LRE Universidad Nacional de La Plata | Facultad de Arquitectura y

Urbanismo
TEORIAS TERRITORIALES | LOPEZ / ROCCA / ETULIAN

Unidad Temática I: El territorio y la ciudad como objeto de estudio

1.1 El territorio y la ciudad como emergentes de la relación entre espacio, sociedad, política, economía,
tecnología y cultura en su perspectiva histórica.
Conceptos: espacio, sociedad, territorio, política.

Siempre se ha tenido necesidad de crear ámbitos e infraestructuras para desarrollar la vida cotidiana y
social. Ellos son propios de cada momento cultural, tecnológico, social y político, tiempo y espacio. Son
fenómenos que se podrían caracterizar como de particular producción y apropiación del espacio y que, han
ido transformando la naturaleza y creando y recreando el territorio.

El referirse a ESPACIO GEOGRAFICO, hablamos de la relación entre sociedad y naturaleza. Es la noción

utilizada para referirse al escenario de la vida y del trabajo de las sociedades. Cuando el espacio geográfico
es puesto en valor y en él se ejerce un poder político, se considera TERRITORIO.
Los territorios están formados por dos componentes relacionados no independientes entre sí:
- el conjunto de elementos naturales, modificados por la acción del hombre
- el conjunto de relaciones sociales, que definen a una ciudad en un momento dado.
Dan como resultado configuraciones territoriales diversas, y están en permanente cambio con la dinámica
de las sociedades. Dentro de esta conformación del territorio aparecen los aglomerados de población, con
sus actividades particulares. Implica un sistema complejo y especifico en el territorio dando la noción de
CIUDAD, como su ámbito especifico.

El TIEMPO se materializa en la ciudad y en cada momento histórico de los territorios cobran significados
diferentes. La idea de acumulación histórica –material y simbólica – de objetos y acciones sobre la superficie
terrestre sugiere que las formas espaciales revelan las condiciones sociales, económicas, culturales,
políticas, tecnológicas y ambientales de la época en la que fueron creados.
Los territorios contemporáneos condensan conjuntos muy variados de elementos fijos y en movimiento. Sus
principales elementos son las nuevas tecnologías de información y comunicación, las cuales abren el
mundo, crean y destruyen lugares, reales o imaginaros, producen espacialidad.

1.2 La ciudad como ámbito territorial. La producción social del espacio y la complejidad del fenómeno. La
ciudad formal y la ciudad informal. Las redes como fenómeno contemporáneo.

Conceptos: tiempo, escalas, contexto, actores y procesos que configuran y organizan la ciudad.

CIUDAD: aglomeración de población y actividades en un territorio particular. Implica un sistema complejo y

especifico, y su concepción depende desde que disciplina o ciencia se conceptualice. Es un objeto público
que se halla en proceso de construcción cotidiana. Tiene una gran heterogeneidad, a modo de mosaico que
aglutina una multitud de productos diferentes. En ellos se satisfacen con desigual grado de justicia las
necesidades colectivas e individuales de quienes los habitan.

En la ciudad contemporánea, afectada por los elementos de las nuevas tecnologías, se producen dos
procesos simultáneos de HOMOGENEIZACION, por el consumo global y los medios masivos de comunicación
que generan consumidores idénticos y de información común, y de FRACCIONAMIENTO, en donde se
producen practicas de desintegración y exclusión de trabajadores, consumidores o ciudadanos. La ciudad
detenta brutales desigualdades pero también alberga símbolos de distinción social y política, cultural y
económica. Es un campo de permanente disputa y luchas sociales.

En el concepto de CIUDAD coexisten tres sentidos clásicos que deben estar asociados:
- la URBS o lo urbano, que se refiere al sentido material, a lo construido (CONFIGURACIÓN)

- la CIVIS o los ciudadanos, grupos sociales o instituciones (ORGANIZACIÓN)

- la POLIS, que otorga el sentido político y de necesaria gobernanza (ORGANIZACIÓN)

La ciudad es un sistema compuesto por la urbs o configuración urbana a partir de componentes funcionales,
físico espaciales y ecológicos fusionados interactuando entre si y condicionado la calidad ambiental de las
diversas escalas que la componen, producida sobre una realidad histórica acumulada y continuada por una
sociedad (civis, polis) integrada por múltiples actores que interactúan con diferentes racionalidades según
sus objetivos, transformando y produciendo el espacio.

Los territorios contemporáneos son modelados por un conjunto de acciones derivadas de las relaciones
entre los estados nacionales, las empresas de distinto origen y la sociedad civil, en tensión con las lógicas de
unicidad financiera, operativa y técnica propias de la cultura y de la economía global.
Modelo de desarrollo definido por tres elementos:

-las formas de organizar el trabajo

-la estructura económica dominante

-el modo de regulación o de institucionalización de esas sociedades.

A estos tres elementos se le asocian diferentes actores sociales, políticos, económicos, judiciales, culturales.
La construcción, la gestión y el uso de los territorios son compartidos por un conglomerado de los diferentes
actores movilizando ideas bienes y servicios.

Los actores construyen los territorios, calculan, valoran y regalan la competividad de los lugares, y a su vez,
también son ellos quienes habitan los lugares del mundo.

Los fenómenos sociales tienen la particularidad de ser dinámicos y manifestarse como procesos. No son
cualquier secuencia de eventos, sino que constituyen un ciclo recurrente. En relación al territorio estos
procesos son de por lo menos tres órdenes.

- procesos históricos sociales que condicionan el territorio de actuación y/o análisis

- procesos estructurales, aquellos que en conjunto conforman un modelo socio-productivo y político que
impacta, sobredetermina y actúa como eje y contexto de desarrollo de los asentamiento humanos en
general

- procesos coyunturales, centrales para conocer empíricamente los asentamientos humanos teniendo en
cuenta a que división internacional/nacional del trabajo están dando respuesta y al modelo de acumulación
alcanzado. Ellos son: demográficos, productivos – reproductivos, de apropiación y uso del suelo y del
espacio, y ambientales.
La producción de la ciudad tiene dos modos de realizarse:

- FORMAL, significa que tantos los espacios y las prácticas sociales utilizadas por los ciudadanos para
desarrollar múltiples actividades se realizan en orden a las reglas y normas creadas por la sociedad, en
general a partir de sus representantes.

- INFORMAL, que surge a partir de la falta de recursos económicos y de gestión que sufre parte de la
sociedad para procurar y financiar sus necesidades básicas. Las condiciones socioeconómicas de la población
no les permite acceder al sistema formal de empleo; su remuneración es escasa para la compra de tierra
urbana, alquiler, gozar de salud o educación.

1.3 Visiones generales para abordar las problemáticas de la ciudad: por partes o como sistema. El enfoque
de la sustentabilidad como paradigma de desarrollo: marco para el análisis y la intervención territorial. La
necesidad del abordaje interdisciplinario.

La configuración de la ciudad puede ser analizada desde dos perspectivas:

Por parte: PERCEPTUAL u observador clásico.

- enfoque paisajístico: tres componentes: -la visión serial, registros de imagen a partir del recorrido

-lugar, posición del observador

-contenido, observa el paisaje.

- enfoque morfológico: reconoce sentido temporal y continuidad espacial, escalas y tipos de edificios, calle,
barrios, ciudad.

- enfoque imagen-significado: método en el que se analiza la forma visual a escala urbana. Utiliza sendas,
bordes, barrios, nodos y mojones. Estos elementos son la materia prima de la imagen ambiental en la escala
urbana. Actúan siempre relacionadas. La imagen debe tener significado práctico y emotivo.

Como sistema: SISTÉMICO o explorador contemporáneo.

- enfoque por capa de datos: entender la ciudad como sistema, se la analiza por capas superpuestas.

- enfoque funcional: ciudad en movimiento, dividido en cuatro funciones: vivienda, recreación, trabajo y
circulación.

- enfoque integrador: conjunto de variables interrelacionadas que nos dan un resultado. Se interrelacionan
a través de elementos organizados con una finalidad.

- enfoque informacionales: redes, nodos.

Los hombres han aprovechado la naturaleza reconociendo y/o desconociendo que los procesos sociales
como los naturales están sujetos a escalas y tiempos diferentes. Las relaciones entre sociedad y naturaleza
fueron cambiando a medida que se fue incorporando el sentido de la propiedad, el desarrollo tecnológico y
la práctica consumista.
Fases de la relación sociedad/naturaleza:

1. Sociedad primitiva con temor a las fuerzas naturales

2. Sociedad se adopta más racionalmente al entorno y la naturaleza se observa como medio
3. Sociedad tecnológicamente avanzada que explota, apropia y agrede a la naturaleza, convirtiéndola
en recurso. Contaminación y consumo de energía no renovable.
4. Se busca un equilibrio entre los procesos ecológicos, económicos y sociales para que el proceso de
sustentabilidad pueda llevarse a cabo.

Los recursos consumidos, dejan una huella ecológica que sobrepasa los límites físicos de la ciudad y de la
que esta depende. Mientras los centros urbanos aumentan el consumo, crece la competencia por disponer
la mayor cantidad de recursos.

El consumo se reduce mejorando el rendimiento y aumentando la reutilización de los recursos. Debemos

reciclar y experimentar con recursos renovables. Los actuales procesos lineales que generan polución a
partir de la producción deben reemplazarse por procesos circulares de uso y reutilización. Los vehículos
privados erosionan la calidad de los espacios públicos y han fomentado la expansión metropolitana. El coche
permitió que los ciudadanos vivan alejados de las ciudades y de su trabajo, haciendo menos rentable la
expansión del transporte público. La cuestión es proyectar ciudades en las que las comunidades aumenten y
favorezcan su movilidad.

Podemos reconsiderar el modelo de la ciudad densa o compacta con sus ventajas sociales de proximidades,
aumentando el riesgo energético, produciendo menos polución, evitando expandirse al espacio rural. Se
erradica la congestión y la contaminación al tiempo que aumenta el sentimiento de seguridad y convivencia
con el espacio público.
Servicios, políticas de transporte y generación de energía deben entrelazarse porque no habrá ciudades
sostenibles hasta que la ecología urbana y la sociología queden integradas en la planificación urbana.

La planificación urbana es necesariamente ejecutada por un equipo interdisciplinario, ya que se encarga de

la formulación de estrategias, normativas y recomendaciones destinadas a la mejor adecuación de las
ofertas del medio biofísico y las demandas de la organización social para la totalidad de la ciudad o de un
sector significativo de ella. El comitente en general es el estado, y el destinatario la comunidad. El arquitecto
solo le cuadra cubrir funciones restringidas. Al contrario que las intervenciones arquitectónicas, no
involucra la transformación directa al subsistema construido.

Las IA, son encargadas y destinadas a un particular cuyas demandas son diversas pero coherentes entre sí.
Acá solo está a cargo el profesional.

También existen las intervenciones urbanas, intermedias entre la planificación y las intervenciones
arquitectónicas. Se realizan sobre espacios amplios que las parcelas comunes y tienen efectos urbanos más
significativos. Su objetivo es similar al de la planificación urbana e involucra una acción directa sobre el
subsistema construido; su comitente es público o privado y el destinatario la comunidad. Requieren de un
equipo interdisciplinario menos amplio que el de la planificación urbana, donde el arquitecto es destacado
pero en actualización con otros profesionales.
Unidad Temática II: Teorías para la interpretación de la ciudad.

2.1 Estructuración del espacio y configuración urbana desde distintas perspectivas: perceptual y sistémico.
Análisis micro-macro morfológico. Tipologías de los componentes del espacio urbano.

Las configuraciones de la ciudad pueden ser analizadas desde dos perspectivas:

ANALISIS PERCEPTUAL

Enfoque paisajístico: Gordon Cullen.

Contrapone la facultad de ver como medio para formarnos una idea de conjunto y para ellos establece tres
nociones básicas o componentes:
-OPTICA: en la ciudad se revelan los espacios en forma de series y fragmentadas (visión serial). Existen dos
elementos: la visión real existente y la visión emergente, formada esta última por una cadena accidental de
acontecimientos que pueden completar la serie de emociones que se producen en dichos espacios.
-LUGAR: el sentido posicional en el cual el hombre se relaciona con lo que lo rodea
-CONTENIDO: la constitución en sí de toda la ciudad.

Enfoque morfológico: Aldo Rossi.

Establece una teoría arquitectónica de la ciudad: la forma es inherente al hecho de la ciudad. Parte de tres
proposiciones:
-el desarrollo urbano es correlativo en sentido temporal

-existe una continuidad espacial de la ciudad

-en el interior de la estructura urbana hay elementos que aceleran o retrasan el proceso urbano.
A partir de ahí establece dos tipologías fundamentales: el área residencia y los elementos primarios. La
relación de entre ellos es la que configura el modo concreto de la ciudad

Enfoque imagen-significado: Kevin Lynch.

Destacar el hecho de que la visión de la ciudad no es continua, sino fragmentada, basada en la memoria de
imágenes mentales, percibidos por sus habitantes en cuanto a la legibilidad del paisaje urbano.
La legibilidad indica la posibilidad con que pueden reconocerse y organizarse las partes de la ciudad en una
pauta coherente. Una ciudad legible seria aquella cuyos distritos, sitios o sendas son identificables
fácilmente y se agrupan en una pauta global. Si se la plantea bien visualmente puede llegar a tener asimismo
un intenso significado expresivo. El propio observador debe tener un papel activo de percibir el mundo, y
una participación creadora en la elaboración de su imagen.

Las imágenes ambientales son el resultado de un proceso bilateral entre el observador y su medio ambiente.
El medio ambiente sugiere distinciones y el observador escoge, organiza y dota de significado todo lo que
ve. La imagen de la realidad determinada puede varias en forma considerable entre diversos observadores,
pero parece existir una coincidencia fundamental entre los miembros de un mismo grupo. Se conforman
imágenes colectivas y públicas, representaciones mentales comunes entre grandes números de habitantes
de la ciudad, puntos de coincidencia en la interacción de una realidad física única, una cultura común y una
naturaleza fisiológica básica.
Las imágenes ambientales cuentan con una distribución analítica:

-identidad: distinción de un objeto con respecto a otro. Reconocimiento como identidad separable
individual y única.

-estructura: relación espacial o pautal del objeto con el observador y con otros objetos.
-significado: práctico o emotivo para el observador.

La imaginabilidad es cualidad de un objeto físico que le da una gran probabilidad de suscitar una imagen
vigorosa en cualquier observador de que se trate. Imágenes mentales del medio ambiente que son
vívidamente identificados, poderosamente estructurado y de suma calidad.

Los contenidos de las imágenes referidas a la forma física de la ciudad pueden ser clasificados dentro de 5
tipo de elementos:

- SENDAS: conductos, calles; organizan y conectan demás elementos

- BORDES: elemento lineal que el observador no usa. Limite, ruptura de la continuidad. Separa.

- BARRIOS: sección de la ciudad con un carácter común. El observador penetra mentalmente en él.

- NODOS: puntos estratégicos en los que se puede ingresas.

- MOJONES: puntos de referencia en el que no se puede entrar, exteriores.

No existe el aislamiento de estos elementos. Constituyen solo la materia prima de la imagen ambiental a
escala urbana. Cada observador puede interpretar cada elemento de diferente forma según su posición
actual.
ANALISIS SISTÉMICO

La perspectiva sistémica es un enfoque integrador donde se desarrolla la ciudad como sistema y los
elementos que la componen. Están organizados e interactúan con una finalidad o función.

Interrelación subsistema natural – subsistema construido

Esta relación hace referencia a los riesgos ambientales que pueden derivarse de una inadecuada
consideración del subsistema natural por parte de las transformaciones introducidas por el subsistema
construido.

Interrelación subsistema social – productivo

Hace referencia a los modos de producción y consumo, en especial a:

-oferta de empleos, según cantidad, diversidad y escala de remuneración

-oferta de bienes y servicios básicos, ya sea por su producción o por su comercialización.

Interrelación medio biofísico – organización social

- Pautas de localización

Se refiere al uso del espacio que realiza la población y las actividades productivas. Incluye las actividades
localizadas en espacios parcelarios construidos y los desarrollados en espacios abiertos públicos.

- Pautas de vinculación

Se refiere al tránsito y transporte que se produce en los espacios circulatorios por el desplazamiento de
personas y bienes.

- Modificaciones ambientales

Efecto que el desarrollo de actividades sociales y económicas produce sobre el medio biofísico.

ANALISIS MACRO-MORFOLOGICO

Se reconocen los siguientes aspectos de una configuración territorial:

-la mancha urbana

-como está ocupado el territorio

-tejido urbano

-trama urbana

-infraestructura de circulación

-elementos del medio natural

-actividades importantes que a partir de estas crecen y se configuran las ciudades

ANALISIS MICRO-MORFOLOGICO

Se reconocen cuatro elementos:

-medio natural: con sus aspectos, geomorfología, hidrología, vegetación, clima

-medio construido

-infraestructura de circulación y servicios

-espacios verdes: elementos estructurantes que rompen en la continuidad espacial.

TIPOLOGIAS COMPONENTES DEL ESPACIO URBANO

-trazado: malla de distribución que configura las manzanas delimitadas por las calles y vías de circulación

-tejido: la subdivisión de las manzanas en parcelas; su relación con lo que ocupan generan diferentes
intensidades que dan como resultado tejidos abiertos o cerrados. Tienen influencia las alturas de los
edificios porque definen los espacios.
-calles: sendas o caminos relativamente anchos que discurren entre dos hileras de casas. Parte integradora
de la vida urbana.

Elementos de la calle: -constituye un hecho social. Proporciona un enlace entre los edificios para circular
bienes y servicios necesarios, y un enlace entre personas que facilita la interacción social.
-carácter tridimensional entre el pavimento, la acera y la fachada de los edificios.
-división en dos partes: una para circular personas y otra para circular vehículos.

-es un sector cerrado y limitado.

-es un espacio urbano intermedio entre el edificio aislado y el espacio abierto que lo rodea.

-plazas: espacio dentro de la ciudad, conformado por elementos que lo definen; es la agrupación de edificios
alrededor de un espacio libre. Surge del ágora y el foro, espacios donde se realizaban actividades colectivas.
Los edificios que la rodean le dan el tamaño y la proporción.

Es un lugar de encuentro momentáneo necesario como punto focal. En ella ocurren actividades diferentes,
públicas y recreativas.

2.2 Organización social y gestión urbana. La ciudad como sociedad local. Actores, lógicas, estrategias y
relaciones. Modos de producción del espacio: formal e informal.

La organización social esta mantenida por una sociedad de agrupación de individuos con vínculos políticos,
ideológicos, culturales y con su entorno que le da identidad y sentido de pertenencia. Construidos por
acuerdos entre los individuos para poder convivir en ese ambiente.
Concebir la ciudad como un ámbito urbano en el que sus habitantes toman diferentes decisiones condiciona
de manera indudable la forma de comprender al gobierno local y/o la gestión urbana.

El gobierno local es una institución política con cierto grado de autonomía en el ejercicio de sus
competencias, articulado al aparato del Estado en sus distintos niveles y que se define por tener una
organización propia, competencias delimitadas y recursos propios generados directamente o transferidos
desde los otros niveles Estatales.

La gestión urbana es el conjunto de procesos dirigidos a articular recursos que permiten producir, hacer,
funcionar y mantener la ciudad y brindar a las actividades económicas y a la población los satisfactores de
sus necesidades individuales y colectivas.

Vinculas tres tipos de procesos que configuran la ciudad:

 el mercado
 el Estado
 los procesos de reproducción de la población

El Estado desempeña un papel activo en la construcción de la ciudad en especial de las infraestructuras

básicas. Sus intervenciones no son habitualmente homogéneas con respecto a la totalidad de un área
urbana: se valorizan las áreas más densamente pobladas, aquellas donde reside la población que puede
pagar la infraestructura y los servicios.
La gestión urbana implica articular los diferentes actores presentes en una ciudad. De esta depende la
satisfacción de alguna necesidad o el logro de algún interés. En consecuencia cada tema específico de la
ciudad genera un conjunto de actores interesados en intervenir.

Un actor social es un sujeto colectivo estructurado a partir de una conciencia de identidad propia, portadora
de valores, poseedor de un cierto número de recursos que le permiten actuar en el seno de una sociedad
con vistas a difundir los intereses de los miembros que la componen.
El actor se ubica entre el individuo y la sociedad, y es generador de estrategias de acción que contribuyen a
la transformación social.

Los actores actúan en el marco de relaciones desiguales y conflictivas. Su actuación debe ser evaluada a
partir de su representatividad y del poder que manifiesta en su capacidad de transformar los conflictos
sociales en nuevas reglas institucionales.

Los actores económicos se incorporan a la gestión normalmente en razón de la existencia de intereses

particulares en el mercado, esto es especialmente válido para las empresas que operan en la construcción
de la ciudad.

Los actores políticos se mueven por la búsqueda de posiciones de poder. Se caracterizan por funcionar
como mediadores entre organizaciones políticas y el resto de los actores sociales.

Los actores comunitarios se relacionan para la obtención de medios de consumo para su reproducción. Sus
iniciativas y organizaciones están detrás de buena parte de la producción y gestión de la ciudad.
A partir de tomar en cuenta la trama de relaciones sociales en una ciudad, es interesante analizar la cuestión
de la conformación del hábitat popular.

El mercado ilegal se desarrolla en el espacio que deja el legal y, en muchas circunstancias, interactúa con él.
Las demandas cambian según las distintas actividades productivas de la ciudad, el desarrollo y el nivel de
ingreso. La oferta depende de las modificaciones que se producen en la economía, y de la dinámica de la
ciudad.
Hay distintos actores en el proceso de construcción de la ciudad: -los que construyen para vender
-los que construyen por encargo.

-y los que autoconstruyen.

El estado participa de la construcción de la ciudad actuando como promotor y agente financiero de la

construcción para generalmente sectores medios y medios bajos, como regulador de la actividad privada a
través de normativas, y como constructor de los servicios de infraestructura básica.
El sector inmobiliario tiene intereses contrapuestos a los de los sectores populares. Este trabaja para los
sectores medios y altos, y solo cuando existe una política del estado orientada a los estratos medios-bajos
dirige su acción hacia esos niveles, a través de los planes financiados con operatorios estatales.
Los sectores de bajos ingresos se autoconstruyen o encargan a una empresa unipersonal la producción de
alguna parte de su vivienda.

En la mayoría de los países, las tomas organizadas de tierra aparecen en los últimos años como
consecuencia de la agudización de las crisis que atraviesan nuestras ciudades.
2.3 Modelo de organización de las actividades económicas en el espacio: morfología de la ciudad,
localización, accesibilidad y valor del suelo. La ciudad como agente económico.

La ciudad presenta características espaciales precisas: la implantación en un lugar determinado, y con

densidades que varían según el tamaño de la ciudad. Este análisis morfológico de los espacios urbanos lleva
consigo una primera serie evoluciones.

MORFOLOGIA DE LOS ESPACIOS URBANOS

-El lugar: las formas urbanas están en evidente relación con el modo de formación histórico de las ciudades
y sus características biofísicas.

- la posición de encrucijada en una llanura, en la confluencia de dos ríos, en el punto de divergencia de

dos redes hidrográficas

-las ciudades industriales, localizadas en la proximidad de los yacimientos

-las ciudades portuarias, situadas en puntos de carga y descarga, cumpliendo funciones de transborde.

-La densidad: los espacios urbanos tienen dos características en las densidades urbanas, en conexión con la
morfología de las ciudades

-donde la densidad parece crecer con el tamaño de la ciudad

-donde la densidad parece decrecer en función a la distancia del centro de la ciudad.

Resulta de estas dos relaciones que las formas arquitecturales de las ciudades son más bien de tipo vertical
en el centro y de tipo horizontal en la periferia.

-La configuración espacial: la forma y los límites de las ciudades varían incesantemente a causa de la
extensión del tejido urbano, que puede realizarse de la siguiente manera:

-por organización espontanea y difusa de la periferia. El tejido urbano prolifera e invade el espacio
rural que lo rodea. Este desarrollo se llama “mancha de aceite” o desarrollo en círculos concéntricos.
-por urbanización controlada donde el crecimiento del tejido urbano está incrustado en la malla de una
red regular.

LA LOCALIZACIÓN

INDUSTRIAS
La localización de las actividades industriales ha podido crear complejos urbanos enteramente nuevos. El
problema que aquí nos ocupa es el de la localización óptima de estas industrias en el interior de la ciudad. Se
puede admitir en primer lugar que la minimización de los gastos de transporte puede decidir la elección de
la ciudad. Entre estas, la accesibilidad y el precio de los terrenos son probablemente los factores
determinantes.
-accesibilidad: se pretende designar al conjunto de las comodidades de acceso y de proximidades requeridas
para optimizar la actividad económica. Como los puertos, que son todavía buscados por el conjunto de
industrias pesadas.
-valor del suelo: el precio de los terrenos sigue sensiblemente la misma ley que las densidades urbanas, y
decrece con la distancia al centro.
COMERCIOS
La localización de los comercios decrece a medida que nos alejamos del centro.
-valor del suelo: los almacenes, supermercados y los hipermercados, recientemente aparecidos, se
implantan en la periferia de las ciudades donde el precio del terreno es más barato y por lo tanto
rápidamente amortizable que permite consagrar importantes superficies de estacionamientos y almacenes.

RESIDENCIAS
La localización está relacionada a la accesibilidad, que es sobre todo, la accesibilidad al centro de la ciudad
suponiendo que concentra las condiciones urbanas esenciales, y la accesibilidad al empleo, es decir la
aproximación relativa del lugar del trabajo con relación a la residencia.
Un factor de localización es la accesibilidad al empleo que resulta determinante puesto que se busca una
solución al problema de duración de los desplazamientos cotidianos y la posibilidad o imposibilidad de
vuelta a la residencia.

La accesibilidad a los servicios y comercios corrientes es importante, pero casi siempre se realiza con
relación a la accesibilidad de los establecimientos escolares.

VALOR DEL SUELO

La formación de los precios del suelo en el medio urbano

1º La oferta de terrenos es inflexible a corto o medio plazo, en razón a la tardanza de las operaciones
administrativas y materiales de viabilidad. La demanda es rígida en razón del carácter imperioso de la
necesidad de alojamiento.

2º El mercado del suelo es también un mercado de especulación. Los propietarios practican la retención de
los terrenos, que reserven en espera de futuras alzas al parecer inevitables.

3º El mercado del suelo es, en fin, un mercado complementario del mercado de la construcción, en la media
en que los constructores-promotores fijan generalmente su precio de oferta por un terreno en función del
precio de reventa probable de las construcciones nuevas.

4º Estos tres caracteres del mercado territorial: imperfección, especulación, conjunción con el mercado de la
construcción, producen otro, el cuarto: es un mercado fuertemente orientado al alza.

Componentes del precio del suelo

1º El valor agrícola del suelo constituye un límite inferior, según su fertilidad, su compresión, su orientación
y su uso, un terreno agrícola puede valer más o menos.

2º El coste de ordenación del suelo comprende todos los gastos para urbanizar un terreno: aducción de
agua, evacuación de las aguas utilizadas, conexión eléctrica, servicio de carreteras, etc. Este coste, una parte
del cual se carga al propietario o comprador del terreno.

3° Finalmente diversos elementos de plusvalías: rentas de escasez y de situación

4° La accesibilidad del terreno. Este vocablo, cómodo pero impreciso, designa las facilidades de acceso del
terreno y su proximidad relativa con respecto a lugares privilegiados del espacio urbano.
Factores de variación de los precios territoriales

_ La distancia al centro

_La red de transporte

_El crecimiento urbano

Los resultados atestiguan que los precios son más elevados allí donde la accesibilidad al centro es mayor y
donde los costos de transporte son menores.

Modelos de valores territoriales

La elaboración de verdaderos modelos de valores del suelo, se presentan de dos modelos americanos y dos
franceses que tienen en común:

_Unir el precio de los terrenos a los costes de transporte

_Integrar los mecanismos de formación de los valores del suelo a la teoría del crecimiento urbano.

a) Los modelos Americanos (modelos de Wingo y Alonso). Primeros en estudiar simultáneamente los
alquileres y los gastos de transporte en su teoría de los “gastos de fricción”.
La demanda, resulta principalmente de las migraciones alternas domicilio-trabajo.
b) Los modelos franceses:
El modelo de Maarck: función de satisfacción que depende del tiempo libre, de la localización, del
alojamiento y de su superficie, finalmente de la cantidad de otros bienes y servicios. Se tiene en
cuenta el coste de construcción, entretenimiento y amortización comprendidos, por unidad de
superficie construida y por unidad de tiempo.
El modelo de Mayer: La teoría se funda en el hecho de que los valores territoriales reflejan a la vez
el valor del tiempo de transporte y el precio del suelo.
Unidad Temática III: Teorías para la intervención de la ciudad.

3. 1 Formas de intervenir en la ciudad. Por partes y/o planificada. El diseño urbano como herramienta de
intervención en las distintas escalas.

Intervención: implica proponer una transformación de acuerdo a la forma de entender la ciudad y de

enfrentar diferentes demandas sociales y procesos. Son más realizadas aquellas que se plantean para zonas
donde los financieros económicos están mejor, ya que los sectores más degradados tienen planes de
intervención que van más lentos.

Tipos y escalas de la intervención: -intervención arquitectónica (parcela)

-intervención urbana (entorno)

-planificación urbana (ciudad)

Formas de intervención

por PARTES: fragmentado, aislado, independencia de las partes.

La concepción de la ciudad por partes, visión arquitectónica de la ciudad; a las partes hay que entenderlas
como entidades controlables mediante los instrumentos del proyecto arquitectónico.

PLANIFICADA: el todo y las partes constituyen un sistema único, pensamiento de la modernidad.

Características:

 pone énfasis en el conocimiento profundo de la realidad a transformar

plantea objetivos
 define las acciones y prevee y evalúa las consecuencias.
 tiene objetivos integradores
 establece relaciones entre la configuración y la organización urbana

MODALIDADES DE INTERVENCIÓN URBANA

Condiciones a tener en cuenta para evaluar una intervención urbana:

-valoración del contexto político, social y desarrollo: se debe comprender siempre a partir de una mirada de
cada una de las ciudades.

-valoración de la pre-existencia según dos visiones: -conservacionista: pretende mantener las características
morfológicas y sociales que existen.

-intervencionista: renovar.

DISEÑO URBANO

Se puede entender como herramienta de intervención en las diferentes escalas.

-es una herramienta de intervención en la ciudad

-oficio de puente entre la planificación urbana y la práctica de la arquitectura. También en la intervención

urbana por partes. Esto se da porque permite establecer relaciones entre las partes y la totalidad urbana. Es
importante la relación de la arquitectura con el espacio urbano, por los efectos de los edificios en él; el
espacio urbano actúa como marco en la arquitectura.

-crea una experiencia del espacio envolvente, articulada entre si y apta para el uso común a lo que se
destina.

3.2 La ciudad por partes y la gestión urbanística fragmentada. Ideas que la sustentan. El proyecto urbano
como instrumento aislado/desarticulado

La concepción de la ciudad por partes es un intento de rescate de la visión arquitectónica de la ciudad y

nace del interés por conocer e intervenir en la ciudad, asumiendo a sus partes, entidades controlables
mediante los instrumentos del proyecto arquitectónico. Al reconocer que no es posible lograr dicha
aproximación sobre el conjunto del organismo metropolitano, por lo menos se pretende reconstruir la
arquitectura de sus entidades componentes.

La noción urbana de la ciudad por partes supone dos instancias; la del proceso de su formación, y la de su
descripción física. En cuanto al conocimiento de la formación física de la partes cabe aclarar que no solo
interesa reconocer sus componentes sino también descubrir sus modos de generación estructural y formal.
La parte se corresponde con una forma grupal, reconocible y coherente, que se extiende sobre un trozo de
ciudad. En las ciudades reales, no es frecuente que las partes estén bien definidas, sin embargo, esta
aproximación en el plano teórico del conocimiento y en el práctico dela intervención, abrió un camino en el
manejo de los recursos orientados hacia el logro de transformaciones concretas en las ciudades existentes.
Se entiende la totalidad de la ciudad pero se piensan proyectos separados que mejoran la ciudad.

Proyecto urbano como instrumento aislado/desarticulado

-unidad de acción, que en el marco de un plan posibilita concretar objetivos que cuyo alcance excede el
sector y puede contribuir al conjunto de la ciudad.

-responde a las demandas de una multiplicidad de instituciones, en una escala de espacios más amplia.

-permite relacionar las partes y la localidad urbana abordando diferentes escalas.

-contiene a las partes y otorga identidad.

3.3 La intervención urbana planificada y los nuevos enfoques: ambiental, participativo y estratégico. El
Plan y la estrategia de intervención por programas y proyectos.

El plan urbano es un instrumento organizado que determina mecanismos de acción, formando estrategias
para alcanzar y definir objetivos precisos. Surgen nuevos enfoques e instrumentos para la intervención de la
ciudad:
-enfoque integral: involucra todos los elementos de la ciudad, atiende a cuestiones funcionales, sociales y
económicas.
-enfoque ambiental: en su análisis se tiene en cuenta la recolección de residuos, la impermeabilidad del
suelo, el calentamiento global, etc.

-enfoque estratégico: en él se definen iniciativas concretas que reactivan otras intervenciones. Hay fuerte
intervención del Estado sobre las intervenciones privadas.
-enfoque participativo: de diferentes actores para lograr compromisos económicos de materiales y
autoconstrucción.

Esta mal pensar un plan urbano como una urbanización en “mosaico”, entre medianeras, como
emprendimientos pensados en sí mismo. Hay que tener en cuenta el contexto social, político, cultural,
económico, etc.

Instrumentos y enfoques:

PLAN: instrumento jurídico que permite cumplir objetivos a futuro en acciones diversas (normativas)

PROGRAMA: conjunto de proyectos y/o acciones y metas que se vehiculizan a

través de proyectos. Pueden ser sectoriales o territoriales.

PROYECTO: unidad mínima de intervención en el territorio.