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Contrats spéciaux

Introduction :
Principe de l’autonomie de volonté :
Concept de liberté, justice et équité.
Le contrat (instrument libre, autonomie exécutoire) constitue la loi des parties
Art 230 du DOC = le contrat a une force obligatoire et exécutoire
Une fois publiée la loi devient exécutoire
Du même principe, le contrat une fois signé devient une loi entre les parties sinon une sanction sera
exercer (ceci peut pousser le pénal (contrainte par corps) à interpréter dans le civil)
Une fois les conditions du contrat sont réunies selon l’article 02 du DOC
Les contrats spéciaux (réserver/erreur/réfléchir/promesse de vente…) permettent de nouvelles choses
Le principe du consensualisme est dépassé par le principe de formalisme

I- Le déclin (l’assouplissement) de la théorie de l’autonomie de volonté :


Pas morte mais en train de subir un assouplissement.
Si dans la théorie classique du contrat fait du contrat une conception abstraite, individualiste, volontariste,
consensualiste, s’exprimant à travers le principe de l’autonomie de volonté qui est un principe
philosophique qui fait de l’homme une personne libre et qui ne peut s’obliger que par lui-même, le principe
de l’autonomie de volonté produit deux conséquences :
Au niveau de la conclusion du contrat, dès l’échange du consentement, il y a naissance du contrat, et par
conséquent la théorie classique du contrat fait du consensualisme la règle et du formalisme l’exception.
Le principe de la théorie de l’autonomie de volonté agit sur la détermination du contenu du contrat (avant
c’était seulement l’ordre public et la morale maintenant on rajoute des clauses) en principe l’autonomie
de la volonté entraîne la liberté contractuelle dont la seule limite est l’ordre public.
Il faut dire que les corolaires (résultantes) juridiques du principe de l’autonomie de volonté se sont
assouplis. D’abord on a cherché d’autres fondements aux contrats.
a- Assouplissement de la théorie
b-
c- cependant le déclin de l’autonomie n’a pas pour autant

a- assouplissement :
Cet assouplissement s’exprime à travers trois points importants :
1- affaiblissement de la liberté contractuelle
2- affaiblissement du consensualisme
3- affaiblissement de l’article 230 du DOC
1-elle sera affaiblit par la généralisation et le développement des contrats types (exemples rédigés) ou des
modèles de contrats déjà établis par des organismes professionnels
Cet affaiblissement se développe aussi dans le contenu imposé par le législateur (mentions obligatoires)
ex : le bail commercial, le bail immobilier
Toujours dans le même esprit, la loi impose des clauses légales (absences=contrat nul) par ailleurs,
l’affaiblissement de cette liberté contractuelle se retrouve au niveau du choix du contractant (le droit de
préemption (droit prioritaire) non respecté = contrat nul)
Cependant l’une des atteintes les plus spectaculaires à la liberté contractuelle consiste … une clause …

2-même le consensualisme est menacé par la renaissance du formalisme (il faut toujours une preuve
écrite) ex : l’exigence d’un contrat de vente dans le cadre de la VEFA (vente en état futur achèvement) la
loi exige à ce niveau la protection et l’information ex : vente d’une maison sur le plan
Du non professionnel = formalisme informatif

3-cet affaiblissement se ressent dans le droit à la rétraction en matière de crédit à la consommation, la loi
impose un droit de rétraction de 15jours
La force obligatoire du contrat est touchée par un droit accordé au juge lorsqu’il y a une clause pénale
excessive dans le contrat.
En matière de clauses pénales excessives, le juge a le droit de diminuer le montant (le marchand de Venise)

II- la recherche d’autre fondement : la consécration de la bonne foi

« Les contrats doivent être négocié formé et exécuté de bonne foi » article 11.04 du code civil français
Article 231 du DOC « tout engagement doit être exécuté de bonne foi et oblige non seulement ce qui est
exprimé mais encore à toutes les suites de la loi, l’usage ou l’équité, donne à l’obligation d’après sa
nature. »
La législateur marocain à partir de l’article 231 du DOC couple le contrat en fonction de la nature de
l’obligation de ce fait, le contrat est marqué, quant à son efficacité économique par une règle morale du
respect de la parole donnée.
Alors que l’article 11.04, le contrat est couplé d’une efficacité économique avec une justice sociale.

III- La vitalité du contrat :


Le professeur Ripère (grand civiliste) parle que le droit de contrat est un univers en expansion = malgré le
déclin de l’autonomie de volonté il y a toujours un nouvel essor du concept contractuel cela veut dire que
le contrat d’aujourd’hui investi des secteurs qui lui était traditionnellement fermés
Le législateur contemporain (parle de droit de la famille, administratif, de l’environnement) préfère à un
droit imposé, un droit concerté (principe de convention collectif du droit de travail) le législateur accorde
un privilège à certain contrats pour éviter le procès.

En conclusion, autant d’éléments qui viennent vivifier (enrichir) les apports du droit spécial propre à
chaque contrat.

La vente = transfert de propriété définitive


La vente est une opération civile mais quand elle est annexée à un fonds de commerce elle devient
commerciale en vertu de l’accessoire suit le principal en matière de commercial
Contrat aléatoire / consensuel / commutatif…
La classification des contrats et l’intérêt de la distinction des contrats :
La classification du DOC
1- Contrairement au code civil français, le DOC classe les contrats d’une manière indirecte les
contrats du point de vue de la formation
a- Le contrat consensuel et le contrat non consensuel :
Le consensualisme (échange des consentements des parties) en droit marocain constitue la règle
cependant il existe des exceptions où le formalisme intervient de plus en plus ex : la vente, le mandat,
la franchise (voir infra supra art 488 du DOC)
Les contrats non consensuels cela veut dire qu’en plus du consensualisme on exige le formalisme ex :
mariage il ne faut pas seulement le consentement mais aussi un contrat ex : contrat de crédit bancaire
Un contrat non consensuel exige en plus l’accomplissement d’une formalité (sous peine de nullité) ex :
création d’une société (contrat de société) / vente d’un bien
b- Les contrats réels :
Consentement + formalité + remise d’une chose
En plus du formalisme exigé la loi ajoute la remise d’une chose
L’exigence d’une chose nous amène à qualifier le contrat de réel
Ex : contrat de dépôt / le gage (caution en droit commercial) / contrat de cautionnement écrit
manuellement et signé
2- La classification porte aussi sur les effets du contrat
a- Contrat unilatéral ex : donation / demande de paiement d’impôts par l’administration
À ne pas confondre avec l’acte unilatéral, en droit public l’état ou l’administration utilise l’acte
administratif unilatéral
Dans ce contrat la donation, le prêt
b- Contrats bilatéraux :
C’est celui qui fait naitre des obligations juridiques à la charge des deux parties
La réciprocité des obligations juridiques
L’intérêt de la distinction des contrats bilatéraux et unilatéraux c’est qu’il ne relève pas du même régime
juridique
Les contrats bilatéraux sont présumés équilibrés donc réciprocité des obligations et application de l’article
235 du DOC
c- Contrat commutatifs et les contrats aléatoires (inconnu ex : loto) :
Dans les contrats aléatoires l’aléa chasse la lésion mais dans un contrat commutatif on peut faire jouer la
théorie de la lésion ex : vente d’un bien par un tuteur du mineur
Dans les contrats commutatifs les prestations des parties sont déterminées et même connues dès la
conclusion du contrat.
Le contrat est aléatoire lorsque la prestation de l’une des parties dépend d’un événement incertain ce
qu’on appelle l’aléa ex : les jeux de pari voire article 1097 du DOC.
Les contrats aléatoires sont nul de plein droit, Ex : Dans le cas d’une vente d’immeuble en échange du
versement d’une rente viagère (verser une somme d’argent à une personne toute sa vie qui ne reflète pas
la valeur du bien et le jour qu’il va mourir le bien va appartenir à l’autre personne légalement, les héritiers
ne peuvent pas rien réclamer ou si c’est la personne qui paie meurt avant les héritiers n’ont pas droit de
récupérer le bien)
La distinction entre ces contrats est fondamentale puisque la théorie de la lésion ne s’applique pas dans
les contrats aléatoires ex : assurance de vie (héritiers sont appelés des ayants cause dans le contrat)
3- La classification est fondée sur le caractère du contrat : (ce ne sont pas ses effets)

a- Contrat à titre gratuit : ex : un contrat de charité de bien faisances


Ce sont des contrats qui procure des avantages sans contrepartie ex : les prestations gratuites
b- Le contrat à titre onéreux : ex : la vente
Toute vente sans prix n’est pas une vente, il faut que le prix apparaît sur le contrat ou sinon il sera
requalifié par une donation
C’est celui par lequel chacune des deux parties entend obtenir un avantage ou quelque chose de l’autre
Cette distinction est importante car dans les contrats à titre gratuit ce sont des contrats qui se conclus en
intuitu personae (on connait la personne / l’élément de la personne est important dans ce contrat) donc
l’annulation de ce contrat peut être faite par l’erreur sur la personne
L’erreur sur la personne est un vice qui peut annuler le contrat
Dans le domaine de la responsabilité contractuelle, des obligations sont appréciées moins sévèrement
dans les contrats à titre gratuit que dans les contrats à titre onéreux ça veut dire que le donateur ne doit
aucune garantie au mandataire
Enfin dans la classification fondée sur le caractère le législateur classe les contrats nommés et les contrats
innommés :
c- Les contrats nommés :
Contrats dont le régime juridique est défini par la loi
d- Les contrats innommés :
Contrats non prévus par la loi qui n’ont pas de régime juridique
Ce sont des contrats en germes issus de la pratique en vertu du principe de la liberté contractuelle qui
finiront un jour par intégrer la catégorie des contrats nommés
Ex : contrat de femme de ménage avant
4- La classification basée sur la durée du contrat :
a- Contrats successifs : est un contrat dont l’exécution s’échelonnent, se succèdent dans le temps
Ex : contrat d’abonnement / contrat de bail
Autant de classification pour les contrats successifs tel que le contrat de société, de travail...
b- Contrats instantanés : contrat qui s’exécute en une seul fois, les obligations qui en naissent ne
s’échelonnent pas dans le temps
Ex : vente de légumes...

Chapitre : Les contrats de transfert de droit de propriété :

Il faut mentionner d’où vient le bien ou sinon le contrat de vente sera annulé
Le transfert de la propriété d’une chose peut résulter de modalités juridiques diverses, en effet on peut
transférer suite à une mort (héritage, succession) on peut transférer par effet de loi (le législateur dit que
si une personne occupe un bien non inscrit qu’il a aménagé, la loi transfère ce bien même si ses
propriétaires le réclame) et on peut transférer par effet de volonté
La chose se pose à celui de la personne, ce sont des biens meubles et immeubles, la chose doit exister dans
le commerce, cette chose doit pouvoir faire naître un rapport juridique avec la personne
Des choses qui sont interdites : le corps humain, la drogue, le nom de famille (le droit de nom en droit civil)
Cependant, la chose consiste à un transfert c’est-à-dire à un risque
Le risque de transfert de la chose peut être empêché par la clause de l’inaliénabilité notamment quand il
s’agit de transférer un bien dans le cadre d’un contrat à titre gratuit : la donation
Il faut noter que la chose peut porter sur des biens incorporels ex : un fonds de commerce : la clientèle
(clients permanent), l’achalandage (Client de passage), la marque…
La chose porte sur les biens corporels ou incorporels et qui sont susceptibles d’un droit de propriété
L’état interdit certaines choses incessibles : les domaines publics (routes, forêts, voies maritimes…) les
droits attachés aux fonctions publiques, les cimetières, les tempos… on ne peut pas vendre la chose
d’autrui art 1599 du droit civil (la théorie de l’apparence) (si quelqu’un usurpe une propriété on n’y peut
rien c’est pour cela qu’il faut toujours vérifier)
Le DOC consacre à la vente les articles de 478 à 620
Le DOC classe la vente en tant que contrat spécial, la vente est le transfert de la pleine propriété du bien
vendu mais elle peut aussi entraîner la cession d’un démembrement de la propriété (usufruit ou
jouissance)
La jouissance : c’est la nu propriété (le droit d’usage) c’est qu’au décès que la propriété est transférée
Usufruit : droit réel qui s’incarne dans le droit d’usage(usus) et de perception des produits générés par le
bien (fructus) sans possibilité d’aliéné l’objet de l’usufruit
La vente est un contrat consensuel commutatif translatif (il va y avoir un transfert) onéreux et
synallagmatique
La vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a consentement des contractants l’un pour vendre et
l’autre pour acheter l’accord sur la chose, sur le prix, ainsi que les autres clauses du contrat
Le législateur précise que la vente est parfaite car il cherche la perfection en ce qui concerne la nécessité
et la validité (vente imparfaite : manque de condition)
A- Le consentement des parties :
Les règles de base de la formation du contrat s’appliquent à la vente mais en plus le législateur organise la
vente en assurant une protection plus forte que la volonté des parties en évitant qu’elle soit altérée (viciée)
par une information imparfaite sur les éléments du contrat ou par une formation précipitée du contrat
La vente est parfaite que par un consentement, un objet, la cause, le prix, absence de clauses exorbitante
de droit commun
I- Deux objectifs sont à atteindre dans le consentement : art 488 du DOC
Assurer un consentement éclairé par une information loyale complète et compréhensible sur les éléments
de l’offre
-L’information : chacun a le devoir de veiller à ses propres intérêts et se renseigner lui-même avant de
signer, donc l’acheteur a le devoir de s’informer et à se montrer curieux
Nul ne peut invoquer pour son excuse son ignorance de la loi
Cette obligation d’information s’appuie sur un article de droit français 1602 dans le code civil français : le
vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige
Cet article n’existe pas dans le DOC, ce qui existe est l’article 498 qui stipule uniquement les obligations
du vendeur (l’obligation de délivré et de garantir) (voir infra les obligations du vendeur et de l’acheteur)
La garantie ne sanctionne pas l’inexécution, c’est une obligation qui pèse sur le vendeur au moment de
transférer la propriété
-La recherche de ce consentement par l’information avant la conclusion du contrat s’opère par une
réflexion (un droit à la réflexion)
Un délai de réflexion afin que le contractant s’engage en toute confiance, cette réflexion joue avant le
contrat de vente donc soit on continue l’obligation soit on dit non (droit de rétraction)
Ce qui précédent sont des étapes du contrat
-Un droit de rétraction :
L’analyse juridique : selon laquelle le contrat se forme de manière instantanée dans un contrat de vente
est rarement pratiqué, en vérité le plus souvent les parties aménagent dans le temps la rencontre
définitive de leur volonté, il existe deux catégories de techniques juridiques (le DOC ne les précise pas de
manière claire)
Il y a :
-le consentement se fera d’une manière progressive
-Le consentement donné provisoirement

-Le consentement progressif :


Peut se décliner en :
Vente éventuelle : se décline en vente pressentie ou en vente consentie
Vente conditionnelle
-Le consentement provisoire :
Peut se décliner en :
Vente avec faculté de rachat (Vente à réméré)
Vente avec faculté de repentir

-Le consentement progressif : selon l’article 488 du DOC :


Quand on parle de la vente étant parfaite nous distinguons deux éléments, d’abord des éléments
essentiels à la validité ensuite des éléments nécessaires à son exécution.
Lorsqu’il y a un élément qui manque pour la formation du contrat (art02 du DOC) la vente n’est pas valable
et donc elle n’est qu’éventuelle
Mais lorsqu’il manque un élément nécessaire à la perfection de la vente, la vente est formée mais son
efficacité demeure subordonnée à la réalisation d’un élément dans le contrat donc elle devient
conditionnelle
L’intérêt pratique d’une vente conditionnelle que le législateur qualifie de vente sous conditions
suspensives : la condition suspensive suspend la naissance d’une obligation
Les parties sont libres de soumettre la vente d’un fonds de commerce à une condition suspensive à
condition que cette condition soit possible licite et morale et ne doit pas être potestative (condition qui va
émaner de notre propre volonté)
La condition suspensive : la condition (incertaine) est différente du terme qui est lié à un événement dans
la réalisation est certaine. La condition suspend la réalisation
La réalisation est certaine et différée dans le temps

Les intérêts pratiques de la vente sous conditions suspensives :


La vente éventuelle : c’est parce que le contrat de vente présente un degré élevé de complexité en vertu
de l’article 488 du DOC une période de négociation s’installe entre le vendeur et l’acheteur
Ces négociations ont pour but de préparer la conclusion d’un contrat définitif de la vente
I- La vente consentie :
C’est une promesse de vente, en effet le consentement peut être donné avant la formation définitive du
contrat, lorsque l’une des deux parties a consenti à la vente = promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est différente de la promesse unilatérale de l’achat et de la promesse
synallagmatique ou bilatérale
La promesse unilatérale de vente, d’abord c’est un avant contrat ce n’est pas une offre (car au décès de
celui qui offre elle est caduque)
La promesse unilatérale de vente :
Lorsque le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure la vente sans s’engager lui-même sur la
conclusion définitive du contrat de vente (voir les articles 189 191 190 193 203 du DOC)
Le contrat deviendra définitif lorsque le bénéficiaire déclarera vouloir acquérir le bien c’est-à-dire lève
l’option, généralement toute promesse unilatérale de vente stipule un délai dans lequel il devra se
prononcer
Ces promesses de vente sont fréquentes en droit immobilier, l’indemnité d’immobilisation peut justifier
une requalification de la part du juge de la promesse unilatérale à une promesse de vente définitive
Le régime juridique de la promesse unilatérale de vente :
Concernant l’avance de la promesse bilatérale (synallagmatique) en principe elle est appelée le compromis
(le compromis de vente vaut vente)
Le compromis vaut vente article 488 du DOC, c’est un véritable contrat, cependant cette vente peut se
faire sous condition suspensive = la clause de dédit, est différente de la clause pénale de la résolution et
de la résiliation (qui peut être abusive entrainant des dommages et intérêts) c’est plutôt une clause qui
donne le pouvoir aux parties de se désengager moyennant une compensation financière
La promesse synallagmatique : est un engagement réciproque des parties pour la vente ou l’achat. Elle est
couramment appelée en matière immobilière « le compromis de vente ». Le compromis vaut vente, une
telle promesse vaut vente lorsqu’il y a consentement sur la chose et le prix.
Ce n’est pas un véritable avant contrat, mais c’est un contrat à condition suspensive.
La condition suspensive entraine le gel, l’hypothèque de l’obligation. A défaut de ses conditions,
l’obligation n’est pas exécutée (≠ obligation conditionnelle).
Les parties peuvent insérer dans le compromis des clauses qui sanctionnent l’inexécution fautive du
contrat.
Les deux parties peuvent insérer dans le compromis des clauses de dédits. C’est une clause qui accorde
aux parties le droit de se désengager moyennant une compensation financière.

Ce qui soulève des difficultés au niveau juridique c’est le régime de la promesse unilatérale et l’observation
est d’ordre temporaire, en effet du côté du promettant (vendeur) il faut se placer au moment où il s’engage
dans cette promesse
En effet toutes les conditions de validité le concernant seront apprécier au jour de la conclusion de la
promesse, aussi s’il devient par la suite un incapable, s’il tombe dans une incapacité inhérente à sa
personne ou s’il existe une ouverture d’une procédure collective, cette incapacité sera sans influence et la
vente sera valablement conclue dès que le bénéficiaire lèvera l’option
Le décès du promettant après la conclusion de la promesse ne remet pas en cause la vente (ce n’est pas
une offre) en effet se sont les ayants cause qui seront tenus d’exécuter cette promesse
En vertu de l’article 31 du DOC : la mort ou l’incapacité de celui qui a fait une offre lorsqu’elle survient
après le départ de la proposition n’empêche point la perfection du contrat, lorsque celui auquel elle est
adressée l’a accepté avant même de connaître la mort ou l’incapacité du proposant
Donc cette incapacité est sans influence sur la vente
Du côté du bénéficiaire de la promesse : la première condition est d’avoir la capacité (civile ou
commerciale) de contracter au jour de la promesse notamment qu’il s’engage à payer une indemnité
d’immobilisation. Cette capacité dure jusqu’au jour de lever l’option. S’il est frappé d’une incapacité dans
cet intervalle de temps, c’est son représentant légal qui doit intervenir à sa place pour accomplir les
formalités et notamment lever l’option.
En revanche le contrat de vente est conclu au jour de la levée d’option et c’est à ce moment-là que la
théorie de la lésion s’applique
La lésion : toute différence entre le prix qui est porté dans le contrat et la valeur vénale du bien.
L’inéquivalente des prestations d’un contrat au moment de sa conclusion.
La lésion lorsqu’elle est accentuée ou causée par un dol donne ouverture à une rescision (remettre les
parties au même et semblable état où elles étaient au moment de la conclusion du contrat avec restitution
des prestations)
En cas de violation de la promesse de vente on comprend que celui qui veut vendre se rétracte et seul le
promettant est engagé en matière de responsabilité. La violation se traduit par une rétraction à la
promesse de vente.
Rétraction avant la levée d’option : désengagement = tenu de réparer le préjudice qu’il a commis dont la
base est le droit de rétraction
Rétraction après la levée d’option : rétraction sans effet = la vente se fera avec ou sans lui
Cependant le promettant tenu d’une obligation de résultat non de moyen (la différence est la preuve :
moyen = la preuve est présumée / résultat = la preuve n’est pas inversée : rien à prouver) (clause
d’irrévocabilité pour ne pas revenir sur son engagement ou sinon j’aurai droit aux indemnités) cela veut
dire que le bénéficiaire n’a pas à prouver la faute pour engager la responsabilité du vendeur en général les
parties insèrent dans leur contrat la clause de l’irrévocabilité de l’engagement
Le tiers peut avoir sa responsabilité engagée s’il y a complicité dans la violation de la promesse de vente
Sous peine de nullité, l’exigence d’enregistrement dans un délai de 10jours de toute promesse unilatérale
de vente relative à un fonds de commerce à un droit immobilier à un droit de bail, c’est une nullité d’ordre
public (la loi prévoit un certain nombre d’actes)
Les effets de la vente :
L’un des effets immédiats de cette vente est le transfert du droit de propriété de la chose vendue, qui fait
la distinction entre le prix, le bail qui soit civil ou commercial, on ne peut transférer que la jouissance de la
chose. Dans la vente le transfert de la propriété est un contrat translatif, c’est une obligation de donné.
Le transfert de la propriété va créer une obligation de risque. Art 493 du D.O.C « La chose vendu est au
risque de l’acheteur même avant la délivrance de la chose ». Cependant selon l’art 496 du D.O.C « La chose
vendue voyage au risque du vendeur jusqu’à sa réception par l’acheteur », il existe cependant des
aménagements conventionnels (liberté contractuelle), portant sur le transfert de la propriété. En effet
dans le compromis de vente les parties peuvent insérer une clause, qu’on appelle la clause de la réserve
de propriété, elle est très fréquente et qui consiste à dire que le paiement est différé = retardé et
subordonné, le transfert de la propriété est subordonné jusqu’au paiement intégral du prix, en effet l’art
549 du D.O.C « l’une des obligations du vendeur c’est de livrer la chose et cette chose ne doit pas être
atteinte de vice caché »
La théorie de la garantie des vices cachés :
Est une théorie qui consiste à analyser des défauts dans un contrat de vente, cette théorie fonctionne dans
le droit commercial beaucoup plus dans les cessions de fonds de commerce, pour être invoquer la théorie
du vice caché doit présenter 3 conditions juridiques. Elle est présente en droit commercial (cependant sur
le plan immobilier il y’a ce qu’on appelle garantie d’édification en conformité avec les termes du contrat)
d’où la distinction entre le défaut de conformité et le vice de construction.

Le défaut de conformité : consiste à dire, à obliger le vendeur à livrer le bien tel qu’il est prévu dans le
contrat. Donc le défaut de conformité est différent du vice de construction
Le vice de construction : Il y’a vice de construction lorsque le bien n’est pas conforme aux normes
juridiques.
Pour ce type de garantie des recours sont prévu, l’action en responsabilité contractuelle est engagée
contre les constructeurs, elle se prescrit de 10ans à compter de la réception de l’ouvrage.
En ce qui concerne les défauts de conformité lorsqu’il est mineur elle peut être sanctionné par la résolution
du contrat, ou l’insertion du dommage intérêt.
1ère condition : Le législateur impose dans le vice, qu’il soit nuisible « à l’utilisation de la chose »
Il a été jugé que la perte de concession d’une marque de voiture constitue un vice affectant le fonds de
commerce.
2èmme condition : Il faut que le vice soit caché, en effet il faut que le vendeur ne soit pas responsable à
l’égard du vice apparent, cela veut dire que le juge estime que l’acheteur doit prouver le caractère caché
du vice, a ce niveau on tiendra compte de la qualité professionnelle en nom de l’acheteur, le juge se
montrera beaucoup plus exigent à l’égard d’un professionnel
3èmme condition : Le vice doit être antérieur à la conclusion de vente ou co-cométant, il vaut transfert de
risque en vertu de l’art 496, le vendeur ne répond plus du fond puisqu’il perd la maitrise de la chose entre
ces mains, et c’est à l’acheteur de permettre le transfert par tout les moyens, la date de transfert du vice
existe.
Face a cette garantie le législateur a prévu les sanctions :
Sur le plan immobilier, la sanction peut être par résolution, dommage et intérêt ou les deux.
Sur le plan commercial, lorsqu’un vice affecte un fond de commerce, l’acquéreur de bonne foi est en droit
d’exercer la garantie des vices cachés (les actions garanties), cependant il faut que le commerçant, le
cessionnaire agit dans un délai de 30jours après la délivrance du fonds de commerce ou du bien
commercial, conformément à l’article 573, ou alors les parties peuvent insérer dans le contrat de cession
un délai fixé par eux, l’article 573 fixe le délai de l’action de garantie de 1ans pour les choses immeubles
et de 3jours pour les choses mobilières.
L’acheteur qui exerce l’action de garanti à 2 options :
1ère option : Une action rédhibitoire, c’est une action en résolution judiciaire par laquelle l’acheteur
demande le remboursement des prix et des frais
2èmme option : L’action estimatoire, garder conservé le fond, cela veut dire en va estimer, permet à
l’acheteur, d’estimer la valeur réel et vénal du bien
Il permet à l’acheteur de conservé le fond et d’obtenir une diminution du prix.
Il faut rappeler que lorsque le vice à était volontairement dissimuler par le vendeur, l’acheteur peut
exercer une action complémentaire dans la nullité de l’acte de vente pour dol.
Le prix constitue l’une des obligations de l’acheteur en vertu de l’article 576 : « L’acheteur est tenue de
payer le prix à la date, et lieu de retirement, et à la manière établie par le contrat »
Les obligations de l’acheteur :
Si dans le cadre des obligations du vendeur, la vente est protégée par une clause limitative ou exclusive
de la garantie puisque l’acquéreur prend possession du bien dans l’état où il se trouve sans pour autant
exiger ni indemnité ni diminution du prix pour quelques clauses que ce soit
L’obligation de l’acheteur art 576 et 577 du DOC « l’acheteur est puni à deux obligations principales,
d’abord celle de payer le prix en suite celle de prendre livraison de la chose (retirement) »
Quand on parle de la livraison ce n’est pas la délivrance car elle incombe au vendeur, la livraison en vertu
de l’article 580 du DOC « l’acheteur est tenu de prendre livraison de la chose vendue dans le lieu et à la
date fixés dans le contrat » en principe pour les ventes immobilières, la délivrance se fait par la remise des
clés. Dans les ventes mobilières, l’acheteur a l’obligation de retirement
Il faut noter que l’obligation de retirement est concomitante à la délivrance de la chose par le vendeur, le
défaut de retirement entraine un préjudice pour le vendeur
Le défaut de retirement peut provoquer soit une résolution de la vente avec des dommages intérêts, le
vendeur à défaut de paiement peut exercer un droit de revendication à condition que le bien se retrouve
entre les mains de l’acheteur
Le droit de revendication en vertu de l’article 667 du code de commerce : pour que la revendication
aboutisse il faut que la clause soit écrite et acceptée par l’acheteur, sa validité est de trois mois à compter
de la publication du jugement et non son prononcé
En cas de contestation, le juge peut accorder un délai de règlement supérieur. L’acheteur a un droit de
rétention. En vertu de l’article 583 du DOC : le droit de rétention exercé par l’acheteur si ce dernier est
troublé dans la jouissance de son bien ou s’il se retrouve en danger en vertu d’un titre foncier antérieur à
la vente
La deuxième obligation qui pèse sur l’acheteur est le paiement du prix. Le paiement du prix est la
contrepartie du transfert de propriété et de la délivrance de la chose vendue. Le contenu de cette
obligation monétaire, le prix est son objet, si le prix augmente le cas échéant par des frais tel que le droit
d’enregistrement, frais de timbre. le non-paiement de tout ces frais vont le priver de rentrer en possession
de son bien
Cependant ce principe n’est pas absolu puisque les parties peuvent y déroger en divisant les frais entre
elles. Les intérêts du prix, le législateur fais une différence entre les choses frugifères (terrain acheté avec
des arbres, immeubles loués…) et les choses non frugifères.
Chose frugifère : les intérêts au taux légal courent de plein droit à compter du jour où la chose a été livrée
à l’acheteur et ce jusqu’au jour de paiement
En effet l’acheteur ne saurait à la fois recueillir les fruits de la chose et conserver les intérêts du prix qu’il
n’a pas encore payé
Si la chose n’est pas frugifère : le prix n’est pas productif d’intérêts
La sanction de l’obligation monétaire, cela veut dire l’inexécution de l’acheteur de son obligation de
paiement, ouvre au vendeur un certain nombre d’actions :
-Exécution forcée (pas par contrainte)
-Un droit de revendication spéciale
-Le droit de réserve et propriété
-Le privilège du vendeur :
 Sur le terrain commercial, en matière de cession de fond de commerce, le vendeur dans les 15jours
qui suivent la cession de son fonds de commerce et afin de se protéger contre la défaillance du
cessionnaire (acheteur) peut inscrire son fonds de commerce au registre du commerce et au
tribunal du commerce, c’est le privilège du créancier vendeur, ce privilège en vertu de l’article 92
et 93 du code de commerce permettent au commerçant vendeur de restituer son fonds de
commerce en quelques mains que ce soit ça veut dire qu’il est prioritaire sur les banques et tout
autre créancier
 Sur le terrain civil, le vendeur peut exercer ce privilège par une publication à la conservation des
hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente f
Face à l’exécution forcée il y a la résolution du contrat de plein droit, qui ne prive pas le vendeur des
dommages et intérêts
Le Contrat de Louage :
Le bail est le Transfer d’un droit de jouissance d’une manière temporaire (ce qui fait la différence avec la
vente).
Il existe cependant des combinaisons qui lie le transfert de la jouissance dans un premier temps en
application d’un engagement pris à un transfert définitif de la propriété.
Le bail fait l’objet d’un statut spécial, le D.O.C consacre 73 articles relatif au bail de 626 à 699. À défaut il
faut préciser que les dispositions du D.O.C sont applicable en l’absence ou dans le cas d’un silence d’un
règlement spécifique, relatif au bail civil.
Il existe des textes législatif et réglementaire concernant le bail civil :
 Loi 13.08 régit le contrat entre bailleur et locataire
 Loi sur la copropriété 106.12
 Loi 64.99 concernant le recouvrement (la conciliation)
Concernant le bail commercial :
 Dahir 1955
 Loi 03.07
 Loi de 2017 (entrée en vigueur en février 2017)
Le D.O.C dans son article 667 définit le bail comme un louage de chose sous forme d’un contrat qui ne
peut être parfait que par un consentement des parties sur la chose, sur le prix etc..
Il existe deux types de contrat de louage :
- Le louage de la chose : Le bail
- Le louage de la personne : Le contrat de travail

Distinction entre le bail et l’usufruit


Le bail ce n’est pas le dépôt, exemple : La mise à disposition d’un coffre-fort Le déposant remet au
dépositaire un coffre à fin qu’il le conserve et le lui restitue à la fin)
- Dans le contrat de dépôt il y’a une obligation de garder.
- Dans le bail il y’a une obligation de jouissance.
Le bail est différent des contrats de stationnement, la mise à dispositions d’un emplacement de
stationnement afin de garder et de surveiller n’est pas un contrat de bail.
Le bail repose sur l’exécution d’une obligation qui consiste à transmettre l’utilité d’une chose à une
personne qui n’est pas propriétaire sans pour autant démembrer son droit de propriété, et ni constitué un
droit réel sur la chose d’autrui.
Le démembrement du droit de propriété et des droits réels sur la chose d’autrui.
Ce caractère permet de distinguer de l’obligation de donner qui consiste à transmettre un droit de
propriété et surtout de marquer la différence profonde entre le droit réel et le droit personnel.

La constitution de L’usufruit :
Le propriétaire d’un bien démembrer et remet au bénéficiaire quelques une de ses prérogatives inclus
dans son droit de propriété, donc il concède un droit réel sur la chose, en l’occurrence l’usage et la
jouissance.
Ce droit réel sera exercé par l’intermédiaire du nu-propriétaire (Dans le bail il n’y a pas un démembrement
du droit de propriété.)
Dans le bail, le propriétaire conserve sont droit de propriété. Il s’engage seulement à assurer la jouissance
paisible d’un bien contrairement à l’usufruit où il y’a l’usage et la jouissance.
Le propriétaire exercera un droit personnel au profit du locataire. (Un droit de Créance)
Le droit de bail est un contrat consensuel en vertu de l’article 628 du D.O.C c’est un contrat
d’Administration.
Le bail ne compromet pas le capital d’un bien loué.
Le représentant légal d’un mineur peut accomplir un tel acte.
C’est un contrat consensuel qui passe par :
Sa formation/ses effets/extinction du bail
Si aucune condition n’est précisée le bail ne peut être à durée indéterminé, il tombe sous le coup de la
prohibition des pactes perpétuels.

L’exécution du contrat du bail :


Comme tout contrat bilatéral, le bail donne naissance à des obligations à la charge des deux parties, par
ailleurs, comme tout contrat, il est à exécution successif des changements sont susceptible d’affecter la
personne du contractant (Bailleur/Commerçant)
Le locataire est tenu de deux obligations :
- Le paiement du prix du louage. Art 667 du D.O.C
- Conservation de la chose, et l’utiliser dans excès ni abus, suivant sa destination initial ou naturel
et celle donner par contrat. Art 663
Le bail précise en général la périodicité et le lieu du paiement. (Conflit de territorialité)
L’article 667 du D.O.C précise que le locataire est tenu de payer le prix entier du louage, le locataire n’a
pas le droit de sous-louer, si toute fois le contrat le prévoit…
Cependant le locataire doit payer les accessoires du louage.
L’exécution du bail :
En vertu de l’article 635 du D.O.C, le locateur est tenu de deux obligations principales, celle de délivré, la
délivrance de ka chose loué, la deuxième obligation est la garantie.

La délivrance : Les même clause que la vente, clause de droit de rétention.

Les mêmes dispositions régissent le contrat de vente sont applicable pour le contrat de location,
cependant cette obligation de délivrance, se traduit par ce qu’on appelle l’état des lieux.

Il y’a une présomption de l’état des lieux, donc la charge est inversée, par ailleurs, le locateur est tenu,
d’entretenir, pendant la durée du contrat de bail la chose est ses accessoires, selon la nature de la chose
loué et selon sa destination (état d’exploitation)

Art 638 fait la distinction entre les réparations locatives qui encombre au locataire, et ceux qui encombre
au locateur.

Le locataire est en droit de tenir sur son loué les charges qui encombre au locateur.

Si le bailleur n’effectue pas les réparations qui lui encombre, le locataire peut se faire autoriser par la
justice à les faire exécuter lui-même, après avoir envoyé une mise en demeure, et les avoirs retenu sur les
prix. Il n’y a aucune réparation locative à la charge du preneur lorsqu’elle est occasionnée par une force
majeure. En revanche le locataire, lorsqu’il met en demeure le bailleur à l‘obligation de respecter les délais
il doit gérer le bien en bon père de famille, il doit restituer la chose loué les frais de la restitution sont à la
charge du preneur, il n’a pas le droit de retenir la chose louée, du chef d’autre créance qu’il pourrait avoir
contre le locateur. Art 680, 681,682.

Le locataire ne doit pas modifier la destination de la chose Art 676 du D.O.C.

Puisqu’il existe un état des lieux qui présume l’état de la chose.

Toute amélioration, construction, plantation effectuée par le locataire ne lui donne pas le doit à une
indemnité Art 680 à 686 du D.O.C
L’extinction du bail :
La location de la chose cesse de plein droit à l’expiration du terme établi par les parties. Cette résiliation
apparait lorsque le terme est déterminé. Le problème arrive lorsqu’on ne fixe pas de terme dans le délai.

Lorsque les parties ne fixe aucun terme, le louage est censé fait à l’année, au semestre, mois, la semaine,
le jour, selon que le prix à était fixé à l’année, le contrat cessera à l’expiration de ces temps sans qu’il soit
nécessairement donnée congé aux parties, il arrive qu’un bail sans écrit et assimilé à un bail à durée
indéterminée. Pour éviter toute difficulté de preuve de la durée déterminée d’un bail verbal, la
jurisprudence.

Au Maroc impose de rapporter la preuve par écrit l’article 695 : À défaut d’acte écrit, le propriétaire peut
expulser le locataire mais il doit lui-même donné congé dans les délais établis par l’usage.

Le bail n’est pas résolu par la mort ni par le propriétaire, ni par le locataire, néanmoins en matière de bien
habous, il est résolu par la mort du bénéficiaire.

Il faut remarquer que la résolution de la location principale entraine directement la résolution de la sous-
location, sauf si le propriétaire en vertu de l’article 670 l’accepte.

Les causes particulières de l’extinction du bail :

1er cas : La perte de la chose louée, si le preneur emploi la chose louée à un autre usage, la résolution se
fait sans Préjudice/Dommage.

2èmme cas : Si le locataire néglige la chose de manière à lui causée un dommage.

3èmme cas : La résolution sans préjudice s’opère également s’il ne paye pas le prix échu du bail.

Il existe des procédures de recouvrement qui ne s’applique que pour les contrats de bail établie par actes
authentiques ou légalisé.

Le bailleur saisit le tribunal pour demander au président d’envoyer par acte huissier une mise en demeure
de payement, le locataire dispose de 15jour à compter de la date de notification de la mise en demeure.

À partir de la notification en cas de non-paiement même partiel, le bailleur demande au président du


tribunal une homologation, procédure de l’éxéquoiture.

La mise en demeure devient une ordonnance/jugement du tribunal une ordonnance exécutoire.

Concernant le bail à durée déterminé, dans le terme on porte l’extinction du contrat, les parties peuvent
souhaiter poursuivre leur relation contractuelle, le bail organise des mécanismes différents, qui peuvent
être actionner au-delà de son terme.

La prorogation consiste à reporter conventionnellement le terme du contrat, elle suppose qu’au cours de
l’exécution du bail les parties veulent allongée la durée.

La reconduction suppose qu’il l’aurait un nouveau contrat de bail à l’expiration du contrat.


Le renouvellement consiste à la naissance d’un nouveau contrat mais nécessairement pas dans les mêmes
conditions.

Le D.O.C dans son art 689 par le renouvellement dans les mêmes conditions et pour la même période.

Art 690 parle de la continuation, la prorogation, de la jouissance.

Art 691 parle de la tacite reconduction, les cotions donner dans les contrats primitifs ne s’étendent pas
dans les contrats de tacite reconduction, néanmoins les gages et les suretés subsistent.

Les gages entrainent la dépossession de la chose, le nantissement quand a lui ne l’entraine qu’en cas de
saisis pour non-paiement de créance.