Generalmente al firmar la promesa de compraventa el promitente comprador paga

al promitente vendedor parte del precio pactado en el negocio, y si por alguna razón
el negocio no se concreta, el promitente vendedor debe devolver el pago recibido,
y el promitente comprador debe restituir el bien en caso de haberlo recibido, y quien
haya sido responsable de incumplimiento, tendrá que pagar la cláusula penal, arras
o cláusula de incumplimiento que se haya pactado.
En esta oportunidad nos referimos al costo que debe asumir el promitente vendedor
si una vez arruinado el negocio opta por no devolver el dinero recibido de parte del
promitente comprador.
Si las partes no deshacen el negocio por mutuo acuerdo, la parte interesada recurre
el juez para que dirima el asunto, y el juez puede declarar la nulidad del contrato
de promesa de compraventa u ordenar que se ejecute el contrato perseguido en
la promesa de compraventa según lo que soliciten los partes en el proceso.

Si en el fallo el juez ordena al promitente vendedor reintegrar el dinero, este tendrá

que pagar ese dinero indexado y además pagar un interés legal.
Por ejemplo, si en agosto de 2010 el propietario de un apartamento recibió la suma
de $50.000.000 como anticipo del precio de la venta que finalmente no se dio, y
sólo hasta junio de 2017 por orden judicial se hace el reintegro, es de suponer que
el vendedor debe entregar más de los 50 millones, pues el dinero ha perdido poder
adquisitivo y además ha privado al acreedor de obtener rendimientos sobre ese
dinero, lo cual debe ser compensado por el deudor, en este caso el promitente
vendedor.
Frente a la indexación del valor a reintegrar dijo la sala civil de la corte suprema
de justicia en sentencia 11001-31-03-036-2006-00119-01 del 27 de agosto de
2015:
Para actualizar el valor de la parte de precio que los demandados deben reintegrar a la
actora, es necesario acudir a la fórmula matemática más aceptada para este tipo de
operación, conforme a la cual «la suma actualizada (Sa) es igual a la suma histórica (Sh)
multiplicada por el índice de precios al consumidor del mes hasta el que se va a realizar la
actualización (índice final) dividido por el índice de precios al consumidor del mes del que
se parte (índice inicial)» (CJS SC, 16 Sep. 2011, Rad. 2005-00058-01).
Llevando este concepto al ejemplo de los 50 millones tenemos el siguiente
cálculo:

50,000,000 * 137.32

Qué hacer si una de las partes incumple la promesa de

compraventa
Por Gerencie.com 5 septiembre, 2017

La promesa de compraventa es un contrato en el que las partes se obligan a

cumplir con determinada condición, o se obligan a hacer algo, o a dar algo, como
puede ser por ejemplo la enajenación de una casa o un local comercial, donde el
promitente vendedor se compromete vender y el promitente comprador se
compromete a comprar.

Ahora, si uno de los promitentes no cumple con la promesa realizada, ¿Qué puede
hacer la otra parte?
Por ejemplo, si el vendedor se niega a vender la casa que prometió vender, ¿Qué
puede hacer el que pretendía comprarla?
En este caso la parte que ha cumplido puede optar por las opciones que le ofrece
el artículo 1546 del código civil:

«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta

la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el
cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»
Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia
STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós:
«En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse
sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro,
el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el
cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a
lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a
hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin
embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se
allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de
cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.»
Seguidamente ha dicho la misma sala.
«Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el
contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el
cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni
se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art.
1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro
contratante.
Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana
a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea
que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.»

En palabras sencillas, la parte que cumple puede exigir a la incumplida una de dos
cosas: que se resuelva el contrato o que se ordene el cumplimiento del contrato.
Si el negocio es de gran interés para la parte que ha sufrido el incumplimiento,
perfectamente puede solicitar al juez que ordene a la contraparte que suscriba el
contrato que se pretendía en la promesa de compraventa, aunque en la práctica no
siempre es el camino adecuado, porque puede ser que el incumplimiento se deba a
la imposibilidad de pagar el precio, u otra condición que haga imposible ejecutar
el contrato, de manera que por lo general las partes no persiguen más que el pago
de la cláusula penal o de incumplimiento.
De otra parte, si la una parte incumple y debido a ello la otra decide no cumplir
con su parte, apenas puede pretender la resolución del contrato más no exigir su
cumplimiento.
En el ejemplo de la promesa de compraventa de la casa, el vendedor tiene la
obligación de vender y el comprador de pagar. Si el vendedor no se presenta a
firmar la escritura, incumple, pero el comprador no puede demandar el
cumplimiento del contrato hasta tanto no haya cumplido con su parte, o se haya
allanado a cumplir, y como su obligación es pagar, debe primero pagar o por lo
menos dejar constancia que ha extendido un título valor (como un cheque de
gerencia, por ejemplo), con el cual se dispuso a cumplir, quedando habilitado así
a exigir el cumplimiento el contrato por parte del promitente vendedor.
Esto es así, porque para demandar a otra persona que ha incumplido, primero se
debe probar que el demandante ha cumplido con su parte, o se allanó a cumplir.
Por supuesto que el comprador no le va a entregar al vendedor el cheque si este se
ha negado a firmar la escritura, pero sí puede exhibir el cheque ante el notario
donde se debía firmar la escritura y no se hizo por ausencia del vendedor, y con
ello demuestra que se ha allanado a cumplir con su parte.
Lo importante es que quien alegue el incumplimiento pueda probar en el proceso
que se allanó a cumplir, así que debe tener el cuidado de documentar esa
disposición, para lo cual se puede servir de los oficios de la notaría donde se debía
llevar a cabo el fallido negocio.
Adicional a lo anterior hay que tener presente que la parte incumplida debe pagar
la cláusula penal si se hubiere pactado, tema que abordaremos en otra nota.