DESALOJO NOTARIAL O EXPRESS

(LEY N° 30933)

Las comisiones congresales de Justicia y Derechos humanos y de Vivienda y Construcción aprobaron el dictamen
del Proyecto de Ley 3663/2018 que regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial. Mediante esta
iniciativa, que todavía debe ser discutida en el Pleno del Congreso, se busca establecer un procedimiento para
acelerar y simplificar la recuperación de un inmueble ocupado por inquilinos morosos.

De acuerdo al articulo 2 de la mencionada ley podrán acogerse a esta Ley el propietario, el arrendador, el
administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble.

- Condiciones:

1.- Estar registrado en un Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA),
creado por el Decreto Legislativo N.º 1177, el cual establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento
para Vivienda; o, en acta protocolar. En este último caso, el contrato de arrendamiento puede estar
destinado a vivienda, comercio, industria entre otros.

2.- Contar con una cláusula de allanamiento futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble
por vencimiento del plazo de contrato, resolución del arrendamiento por falta de pago teniendo en cuenta
el articulo 1697 del Código Civil.

3.- Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema
financiero autorizada por la SBS, para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de
arrendamiento.

- Beneficios:

a). - Celeridad en el proceso de desalojo

Se podrá desalojar a los inquilinos morosos en un plazo de 20 a 30 días. En los últimos años, los engorrosos
procesos judiciales que afrontan los arrendadores para desalojar a inquilinos morosos han desalentado el
alquiler de inmuebles, que ha presentado una caída constante. La dificultad para desalojar a los inquilinos
morosos es una de las principales razones por las que mucha gente no compra viviendas para alquilarlas.
Con esta Ley se empezará a asegurar cualquier inversión para una segunda vivienda.
 b). - Surgimiento de proyectos inmobiliarios destinados exclusivamente al alquiler.
La ley que permitiría el desalojo de inquilinos morosos por vía notarial es lo que requiere el mercado para
que se disparar las compras de una segunda y/o tercera vivienda destinada al alquiler; y aparezcan, por
primera vez en el país, proyectos inmobiliarios destinados exclusivamente a la renta, asimismo, esta Ley
generará un efecto inmediato de incremento de estas adquisiciones, en tanto que el inicio de proyectos
inmobiliarios exclusivamente destinados al alquiler podría darse en el plazo de un año desde la
promulgación de la norma.

c). - Reducción de la carga procesal en los juzgados que tramitan procesos de desalojo
La iniciativa legislativa precisa que, ante el incumplimiento de pago o vencimiento del contrato, el
propietario podrá ir a un notario y demostrar que quien ocupa el inmueble no ha cumplido. Es fácilmente
verificable, pues todo esto debe estar bancarizado. Si hay incumplimiento, basta que se demuestre el
estado de cuenta donde no haya el abono y el notario dará fe de ese incumplimiento.

- Desventajas:
La principal de todas es:

1. - Demasiados formalismos que generará mayores costos a los arrendadores:

El proyecto plantea que los notarios asuman la tramitación de los procesos de desalojo, pero bajo el
cumplimiento de ciertas formalidades, entre las cuales encontramos las siguientes:

a) Los contratos deben celebrarse ante notario público y ser inscritos en el registro de contratos de
arrendamiento por cada notaría, deben contener la cláusula de allanamiento a futuro al desalojo aplicable
si se produce la falta de pago o vencimiento del plazo y no se devuelve el inmueble, deben contener cláusula
de autorización expresa de la ejecución del desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública y deben
contener cláusula que excluye la continuidad de contrato con plazo vencido previsto en el artículo 1700 del
Código Civil.
b) Crear un nuevo registro (Registro de contratos de arrendamiento creados por cada notaría), manejado
por los notarios.
c) Carta notarial previa al inicio del procedimiento a efectos de requerir al arrendatario el inmueble, c)
Certificado notarial del registro de contratos de arrendamiento
d) Copia certificada de la partida registral de inmueble.
e) Comprobante de los gastos notariales.

2.- No es aplicable para los casos de alquiler con opción de compra y arrendamiento financiero:

El Decreto Legislativo N° 1177 y su Reglamento, establece tres subtipos contractuales, que constituyen un
régimen especial y facultativo del general regulado por el Código Civil, los cuales son:

a) El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.

b) El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra.
c) El arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda.

Este régimen especial y facultativo aplica para edificaciones independientes y/o que forman parte de una
multifamiliar (no necesariamente independizadas), sean de estreno o segundo uso, destinados al uso de
vivienda, entendiéndose también como tal, el depósito y la cochera cuando se incluya en el negocio. Esta
iniciativa de desalojo notarial “express” funcionará solo para la modalidad de alquiler y permitirá a las
personas que arriendan una propiedad (arrendatario) la recuperación inmediata de la misma en caso el
inquilino incumpla con los pagos de alquiler.