Gaceta Civil - Tomo 33 - Numero 31 - Mes-Ano: 3_2016

Las transferencias de propiedad por sucesiones

intestadas*
A propósito de su inscripción en el Registro de
Predios
Esbén LUNA ESCALANTE**

[-]

Tema relevante

A través del presente artículo se busca informar a la comunidad jurídica sobre el proceso de mejoras
que se están dando a nivel de la Sunarp y, en el caso concreto, dar a conocer la disminución de
trámites para los administrados en las inscripciones del traslado de dominio por sucesiones intestada
en el Registro de Predios. No obstante, luego de hacer un análisis del marco normativo vigente sobre
el tema, el autor plantea la necesidad de revisar la institucionalidad de los títulos registrales como
causa única para incorporar una situación jurídica a una partida registral, frente a los efectos que
últimamente se le ha dado a los asientos registrales que se extienda en el Registro de Sucesiones
Intestadas como actos causales de traslaciones de dominio.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 2010 y 2014.

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN

(22/05/2012): arts. III, 7, 31, 32, 46 y 108.

Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas,

Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN (19/06/2012): art. 53.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN

(04/05/2013): art. 104.

Regulan en sede registral el trámite simplificado de inscripción de la sucesión intestada y de la

transferencia de dominio operada en los predios de propiedad del causante, Directiva N° 06-2015-
SUNARP/SN aprobada por la Resolución N° 166-2015-SUNARP-SN (12/06/2015).

Introducción

En el año 2015, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en su afán de que el

Registro esté cada día más cerca al ciudadano, expidió una directiva que permitirá que el trámite
respecto a las transferencias de propiedad por sucesiones intestadas sea más simple. No obstante,
adicionalmente, por la casuística o experiencia registral, ha consolidado o consagrado que la
inscripción de una transferencia de propiedad en el Registro de Predios por sucesión intestada sea
efectuada en virtud del mismo asiento registral inscrito en el Registro de Personas Naturales y no
necesariamente en virtud del título que le dio origen.
Efectivamente, mediante Resolución N° 166-2015-SUNARP-SN, del 12 de junio de 2015, se aprobó
la Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN que regula en sede registral el trámite simplificado de
inscripción de la sucesión intestada y de la transferencia de dominio operada en los predios de
propiedad del causante1. Así se ha diseñado a efectos de evitar un doble trámite (uno para la
inscripción de la sucesión y otro para la inscripción de la transferencia), como para evitar expectativas
equivocadas en el usuario (creencia de que la inscripción de la sucesión del causante en el Registro
de Sucesión Intestada implicaba también la transferencia de propiedad de los bienes en el Registro
de Predios); un trámite simplificado con la única finalidad de hacer posible, dentro de los parámetros
establecidos en dicha directiva, que la inscripción de la sucesión intestada en el Registro de
Personas Naturales y la transferencia de propiedad de los bienes en favor de los herederos en el
Registro de Predios se efectúe mediante un trámite único y a través de la presentación de un solo
título, y no como se hizo por muchos años, mediante un doble trámite y con la presentación de dos
títulos.

No obstante la iniciativa acertada de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos con la

dación de la directiva mencionada en el párrafo que antecede, que permitirá reducir tiempos, agilizar
y simplificar trámites y sobre todo publicitar registralmente de manera inmediata los derechos
patrimoniales adquiridos por sucesión intestada; con el presente trabajo se busca invitar a dar una
mirada a lo regulado en el segundo párrafo del numeral 7.1.12 de la directiva y sus antecedentes.
Ello en la medida en que, como se dijo en la parte final del primer párrafo que antecede, hoy, en el
supuesto en que se haya inscrita solo la sucesión en el Registro de Sucesiones Intestadas y
posteriormente se solicitase la transferencia de propiedad por sucesión de los bienes del causante,
el registrador público del Registro de Predios está autorizado a incorporar la transferencia teniendo
como fundamento del derecho el asiento de inscripción extendido en la partida registral del Registro
de Sucesiones Intestada y no en virtud del título que le dio origen (el que sirvió de fundamento para
la extensión en el Registro de Personas Naturales). Esta nueva regulación ha de ser analizada
detenidamente en el presente trabajo.

El segundo párrafo del numeral 7.1.1 de la directiva no es otra cosa que el desarrollo de los artículos
53 del Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas y
104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; por lo que buscaremos analizarlos,
ver sus antecedentes y procurar llegar a unas conclusiones que nos permitan determinar si el artículo
7 del actual Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos debería ser
ampliado, esto es, si es posible expresar normativamente que en casos excepcionales debidamente
aprobados por las normas reglamentarias, la incorporación del derecho o acto inscribible a una
partida registral pueda responder no solo a un título, sino también un asiento de inscripción.

Se ha dicho muchas veces, entre los operadores del Derecho Registral, que el fin supremo de este
es el de garantizar la seguridad jurídica3 de los derechos o actos inscribibles que tengan acogida
registral, y que el mismo se alcanza bajo dos presupuestos: la existencia de un título y la calificación
registral.

Efectivamente, la seguridad jurídica que busca alcanzar la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos a través de sus operadores registrales es la suma del título más su calificación,
toda vez que sin título no hay posibilidad de calificación para que pueda ser incorporada una situación
jurídica a una partida registral; y sin calificación, los títulos, por más que estén perfectos en su
aspecto formal o material, tampoco tendrían posibilidad de tener acceso al Registro. Dicho de otro
modo, en nuestro sistema registral, para que un acto o contrato tenga acceso al Registro y pueda
ser de conocimiento general de todos, resulta indispensable que al registrador público encargado de
la calificación se le presente necesariamente un título4 conteniendo el derecho o acto inscribible, ya
sea en un instrumento público o privado.

El presente trabajo tiene como propósito reforzar la idea de que toda acogida registral debe
efectuarse previa calificación registral de un título, y que este no pueda ser sustituido por ningún
motivo, salvo excepciones autorizadas normativamente. Específicamente se busca afianzar la
posición de que sin título el registrador público está en la imposibilidad de incorporar una situación
jurídica a la partida registral, toda vez que en el título se encuentra la causa jurídica del derecho
inscribible; pero, además, busca dar a conocer a la comunidad jurídica, especialmente a los que se
vinculan con el Derecho Registral, que, con el avance de la sociedad y la tecnología, muchas
concepciones arraigadas sobre ciertos institutos del Derecho Registral pueden ceder a ellas, como
es el caso especial de los efectos sustantivos que le han dado últimamente nuestros reglamentos
registrales al asiento de inscripción extendido en el Registro de Sucesiones Intestadas como
fundamento para inscribir las transferencias de propiedad en el Registro de Predios.

Para los efectos del presente trabajo, se tocarán algunos aspectos doctrinarios sobre el instituto del
título, los cuales son los antecedentes reglamentarios, como está regulado en el Código Civil y en
los reglamentos vigentes, para finalmente resaltar que, como consecuencia de la modificatoria del
artículo 20145 del Código Civil, hoy más que nunca, la calificación no puede efectuarse ni descansar
en un asiento de inscripción, sino en virtud de un título que contenga el acto o derecho inscribible,
salvo excepciones autorizadas normativamente.

I. Los títulos en la doctrina

La doctrina es muy rica en esta materia, de hecho, se ha escrito mucho sobre ello. Sin embargo, lo
que intentaré es reforzar el concepto de título como instrumento único de calificación por los
operadores registrales.

Así, algunos autores españoles señalan que: “Cuando se habla de título en sentido material, se hace
referencia a la causa o razón jurídica originadora del derecho inscribible: compraventa, donación,
permuta, etc. El título formal, en cambio, debemos relacionarlos con el documento en el que se
contiene aquella causa; o como dice Roca Sastre, el título en sentido formal sería el documento en
el que se contiene un título en sentido material (v. gr, la escritura pública en la que se contiene un
contrato de compraventa)”6.

De lo expuesto por los citados autores, nos queda claro que la causa única para incorporar una
situación jurídica a una partida registral se encuentra constituida por el título, desdoblada esta en su
aspecto material y formal. Es concebido, entonces, que la extensión de un asiento registral siempre
tiene como hecho generador no un asiento de inscripción extendido con anterioridad al presentado,
sino un título, título que puede estar constituido por un parte judicial, parte notarial o parte
administrativo; el cual, incluso, puede ya estar formando parte del archivo registral7.

Por su parte, otro autor español, sobre el título, menciona: “Podemos hablar de títulos en sentido
material y en sentido formal; en el primer sentido, título es la razón jurídica de la adquisición,
modificación o extinción del derecho; en el segundo sentido, título es el documento que contiene o
expresa un título material. Núñez Lagos sostiene que en el Registro de la Propiedad no se inscriben
documentos ni actos y contratos, lo que se inscriben son títulos en su doble significación material y
formal” 8.

Respecto a la cita de Núñez Lagos, es correcto cuando afirma que lo que se inscribe son títulos, que
por supuesto en dicha hipótesis contienen actos o contratos de naturaleza inscribible. Ampliando
dicho concepto sobre el título, preciso que cuando se inscribe un título, entonces se inscribe una
compraventa, una hipoteca, un poder, etc.; sin embargo, lo que se publicita luego de su inscripción
no son esos contratos o actos, sino derechos como, por ejemplo, en el caso de la compraventa, la
nueva titularidad; en el caso de la hipoteca, la afectación del inmueble, el monto por el cual está
gravado; y en el caso del poder, las facultades del mandatario o apoderado.

Por su parte, Luis Díez-Picazo expresa que: “De toda la exposición hecha precedentemente parece
derivarse la conclusión de que en nuestro sistema registral el objeto directo e inmediato de la
inscripción es el título, entendido en sentido material y considerando como acto o negocio jurídico
por virtud del cual una persona deviene titular de un derecho” 9.

Nuevamente, para no poner en duda el sustento jurídico que constituyen los títulos en los asientos
de inscripción, se reafirma que no puede tener acogida registral un contrato o derecho sin la
presencia de un título.

Por su parte, Américo Atilio Cornejo dice que: “Se puede definir al documento registrable como aquel
documento escrito, público o privado, cuyo contenido es generalmente dispositivo, y que instrumenta
un hecho, tomando este concepto en sentido amplio, que por disposición de la ley, debe ser inscrito
en un registro para producir determinados efectos jurídicos. El Registro de la Propiedad Inmueble es
un registro de títulos, ya que si bien lo que ingresa es un documento, representa un acto jurídico
causal al que contiene. Este acto jurídico causal, que es el contenido del documento, es el título en
el sentido de la causa”10.

De los conceptos plasmados por los autores citados, se consagra que el hecho generador de la
acogida registral y extensión de un asiento registral se encuentra constituido o descansa en el título,
de hecho, del título inscribible, de tal manera que la seguridad jurídica que ofrece y busca alcanzar
los Registros Públicos se encuentra resumida en la siguiente ecuación:

Título + calificación = seguridad

jurídica

La doctrina es uniforme respecto a la indispensable presencia de los títulos para el operador registral,
ya que sobre la base del mismo procederá la calificación, tomando en cuenta los principios registrales
y los reglamentos vigentes vinculados al acto o derecho inscribible. No he encontrado en la doctrina
el supuesto de que un asiento registral supla al título como hecho generador de otro asiento registral,
y ello es así porque:

- El asiento registral se extiende y se agota en su contenido, no pudiendo ser acto causal para la
extensión de otros asientos registrales.

- Si al asiento registral se le considerase como la causa jurídica del derecho inscribible, el registrador
público se constituiría en un ente traslativo de asientos.

- Si el asiento registral constituyera el fundamento para otra inscripción, el registrador público

renunciaría a su razón de ser, a su función esencial: calificar.

Por ello, considero, como manifesté anteriormente, que la acogida registral de un acto o contrato y
su correspondiente inscripción descansa en la noble y trascendental misión de calificación que le ha
encargado el Estado al registrador público, y esa calificación se efectúa ineludiblemente en la previa
evaluación que se ha hecho del título presentando11, ya sea en su aspecto material y formal, su
adecuación a los antecedentes registrales y su conformidad con las normas sustantivas y
reglamentarias.

II. Antecedentes reglamentarios

Si bien es cierto que normalmente, por las características de un trabajo como el presente, este
debería sujetarse a las normas reglamentarias vigentes, que desarrollé y expliqué, de la regulación
normativa del título como fundamento de la inscripción; también es cierto, sin caer en la vaguedad
del mismo, que resulta necesario resaltar o recordar cuál ha sido a través de los años la concepción
que han tenido sobre la institución registral del título los distintos marcos reglamentarios registrales
que haya tenido el Derecho Registral peruano. Por ello, me permito citar algunos marcos
reglamentarios ya no vigentes, pero que nos darán a conocer la posición que se ha tenido siempre
sobre los títulos y sus efectos, y ello limitándonos al Reglamento General de los Registros Públicos
(el título como fundamento) y al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (la
transferencia de propiedad por sucesión intestada).

1. Reglamentos Generales de los Registros Públicos

- El Reglamento General de los Registros Públicos del año 1968, aprobado por la Corte Suprema de
Justicia12, en los artículos 15013 y 15114 señaló que toda inscripción se efectuará previa calificación
de su legalidad y que esa calificación se efectuaría teniendo en consideración, entre otros, la
competencia y facultades del funcionario que autorice el título presentado.

Queda claro que el Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 ya sostenía que las
inscripciones tendrían como fundamento del derecho o acto inscribible al título.

- El Reglamento General de los Registros Públicos del año 2001, aprobado mediante Resolución N°
195-2001-SUNARP/SN, en ese entonces a cargo del Dr. Juan Morales Godo, mencionó en el
numeral III15 del Título Preliminar que los asientos de inscripción se extenderían en virtud de título
que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario; y que los títulos no serían otra
cosa que los documentos en que se fundamenta el derecho o acto inscribible (art. 716). Asimismo,
agregó en el artículo 3117 que la calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo
mérito se solicita la inscripción; y que el acto causal mencionado en el asiento registral deberá estar
contenido en el título (art. 4618).

Del Reglamento General de los Registros del año 2001, es claro advertir que para el registrador
público el fundamento para dar acogida registral respecto de un acto o contrato estaría constituido
únicamente por el título, ya sea conteniendo un documento público o privado; además de consagrar
normativamente que todo derecho o situación jurídica que pretenda incorporarse al Registro debe
responder a un acto causal19 y que esa causalidad debería estar en el título que le da origen.

- El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos del año 2005,
aprobado por Resolución N° 079-2005-SUNARP/SN20, siendo en esa fecha Superintendente el Dr.
Ronald Cárdenas Krenz; recogiendo la experiencia del Reglamento General del año 2001, reforzó la
concepción de que únicamente los asientos registrales se extienden en virtud de un título (numeral
III del Título Preliminar), los títulos son los documentos que sirven de único fundamento para que un
derecho o acto pueda acceder al Registro (art. 7), la calificación registral consiste en el estudio de
un título para determinar su procedencia al Registro (art. 31) y el acto causal que todo asiento de
inscripción debe expresar debe constar en el respectivo título que se le presente al registrador
público (art. 46).

2. Reglamentos de Inscripciones del Registro de Predios

- El Reglamento de las Inscripciones de 1936 y su ampliación del año 1970 establecieron

expresamente en el artículo 421 que las inscripciones se extenderían a la presentación de un título,
y que este último no sería otra cosa que el instrumento público donde descansaría el derecho de la
persona a cuyo favor se practicaría la inscripción (art. 522). Sin embargo, el artículo que reguló la
presentación obligatoria del título para inscribir las transferencias de inmuebles adquiridos por
sucesión universal es el 6423, al exigir que en los casos en que el título no describiera
individualmente los bienes por heredar debería acompañarse adicionalmente copia del inventario
correspondiente, lo que quiere decir que descritos o no los bienes por suceder, siempre el título de
sucesión universal se presentaría al registrador público.

- El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2003, aprobado por Resolución N° 540-
2003-SUNARP/SN24, a cargo en ese entonces por el Dr. Carlos Gamarra Ugaz, señaló que cuando
se solicitaran las inscripciones en virtud de contratos o actos emanados de la función notarial, judicial
o administrativa, al Registro debería presentarse obligatoriamente para su calificación por el
registrador público el parte o testimonio expedido por el notario, copias certificadas de la resolución
judicial que declara o constituye el derecho y copia autenticada de la resolución administrativa
expedida por el funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz,
respectivamente (arts. 5, 7 y 8).

Siguiendo como norte que el fundamento de una inscripción lo constituye el título conteniendo los
documentos respectivos y manteniendo la coherencia con los artículos 5, 7 y 8, el mismo Reglamento
de Inscripciones de Predios de 2003 en el artículo 10025 estableció dos presupuestos para que
operara la transferencia de propiedad por sucesión intestada:

• No se inscribiría la transferencia de propiedad en favor de los herederos mientras como acto previo
no se inscribiera la sucesión intestada del causante en el Registro de Personas Naturales.

• Una vez inscrita la sucesión en el Registro de Personas Naturales, la transferencia de propiedad

en el Registro de Predios se efectuaría en virtud del mismo título archivado que dio mérito para la
extensión de la sucesión intestada.

Entonces, este artículo 100, fiel a la doctrina, a los antecedentes del sistema registral peruano y a
las normas reglamentarias vigentes de aquellos años, sostuvo que la transferencia de propiedad de
los bienes del causante por sucesiones intestadas se efectuarían en virtud de un título, el cual podría
ser constituido por el mismo que sirvió para inscribir la sucesión en el Registro de Personas
Naturales.

- El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del año 2008, aprobado por Resolución N°
248-2008-SUNARP/SN26, siendo superintendente la Dra. María D. Cambursano Garagorri,
estableció en los artículos 6, 8 y 10, en principio al igual que el Reglamento de Inscripciones de 2003
y siguiendo la tradición peruana, que las inscripciones en el Registro de Predios se efectuarían a la
presentación de un parte notarial, judicial o administrativo conteniendo una escritura pública, un
mandato judicial o un acto administrativo, respectivamente.

Asimismo, siguiendo la misma dirección de los artículos 6, 8 y 10 del Reglamento de Inscripciones,

en el artículo 7127 se dispuso que a efectos de incorporar una trasferencia de propiedad por sucesión
al Registro de Predios, antes debería estar inscrita la sucesión intestada en el Registro de Personas
Naturales, y que una vez efectuado dicho acto previo, la inscripción de la transferencia podría
realizarse en virtud del título archivado que sirvió para la inscripción del acto previo.

Desarrollado lacónicamente el aspecto normativo que se ha tenido para la inscripción de una

transferencia de propiedad por sucesión intestada en el Registro de Predios, hasta antes del vigente
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del año 2013, los distintos reglamentos sobre
la materia exigieron la necesaria presencia del título como fundamento para inscribir la transferencia
y bajo las siguientes características:

• La necesaria presentación del parte judicial o acta notarial de sucesión intestada como fundamento
único para extender la transferencia de propiedad por sucesión (título nuevo); o

• Teniendo a la vista el título que sirvió de fundamento para la inscripción de la sucesión en el

Registro de Personas Naturales, lo que implícitamente se refería al parte judicial o acta notarial que
ya obraba en el archivo registral (título archivado). Esto tiene sentido, toda vez que no resultaba
correcto exigir al usuario la presentación del documento conteniendo la sucesión intestada,
cuando dicha información ya se encontraba en el archivo registral del Registro.
• En el supuesto de que la transferencia de propiedad por sucesión intestada se efectuara en virtud
del título archivado, se le exigió al registrador público del Registro de Predios que dejara constancia
en el asiento de inscripción de la transferencia que la misma se extendía en virtud del título archivado
correspondiente.

III. Marco legal vigente

Habiéndose efectuado una revisión rápida de los distintos marcos reglamentarios que han regulado
la institución registral del título (título registral) y la transferencia de propiedad por sucesión intestada
en el Registro de Predios, a continuación veremos el marco legal vigente.

1. Código Civil

Queda claro que normativamente y sustantivamente la presencia ineludible de los títulos en la

calificación registral la encontramos en el Código Civil, en el artículo 2010, que a la letra dice: “La
inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”.

En principio, de dicho artículo, para los operadores registrales queda claro el mandato imperativo de
que toda inscripción o acogida registral se efectúe únicamente en virtud de un título, sea este
documento público o privado. El Código Civil de 1984 ha previsto como único hecho generador de
un asiento de inscripción el título, no previniendo su elasticidad para que pueda ser sustituido por
otro diferente.

Del artículo 2010 antes mencionado, se concluye:

• Las situaciones jurídicas que pretendan incorporarse al Registro tienen exclusivamente como
hecho generador el título.

• El título, por un lado, conforme al principio de titulación auténtica, puede estar constituido por un
instrumento público (partes judiciales, notariales o administrativos); o, por otro lado, constituido por
documento privado.

• La acogida de un título constituido por documentos privados puede ser autorizada no solo
únicamente por ley, sino también por cualquier disposición autoritativa.

2. Reglamento General de los Registros Públicos del 2012

El vigente Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos del año 2012,
aprobado mediante Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN28, siendo superintendente nacional de
los Registros Públicos el Dr. Mario Solari Zerpa también ha consagrado que los documentos que se
presenten al registrador público constituyen el fundamento para dar acogida registral a un acto o
derecho inscribible, y así lo señala expresamente el artículo 729: “Se entiende por título para efectos
de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y
directa la inscripción, pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice (…)”.

Si bien el artículo transcrito en el párrafo que antecede no refiere literalmente como hecho generador
de un asiento registral al título; de su contenido se aprecia que lo declara expresamente cuando
señala que el título es el fundamento inmediato y directo del derecho o acto inscribible. Es más,
declara implícitamente que el derecho o acto que pretende inscribir queda corroborada por estar
contenido en el título.
Por su parte, el numeral III30 del Título Preliminar del Texto Único del Reglamento General de los
Registros Públicos refuerza el concepto de que el único hecho generador de un asiento de
inscripción, que incorpore una situación jurídica, sea el título; al establecer que los asientos de
inscripción se extienden en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario.

De la misma manera, los artículos 3131 y 3232 del Texto Único Ordenado del Reglamento General
de los Registros Públicos han establecido que la calificación no es otra cosa que la evaluación de
los títulos presentados al Registro para una eventual inscripción de los actos o derechos que
contengan; correspondiendo a las instancias registrales confrontar la adecuación de los títulos con
los antecedentes registrales, verificar la validez del acto o derecho contenido en él y el cumplimiento
de las formalidades correspondientes. A esta concepción del título, el artículo 46 del Reglamento
citado añade que el acto causal que debe mencionarse al extenderse un asiento de inscripción debe
estar contenido en el título que le sirve de fundamento.

Entonces, recogiendo lo dispuesto en el artículo 2010 del Código Civil, el numeral III del Título
Preliminar y los artículos 7, 31, 32 y 46 del Texto Único Ordenado Reglamento General de los
Registros Públicos del 2012, la calificación a cargo del registrador público a los efectos de incorporar
un acto o derecho inscribible a una partida registral, descansa en un título, ya sea con presentación
nueva o contenida ya en un título archivado. El Reglamento no recoge que el hecho generador de
un asiento registral incorporando una situación jurídica, esté constituido por otro asiento registral, y
considero que lo hace bien, porque si no se estaría renunciando a la calificación. A ello se agrega
que sigue la corriente declarada en la norma sustantiva.

3. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 201333

Hemos dicho hasta aquí que el Código Civil y el Texto Único Ordenado del Reglamento General de
los Registros Públicos del 2012, a los efectos de garantizar la seguridad jurídica de los actos que
pretendan tener acogida registral ha consagrado que el sostén o soporte de un asiento de inscripción
incorporando un acto o derecho inscribible, se encuentra constituido únicamente por el título, no
previniendo que sea sustituido por otro diferente.

Sin embargo, la seguridad jurídica que se busca alcanzar y a que se refiere el artículo 3 de la Ley N°
26366, al parecer se resquebraja en una parte del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, específicamente en lo que se refiere a las traslaciones de dominio por sucesiones
intestadas, al sostener que el hecho generador de una transferencia de propiedad en el Registro de
Predios por sucesión intestada no sea un título, sino el asiento extendido en el Registro de Personas
Naturales (Registro de Sucesiones Intestada).

Para una mejor visión, se transcribe el artículo 104 del Reglamento indicado en el párrafo que
antecede:

“Artículo 104.- Transferencia de propiedad por sucesión

Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que previamente se haya
inscrito la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de Personas
Naturales del último domicilio del causante o del domicilio del testador.

Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento de testamento en el Registro de Personas

Naturales, la inscripción de la transferencia en la partida del respectivo predio se realizará en mérito
al respectivo asiento de inscripción y, de ser el caso, al título archivado, sin necesidad de requerir
documento adicional para acreditar la identidad de los sucesores. En el asiento de inscripción se
dejará constancia de dicha circunstancia (…)”.
Del artículo citado se advierte que la transferencia de dominio por sucesiones intestadas en el
Registro de Predios, se efectuaría con cualquiera de los siguientes supuestos:

• En virtud del asiento de inscripción extendido en el Registro de Personas Naturales - Registro de

Sucesiones Intestadas (fundamento: asiento de inscripción); o,

• En los casos que no define el Reglamento Inscripciones del Registro de Predios, en virtud del título
archivado. Se entiende en virtud del título archivado que dio mérito a la extensión de la sucesión
intestada en el Registro de Personas Naturales (fundamento: título archivado); o,

• Aun cuando no dice nada al respecto, se entiende por la presentación nueva de un parte judicial o
acta notarial de sucesión intestada (fundamento: título nuevo).

Se colige de lo indicado que, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 2013 para
los casos de transferencia de propiedad por sucesiones intestadas no exige de manera imperativa
que el hecho generador del asiento de dominio, sea obligatoriamente el título archivado que dio
mérito a la extensión en el Registro de Sucesión Intestada; sino que en forma elástica permite que
la misma sea efectuada en virtud del asiento de inscripción extendido en este último registro.

En la fecha, de acuerdo al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el registrador

público, acorde con el artículo 104 para inscribir el derecho de propiedad por sucesión en una partida
del Registro de Predios le será suficiente consultar el contenido de la partida del Registro de
Sucesiones Intestada; por lo que consecuentemente no califica, solo se limita a transcribir lo
extendido en el Registro de Sucesiones.

Asimismo, en los casos que la transferencia de propiedad por sucesión se atendiera conforme a los
alcances del párrafo que antecede, de acuerdo a la parte final del mismo artículo 104 del Reglamento
de Inscripciones del Registros de Predios, se le impone el deber al registrador público del Registro
de Predios de dejar constancia de dicha circunstancia, que no es otra cosa que el indicar en el
asiento de dominio extendido por él, que lo realiza de acuerdo al contenido de la partida registral del
Registro de Sucesión Intestada y conforme a la autorización literal del artículo mencionado. Además,
considero que dicha constancia exigida por la parte final del artículo 104 antes referido, servirá para
salvaguardar responsabilidades a futuro en el registrador público de predios (toda vez que por
autorización legal utilizó como fundamento el asiento de inscripción del Registro de Personas
Naturales - Registro de Sucesiones Intestadas, y no un título), en el supuesto de que el asiento de
sucesión intestada del Registro de Personas Naturales estuviera mal extendido (el caso en que se
omitiera mencionar a uno de los herederos).

4. Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamento y de Sucesiones Intestadas

del 201234

Por la fecha de su aprobación y vigencia, queda claro que es el Reglamento de Inscripciones de los
Registros de Testamento y de Sucesiones Intestadas el que comenzó a sostener que el hecho
generador de una transferencia de bienes por sucesión intestada en el Registro de Predios
(entiéndase a los Registros de Propiedad Inmueble - SIR, Registro Predial Urbano - SARP y Registro
de Predios Rurales), no sea exclusivamente el título que contenga el acto sucesorio (parte judicial o
acta notarial), sino también el asiento de inscripción ya extendido en el Registro de Personas
Naturales.

Creo que a partir de lo enunciado en el artículo 5335 del Reglamento de Inscripciones de los
Registros de Testamento y de Sucesiones Intestadas, es que se comenzó a regular en el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la no calificación del título conteniendo el acto
sucesorio para los efectos de inscribir una transferencia de dominio por sucesión intestada. Más aún,
un detalle, del último párrafo del artículo 53, se advierte su carácter imperativo, esto es, que la
transferencia de propiedad por sucesión intestada en el Registro de Predios se realizaría en mérito
al respectivo asiento de inscripción extendido en el Registro de Sucesiones Intestadas, y ese carácter
imperativo, se refleja cuando menciona “se realizará”.

Entonces, del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamento y de

Sucesiones Intestadas queda claro que las transferencias de dominio por sucesión intestada en el
Registro de Predios, el registrador público lo atendería:

• Teniendo a la vista solo el contenido del asiento de inscripción extendido en la partida registral del
Registro de Personas Naturales - Registro de Sucesiones Intestadas (fundamento: asiento de
inscripción); o,

• En virtud del título archivado, aun cuando el Reglamento de Inscripciones no lo explica en qué
circunstancias (fundamento: título archivado). Se entiende, creemos, cuando se trate de
transferencia de dominio por sucesión testamentaria.

IV. Directiva sobre trámite simplificado de inscripción de la sucesión intestada y la

transferencia de dominio en el registro de predios

Como se dijo al inicio, la Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN del 12 de junio de 2015 tiene la virtud
de simplificar en un solo trámite la inscripción de la sucesión intestada en el Registro de Personas
Naturales y la transferencia de propiedad por dicha sucesión en el Registro de Predios, lo que
significa en los hechos para el administrado la presentación de un solo título para un doble propósito.

Para una mejor ilustración del propósito de la referida Directiva, hacemos el siguiente gráfico para
establecer cuáles eran los pasos para inscribir una transferencia de dominio por sucesión intestada
en los predios de propiedad del causante, y como ello ahora se encuentra simplificado:

ANTESPrimer trámite: Segundo trámite

Presentación de un títuloIngresado al
Registro de Sucesiones
IntestadasGeneración de un asiento de
presentaciónPago de derechos
registralesInscripciónActo previo para el
segundo trámite
AHORASi se presenta al Registro de
Sucesión Intestada
Único paso: Presentación de un único
títuloPago de derechos
registralesGeneración de un solo asiento de
presentaciónSe peticiona inscripción de
sucesión intestadaLa solicitud indica número
de partida del predioSe entiende la rogatoria
de 2 actosDoble inscripción: Sucesión y
transferenciaCompetente: Registrador
Registro de Sucesiones
Presentación de un títuloEl presentado en el
Registro de PrediosGeneración de otro
asiento de presentaciónPago de derechos
registralesActo previo: Espera de
inscripción en RPN Acogida con la
inscripción de acto previo
Si se presenta al Registro de Predios
Único paso: Presentación de un único
títuloPago de derechos
registralesGeneración de un solo asiento de
presentaciónSe peticiona la transferencia de
propiedadSucesión aún no se encuentra
inscrita en RPNSe entiende la rogatoria de 2
actosDoble inscripción: Sucesión y
transferenciaCompetente: Registrador del
Registro de Predios

De la Directiva en mención, al desarrollar sus disposiciones se constata que afianza la idea de que
la inscripción simplificada tanto en el Registro de Sucesiones Intestadas y en el Registro de Predios
se realizaría en mérito a un solo título, y así lo establece en el numeral 5.136. Dicha iniciativa resulta
saludable, porque como dijimos anteriormente:

• Evita un doble trámite (un título para el Registro de Personas Naturales y otro título para el Registro
de Predios).

• Evita la errada creencia en el usuario del Registro que presentada la solicitud de sucesión intestada
en el Registro de Personas Naturales, ello implicaba también la inscripción de la transferencia por
sucesión en el Registro de Predios.

• Evita pérdida de tiempo en el administrado en la tramitación de 2 títulos.

• Permite que la Sunarp y los operadores registrales puedan atender en un solo momento, las
inscripciones en el Registro de Personas Naturales y en el Registro de Predios, ahorrando espacios
de tiempo en el personal involucrado.

V. Modificación del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos o Corrección de la
Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN, artículos 53 del RITSI y 104 del RIRP

No obstante las bondades de la Directiva a que se ha hecho referencia párrafos atrás, el segundo
párrafo del numeral 7.1.1 recogiendo lo previsto en el artículo 53 del Reglamento de Inscripciones
de los Registros de Testamento y de Sucesiones Intestadas y en el artículo 104 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, admite elásticamente la posibilidad de que la transferencia de
dominio se efectúe no en virtud del título que dio origen a la sucesión intestada (trátese parte judicial
o acta notarial), sino en virtud del asiento de inscripción extendido en el Registro de Personas
Naturales. Ello es así porque dicho segundo párrafo previene, que en los casos que se solicitase la
transferencia de propiedad por sucesión en los predios del causante y dicha sucesión no estuviera
inscrita en el Registro de Personas Naturales, y una vez inscrito dicho acto previo, el usuario al
reingresar el título debe hacer mención del número de la partida registral donde se practicó la
sucesión, lo que trae consigo implícitamente que la transferencia se efectuaría en virtud del contenido
del asiento de inscripción y no de un título, esto es, en virtud del título archivado.

Estoy convencido de que el segundo párrafo del numeral 7.1.1 de la Directiva N° 06-2015-
SUNARP/SN, los artículos 53 del Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamento y de
Sucesiones Intestadas y 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, son los
primeros instrumentos legales que de manera sistemática han establecido en el Derecho Registral
peruano que no siempre un asiento de inscripción extendido en el Registro de Predios debe
responder a un título, sino que el mismo pueda efectuarse en virtud de un asiento registral. Los
instrumentos legales citados han consagrado como hecho generador de un asiento registral en el
Registro de Predios, tratándose de transferencias por sucesiones intestadas, no un parte judicial,
acta notarial o título archivado, sino el asiento extendido en el Registro de Personas Naturales.

Ante esta situación singular, especial y creo casi única en la doctrina, se tiene dos caminos:

• Primero.- Que el artículo 7 del Texto Único del Reglamento General de los Registros Públicos
recoja lo normado en la Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN, y los artículos 53 del Reglamento de
Inscripciones de los Registro de Testamentos y de Sucesiones Intestada y 104 del Reglamento de
Inscripciones del Registros de Predios.

Los que apoyan esta iniciativa, tendrán como sustento que los Registros Públicos deben ir de la
mano con el avance de la tecnología (si hay un asiento registral ya extendido en el Registro de
Personas Naturales del cualquier zona registral, no tiene sentido que en el Registro de Predios para
extender la transferencia se tenga que revisar el título archivado). Asimismo, sostendrán que no tiene
sentido que dos registradores públicos califiquen el mismo acto si ha de llegarse al mismo resultado
(uno realizado por el registrador de Personas Naturales y el otro por el registrador de Predios); y por
último, dirán que la inscripción en el Registro de Personas Naturales responde a una evaluación
integral del título que efectúa el registrador, por lo que el registrador del Registro de Predios no
tendría porqué poner en tela de juicio dicha calificación.

Siendo ello así, la propuesta normativa sería incorporar el siguiente párrafo al artículo 7 del Texto
Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos: “En los casos previstos por los
reglamentos o directivas, en caso corresponda la inscripción puede efectuarse en virtud de la
extensión otro asiento registral, siempre que este último haya sido objeto de calificación por el
registrador público”.

• Segundo.- La otra salida, sería corregir lo expresado en el segundo párrafo del numeral 7.1.1 de la
Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN, y los artículos 53 del Reglamento de Inscripciones de los
Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas y 104 del Reglamento de Inscripciones del
Registros de Predios, reafirmando que el hecho generador de un asiento de inscripción en una
partida registral se encuentra constituido únicamente por el título.

Así, en los actos referidos a la transferencia de propiedad por sucesiones intestadas en el Registro
de Predios, el registrador en ejercicio del artículo 31 del Texto Único Ordenado del Reglamento
General de los Registros Públicos tendrá que tener a la vista el título archivado conteniendo el parte
judicial o acta notarial, no renunciando a su razón de ser: Calificar.

Quizás se dirá que se está retrocediendo en lo ya avanzado, pero considero por el carácter científico
del Derecho Registral, por la certeza jurídica que debe garantizar los asientos registrales, por el papel
que ejerce el registrador público como funcionario de la legalidad de las situaciones jurídicas
incorporadas a las partidas registrales, por los efectos sustantivos que ahora se tiene de los títulos
archivados con la modificación del artículo 2014 del Código Civil por la Ley N° 30313, este servidor
propone corregir el marco normativo de los instrumentos legales citados, a fin de establecer que todo
acto o derecho que se pretenda incorporar, sin excepción alguna, siempre debe responder a un título,
ya sea nuevo o de un título archivado (en el caso que nos involucra, la mención de que las
transferencias de propiedad por sucesiones intestadas en el Registro de Predios se efectúe en virtud
del título archivado que dio origen a la atención en el Registro de Personas Naturales).

Conclusiones

1. Según la doctrina la causa única para incorporar una situación jurídica a una partida registral se
encuentra constituida por el título, desdoblada esta en dos, en su aspecto material y formal.

2. Cuando se inscribe un título, entonces se inscribe el acto o derecho que lo contiene; sin embargo,
lo que se publicita luego de su inscripción no son esos contratos o actos, sino derechos: Así, en los
casos de donaciones, lo que se exterioriza es la nueva titularidad en el donatario; en el caso de la
hipoteca, lo que se divulga es la afectación del inmueble, el monto por el cual está gravado; y en el
caso del mandato o poder, las facultades del mandatario o apoderado.

3. La seguridad jurídica que ofrece los Registros Públicos se encuentra resumida en la siguiente
ecuación: Título + Calificación.

4. Los Reglamentos Generales de los Registros Públicos de 1968 y del 2011, apostaron a que los
asientos registrales se extendieran únicamente en virtud de un título.

5. En los artículos 100 y 71 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios del 2003 y del
2008 respectivamente, establecieron que la transferencia de propiedad por sucesiones intestadas
podrían efectuar también en virtud del mismo título archivado que sirvió para atender en el Registro
de Personas Naturales (Registro de Sucesiones Intestadas).
6. Del artículo 2010 del Código Civil de 1984, se desprende que las situaciones jurídicas que
pretendan incorporarse al Registro, tiene exclusivamente como hecho generador, el título. Dicho
título, por un lado, de acuerdo al principio de titulación auténtica puede estar constituido por un
instrumento público (partes judiciales, notariales o administrativos); o, por otro lado, constituido por
documento privado. Asimismo, la acogida de un título constituido por documentos privados, puede
no solo ser autorizado por ley, sino también por cualquier disposición diferente.

7. El numeral III del Título Preliminar y los artículos 7, 31 y 32 del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos del 2012, vigente a la fecha, establecen de manera
uniforme el concepto de que el único hecho generador de un asiento de inscripción, que incorpore
una situación jurídica, sea el título; reafirmando que la calificación, no es otra cosa que la evaluación
de los títulos, y sea ineludiblemente obligatorio para una eventual inscripción.

8. Del vigente artículo 104 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios del 2013, se
aprecia que la transferencia de dominio por sucesiones intestadas en el Registro de Predios, se
puede efectuar: En virtud del asiento de inscripción extendido en el Registro de Personas Naturales
- Registro de Sucesiones Intestadas (fundamento: asiento de inscripción); o, en los casos que no
define el Reglamento Inscripciones del Registro de Predios, en virtud del título archivado, se entiende
en virtud del título archivado que dio mérito a la extensión de la sucesión en el Registro de Personas
Naturales (fundamento: título archivado); o, aun cuando no dice nada al respecto, se entiende con
la presentación nueva de un parte judicial o acta notarial de sucesión intestada (fundamento: título
nuevo).

9. Es el Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamento y de Sucesiones Intestadas

del 2012 el que comenzó a sostener que el hecho generador de una transferencia de bienes por
sucesión intestada en el Registro de Predios, no sea exclusivamente el título que contenga el acto
sucesorio (parte judicial o acta notarial), sino también el asiento de inscripción ya extendido en el
Registro de Personas Naturales.

10. La Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN al apostar por la inscripción simplificada en el Registro de

Sucesiones Intestadas y en el Registro de Predios, ha permitido que en mérito a un solo título se
pueda inscribir la sucesión y la transferencia de propiedad. Así de esa manera evita un doble trámite
(un título para el Registro de Personas Naturales y otro título para el Registro de Predios), evita la
errada creencia en el administrado que presentada la solicitud de sucesión intestada en el Registro
de Personas Naturales, ello implicaba también la inscripción de la transferencia por sucesión en el
Registro de Predios. De la misma manera evita pérdida de tiempo en el administrado en la tramitación
de 2 títulos; además, que permite que los operadores registrales puedan atender en un solo momento
las inscripciones en el Registro de Personas Naturales y en el Registro de Predios.

11. Los artículos 53 del Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamento y de

Sucesiones Intestadas, 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y el segundo
párrafo del numeral 7.1.1 de la Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN son los marcos legales que, de
manera uniforme, han establecido en el Derecho Registral peruano que no siempre un asiento de
inscripción extendido en el Registro de Predios, debe responder a un título, sino que el mismo pueda
efectuarse en virtud de un asiento registral. Las normas legales citadas, han establecido como hecho
generador de un asiento registral en el Registro de Predios, tratándose de transferencias por
sucesiones intestadas, no el parte judicial, acta notarial o título archivado, sino el asiento extendido
en el Registro de Personas Naturales.

12. Ante la situación singular del asiento registral extendido en el Registro de Personas Naturales
como fundamento para las inscripciones de transferencia de dominio en el Registro de Predios, se
tiene dos caminos:

a) Que el artículo 7 del Texto Único del Reglamento General de los Registros Públicos asuma lo
normado en la Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN, y los artículos 53 del Reglamento de Inscripciones
de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas y 104 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, incorporando un párrafo con el siguiente tenor: “En los casos previstos por
los reglamentos o directivas, en caso corresponda la inscripción puede efectuarse en virtud de la
extensión otro asiento registral, siempre que este último haya sido objeto de calificación por el
Registrador Público”; y,

b) Corregir lo expresado en el segundo párrafo del numeral 7.1.1 de la Directiva N° 06-2015-

SUNARP/SN, y los artículos 53 del Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y
de Sucesiones Intestada y 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, reafirmando
que el hecho generador de un asiento de inscripción en una partida registral se encuentra constituido
únicamente por el título; por ello, en consecuencia, tratándose de transferencia de propiedad por
sucesiones intestadas en el Registro de Predios, mínimo en garantía del principio de legalidad
previsto en el artículo 2011 el Código Civil, su eventual inscripción debería efectuarse en virtud del
título archivado.

_____________________________________

NOTAS:

* Las opiniones vertidas en el presente trabajo son propias del autor y no comprometen a la institución
en que labora.

** Abogado por la Universidad de San Martín de Porres (USMP). Egresado de la maestría en Derecho
Registral y Notarial por la USMP. Egresado del doctorado en Derecho por la Universidad Inca
Garcilaso de la Vega. Registrador público de la Zona Registral N° IX - Sede Lima.

1 La directiva ha establecido en el numeral 5.1 y 6.3.2 que, en el supuesto que el causante tenga
dominio inscrito a su favor, la inscripción de su sucesión en el Registro de Sucesiones Intestadas y
de la transferencia consecuente en el Registro de Predios podrá realizarse mediante la presentación
de un solo título; para ello, el presentante en la solicitud de inscripción que ingresara al Registro de
Personas Naturales deberá consignar el número de la partida del predio. Señalado el número de la
partida registral del predio, el registrador público del Registro de Sucesiones, luego de una
calificación positiva, inscribirá tanto la sucesión intestada como la transferencia de dominio sobre los
predios del causante en favor de los sucesores.

Asimismo, la misma directiva en los numerales 5.1 y 6.3.1 ha previsto que en el supuesto que se
solicite la inscripción de la transferencia por sucesión intestada en el Registro de Predios y dicha
sucesión no se encontrara inscrita aún en el Registro de Sucesión Intestada, la calificación e
inscripción de ambos actos corresponderá al registrador del Registro de Predios.

2 Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN

7.1. Cuando la oficina registral competente para la inscripción de la sucesión intestada no coincida
con aquella en la cual se encuentran inscritos los predios del causante, se procederá, según
corresponda, de la forma indicada:

7.1.1. Si se solicita la inscripción de la transferencia por sucesión intestada en la oficina registral

donde se encuentren inscritos los predios del causante y dicha oficina no sea competente para la
inscripción de la sucesión intestada, el Registrador consignará en la esquela de observación la
necesaria inscripción de la sucesión intestada como acto previo, indicando de ser posible la oficina
registral ante la cual el usuario debe solicitar dicha inscripción.

Inscrita la sucesión intestada en la oficina registral competente, el usuario podrá subsanar, hasta el
sexto día anterior a la vigencia del asiento presentación, el defecto advertido en la esquela de
observación del primer título, señalando el número de la partida de la inscripción de la sucesión
intestada y efectuando en su caso el pago del mayo derecho correspondiente.

Es claro advertir de este último párrafo, es implícito, que el usuario al subsanar indicando el número
de la partida registral donde se encuentre inscrito la sucesión intestada, autoriza que la transferencia
de propiedad por sucesión en el Registro de Predios se efectúe no en virtud de un título, sino en
virtud del asiento extendido en la partida registral del Registro de Sucesión Intestada.

3 Ley N° 26366

Artículo 3.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:

( …)

c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.

4 El artículo 2010 del Código Civil consagra la exigencia de la presentación del título para ser
calificado por el registrador público:

Artículo 2010.- La inscripción se hace en virtud de un título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria.

5 Mediante la Ley N° 30313, publicada en el diario oficial El Peruano el 26 de marzo de 2015, se

modificó el texto del artículo 2014 del Código Civil:

Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no conste en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena
fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro.

6 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, M. Del Mar. Instituciones del Derecho
Registral. Editora Centro de Estudios: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, Madrid, 2008, pp. 171-172.

7 El actual Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos,
específicamente en el artículo 108 señala cuáles son los documentos que integran el archivo
registral:

Artículo 108.- Documentos que integran el archivo registral

El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que conste en tomos, fichas
móviles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han dado mérito a las
inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que
consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral,
los informes técnicos y demás documentos expedidos en este; c) Las solicitudes de inscripción de
los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha, d)
Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de
acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel (…).

8 CANO TELLO, Celestino. Manual de Derecho Hipotecario. Editorial Civitas, Madrid, 1992, p. 185.
9 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen Tercero, Editorial
Civitas, Madrid, 1995, p. 337.

10 ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Editorial Astrea, de Alfredo y Ricardo Depalma,
Buenos Aires, 1994, pp. 48-49.

11 Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos

Artículo 31.- La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro
que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y
Tribunal Registral, en primera y segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera
independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este
reglamento y en las demás normas registrales (…).

12 Este reglamento fue trabajado previamente por la Junta de Vigilancia de los Registros Públicos,
y su aprobación fue efectuada el 16 de mayo de 1968 por la Sala Plena de la Corte Suprema de
Justicia de la República.

13 Reglamento General de los Registros Públicos de 1968

Artículo 150.- Toda inscripción se efectuará previa calificación de su legalidad.

14 Reglamento General de los Registros Públicos de 1968

Artículo 151.- La calificación se efectuará teniendo en consideración los asientos preexistentes que
pudieran haberse extendido, la competencia y facultades del funcionario que autoriza o autentique
el título, la capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la licitud del acto,
pero ateniéndose únicamente al contenido externo del documento, tal como lo prescribe el artículo
1044 del Código Civil.

15 Reglamento General de los Registros Públicos de 2001

Título Preliminar

Artículo III.- Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o
tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva
expresa (…).

16 Reglamento General de los Registros Públicos de 2001

Artículo 7.- Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que
se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten
fehaciente e indubitablemente su existencia. También forman parte del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pero que de manera complementaria
coadyuvan a que esta se realice.

17 Reglamento General de los Registros Públicos de 2001

Artículo 31.- La calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita
la inscripción, que realiza el Registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autónoma,
personal e indelegable (…).
18 Reglamento General de los Registros Públicos de 2001

Artículo 46.- El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa
o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título (…).

19 Cuando se menciona que todo derecho o situación jurídica que se incorpore al Registro debe
responder a un acto causal, se está respondiendo al principio innominado en nuestro sistema
registral, llamado principio de causalidad. Así, por dicho principio no tendría acogida registral aquel
que transfiere su dominio sin hacer mención de la causa que la motiva, por lo que su exigencia en la
calificación por parte del registrador público ya se encuentra regulada en el segundo párrafo del
numeral V del Título Preliminar del vigente Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN.

20 Este texto único fue publicado en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005 y fue como
consecuencia de muchas reformas realizadas, especialmente las que se efectuaron mediante
Resolución N° 065-2005-SUNARP/SN.

21 Reglamento de las Inscripciones de 1936

Artículo 4.- Las inscripciones se extenderán por el mérito de títulos que consten en instrumentos
públicos.

22 Reglamento de las inscripciones de 1936

Artículo 5.- Se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos
públicos en que se funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fe
por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

23 Reglamento de las Inscripciones de 1936

Artículo 64.- Los que hayan adquirido bienes inmuebles o derechos inscribibles por un título de
sucesión universal o particular, que no describa individualmente esos bienes o derechos, pueden
exigir que estos o aquellos sean inscritos, presentando para ello dicho título, y además, copia del
inventario judicial o fiscal que compruebe plenamente que se hallan comprendidos en él los bienes
o derechos que se trata de inscribir.

24 Este reglamento fue publicado en el diario oficial El Peruano el 21 de noviembre de 2003.

25 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2003

Artículo 100.- Para la inscripción de una transferencia por sucesión hereditaria, deberá verificarse
que previamente se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del testamento en el Registro
de Personas Naturales del lugar de ubicación del predio. Inscrita la sucesión intestada o la ampliación
del testamento en el Registro de Personas Naturales, la inscripción de la transferencia en la partida
del respectivo predio se podrá realizar en mérito al mismo título que dio lugar a la inscripción de
aquella. En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha circunstancia.

26 Este reglamento fue publicado en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto de 2008.

27 Reglamento de Inscripciones del año 2008

Artículo 71.- Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que previamente
se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de
Personas Naturales que corresponda. Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento del
testamento en el Registro de Personas naturales, la inscripción de la transferencia en la partida del
respectivo predio se podrá realizar en mérito al mismo título que dio lugar a la inscripción de aquella.
En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha circunstancia.

28 Este Texto Único Ordenado fue publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de mayo de 2012.

29 Este artículo fue incorporado mediante modificación, en virtud de la Resolución N° 157-2012-

SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 21 de junio de 2012.

30 Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos

Título Preliminar

Artículo III.- Los asientos registrales se extiende a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o
de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario.

(…).

31 Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos

Artículo 31.- La calificación registral es la evaluación de los títulos presentados al Registro que tiene
por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal
Registral, en primera y segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera
independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este
Reglamento y en las demás normas registrales.

(…).

32 Mediante Resolución N° 226-2014-SUNARP/SN este artículo ha sido ampliado a un artículo 32-

A referido a los alcances de la calificación de los laudos arbitrales.

33 El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios fue aprobado por Resolución N° 097-
2013-SUNARP/SN publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de mayo del 2013, siendo
Superintendente el Dr. Mario Solari Zerpa.

34 Aprobado por Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN publicado en el diario oficial El Peruano el

l9 de junio de 2012.

35 Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamento y de Sucesiones Intestadas

Artículo 53.- Transferencia de Bienes: Las inscripciones en el Registro de Testamento y de

Sucesiones Intestadas no producen efectos traslativos en los Registros de Bienes y en el Registro
de Personas Jurídicas cuando se trate de participaciones sociales.

Para efecto de realizar dicha inscripción se deberá presentar una solicitud indicando la partida
registral donde consta inscrita la sucesión testamentaria o intestada.

La transferencia de propiedad por sucesión en el Registro de Bienes o en el Registro de Personas

Jurídicas, se realizará en mérito al respectivo asiento de inscripción y de ser el caso al título archivado
que dio lugar a la inscripción del acto sucesorio. En el asiento de inscripción se dejará constancia de
dicha circunstancia.
36 Directiva N° 06-2015-SUNARP/SN

5.1. Simplificación del trámite de inscripción de la sucesión intestada y de la transferencia por

sucesión

La inscripción de la sucesión en el Registro de Sucesiones Intestadas y de la transferencia

consecuente en el Registro de Predios, podrá realizarse con un único trámite y en mérito al mismo
título (…).

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