útil de um ativo o valor da depreciação é maior do que ao final, visto que ocorre
gradualmente a redução do valor da depreciação na medida em que o bem envelhece.

A taxa percentual utilizada para calcular a depreciação é constante durante os períodos.

Como o valor líquido contabilístico não chega a zero por esse método, ao final da vida útil,
a empresa pode mudar a forma de cálculo para o método da linha reta.

 Método de unidades produzidas

Este método resulta em despesa baseada no uso ou produção esperados pelo ativo
imobilizado. Para determinar o valor da depreciação utiliza-se a seguinte fórmula:

Depreciação = Valor Original do Bem x Taxa de depreciação

E para encontrar a taxa de depreciação utiliza-se a seguinte fórmula:

Taxa de depreciação = Número de unidades produzidas no período / Número de

unidades estimadas a serem produzidas durante a vida útil do bem
Como calcular a depreciação de bens do
ativo imobilizado
Como já dito, quando a depreciação está relacionada a uma atividade de produção, o valor
da perda é contabilizado como custo, caso contrário será contabilizado como despesa.

Essa despesa de depreciação relacionada a cada período deve ser reconhecida no

resultado, a menos que seja incluída no valor contábil de outro ativo. O lançamento
contábil é realizado da seguinte forma:

D – Depreciação (Conta de Resultado)

C – Depreciação Acumulada (Conta Redutora do Ativo Imobilizado)

Quando a depreciação é relacionada ao custo, esta faz parte do valor do produto/serviço e

é incorporado no preço de venda deste. Já na depreciação relacionada à despesa, o valor
será alocado na DRE.

Benefícios de se calcular a depreciação

Por meio do cálculo de depreciação, é possível que as empresas tenham conhecimento do
valor real do total dos seus ativos imobilizados, aumentando o controle patrimonial da
organização. Isso quando o cálculo da depreciação está de acordo com a vida útil
econômica do mesmo.

Além disso, o valor de depreciação encontrado pode ser reduzido no Imposto de Renda e
na Contribuição Social. Assim, sob uma ótica tributária, a depreciação é vista como um
meio de reduzir valores de impostos e cobranças.

Por fim, os cálculos de depreciação podem ajudar no controle e na administração das

atividades de revisão e manutenção dos ativos imobilizados de uma empresa.

Para te ajudar a deixar sua empresa ainda mais organizada, baixe nossa Planilha de
Controle Patrimonial gratuita. Com ela você vai realizar a gestão dos seus ativos
imobilizados de forma prática em três passos simples.

https://investorcp.com/gestao-ativo-imobilizado/como-calcular-depreciacao-ativo-
imobilizado/
http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-heidecke.html

DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS: ENTENDA

COMO FUNCIONAM AS TAXAS
Publicado por Franco Consultoria | fev 21, 2017 | Mercado Imobiliário | 0 |
 A depreciação de imóveis é a forma pela qual se contabiliza a desvalorização de bens que
integram o conjunto de valores necessários à sua manutenção, seja pelo desgaste natural do
uso durante certo período de tempo, pela falta de uso ou pela ação da natureza.
Podem ser depreciados todos os bens físicos que estejam sujeitos à deterioração. No Brasil, o
cálculo da depreciação deverá estar de acordo com os critérios fixados pelo governo, por
intermédio da Receita Federal.

Elaboramos este artigo para lhe explicar o que você precisa saber sobre a depreciação de
imóveis, inclusive como calculá-lo. Continue a leitura e fique por dentro do assunto.

QUAIS BENS SOFREM MAIS OU MENOS

DESVALORIZAÇÃO?
A depreciação não é uniforme. Ela pode variar conforme o tipo de imóvel. Veja agora que bens
podem sofrer mais ou menos depreciação.

BENS QUE PODEM SOFRER MAIOR DEPRECIAÇÃO

 flats e lofts que precisam de constantes ajustes para atender às exigências deste mercado têm a
tendência a se depreciar com maior rapidez;

 os apartamentos possuem uma taxa de depreciação mais elevada em comparação com as

casas; e
 as casas, salas comerciais e apartamentos de alto padrão. Esses últimos são aqueles que têm
mais dormitórios, suítes e o maior número possível de vagas na garagem.

BENS QUE PODEM SOFRER MENOS DEPRECIAÇÃO

 terrenos e vagas de garagem para aluguel; e

 lojas localizadas nas ruas, galpões, salas do tipo comerciais simples e casas populares, que
exigem pouca manutenção e não exigem grandes adaptações.

QUAIS SÃO AS TAXAS DE DEPRECIAÇÃO DE

IMÓVEIS?
A taxa anual de depreciação de um bem será determinada em razão do prazo, durante o qual,
se possa esperar a sua utilização econômica. As taxas mais comuns utilizadas na depreciação e
seus respectivos prazos de vida útil são as seguintes:
 os imóveis possuem taxa anual de 4% e sua vida útil é de 25 anos;

 as instalações possuem taxa anual de 10%, com vida útil de 10 anos;

 o maquinário e os equipamentos possuem taxa anual de 10%, com vida útil de 10 anos;

 os móveis e os utensílios: taxa anual de 10% e vida útil de 10 anos;

 os veículos possuem uma taxa anual de 20%, com vida útil de 5 anos;e

 os equipamentos de Informática possuem taxa anual de 20%, e vida útil de 5 anos.

COMO FUNCIONA A BENFEITORIA EM IMÓVEIS DE

TERCEIROS?
O custo das benfeitorias feitas em bens alugados ou arrendados de terceiros, precisa ser
registrado em conta do Ativo Imobilizado, a fim de ser depreciado ou resgatado, observando-
se os seguintes pontos:
BENFEITORIAS QUE CONTAM COM DIREITO À
INDENIZAÇÃO
Caso haja no contrato de locação uma cláusula que expresse direito à indenização das
benfeitorias ou das construções realizadas, os valores pagos poderão ser depreciados à taxa de
4% ao ano.

BENFEITORIAS QUE NÃO POSSUEM DIREITO À

INDENIZAÇÃO
Acontece quando no contrato estiver constando que, ao efetuar as construções ou benfeitorias
no bem, o locatário não poderá reivindicar indenização dos gastos já feitos. Esses gastos
apenas poderão ser amortizados, obedecendo-se ao prazo de vigência combinado no contrato

CONTRATOS QUE NÃO POSSUEM REFERÊNCIA

À INDENIZAÇÃO
Em contratos de locação que não contenham referência à indenização dos gastos realizados
pelo locatário, o procedimento deverá ser o mesmo feito nos contratos que constem na
indenização.

Agora que você já têm informações a respeito de depreciação de imóveis, caso não tenha a
intenção de vender seu imóvel em médio prazo, o melhor talvez seja verificar se gastar mais
em uma reforma não venha a ser um desperdício muito grande. Muitas vezes este valor
adicional para reformar um bem, será mais bem investido em outro imóvel, em um local mais
valorizado e que vá de acordo com o seu padrão de vida.
COMO PODE SER FEITO O CÁLCULO DE
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS?
 Os métodos utilizados atualmente para determinar a desvalorização de uma moradia foram
desenvolvidos pelo Engenheiro Hélio de Caires. Por meio desse cálculo é possível encontrar os
coeficientes de depreciação (Kd) que indicam o valor atualizado do imóvel. Sendo assim,
conheça alguns desses cálculos que podem lhe ajudar nessa tarefa:

MÉTODO DA LINHA RETA

Essa operação numérica demonstra o valor atual da depreciação da moradia. Para isso, é usada
a idade da benfeitoria (representada na fórmula pela letra x) na época da avaliação. A fórmula
fica assim:
Vx = (n – x) Pd + Pr

Vamos entender cada parte desse cálculo:

 as letras “Kd” significam coeficiente de depreciação;

 “pd” é parcela depreciável em valores decimais;

 “pr” é parcela residual, também na forma decimal;

 “n” é a vida útil; e

 “x” representa a idade real.

Desse modo, se um imóvel residencial localizado em uma área urbana tem um valor residual
de 20%, uma idade de 25 anos e uma vida útil estimada em 60 anos, a conta precisa ser feita do
seguinte modo:

Kd = 0,20 + 0,80 (60 – 25 : 60) = 0,20 + 0,467 = 0,667 . Esse é o valor atualizado da
desvalorização da moradia.

MÉTODO DA LINHA RETA (VARIANTE)

Quando o objetivo é avaliar a depreciação total da residência é feito cálculo abaixo:
D = (i – 5) x 7%.

Essa fórmula é entendida assim:

 A letra “D” representa a depreciação total;

 “i” refere-se a idade real;

 o número “5” é o intervalo de anos; e

 o valor de 7% é a desvalorização da moradia durante esse intervalo.

Com esse resultado, é feito o Kd, com a seguinte fórmula:

Kd = (1 – D)

Então, se calcularmos o coeficiente de depreciação de uma moradia urbana com 25 anos de

idade, a conta seria:

Kd = [1 – (25 – 5 : 5) x 0,07] = 0,720

MÉTODO DO VALOR DECRESCENTE

Esse método é o mais utilizado para ser feito o cálculo de depreciação pelo uso, desgaste ou
manutenção de uma moradia. Para encontrar esse valor, é usada a seguinte fórmula:

Kd = (1 – R) X

Ou seja:

 “R” é a razão da depreciação (uso, desuso, manutenção, etc.); e

 “X” = idade aparente.

Digamos que uma residência tenha uma idade de 25 anos. Desse modo, o coeficiente de
depreciação dela ficará assim:

Kd = (1 – 0,015) 25 = 0,685

MÉTODO DE KUENTZLE
A desvalorização de um imóvel acontece ao longo de sua vida. Normalmente, as depreciações
são menores na fase inicial e maiores na final. Para saber o quanto uma moradia está
depreciada é usado o método Kuentzle. Nessa metodologia é usada a seguinte fórmula:
Kd = n 2 – x 2 : n2
 Vamos detalhar:

 “n” é a vida útil do imóvel; e

 “x” é a idade da residência no momento de sua avaliação.

Daremos um exemplo: vamos calcular um Kd de um apartamento de luxo de 25 anos de idade e

60 de expectativa de vida útil. Nesse caso, a conta ficaria assim:

Kd = 602 – 252 : 602 = 0,826

MÉTODO DE HEIDECKE
Uma moradia com uma boa manutenção registra um desgaste menor, ao passo que uma
residência mal conservada deprecia-se muito rápido. Para mensurar esse aspecto usa-se o
método heidecke.
Por exemplo, digamos que será feito o cálculo da desvalorização de um imóvel que precisa de
reparos simples, pois está muito bem conservado. Levando esses detalhes em conta, uma
residência que precisa de pequenos reparos, normalmente, deprecia entre 8,09% e 18,10%.
Para tirar essa média, calculamos assim:

Média = (8,09 + 18,10): 2 = 13,10%

Com esse resultado, fazemos o seguinte cálculo:

Kd = 1 – 0,131 = 0,869

http://www.francoimoveis.net/blog/depreciacao-de-imoveis-entenda-como-funcionam-as-
taxas/