ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES

ARTICULO 2019 DEL CODIGO CIVIL

El objeto fundamental del sistema registral radica en ofrecer la debida publicidad de los
derechos recayentes sobre los bienes inmuebles y, por tanto, la previa constancia de las fincas
registrales no es sino un supuesto instrumental del sistema.

El Registro de la Propiedad pública realmente los derechos existentes sobre los bienes a
través de los actos o contratos de trascendencia real que han accedido a él.

La inscripción se refiere a la titularidad jurídico real pero dejando constancia de cuál es la

causa que la fundamenta y el título en virtud del cual ha accedido al registro.

Pues con fines de entender y explicar el artículo 2019 del Código Civil y la lectura que
proponemos del mismo, pasamos a citarlo textualmente:

“Articulo 2019.- Actos y Derechos Inscribibles

Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble:

1) Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen

o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

En buena cuenta, todo acto o negocio que contenga, en amplio sentido el nacimiento o
modificación de un derecho real ‘per se’ inscribible en el registro inmobiliario.

El principio general señalado tiene un aspecto negativo, Así pues, si la inscripción abarca a
los actos y negocios susceptibles de producir el nacimiento o modificación de derechos reales;
entonces, mirando las cosas desde el punto de vista opuesto, se puede inferir que los
derechos no reales, esto es, los obligacionales carecen de aptitud para acceder al Registro”.

Efectúa un análisis por descarte en el cual concluye en que de ser inscribibles las situaciones
jurídicas de derecho real, no son inscribibles los derechos obligacionales y sin perjuicio de ello
hace un estudio de la inscripción de los derechos obligacionales (comentando precisamente
los que si son reconocidos expresamente en la lista del artículo 2019 del Código Civil.

Por ejemplo, el artículo 1708 del Código Civil peruano establece las relaciones de oponibilidad
que surgen entre el derecho del propietario que adquiere un bien arrendado y el derecho del
arrendatario, dependen del registro del arrendamiento85 1. Que, exista una norma específica,
generalmente, ubicada en el capítulo que regula el contrato, acto jurídico, o disposición
contractual en la parte sustantiva del Código Civil, que habilita su acceso al registro. En este
sentido, la norma hace varias cosas a la vez, de un lado genera una regla específica de
oponibilidad y establece los efectos concretos, e implícitamente habilita la inscripción del
contrato de arrendamiento desde que si el legislador señala que existirán efectos según se
halle o no inscrito el arrendamiento, está implícitamente regulando el acceso al registro del
contrato de arrendamiento. No obstante ello, el legislador, genera una regla general contenida
en el artículo 2019 y por consiguiente es evidente que el acceso al registro del arrendamiento
debería quedar incluido dentro de los alcances de dicha norma, pues de lo contrario, resultaría
incoherente generar una regla general que deniegue el acceso al registro de un acto o
disposición que contrastaría de inmediato con una regla específica que por el contrario, le da
acceso al registro.
En el caso del arrendamiento ello no ocurre, no obstante que el legislador por tercera vez
incluye de manera específica en la lista del artículo 2019 el acceso al registro del
arrendamiento. De este modo, el acceso al registro del arrendamiento quedaría regulado en
el fondo por tres disposiciones.

En esta parte se da la medida a los derechos reales que pueden ser materia de registración,
sus mutaciones y las cancelaciones jurídicas del inmueble.

Entre los actos o contratos que constituyen un derecho real normalmente tienen sede notarial
la estructura de constitución de hipoteca o un derecho de superficie, por ejemplo. Las
declaraciones de derechos reales podemos relacionarlas con los actos judiciales como, por
ejemplo, el acta notarial de prescripción adquisitiva sobre los inmuebles o la creación de la
propiedad sobre una fábrica (construcción) una constitución.

Entre los actos transmisivos de los derechos reales podemos mencionar a la principal figura
de los derechos de los contratos, la compraventa. Figuran también la permuta, la donación y
el anticipo de legítima, la dación en pago, entre los que consideramos como intercambios
intervivos. Y entre los actos denominados mortis causa destacan el testamento la sucesión
intestada. Entre los actos extintivos podemos mencionar la cancelación de hipoteca y el acto
administrativo superficiaria o la propiedad exclusiva o propiedad común,

2) Los contratos de opción.

Dicho ordenamiento civil califica este contrato como contrato preparatorio dedicándole varias
normas a su regulación. Este contrato consiste, de acuerdo a la definición contenida en el
artículo 1419° del Código, que una de las partes quede vinculada a su declaración de celebrar
en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.

Por lo tanto, el contrato de opción no se perfecciona pues con la voluntad de una sola de las
partes. Esta situación se presenta más bien, como se ha señalado anteriormente, en la
celebración del contrato definitivo, por cuanto, como se sabe, en virtud del contrato preliminar
o preparatorio de opción, el optante ha quedado habilitado para por su sola voluntad, celebrar
el contrato definitivo.

Ahora, esta situación llevaría a pensar que en el caso del contrato definitivo éste sí sería
entonces un contrato "unilateral" o de una sola parte, por cuanto si para su perfeccionamiento
sólo basta la declaración de voluntad del optante, esto en consecuencia, supuestamente
querría decir que el contrato definitivo se estaría celebrando con la intervención de una sola
parte. Pero en realidad dicha situación no quiere decir tal cosa, por cuanto como se sabe muy
bien eso no puede darse jurídicamente. Lo que pasa en realidad es que la declaración de
voluntad del opcionista u oferente para la celebración del contrato definitivo ya ha sido emitida
anticipadamente en el contrato de opción y no se necesita, en consecuencia, que la declare
nuevamente en la celebración del contrato definitivo.

El contrato de opción, como ya se ha señalado anteriormente, se forma con la oferta del

concedente u opcionista consistente a su vez en querer conceder u otorgar una oferta de
carácter irrevocable a favor del optante para la celebración de un contrato definitivo, y con la
aceptación del optante sobre dicha concesión. Ahora, una vez formado o celebrado este
contrato, el contrato de opción, resulta obvio darse cuenta que con este contrato ya surge o
se produce la oferta irrevocable de celebrar el contrato definitivo por parte del opcionista, y
ésta es ya, en consecuencia, la declaración de voluntad de esta parte el contrato definitivo. El
contrato de opción, en consecuencia, sólo tiene sentido y utilidad en aquellos ordenamientos
civiles en los que se ha adoptado el régimen de la no obligatoriedad de la oferta o libre
revocación de ella. Pues sólo en estas legislaciones con este contrato se podrán alcanzar
efectos jurídicos distintos a los alcanzados o producidos con la oferta, revistiendo estos
efectos, por lo tanto, una gran utilidad.

Esta situación, al igual que la creada adoptándose el régimen contrario (obligatoriedad de la

oferta) resulta ser totalmente lógica y evidente por cuanto resulta ser la situación inversa.
Lógicamente, si adoptándose el régimen de la obligatoriedad de la oferta el contrato de opción
resulta inútil y sin sentido porque los mismos efectos que se consiguen con este contrato se
pueden conseguir con una simple oferta, resulta evidente advertir entonces que todo lo
contrario resulta adoptándose el régimen opuesto, el régimen de libre revocación o no
obligatoriedad de la oferta.

En este régimen, el contrato de opción sí reviste una gran utilidad porque, como se sabe, la
finalidad de este contrato es la formulación de una oferta de carácter irrevocable. En tal
sentido, mediante este contrato se conseguirá que el oferente formule su oferta de esa
manera, irrevocablemente; es decir, se obtiene que el oferente se obligue a mantener su oferta
sin poder y tener derecho a revocarla, como normalmente hubiera podido hacer en vista que
la oferta es de por sí libremente revocable por haberse adoptado dicho régimen.

"La utilidad del contrato de opción es notoria. Existen, en efecto, circunstancias en que no es
posible o conveniente celebrar un contrato definitivo, pero sí resulta provechoso dejar
sembrada la posibilidad de que se concrete, en la hipótesis de que así lo decida quien tiene el
derecho de ejercitarlo. Así, es contrato de opción aquél por el cual "A" le otorga a "B" el
derecho de adquirir un inmueble determinado, al precio que se pacta, dentro de un plazo
establecido y que no exceda del límite fijado por el artículo 1423. Dentro de estas
circunstancias puede suceder que:

a) "B" decida ejercitar la opción en el plazo previsto, con lo que queda perfeccionada
la compraventa; y,

b) "B" deje vencer el plazo de la opción sin ejercitarla o antes de ello renuncie a dicho
ejercicio. En uno u otro caso, "A" quedará libre de disponer a su criterio del inmueble
que fue materia de la opción y "B" no tendrá obligación de responder frente a "A"
por no haber ejercitado la opción o dejado vencer el plazo”.

c) Asimismo, las dos posibilidades que señala el legislador que pueden darse
celebrándose un contrato de opción, pueden darse igualmente con la formulación
de una simple oferta. Analizando una por una tenemos lo siguiente:

d) "B" decide aceptar la oferta en el plazo previsto, con lo que, obviamente, queda
perfeccionada la compraventa; y,

e) "B" deja vencer el plazo de la oferta sin aceptarla o antes de ello renuncia a dicha
oferta, es decir, la rechaza. En uno u otro caso, "A" quedará libre de disponer a su
criterio del inmueble que fue materia de la opción y "B" no tendrá obligación de
responder frente a "A" por no haber aceptado la oferta o dejado vencer el plazo.

Es más, la notoriedad de dicha inutilidad se encuentra en realidad bien acentuada debido a

que la mencionada conveniencia que esgrime el legislador (que no es otra cosa que los efectos
que produce una oferta obligatoria) resulta más ventajosa si se obtiene mediante una oferta
que mediante un contrato de opción, ya que ésta puede formularse por cualquier plazo no
existiendo límite para ello como sí lo hay en el contrato de opción. Y sobre todo porque resulta
más económico obtener esta conveniencia mediante una simple oferta que mediante un
contrato de opción. Con una oferta, para que ella se dé, simplemente habrá pues que
formularla sin que ello implique los gastos y tributos que origina la celebración de un contrato,
sobre todo porque generalmente, para efectos de probanza, éstos se celebran por escrito.

3) Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

En aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, se pueden integrar al contrato de

compraventa toda clase de pactos, con la condición de que sean lícitos. Nada impide en
consecuencia, condicionar la venta a determinados pactos.

Clases de pactos

a. Pactos nominados, es decir, que se encuentran normados por el Código Civil, tales
como el Pacto de Reserva de Propiedad y el Pacto de Retroventa.

b. Los pactos innominados, aquellos que no tienen una normatividad en nuestro Código,
que se encuentran sujetos a la autonomía de la voluntad y siempre que sean lícitos.

 Pacto con reserva de propiedad

Es aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado
todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al
comprador. La traslación de dominio se produce en forma automática Cuando el comprador
haya cancelado el precio convenido, sin que se requiera de una nueva declaración de
voluntad.

 Pacto de retroventa

Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato de

compraventa, Sin necesidad de decisión judicial. Es conocido en la doctrina con el nombre de
retracto convencional.

La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato de compraventa que debe convenirse

expresamente la facultad del vendedor de recuperar el bien vendido, devolviendo el precio,
dentro del plazo y condiciones previstas, dentro de ellas la obligación del vendedor de
reembolsar las mejoras necesarias y útiles que haya efectuado el comprador.

El Art. 1587 del C.C. establece la nulidad de la estipulación que impone al vendedor la
obligación de devolver una suma mayor al precio pagado o el obtener una ventaja como
contrapartida por el ejercicio de la acción de resolución del contrato.

El plazo máximo fijado por el Art. 1588 del C.C. es de dos años, tratándose de la venta de
inmuebles, y de un año, en el caso de muebles. Si las partes hubieran fijado un plazo mayor,
éste se reducirá al plazo legal referido.

Por tratarse de una resolución del contrato y no de una rescisión, la retroventa no opera
retroactivamente, por lo tanto, sólo tiene efecto desde el momento en que el vendedor ejercíta
su derecho de resolución.

 Pactos nulos
Con la finalidad de evitar que por aplicación del principio de la libertad contractual, puedan
celebrarse pactos que representen un abuso o arbitrariedad de la parte con mayor poder, el
Art. 1582 del C.C. establece que son nulos los siguientes pactos:

a. Pacto de mejor comprador.- Conocido como pacto de mejor oferta, y es aquel en

virtud del cual, se considera como tal, el acuerdo que tiende a rescindirse el contrato
por encontrarse un nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones. En este caso el
comprador se obligaría a devolver el bien.

b. Pacto de preferencia.- Cuando el vendedor queda obligado a ofrecer la venta del

bien al comprador preferente, en las condiciones que otro proponga, cuando pretenda
enajenarlo.

4) El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los

efectos de los actos o contratos registrados.

Ahora bien, el inciso 4 del mismo artículo, considera como acto inscribible el cumplimiento total
o parcial de las condiciones de las cuales dependen los efectos de los actos o contratos
registrados a las que estén sujetos los actos registrados. En principio, ello excluiría como acto
inscribible a la condición misma; sin embargo, una interpretación amplia sobre de la
funcionalidad de esta norma y del Registro desde el punto de vista de su utilidad jurídica nos
lleva a la conclusión que la condición resulta inscribible porque su cumplimiento implica una
mutación de la situación jurídico real del bien inscrito, pues, de producirse, el acto no
solamente involucraría a los contratantes sino eventualmente a terceros sub adquirientes.

Carecería de toda significación para un contratante ser adquiriente de un derecho real sujeto
a condición si es que ésta no se inscribe en el Registro, pues de cumplirse aquella no podría
oponerla válidamente a un tercer sub adquiriente que adquirió el derecho del titular registral.

Desde esta perspectiva, no solamente es inscribible en el Registro el cumplimiento total o

parcial de las condiciones, sino también la condición misma de la cual se ha hecho depender
los efectos de un acto, (en este caso la cláusula resolutoria), con lo cual, indirectamente,
ingresa al Registro todo el contenido contractual.”

Si bien compartimos esta posición, debemos señalar que esto no se desprende de la literalidad
del Art. 2019.4 del Código Civil. Por ello sería preciso plantear una modificación a este
dispositivo normativo a partir de lo propuesto por el acuerdo de la Sala del Tribunal.

5) Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

Restricciones convencionales al derecho de propiedad en el ordenamiento peruano, los

requisitos que deben cumplir y su oponibilidad frente a terceros. Así, el autor procederá a
comentar las propuestas de reforma y concluirá que si bien es meritoria la atenuación de la
prohibición de enajenar y gravar, ello es contradictorio si es que se imposibilita la inscripción
de estas restricciones.

Alude a la posibilidad de que el titular de un derecho inscrito tenga determinadas restricciones

establecidas contractualmente (pacto de no arrendamiento) o por iniciativa del titular del
derecho, con arreglo a ley, como el caso del patrimonio familiar. No se hace referencia a las
restricciones establecidas legalmente, por estimarse que en estos casos la publicidad de la
ley es suficiente. Es decir, según esta norma pueden acceder a los Registros Públicos los
actos jurídicos que versen sobre derechos reales. De este modo son actos inscribibles los
contratos que transmiten el dominio o que generen derechos reales limitados a favor de
terceros.

Como no puede ser de otro modo, el inciso 5 regula un supuesto distinto al párrafo precedente.
Esta norma, de forma complementaria a lo dispuesto por el artículo 926 del Código Civil,
permite la inscripción de las restricciones convencionales al derecho de propiedad. En este
sentido, pueden inscribirse y lograr oponibilidad, todos aquellos pactos lícitos que restrinjan el
régimen ordinario del dominio pactos de no usar o de no disfrutar; con la reforma propuesta
por el Proyecto también se incluirían en este inciso las prohibiciones relativas a facultad de
disposición.

El carácter absoluto y elástico del derecho de propiedad es más amplio derecho de señorío
que puede tenerse sobre una cosa. La propiedad y los derechos reales limitados difieren en
cuanto a su contenido. Éstos sólo facultan para un señorío parcial de la cosa, aquélla es el
máximo señorío posible. El contenido de un derecho limitado cabe determinarlo positivamente:
el usufructuario puede poseer y disfrutar; el titular de un derecho de paso, pasar; el acreedor
pignoraticio, satisfacerse sobre la cosa; el titular de un derecho de tanteo, adquirirla. Pero en
cuanto a la propiedad no es posible agotar enunciativamente las múltiples posibilidades de
señorío. De los actos de señorío privado que el derecho permite, la Luis Felipe Del Risco
Sotil propiedad abarca todos, el derecho limitado sólo se refiere a algunos”.

 Limites convencionales

Reconocimiento en el ordenamiento jurídico. Reglas que deben observarse para efectos de

su constitución. La capacidad para celebrar pactos que restrinjan el dominio está prevista en
el artículo 926 del Código Civil. Según la norma, “las restricciones de la propiedad establecidas
por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro
respectivo”.

En nuestra opinión y como adelantamos en la introducción del presente artículo, hubiese sido
deseable que el Proyecto se ocupara del artículo 926 del Código Civil, en el sentido de que se
reformulara el texto vigente admitiendo categóricamente la posibilidad de establecer
restricciones convencionales al dominio, distintas a las desmembraciones de la propiedad
(derechos reales limitados). Asimismo, podría haberse incorporado también las reglas
generales descritas en los párrafos precedentes, despejando toda duda en los operadores
jurídicos acerca de la naturaleza jurídica de las restricciones (temporales) que puede soportar
dicho derecho.

 Limitaciones al uso y al disfrute

Como hemos visto, las limitaciones al uso y al disfrute pueden derivar en la constitución de
derechos reales a favor de terceros. Es el caso por ejemplo del usufructo, mediante el cual el
nudo propietario confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de
un bien ajeno (artículo 999 del Código Civil). Aquí el dueño se desprende del contenido
económico del dominio, limitando drásticamente su derecho, y se lo otorga a un tercero de
forma temporal para su aprovechamiento.

Consideramos que en estos casos debe integrarse el vacío atendiendo a los criterios
temporales que rigen a las limitaciones de igual naturaleza. Es decir, si a través de un convenio
el dueño ha pactado que no puede ceder el bien en uso y disfrute a un tercero, es razonable
que a dichas restricciones le sea aplicable el límite temporal del usufructo, mediante el cual el
propietario se priva también de dichas facultades, con la sola diferencia que en este último
caso se genera un derecho real a favor de un tercero. Este tipo de construcciones jurídicas no
serían necesarias si es que en el Proyecto se hubiera establecido una pauta clara respecto a
la temporalidad de los límites convencionales.

 Limitaciones a la disposición y a la reivindicación

El fundamento de la norma está orientado a garantizar la libre circulación de bienes. Se suele

afirmar que permitir a los privados que pacten libremente prohibiciones de enajenar conduciría
a un inmovilismo jurídico de los bienes, en franco perjuicio de la dinámica comercial y el
régimen económico en su conjunto. En el caso de la prohibición de gravar, por su parte, se
estaría afectando el acceso al crédito.

La prohibición debe ser por plazo determinado o determinable y no podrá exceder de diez
años prorrogables antes del vencimiento por períodos no mayores. Los términos y condiciones
de la prohibición temporal deben ser anotados en la matrícula de acciones y en los certificados,
anotaciones en cuenta o en el documento que evidencie la titularidad de la respectiva acción”

Finalmente, debemos destacar que la reivindicación, como toda acción, es un derecho cuyo
ejercicio no puede ser prohibido por parte de los particulares. Sin embargo, teóricamente es
posible que se restrinja su ejercicio a un plazo determinado o que se condicione al
cumplimiento de determinadas formalidades. No vemos que ello infrinja ninguna disposición
legal de carácter imperativo o contradiga el orden público, por lo que pacto en principio debería
proceder.

6) Los contratos de arrendamiento.

Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada
arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una
cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la
renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.
 Contrato consensual

El arrendamiento es un contrato de carácter consensual, por cuanto se perfecciona con el sólo

acuerdo de voluntades y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las partes; sin que
se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza real, de la entrega de la cosa como
requisito de formación del contrato. Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando se forma
el consentimiento mediante la manifestación de voluntad de las partes, esto es, cuando el
arrendador acuerda con el arrendatario en cederle temporalmente el uso de un determinado
bien a cambio del pago de una renta que éste debe abonarle. El carácter consensual del
arrendamiento queda precisado, pues, mediante la frase legal «se obliga» que emplea el
numeral 1666 del Código Civil.

 Contrato informal

No es un contrato solemne puesto que para su celebración no se establece una forma

determinada cuya inobservancia se sancione con nulidad. De modo que las partes tienen
plena libertad para establecer la forma en la que desean hacer constar el arrendamiento de
toda clase de bienes.

 Contrato con prestaciones recíprocas

Es un contrato con prestaciones recíprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas
partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestación de entregar el bien que debe
ceder temporalmente en uso; y correlativamente, el arrendatario es deudor de la prestación
consistente en pagar la merced conductiva Es así que la reciprocidad se manifiesta no sólo
mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de las partes, sino en la
vinculación existente entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de prestación y
contraprestación.

 Contrato oneroso

Se caracteriza también este contrato por ser oneroso, en la medida que implica tanto ventajas
como sacrificios para el arrendador y el arrendatario.

 Contrato conmutativo

El arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida que las partes, desde la formación

del contrato, están en condiciones de conocer con certeza cuáles son las ventajas que les va
a reportar su celebración.

 Bien materia del contrato

El objeto del contrato puede ser un bien material o inmaterial De este modo, el arrendador
puede dar en arrendamiento una cosa u objeto corporal al arrendatario o también, un bien
incorporal, es decir un bien que no puede ser apreciado por los sentidos.

7) Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

El problema del cómo resolver el conflicto que se suscita cuando se embarga un bien inscrito
a nombre del deudor y el tercero que alega haberlo adquirido antes de la traba se remonta a
la propia creación del Registro de la Propiedad Inmueble.

En efecto, con la finalidad de “dar seguridad a los que contratan sobre propiedades
inmuebles”, mediante Ley del 2 de enero de 1888 se creó el Registro de la Propiedad
Inmueble, ley que en su artículo 3 habilitó la inscripción no solo de los “contratos y demás
títulos traslativos de dominio”, sino también, entre otros: “Las interdicciones judiciales, las
medidas precautorias, los embargos, las demandas y toda providencia o resolución
ejecutoriada que destruya o limite el derecho de libre disposición del bien”.

Por tanto, desde la creación de Registro de la Propiedad Inmueble, se abrió la posibilidad de

inscribir embargos, tanto los dispuestos en los juicios ejecutivos, como aquellos dictados como
mera “medida precautoria”. A la par, en su artículo 7 se prescribió:

“No podrá oponerse a tercera persona el dominio total o parcial, derechos reales, hipotecas,
contratos, ni los demás títulos de derechos especificados en los artículos 3 y 4, si no están
debidamente registrados dentro del término que señale el reglamento que debe dictarse para
el cumplimiento de esta ley”.

Por tanto, tan pronto empezaron a inscribirse los inmuebles en el neo Registro, siendo
inscribibles los embargos (y demás medidas precautorias), el surgimiento del conflicto con el
propietario no inscrito era inminente. Hay que tener presente que en ese momento estaba
vigente el Código de Enjuiciamientos en materia Civil de 1852, el que, como todas las
legislaciones de derivación española, establecía como medio para que los terceros pudieran
hacer valer sus derechos sobre los bienes embargados en un juicio ejecutivo o coactivo, a la
(llamada) “tercería” (artículo 1217), que recibía el nombre de “excluyente” si “el derecho que
alega el tercero, es a la propiedad” (artículo 1218).

Con la introducción del Registro, de suscitarse la tercería excluyente respecto de un bien

inmueble (ya) inscrito, todo parecía indicar que se contaba con un nuevo criterio sustancial
para resolverlo: el ya visto del artículo 7 de la Ley de 1888.

8) Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.

Cuando los privados solicitan que un título se inscriba, tienen como objetivo que la situación
jurídica subjetiva goce de los efectos de legitimación, oponibilidad y publicidad. No todas las
situaciones jurídicas de las que se solicita su inscripción, logran dicho objetivo; ya sea por
deficiencia de la documentación, por contravención con las normas legales o con el propio
registro, o porque no califican como actos inscribibles en el registro. Estos últimos supuestos
son los que serán materia de comentario.

 Actos Inscribibles en el Registro de Predios

Un primer dato que es relevante verificar es que son inscribibles aquellos actos afecten
derechos reales sobre inmuebles como regla general, por lo que los demás supuestos deben
ser situaciones especiales manifestados por mandato judicial o por actos de autonomía
privada. Dentro de estos supuestos especiales encontramos a uno de los contratos
preparatorios como es el contrato de opción, sin embargo no se encuentra el compromiso de
contratar. En términos sencillos, en un contrato de opción el optante mediante una declaración
unilateral puede configurar el contrato definitivo, el cual en estos casos será el contrato que
genere el efecto real. La estructura es el derecho potestativo del optante, y el estado de
sujeción de la otra parte.

En cambio, en el compromiso de contratar ambos se tienen que poner de acuerdo para

celebrar el contrato definitivo. Si ambos se tienen que poner de acuerdo nuevamente, es decir
realizar ambos un comportamiento, esta situación es pasible de incumplimiento, dada la
estructura de deber jurídico y derecho subjetivo. El Tribunal Registral recoge esto en la
Resolución No. 046-2016-SUNARP-TR-A en la cual señala:

 Compromiso de Contratar

Siendo que mediante el compromiso de contratar no se transfiere ni modifica algún derecho

real del predio y dado que no se encuentra contemplado como acto registrable en el artículo
2019 del Código Civil, no constituye un acto inscribible.” Dicho razonamiento se extiende
también a los compromisos de formalización de transferencias en los cuales se indica que no
existe trascendencia real en la Resolución No.805-2014-SUNARP-TR-L.

 Acto no Inscribible en el Registro de Predios

“El compromiso de formalizar la transferencia de un predio inscrito, no constituye en sí una
afectación de trascendencia real, por lo que no procede su publicidad en el Registro de
Predios.” Entonces dado que en el contrato de opción se generan efectos de derecho
potestativo y estado de sujeción, en términos sencillos se afecta la esfera jurídica de un sujeto
por la decisión unilateral de otro, por lo que la decisión (ejecución de la opción) es la que
consolida el contrato definitivo, siendo materia de inscripción siempre y cuando este tenga
efectos reales.

No obstante lo antes mencionado, no se entiende por qué teniendo la misma estructura la

oferta contractual, es decir derecho potestativo y estado sujeción, no puede ser también un
acto inscribible. Debemos decir entonces que la decisión de qué actos deben inscribirse y qué
actos no, es simplemente legislativa. Así lo ratifica el Tribunal Registral en la Resolución No.
459-2015-SUNARP-TR-T.

 ACTO INSCRIBIBLE

La determinación de los actos inscribibles no está sujeta a la voluntad de las partes, aunque
así se establezca en el estatuto inscrito de una persona jurídica. Los actos inscribibles son
determinados por normas legales. Sin embargo, a pesar de la determinación legislativa el día
a día puede establecer nuevos supuestos que la jurisprudencia vía interpretación va
permitiendo su acceso al registro, como el contrato de subarrendamiento.

 ACTOS NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

 El Contrato de Comodato

“El contrato de comodato no es un acto inscribible en el Registro de Predios”. En estos casos

el razonamiento es muy sencillo, aunque no necesariamente bien fundamentado, no se
encuentra en el Art. 2019 del Código Civil. De otro lado, otros actos no inscribibles los
encontramos en la Resolución No. 1402-2015-SUNARP-TR-L en la solicitud de anotación
preventiva sobre pago por consignación. Tampoco es acto inscribible en el registro de predios
según la Resolución No. 304-2015-SUNARP-TR-L la constitución de un gravamen por la
existencia de superposición entre un predio y una concesión minera:

Por tratarse de un acto vinculado a la concesión minera, bien distinto y autónomo respecto del
predio en el que se ubica, encontrándose ambos sujetos a normas y Registros distintos”.
De igual forma se señala que de forma general la posesión no es un acto inscribible siendo
que la Resolución No. 993-2014-SUNARP-TR-L extendió a que tampoco la transferencia de
la posesión. En esta última se añade que no resultan inscribibles la transferencia de
construcciones, instalaciones y mejoras realizadas en el predio.

En la Resolución No. 417-2014-SUNARP-TR-A señala que el dictamen fiscal sobre inicio de

diligencias preliminares no constituye acto susceptible de inscripción o de anotación,
debiéndose tener en cuenta que en el caso de mandatos judiciales puede pedirse sólo
aclaración al Magistrado.

 Calificación de Resoluciones Judiciales

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la
resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código
Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez,
cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o
incompatibilidad del título con el antecedente registral.
Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una
resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir
pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del
Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del
título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento
registral”. “El auto de apertura de instrucción no es acto inscribible, salvo que el juez ordene
su inscripción como medida cautelar.”

 Vencimiento de Periodo de Funciones

“No constituye acto inscribible la extinción del mandato del órgano directivo de una persona
jurídica, en virtud a solicitud sustentada en el vencimiento del período por el que fue elegido”.
Debe tomarse en cuenta que el Comité Electoral es también un acto no inscribible, pero que
si bien no se va a inscribir (lo ratifica el reglamento), sí va a ser objeto de calificación.

9) Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre

inmuebles.”

 La autorización para disponer de bienes de menores se inscribe en la partida del

bien objeto de disposición

Es común que, cuando un predio se encuentra inscrito a favor de un menor de edad, se solicite
al Juez la autorización para disponer de este bien, transfiriéndolo o gravándolo, con la finalidad
de que se pueda solventar los gastos del menor en su propio beneficio, como por ejemplo para
solventar sus estudios, alimentación u otros aspectos.

No obstante, una vez que se emite la autorización judicial para disponer del bien del menor y
se realiza el propio acto de disposición, por ejemplo una compraventa, se presenta un
inconveniente, en donde se debe inscribir la autorización o si no es necesaria dicha inscripción.
Véase, a nivel registral, no se encuentra determinado en qué registro debe de inscribirse dicha
autorización, solicitando en algunos casos que se inscriba en el Registro Personal, en el de
Mandatos y Poderes o en el del Predios (vehicular). Pues bien, esta falta de determinación
genera que la transferencia se vea retrasada y en algunos casos frustrada.

a) Actos de disposición sobre bienes de menores de edad. Para la inscripción de los actos
de disposición celebrados por los padres en representación de los hijos menores de
edad, no se requiere la previa inscripción de la autorización judicial otorgada para la
realización de los referidos actos, siendo suficiente que dicha autorización conste
inserta en la escritura pública respectiva.
 b) Acto inscribible en el registro de propiedad vehicular. Es inscribible en el Registro de
Propiedad Vehicular la autorización judicial que permita practicar actos inscribibles
sobre muebles.

c) Autorización judicial para la venta de predio. La autorización judicial para la venta de

predio no es un acto inscribible en ninguno de los registros que conforman el Registro
de Personas Naturales. De conformidad con el inciso 9 del artículo 2019 del Código
Civil, dicha autorización puede ser inscrita en la partida del Registro de Predios
correspondiente. En ese sentido, corresponde encauzar el título al Registro
competente.

Como puede observarse, no se tiene claro en cual registro debe inscribirse la autorización,
siendo en algunos casos inscrita en el propio registro de bienes (vehicular o predios), y en
otros se menciona que no es necesaria la inscripción, sino solo que se encuentre inserta en
la escritura pública de transferencia.
 REGISTROS DE PERSONAS JURIDICAS
ARTICULO 2024 DEL CODIGO CIVIL

El Código Civil al regular a las personas jurídicas, no pretende abarcar todas las personas
jurídicas, sino específicamente a las personas jurídicas de derecho civil, aquellas que son
aptas para realizar los fines no lucrativos y se trata de la asociación, la fundación y el comité.
1. ASOCIACIONES.

La más importante de las personas jurídicas sin fines de lucro que regula el Código civil es la
asociación. Esta entidad es definida en el artículo 80º del Código civil:
“Artículo 80: La Asociación es una organización estable de personas
naturales o jurídicas, o de ambas, que a través de una actividad común
persigue un fin no lucrativo”

Al respecto, de acuerdo a lo sostenido por Fernández Sessarego, la Asociación, como toda

persona jurídica, no es solo un centro unitario de imputación de normas jurídicas sino que, en
la experiencia, supone una organización de personas naturales o individuales las que siempre
y sin excepción, son las que actúan en nombre y representación de la persona jurídica.
Asimismo, el autor afirma que las Asociaciones comportan una organización de personas, en
tal sentido, desde la dimensión sociológico-existencial, estas personas no actúan de forma
desconcentrada, sino lo hacen de forma coherente, concentrada y planificada. Por ello
justamente el sentido de la existencia del Estatuto el cual precisa su sistema operativo, el rol
y las funciones de sus diversos órganos. Finalmente el autor cierra su pertinente
conceptualización afirmando que el grupo que conforma la Asociación perseguirán una
finalidad suya valiosa, así buscará una finalidad signada por el valor utilidad.

Algo importante que debemos considerar es que en el ordenamiento peruano se requiere

solamente que la entidad persiga fines no lucrativos, esto es, que los miembros no constituyan
la entidad con la intención de distribuirse los correspondientes rendimientos de capital que
pudiesen generarse. Así, no es necesario que sea creada para actividades altruistas o de
interés social. Pueden existir entidades de este tipo, pero están sometidas al régimen común
sobre el particular. Incluso el carácter no lucrativo se manifiesta en el escenario de disolución
y posterior liquidación de la asociación, en el que tampoco habrá neto resultante. Dentro de
esos parámetros encontramos una vasta gama de actividades no lucrativas que pueden
desarrollar los miembros de la asociación. Entre ellas a título de ejemplo, cabe mencionar las
de carácter cívico, religioso, benéfico, cultural, político, gremial, deportivo u otros similares”.

Lo dicho líneas arriba no debe confundirse con la realización de actividades económicas por
parte del ente con la finalidad de coadyuvar a la realización del objeto para el cual ha sido
creado. No cabe duda que la realización de ciertas actividades es imprescindible para alcanzar
las metas de la entidad. Dichas actividades se realizan con la finalidad de generar recursos,
sin que ello afecte el carácter no lucrativo de la asociación.
2. FUNDACIONES

A diferencia de lo que ocurre con las asociaciones, las fundaciones en el ordenamiento

peruano son entidades no lucrativas que se constituyen para fines estrictamente de interés
social. La definición del Código civil peruano lo indica claramente:
 “Artículo 99: La Fundación es una organización no lucrativa instituida
mediante la afectación de uno o más bienes para la realización de
objetivos de carácter religioso, asistencial, cultural u otros de interés
social.”

Fernandez Sessarego, agrega a esta definición que el instituyente que afecta su patrimonio
con el fin de aportarlo para la constitución de la Fundación es una persona con una sensibilidad
social y poseedor de medios económicos, cumple dentro de su posibilidad, aunque sea a
media escala, una labor supletoria frente al estado.

Del artículo 99° antes referido se desprende que las fundaciones son entidades no lucrativas
que se dedican exclusivamente a la realización de actividades de interés social. La norma
indica, a título meramente referencial, algunas actividades que son consideradas de interés
social: fines religiosos; asistenciales, que remiten a todo tipo de ayuda a favor de la
colectividad; culturales, que apuntan a la formación y difusión del conocimiento y la cultura.

La fundación en Perú, conforme al artículo 100°, se constituye por acto de autonomía privada.
El negocio fundacional puede ser unilateral o plurilateral, siendo que los fundadores pueden
ser una o varias personas naturales o jurídicas, o la combinación de unas y otras.

Finalmente es importante precisar que, en la medida que los administradores gestionan un

fondo económico concedido por el fundador y, además, en la medida que nos encontramos
ante la consolidación de objetivos de interés social a través de la fundación, en el
ordenamiento peruano se ha considerado necesaria la institucionalización de un mecanismo
de supervisión de todas las fundaciones a nivel nacional. El Consejo de Supervigilancia de
Fundaciones, una oficina adscrita al Ministerio de Justicia, cumple esta función.
3. COMITÉS

El comité es la última persona jurídica incorporada al ordenamiento civil peruano. No hay

antecedentes de su regulación en el país. Se encuentra definida en el artículo 111° del código:
“Artículo 111: El comité es la organización de personas naturales o
jurídicas, o de ambas, dedicadas a la recaudación pública de aportes
destinados a una finalidad altruista. (…)”

Conforme indica Fernández Sessarego, nos encontramos ante una organización de personas
naturales o jurídicas o la combinación de unas y otras que sólo se dedica a una actividad en
general de la recaudación de aportes destinados a una finalidad altruista. No nos encontramos
ante una entidad simplemente sin fines de lucro, además de ello, debe ser altruista. Para
constituirla se requiere la concurrencia de dos o más promotores.
Todo fin altruista es de interés social, pero no siempre los fines de interés social son altruistas
del propósito se revela a través de acciones de corte humanitario, filantrópico. El comité es
una muestra del interés de quienes se juntan con el objeto de hacer participar a los demás, al
público, en un fondo de aportes, en tómbolas, rifas, que servirán para paliar alguna situación
ajena que espera una demostración de solidaridad, muchas veces con relativa urgencia.

Por lo general, quienes se encuentran atravesando determinadas circunstancias derivadas de

su escasez de recursos, de un sismo o hecho fortuito, no se encuentran en aptitud ni espiritual
ni económica de emprender, por sí mismos, la tarea de organizarse y solicitar ayuda a la
colectividad. Inclusive el pedido formulado por los propios afectados suele ser visto,
egoístamente, con desconfianza. Es entonces, que surge la acción solidaria, de quienes están
dispuesto a entregar su esfuerzo y tiempo para apelar a la cooperación ciudadana”.

Hay que precisar, finalmente, que los aportes públicos que se pretenden recaudar no
necesariamente refieren a una suma dineraria. La actividad del comité podría incluir el acopio
de diversos bienes como, por ejemplo, ropa y abrigo para zonas afectadas por el frío,
alimentos para grupos sociales en situación de abandono, libros para una institución
educativa, etc.
4. SOCIEDADES CIVILES
Históricamente se ha marcado una diferencia entre las sociedades denominadas mercantiles
y aquellas que se entienden como civiles. Más allá de la referencia al cuerpo normativo en
que estaban reguladas, porque en Perú hoy en día se encuentran regulados ambos tipos en
la Ley General de Sociedades. Sobre el particular Elías ha indicado lo siguiente:

En la actualidad podemos observar que la línea conceptual que existía para esas diferencias
(las que se planteaban entre las sociedades civiles y mercantiles) no tiene justificación alguna:
en ambos tipos de sociedad se agrupan personas e intereses con la finalidad de realizar
actividades económicas y repartir las ganancias que las mismas generen.

Cuando se promulgó el Código civil peruano de 1984 se excluyó esta institución dejándose su
regulación para la normativa de corte mercantil. Así, el artículo 295° de la Ley General de
Sociedades indica lo siguiente:
“Artículo 295.- Definición, clases y responsabilidad

La Sociedad Civil se constituye para un fin común de carácter económico

que se realiza mediante el ejercicio personal de una profesión, oficio,
pericia, práctica u otro tipo de actividades personales por alguno, algunos
o todos los socios (…)”.

De la lectura de este artículo, como refiere Elías, se puede desprender que la sociedad civil,
como cualquier otro tipo de sociedad, se crea para la realización de actividades económicas
a partir de las cuales se busca generar rendimientos de capital en beneficio de los socios. Más
aún, no habría diferencia entre las actividades que realizan este tipo de sociedades y aquellas
que podría efectuar cualquier otra.

Lo particular está en la forma como se llevan a cabo esas actividades. En el caso de las
sociedades civiles se hace necesario que la actividad se desarrolle a través del ejercicio
personal de una profesión, pericia, práctica u otro tipo de actividad personal, por lo menos por
alguno o algunos de los socios. La segunda parte del artículo 295° de la ley hace referencia a
los tipos de sociedad civil en el ordenamiento jurídico peruano:
“Artículo 295º.- (…)

La sociedad civil puede ser ordinaria o de responsabilidad limitada. En la primera

los socios responden personalmente y en forma subsidiaria, con beneficio de
excusión, por las obligaciones sociales y lo hacen, salvo pacto distinto, en
proporción a sus aportes. En la segunda, cuyos socios no pueden exceder de
treinta, no responden personalmente por las deudas sociales”.
Conforme a la norma citada en el caso de las sociedades civiles ordinarias los socios
responden por las deudas de la sociedad de forma tanto personal como subsidiaria, siendo
que, respecto a esto último, responderá en caso que el patrimonio de la entidad no alcance
para cubrir las deudas. La responsabilidad en cuestión, también lo indica la norma, será en
proporción a los aportes de cada uno de los socios, salvo que se haya pactado en contrario.
Es posible también constituir sociedades civiles de responsabilidad limitada. En este caso, los
socios no van a responder personalmente por las deudas de la sociedad. El patrimonio que
garantiza los derechos de terceros es el de la propia entidad. La limitación que el ordenamiento
plantea es que este tipo de sociedades no esté integrada por más de treinta miembros. Es
importante resaltar la regulación de las participaciones de los socios en el caso de las
sociedades civiles contemplado en el artículo 298° de la Ley:
“Artículo 298º.- Participaciones y transferencia
Las participaciones de los socios en el capital no pueden ser incorporadas en
títulos valores, ni denominarse acciones. Ningún socio puede transmitir a otra
persona, sin el consentimiento de los demás, la participación que tenga en la
sociedad, ni tampoco sustituirse en el desempeño de la profesión, oficio o, en
general, los servicios que le corresponda realizar personalmente de acuerdo al
objeto social. Las participaciones sociales deben constar en el pacto social. Su
transmisión se realiza por escritura pública y se inscribe en el Registro.”

A partir de lo indicado en el artículo mencionado, es necesario tener en cuenta que las

participaciones de los socios, sea que éstos fueren industriales o capitalistas, no puede
denominarse acciones y no pueden ser incorporadas a ningún tipo de título valor. Más todavía,
no son transmisibles a no ser que medie autorización previa de los demás socios lo que denota
el carácter personal del estatus de socio, lo que se manifiesta desde la elaboración del pacto
social.
5. COMUNIDADES CAMPESINAS Y NATIVAS

El Estado respeta la identidad cultural de las Comunidades Campesinas y Nativas. Estas

entidades son tratadas en el ordenamiento peruano como personas jurídicas privadas de
interés público. Las normas generales relativas a su condición de persona jurídica se
encuentran en el artículo 134º del Código civil:
“Artículo 134.- Las comunidades campesinas y nativas son organizaciones
tradicionales y estables de interés público, constituidas por personas naturales y
cuyos fines se orientan al mejor aprovechamiento de su patrimonio, para
beneficio general y equitativo de los comuneros, promoviendo su desarrollo
integral.”

Sin perjuicio de ello, este tipo de entidades cuentan con una normativa especial sobre la
materia. Así, el artículo 2º de la Ley N° 24656, Ley General de Comunidades Campesinas y
Nativas de 14 de abril de 1987, establece lo siguiente:
“Artículo 2.- Las Comunidades Campesinas son organizaciones de interés público, con
existencia legal y personería jurídica, integrados por familias que habitan y controlan
determinados territorios, ligadas por vínculos ancestrales, sociales, económicos y
culturales, expresados en la propiedad comunal de la tierra, el trabajo comunal, la
 ayuda mutua, el gobierno democrático y el desarrollo de actividades multisectoriales,
cuyos fines se orientan a la realización plena de sus miembros y del país. (…)”

Para la existencia de las comunidades campesinas o nativas, como indica Espinoza, dada su
naturaleza, será necesaria, además de la inscripción en Registros Públicos su reconocimiento
oficial. Es uno de los pocos casos en el sistema jurídico peruano de una persona jurídica de
derecho privado que requiere de un reconocimiento de esta naturaleza. Ello se desprende del
artículo 135º del Código civil.

Dada su importancia en la sociedad peruana, que no se reduce a cuestiones patrimoniales, ni

siquiera en el fuero interno correspondiente a sus miembros o comuneros, el Estado, a través
del Poder Ejecutivo, regula el estatuto de estas comunidades, debiéndose subrayar su
autonomía económica y administrativa, así como su organización y funcionamiento.

6. COOPERATIVAS

El marco jurídico general que regula las Cooperativas es el Decreto Supremo 074- 90-TR, Ley
General de Cooperativas, el mismo que declaró que había una necesidad nacional de
desarrollo económico nacional a través del cooperativismo, por tanto, garantizaba el libre
desarrollo y su autonomía.
La citada norma no establece una definición de lo que se puede entender por Cooperativa, en
tal sentido, vamos a plantear que una cooperativa es una asociación autónoma de personas
que se reúnen de forma voluntaria para satisfacer sus aspiraciones económicas, sociales y
culturales, mediante una organización de propiedad conjunta y de gestión democrática sin
fines de lucro.

Las Cooperativas representan un modelo asociativo en el que los objetivos económicos y

empresariales se integran con otros de carácter social, consiguiendo de esta forma un
crecimiento basado en el empleo, la equidad y la igualdad.
“Artículo 78. Rigen para las organizaciones cooperativas que realicen
operaciones económicas en el exterior las siguientes normas básicas: (….)

Las cooperativas y centrales cooperativas gozan de capacidad jurídica suficiente para

establecer sucursales, agencias u otras dependencias en el exterior (…);”

Las cooperativas generalmente poseen tres instancias: administración, educación y control,

aunque en realidad la Ley permite que se organicen de acuerdo con el criterio de los
asociados.
7. EMPRESAS DE PROPIEDAD SOCIAL

Las Empresas de Propiedad Social se organizan en cuatro unidades: administrativa, gestión

productiva, formación y contraloría social. El órgano de decisión es la Asamblea de
Ciudadanos del Consejo Comunal, mientras que el órgano ejecutivo es el equipo de
coordinación del consejo comunal o de comuna, que debe articular la EPSC con los
integrantes activos. Las Empresas de Propiedad Social Comunal, aunque no son una figura
novedosa, adquieren figura jurídica con la aprobación de la Ley Orgánica para el Fomento del
Sistema Económico Comunal en el 2010. De acuerdo con este instrumento las Empresas de
Propiedad Social Comunales son de dos clases, tal como se definen en el artículo 9°:

a) Empresa de propiedad social directa comunal: Unidad socio productiva constituida

en un ámbito territorial demarcado en una o varias comunidades, en una o varias
comunas, destinadas al beneficio de sus integrantes y de la colectividad, a través de la
reinversión social de sus excedentes y donde los medios de producción son de
propiedad social comunal.
b) Empresa de propiedad social indirecta comunal: Unidad socio productiva
constituida en un ámbito territorial demarcado en una o varias comunidades, en una o
varias comunas, destinadas al beneficio de sus integrantes y de la colectividad, a través
de la reinversión social de sus excedentes y donde los medios de producción son de
propiedad pública. El Estado progresivamente podrá transferir la propiedad a una o
varias comunidades, a una o varias comunas.

En otras palabras, las Empresas de Propiedad Social Comunales (EPSC) son unidades socio
productivas constituidas en el ámbito de las organizaciones territoriales de gobierno popular,
las cuales tienen como finalidad el beneficio integral de la colectividad. Éste puede ser
promovido de diversas maneras, pero según la Ley puede ser apoyado a través de la
reinversión de los excedentes de producción.

Las EPSC pueden ser de dos tipos, dependiendo de que la propiedad de los medios de
producción sea de administración comunal o administrada por el Estado.
8. EMPRESAS DE DERECHO PUBLICO

En el caso de las empresas de derecho público y las personas jurídicas de derecho público
interno, es el Estado quien determinará las reglas para el desenvolvimiento de dicho ente,
pudiendo realizar esta determinación en forma directa o delegando a un ente específico. Es
importante precisar que si bien en la normativa vigente se ha querido asimilar estas empresas
a las del régimen privado, siempre existirán grandes diferencias que parten de su estructura.

Tratándose de las empresas de derecho público, el mayor beneficio que se logre con las
actividades redituará en el logro de los intereses públicos, por lo que la norma busca la
profesionalización de los directores de este tipo de empresas. Empresas de propiedad estatal
cuya ley de creación les otorga potestades de derecho público para el ejercicio de sus
funciones. La forma en que se organizarán será señalada en la ley de su creación. Estas son
las denominadas Empresas del Estado de Derecho Público.

En el último caso, la forma de su organización será señalada en la ley de su creación, sin

embargo conforme el artículo 60° de la CPP, la actividad empresarial pública recibe el mismo
tratamiento que la privada, por lo que debemos entender que el objetivo de la norma es que
si bien existen fines de interés público, no pueden dejarse de lado los aspectos comerciales y
financieros que permitirán la sostenibilidad de la empresa. Esto no solo beneficiará a dichas
empresas, al dotarlas de agilidad; abstrayéndolas de algunas trabas burocráticas, sino
también al mercado, pues no les creará un marco regulatorio especial.
Dentro de este esquema, el Fondo nacional de financiamiento de la actividad empresarial del
Estado FONAFE cumple un papel protagónico. Fue creado por Ley 27170 como una empresa
de Derecho Público perteneciente al Ministerio de Economía y Finanzas, encargado de normar
y dirigir la actividad empresarial del Estado. Están bajo el ámbito de FONAFE las empresas
cuyo capital pertenece, de manera directa o indirecta, íntegramente al Estado y aquellas en
las cuales el Estado tiene participación mayoritaria, con las excepciones previstas en la Ley.
Será esta entidad la que aprobará su presupuesto, según las normas presupuestales, las
normas de gestión, el plan estratégico, designará a los representantes ante la Junta General
de Accionistas, entre otros aspectos que garanticen el óptimo desenvolvimiento de las
empresas estatales.
El artículo 76 del Código Civil señala que la persona jurídica de derecho público
interno se rige por la ley de su creación. Es así que en este caso la formalidad
requerida legalmente, con lo cual se consolida la participación del Estado, será
la ley que crea la persona jurídica.

Si bien será la ley la que determine las características de la Empresa de Derecho Público,
salvo disposición en contrario de la misma, resulta de aplicación lo señalado en el artículo 27
del Reglamento de Personas Jurídicas.