Universidade São Francisco

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UNIVERSIDADE SÃO FRANCISCO

ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA
REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS E CLANDESTINO NO

MUNICÍPIO DE EXTREMA – MG
ITATIBA
2010
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2

Trabalho de Conclusão de Curso, do

Curso de Engenharia Civil da
Universidade São Francisco, sob a
orientação do Prof. Dr. Adilson Franco
Penteado como exigência parcial para
conclusão do curso de graduação.
ITATIBA
2010

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Trabalho apresentado à disciplina Trabalho de Conclusão de Curso, do curso de

Engenharia Civil da Universidade São Francisco, como requisito parcial para a
aprovação na disciplina.
Aprovado com a nota: _______

Data de aprovação: 07/12/2010.
BANCA EXAMINADORA
____________________________________________________
Prof. Dr. Adilson Franco Penteado.
USF – Orientador
____________________________________________________
Profª. Ms. Cristina das Graças Fassina
USF – Examinadora
____________________________________________________
Profª. Aline Giovannelli Ramos Cecon
USF – Examinadora

4
Primeiramente a Deus, que sempre esteve

ao meu lado me dando forças guiando e
iluminando meus passos e as escolhas do
meu caminho.
Agradeço a minha esposa Mirian por ter
entendido e me dado força e coragem,
também aos meus pais, meus filhos, meus
amigos e também a todos os professores
que foram a base para que eu conseguisse
realizar mais esta vitória da minha vida.

5
RESUMO
A ocorrência do êxodo rural a partir de 1943, motivada pela criação da

Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), legislação que contrariava o interesse
dos fazendeiros da época, e por outro lado, pelo processo de industrialização de
várias cidades, que alimentava esperanças de conquista de trabalhos bem
remunerados, surge então o problema de ocupação dos espaços urbanos. A falta de
moradia para todos, decorrente da grande demanda de empregos, gera ocupações
clandestinas do solo em torno da cidade formal, causando graves conseqüências
socio-ambientais e estruturais para as cidades. O problema é agravado pela
exploração imobiliária ilegal. Com a criação da Lei 10.257/01, (Estatuto da cidade),
surgem às discussões acerca dos temas referentes à regularização fundiária e à
inclusão social da população urbana informal. Discutem-se e sugerem-se
providências e ações visando à prevenção do surgimento de parcelamentos
clandestinos. No caso de parcelamentos clandestinos consolidados, procuram-se
detectar providências cabíveis e ações mais diretas para implementação e
conclusão de um processo de regularização em conformidade com as legislações
vigentes de parcelamento do solo urbano. Este estudo revela ser um processo
levando a uma reflexão sobre a importância da eficiência de um sistema de
fiscalização de parcelamento do solo urbano. É o caminho primordial para combater
o problema de ocupação dos solos urbanos. Considera-se atingidos os objetivos
colocados no presente trabalho, no sentido de combater a clandestinidade de
parcelamento do solo urbano.
Palavras chave: êxodo, parcelamento, ocupação, regularização.

6
ABSTRACT
The occurrence of the rural exodus from 1943, driven by the creation of
Consolidation of Labor Laws (CLT), laws that contradicted the interests of
landowners in the season, and secondly, the process of industrialization in various
cities, which fed hopes to conquer a well-paid jobs. Arises from the issue of
occupation of urban spaces the lack of housing for everyone, coupled with low
purchasing power and unemployment creates illegal occupations of land around the
city formal, causing serious consequences socio-environmental and structural to the
cities. The problem, is aggravated by the illegal farm buildings, sometimes supported
by legal. With the creation of Law 10.257/01, are the discussions about the issues
relating to land settlement and social inclusion of the informal urban population. It is
discussed and it is suggested measures and actions to prevent the emergence of
plots illegal. In the case of parcels illegal consolidated, seeks to identify appropriate
measures and actions for more direct implementation and completion of a process of
settlement in accordance with existing laws of fragmentation of urban land. The es
included in this study revealing a process be expensive, cumbersome and slow,
leading to a discussion about the importance of the efficiency of a surveillance
system of dividing up of urban land. It appears that the formation of a collective
consciousness focused on the citizen will be the primary way to eradicate the
problem of occupation of urban spaces around the world. It was considered attained
the goals put in this work, to combat the illegal subdivision of the urban land.
Key words: exodus, fragmentation, occupation, settlement.

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LISTA DE ABREVIATURAS
Art – artigo
Engº – engenheiro
ha – hectare
m2 – metro quadrado
nº – número
Sr. – Senhor

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LISTA DE SIGLAS
APP – Área de Preservação Permanente

ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
CCIR – Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais
CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
ITR – Imposto Territorial Rural

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SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO..................................................................................................11
1.1 Problemática....................................................................................................13
1.2 Pressupostos de Solução..............................................................................14
1.3 Objetivo...……………………………………………..………………....…….........15
1.4 Justificativa.....................................................................................................16
2 PARCELAMENTO DO SOLO EM ZONA URBANA........................................17
3 A CLANDESTINIDADE NA FORMAÇÃO URBANA.......................................20
3.1 Origem da Clandestinidade na Formação Urbana.......................................20
3.2 A Fiscalização da Ocupação do Solo Urbano..............................................21
3.2.1 O Sistema de Fiscalização Desejável……………………..…………...............21
4 REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTO CLANDESTINO DO SOLO
URBANO…….........………………………………...………………………............23
5 METODOLOGIA...............................................................................................28
6 ESTUDO DE CASO.......…………..…………………....……….......………….….29
6.1 O Caso “Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli”...................................30
6.1.1 O Início das Atividades de Parcelamento…...........………..………………....30
6.1.2 Resumo da Situação de Parcelamentos Executados..................…………..33
6.1.3 Histórico da Implantação da Infra-Estrutura Existente................................34
6.1.4 Iniciativas Visando a Regularização..............................................................35
6.1.5 A Montagem do Processo de Regularização………..…….…..………….......35
6.1.6 A Detecção de Falha na Montagem do Processo…………….………...........36
6.1.7 A Situação Atual do Processo de Regularização ..................…..…….........37
7 CONSIDERAÇÕES FINAIS................................……………………..…............38
8 REFERÊNCIAS.................................................................................................40

10
ANEXOS...…………………………….………………………..………………….............41
ANEXO A – INSTRUÇÃO Nº 01/85...…………………………...……………….....…..42
ANEXO B – PORTARIA Nº 006/002.........................................................................45
ANEXO C – LEI COMPLEMENTAR Nº 035/04…….................................................50
ANEXO D – FLUXOGRAMA REPRESENTATIVO DE MATRÍCULAS EMITIDAS..59
ANEXO E – MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO...........................61
ANEXO F – RELATÓRIO DE APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO............................66
ANEXO G – PORTARIA DE APROVAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO………….........70
ANEXO H – LOTEAMENTO APROVADO IMAGEM DE SATÉLITE.......……..........72
ANEXO I – MAPA DO LOTEAMENTO ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI......74

11
1 - INTRODUÇÃO
Entende-se que trabalho digno e educação para os cidadãos são

fundamentais na formação de uma sociedade que possa ser honesta e, que entre
outras coisas, contemple aos seus membros oportunidades de aquisições, no
mínimo, de bens essenciais de forma dígna e legal.
Antes de 1943, quando se instituiu a Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), as
populações rurais de baixa renda conseguiam, de bom acordo com fazendeiros,
estabelecerem-se nas fazendas, onde construíam suas casas de morada. A
vantagem para os fazendeiros consistia no fato de ter nas fazendas a mão de obra
em potencial de que tanto dependiam. Nas fazendas, os agregados executavam
trabalhos rurais diversos, em parte, como diaristas. Também cultivavam as terras na
condição de meeiro, dividindo a produção com os fazendeiros. Nos pequenos
terrenos outorgados pelos proprietários, que eram cercados em volta das casas
onde moravam, as famílias dos colonos, podiam cultivar alguns produtos agrícolas
de subsistência.
Com a criação da CLT, aos poucos esta prática foi se acabando, pois os
fazendeiros passaram a temer as ações trabalhistas indenizatórias por tempo de
serviço, que podiam ser impetradas na justiça, por parte de ex-colonos que
pretendiam buscar seus direitos então garantidos por lei.
Se por um lado a CLT trouxe conquistas para os trabalhadores, por outro trouxe uma
enorme contribuição para o êxodo rural. Com o êxodo de famílias, que em geral
eram desprovidas de recursos financeiros, veio a urbanização desordenada das
cidades, traduzida em processos informais e ilegais de ocupação do solo urbano.
Com o desenvolvimento das cidades e o fenômeno da migração do homem

do campo, constituindo um caminho sem volta, para cidades em fase de
industrialização ou industrializadas, em busca de oportunidades e de melhores
condições de renda, a explosão demográfica tornou-se inevitável. Absorver esse
contingente de pessoas é um desafio constante para os administradores públicos.
Sem políticas de infra-estrutura e planejamento adequados e sem programas
sustentáveis de moradias, o retrato fiel dessa realidade é o crescimento
desordenado, com o surgimento de aglomerados urbanos (favelas) sem as
condições mínimas de saneamento básico.

12
O fracionamento de solo urbano deve-se dar de forma legal, através de

projetos de parcelamentos devidamente elaborados por profissionais habilitados,
evitando-se assim, problemas inerentes à infra-estrutura urbana.
Sabe-se que a realidade da urbanização brasileira é constituída de
parcelamentos clandestinos e irregulares, que trazem como conseqüência,
problemas sócio-econômicos e estrutural de difícil solução para as populações dos
referidos parcelamentos e que acabam afetando também a cidade como um todo. O
município de Extrema, está sofrendo impacto de valorização imobiliária desenfreada
em função do crescimento de seu pólo industrial e da expansão da área urbana,
necessária para conter o aumento populacional decorrente da oferta de postos de
trabalho. Com uma população de 27.000 habitantes, o município de Extrema é
sustentado por uma economia embasada nas atividades industriais, possui também
um grande potencial para o desenvolvimento de atividades turísticas e de lazer.
A exploração imobiliária ilegal gera nas zonas urbanas a comercialização de
lotes não oriundos de projetos de parcelamento do solo devidamente elaborados por
profissionais técnicos e aprovados pela prefeitura, promovendo uma urbanização
sem planejamento e produzindo posteriormente, na área ocupada, problemas de
implantação e manutenção da infra-estrutura básica, além de gerar as mais diversas
formas de degradação ambiental.
A exploração de lotes urbanos, por parte das imobiliárias, aumenta a
clandestinidade e visa fugir das obrigações legais que são: alienar ao poder público
o percentual da área parcelável destinado às áreas públicas, respeitar as Áreas de
Preservação Permanente (APP) quando é o caso, e fazer os investimentos
necessários na área parcelada. Soma-se a isso, o grande desejo do loteador
inescrupuloso de sonegar imposto, objetivando no final de tudo, grande lucro fácil.
Como em todo município com uma população em fase de grande crescimento,
justifica-se o aumento da demanda por novas moradias, onde a oferta de imóveis
regularizados acaba não atendendo as necessidades urbanísticas da região.
Verifica-se em todo município de Extrema a existência de parcelamentos irregulares
e clandestinos oriundos de uma exploração imobiliária gananciosa, que efetivam
parcelamentos sem projetos com a omissão do poder publico municipal.
O presente trabalho tem como objetivo geral subsídiar o combate às
irregularidades e clandestinidades dos parcelamentos do solo urbano que envolva

13
seus aspectos urbanísticos e ambientais, por meio do estudo de caso da

regularização de um loteamento urbano e irregular.
Como objetivos foi realizado o levantamento bibliográfico sobre o tema,
levantamento de normas técnicas e documentação necessária para os diferentes
orgãos, foi apresentado um roteiro, procedimentos de praticas para a regularização
das áreas irregulares.
1.1 Problemática
O problema urbanístico tem se agravado incessantemente mesmo depois de

obter certa atenção do poder público federal a partir de 2003 com a criação do
Ministério das Cidades, através da instituição de uma política nacional de
regularização fundiária em áreas urbanas.
A baixa renda das famílias, que dificulta a aquisição da casa própria, motiva
invasões de áreas públicas, encostas de morro e Áreas de Preservação Permanente
(APP). Nessas áreas edificam-se moradias precárias, formando os atualmente
denominados aglomerados residenciais (favelas), portanto, a carência de recursos
financeiros de uma parcela da população brasileira deve merecer atenção especial
por parte do poder público no sentido da adoção de mecanismos para geração de
emprego, da concessão de financiamentos compatíveis com a renda familiar que
possibilitem a aquisição da moradia formal e de implementação de programas
sociais habitacionais sustentáveis, possibilitando assim, a adoção de um combate à
formação dos aglomerados residenciais, através de uma fiscalização eficiente.
A exploração imobiliária ilegal gera nas zonas urbanas, a comercialização de
lotes e chácaras não oriundos de projetos de parcelamento do solo devidamente
elaborados por profissional técnico e em seguida deferido pela Prefeitura,
promovendo assim uma urbanização sem planejamento. O não cumprimento destas
diretrizes, o parcelamento do solo produzirá posteriormente na área ocupada,
problemas de implantação e manutenção da infra-estrutura básica, necessária à boa
qualidade de vida dos moradores, além das mais diversas formas de degradação
ambiental.

14
A exploração imobiliária clandestina visa fugir das obrigações legais que são:
Alienar ao poder público o percentual da área parcelável destinado a áreas públicas,
respeitar Áreas de Preservação Permanente (APP) quando é o caso, fazer os
investimentos necessários na área parcelada. Soma-se a isso, o grande desejo do
loteador é de sonegar imposto, objetivando no final de tudo, grande lucro fácil.
As práticas ilegais e inerentes ao parcelamento do solo urbano, no município
de Extrema, não vêm sendo coibidas, de forma eficaz, através de um sistema de
fiscalização e punição dos infratores.
Assim, parcelamentos clandestinos do solo acabam por produzir impactos
ambientais e sócio-econômicos de conseqüências graves, na maioria das vezes,
perpetuantes.
1.2 Pressupostos de Solução
É consenso geral que o parcelamento clandestino do solo urbano no Brasil

tornou-se um problema generalizado, que não só fustiga impiedosamente as famílias
de baixa renda, mas que também gera conseqüências danosas para toda população
da cidade.
Trata-se de um problema persistente, que nem sequer se paralisará se
resultados provenientes de soluções rápidas e eficientes não forem obtidos,
percebe-se que a urbanização descontrolada traz conseqüências quase
insuportáveis, principalmente nas grandes cidades onde ocorrências dos mais
diversos transtornos, somados a tantos outros problemas decorrentes da pobreza de
uma parcela da população, são acontecimentos bastante freqüentes e repetitivos.
A busca e implementação de almejadas e tão necessárias ações de controle
e organização da ocupação dos espaços no solo urbano são providências
extremamente necessárias para a solução desse complicado problema, que atinge a
sociedade urbana como um todo. Se tais providências não forem tomadas a
contento, os cidadãos urbanos brasileiros continuarão sujeitos a um habitat cada vez
mais degradante e impróprio para se ter qualidade de vida.
Acredita-se que a obtenção de soluções definitivas para os problemas
urbanísticos pode vir de três ações básicas por parte do poder público, quais sejam:

15
A primeira consiste na implementação de programas sociais habitacionais e

de programas de geração de emprego e renda para a camada mais pobre da
população.
A segunda consiste na elaboração de um sistema de controle em que serão
destacadas as áreas urbanas, as de expansão urbana e de turismo, mais passíveis
de ações de urbanização irregulares clandestina. A partir da existência de um
sistema de controle funcional, traça-se um plano de visitação e revisitação para o
fiscal de obras e urbanismo da prefeitura verificar a existência de indícios de
parcelamento clandestino, o que motivará uma investigação mais aprofundada no
sentido da constatação da realidade dos fatos.
A terceira consiste na elaboração em conjunto com a Prefeitura Municipal, de
uma metodologia básica de montagem de processos de regularização de
parcelamento clandestino do solo urbano, que contemplará parcelamentos passíveis
de serem regularizados, constituindo um caminho mais curto, menos demorado e
menos onerosos entre o interesse de se fazer à regularização e a obtenção do
registro dos imóveis oriundos do parcelamento clandestinamente realizado.
1.3 Objetivo
O presente trabalho tem a missão de buscar, em idéias embasadas em

conhecimentos que envolvam aspectos urbanísticos, ambientais, sócio-econômicos
e jurídicos, esclarecimentos visando à formação de opiniões que venham reforçar
conhecimentos e identificar outras possíveis formas de prevenção e combate à
clandestinidade de parcelamento do solo urbano. E quem sabe, poder deduzir
sugestões que possam ser objetivamente aplicáveis na adoção de soluções
preventivas, coibindo assim a agravação do problema; que é a ocupação dos
espaços urbanizáveis, sem planejamento, envolvendo parcelamentos clandestinos,
de toda a natureza, do solo urbano.

16
1.4 Justificativa
Através das ocupações clandestinas, paisagens de cidades brasileiras têm

sofrido intensas modificações indesejáveis, inconvenientes e degradantes, quer seja
pela ausência de políticas de um adequado planejamento urbano, ou seja, pela falta
de ações de fiscalização pelo poder público na gestão municipal.
Cidadãos bem intencionados e de boa vontade, envolvidos com as questões
urbanísticas, ambientais e sócio-econômicas, têm demonstrado grandes
preocupações com os aspectos dominantes do crescimento desordenado das
cidades brasileiras. Porém a eficácia das tímidas medidas já adotadas no sentido de,
em um lado, prover condições de aquisição de moradia às pessoas pobres, e do
outro, conter abusos na exploração imobiliária, contabiliza resultados inexpressivos.
O Estatuto da Cidade, através da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, Lei
que regula o Capítulo da Política Urbana da Constituição Federal de 1988, fomentou
a discussão acerca dos temas referentes à regularização fundiária e à inclusão
social da população para a qual o mercado imobiliário formal é inacessível.
A população de baixa renda tem se sustentado com a informalidade
imobiliária, gerada pelo grande déficit habitacional ou pelo sonho da casa própria,
fazendo surgir os parcelamentos clandestinos, implantado à margem de qualquer
amparo legal ou técnico em áreas periféricas aos centros urbanos, desprovidas de
um mínimo de infra-estrutura básica. Por outro lado, verifica-se também,
informalidade imobiliária gerada a princípio, pelo interesse de cidadãos de vida
financeira estável, na aquisição de pequenas glebas, fração ideal de terra, o
suficiente para edificar moradias com infraestrutura de lazer e refúgio dos grandes
centros urbanos. Tais frações ideais de terra vêm, ou vinham, sendo adquiridas em
municípios interioranos: Em áreas urbanas, de expansão urbana, de turismo e até
mesmo em zonas rurais e são compradas diretamente do proprietário de uma gleba
maior, ou de um corretor ou parcelador de imóveis inescrupuloso.
A urbanização desordenada está mais diretamente vinculada ao
parcelamento clandestino do solo e é, sem dúvida, um tema que deve ser
amplamente debatido por todos os segmentos da sociedade brasileira por constituir
um problema instalado a nível nacional e pelas desastrosas conseqüências que
produz.

17
2 - PARCELAMENTO DO SOLO EM ZONA URBANA
Com relação à migração de uma parcela considerável da população do meio

rural para as cidades, Castro (2002, p. 154.) considera que, tal fato, “acarreta
problemas para os poderes públicos municipais, que precisam organizar a ocupação
das terras por essa parcela da população”.
Cabe ao poder público o estabelecimento de “normas complementares
relativas ao parcelamento do solo municipal”, contemplando a adequação às
peculiaridades regionais e locais, prevista no Art. 1º da Lei nº 6.766/79, o qual
permite facilitar a organização dos espaços a serem ocupados pela população
urbana.
Segundo Sampaio e Pereira, (p. 180, maio/ago. 2003). “é importante que o
poder público possua novos instrumentos legais e urbanísticos para atuar no sentido
de fiscalizar, controlar, adequar e direcionar a produção imobiliária”. Tais
instrumentos podem ser importantes no sentido de promover o disciplinamento do
parcelamento do solo urbano, podendo assim minimizar os impactos produzidos pelo
crescimento das cidades.
A reorganização dos espaços urbanos é tarefa social complexa e
dispendiosa. Regularizar loteamentos e urbanizar aglomerados é um grande passo
que ainda assim não é suficiente para a realização da integração econômica e social
com a cidade formal. Segundo Grostein, (jan./mar. 2001 Vol. 15 nº 1), é preciso
“atender aos interesses dos moradores e à necessidade dos bairros, condicionados
pelos interesses difusos da população e da cidade”.
Sobre responsabilidades do município frente aos loteamentos clandestinos,
Oliveira (1986, p. 41-55) salientam que, em geral, acaba prevalecendo a situação de
permanência do parcelamento clandestino na comunidade, e se, neste parcelamento
faltam infra-estruturas básicas e serviços exigidos pelas normas urbanísticas
vigentes, fica o poder público municipal com a obrigação de executá-los para
respeitar o interesse coletivo, ou acionar o loteador para o cumprimento das normas
urbanísticas estabelecidas. As autoras citadas salientam também que, ao deixar de
cumprir com o dever de fiscalizar e sendo omissa no dever de agir, a prefeitura
poderá ser compelida a realizar as obras e serviços que não exigiu do loteador.

18
Com a aprovação do Estatuto da Cidade, acompanhado pela Medida

Provisória nº 2.220, de 04 de setembro de 2001, muitos dos principais obstáculos
legais às políticas de regularização de assentamentos informais foram removidos.
Tal fato vem estimulando um número cada vez mais crescente de elaboração e
implementação de políticas e programas de regularização de assentamentos
informais, por parte dos municípios.
Com a finalidade de proporcionar um melhor entendimento sobre o tema
abordado no presente trabalho, seguem algumas conceituações:
Loteamento Urbano – “É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.
Desmembramento Urbano – É o parcelamento do solo em lotes a serem
edificados, “[...] com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não
implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes”.
Loteamentos Irregulares – “São aqueles cujo projeto é aprovado pela autoridade
municipal e que não obtêm o aceite das obras pelo fato do loteador não tê-las
concluído, apesar de ter efetivado a venda dos lotes [...]”.
Loteamentos Clandestinos – “São os loteamentos que não têm projeto aprovado
pela autoridade municipal. Neste caso, além da não conclusão das obras de
urbanização há, normalmente, irregularidades quanto ao título de propriedade da
terra”.
Lote – “Porção de terreno resultante de loteamento ou desmembramento”.
Via – “É o espaço aberto destinado à circulação de veículos e/ou pedestres”.
Áreas Públicas – “São as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação
de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público”.
Equipamentos Comunitários – “São os equipamentos públicos de educação,
cultura, saúde, lazer e similares”.
Equipamentos Urbanos – “São os equipamentos públicos de abastecimento de
água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede
telefônica e gás canalizado”.

19
Infraestrutura-urbana – “São os equipamentos urbanos de escoamento de águas

pluviais, rede de energia, rede de esgoto sanitário, abastecimento de água potável,
vias de circulação”.
Planejamento Urbano – Sistema de criação e desenvolvimento de programas e
mecanismos, que buscam melhorias e revitalizações de segmentos do setor público
municipal, objetivando promover qualidade de vida para população dentro de uma
área urbana considerada.
Impacto Ambiental – Alteração de propriedades físicas, químicas e biológicas do
meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia proveniente das
atividades humanas que, direta ou indiretamente, afetem a saúde, a segurança e o
bem-estar da população, as atividades sociais e econômicas, a biota, as condições
estéticas e sanitárias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
Loteador – É o sujeito que dá início ao parcelamento do solo, objetivando o lucro,
podendo ser ou não o proprietário da gleba. Cabem a ele, diversas obrigações, em
relação à propriedade da gleba e em relação às exigências legais para que seja
consolidado o parcelamento pretendido.

20
3 - A CLANDESTINIDADE NA FORMAÇÃO URBANA
A clandestinidade na formação urbana tem como princípio básico o

parcelamento clandestino do solo, de forma desordenada e sem critério técnico.
Trata-se de um problema sócio-econômico, cultural e até político agravado pela falta
de programas sociais de geração de renda que venham contemplar de um modo
geral as populações de baixo poder aquisitivo; trata-se também da exploração
imobiliária ilegal, somada à falta de um plano de fiscalização eficaz por parte do
poder público.
3.1 Origem da Clandestinidade na Formação Urbana
Pode-se atribuir a origem da clandestinidade da formação urbana,

inicialmente, ao exodo de populações rurais, constituídas de cidadãos sem
qualificação para trabalhos urbanos bem remunerados. Esses, ao chegar nas
cidades, enfrentam a questão da baixa oferta de emprego e a falta de moradia
suficiente para abrigar toda população recém-chegada. Essa parcela da população,
que se torna urbana, passa a constituir o percentual considerável de cidadãos de
baixo poder aquisitivo, os quais acabam constituindo a parte informal da cidade.
Passam a ocupar clandestinamente, de forma favorecida, em muitos casos, por
parceladores clandestinos do solo urbano e pela falta de um plano de fiscalização
eficiente por parte do poder público, as áreas públicas, as Áreas de Preservação
Permanente (APP), as faixas de domínio das vias públicas, áreas urbanas privadas,
entre outras.
Por outro lado, verifica-se também, a origem do mesmo problema na

exploração imobiliária ilegal. É uma atividade através da qual se atua parcelando
clandestinamente e comercializando o solo urbano e que tem sido favorecida pela
generosa procura por parte de adquirentes de situação financeira estável e também
pela ineficácia do sistema de fiscalização pública municipal.
Os adquirentes das parcelas de terra ofertadas pelos corretores imobiliários

inescrupulosos, em muitos casos, são mal informados e enganados com promessas
relativas a providências, que acabam não sendo tomadas no sentido de legalização

21
do parcelamento, e assim passam a ser mais um proprietário de gleba parcelada de

forma clandestina.
3.2 A Fiscalização da Ocupação do Solo Urbano
Como se sabe, os sistemas de fiscalização brasileiros de parcelamento do

solo urbano não têm encontrado nas administrações públicas das quais fazem parte,
os respaldos necessários para agirem soberanamente, no sentido de fazer valer o
rigor das legislações, através das notificações e multas aplicadas. A questão política
acaba prevalecendo sobre as ações do fiscal, fazendo com que estas sejam de certa
forma relaxadas ou atenuadas para não provocar ou minimizar desgastes políticos,
principalmente em vésperas de períodos eleitorais. Diante dessa situação fica difícil
elaborar e implementar um plano eficiente de fiscalização, já que o relaxamento
imposto pelo sistema político acaba colocando quase tudo a perder. No geral, o
modelo de fiscalização atual torna-se um modelo aleatório que funciona
precariamente, porém da forma possível, de acordo com o bom senso do fiscal.
3.2.1 O sistema de Fiscalização Desejável
Entende-se no presente trabalho que um sistema de fiscalização desejável do

solo urbano deve contar com:
a) Uma legislação municipal que dê autonomia ao sistema de fiscalização

constituído, tornando-o totalmente livre de influências políticas, para que este
sistema possa realmente trabalhar no sentido de fazer os cidadãos cumprirem
à risca, com o que determinam as legislações vigentes de parcelamento do
solo urbano;
Uma equipe de trabalho constituídos de profissionais capacitados e treinados

para colocar e manter o sistema de fiscalização em funcionamento, no sentido de
fazer cumprir as determinações impostas pelas legislações.

22
Entende-se também, no presente estudo, que para alavancar um sistema de

fiscalização do solo urbano é fundamental que os profissionais envolvidos tenham:
a) Conhecimento minucioso de todas as formas de ocupação urbana do

município;
b) Conhecimento dos limites e áreas dos espaços definidos pelo poder público
municipal como área urbana, área de expansão urbana, áreas industriais,
áreas de refúgio, lazer e turismo, áreas de preservação ambiental, áreas
públicas e faixas de domínio de vias públicas, bem como conhecimento das
tendências de ocupação pelos habitantes locais de todos esses espaços.
Entende-se também que as ações do sistema de fiscalização devem constar de:
a) Um plano de visitação e revisitação dos espaços definidos como áreas

passíveis de surgimento de parcelamento clandestino, objetivando a detecção
de indícios de ações visando ocupação ilegal do solo ou ocupação ilegal
caracterizada, o que passará a ser objeto de investigação a fim de constatar a
realidade dos fatos;
Diante da constatação da existência de alguma forma de parcelamento

clandestino iniciada ou em andamento, realizar o embargo da atividade através de
uma notificação que dará um prazo para que o infrator realize a regularização do
parcelamento, apresentando projeto de desmembramento ou loteamento aprovado
pelo poder público municipal, ou para que o mesmo desista da atividade clandestina.
No caso de desistência por parte do infrator em realizar o parcelamento, os órgãos
ambientais deverão ser acionados para verificar se a interferência realizada na área
proporciona ou proporcionará algum prejuízo ambiental e para que providências
cabíveis sobre questões ambientais sejam também tomadas contra este mesmo
infrator, se for o caso;
No caso de descumprimento pelo infrator das determinações impostas pelo

sistema de fiscalização, acioná-lo judicialmente através do departamento jurídico
municipal para que o mesmo responda judicialmente pelos persistentes atos ilícitos
de ocupação urbana e para que seja penalizado com sanções e multas. Os órgãos
ambientais deverão também neste caso, ser acionado para verificação e
manifestação sobre algum prejuízo ambiental possivelmente causado à área
interferida.

23
4 - REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTO CLANDESTINO DO

SOLO URBANO
Com reação aos diversos fatores já mencionados envolvendo a questão da

ocupação clandestina das áreas urbanas, de expansão urbana e de turismo, que
acabam desencadeando a situação de irregularidade e falta de padrões, nos
parcelamentos clandestinos do solo, Castro (2002, p. 154.) salienta que,
”[…] grande quantidade de exigências para a regularização no Registro Geral

de Imóveis, colaboram para que esses loteamentos só possam ser
regularizados e legalizados, a partir de uma ação do Poder Público Municipal
no sentido de baixar os padrões de habitabilidade.
No sentido de obter a regularização e legalização de um parcelamento

clandestino, constatou-se as providências e ações a serem tomadas conforme o
roteiro a seguir:
Roteiro Básico de Regularização de Parcelamento Clandestino do Solo Urbano
Reunir a documentação existente da gleba parcelada clandestinamente:

Matrícula, inscrição no (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária)
INCRA, (Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais) CCIR, (dos últimos cinco anos)
e (Imposto Territorial Rural) ITR, (dos últimos cinco anos);
Reunir a documentação de cada gleba gerada pelo parcelamento: Escritura

de parte ideal, sem registro e registrada (se houver), compromisso de compra e
venda e outros documentos que possam comprovar a posse;
Providenciar junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis da comarca,

certidão imobiliária de registro referente à matrícula ou matrículas da gleba total
parcelada, bem como das parcelas geradas pelo parcelamento clandestino;
Obtenção de cópias da documentação pessoal do(s) proprietário(s) da área

total parcelada, bem como dos atuais proprietários das parcelas geradas pelo
parcelamento clandestino;
Análise minuciosa de todos os documentos obtidos, constantes nos itens

anteriores, visando à identificação de cada gleba com seu respectivo proprietário;

24
Identificação da área total parcelada clandestinamente no sistema cadastral

municipal através de mapas provenientes de levantamentos topográficos anteriores,
através de técnicas de geoprocessamento de imagens de satélite e até por cartas do
(Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) IBGE se for o caso;
Providenciar levantamento topográfico planialtimétrico e cadastral da área

total parcelada clandestinamente, separando as áreas de cada matrícula quando a
área total for composta por mais de uma matrícula. O referido levantamento deve
partir de estações já materializadas contendo coordenadas do sistema cadastral
municipal. O levantamento topográfico cadastral completa consiste, neste caso, em
cadastrar: lotes, edificações, sistema viário, sistema de esgotamento sanitário,
sistema de abastecimento de água, sistema de escoamento de águas pluviais,
sistema de iluminação pública e de fornecimento de energia elétrica aos moradores,
bosques, áreas verdes, árvores isoladas, córregos e nascentes;
Os produtos provenientes do levantamento topográfico da área total

parcelada clandestinamente a serem apresentados serão os seguintes:
Mapa planialtimétrico e cadastral, apresentando as configurações, as medidas

lineares e as áreas apuradas (total e referente a cada matrícula quando a área total
parcelada for formada por mais de uma matrícula, e de cada parcela gerada pelo
parcelamento clandestino);
Memoriais descritivos referentes à área total parcelada e às demais áreas

internas mapeadas;
Relatório técnico visando uma complementação das informações, quando for

o caso.
Designação de um profissional, Engº Agrimensor e ou Engº Civil, para uma

inspeção minuciosa da área parcelada clandestinamente, no sentido de verificar a
situação de divisas materializadas e configurações das parcelas geradas, as infra-
estruturas existentes, para neste caso, propor um projeto de revitalização, ampliação
e complementação desses sistemas visando otimizá-los;
Montar um processo de retificação da área total parcelada clandestinamente.

No caso da área parcelada ser composta por mais de uma matrícula, será efetuada
a retificação de cada área referente a cada matrícula e, em seguida, será efetuada
também em cartório a junção das matrículas com área retificada;

25
Após a conclusão do processo de retificação da área total parcelada

clandestinamente junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis, elaborar um mapa
com a área total parcelada contendo os lotes provenientes do parcelamento
clandestino executado;
Montar o projeto geométrico do loteamento com as modificações necessárias

possíveis efetuadas no sentido de se obter uma revitalização das divisas dos lotes e
do traçado do sistema viário existente;
Dar formatação de projeto ao parcelamento atribuindo-lhe um nome,

identificação alfabética ou numérica para as quadras, identificação numérica para os
lotes e nomes para as vias. Sempre que possível, adotar para as vias, nomes já
reconhecidos pelos moradores;
No caso dos lotes com escritura de parte ideal registrada, terá que montar um
processo de retificação objetivando a correção da área constante na escritura
registrada para a área apurada no levantamento topográfico, exceto nos casos em
que a área registrada coincidir com a obtida na medição. No caso dos lotes sem
registro junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis, a área a ser considerada
será aquela apurada pelo levantamento topográfico.
Verificar a necessidade e a possibilidade de destinação de áreas para

equipamentos comunitários e urbanos;
Área destinada à implantação de equipamentos públicos terá que ser

identificada e destacada na planta do projeto de regularização do parcelamento
clandestino;
Elaborar memoriais descritivos de todas as parcelas geradas no parcelamento

clandestino em fase de regularização;
Elaborar memorial descritivo do Empreendimento contendo:
a) Identificação;
b) Descrição da gleba;
c) Caracterização do parcelamento;
d) Descrição das edificações existentes;
e) Descrição do sistema viário;

26
f) Descrição da infra-estrutura;
g) Encaminhar o projeto de regularização do parcelamento clandestino para

aprovação junto ao departamento ou secretaria de obras e urbanismo da Prefeitura
Municipal;
h) Ao aprovar o projeto de regularização do parcelamento clandestino, o engenheiro

ou arquiteto da prefeitura emitirá um Relatório de Aprovação de Loteamento;
i) O Departamento ou Secretaria de Obras e Urbanismo, o projeto de regularização

do parcelamento clandestino será encaminhado para o Departamento ou Secretaria
de Assuntos Jurídicos da Prefeitura para que o mesmo seja analisado e endossado
sob o ponto de vista das legislações vigentes, onde será elaborado o “Ato de
Aprovação (Portaria)”;
j) O prefeito municipal, no exercício de suas funções e no uso de suas atribuições

legais, assina a portaria que aprova a regularização do parcelamento clandestino;
k) Solicitar cancelamento da inscrição no INCRA, apresentando a esse órgão os

seguintes documentos;
l) Requerimento solicitando o cancelamento;
m) Cópia da certidão imobiliária do imóvel;
n) CCIR e ITR dos últimos cinco anos;
o) Certidão de regularidade fiscal;
p) Certidão emitida pela Secretaria ou Departamento de Obras e Urbanismo da

Prefeitura Municipal certificando que o imóvel encontra-se inserido em área de
perímetro urbano;
q) Lei municipal que possibilitou a criação do perímetro urbano no qual se encontra

inserido o imóvel, objeto da solicitação de cancelamento da inscrição;
r) Laudo técnico acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do

Engº Agrônomo, referente à área na qual o imóvel encontra-se inserido,
comprovando a perda de característica de área rural;
s) Mapa do loteamento também acompanhado de ART;
t) Cópia da portaria que regulariza o loteamento;

27
u) Documentos pessoais do proprietário da gleba a ter a inscrição no INCRA

cancelada, bem como do cônjuge se for o caso;
v) O processo de regularização do parcelamento será encaminhado ao cartório de

registro geral de imóveis, onde será conferido e, mediante apresentação da
anuência de baixa da inscrição no INCRA, o parcelamento será registrado e
encaminhado para o cartório de notas, objetivando a emissão das escrituras de cada
gleba parcelada;
x) As escrituras emitidas, juntamente com o processo de regularização, serão

novamente encaminhadas do cartório de notas para o cartório de registro geral de
imóveis, objetivando a obtenção do registro de cada lote;
y) As escrituras dos lotes serão registradas, finalizando, assim, o processo de

regularização.

28
5 - METODOLOGIA
Após contato com a Prefeitura Municipal de Extrema junto com departamento

de obras e urbanismo, baseado no Plano Diretor e Código de obras municipal,
Cartório de Registro de notas e Registro de Imóveis e mercado Imobiliário foi obtido
informações possíveis a fim de reduzir problemas futuros. Foi pesquisado e
analisado alguns estudos de referências já citados.
O presente trabalho passa a desenvolver o tema de forma a analisar a
situação persistente e generalizada dos parcelamentos clandestinos. A presente
pesquisa visa detectar as origens do problema de surgimento da clandestinidade na
formação urbana das cidades brasileiras, para, a partir de então, sugerir
providências e ações que visem à prevenção através de um sistema de fiscalização
pretendido e desejável.
Em se tratando de um parcelamento clandestino consolidado e passível de
ser regularizado, detectar as providências mais cabíveis e as ações mais diretas
para implementação e conclusão de um processo de regularização em conformidade
com as legislações vigentes de parcelamento do solo urbano.
O objetivo é dar sustentabilidade à pesquisa desenvolvida, o presente
trabalho realiza e um estudo de caso de um loteamento regularizado junto à
Prefeitura Municipal de Extrema no Estado de Minas Gerais, denominado
“Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli”.

29
6 - ESTUDO DE CASO
A partir da década de 80, o município de Extrema, no sul do Estado de Minas

Gerais passou por uma nova fase de desenvolvimento, privilegiado pela sua
localização, pela sua beleza natural e pelo surgimento de algumas indústrias. Com
isso, deu-se início a uma nova atividade: a exploração imobiliária. A procura por
imóveis rurais e urbanos impulsiona este novo mercado gerando emprego e renda.
Com a edição da Instrução nº 01/85 (ANEXO A), que autorizou os tabeliães a lavrar
e registrar escrituras com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento ou
desmembramento, desde que mantida a comunhão, ou seja, em partes ideais,
surgiram inúmeros núcleos de chacreamento e loteamentos em todo o território do
município.
Os agentes envolvidos com a grave questão imobiliária do município de

Extrema não consideraram a necessidade de apresentação de projeto dos
parcelamentos que realizavam para aprovação junto ao Departamento de Obras e
Urbanismo da Prefeitura Municipal.
A grande fase de parcelamento desordenado do solo em Extrema, que

acabou adquirindo certo respaldo legal na Instrução 01/85, perdurou até a edição da
Portaria nº 006/2002, a qual considerou que os parcelamentos praticados até então,
contêm indícios de burla às disposições das legislações vigentes. (ANEXO B).
Ainda hoje, vivenciam-se, no Município de Extrema, os reflexos desse

crescimento desordenado, não planejado, embora algumas medidas, ainda que
tardias, tenham sido tomadas para coibir os abusos praticados.
Hodiernamente, cada município, à sua maneira, vai enfrentando as dificuldades e as

conseqüências que o crescimento desordenado representa no tecido social
brasileiro.

30
6.1 O Caso “Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli”
O “Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli” constitui-se de uma gleba de

terra parcelada clandestinamente, hoje regularizado junto à Prefeitura Municipal de
Extrema.
Localizado no Bairro Ponte Nova, área urbana do Município e Comarca de Extrema,

Estado de Minas Gerais.
Os motivos geradores do parcelamento clandestino que resultou no

surgimento do então denominado Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli,
atualmente regularizado, são os seguintes:
1º) O interesse de habitantes da grande São Paulo na aquisição de

pequenas áreas. Apenas o suficiente para implantar uma estrutura
destinada a refúgio e lazer de fim de semana, feriados e períodos de
férias, em locais de fácil acesso e perto da cidade;
2º) O parcelador e proprietário era trabalhador rural com idade já

avançada, cansado da lida no campo e prestes a aposentar, pretendeu
trabalhar cada vez menos e resolveu minguar a área rural possuída, muito
cobiçada pelos paulistas;
3º) Edição da Instrução nº 01/85, que autorizou os tabeliães a lavrar e

registrar escrituras com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento
ou desmembramento, desde que mantidas em comum dentro de uma
gleba maior.
6.1.1 Início das Atividades de Parcelamento
A atividade de parcelamento teve início em uma gleba, aqui denominada de

gleba maior, realizando parcelas ideais (em comum) menores que a menor fração
rural parcelável na região, que na época era de 30.000,00 m2 (atualmente, é de
20.000,00 m2), contendo a área de 4,3560 ha (quatro hectares, trinta e cinco ares e

31
sessenta centiares), ou seja, 43.560,00 m2 (quarenta e três mil, quinhentos e

sessenta metros quadrados) de matrícula R.1 – 1.268, fluxograma (ANEXO D).
No dia 24/08/1983, gerou-se a matrícula R.2 – 1.268 de uma parcela menor com
área de 12.660,75 m2 proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
14/02/1984, gerou-se a matrícula R.3 – 1.268 de uma parcela menor com área de
2.772,80 m2, também proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
4.605,00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.2 – 1.268, ambas provenientes
da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 16/05/1989, gerou-se a matrícula
R.5 – 1.268 de uma parcela menor com área de 6.125,00 m2, também parte menor
da parcela da matrícula R.2 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de
matrícula R.1 – 1.268. No dia 28/11/1990, gerou-se a matrícula R.6 – 1.268 de uma
parcela menor com área de 1.930,00 m2, também parte menor da parcela da
matrícula R.2 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268.
No dia 28/11/1991, gerou-se a matrícula R.7 – 1.268 de uma parcela menor com
área de 250,00 m2 proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
23/12/1992, gerou-se a matrícula R.9 – 1.268, com área de 6.125,00 m2, proveniente
da parcela de matrícula R.5 – 1.268, que é parte menor da parcela da matrícula R.2
– 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
346,50 m2, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 11/03/1993,
gerou-se a matrícula R.11 – 1.268 de uma parcela com área de 1.120,00 m2
proveniente da matrícula R.8 – 1.268, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 –
1.268. No dia 02/02/1994, gerou-se a matrícula R.12 – 1.268 de uma parcela menor
de área de 2.500,00 m2, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
627,00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes
R.15 – 1.268 de uma parcela menor de 665,00 m2, também parte menor da

32
matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 –

1.268. No dia 25/02/1997, gerou-se a matrícula R.16 – 1.268 de uma parcela de
área de 2.772,80 m2 proveniente da matrícula R.3 – 1.268, proveniente da gleba
maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 25/08/1998, gerou-se a matrícula R.17 –
1.268 de uma parcela menor com área de 1.314,41 m2, proveniente da gleba maior
de matrícula R.1 – 1.268. No dia 25/08/1998, gerou-se a matrícula R.18 – 1.268 de
uma parcela menor com área de 1.314,41 m2, proveniente da gleba maior de
parcela menor com área de 1.815.00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.13 –
1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
14/10/1999, gerou-se a matrícula R.20 – 1.268 de uma parcela menor com a área de
715,00 m2, proveniente da parcela da matrícula R.19 – 1.268, que é parte menor da
parcela de matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula
R.1 – 1.268. No dia 14/10/1999, gerou-se a matrícula R.21 – 1.268 de uma parcela
menor com a área de 1.315,00 m2, proveniente da parcela de matrícula R.19 –
1.268, que é parte menor da parcela de matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes
R.22 – 1.268 de uma parcela menor com área de 130,00 m2, proveniente da gleba
1.268 com a área de 665,00 m2, proveniente da matrícula R.15 – 1.268, que é parte
menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba maior de
matrícula R.1 – 1.268. No dia 23/02/2001, gerou-se a matrícula R.24 – 1.268 da
parcela de área de 346,50 m2, proveniente da matrícula R.10 – 1.268, proveniente
R.25 – 1.268 de uma parcela menor com área de 500,00 m2, parte menor da parcela
da matrícula R.13 – 1.268, proveniente da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No
dia 28/08/2001, gerou-se a matrícula R.26 – 1.268 da parcela de área de 2.500,00
m2, proveniente da matrícula R.12 – 1.268, proveniente da gleba maior de matrícula
R.1 – 1.268. No dia 24/01/2002, gerou-se a matrícula R.27 – 1.268 de uma parcela
menor com área de 948,00 m2, parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268,
ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia 02/07/2002,
gerou-se a matrícula R.29 – 1.268 de uma parcela menor com área de 1.596,00 m2,
parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268, ambas provenientes da gleba

33
1.268 da parcela de 3.772,80 m2, proveniente da matrícula R.16 – 1.268, que foi
proveniente da matrícula R.3 – 1.268, que foi proveniente da gleba maior de
parcela menor com área de 694,00 m2, parte menor da parcela de matrícula R.13 –
1.268, ambas provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. No dia
18/06/2004, gerou-se a matrícula R.34 – 1.268 da parcela de 250,00 m2, proveniente
da matrícula R.7 – 1.268, que foi proveniente da gleba maior de matrícula R.1 –
1.268. No dia 16/11/2004, gerou-se a matrícula R.35 – 1.268 de uma parcela menor
com área de 770,00 m2, parte menor da parcela de matrícula R.13 – 1.268, ambas
provenientes da gleba maior de matrícula R.1 – 1.268. Finalmente, no dia
28/10/2005, gerou-se a matrícula R.36 – 1.268 da parcela de área de 665,00 m2,
proveniente da matrícula R.23 – 1.268, que foi proveniente da matrícula R.15 –
1.268, parte menor da parcela da matrícula R.13 – 1.268 que foi proveniente da
gleba maior de matrícula R.1 – 1.268.
6.1.2 Resumo da Situação de Parcelamentos Executados
A Gleba maior de 4,3560 ha, objeto de estudo do presente trabalho, gerou, através
do parcelamento clandestino, um total de 36 (trinta e seis) lotes, dos quais: 25 (vinte
e cinco) lotes encontram-se matriculados no registro geral de imóveis. Dentre os 25
lotes matriculados, três mudaram de proprietário e receberam novas escrituras que
serão matriculadas antes da conclusão final do processo de regularização; 11 (onze)
possuem somente compromisso de compra e venda assinado por ambas as partes
(vendedor e comprador). (ANEXO H), imagem de satélite indicando localização e no
(ANEXO I), mapa, ambos do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli.

34
6.1.3 Histórico da Implantação da Infra-Estrutura Existente
A implantação e revitalização da infra-estrutura existente (rede de água potável, rede

de esgotamento sanitário, rede de energia elétrica, pavimentação e sistema de
escoamento de águas pluviais), foi uma conquista ocorrida de forma gradativa
através de negociações que partiram do parcelador Ângelo Aparecido Morbidelli
aliado aos adquirentes das parcelas e moradores do então Loteamento Ângelo
Aparecido Morbidelli.
• Desde agosto de 1983, início do parcelamento, o abastecimento de água
potável era feito, inicialmente, por gravidade, através de um sistema de
mangueiras que captava a água em nascentes da Serra do Lopo, que fica ao
lado.
• O esgotamento sanitário constituía-se inicialmente de fossas, uma em cada

propriedade que cada adquirente construía ao edificar sua casa.
• O abastecimento de energia elétrica constituiu-se inicialmente, desde 1983,

de uma rede precária, causadora de muitos transtornos em termos de
abastecimento, concedida pela empresa elétrica da cidade. O custo dessa
rede foi assumido pelo parcelador, proprietário da gleba maior.
• Em 1996, o parcelador conseguiu, em parceria com a Prefeitura Municipal a

implantação de um sistema de rede de esgoto, que atualmente atende a
todas as residências edificadas no loteamento.
• No mesmo ano de 1996, o parcelador conseguiu-se, com a empresa elétrica,

a revitalização do sistema de abastecimento de energia, obtendo a solução
definitiva dos problemas elétricos sofridos pelos moradores do Loteamento.
• Em 1997, por iniciativa do parcelador, conseguiu-se, junto à empresa de

abastecimento de água, a implantação do sistema de abastecimento de água
tratada.
• Finalmente, também em 1997, o parcelador conseguiu, junto à prefeitura, a

pavimentação revestida por asfalto da rua principal do Loteamento Ângelo
Aparecido Morbidelli, a Rua Antônio Morbidelli. O custo da pavimentação foi
dividido entre os moradores da rua asfaltada.

35
Atualmente a infra-estrutura existente no Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli

encontra-se em condições de atender a toda demanda de usuários que habita o
mesmo, conforme memorial descritivo do empreendimento (ANEXO E).
6.1.4 Iniciativas Visando a Regularização
A regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli tornou-se viável

devido a fatores, quais sejam:
Em 2007, o proprietário parcelador passou a sofrer maiores pressões. De um
lado, moradores visando obter o registro das áreas adquiridas e de outro, a
Prefeitura Municipal, no sentido de se fazer à regularização.
Ainda em 2007, o mesmo proprietário parcelador decide procurar a Prefeitura

Municipal para obter ajuda no sentido de realizar a regularização.
Em atendimento à vontade do proprietário e parcelador da gleba maior, após

a constatação de falta de recursos financeiros por parte do mesmo, necessários para
realizar a regularização, a prefeitura decidiu intervir através de seu Departamento de
Obras e Urbanismo, fazendo um levantamento da situação documental do
loteamento.
Constatou-se a possibilidade de se fazer à regularização com base na Lei

Federal 6.766/79, no Plano Diretor (Lei 1.574/01) e na Lei Complementar Municipal
035/04 (ANEXO C), assim a Prefeitura Municipal decide assumir a realização da
regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli.
O Departamento de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal conseguiu

obter o envolvimento dos proprietários dos lotes do Loteamento Ângelo Aparecido
Morbidelli com o processo de regularização.
6.1.5 A Montagem do Processo de Regularização
A montagem do processo de regularização do Loteamento Ângelo Aparecido

Morbidelli foi feita pelo Departamento de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal.

36
Tomou-se como roteiro a seguir a Lei Municipal Complementar nº 035/04 e também

se serviu de orientações obtidas junto aos profissionais do cartório de registro geral
de imóveis da Comarca de Extrema.
O processo de regularização do loteamento obteve aprovação do

Departamento de Obras e Urbanismo da Prefeitura em 18 de julho de 2008.
Conforme relatório de aprovação (ANEXO F).
De acordo com o Roteiro Básico de Regularização de Parcelamento

Clandestino do Solo Urbano sugerido pelo presente trabalho, verificou-se no
processo de regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli, após a
aprovação do mesmo pelo Departamento de Obras e Urbanismo, o cumprimento de
todas as etapas sugeridas, com a exceção de uma: a não execução da retificação
das áreas matriculadas no registro de imóveis. Mesmo assim o processo recebeu
aprovação final da Prefeitura Municipal, através da Portaria de Aprovação e
Regularização nº 438 de 21 de julho de 2008 (ANEXO G) e foi enviado para o
Cartório de Registro Geral de Imóveis no dia 22 de julho de 2008.
6.1.6 A Detecção de Falha na Montagem do Processo
Com o processo de regularização do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli

em mãos, o escrivão do Cartório de Registro Geral de Imóveis verificou divergências
entre as áreas apuradas pelo levantamento topográfico constantes em mapas e
memoriais descritivos produzidos, e as áreas constantes nas respectivas matrículas
existentes. Algumas divergências entre áreas eram pequenas e outras, nem tanto.
Então o referido processo foi devolvido para o Departamento de Obras e Urbanismo
devido à necessidade de eliminar quaisquer divergências constantes.
Tendo em vista a elevação do custo da montagem do processo de

regularização para o poder público e a previsão de um tempo maior necessário para
a finalização da montagem do mesmo, adotou-se o seguinte procedimento: em vez
de montar um processo de retificação objetivando a correção das áreas registradas,
fazendo com que os registros assumam as áreas obtidas pelo levantamento
topográfico, os responsáveis técnicos pelo processo de regularização preferiram

37
adotar um procedimento que consiste em manter a descrição dos perímetros em

memoriais e em mapas trocando-se as áreas apuradas em levantamento topográfico
pelas áreas constantes em matrícula.
6.1.7 A Situação do Processo de Regularização
O processo de regularização de parcelamento clandestino “Ângelo Aparecido

Morbidelli”, no presente trabalho, encontra-se, atualmente, no Departamento de
Obras e Urbanismo.
Após a emissão das referidas matrículas, foi emitida também pelo próprio
cartório de registro, uma certidão imobiliária de pleno teor, a qual consta de três
novas matrículas geradas. A certidão emitida foi juntada ao referido processo de
regularização, que contem também a anuência de baixa de inscrição no INCRA.
Finalmente, o Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli já foi registrado. Do Cartório
de Registro Geral de Imóveis, o processo, já com o loteamento registrado, foi
encaminhado para o Cartório de Notas para que sejam emitidas as escrituras, que
serão posteriormente também enviadas ao Cartório de Registro a fim de que sejam
registradas finalizando, assim, o processo de regularização.

38
7 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
A importância do parcelamento do solo urbano regularizado para o município está

fundamentada na inclusão social, ambiental, espacial e econômica proporcionada
aos cidadãos, deixando assim, de ser um problema para toda a população
municipal.
A Política de Planejamento Urbano e o sistema de fiscalização eficiente da

ocupação do solo é fundamental para um crescimento sustentável da cidade com
qualidade de vida para a população residente.
A cidade ideal, para qualquer habitante é a cidade que é capaz de

proporcionar a todos, sem distinção de classe social, tudo que um cidadão precisa
para viver com dignidade. Essa conquista inicia com a ocupação planejada dos
espaços urbanos. As ocupações de maneiras irregulares dos referidos espaços, de
toda a natureza, constituem um problema que deve merecer imediato tratamento
adequado no sentido de obter soluções possíveis e desejável.
O Sistema globalizado vigente tornou-se uma realidade em função de

convergência de consciências políticas formadas em prol do benefício das
coletividades mundiais. Assim sendo, a formação de uma consciência voltada para a
coletividade cidadã será o caminho primordial para a solução do problema de
ocupação dos espaços urbanos em todo o mundo.
Mesmo que o municipio de Extrema tenha encontrado uma solução plausível

para o caso em estudo, cabe salientar que a pratica do parcelamento e a
comercialização do solo sem a devida aprovação pelos órgãos municipais e estadual
e possível acarretar prejuízo tanto ao parcelador quanto aos adquirentes.
No caso em questão o municipio abriu mão de todos encargos e das áreas

publicas e institucionais bem como aprovação no sistema de área existente na forma
que se encontra.
Com a revisão do plano diretor as regras de parcelamentos, no meu parecer,

serão mais exigentes, visto que a forma com qual procedeu a regularização do
Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli não seria mais possível.

39
Desta forma conclui-se que a necessidade de regularização do loteamento

irregular não será mais possível concluir, sem a conscientização do empreendedor,
respeitando as referencias e observações das Leis 6.766/79 e Plano Diretor 1574/01
e da Lei Complementar 035/04. A aquisição de lotes irregulares acarreta prejuízo de
ordem ilegal, afetando toda população da cidade.
Portanto, considerando a pesquisa bibliográfica efetuada e ainda o estudo

apresentado, foram atingidos os objetivos colocados de forma buscar idéias que
venham reforçar e combater a clandestinidade de parcelamento do solo urbano.

40
8 - REFERÊNCIAS
BRASIL. Poder Judiciário – Comarca de Extrema. Instrução nº 01 de 10 de outubro de

1985.
BRASIL. Poder Judiciário – Comarca de Extrema. Portaria nº 006 de 06 de março de 2002.
BRASIL. Lei complementar nº 035 de 17 de agosto de 2004.
CASTRO, S. C. S.; Loteamentos Irregulares e Clandestinos: A Cidade e a Lei, 2002, p.

154.
CORAZZA, T. A. M; OLIVEIRA, D. D. A Responsabilidade do Município Frente aos

Loteamentos Clandestinos e a Legitimidade do Ministério Público, Revista Cesumar –
Ciências Humanas e Sociais Aplicadas, jan/jun. 2006, vol. 11, nº 1, p. 115 – 128.
Citado pela, Resolução nº 001, de 23-01-86, do CONAMA.
GROSTEIN, M. D. Metrópole e Expansão Urbana: a persistência de processos

insustentáveis”, São Paulo Perspec., Vol. 15 nº 1, São Paulo, jan./mar. 2001.
Lei Municipal Complementar nº 035/04 do Município de Extrema – MG., 2004, p. 40
MASCARÓ, J. L.; Manual de Loteamentos e Urbanização, Porto Alegre, 1994.
OLIVEIRA, J. Loteamento e Parcelamento do Solo, 1986, p. 41-55.
PUC Campinas Virtual et all; Regularização Fundiária de Assentamentos Informais

Urbanos, última modificação 21/02/2008 15:09.
SAMPAIO, M. R. A; PEREIRA, P. C. X. Habitação em São Paulo, São Paulo, vol.

17 nº 48, p. 176, p. 180 maio/ago. 2003.

41
ANEXOS

42
ANEXO A – INSTRUÇÃO Nº 01/85

43
PODER JUDICIÁRIO – COMARCA DE EXTREMA
INSTRUÇÃO Nº 01/85
Disciplina a lavratura e registro de escritura de imóvel com

área menor que a fração mínima de parcelamento.
O MM. Juiz de Direito da comarca de Extrema, neste

Estado, Dr. SEBASTIÃO TARCÍSIO DE MATOS, usando
de suas atribuições legais, e,
Considerando que tem havido disparidades de

interpretação da Lei, com respeito à Lavratura e Registro de Escrituras de Imóvel
com área menor que a fração mínima de parcelamento;
Considerando que isto vem provocando uma série de
dúvidas e consultas jurídicas a este Juízo;
Considerando que o Ilustre Representante do Ministério

Público, no uso das atribuições da Curadoria dos Registros Públicos, atento ao
problema, requereu providências deste Juízo;
Considerando, como diz o Ilustre Promotor, que esta

Comarca, potencialmente formada por pequenos sitiantes e incontáveis chácaras de
lazer, cujas glebas, formadas de condomínios, se viu tolhida na área dos negócios
imobiliários, com sérios prejuízos para o próprio Estado, que deixou de recolher ITBI,
aos Tabelionatos, Registros de Imóveis, Distribuidor, e outros paralelos da
comunidade;
Considerando que a decisão do Exmo. Sr. Des.

Corregedor da Justiça do Estado de Minas Gerais não proíbe a Lavratura de
Escritura envolvendo áreas inferiores à fração mínima de parcelamento, desde que
mantido o condomínio, pois a Lei permite a alienação de parte ideal em imóvel rural,
o que não significa parcelamento ou desmembramento, e, portanto, não
desrrespeitando a Lei;

44
Resolve baixar a seguinte instrução, a fim de esclarecer

aos Srs. Tabeliães e Oficial do Registro de Imóveis.
I – O Srs. Tabeliães não devem se abster de lavrar

escrituras de imóveis, com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento ou
desmembramento (3,00 ha), desde que mantida a comunhão, ou seja, desde que
em partes ideais;
II – Lavradas tais escrituras, deve o Sr. Oficial do Registro

de Imóveis registrá-las, desde que obedecidas às condições do item anterior.
Registre-se, publique-se e cumpra-se.
Extrema, 10 de outubro de 1985.
Dr. SEBASTIÃO TARCÍSIO DE MATOS
Juiz de Direito e Corregedor Permanente dos Cartórios.

45
ANEXO B – PORTARIA Nº 006/2002

46
PORTARIA nº 006/2002
O Doutor FÁBIO GARCIA MACEDO FILHO, Juiz de

Direito, Diretor do Foro e Juiz Corregedor dos Serviços Notariais e Registrais desta
Comarca, no uso de suas atribuições legais;
CONSIDERANDO a existência do REGISTRO ESPECIAL

para parcelamento do solo rural e urbano previsto pelo Dec-Lei nº 58/37 e Lei nº
6.766/79;
CONSIDERANDO o dever de aconselhamento dos

tabeliães às partes na formalização das Escrituras Públicas;
CONSIDERANDO o dever dos oficiais de registro de

qualificar os títulos que ingressam no Serviço Registral, com observância de
eventual indício de burla às disposições do Dec-Lei nº58/37 e da Lei nº 6.766/79;
CONSIDERANDO as sanções civis, penais e

administrativas previstas pelas Leis nº 6.015/73, 6.766/79 e 8.935/94, inclusive a
perda da delegação;
CONSIDERANDO o disposto nas instruções nº 176/88 e

nº 213/93, da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais;
CONSIDERANDO, ainda, e sobretudo, o considerável

aumento de alienações sucessivas de frações ideais sobre o mesmo imóvel, rural e
urbano, neste Município, com áreas localizadas, cercadas e individualizadas, com
metragens certas, muitas delas com edificações e benfeitorias, indícios fortes e
consistentes de parcelamento irregular e ilegal do solo, porquanto não regularizadas
junto à Prefeitura Municipal e nem mesmo junto ao Serviço Registral de Imóveis;
CONSIDERANDO, finalmente, nos dizeres da instrução nº

213/93 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, “o elevado
grau de interesse público que envolve a matéria em questão”,
RESOLVE determinar aos oficiais de registro, tabeliães,

substitutos legais ou prepostos autorizados/credenciados do respectivo serviço
notarial ou de registro, subordinados a esta Corregedoria Permanente, o seguinte:
Art. 1º Os Notários e Registradores deverão comunicar,

via ofício, devidamente instruído com documentos, independentemente da

47
suscitação de dúvida, ao Juiz Corregedor Permanente, ao Ministério Público e aos

Municípios que integram a Comarca de Extrema, todos os atos que praticarem onde
existirem indícios de parcelamento irregular do solo constantes do título ou tabula
registral.
§1º Caracterizam indícios objetivos de parcelamento

irregular do solo, entre outros:
I Alienação sucessiva de partes ideais sobre imóveis

rurais;
II Oferta pública de lotes para venda a prestações,

inexistindo o registro previsto no artigo 18 da Lei nº 6.766/79;
III Caracterização de empreendimento imobiliário

sujeito a prévio registro nos termos do artigo 18 da Lei nº 6.766/79;
IV Realização, em imóveis rurais ou de expansão

urbana, de obras de infra-estrutura, tais como abertura de ruas, implantação de
sistema de abastecimento de água e esgoto ou iluminação pública, dentre outros
pertinentes;
V Localização da área em documento, seja ele

público ou particular, de modo a torná-la certa, una e individuada, dentro de um todo
maior;
VI Ocupação demográfica da área, aferida segundo o

número de partes ideais alienadas na gleba;
VII Construção de casas, edifícios, habitações ou

qualquer espécie de moradia, ou mesmo edificações destinadas a outras finalidades
como ao comércio e a depósitos de uma maneira geral, barracões, currais, dentre
outros, além de benfeitorias ou plantações, cercas de arame, tela de arame, cercas
vivas ou similares, em área certa e determinada.
Art. 2º As áreas envolvidas serão, a requerimento do

Ministério Público ou determinação da Corregedoria Permanente, vistoriadas “in
loco” pelo Município, para aferição da regularidade do parcelamento.

48
Art. 3º O Ministério Público, através de ofício, noticiará ao

Serviço Registral Imobiliário a instauração de qualquer ação ou procedimento
administrativo que verse sobre eventual parcelamento irregular do solo.
§1º A informação terá recepção e será arquivada no

Serviço Registral de Imóveis.
§2º Estas informações constarão das Certidões

imobiliárias envolvendo referidas áreas.
§3º Esta medida não se confunde com ato de

averbação, tampouco impede a prática de registros ou averbações nas respectivas
matrículas, objetivando, apenas, nos termos do Capítulo IV, da Lei nº 6.015/73, dar
publicidade aos potenciais adquirentes quanto à existência de eventual
parcelamento irregular e ilegal do solo.
§4º As alienações de partes ideais sobre imóveis

rurais, registradas anteriormente à entrada em vigor desta Portaria, estarão
dispensadas das exigências previstas neste artigo, não podendo, contudo, as
referidas áreas, serem objeto de novo fracionamento sem se submeterem às
exigências previstas neste dispositivo.
§5º As alienações de partes ideais sobre imóveis rurais

com inobservância às disposições deste artigo, estarão sujeitas à recusa do
respectivo registro na matrícula do imóvel.
Art. 5º Constatado parcelamento irregular do solo, a

matrícula do imóvel, em atenção aos adquirentes de boa-fé, será bloqueada por
decisão judicial, sendo vedada, sem autorização judicial, a prática de qualquer ato
antes da regularização do registro.
Art. 6º Caso o imóvel possua a mesma descrição do título

anterior, e cumpridas as demais exigências legais, poderá ser levado a registro
Formal de Partilha ou Carta de Adjudicação envolvendo partes ideais de imóveis,
independentemente das disposições anteriores.
Art. 7º Constatado indício de parcelamento irregular do

solo, os tabeliães, seus prepostos e escreventes autorizados deverão abster-se de

49
lavrar escrituras públicas sobre as áreas envolvidas, devendo suscitar dúvida à

Corregedoria Permanente.
Parágrafo único – Lavrada a escritura pública, e

verificando indício de parcelamento irregular do solo, o Serviço Registral imobiliário
suscitará dúvida à Corregedoria Permanente, acompanhada da certidão de matrícula
e demais documentos apresentados, suspendendo o registro do título.
Art. 8º Os registros realizados antes do bloqueio da

respectiva matrícula, constatada e existência de vício ensejador de nulidade,
poderão ser cancelados de ofício pelo MM Juiz Corregedor Permanente, nos termos
do art. 214 da Lei dos Registros Públicos.
Art. 9º O Ministério Público, havendo indícios de

parcelamento do solo à margem da lei, entendendo necessário, promoverá as ações
judiciais cabíveis.
Art.10 Esta portaria entra em vigor na data de sua

publicação, revogadas as disposições em contrário, especialmente à instrução nº
01/85, da lavra do anterior Juiz Corregedor Permanente desta Comarca.
REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE e CUMPRA-SE,

encaminhando-se cópia à Egrégia Corregedoria Geral de Justiça e aos Delegados
dos Serviços Notariais e Registrais interessados (Município de Extrema e Toledo).
Por entender útil, oportuno e conveniente, determino o

encaminhamento de cópia desta Portaria ao Ministério Público da Comarca, à
Prefeitura Municipal e a todas as Imobiliárias e Corretores devidamente legalizados
junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI – e a Prefeitura
Municipal.
Extrema, 06 de março de 2.002.
FÁBIO GARCIA MACEDO FILHO
Juiz de Direito Diretor do Foro
‘Corregedor Permanente’

50
ANEXO C – LEI COMPLEMENTAR Nº 035/04

51
Lei complementar nº 035

De 17 de agosto de 2004.
“Dispõe sobre a regularização de

parcelamentos irregularmente implantados
no município de Extrema e dá outras
providências”
Prefeito do Município de Extrema, Dr. Luiz Carlos Bergamin,

Estado de Minas Gerais, no uso de suas atribuições, faz saber que a Câmara
Municipal de Extrema aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte lei
complementar.
Art. 1º - Fica o Executivo Municipal autorizado a aprovar a

regularização dos parcelamentos de solo que tenham sido implantados ou
caracterizados irregularmente no Município de Extrema, até a data da promulgação
desta lei complementar.
§ 1º - Para efeito de aplicação desta lei complementar, é classificado

como parcelamento irregular àquele que não atende a legislação Federal, Estadual e
Municipal de parcelamento do solo.
§ 2º - Todo parcelamento que vier a ser regularizado com base nesta

lei complementar, será classificado como urbanização específica e suas
especificações diferenciais constarão, obrigatoriamente, do processo de aprovação.
§ 3º - O interessado por motivação própria ou mediante notificação do
órgão competente com prazo de sessenta dias, deverá protocolar junto à Prefeitura
Municipal de Extrema, seu pedido formal de regularização do parcelamento de solo
existente.
§ 4º - Os pedidos de regularização já protocolados na Prefeitura Municipal de

Extrema, ou aqueles que solicitaram aprovação de loteamentos que se enquadrem
como regularização, serão analisados a luz desta lei complementar.
§ 5º - Constatada pelo Poder Público a implantação de parcelamentos
irregulares, anterior a vigência da presente lei complementar, deverá ser identificado
o parcelador ou adquirentes, se for o caso, e notificado para comparecer ao

52
departamento de obras, marcando dia e hora, para ser informado dos procedimentos
a serem tomados para sua regularização.
Art. 2º - Procedimentos para análise dos processos de regularização:

§ 1º - Recebido o pedido de regularização será efetuada visita “in loco”
pelo departamento de obras, para vistoria técnica, que emitirá seu parecer através
de um relatório;
§ 2º - O Departamento de jurídico emitirá seu parecer através de um
relatório apontando as irregularidades jurídicas;
§ 3º - Verificadas as irregularidades técnicas e jurídicas abrir-se-á o
processo de regularização propriamente dito, mediante a apresentação de relatórios
sobre as irregularidades técnicas e jurídicas encontradas no parcelamento;
§ 4º - Confrontar o projeto apresentado pelo parcelador, com o
cadastro municipal, e com o relatório da vistoria técnica do § 1º deste artigo. Emitir
relatório dos pontos conflitantes, com as propostas de solução;
§ 5º - Elaborar orçamento da infra-estrutura, caso necessário, e
confeccionar cronograma de execução, apresentando em forma de relatório,
adequando o imóvel à situação fática encontrada;
§ 6º - Analisar, à luz dessa lei complementar sobre, a possibilidade de
destinar áreas à equipamentos urbanos e comunitários, sistema viário,
fundamentando sua decisão e registrando no relatório as irregularidades
constatadas em consonância com o § 4º deste artigo.
§ 7º - Notificar o parcelador ou adquirentes para comparecer ao
Departamento de obras, definindo dia e hora, para reunião, onde será dada ciência
dos relatórios, orçamentos e cronogramas para regularização. Estudar, definir,
propor e negociar com o loteador ou adquirentes, se necessário, as correções,
adequações, compensações, mitigações e instrumentos de garantias,
fundamentando sua decisão. Emitir relatório, termos de compromisso, planos de
ações e demais resultados das negociações;
§ 8º - Caso o parcelador ou adquirentes, quando for o caso, não
concordem com o resultado da reunião descrita no § 6º, terá sessenta dias para
apresentar contra-proposta completa, incluindo o cronograma de execução e os
instrumentos de garantia. Vencido o prazo sem apresentação da contra-proposta,
prevalece o estudo realizado pelo Departamento de obras, estabelecido no § 7º;

53
§ 9º - Definido os tramites mediante acordo ou notificação, os

procedimentos a serem adotados serão incluídos em um relatório final para o Chefe
do Executivo para tomar ciência:
§ 10 - Regularizado o parcelamento, o Chefe do Poder Executivo,
enviará cópia da Portaria de aprovação da Regularização do parcelamento, ao
Ministério Público e ao Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Extrema.
§ 11 - O Departamento de obras tem prazo de noventa dias, para
concluir o processo de regularização e emitir o relatório final de aprovação da
regularização, após o parcelador apresentar a documentação completa solicitada no
artigo 5º desta lei complementar, se for o caso.
Art. 3º - Para regularização dos parcelamentos de solo de acordo com

esta lei complementar, as análises do Departamento de obras serão norteadas e
fundamentadas nas dimensões, conceitos, parâmetros, anexos, artigos, incisos e
alíneas da lei federal 6.766 e da lei municipal 1.574 – Plano Diretor de Extrema.
§ 1º - As irregularidades ou desvios constatados deverão ser
documentalmente comprovadas, de forma a evidenciar que a realidade é fato
consumado.
§ 2º - As correções, compensações, mitigações e outras soluções que
venham a ser adotadas pelo Departamento de obras deverão estar acompanhadas
das devidas justificativas no relatório final.
§ 3º - Os imóveis que já se encontram registrados não serão
submetidos ao critério de “área mínima”, devendo a análise da regularização do
parcelamento levar em consideração a área inserta no registro imobiliário, no tocante
às frações ideais não localizadas, assim como nos imóveis já caracterizados em
matrículas ou registros autônomos;
§ 4º - Sistema viário:
1– As ruas que não atenderem as dimensões mínimas, e que por

questões técnicas, ou venda do lote, conforme estudos do Departamento de obras,
não possam ser alargadas, deverão ser observados:
a – As construções existentes permanecem na condição de não
conforme.
b – As construções a serem edificadas de frente para estas ruas,
deverão ter um recuo de seis metros do eixo da mesma.

54
c – A construção de muros em alvenarias ou similares, alambrados,

deverão dar um recuo de cinco metros do eixo da rua.
Art. 4º - Para a situação específica definida nesta lei complementar que

procura regularizar os parcelamentos de fato existentes no município, as áreas a
serem destinadas ao município, quando possível, para equipamentos urbano e
comunitário, serão definidas conforme os parágrafos deste artigo.
§ 1º - As áreas destinadas ao sistema viário estarão automaticamente
definidas independentes de qualquer percentual.
§ 2º - As áreas a serem destinadas a equipamentos comunitários terão
a sua área calculada pela multiplicação da quantidade de unidades por 50
m²/unidade (lote), sendo este parâmetro utilizado como área mínima.
§ 3º- Os lotes destinados às áreas de equipamentos urbano e
comunitário, não poderão ser fracionados, caso o mesmo possua área superior à
mínima exigido pelo caput deste artigo;
§ 4º- Nos parcelamentos, situados na zona urbana e na zona de
expansão urbana, localizados num raio de até 750 (setecentos e cinqüenta) metros
lineares de praças, áreas verdes, Parques Municipais, fica dispensada a exigência
do § 2º deste artigo.
Art. 5º - Para fazer jus aos benefícios desta lei complementar, os

interessados deverão protocolar pedido de regularização, juntando para tanto os
documentos abaixo descritos:
I – Planta do parcelamento de solo constando de:
Ruas abertas, com as respectivas larguras;
Divisão das quadras e lotes;
Construções existentes e recuos;
Áreas reservadas ou não comercializadas;
Infra-estrutura existente;
Curvas de nível de metro em metro;
Cursos d’água e nascentes;
Vegetação existente.
Fica dispensada a exigência do item “c” deste caput desde que esteja lançado no
cadastro municipal.

55
Fica dispensa a exigência do item “f” deste caput para parcelamentos realizados
antes da vigência desta lei complementar, desde que comprovado este prazo.
Poderá ser utilizado para regularização o mapa extraído do cadastro municipal, após
conferência da situação de fato;
II – Certidão de inteiro teor, atualizada, da matrícula constante do

Registro de imóveis;
III – Documentação pessoal do parcelador ou adquirente, se for o caso;
IV – Cópia de todos os contratos de compra e venda ou escrituras de
todos os lotes ou frações ideais comercializadas;
V – Documentos que comprovem a anterioridade do parcelamento à
promulgação desta lei complementar, ou sua comprovação feita pelo Departamento
de obras, através de inspeção “in loco”, apresentando relatório da inspeção;
Art. 6º - Formalizar a reserva da área definida segundo o Art. 4º

destinada à implantação de equipamentos urbanos e comunitários.
Parágrafo único - Existindo área remanescente ao parcelador, esta
será transferida ao município, conforme disposto no § 2º do artigo 4º, se porventura
não constituir moradia do parcelador, e se for objeto de outro parcelamento.
Art. 7º - Caso haja áreas remanescentes disponíveis ao parcelador,

estas poderão ser caucionadas em favor do Município, até o valor obtido pelo
Departamento de obras, conforme relatório dos §§ 4º ao 8º do artigo 2º desta lei
complementar, para a garantia da infra-estrutura básica, suplementada por outra
garantia se necessário, e somente serão liberadas após a conclusão das obras.
Parágrafo único - Entende-se por infra-estrutura básica os
equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, rede de energia, rede de
esgoto sanitário, abastecimento de água potável, vias de circulação.
Art. 8º – Para regularização de parcelamentos onde foram vendidas

frações ideais de terra, devidamente comprovadas, as medidas mitigatórias com
relação às questões ambientais, no que couber, serão tomadas junto aos
adquirentes dos lotes.

56
Art. 9º – Para parcelamentos destinados a chácaras de recreio,

independente da área parcelada, situadas na zona rural, ou na zona de expansão
urbana, o esgoto sanitário deverá ser feito através de fossa séptica, filtro anaeróbico,
sumidouro e/ou valas de infiltração, calculados em função do número de habitantes
previsto, levando-se em consideração a norma Brasileira NBR 13.969 e NBR 7.229,
desde que não atendidos por rede pública. Como também deverá ser provido de
caixa de gordura, calculada de acordo com as normas da ABNT.
Parágrafo único: O sistema de esgoto será construído pelo adquirente
do lote.
Art. 10 – O abastecimento de água potável em parcelamentos
destinados a chácaras de recreio, poderá ser por poços, perfurados pelos
adquirentes, observadas as normas vigentes.
Art. 11 – Para efeito desta lei complementar, entende-se como

chácaras de recreio aqueles parcelamentos cuja densidade populacional seja inferior
a 30 hab. /ha (Trinta habitantes por hectare).
§ 1º - Para cálculo da densidade será utilizada a seguinte fórmula:
D = P / AT, sendo:
D = densidade populacional bruta, expressa em habitantes por
hectare, e, estimada a partir dos parâmetros urbanísticos a serem adotados para o
empreendimento;
P = População (habitantes) prevista para ocupar o empreendimento na
sua condição de saturação;
AT = Área total, expressa em hectares (ha), utilizada pela pelo
empreendimento, compreendendo as áreas loteadas e as demais áreas destinadas
ao sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário, à
composição paisagística, a espaços livres de uso público, etc;
§ 2º - Adota-se para efeito desta lei complementar, para cálculo da
densidade o parâmetro da COPASA-MG, que é de cinco habitantes por unidade
(lote).
Art. 12 – Para parcelamentos situados num raio até 3.000 (três mil)
metros do centro da cidade – Praça Presidente Vargas, o abastecimento de água
potável deverá ser feita por rede de abastecimento da COPASA-MG.

57
Parágrafo único - Poderá ser admitido solução individual, como poços,

desde que comprovada sua viabilidade técnica.
Art. 13 – Para o equipamento urbano de escoamento de águas

pluviais, em parcelamentos destinados a chácaras de recreio, será dada a
preferência ao método ecológico, com canaletas de gramas e bacias de contenção e
infiltração, dentro das condições técnicas de cada arruamento.
Parágrafo único – Este critério deverá ser mesclado com as técnicas
convencionais de escoamento das águas pluviais, para parcelamentos situados num
raio até 3.000 (três mil) metros do centro da cidade – Praça Presidente Vargas,
devendo ser analisado rua por rua, conforme seu greide e vazão. Aprovado pelo
Departamento de obras.
Art. 14 – Toda área ocupada por parcelamento regularizado nos

termos desta lei complementar, será considerada, zona urbana de urbanização
específica.
Art. 15 – Ficam os parceladores ou adquirentes, se for o caso, isentos

da cobrança dos tributos municipais referentes à aprovação de regularizações,
sendo apenas cobrada a taxa de expediente.
Art. 16 – Fica a Prefeitura Municipal de Extrema, autorizada a contratar

profissionais ou empresas, de acordo com a legislação para prestar serviços de
levantamento topográficos, estudos de projetos técnicos, orçamento de obras de
infraestrutura e cronograma de execução, como auxílio para agilização dos
processos junto ao Departamento de Obras, caso o loteador ou adquirentes não
possuam a documentação prevista no artigo 5º desta lei complementar, sem ônus
para os loteadores, condôminos, corretores, pertencentes a Zona Urbana, zona de
Expansão urbana e Rural, anterior à presente lei complementar, e que todas as
despesas sejam arcadas pelo Poder Executivo.
Art. 17 – Os condomínios de fato, instituídos mediante decisão judicial

datada de 28 de setembro de 1982, e Instrução Disciplinar n. 01/85, do MM. Juiz de
Direito desta Comarca, com base no artigo 623 Código Civil Brasileiro vigente à

58
época, ficam dispensados de regularização e considerados como condôminos

especial e particular, enquanto os proprietários tiverem interesse em permanecer
nestas condições;
Parágrafo Único – As vias internas, rede de serviços públicos, com

energia elétrica, telefone, água, esgoto, ficam sob a responsabilidade dos
condôminos, enquanto permanecer a condição de condômino especial;
Art. 18 - Os condôminos de fato instituídos em caráter de condomínio

social, serão considerados como de interesse social, ficando isentos de despesas
relacionadas a urbanização, com a implantação de serviço público;
Art. 19 – Somente farão jus aos benefícios dos artigos 17 e 18, os

condomínios implantados anterior à presente lei complementar;
Art. 20 – Qualquer notificação dos Poderes Públicos, ou requerimento

de um dos condôminos para a regularização de loteamento, para ter legitimidade
deverá ter a concordância e ciência da totalidade dos co-proprietários, e ou
compromissários compradores de partes ideais, restando necessário colher a
aquiescência da unanimidade dos proprietários interessados.
Art. 21 – Esta lei complementar entra em vigor na data de sua

publicação, revogadas as disposições em contrario.
Dr. Luiz Carlos Bergamin

Prefeito Municipal

59
ANEXO D – FLUXOGRAMA REPRESENTATIVO DE MATRÍCULAS

EMITIDAS
Fase de parcelamento clandestino do “Loteamento

Ângelo Aparecido Morbidelli”

60

61
ANEXO E – MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO
Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli

62
REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTOS
MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO
I – IDENTIFICAÇÃO
NOME DO EMPREENDIMENTO: LOTEAMENTO ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI

PROPRIETÁRIO: ÃNGELO APARECIDO MORBIDELLI E OUTROS CPF 059.778.946-00
RESPONSÁVEL
TÉCNICO: RAFAEL AUGUSTI CREA: 5062039115/D ART Nº
Rua Bairro Dist. da Pr. Pres. Vargas
ENDEREÇO DA GLEBA R. Antônio Morbidelli Ponte Alta 800 m
ÁREA DA URBANA – Zona
GLEBA: 43.580,00 m² No. DE LOTES: 36 ZONA: Central II
II – DESCRIÇÃO DA GLEBA
O Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli é composto por 36 lotes com áreas de
130,00 m² a 6125,00 m². A área total do loteamento é de 43.641,45 m².
A gleba está situada próxima no Bairro Ponte Alta, com acesso através da Rua
Antônio Morbidelli. Confronta as áreas de Júlio Morbidelli, Augusto Mazzo, João
Morbidelli e Benedito Morbidelli.
Possui rede de abastecimento de água e energia elétrica. Parte do loteamento,

como os lotes da Rua Antônio Morbidelli até o lote 14 da Quadra C, possuem coleta
de esgoto.
Encontra-se a 600 metros da Praça Itália e do Poliesportivo e a 700m da Escola

Estadual Alfredo Olivotti.

63
III – CARACTERIZAÇÃO DO PARCELAMENTO
A declividade máxima da gleba é de 28,6%.
Quantidade de lotes segundo o uso:

TABELA 1 – ÁREAS
ESPECIFICAÇÃO UNIDADES ÁREA (M²) %
Lotes residenciais 36 41.420,62 95,05
Lotes comerciais - - -
Lotes industriais - - -
TOTAL DE LOTES 36 41.420,62 95,05
ESPECIFICAÇÃO ÁREA (M²) %

Áreas públicas - -
Sistema viário 2.159,38 4,95
Áreas institucionais (equipamentos - -
urbanos e comunitários)
Espaços livres de uso público - -
Áreas verdes / sistemas de lazer - -
Áreas de Proteção Permanente - -
ÁREA TOTAL PARCELADA 43.580,00 100
ÁREA REMANESCENTE - -
TOTAL DA GLEBA 43.580,00 100
Fonte: Arquivos referentes a Levantamento topográfico Planialtimétrico e Cadastral realizado pela
Prefeitura Municipal de Extrema.
IV – DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES EXISTENTES

No. De habitações: _____31________ un ______4306,15_________ m²
Outras edificações ________________ un _____________________ m²
Área total construída do empreendimento: ________4306,15________ m²

64
V – DESCRIÇÃO DO SISTEMA VIÁRIO

TABELA 3 – SISTEMA VIÁRIO
Identificação Classificação Largura Declividade Tipo de
das vias da via* do Leito máxima (%) Revestimento
(nome, no.) carroçável
Rua Antônio LOCAL Variável 20,5 Asfalto /
Morbidelli 5,53 a Cascalho
8,79 m
Rua João LOCAL 5,10 m 4,7 Cascalho
Morbidelli
Rua Geraldo LOCAL 5,45 9,5 Asfalto /
Morbidelli Cascalho
Fonte: Arquivos referentes a Levantamento topográfico Planialtimétrico e Cadastral realizado pela
Prefeitura Municipal de Extrema.

65
VI – DESCRIÇÃO DA INFRA-ESTRUTURA
Esgotamento sanitário: Na Rua Antônio Morbidelli, até a altura do lote 14 da

Quadra C há rede de coleta de esgoto sanitário. Nas demais vias, não há rede. Nos
demais lotes com edificações em que não há coleta de esgoto, existência de fossas
sépticas.
Rede de Água Potável: Rede de abastecimento de água potável para os lotes com
edificações.
Rede de Energia elétrica: Existência de rede de fornecimento de energia elétrica no

local.
Sistema viário: Sistema implantado.
Não há obras de infraestrutura básica a serem realizadas pelo proprietário. Futuras

extensões de rede, para abastecer as novas edificações, encontram-se dentro dos
limites de atendimento das companhias prestadoras de serviços.
Conforme descrito, requer-se a regularização deste parcelamento.

Assinatura do responsável técnico
___________
RAFAEL AUGUSTI - CREA: 5062039115/D

66
ANEXO F – RELATÓRIO DE APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Aprovação da regularização do Loteamento Ângelo

Aparecido Morbidelli

67
RAL 002 / 08 – 07 / Julho / 2008 - Processo n° 000993/2008

RELATÓRIO DEAPROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Assunto: Regularização de Loteamento
Proprietário: Ângelo Aparecido Morbidelli – CPF: 059.778.946-00
Local: Lot. Ângelo Aparecido Morbidelli – Bairro Ponte Alta – Extrema – MG .
Responsável Técnico: Rafael Augusti – Eng. Civil CREA: 5062039115/D
ESCLARECIMENTOS
O processo foi analisado com base na Lei Federal 6.766/79, no Plano Diretor (Lei
1574/01) e na Lei Complementar Municipal 035/04.
O processo se refere à Regularização do Loteamento Ângelo Aparecido
Morbidelli, Registrado no Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Extrema, sob
a matrícula 1268. O loteamento encontra-se já constituído e consolidado, levando-se
em consideração que 80% dos lotes já estavam edificados e todos delimitados.
DOCUMENTAÇÃO
Foi apresentada toda a documentação necessária e exigida pela Legislação

vigente:
Documentação pessoal do(s) parcelador(s);
Documentação de posse e propriedade do bem (terreno);
Cópia de todos os contratos de compra e venda e/ou documento certidão de

matrícula com respectivos registros das partes ideais.

68
DA APROVAÇÃO
Estribado na Lei Complementar 035/04 e pela documentação apresentada, sou pela

aprovação do loteamento observando que:
Por não existirem obras de infraestrutura a serem realizadas, não há lotes

caucionados.
A taxa de área transferida foi baseada pela Lei Complementar 035 Art 1° §4º, pois
não há a possibilidade de transferência de áreas para o município além das vias
abertas;
Das obras de Infra-estrutura:
Esgotamento sanitário: Na Rua Antônio Morbidelli, até a altura do lote 14 da Quadra

C há rede de coleta de esgoto sanitário. Nas demais vias, não há rede. Segundo
documentação apresentada pelo interessado e visita ao local ficou constatada a
existência de fossas sépticas nos demais lotes com edificações em que não há
coleta de esgoto.
Rede de Água Potável: Segundo documentação apresentada pelo interessado e

visita ao local ficou constatada a existência de rede de abastecimento de água
potável para os lotes com edificações.
Rede de Energia elétrica: Segundo documentação apresentada pelo interessado e

visita ao local ficou constatada a existência de rede de fornecimento de energia
elétrica no local.
Sistema viário: Sistema consolidado, com largura mínima inferior a 10 m, sem

possibilidade de alargamento. Rua Antônio Morbidelli – largura mínima 5,53 m –
Irregular; Rua João Morbidelli – largura mínima 5,10 m – Irregular; Rua Geraldo
Morbidelli – largura 5,45 m – Irregular.
O proprietário deverá encaminhar a documentação de aprovação do loteamento ao

cartório de registro de imóveis (SRI), no prazo de 180 dias, para que se proceda ao
PROCESSO DE REGISTRO DO LOTEAMENTO, de acordo com Artigo 18 da Lei
Federal 6.766/79, sob pena de caducidade desta aprovação.
Desde a data do registro do loteamento, passam a integrar ao domínio do município

as vias e os espaços livres, constantes no projeto e do memorial descritivo,
conforme prescreve o Artigo 22 da Lei Federal 6.766/79.

69
Zoneamento: Conforme Artigo 34° da Lei 1574/01, o Loteamento se caracterizará

como “Zona Central II”, sendo exigidos os seguintes parâmetros urbanísticos:
Taxa de Ocupação – 75% (setenta e cinco por centro)

Coeficiente de Aproveitamento – 3,0 (Três)
Recuo frontal – não há.
Quota mínima de área por unidade habitacional – 40m²
Tamanho mínimo do lote – 300m²
Frente mínima – 10m
Para as demais restrições, será considerada a predominância existente no local.
Estes valores são válidos para as novas construções que serão aprovadas no
local.
Estas condicionantes deverão fazer parte da aprovação do Loteamento e

registradas em escritura.
DISPOSIÇÕES FINAIS
Deverá constar na escritura de cada lote o descrito no item “DA APROVAÇÃO”.

O Departamento Jurídico deverá elaborar o competente ATO DE APROVAÇÃO
(PORTARIA) do loteamento “Ângelo Aparecido Morbidelli”.
Extrema, 18 de julho de 2008.
DAVIDSON FIGUEIREDO DEANA

Engenheiro Civil - CREA 5061078403/D
Departamento de Obras e Urbanismo

70
ANEXO G – PORTARIA DE APROVAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO
Aprovação da regularização do Loteamento Ângelo

Aparecido Morbidelli

71
Portaria nº 438
De 21 de julho de 2008.
“Aprova regularização de loteamento denominado “Ângelo

Aparecido Morbidelli” e dá outras providências”
O Prefeito Municipal de Extrema, Dr. Sebastião Antônio

Camargo Rossi, no exercício de suas funções e no uso de suas atribuições legais.
Determina:
Artigo 1º - Fica aprovada a regularização do loteamento

denominado “ÂNGELO APARECIDO MORBIDELLI”, localizado no Bairro Ponte Alta,
de propriedade de Ângelo Aparecido Morbidelli, CPF/MF nº 059.778.946-00, nas
conformidades do Relatório de Aprovação decorrente do processo nº 993/2008,
assinado pelo Engenheiro Civil, Davidson Figueiredo Deana, que passa a fazer parte
integrante desta Portaria.
Artigo 2º - Esta portaria, revogadas as disposições em

contrário, entra em vigor na data de sua publicação.
Publique-se;
Cumpre-se.
Dr. Sebastião Antônio Camargo Rossi
- Prefeito Municipal -

72
ANEXO H – IMAGEM DE SATÉLITE DO LOTEAMENTO
Um mapa do Loteamento Ângelo Aparecido Morbidelli

inserido em uma imagem de satélite.

73

74
ANEXO I – MAPA DO LOTEAMENTO ÂNGELO APARECIDO

MORBIDELLI

75

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seus aspectos urbanísticos e ambientais, por meio do estudo de caso da

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1.2 Pressupostos de Solução

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A primeira consiste na implementação de programas sociais habitacionais e

O presente trabalho tem a missão de buscar, em idéias embasadas em

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Através das ocupações clandestinas, paisagens de cidades brasileiras têm

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2 - PARCELAMENTO DO SOLO EM ZONA URBANA

Com relação à migração de uma parcela considerável da população do meio

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Com a aprovação do Estatuto da Cidade, acompanhado pela Medida

Loteamento Urbano – “É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

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Infraestrutura-urbana – “São os equipamentos urbanos de escoamento de águas

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3 - A CLANDESTINIDADE NA FORMAÇÃO URBANA

A clandestinidade na formação urbana tem como princípio básico o

3.1 Origem da Clandestinidade na Formação Urbana

Pode-se atribuir a origem da clandestinidade da formação urbana,

Por outro lado, verifica-se também, a origem do mesmo problema na

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do parcelamento, e assim passam a ser mais um proprietário de gleba parcelada de

3.2 A Fiscalização da Ocupação do Solo Urbano

Como se sabe, os sistemas de fiscalização brasileiros de parcelamento do

3.2.1 O sistema de Fiscalização Desejável

Entende-se no presente trabalho que um sistema de fiscalização desejável do

a) Uma legislação municipal que dê autonomia ao sistema de fiscalização

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