Actualidad Civil / 39

Publicado 30/09/2017

ESPECIAL DEL MES

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS BIENES EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE
COMENTARIOS DE JURISPRUDENCIA
LOS BIENES PROPIOS EN LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. LA ACREDITACIÓN DE SU
NATURALEZA A PROPÓSITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

Javier Pazos Hayashida

RESUMEN
Escuchar
A partir de lo resuelto por el Tribunal Registral se reflexiona sobre los siguientes puntos: ¿la
declaración jurada sería el documento que acreditaría o no la calidad de un bien propio?, ¿la
declaración jurada es el documento que probaría o no la calidad de un bien propio?, ¿en la
calificación registral se puede valorar otros medios probatorios?

Palabras clave: Bienes propios / Calificación registral / Declaración jurada / Presunción iuris
tantum

Recibido: 04-08-17

Aprobado: 07-08-17

Publicado en línea: 02-10-17

ABSTRACT
From what has been resolved by the Registral Tribunal, the following points are considered:
should the affidavit be the document that would or wouldn’t certify the quality of an own good?
Is the affidavit the document thet would or wouldn’t prove the quality of an own good? In the
registry qualification can be assessed other means of evidence?

Keywords: Own assets / Registry qualification / Affidavit / Presumption iuris tantum

Title: Own assets in the community of property. Accreditation of its nature regarding the registry
qualification

Author: Javier Pazos Hayashida

1. Justificación
Escuchar
El presente artículo analizará el criterio que el Tribunal Registral ha mantenido en los últimos
años, a partir de la Resolución N.° 003-2002-ORLC/TR, que incide en el ámbito de los bienes
de la sociedad conyugal, y que específicamente contempla que la declaración de parte de uno
de los cónyuges, en el marco del régimen de sociedad de gananciales, es insuficiente para
otorgar a un bien la calidad de propio. La cuestión se deriva de lo contemplado en el numeral 1
del artículo 311 del Código Civil (en adelante, CC), el cual establece una presunción iuris
tantum a partir de la cual todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

Para el análisis, partiremos de la regulación de los bienes de la sociedad conyugal, de la

interpretación de la idoneidad del medio de “prueba en contrario”, y, finalmente, nos
pronunciaremos sobre la validación del título en el acto de registro, incidiendo en la facultad que
poseen los registradores públicos en el caso concreto.

2. Propiedad y bienes en el marco de la sociedad conyugal

Escuchar
No cabe duda de que la propiedad, sea que la entendamos como un derecho, un poder jurídico
(como nominalmente se indica en el artículo 923 del CC), una prerrogativa o una titularidad, se
manifiesta a partir del ius excluendi alios que nos permite someter un bien o un conjunto de ellos
al “señorío de una persona”1. Por supuesto, esa prerrogativa puede recaer en un individuo o en
un colectivo, sin que se vea afectada, en principio, la posibilidad de excluir a los demás.

1. Véase, Avendaño Valdez, Jorge y Francisco Avendaño Arana, Derechos reales, Lima: PUCP,
2017, p. 57.

IMPORTANTE

Debe repararse en el carácter meramente instrumental que se reconoce a la declaración

de parte. No es que esta no sea un medio probatorio. La discusión no debería estar en
ello. Lo medular es su fuerza probatoria, su pertinencia para acreditar aquello que se
pretende probar.

En lo que concierne a las relaciones familiares, y sin intención reduccionista respecto de la

naturaleza de la relación conyugal, la cuestión sobre el régimen patrimonial por el cual han
optado los cónyuges resulta importante sobremanera. Y es que en el sistema jurídico peruano
se puede optar por el régimen de separación de patrimonios o por el de sociedad de
gananciales, un régimen en el que coexisten, por un lado, una particular titularidad compartida
respecto de los bienes adquiridos a título oneroso con posterioridad a la celebración del
matrimonio, y, por otro, una titularidad exclusiva respecto de otros bienes que son considerados
como bienes propios de cada cónyuge.

Precisamente, los bienes propios están referidos en el artículo 302 del CC. En líneas generales,
están listados ahí los bienes adquiridos a título gratuito por alguno de los cónyuges ya sea antes
o después de la celebración del matrimonio, así como los bienes adquiridos a título oneroso con
anterioridad a este último e incluso aquellos que se adquieren posteriormente cuando la causa
de la adquisición precede al acto. A ello se suman bienes que, por su naturaleza personalísima
(como las joyas o los libros y demás documentos propios de la actividad económica del sujeto)
se consideran también propios. Por supuesto, también serán bienes propios, conforme al
artículo 311 del CC, los que sustituyan o subroguen a otros que tenían tal condición2.

2. Véase, Castro Pérez-Treviño, Olga y Luis García García, “El derecho de propiedad durante
el matrimonio y la copropiedad”, en Revista Derecho y Sociedad, n.° 20, Lima: 2003, pp. 276 y
277.

Los bienes sociales son definidos en el artículo 310 del CC, al entenderse, de manera residual,
que tendrán este carácter todos aquellos bienes no contemplados en el artículo 302. A ello se
agrega la presunción contenida en el primer numeral del artículo 311, ya mencionada, y que es,
respecto de sus alcances, materia de discusión.

El trasfondo que dio origen a la resolución antes referida, remite a bienes recibidos a título
gratuito, por medio de una donación y a bienes que se adquieren, si bien a título oneroso y
dentro del matrimonio, con recursos resultantes, precisamente, del mentado acto a título
gratuito.

En el procedimiento en cuestión, ante el conflicto respecto a la inscripción de los que serían

bienes propios, el apelante plantea que debe realizarse una interpretación restrictiva del artículo
311 del CC a efectos de determinar el estatus de cada uno de los bienes de los cónyuges. En
el fondo, entonces, la problemática (que trasciende al caso) resulta de evaluar los alcances de
la presunción del artículo indicado a efectos de dilucidar si nos encontramos ante bienes propios
o ante bienes sociales3.

3. Sobre el carácter de cada uno de ellos, véase, Aguilar Llanos, Benjamín, “Régimen
patrimonial del matrimonio”, en Derecho PUCP. Revista de la Facultad de Derecho, n.° 59, Lima:
2006, p. 320.

A pesar de que en la sistemática del CC, como ya hemos dicho, se define a los bienes sociales
de manera residual, respecto de aquellos que están referidos como bienes propios, la
presunción iuris tantum del artículo 311 determina que al momento de evaluar la naturaleza de
los bienes de la sociedad conyugal, sea para facilitar la calificación o para cualquier otro tipo de
evaluación sobre el particular (más allá de la materia registral), se parta, a falta de prueba en
contrario, de considerar que estamos ante bienes sociales. Por supuesto, ello dista mucho de
considerar que la regla de nuestro sistema jurídico sea la existencia de bienes sociales y que
los bienes propios sean la excepción4.

4. Cfr. Castro Pérez-Treviño y García García, “El derecho de propiedad durante el matrimonio y
la copropiedad”, art. cit., p. 276.

La razón de la presunción no es establecer una regla o plantear un género, y, a partir de ello,

organizar regímenes de excepción. La presunción busca reducir los costos de transacción al
momento de la evaluación de una problemática jurídica concreta5. En el caso, lo que se busca
es facilitar la categorización de los bienes al interior de la relación conyugal. Pero ello no
convierte a los bienes sociales en regla. Su carácter práctico no se puede cimentar en que, en
la medida que la relación conyugal es, ante todo, una comunidad de apoyo recíproco, hay una
“tendencia” a que los bienes sean sociales. De hecho, tal argumento relativizaría el régimen de
separación de patrimonios y afectaría la lógica de la propia sociedad de gananciales.

5. Véase, Aguiló Regla, Josep, “Presunciones, verdad y normas procesales”, en Isegoría, n.°
35, Lima: julio-diciembre, 2006, p. 21.

En el caso del régimen de sociedad de gananciales, el que nos encontremos ante una
comunidad de apoyo recíproco (lo que no negamos) no se sustenta en la preponderancia de los
bienes comunes, sino (veamos algo tan simple como el nomen iuris del régimen) en la
posibilidad de generar recursos que puedan beneficiar a la familia como unidad. Entonces, la
existencia de la presunción no tiene como meta reafirmar los fines del matrimonio, por lo menos
directamente.

Considerando ello, es necesario dilucidar si para romper la presunción del artículo 311 es
necesario un mecanismo concreto o forma alguna. Precisamente ello es lo que se discutió en
el procedimiento administrativo referido. En el fondo, la pregunta sería si es necesaria la prueba
documental o un medio cualquiera para desvirtuar la indicada presunción.

3. Medios de prueba de la naturaleza de los bienes e idoneidad

Escuchar
Un primer tema que debe tenerse en consideración es si resulta suficiente una declaración
jurada para enervar la presunción del artículo 311, esto es, si tal declaración puede fungir de
prueba en contrario. Ello interesa debido a que el Tribunal Registral ha considerado que tal
figura no es suficiente.

Debe quedar claro que la información que gestiona un registro público debe ser la resultante de
mecanismos que otorguen veracidad al acto. Una declaración jurada no se ajusta a ello. Las
declaraciones de este carácter constituyen finalmente declaraciones de conocimiento o de
ciencia, esto es, declaraciones de voluntad no negociales mediante las cuales el declarante
manifiesta su propia conciencia de la ocurrencia de un hecho concreto6. Por tal motivo
resultarían insuficientes para romper la presunción del caso.

6. Véase, León Hilario, Leysser, “Introducción al régimen general de los negocios jurídicos en
el Código Civil peruano”, en Lazarte Zabarburú, Marina (coord.), El negocio jurídico, Lima:
Fundación M. J. Bustamante de la Fuente, 2004, p. 46.

No resulta suficiente, entonces, que en la escritura pública que se busca registrar, se incluya en
una cláusula la indicación expresa de uno de los cónyuges, declarando que el bien sobre el que
recaerá el acto registral es un bien propio, pretendiendo llevar el tema a alguno de los supuestos
del artículo 302 del CC o, en todo caso, indicando que el bien fue adquirido a partir de dichos
recursos. Así se argumentó en el procedimiento administrativo cuando se declaró que el bien
cuya naturaleza se discutía fue obtenido con un monto dinerario proporcionado íntegramente
por el padre de uno de los cónyuges.

Vale la pena mencionar el fundamento del Tribunal Registral sobre el particular cuando indica
lo siguiente:
 […] si bien la declaración de parte constituye una prueba dentro del proceso, acorde con
lo previsto en el inciso 1 del artículo 192 del Código Procesal Civil, y que en su calidad
de medio probatorio tiene como finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes
dentro del proceso, producir certeza en el juzgador respecto de los puntos controvertidos
y fundamentar sus decisiones conforme se desprende del artículo 188 del código adjetivo,
su actuación se circunscribe al ámbito del proceso civil, de naturaleza contenciosa, no
siendo válido, en cambio, que se pretenda acreditar la calidad de bien propio y se inscriba
de ese modo en el Registro con la sola declaración de uno de los cónyuges, toda vez que
el procedimiento registral tiene una naturaleza especial no contenciosa.

Debe repararse en el carácter meramente instrumental que se reconoce a la declaración de

parte. No es que esta no sea un medio probatorio. La discusión no debería estar en ello. Lo
medular es su fuerza probatoria, su pertinencia para acreditar aquello que se pretende probar.
Porque el que sea un medio probatorio no trae consigo que sea suficiente en un caso concreto.
Esa es la cuestión.

Por supuesto, el Tribunal Registral yerra al excluir la declaración de parte bajo el argumento de
que el medio probatorio en cuestión es inaplicable en vía administrativa (entendemos que a ello
es a lo que pretende referirse cuando se menciona una “naturaleza especial no contenciosa”,
que es lo que el Reglamento General de Registros Públicos plantea desde su artículo 1). La
discusión está en si medios probatorios de esa naturaleza pueden aplicarse en tal vía, en donde
no hay ejercicio de función jurisdiccional alguna dado que la administración no ejerce tal poder
del Estado en ejercicio de la función pública. Entendemos que la declaración de parte, o la
declaración jurada, son medios a los que puede recurrirse en un procedimiento administrativo,
sea porque la normativa de derecho administrativo lo contempla de manera expresa o porque,
al no hacerlo, se aplican supletoriamente las normas procesales.

Insistimos en que el tema no es la admisibilidad del medio probatorio, sino su suficiencia en

materia administrativa (y, dentro de esta y especialmente, en materia registral) para acreditar
un estatus sin merma de la seguridad jurídica que se pretende garantizar a partir de la
información contenida en Registros Públicos.

Avalando la tesis de la insuficiencia probatoria de la declaración jurada en los procedimientos

registrales, por lo menos para el caso de los procedimientos que impliquen desvirtuar la
presunción del artículo 311 numeral 1 (porque tampoco se puede hacer una generalización
válida), la doctrina ha reafirmado, al comentar tal artículo, que tiene escaso valor probatorio la
declaración de uno, o incluso ambos cónyuges, que busque establecer el estatus de un bien
como propio7.

7. Sobre el particular, véase, Quispe Salsavilca, David, “Reglas para la calificación de los bienes.
Comentario al artículo 311”, en Código Civil comentado, t. ii, Lima: Gaceta Jurídica: Lima, 2007,
p. 320.

4. Acreditación de la condición de bien propio

Escuchar
Conforme a lo antes esgrimido, el primer numeral del artículo 311 del CC establece una
presunción que puede ser desvirtuada por prueba en contrario, dependiendo de la calidad y
contenido acreditativo de la misma.

El Tribunal Registral apunta a evaluar la idoneidad del título buscando que este garantice
mínimamente la seriedad de la información recibida, de forma tal que no se genere, a partir de
ella, una situación de incertidumbre o, en todo caso, se minimice el riesgo de que esta se genere.
Así, sería necesario acreditar de manera directa alguna de las situaciones establecidas en el
artículo 302 o aquellas que se desprenden de los numerales 2 o 3 del artículo 311 mediante el
recurso a la causa fuente de la misma. De suyo, esa es la prueba en contrario que se requeriría8.

8. Ibidem.

De conformidad con lo anterior, para que el título sea inscrito determinando la titularidad registral
de un bien a favor de uno de los cónyuges con la calidad de bien propio, será necesario que se
rompa la presunción del artículo 311 en su primer párrafo, para lo cual se requerirá prueba
directa de que se ha configurado alguno de los supuestos que contempla nuestro ordenamiento,
lo que conllevaría el ingreso del bien al patrimonio propio del cónyuge.

En síntesis, la declaración emitida por el cónyuge no es suficiente para relativizar la

presunción iuris tantum establecida en el numeral primero del artículo 311. Ello es lo que ha
llevado al Tribunal Registral a emitir el precedente, considerándose, en el fondo, que serán
idóneas solo las pruebas que permitan demostrar alguno de los supuestos contenidos en el
artículo 302 o, en cuanto concierna, lo referido en los últimos numerales del artículo 311, ambos
del CC.

5. Calificación, naturaleza de los bienes dentro de la relación conyugal y seguridad jurídica

Escuchar
Uno de los temas más controvertidos respecto a la actuación de la administración pública es el
alcance de la legitimidad que tienen los funcionarios públicos al momento de aceptar actos
jurídicos provenientes de sujetos privados, pudiendo declarar su validez o invalidez no
únicamente por la forma, sino también por elementos de fondo que puedan contravenir el
ordenamiento jurídico en alguno de sus extremos.

Más allá de la posibilidad de que una entidad administrativa pueda efectuar control difuso o no,
situación que ha variado en el tiempo a propósito del criterio del Tribunal Constitucional, el tema
en este caso se centra en el análisis de validez del acto de autonomía. Al efecto, lo cierto es
que los funcionarios de Registros Públicos, de conformidad con el artículo 2011 del CC, tienen
la potestad de evaluar el contenido y la forma de los títulos que son recibidos por ellos para su
inscripción en atención, como indica la mencionada norma, a lo que resulta de ellos, sus
antecedentes y los asientos de los registros.

Esta tarea encomendada a los registradores es parte del procedimiento de calificación registral
que busca evaluar los títulos presentados, para determinar si es posible proceder a su
inscripción o no, procedimiento que está regulado en los artículos 31 y siguientes del
Reglamento General de Registros Públicos. Tal actuación incide manifiestamente en la
seguridad jurídica, cimentada en la certeza de la información inscrita, sustentada en el principio
de fe pública registral. De ahí la importancia de la calificación de los títulos9.

9. Ortiz Pasco, Jorge, “Calificación registral de documentos administrativos ¿quién ve por ella?
¿dónde estamos? ¿a dónde vamos?”, en Revista de Derecho Administrativo, n.° 14, Lima: 2014,
p. 89.

IMPORTANTE

El precedente, […] se centra en la idoneidad de la prueba presentada para desvirtuar la

presunción contenida en la norma. Por supuesto, puede apreciarse que, lejos de
establecer un criterio para determinar los medios de prueba idóneos, lo que naturalmente
 estará sujeto al criterio del registrador en cada caso, se establece en el precedente una
regla negativa.

Con miras a uniformizar el criterio a seguir al calificar los títulos sobre la materia a la que se ha
hecho mención, el Precedente de Observancia Obligatoria emitido por la autoridad
administrativa ha sido el siguiente:

Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el inciso 1) del

artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no
es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge, contenida en la escritura
pública de compraventa.

El precedente, tal como ya se ha dicho, se centra en la idoneidad de la prueba presentada para

desvirtuar la presunción contenida en la norma. Por supuesto, puede apreciarse que, lejos de
establecer un criterio para determinar los medios de prueba idóneos, lo que naturalmente estará
sujeto al criterio del registrador en cada caso, se establece en el precedente una regla negativa,
es decir, lo que no resulta admisible para el análisis en cuestión, por lo que la interpretación de
la idoneidad de un medio de prueba aún sigue abierta.

6. Referencias bibliográficas
Escuchar
Aguilar Llanos, Benjamín, “Régimen patrimonial del matrimonio”, en Derecho PUCP. Revista
de la Facultad de Derecho, n.° 59, Lima: 2006.

Aguiló Regla, Josep, “Presunciones, verdad y normas procesales”, en Isegoría, n.° 35, Lima:
julio-diciembre, 2006.

Avendaño Valdez, Jorge y Francisco Avendaño Arana, Derechos reales, Lima: PUCP, 2017.

Castro Pérez-Treviño, Olga y Luis García García, “El derecho de propiedad durante el
matrimonio y la copropiedad”, en Revista Derecho y Sociedad, n.° 20, Lima: 2003.

León Hilario, Leysser, “Introducción al régimen general de los negocios jurídicos en el Código
Civil peruano”, en Lazarte Zabarburú, Marina (coord.), El negocio jurídico, Lima: Fundación M.
J. Bustamante de la Fuente, 2004.

Ortiz Pasco, Jorge, “Calificación registral de documentos administrativos ¿quién ve por ella?
¿dónde estamos? ¿a dónde vamos?”, en Revista de Derecho Administrativo, n.° 14, Lima: 2014.

Quispe Salsavilca, David, “Reglas para la calificación de los bienes. Comentario al artículo
311”, en Código Civil comentado, t. ii, Lima: Gaceta Jurídica, 2007.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LOS ÚLTIMOS CRITERIOS REGISTRALES EN LOS

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
Alberto Meneses Gómez
RESUMEN
Escuchar
El autor analiza la utilidad práctica de los precedentes registrales y su aplicación práctica, entre
los que destacan: la calificación de la anotación de bloqueo; convocatoria a Junta de
Propietarios por el 25 % de participaciones; rectificación unilateral de área, linderos y medidas
perimétricas; transferencia de cuotas ideales; etc.

Palabras clave: Bloqueo registral / Convocatoria a Junta de Propietarios / Rectificación

unilateral de linderos

Recibido: 23-04-17

Aprobado: 17-05-17

Publicado en línea: 02-10-17

ABSTRACT

The author analyzes the practical usefulness of the registry precedents and their practical
application, among which they emphasize: the qualification of the annotation of blockade;
convocation for Board of Owners for 25% of shares; unilateral rectification of area, boundaries
and perimeter measurements; transfer of ideal quotas; etc.

Key words: Registration blocking / Convocation to Board of Owners / Unilateral rectification of

boundaries

Title: The last criteria established as precedents of mandatory by the Registry Court
Author: Alberto Meneses Gómez

1. Introducción
Escuchar
El último trimestre del año pasado, el Tribunal Registral adoptó seis precedentes de observancia
obligatoria mediante los cuales se determinaron criterios con relación a los siguientes temas: a)
calificación de la anotación de bloqueo; b) convocatoria a Junta de Propietarios por el 25 % de
participaciones; c) rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas; d)
transferencia de cuotas ideales; e) acreditación de la naturaleza rural del predio a inmatricular;
y f) testigos en escritura imperfecta. Por ello, procederemos a revisar y analizar cada uno de
ellos a fin de poder establecer su conveniencia y/o utilidad en la práctica registral.

2. Calificación de la anotación de bloqueo

Escuchar
En relación a este tema, el Tribunal Registral emitió el siguiente precedente:

No corresponde a las instancias registrales calificar la representación en la solicitud de

anotación de bloqueo.

Un mecanismo de seguridad al momento de contratar es la inscripción del bloqueo registral, el

cual permite prevenir que cualquier otro título incompatible con el nuestro esté inscrito antes
que el del objeto del bloqueo. Este mecanismo es bastante utilizado en las compraventas de
predios, puesto que con la suscripción de la minuta es factible que el notario solicite la
inscripción del bloqueo de la partida en tanto se suscribe la escritura pública y se ingresa el
respectivo parte al registro para la inscripción de la transferencia de propiedad.

IMPORTANTE

El Tribunal Registral, en determinados casos, había venido aceptando proceder con dicho
saneamiento sin que se realice los procedimientos establecidos en la Ley N.° 27333, Ley
complementaria a la Ley N.° 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia
notarial para la regularización de edificaciones (por mutuo acuerdo, notarial o judicial).

De acuerdo con ello, el bloqueo registral constituye una anotación preventiva1 que permite: a)
reservar la prioridad a favor de una persona, conforme al artículo 2016 del Código Civil2
(principio de prioridad de rango), y b) asegurar la eficacia de un derecho real pendiente de
formalización, mediante el cual se modificaría la titularidad del bien o se constituiría algún
derecho real sobre el mismo, generando que terceros interesados tomen conocimiento de este
hecho, e impidiendo la inscripción de aquellos actos incompatibles con este, conforme a lo
dispuesto en el artículo 2017 del Código Civil3(principio de prioridad excluyente).

1. Superintendencia Nacional de Registros Públicos, Texto Único General del Reglamento

General de los Registros Públicos. Artículo 64. Anotación Preventiva: Las anotaciones
preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad
y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

2. Código Civil. Artículo 2016. La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia

de los derechos que otorga el registro.
3. Código Civil. Artículo 2017. No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.

El bloqueo registral fue aplicado en nuestro sistema jurídico a mérito del Decreto Ley N.° 18278,
modificado por el Decreto Ley N.° 20198 y por la Ley N.° 26481, el cual establecía el bloqueo
de las partidas registrales del Registro de la Propiedad Inmueble solo en favor de los actos o
contratos que celebren el Banco Central Hipotecario del Perú y los Bancos Estatales de
Fomento Agropecuario, Industrial, Vivienda, Minero, las Mutuales de Crédito para Vivienda,
Cooperativas y Caja de Ahorro de Lima, y por los que se constituyen, amplíen o modifiquen
derechos de propiedad o derechos reales en su favor. Asimismo, tiene una vigencia de 60 días
hábiles contados a partir de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente.
Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba resguardada, su eficacia se
retrotraerá a la fecha del asiento de presentación del bloqueo4.

4. Debemos precisar que antes el bloqueo se computaba su plazo de vigencia desde la fecha
del asiento de presentación, lo cual muchas veces producía inconvenientes, ya que sucedía que
el titulo era observado y se inscribía cuando el plazo estaba por vencerse. Sin embargo, esto
fue objeto de modificación y ahora se computa el plazo del bloqueo desde la fecha de su
inscripción en la partida correspondiente.

Actualmente, el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del registro de predios ha

dispuesto que la calificación registral del bloqueo sea una de carácter atenuada (antes del
Reglamento la calificación no era restringida), al considerar que esta se limita a las formalidades
extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que
aparezcan en la partida registral. Cabe precisar que la calificación del acto definitivo cautelado
por el bloqueo se realizará de forma general con los alcances del artículo 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos.

En esta línea, el tribunal registral en la Resolución N.° 2379-2014-SUNARP-TR-L resolvió la

apelación de una solicitud de inscripción de bloqueo de una compraventa que había sido
observada, puesto que existía un arrendamiento pendiente de inscripción que sería
incompatible con el bloqueo; además, en la minuta de compraventa del bloqueo, la
representante de la empresa vendedora no tenía las facultades necesarias inscritas para
disponer del bien. Es por ello que el tribunal estableció que no existía incompatibilidad entre el
arrendamiento pendiente de inscripción y la compraventa objeto del bloqueo; y que en tanto la
calificación de todo bloqueo es atenuada y limitada a lo establecido en el artículo 136, no
correspondía calificar y observar la representación de la parte vendedora, disponiendo por ello
la inscripción del bloqueo.

En cuanto al precedente, consideramos que este criterio no es correcto, puesto que en esta
calificación debe examinarse la representación de las partes intervinientes al formar parte de la
calificación del tracto sucesivo. Nótese que este examen implica que se contraste que el titular
registral realice el acto de disposición objeto del bloqueo. De acuerdo con ello, la parte
vendedora debe contar con todas las facultades necesarias para realizar el acto de disposición,
puesto que en caso contrario se estaría vulnerando el tracto sucesivo, esto es, que el titular
registral disponga del bien a favor de un tercero.

Por ello, consideramos que este precedente se ha basado en un solo supuesto, que el
representante de la parte vendedora cuente con poderes necesarios para disponer del bien, que
están en proceso de inscripción. Sin embargo, la aplicación de este criterio de forma general
podría producir la inscripción de bloqueos aun cuando las personas intervinientes no tengan las
facultades necesarias para disponer del bien, pudiendo ser utilizado para bloquear las partidas
en perjuicio de los titulares registrales o de terceros legítimos contratantes; motivo por el cual,
esperamos que este criterio no sea utilizado de forma incorrecta, ya que se permitiría que
posibles actos fraudulentos accedan al registro o que se de forma maliciosa se impida el tráfico
jurídico.

3. Convocatoria a junta de propietarios por el 25 % de participaciones

Escuchar
El Tribunal Registral emitió, sobre este tema, el siguiente precedente:

Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato

del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por
propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes, para
tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria.

Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y
el 25 % de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente.

El Tribunal Registral una vez más se pronuncia sobre la junta de propietarios, específicamente
en el tema de la convocatoria5, puesto que el marco normativo existente es muy limitado y no
ha regulado todos los supuestos que se pueden presentar. Téngase presente que la
convocatoria constituye un presupuesto imprescindible para la validez de toda la Junta de
Propietarios y de los acuerdos que se adopten en ella, puesto que si esta no es realizada por la
persona legitimada para ello, el o los acuerdos que se adopten no tendrán validez alguna,
pudiendo ser cuestionados a nivel judicial.

5. El análisis y desarrollo de los anteriores criterios del Tribunal Registral respecto de este tema
pueden verse en Meneses Gomez, Alberto, “Convocatoria a junta de propietarios: cubriendo
vacíos”, en Gaceta Civil y Procesal Civil, n.° 34, Lima: abril del 2016, pp. 66-77.

Es por ello que en los últimos años se venía observando la problemática de quien era la persona
legitimada para convocar a Junta de Propietarios, habiéndose establecido los siguientes
supuestos:

a) La Junta tiene presidente inscrito con periodo vigente

El artículo 146 del Reglamento de la Ley N.° 27157 indica que, salvo disposición distinta
del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el
presidente, con lo cual queda establecido que la persona legitimada para convocar es el
presidente, entendiéndose al inscrito con periodo vigente. Asimismo, debe entenderse
que en este caso no se restringe los temas de agenda de la sesión de Junta, por lo que
pueden disponerse la elección del presidente y cualquier otro tema adicional.

b) La Junta nunca tuvo un presidente

El artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone que

cuando el reglamento interno no haya previsto la convocatoria para la designación del
primer presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios
que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes
comunes. Con ello queda establecido que la convocatoria la realiza el propietario
constructor o los propietarios que representen el 25 % de las participaciones en los bienes
comunes. En este caso no se restringen los temas a tratar en la Junta.
 c) La Junta tiene presidente inscrito con periodo vigente pero imposibilitado para ejercer

En el Pleno lxxx, el Tribunal Registral adoptó el siguiente acuerdo:

“La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el
presidente o por el designado por el reglamento interno. Excepcionalmente, pueden
convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se
acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello”.

Posteriormente, el Tribunal precisó este acuerdo con el adoptado en el cxxxix Pleno,

indicando que la agenda de la convocatoria solo podría ser la elección del presidente y/o
la adecuación o modificación del Reglamento interno.

d) La Junta tiene presidente inscrito pero con periodo vencido

En este caso existe un presidente inscrito, pero su mandato de funciones se encuentra

vencido. El Tribunal resolvió este supuesto con el Precedente de Observancia Obligatoria
aprobado en el cxxxix Pleno, indicando lo siguiente:

“El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido
también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir
al nuevo presidente o directiva”.

Nótese que en este supuesto se limita los temas a tratar en la Junta, determinándose que
solo se pueda tratar la elección del nuevo presidente.

Como se observa, sobre la legitimidad para convocar a Junta de Propietarios, el Tribunal

Registral ha venido pronunciándose en reiteradas oportunidades, estableciendo y flexibilizando
sus criterios en aras de la inscripción de los títulos, puesto que la Ley N.° 27157 y su Reglamento
no contienen una adecuada regulación al respecto.

Pues bien, en el precedente objeto del presente comentario, el Tribunal Registral se ha

pronunciado específicamente sobre los temas que pueden ser tratados en los tres últimos
supuestos comentados (b-c-d), cuando quien convoque sean los propietarios que representen
el 25 % de las participaciones sobre los bienes comunes, estableciendo que pueden tratarse
cualquier tema de interés de la junta de propietarios.

Nótese que el Tribunal no se había pronunciado de forma expresa en un pleno de observancia

obligatoria sobre los temas de agenda en los citados supuestos, limitándose a establecer la
procedencia de la convocatoria por parte de dichos propietarios, e incluso a hacerlo en acuerdos
y no en un precedente.

Al respecto, debemos indicar que si bien consideramos que el criterio general es acertado,
también lo es que no existe norma alguna que limite o restrinja los temas que puedan tratarse
en dichos casos, ya que no se ha tenido en cuenta las dificultades que existen para reunir o
tener cuórum para una Junta de Propietarios, en la que muchas veces solo se dan una o dos
veces al año, y en las que si bien se pretende elegir al nuevo presidente para que no quede
acéfala y se restablezca su representatividad; también se venían tratando otros temas de
interés, temas que no siempre serán objeto de inscripción, como el aumento de cuota de
mantenimiento, entre otros.
 IMPORTANTE

[E]sta rectificación no procederá en los casos en que se afecte derechos de acreedores

inscritos o medidas cautelares. El tema pasa por interpretar que debe entenderse
“afecte”, puesto que con la rectificación el predio quedaría saneado y eso le convendría
a cualquier acreedor, aun cuando se disminuya el área del predio. Nótese que la realidad
física siempre deberá primar ante la registral.

Cabe precisar que el segundo párrafo del precedente indica que se debe acreditar la muerte,
renuncia o incapacidad del presidente, lo cual debe ser acreditado de manera correcta. En los
dos primeros casos la acreditación resulta ser simple: a través la partida de defunción o carta
de renuncia presentada por el presidente. Sin embargo, en el último caso debe entenderse de
forma restringida, es decir, cuando el presidente no tenga la capacidad de ejercicio o cuando se
cumpla alguna causal de incapacidad que esté prevista previamente en el reglamento interno,
puesto que de lo contrario puede quedar a un ámbito muy subjetivo y pudiera generar fraudes.

4. Rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas

Escuchar
El Tribunal Registral emitió el siguiente precedente:

Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura

pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica
a área mayor o menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que
el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.

Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores inscritos o

medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo
autoricen la rectificación.

Este precedente ha sido emitido para el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas
de predios urbanos o situados en zonas urbanas. El Tribunal Registral, en determinados casos,
había venido aceptando proceder con dicho saneamiento sin que se realice los procedimientos
establecidos en la Ley N.° 27333, Ley complementaria a la Ley N.° 26662, la Ley de asuntos no
contenciosos de competencia notarial para la regularización de edificaciones (por mutuo
acuerdo, notarial o judicial). Asimismo, aceptaba realizarlo sin que se requiera el saneamiento
catastral y registral.

Un claro ejemplo de lo antes indicado es la rectificación de área por error en el cálculo, que fue
aprobado en el xix Pleno, precisado luego por el cxv Pleno. Sin embargo, en este caso, la
rectificación solo procedía en cuanto al área del predio y no a los demás aspectos técnicos,
linderos, medidas perimétricas y ubicación.

En este sentido, hasta antes de este nuevo precedente se tenían los siguientes procedimientos
para el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de un predio:

a) Por marco normativo

• Por mutuo acuerdo: Ley N.° 27333.

• Por vía notarial: Ley N.° 27333.

 • Por vía judicial: Ley N.° 27333.

• Con el saneamiento catastral y registral.

b) Por criterios adoptados por el Tribunal Registral

• Rectificación de área por error en el cálculo.

• Renuncia parcial o total.

• Con intervención unilateral del propietario siempre que no se afecte a los colindantes
(Resolución N.° 1849-2011-SUNARP-TR-L).

• Con intervención unilateral del propietario para disminución de área y que se ubique
dentro del grafico inscrito (Resolución N.° 299-2013-SUNARP-TR-A).

• Con intervención unilateral del propietario siempre que se determine que grafico
resultante está dentro del predio inscrito (Acuerdo del Pleno Registral cxv).

Este último criterio fue adoptado en el 2013 por el Tribunal Registral, creando un nuevo tipo de
rectificación de área, linderos y medidas perimétricas. Sin embargo, al solo ser un acuerdo no
vinculaba a los registradores:

Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura

pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo si el Área de
Catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro
del predio inscrito.

Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o

medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo
autoricen la rectificación.

Véase que este acuerdo ahora ha sido adoptado como precedente, permitiéndose la
rectificación del área, linderos y/o medidas perimétricas, siempre y cuando el Área de Catastro
determine que el nuevo gráfico del predio está dentro del gráfico del predio que se encuentra
inscrita, precisando que la rectificación puede ser para mayor o menor área.

Con esto se puede establecer que existía un error en el cálculo del área y/o que de las
rectificaciones de los linderos o medidas perimétricas se genera una nueva área mayor o menor,
todo lo cual estará sujeto a que se determine que el polígono resultante se ubique dentro del
gráfico del predio.

IMPORTANTE

La determinación de la naturaleza del predio se encuentra dentro de los alcances de toda

calificación registral, ya que el registrador y/o el Tribunal Registral están obligados a
contrastar si el acto que se solicita inscribir cumple con todos los requisitos que la
normativa específica señala. Es decir, para poder llevar a cabo una correcta calificación
registral se debe primero determinar qué tipo de predio es para establecer cuáles son los
requisitos que ha debido cumplir el acto que se solicita inscribir.
Al modificarse los aspectos técnicos sin que el polígono o gráfico resultante salga del gráfico
del predio inscrito, el Tribunal Registral entiende que no se afectaría los derechos de los
colindantes, haciéndose innecesaria su intervención, concluyendo por ello que para este tipo de
rectificación solo basta una declaración unilateral del propietario inscrito del predio.

Por último, se establece que esta rectificación no procederá en los casos en que se afecte
derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares. El tema pasa por interpretar que debe
entenderse “afecte”, puesto que con la rectificación el predio quedaría saneado y eso le
convendría a cualquier acreedor, aun cuando se disminuya el área del predio. Nótese que la
realidad física siempre deberá primar ante la registral.

Pareciera que este criterio apunta a que solo procedería la rectificación cuando se incremente
el área, linderos y/o medidas perimétricas, y no cuando se disminuya, por lo que esperemos
que cada caso sea analizado de forma correcta y no se generen observaciones que obliguen a
la participación de los acreedores cuando sea innecesario.

5. Transferencia de cuotas ideales

Escuchar
El Tribunal Registral dispuso el siguiente criterio como precedente:

Procede la inscripción de transferencia de cuotas ideales aun cuando entre la fecha de la

transferencia y la fecha de la presentación del título al Registro el área del predio haya
disminuido debido a independizaciones.

Este precedente tiene sustento en la Resolución N.° 1962-2016-SUNARP-TR-L, en la que se

solicitaba la inscripción de un aumento de capital y modificación de estatuto de una sociedad
anónima por el aporte de un tercio del 50 % de las acciones y derechos que se tenía sobre un
predio rústico. Sin embargo, luego de adoptarse el acuerdo del aumento y la modificación del
estatuto en que se inscribieron independizaciones y transferencias de la parte física del predio,
se observó que no existía una adecuación respecto al área del predio que constaba a la fecha
con el área con la que se contaba a la fecha en que se realizó el aporte de capital, por lo que
no procedía la inscripción, tachándose el título directamente.

Debe considerarse que esta resolución si bien es el sustento del precedente, fue emitida con
fecha posterior. El precedente fue adoptado en la Sesión clvii del 19 de setiembre del 2016, y
la resolución es del 30 de setiembre del 2016. Por ello, en la misma resolución se menciona que
existe el precedente y que:

Este criterio parte de la debida identificación del bien al haberse indicado uno o más
elementos que permiten concluir cual es el bien materia del contrato, de allí que
tratándose de la transferencia de cuotas ideales, lo que debe verificarse es que los
transferentes tengan dominio inscrito, no debiendo ser objeto de denegatoria de
inscripción la variación física del bien acaecida con posterioridad al otorgamiento de la
transferencia de alícuotas, puesto que las cuotas ideales, representan alícuotas, esto es
partes inmateriales o abstractas del bien, por lo que no podría ser comprada con las
partes materiales de este.

Al respecto, consideramos adecuado el criterio adoptado, puesto que lo que se ha transferido

como aporte no es una porción material del predio, sino los derechos y acciones que no
constituyen una parte física del predio, sino que se encuentra en el plano abstracto del derecho
de propiedad que le corresponde a una persona sobre un determinado bien. La figura jurídica
que se aplica en este caso es el de la copropiedad, que establece que dos o más personas sean
propietarias de un mismo predio sin necesidad de que se hubiera determinado físicamente qué
parte le corresponde a cada uno, siendo propietarios de una parte alícuota respecto de toda la
extensión superficial del predio.

IMPORTANTE

[L]os registradores, conforme al artículo 2011 del Código Civil, al calificar un título evalúan
los documentos presentados, verificando la capacidad de los otorgantes. Si bien esta
calificación puede resultar muy amplia y discutible, el Tribunal Registral ha determinado
que, en este caso, así como en el otorgamiento del testamento, corresponde al juez de
paz establecer la capacidad de los testigos, recayendo en él toda la responsabilidad en
caso incumplimiento de las normas que lo regulan.

Un tema es la transferencia de porción material del predio y otro es la transferencia de las

alícuotas o de las acciones y derechos que se tienen sobre el mismo. Cabe precisar que
comúnmente cuando uno adquiere acciones y derechos siempre lo hace en función a la
extensión superficial del predio; sin embargo, con esta adquisición no se está adquiriendo una
parte física del predio debidamente individualizada o independizada, sino solamente una parte
de los derechos y acciones que corresponden sobre el integro de la extensión superficial. Vale
decir, siempre se tendrán acciones y derechos respecto de todo el predio y no solo de una parte.

En este contexto, en el caso objeto de la resolución del Tribunal Registral que sustentó el
precedente, no correspondía observar ni tacharlo directamente, sino proceder con la calificación
únicamente sobre la rogatoria misma, esto es, la transferencia de derechos y acciones que tenía
una persona respecto del predio, para luego inscribirlo logrando la efectiva publicidad y
oponibilidad del nuevo adquiriente como copropietario del predio.

6. La determinación de la naturaleza jurídica del predio en la calificación registral

Escuchar
El Tribunal Registral aprobó el siguiente criterio como precedente en su sesión extraordinaria
del Centésimo Sexagésimo Pleno, realizado el 7 y 8 de noviembre del 2016, sustentado en la
Resolución N.° 487-2016-SUNARP-TR-T:

A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del Código Civil e
indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea
acreditada por la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez que la
verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién es el
legitimado para solicitar la inscripción y que documentos deberán presentarse para tal
efecto.

En el ámbito inmobiliario mucho se habla de predios urbanos, rústicos, eriazos y rurales, lo cual
para muchos es complicado de entender, puesto que cada uno tiene una regulación distinta,
generándose que en cada caso cambien los presupuestos y requisitos para realizar la
inmatriculación, independización, habilitación urbana, entre otros actos.

Toda esta gama de normas que regulan a los distintos predios hace que los usuarios se enreden
y traben sus acuerdos comerciales. Por ello, para muchos la naturaleza de un predio no es
relevante; sin embargo, esto resulta ser muy por el contrario, en la medida que durante toda la
existencia del predio se regulara conforme a su propia naturaleza. Cabe indicar que incluso esto
ha generado que el propio Registro sea quien determine la naturaleza del bien, cuando ello no
es de su competencia.

Se debe considerar que la clasificación general de predios es que existen urbanos y rústicos, y
en este último caso se clasifican en rurales o eriazos.

En el caso de los predios urbanos estos se encuentran en zonas perfectamente habilitadas con
los servicios públicos básicos y demás. En cambio, el predio rústico puede definirse como el
terreno superficial que no cuenta con habilitación urbana, es decir, que no es habitable al no
contar con los servicios públicos básicos (abastecimiento de agua y desagüe, luz, pistas y
veredas y demás). Dentro de este tipo de predio se encuentran los predios rurales y eriazos.
Por el primero, entendemos a aquel que es utilizado para uso agrario, para la actividad
agropecuaria, e incluso los predios ubicados en zona de expansión urbana que tienen dicho uso
y que no cuentan con habilitación urbana. En el segundo caso, son aquellas superficies de
terreno improductivo, que no es utilizado o cultivado por falta o exceso de agua.

La determinación de la naturaleza del predio se encuentra dentro de los alcances de toda

calificación registral, ya que el registrador y/o el Tribunal Registral están obligados a contrastar
si el acto que se solicita inscribir cumple con todos los requisitos que la normativa específica
señala. Es decir, para poder llevar a cabo una correcta calificación registral se debe primero
determinar qué tipo de predio es para establecer cuáles son los requisitos que ha debido cumplir
el acto que se solicita inscribir.

Nótese que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece una serie de
requisitos que se deben cumplir para la inscripción de los actos referidos a predios, los cuales
dependen de su naturaleza.

Debe tenerse en cuenta de que antes de este precedente, los registradores y algunas Salas del
Tribunal Registral tenían el criterio que la naturaleza del predio podía determinarse de una
valoración conjunta de todos los documentos que obrasen en el título. Sin embargo, este criterio
resultaba ser muy confuso, en la medida que para algunos registradores podía considerarse un
mismo predio como urbano y para otros como rural.

Es por ello que consideramos que el criterio adoptado como precedente de observancia
obligatoria zanja este tema y evita confusiones y/o inadecuadas interpretaciones que resultaban
ser en algunos casos arbitrarios o ambiguos. Bien es cierto que esto puede generar malestar
en los usuarios, pero en la realidad quien debe determinar la naturaleza del bien no es el
Registro Público, sino los entes generadores de catastro, al ser estos los que tienen contacto
con los predios y pueden determinar la naturaleza de cada uno.

6. Testigos en escritura pública imperfecta

Escuchar
El Tribunal Registral aprobó el siguiente criterio como precedente en su sesión extraordinaria
del Centésimo Septuagésimo Pleno, realizado el 9 de noviembre del 2016, sustentado en la
Resolución N.° 640-2012-SUNARP-TR-T:

Es exclusiva responsabilidad del juez de paz determinar si los testigos que intervienen en
el otorgamiento de una escritura imperfecta son vecinos del lugar y si cumplen con los
demás requisitos previstos en el artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Este precedente establece que los jueces de paz son los responsables de establecer si los
testigos cumplen lo indicado por el artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la cual
requiere que en caso de escrituras públicas imperfectas el acta deba ser firmada por el juez, los
otorgantes y dos testigos mayores de edad y vecinos del lugar.

En la resolución que sustenta el precedente, se observó que en la escritura pública no se había

dejado constancia de que los testigos sean vecinos del lugar, motivo por el cual en la apelación
el Tribunal Registral estableció que esta verificación solo le compete al juez de paz al momento
en que debe verificar la capacidad de las partes.

Debe considerarse que los registradores, conforme al artículo 2011 del Código Civil, al calificar
un título evalúan los documentos presentados, verificando la capacidad de los otorgantes. Si
bien esta calificación puede resultar muy amplia y discutible, el Tribunal Registral ha
determinado que, en este caso, así como en el otorgamiento del testamento, corresponde al
juez de paz establecer la capacidad de los testigos, recayendo en él toda la responsabilidad en
caso incumplimiento de las normas que lo regulan.

En este sentido, consideramos oportuno que el Tribunal Registral deje establecido este tema y
quede en la obligación de los jueces de paz el establecer si los testigos cumplen los requisitos
exigidos por la Ley Orgánica del Poder Judicial, pues son ellos los que califican la intervención
de los testigos en la escritura.

7. A modo de conclusión
Escuchar
El Tribunal Registral culminó el año pasado emitiendo precedentes que permiten agilizar la
calificación registral y que eviten dilaciones en observaciones que no guardan coherencia lógica,
lo cual consideramos oportuno y beneficioso para el tráfico comercial y para la propia seguridad
jurídica. No obstante, en el caso del precedente referido al bloqueo consideramos que hubiera
sido conveniente que el Tribunal Registral analice de una manera más exhaustiva si su emisión
no afectaba el principio de tracto sucesivo.

8. Referencia bibliográfica
Escuchar
Meneses Gomez, Alberto, “Convocatoria a junta de propietarios: cubriendo vacíos”, en Gaceta
Civil yProcesal Civil, n.° 34, Lima: abril del 2016.

ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL REGISTRO DE PREDIOS

Yessenia del Carmen Campos Salazar
RESUMEN
Escuchar
La autora desarrolla los principios y reglas que son aplicables a la calificación e inscripción de
títulos en el registro de predios y cómo han venido fijándose precedentes para otorgar seguridad
jurídica en los casos en que el acto inscribible esté formalizado en una escritura pública.

Palabras clave: Escritura pública / Inscripción / Precedente registral / Sistema registral

Recibido: 07-08-17

Aprobado: 22-08-17

Publicado en línea: 02-10-17

ABSTRACT

The author develops the principles and rules that are applicable to the qualification and
inscription of titles in the land register and how they have been setting precedents to grant legal
security in cases in which the inscribable act is formalized in a public deed.

Keywords: Public deed / Registration / Registry precedent / Registration system

Title: Scope of registry calification in the Register of land

Author: Yessenia del Carmen Campos Salazar

1. Introducción
Escuchar
El maestro don Manuel Lorenzo de Vidaurre, allá en el año 1835, nos hacía referencia a tres
elementos que considero necesarios mencionar con relación a la actividad de la calificación
registral:

Al primer elemento, la seguridad, podemos enfocarlo desde la perspectiva de la seguridad

jurídica, y que la Real Academia de la Lengua lo define como “cualidad del ordenamiento jurídico
que implica la certeza de sus normas y, consiguientemente, la previsibilidad de su aplicación”1.

1. Véase: Diccionario de la Lengua Española. Recuperado de Seguir Enlace .

Además, al tratarse la seguridad de un elemento otorgado por la sociedad mediante la acción

del Estado, corresponde preguntarnos por el modo o forma de cómo se viene otorgado. Es así
como podemos ver en nuestro país a los funcionarios públicos, quienes tienen por mandato
legal la importante función de dar seguridad jurídica mediante determinados actos en el ejercicio
de su función.

Esta función pública es ejercida mediante un procedimiento2 —a decir del profesor Ángel
Menéndez Rexach3, al hablar del régimen jurídico de las administraciones públicas—, pues en
la medida que sus actuaciones estén formalizadas, cada una de ellas se encontrará sometidas
a un procedimiento.

2. En este artículo no abordaremos si el procedimiento registral tiene naturaleza administrativa

o especial.

3. Véase: Menéndez Rexach, Ángel, “Las garantías básicas del procedimiento administrativo y
su aplicación al procedimiento registral”, en x Curso Iberoamericano de Derecho Registral,
Madrid: 2010.

Entonces van surgiendo algunas premisas que nos interesa dar respuesta: en el procedimiento
registral peruano, a) ¿cómo se ha regulado la calificación registral?, b) ¿cuáles son los alcances
de esta calificación registral? y c) ¿cuáles son los criterios aplicados desde la jurisprudencia
registral?

El segundo y tercer elemento, la facilidad y la honestidad, podemos enfocarlos desde la óptica

de la simplificación administrativa la cual debe propender a que los trámites sean sencillos,
debiendo eliminarse toda complejidad innecesaria; es decir, que los requisitos exigidos deban
ser racionales y proporcionales a los fines que se persigue cumplir4. Asimismo, con la
predictibilidad de las decisiones registrales, entendidas como toda información veraz, completa
y confiable sobre cada procedimiento, de modo tal que el administrado pueda tener una
comprensión cierta sobre los requisitos, trámites, duración estimada y resultados posibles que
se podrían obtener. Las actuaciones de la autoridad administrativa deben ser congruentes con
las expectativas legítimas de los administrados, razonablemente generadas por la práctica y los
antecedentes administrativos, salvo que, por las razones que se expliciten por escrito, decidan
apartarse de ellos. La autoridad administrativa se somete al ordenamiento jurídico vigente y no
puede actuar arbitrariamente; en tal sentido, no puede variar irrazonable e inmotivadamente la
interpretación de las normas aplicables5.

4. Tuo de la Ley del Procedimiento Administrativo General. “Artículo IV.

1. El procedimiento administrativo se sustenta fundamentalmente en los siguientes principios,

sin perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho Administrativo:

[…]
1.13. Principio de simplicidad. Los trámites establecidos por la autoridad administrativa deberán
ser sencillos, debiendo eliminarse toda complejidad innecesaria; es decir, los requisitos exigidos
deberán ser racionales y proporcionales a los fines que se persigue cumplir”.

5. Tuo de la Ley del Procedimiento Administrativo General. “Artículo iv.

1. El procedimiento administrativo se sustenta fundamentalmente en los siguientes principios,

sin perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho Administrativo:

[…]
1.15. Principio de predictibilidad o de confianza legítima. La autoridad administrativa brinda a
los administrados o sus representantes información veraz, completa y confiable sobre cada
procedimiento a su cargo, de modo tal que, en todo momento, el administrado pueda tener una
comprensión cierta sobre los requisitos, trámites, duración estimada y resultados posibles que
se podrían obtener.

Las actuaciones de la autoridad administrativa son congruentes con las expectativas legítimas
de los administrados razonablemente generadas por la práctica y los antecedentes
administrativos, salvo que por las razones que se expliciten, por escrito, decida apartarse de
ellos.

La autoridad administrativa se somete al ordenamiento jurídico vigente y no puede actuar

arbitrariamente. En tal sentido, la autoridad administrativa no puede variar irrazonable e
inmotivadamente la interpretación de las normas aplicables”.

Teniendo en cuenta estos tres elementos, que consideramos deben encontrarse de forma
transversal en las decisiones de un procedimiento reglado en sede registral, veamos primero
de qué se trata la calificación de la legalidad, cómo es su relación con la validez o invalidez de
los títulos, para luego ingresar a analizar en específico la calificación registral.

IMPORTANTE

C]onforme el artículo 1222 del CC se pueden garantizar obligaciones incluso sin el

asentimiento del deudor, por lo que lo determinante en el análisis de legalidad, es la
intervención y el consentimiento del propietario del bien registrado, no siendo
competencia del registrador la verificación de la existencia, ni validez de la obligación.

2. Sistema de calificación de legalidad

Escuchar
La razón de ingresar al tema mediante la revisión de lo que llamamos un sistema de calificación
de la legalidad tiene como fin comprender la procedencia de la elaboración de los títulos o
documentos que son presentados en sede registral, los cuales serán acogidos por el Estado
para brindar seguridad jurídica.

Habíamos advertido que el Estado Peruano establece un ordenamiento legal para otorgar
seguridad jurídica, y ello significa que para encontrarnos bajo dicha esfera de protección
debemos cumplir con las reglas del ordenamiento jurídico.

Esas reglas del ordenamiento jurídico se establecen con relación al origen de los actos o
contratos cuya inscripción se desea.

Así tenemos aquellos que provienen de la voluntad privada mediante actos consensuales o
unilaterales, los que tienen origen judicial, los formalizados en vía notarial mediante instrumento
público o declaración de procedimiento no contencioso, y los generados en sede administrativa.

Ingresemos a ver cada uno de ellos de manera rápida:

2.1. Actos o contratos provenientes de un hecho jurídico, acto jurídico o contrato

El Código Civil (en adelante, CC) establece en el artículo 140 que para la validez del acto jurídico
se requiere lo siguiente: “agente capaz, objeto física y jurídicamente posible, fin lícito,
observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”.

En lo referente a la forma en los artículos 143 y 144 del CC, se establece que cuando la ley no
designe una forma, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente; y, cuando se
impone una forma y no se sanciona con nulidad su inobservancia, solo será un medio de prueba.

En este sentido, a modo referencial, anotamos los siguientes actos o contratos que pueden ser
materia de solicitud de inscripción6.

6. Nótese que introducimos el concepto de formalidad.

• Inmatriculación

• Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas

• Independización

• Acumulación

• Compraventa

• Rectificación de la calidad del bien

• Anticipo de herencia, donación

• Renuncia de herencia

• Reversión y revocatoria de donación o anticipo de legítima

• Transferencia de propiedad por fallecimiento de titulares

 • Transferencia de propiedad en la compra venta con reserva de dominio o en el
arrendamiento venta

• Transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero

• Transferencia de propiedad por aplicación de cláusula resolutoria expresa

• Transferencia fiduciaria

• Transferencia por aporte

• Transferencia por dación en pago o permuta

• Adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges por el fenecimiento de la

sociedad de gananciales

• Transferencia por fusión, escisión y reorganización simple

• Anticresis

• Hipoteca

• Contrato de opción

• Bloqueo

• Arrendamiento, cesión, subarrendamiento o resolución

• Arrendamiento financiero

• Uso y usufructo

• Pacto de reserva de dominio o retroventa

• Servidumbre

• Superficie

Como vemos el listado es extenso y quedan varios actos por detallar7. Sin embargo, la pregunta
que nos hemos de formular es la siguiente: ¿cuáles son los requisitos legales para formalizar
cada uno de estos actos?; y para conocer ello, se debe observar la regulación normativa
específica de cada uno de estos actos o contratos.

7. Listado tomado del TUPA de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

(Sunarp). Recuperado de Seguir Enlace .

En sede registral, el artículo 7 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
establece que a efectos de la inscripción se presentará el título que contenga el documento (o
documentos) en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y
que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
Al ser ello así vemos que el ordenamiento legal establece la existencia de un “título formal”, que
es generado fuera del Sistema Registral.

En forma mayoritaria, los actos o contratos del Registro de Predios se inscriben en mérito a la
escritura pública, conforme lo establece el artículo 6 del Reglamento de Inscripciones de
Predios.

La escritura pública, conforme lo establece en el artículo 24 de la Ley del Notariado, produce fe

respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario
presencie. Y según el artículo 57 de la misma norma, su cuerpo contiene la declaración de
voluntad de los otorgantes, derivada de la minuta autorizada por el letrado, que se inserta
literalmente.

Así tenemos tres momentos en el sistema de calificación de la legalidad para este tipo de actos,
los cuales son:

Son estos tres elementos los que permiten otorgar seguridad jurídica a los actos o contratos
provenientes de la voluntad privada, salvo algunos actos en que por mandato legal no es
exigible la minuta, como lo es el poder.

2.2. Mandatos judiciales

En este supuesto se debe presentar copia certificada de la resolución que declara o constituye
el derecho y los demás actuados pertinentes, acompañado del respectivo oficio del juez
competente. Estas inscripciones se efectuarán si la resolución judicial que contiene el acto o
derecho ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones
inmediatamente ejecutables.

IMPORTANTE

Lo esencial de este proceso de calificación e inscripción es la publicidad que brinda el

Registro y la seguridad jurídica que otorga, entendida esta última como la protección legal
o de derecho que otorga el Estado a los ciudadanos que contratan con base en la fe del
registro.

Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá
señalarse en el título la calidad de propio o conyugal del bien8.

8. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. “Artículo 8. Inscripción en mérito a

mandato judicial. Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se
presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás
actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio cursado por el Juez competente.
Las inscripciones dispuestas por mandato judicial solo se efectuarán si la resolución que
contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se
trate de resoluciones inmediatamente ejecutables. Si el mandato judicial declara derechos
inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien
propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos
cónyuges”.

Aquí tenemos, entre otros actos:

• Prescripción adquisitiva

• Adjudicación judicial

• Anotación de demanda

• Embargo

• Sentencia de ineficacia del acto por acción pauliana.

• Incautación, expropiación

• Medida cautelar de no innovar

2.3. Resoluciones provenientes de procedimiento administrativo

En este supuesto se presenta copia autenticada de la resolución administrativa expedida por

funcionario autorizado, debiendo señalarse la calidad de bien (propio o conyugal).

Entre otros supuestos tenemos:

• Habilitaciones urbanas

• Declaratoria de fábrica

• Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas

• Subdivisiones

• Plano de trazado y lotización en posesiones informales

• Transferencia por expropiación

• Prescripción adquisitiva

• Embargo administrativo

2.4. Declaraciones en procedimientos no contenciosos notariales

Con la competencia establecida para los procedimientos no contenciosos en vía notarial, se

tiene que a la conclusión del procedimiento se debe extender una escritura pública que contenga
las publicaciones realizadas. Ello dará mérito suficiente para la inscripción9.
9. Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos. “Artículo 9. Escritura Pública.
Transcurrido el plazo que se señala en cada trámite, sin que medie oposición, el notario extiende
la escritura pública correspondiente, en los casos en que la ley lo mande e inserta las
publicaciones respectivas”.

Podemos citar de forma enunciativa los siguientes actos:

• Prescripción adquisitiva

• Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas

• Patrimonio familiar

• Declaración de unión de hecho

• Títulos supletorios

3. Calificación registral
Escuchar
Como se ha evidenciado, los actos, contratos, resoluciones judiciales, administrativas y
declaraciones de procedimientos no contenciosos notariales han pasado por un proceso de
elaboración previa y formalización conforme con las normas sustantivas que corresponden a
cada acto.

Desde los inicios del Sistema Registral Peruano sucedieron sendos debates10 sobre el tipo de
sistema que debería regir, lo que se encuentra íntimamente enlazado con las características de
la calificación registral. De una parte, se propugnaba el Sistema Torrens, que establecía el
requisito de la inscripción obligatoria para transferir la propiedad y constituir derechos reales
inmobiliarios en cuanto a los bienes inscritos; y cuando se trate de los bienes no inscritos, la
transmisión y constitución de los derechos reales sobre aquellos debe regirse por las
disposiciones del CC (Dres. Pedro Oliveira y Alfredo Solf y Muro). De otro lado, se propugnó
el Sistema Franco-Español —que es el de la Ley de 1888— según el cual la transferencia y
constitución de los derechos sobre inmuebles se efectúa por el simple consentimiento, y
respecto a terceros es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad (Dres. Juan José
Calle y Manuel Augusto Olaechea).

10. Mediante Resolución Suprema del 26 de agosto de 1922 se designó la Comisión

Reformadora del CC de 1852. Los miembros de la Comisión fueron los juristas Juan José Calle,
Manuel Augusto Olaechea, Alfredo Solf y Muro, Pedro M. Oliveira y el médico Emilio Valdizán.

Una de las más resaltantes exposiciones dentro del seno de la Comisión fue la de Pedro
Oliveira11, para quien:

11. Comisión Reformadora del Código Civil de 1852, Actas de las Sesiones de la Comisión
Reformadora del Código Civil Peruano, fascículo quinto, Lima: 1928, pp. 30-35.

[E]l sistema de inscripción armoniza bien con el concepto moderno de propiedad, no

mirado como una relación solamente privada, sino concebida como función social, como
una relación pública que interesa a todos, por lo cual se comprende la necesidad que
intervenga el Estado como representante de la colectividad. Además teniendo a la
inscripción como un verdadero modo de adquirir, asume carácter obligatorio, lo que hace
 efectiva y completa la publicidad, y adquiere, asimismo, un valor absoluto o sustantivo,
que le de aquella firmeza en la cual radica la seguridad de los derechos. Si la inscripción
depende de la voluntad de las partes, el Registro no refleja el verdadero estado de la
propiedad. Por otro lado, cuando el valor de la inscripción no convalida los actos nulos,
la inseguridad se cierne siempre sobre las relaciones jurídicas12. [El resaltado es
nuestro].

12. Aquí se verifica la preocupación de los legisladores por dotar de eficacia plena a las
inscripciones.

En sentido contrario, Manuel Augusto Olaechea consideraba que el sistema de inscripción

debería implantarse de forma distinta. Así indica:

[N]o concibo la vida de un sistema que presupone como base necesaria la inscripción,
sin el registro, sin títulos escritos que no existen en todo el país, sin notarios, sin
abogados, sin ambiente propicio, en suma, para establecer la inscripción con carácter de
obligatoriedad general e imprescindible13.

13. Comisión Reformadora del Código Civil de 1852, Actas de las Sesiones de la Comisión
Reformadora del Código Civil Peruano, ob. cit., p. 8.

Desde sus inicios, vemos que nuestro CC tiene una clara influencia del derecho hipotecario
español y por ello se van introduciendo aspectos de carácter germano.

Este es el entorno sobre el cual se gestan las características de nuestro sistema registral, y es
así como se establece la función de calificación, cuya competencia, en primera instancia,
corresponde a un funcionario llamado registrador público, y en segunda y definitiva instancia, al
Tribunal Registral. Contra la decisión del Tribunal Registral no existe recurso alguno, salvo la
vía judicial mediante el proceso contencioso administrativo.

Lo esencial de este proceso de calificación e inscripción es la publicidad que brinda el Registro

y la seguridad jurídica que otorga, entendida esta última como la protección legal o de derecho
que otorga el Estado a los ciudadanos que contratan con base en la fe del registro14, ya que
no toda entidad estatal que registra y administra información sobre bienes y personas es un
Registro Público en el sentido expuesto, sino solo las que gestionan los denominados registros
jurídicos. La ley distingue entre las actividades que tienen a su cargo los denominados “registros
administrativos” de las que administran los denominados “registros jurídicos”. En el primer caso,
la información tiene fundamentalmente interés para el propio Estado, y aunque eventualmente
se permita a los particulares obtenerla, lo cierto es que la información registrada no genera
efectos protectores para quien la consulta, tal es el caso, por ejemplo, de los registros de estado
civil, los registros a cargo del Reniec o los registros de contribuyentes a cargo de la Sunat. En
el segundo caso, la información administrada, más que interesarle al Estado, está
fundamentalmente concebida para ser brindada a los particulares, y constituye un servicio que
se les presta en aras de la seguridad de contratación de bienes y servicios, lo cual explica los
efectos protectores que ella produce a favor de quienes se amparan en ella.

14. La finalidad principal de la existencia de un registro jurídico, reconocida en el ámbito general

por los tratadistas del derecho registral, es la “seguridad jurídica”, concepto amplio que,
tratándose del tráfico de bienes, apunta a la confianza de los ciudadanos respecto de la
protección que brinda el Estado a la contratación, la cual no se encuentra restringida a la libertad
de contratar, garantizada en el artículo 62 de la Constitución Política, sino que comprende
igualmente a la protección del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 70 de la
Constitución Política del Perú.

Debe recordarse en este punto que son estos elementos los que configuran la naturaleza y
características de la función de calificación registral, ya que la importancia y el efecto del
derecho —entiéndase como actos inscritos y publicitados en los Registros Públicos— en la
economía, constituyen un factor relevante al momento de determinarse los costos de
transacción, ya que afectan considerablemente la ejecución de las actividades económicas.
Estos costos de transacción no solo incluyen los costos de identificar a los agentes económicos
relacionados con determinada actividad, sino la negociación, la información y el tiempo invertido
en llevar adelante dicha actividad.

Por ello, el sistema registral establece como garantías del sistema registral a: a) la autonomía
de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones; b) la intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme15; c) la
seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la información del Registro; y d)
la indemnización de los errores registrales.

15. Actualmente modificado con la cancelación administrativa de asientos registrales a que se

refiere la Ley N.° 30313, Ley de Oposición al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite
y Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de Identidad o Falsificación de
Documentación.

Dicho todo esto, veamos los alcances de la calificación registral con relación a la validez de los
títulos.

4. Alcances de la calificación registral y la validez de los títulos

Escuchar
El artículo 2011 del CC, en el primer párrafo, establece: “Los registradores califican la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos”.

El artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos establece, entre los
alcances de la calificación registral, lo siguiente:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida

registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.
En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del
sujeto otorgante del acto, el Registrador siempre que exista un convenio de interconexión
vigente, deberá ingresar a la base de datos del Reniec, a fin de verificar que se trata de
la misma persona;

b) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida
registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus
respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de
Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas, debiendo limitarse a la verificación de
los actos que son objeto de inscripción en ellos.
 c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad
del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados.

d) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de
la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro
de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos
registros.

e) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a

fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Públicos.

f) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya

advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la
denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.

En esta oportunidad solo abordaremos los alcances de la calificación de los actos formalizados
mediante escritura pública.

Como ya hemos establecido, la escritura pública es una de las formas por la cual se generan
títulos que serán materia de calificación en sede registral, y sobre ella y de algunos de sus
aspectos nos centraremos en las siguientes líneas.

Analizaremos el acápite c) del mencionado artículo 32, en lo que concierne a la “validez” y

“naturaleza inscribible del acto”; ya que, con relación a la formalidad, consideramos que no es
otra cosa que la aplicación de un elemento normativo que ex ante se encuentra perfectamente
definido, como puede ser, por ejemplo, que la donación deberá constar por escritura pública
bajo sanción de nulidad.

La forma usual de conocer los criterios de calificación registral es a través de los

pronunciamientos de segunda instancia, ya que en esta podemos encontrarlos de forma
sistematizada, a diferencia de la primera instancia que, por la forma de emisión de los
pronunciamientos en cada título presentado, no se permite un seguimiento ordenado de sus
resoluciones. Téngase en cuenta que en estos casos solo se puede acceder a ellos mediante
la búsqueda exacta de un número de título.

Veamos y analicemos algunos pronunciamientos de la segunda instancia, que alcanzaron la

calidad de precedentes de observancia obligatoria, los cuales, según el artículo 158 del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos, son los acuerdos adoptados por el Tribunal
Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas
que regulan los actos o derechos inscribibles, y deben ser seguidos de manera obligatoria por
las instancias registrales a nivel nacional, mientras no sean expresamente modificados o
dejados sin efecto mediante otro acuerdo del Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma
modificatoria posterior.

4.1. Precedente: Aspectos de calificación de la obligación garantizada con hipoteca

Pleno xii, precedente 7: “No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la

obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la constatación de que en el
acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En
cuanto a la prestación, esta deberá ser determinada o determinable”16.
16. Criterio adoptado en las Resoluciones N.º P003-98-ORLC/TR, del 30 de enero de 1998, y
N.º 279-97-ORLC/TR, del 7 de julio de 1997. Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto
del 2005. Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre del 2005.

Como vemos, los tres elementos de competencia del registrador en la calificación a que hace
referencia el precedente, están directamente vinculados a la publicidad registral, ya que
conforme lo ha señalado en el xii Pleno el Tribunal Registral en las motivaciones que dieron
origen al precedente17, el centro de la reflexión fue la obligación garantizada, a tal punto que la
sumilla a tener en cuenta fue: “calificación de la obligación garantizada con hipoteca. Límites”.

17. Conforme la información que constan en las actas que se obtuvieron mediante acceso a la
información.

IMPORTANTE

[E]l sistema registral establece como garantías del sistema registral a: a) la autonomía de
sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones; b) la intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; c) la
seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la información del Registro;
y d) la indemnización de los errores registrales.

En el acta no constan mayores fundamentos, por lo que consideramos que la palabra esencial
en este precedente fueron los alcances de la calificación (en sentido positivo) y los límites (en
sentido restrictivo). Pues coincidimos con la posición del Tribunal en el sentido que, de cumplirse
con los supuestos de verificación a que se refiere la matriz de calificación del Reglamento
General de los Registros Públicos, la validez no debe ser tomada en sentido amplio, ya que
existiendo el cumplimiento de los elementos esenciales de la hipoteca, no puede ser objeto de
observación lo que se trató en la Resolución N.º 279-97-ORLC/TR del 7 de julio de 1997, sobre
la comparecencia del deudor de la obligación, cuando la hipoteca es otorgada por tercero
garante.

Así se indicó en los fundamentos de la mencionada resolución que conforme el artículo 1222
del CC se pueden garantizar obligaciones incluso sin el asentimiento del deudor, por lo que lo
determinante en el análisis de legalidad, es la intervención y el consentimiento del propietario
del bien registrado, no siendo competencia del registrador la verificación de la existencia, ni
validez de la obligación.

La obligación de calificación radica en el acto causal que dará origen a la inscripción, y para el
caso propuesto es la constitución de la hipoteca.

4.2. Precedente: bloqueo

Pleno xlvi, precedente 2: “Cuando se solicite la inscripción del acto definitivo cautelado por el
bloqueo no corresponde calificar la validez y eficacia del acto material, siempre que el contenido
de la minuta sea el mismo”18.

18. Criterio adoptado en la Resolución N.º 115-

2005-SUNARP-TR-T del 4 de julio del 2005 y Resolución N.º 568-2006-SUNARP-TR-L del 29
de setiembre de 2006. Sesión ordinaria realizada el día 2 y 3 abril del 2009. Publicado en el
diario oficial El Peruano el 15 de abril del 2009.
Este precedente de Observancia Obligatoria fue dejado sin efecto por el artículo 103 del
Reglamento de Inscripciones de Registro de Predios, aprobado por Resolución N.º 248-2008-
SUNARP/SN, modificado por la Resolución N.º 309-2009-SUNARP-SA, publicada el 7 de
octubre del 2009.

Pleno clv, precedente 1: Anotación de Bloqueo: “No corresponde a las instancias registrales
calificar la representación en la solicitud de anotación de bloqueo”19.

19. Criterio sustentado en la Resolución N.º 2379-2014-SUNARP-TR-L del 11 de diciembre del

2014. Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 26 de agosto de 2016. Publicado
en el diario El Peruano el 7 de octubre del 2016.

A la fecha, el bloqueo se encuentra regulado en el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución N.° 97-2013-SUNARP/SN, teniendo la
naturaleza de una anotación preventiva de duración determinada conforme lo estableció el
Decreto Ley N.° 18278, que fue modificado por el Decreto Ley N.º 20198 y por la Ley N.º 26481.

Los precedentes están relacionados con el acto causal, ya que hacen referencia a la calificación
de la representación contenida en la minuta. En similar posición se encuentra el artículo 136 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que establece que “[l]a calificación del
bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, acreditación de tracto sucesivo e inexistencia
de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante la calificación del
acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos”. [El resaltado es nuestro].

Inicialmente el Tribunal Registral estableció en el Pleno x, precedente 23 que “la calificación del
bloqueo registral comprende la del acto material contenido en la minuta”. Este Precedente de
Observancia Obligatoria fue dejado sin efecto por el artículo 103 del Reglamento de
Inscripciones de Registro de Predios (aprobado por Res. N.º 248-2008-SUNARP/SN),
modificado por la Resolución N.º 309-2009-SUNARP-SA, publicada el 7 de octubre del 2009.

En los considerandos de esta última resolución, se estableció que la finalidad esencial del
bloqueo es la reserva de prioridad a favor del acto o negocio jurídico referente a derechos reales
realizados por persona natural o jurídica, permitiendo su formalización durante su vigencia, y
que se ha detectado que los registradores realizan una calificación integral del acto contenido
en la minuta que se adjunta, generando como consecuencia de ello que el acceso de dicho acto
al registro se prolongue innecesariamente con observaciones y tachas, enervando la ratio
legis de dicha figura jurídica que busca otorgar la reserva de prioridad en forma perentoria, más
aún cuando dicho acto o contrato será materia de calificación integral cuando se presente el
acto jurídico formalizado.

Esta naturaleza de la calificación del bloqueo se ha mantenido en la regulación actual que se

encuentra en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, lo que es reforzado por
el precedente 1 del Pleno clv, sobre que “no corresponde a las instancias registrales calificar la
representación en la solicitud de anotación de bloqueo”, cuyos fundamentos son expresados en
la Resolución N.° 2379-2014-SUNARP-TR-L, indicándose en el punto 9 y 10 que cuando el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios hace referencia al tracto sucesivo, ello no
está referido a la verificación de facultades otorgadas por poder, ya que en el caso presentado
en apelación el representante (del cual se encontraba en calificación las facultades de
disposición) lo hace en representación del propietario con derecho inscrito, por lo que, conforme
a lo expresado por el colegiado, ello basta para acreditar el tracto sucesivo.
Discrepamos en este punto con la posición asumida por el colegiado, ya que el tracto sucesivo
es uno de los principios del sistema registral que permite el encadenamiento de las inscripciones
y se encuentra íntimamente vinculado al principio de legitimación activa, que es el que permite
que el titular registral pueda válidamente transferir sus bienes.

Se podría decir, siguiendo los fundamentos de la Resolución N.º 309-2009-SUNARP-SA, que

el bloqueo le otorga una reserva de prioridad perentoria y que en la presentación del acto jurídico
formalizado se realizará la calificación integra; sin embargo, ello no se condice con la naturaleza
de la anotación preventiva que busca otorgar retroprioridad y cautelar el ingreso definitivo del
acto traslativo.

4.3. Precedente: Acreditación de la calidad de bien propio

Pleno ii, precedente 3: “Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el
inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien
propio, no es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge, contenida en la escritura
pública de compraventa”20.

20. Criterio adoptado en la Resolución N.º 003-2002-ORLC/TR, del 4 de enero del 2002 y
publicada el 30 de enero del 2002. Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre del
2002. Publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de enero del 2003.

Este precedente fue aprobado con 8 votos a favor y 7 en contra. En los fundamentos expuestos
en la Resolución N.º 003-2002-ORLC/TR, se establece que la manifestación de voluntad no
basta por cuanto el régimen adoptado es obligatorio de utilizar, conforme lo dispuesto por el CC.
Por lo que coincido con lo dispuesto por el Tribunal Registral, por ser una norma imperativa.

5. Conclusiones
Escuchar
• Consideramos que la existencia de la calificación registral en el Perú es un elemento
esencial en el otorgamiento de la seguridad jurídica y que es oportuno apreciarla como
una oportunidad y no como un obstáculo en la circulación de bienes.

• La calificación registral es esencial en un sistema que tiene principios importantes del

derecho registral, como lo es la legitimación y la fe pública registral.

• Es esencial conocer los elementos y características de cada tipo de calificación, ya que

los alcances de una calificación de escritura pública no será lo mismo que una calificación
de acto proveniente de la vía judicial o administrativa.

6. Referencias bibliográficas
Escuchar
Comisión Reformadora del Código Civil de 1852, Actas de las Sesiones de la Comisión
Reformadora del Código Civil Peruano, fascículo quinto, Lima: 1928.

Menéndez Rexach, Angel, “Las garantías básicas del procedimiento administrativo y su

aplicación al procedimiento registral”, en x Curso Iberoamericano de Derecho Registral, Madrid:
2010.
LOS LÍMITES A LA FUNCIÓN DE CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE. A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN N.° 329-2013 – SUNARP-TR-A

Natalia Coronel Pardavé

RESUMEN
Escuchar
La autora desarrolla cómo a través de los criterios emitidos por el Tribunal Registral y las normas
jurídicas se viene limitando la función calificadora de los registradores, advirtiendo que en
muchos de los casos son lesivos a la seguridad jurídica que emana de los registros.

Palabras clave: Acto inscribible / Calificación / Principios registrales / Registrador

Recibido: 07-09-17

Aprobado: 07-09-17

Publicado en línea: 02-10-17

ABSTRACT

The author develops how, through the criteria issued by the Registry Court and the legal rules,
the qualifying function of registrars has been limited, noting that in many cases are harmful to
the legal security emanating from the records.

Keywords: Registrable Act / Qualification /

Registration Principles / Registrar

Title: The limits to the registration qualification function in the real property registry.

Author: Natalia Coronel Pardavé

1. Antecedentes: hechos de la Resolución Registral N.º 329-2013-SUNARP-TR-A
Escuchar
El 3 de junio del 2013, la sucesión intestada de la señora Ana Cutipa de Cáceres, conformada
por los señores Daniel Tolomeo Cáceres Hurtado, Gloria Teodora Cáceres Cutipa, Daniel Jesús
Cáceres Cutipa y Juan Ruperto Cáceres Cutipa, solicitaron ante la Oficina Registral de Tacna,
mediante una parte notarial de escritura pública de fecha 29 de mayo del 2013, la renuncia al
derecho de propiedad y el cierre de la partida registral del inmueble inscrito en la Partida N.º
05116272del registro de predios de Tacna.

El registrador público tachó la solicitud indicando que no contenía acto inscribible, pues la
renuncia al derecho de propiedad no se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico;
asimismo, indicó que no procede cerrar la partida registral debido a que dicha facultad le
compete al Poder Judicial, en virtud de lo señalado en el artículo 2013 del Código Civil (en
adelante, CC) y del numeral vii del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.

Asimismo, el registrador público señaló que la partida registral que se solicita cerrar ha sido
independizada, motivo por el cual se afectarían los derechos de terceros ya que se eliminarían
los antecedentes registrales de la partida.

El solicitante apeló la tacha ante el Tribunal Registral de Arequipa argumentando que el Tribunal
admite la renuncia al derecho de propiedad y, como consecuencia de ello, la posterior
cancelación de la partida registral del predio debido a que se habría extinguido el derecho
inscrito.

IMPORTANTE

[C]uando se trate de documentos administrativos, el registrador no podrá cuestionar el

fondo de los documentos presentados a registros; sin embargo, sí podrá solicitar a la
entidad administrativa que adecue o corrija sus pronunciamientos a fin de que estos se
adecuen a lo dispuesto en la normativa registral para así lograr su inscripción.

El Tribunal Registral señala que si bien la renuncia al derecho de propiedad no se encuentra

regulada como una causal de extinción de la propiedad, nuestro ordenamiento jurídico tampoco
la prohíbe, por lo que se debe entender que sí se encuentra permitida. De esta forma reconoce
a la renuncia de la propiedad como un acto inscribible en el registro de predios. Y fundamenta
su afirmación citando a diversos autores de la doctrina nacional como extranjera que postulan
que la renuncia al derecho de propiedad es una forma de extinción de la propiedad.

En ese sentido, el Tribunal concluye que al no existir un titular registral y habiéndose extinguido
el derecho inscrito, corresponde el cierre de la partida conforme a lo estipulado en los artículos
91 y 94 del Reglamento General de Registros Públicos.

Finalmente, establece que no hay una afectación a terceros, pues la transferencia a estos se
realizó antes de que la sucesión intestada fuera propietaria, por lo que el área afectada con la
renuncia al derecho de propiedad no comprende las transferencias a los terceros.

2. Problema jurídico
Escuchar
En el presente artículo se va a analizar los alcances y límites de la calificación registral que
realiza el Tribunal Registral de Arequipa en torno a la solicitud de cierre de partida registral por
renuncia al derecho de propiedad.

El problema jurídico que se presenta exige definir los alcances que tiene el registrador en su
labor de calificación para decidir si algún hecho que se presenta en la realidad y que quiere
ingresar al Registro debe ser admitido; es decir, si además de analizar el acto para ser
configurado como uno inscribible, es posible admitirlo en nuestro ordenamiento jurídico por más
que no se encuentre regulado en la actualidad, creando derechos sustanciales que incluso
conlleven a modificaciones de normas con rango de ley. Tal es el caso de la resolución materia
de análisis, pues se solicitaba cerrar la partida registral debido a que los titulares del predio
inscrito en ella, habían renunciado a su derecho de propiedad. Por su parte, el Tribunal Registral
admite la renuncia como una causal de extinción del derecho de propiedad, procediendo a cerrar
la partida; y no solo analiza a nivel registral para llegar a la conclusión de que se trata de un
acto inscribible, sino que incluye o adiciona una causal más al artículo 968 del CC, de modo tal
que la renuncia al derecho se configuraría como una forma de extinguir la propiedad.

De lo antes mencionado, se desprende que el análisis del registrador tiene como horizonte el
objeto y la finalidad que cumple el Registro Público y, por lo tanto, se debe cuestionar que la
calificación registral tenga como consecuencia un pronunciamiento de derecho, es decir, que
tenga la potestad de crear un derecho sustancial, como es la renuncia al derecho de propiedad,
causal no prevista en el CC de manera expresa.

Finalmente, en esta Resolución, el Tribunal Registral establece que no existe afectación a

terceros con el cierre de la Partida Registral. Esta conclusión es cuestionable, pues se debe
tener en consideración que coexiste una realidad registral y otra extrarregistral (a la que el
registrador no tiene pleno acceso como sí lo tendría un juez), por lo que aquella afectación se
debería analizar también fuera de registros.

3. Definición de calificación registral

Escuchar
La calificación registral es el soporte del procedimiento registral en el Perú. Todos aquellos actos
o contratos que buscan ingresar a Registros Públicos deberán pasar por la calificación del
registrador público para lograr su inscripción. Dicha inscripción es una forma de garantizar o
asegurar el derecho que emana del título que se inscribe; es decir, a través de la inscripción
registral se puede asegurar que los terceros tengan conocimiento y puedan tomar una decisión
respecto a los actos o contratos que vayan a celebrar en un futuro con relación al derecho que
se está resguardando. En este mismo sentido se expresa Elena Vivar Morales, al señalar lo
siguiente:

En la doctrina registral tenemos que el concepto de inscripción se refiere al asentamiento

o traslado que se hace en los libros del Registro, del contenido de los títulos presentados
a las oficinas registrales, con la finalidad de otorgarles un carácter de permanencia y,
asimismo, para que la persona a favor de quien se realiza la inscripción goce de la
protección de su derecho frente a eventuales perturbaciones por parte de terceros1.

1. Vivar Morales, Elena María, “Naturaleza jurídica de la inscripción en el sistema registral

peruano”, en Derecho-PUCP, n.° 48, Lima: 1994, p. 117.

Para que el registrador pueda cumplir con inscribir los actos que se solicitan y darles publicidad,
debe asegurarse de que dichos actos sean válidos y cumplan con lo exigido por la ley, para lo
cual aplicará principios registrales que lo coadyuvarán en su análisis. El registrador deberá
realizar esta práctica cada vez que se encuentre frente a un título que se solicita inscribir.
Gilberto Mendoza del Maestro señala:

El acto de examinar los diversos aspectos del instrumento supuestamente inscribible

sometidos a juicio del registrador, para decidir si el acto o contrato contenido en él puede
tener acceso a los libros o bien si se debe denegar la práctica del asiento2.

2. Mendoza del Maestro, Gilberto, “La calificación light y el debilitamiento del sistema registral”,
en Actualidad Jurídica, t. 153, Lima: 2006, p. 56.

La aplicación de estos principios al momento de la calificación son importantes, pues es a través

de ellos los asientos registrales revestirán el valor que los consagra como legítimos y ciertos,
tal como lo señala Álvaro Delgado Scheelje:

[E]n líneas generales entendemos que la calificación registral es el control que realiza el
registrador a efectos de determinar si el titulo presentado al registro es inscribible sobre la base
de los diversos principios que, como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción, cada
sistema contempla3.

3. Delgado Scheelje, Alvaro, “Aplicación de los principios registrales en la calificación registral.

Redefiniendo los conceptos tradicionales y planteando los nuevos principios”, en Ius et Veritas,
n.º 18, Lima: 1999, p. 254.

A través del principio de legalidad, el registrador analizará si el acto o contrato que se busca
inscribir cumple con la forma documental requerida, si las partes tienen capacidad y si el acto
es válido. Una vez concluido este análisis, se pasará a confrontar si el acto es compatible con
lo ya inscrito en Registros Públicos. El artículo 2011 del CC, en su primer párrafo, lo regula de
esta forma:

Artículo 2011. Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. […].

Del mismo modo, Jorge Luis Gonzales Loli citando a Pau Pedrón manifiesta que:

La calificación consiste en el control de legalidad de los documentos inscribibles. La

calificación es un presupuesto lógico de la eficacia del registro. La intensa eficacia del
Registro solo puede producirse por una previa calificación rigurosa. El Derecho
Comparado demuestra la correlación entre profundidad de la calificación registral e
intensidad de la protección registral4.

4. Gonzales Loli, Jorge Luis, Comentarios: nuevo reglamento general de los Registros Públicos,
Lima: Gaceta Jurídica, 2002, p. 49.

No basta con realizar un análisis en función a la legalidad del acto, es necesario mirar dentro
del registro y verificar que no existan actos inscritos incompatibles con el acto que se solicita
inscribir. Esto es así, debido a que una de las finalidades de la inscripción es que la realidad
extrarregistral coincida con la realidad registral; es decir, que los actos que vayan a ingresar a
los registros públicos reflejen la realidad fuera de estos, de modo tal que cualquier persona que
acceda a la información contenida en los asientos registrales pueda estar segura de que lo allí
inscrito es válido y eficaz.
Asimismo, podemos encontrar que la calificación registral se encuentra regulada en el artículo
v del Título Preliminar y los artículos 31 al 45 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos. Para los casos de bienes inmuebles, se ha determinado cuáles son los actos y
contratos inscribibles en el registro de predios en el artículo 2019 del CC.

IMPORTANTE

Desde el momento en el que el juez puede ordenar una inscripción sin considerar lo ya
inscrito o los requisitos exigidos por las normas registrales, contravendría su objetivo, vale
decir, no publicitaría actos válidos, generando inseguridad jurídica en los usuarios.

Como ya se ha mencionado, a través de la calificación registral ingresarán al registro solo actos

válidos que cumplan con los requisitos que emanan del principio de legalidad y tracto sucesivo,
pues se evita que ingresen actos nulos, ya que esto generaría inseguridad jurídica para los
terceros que deseen contratar con base a la información contenida en el registro; además, no
solo representaría inseguridad jurídica para los terceros, sino para el sistema de tráfico de
bienes, lo cual repercute de forma directa en nuestra economía, pues se trata de derechos
reales de contenido patrimonial. El registrador debe realizar este análisis y cumplir con su
función de calificación de manera muy minuciosa y responsable, ya que, además de alterar la
seguridad jurídica, deja desprotegido al consumidor del servicio registral, independientemente
que se trate del titular del derecho que se quiere inscribir, o de un tercero que busca información
dentro del registro para contratar de manera correcta y segura.

Francisco Gómez Galligo, quien cita a Manuel Villares Picó, señala lo siguiente:

La función calificadora no solo sirve para evitar que se inscriban títulos nulos, sino para
impedir que se otorguen sin reunir los requisitos legales; es decir, que la calificación
conduce a que los mismos funcionarios que autorizan los títulos procuren, con el mayor
escrúpulo, que no adolezcan de defecto alguno, para que pasen sin la menor tacha por
el tamiz de la calificación, y todo ello responde naturalmente a que los autenticadores del
título y los registradores del mismo colaboren eficazmente en el principio de la legalidad.
Por eso mismo, decía don Jerónimo González, refiriéndose a la importancia del tracto
sucesivo y al valor del principio de legalidad: Es de poner de según vayan o no al Registro
los documentos por ellos autorizados, y que la legalidad se impone por la necesidad de
contener la fantasía de las partes contratantes dentro de los límites razonables, y para
evitar la confusión que se provocaría en los folios hipotecarios, si se abandonaran las
exigencias de la especialidad por favorecer el ingreso5.

5. Gómez Galligo, Francisco Javier (coord.), La calificación registral: estudio de las principales
aportaciones doctrinales sobre la calificación registral, Madrid: Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España, 1996, p. 412.

Asimismo, al citar a José Luis Pérez Lasala, Jorge Ortiz Pasco señala lo siguiente:

De no existir la calificación, se formarán verdaderas cadenas de inscripciones

fraudulentas, amparadas por el Estado y los asientos del registro solo servirán para
engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar un sin número de conflictos6.

6. Ortiz Pasco, Jorge, “Resoluciones judiciales versus realidad registral ¿Un verdadero
infiernillo?”, en Apuntes de Derecho Registral, Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 37.
De lo antes expuesto podemos señalar que la función de calificación es la columna vertebral del
sistema registral, pues de realizarse una mala o deficiente calificación, nos podríamos encontrar
frente a títulos nulos e ineficaces que harían que el registro no cumpla con su objetivo de
publicidad, generando perjuicio a los usuarios. La rigurosidad en la calificación del registrador
se debe a que nuestro registro publicita actos válidos, es decir, Registros Públicos no es un
almacén de información en el que el registrador recibe el título y lo archiva. Los actos inscritos
nos dan la seguridad de contratar válida y legalmente.

3.1. Alcances y límites de la calificación registral en nuestro ordenamiento jurídico

La función de calificación que realiza el registrador público se sostiene en diversos principios

registrales, entre ellos, el principio de legalidad que establece la obligación del registrador de
calificar, observando los aspectos particulares de cada título inscribible.

Para algunos autores este principio se asemeja al acto de calificación en sí, señalando inclusive
que al hablar de calificación y de legalidad se está aludiendo a lo mismo; sin embargo, para
nuestro sistema no es así ya que se trata de un principio que coadyuva en la calificación (forma
parte de esta); es decir, se trata de un principio a través del cual el registrador va a analizar el
título que se le entrega para luego continuar su análisis mediante otros principios registrales (de
tracto sucesivo y prioridad). Gonzales Loli, quien cita a Delgado Scheelje, señala:

En este sentido, no estoy de acuerdo con los autores que identifican plenamente ambos
conceptos –calificación registral y principio de legalidad– considerando que se refieren a
lo mismo. Más bien, lo que ocurre es que el principio de legalidad supone tan solo un
aspecto de la calificación registral, que es un concepto mucho más amplio, donde quedan
comprendidos, además de dicho control de legalidad, la determinación de los obstáculos
que puedan emanar de la partida (tracto sucesivo, impenetrabilidad y prioridad
excluyente) así como de la relevancia registral de la situación jurídica que pretende
inscribirse […] Cuando hablamos del principio de legalidad, entonces, nos referimos a la
calificación que hace el Registrador del título inscribible y no a la relación de éste con el
contenido del Registro ni a su relevancia o trascendencia respecto a terceros7.

7. Gonzales Loli, Comentarios: nuevo reglamento general de los Registros Públicos, ob. cit.,
p. 48.

Tal como se puede apreciar, a través del principio de legalidad, se harán efectivos y se aplicarán
los demás principios registrales que coadyuvan al registrador al momento de calificar; ello quiere
decir que legalidad y calificación no significan lo mismo, sino que aquel representa la parte de
un todo. Gonzales Loli señala lo siguiente:

[N]o podemos dejar de reconocer que este tema es sumamente discutible en el ámbito
doctrinal, puesto que diversos autores, con mayor o menor énfasis, aluden a que la
calificación implica la aplicación de otros principios registrales distinto al de la Legalidad.
No obstante ello, reiteramos nuestra opinión, en el sentido que el Principio de Legalidad,
haciéndose efectivo a través de la calificación registral, constituye el soporte conceptual
para la aplicación de los demás Principios Registrales, aplicación que no puede
efectuarse fuera de su evaluación en relación con el título y los antecedentes registrales8.

8. Ibid., p. 49.

El ámbito de calificación del registrador está delimitado por los alcances detallados en los
artículos 31 al 45 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, entre otros
dispositivos legales tales como directivas y precedentes de Sunarp. Se puede apreciar que el
registrador cuenta con distintos lineamientos dependiendo del documento del que se trate, ya
sean administrativos, notariales o emanados del fuero judicial. Si bien es cierto, su labor de
calificación para cada uno de los casos no va ser de manera integral o regular, pues puede
verse limitada o atenuada.

Para el presente caso, el Tribunal Registral, al momento de realizar el análisis respecto a la

renuncia al derecho de propiedad, se extralimitó en sus funciones al establecer que se trataba
de un acto inscribible, pues la renuncia no está regulada como una causal de extinción de dicho
derecho, sin embargo se acogió al artículo 2019.1 del CC9 para establecerla como causal. el
tribunal basó sus argumentos en doctrinas nacionales y extranjeras, las cuales señalaban que
se entendía a la renuncia como un acto de disposición del propietario, y fue a través de ese
análisis que la admitieron como un acto inscribible; luego prosiguió con la calificación y llegó a
la conclusión de cerrar la partida registral toda vez que se había extinguido el derecho. a nuestro
criterio, el tribunal no cumplió con lo establecido en las normas que regulan su actuación, ya
que en ellas no se establece que el registrador puede crear supuestos o causales que no estén
expresamente contemplados en las normas, como es el caso de la renuncia, que no se
encuentra regulada como causal de extinción del derecho de propiedad.

9. Código Civil. “Artículo 2019. Son inscribibles en el registro del departamento o provincia
donde esté ubicada cada inmueble:

1. Los actos y contratos que constituyen, declaren transmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmueble” […].

el primer párrafo del artículo 2009 del cc establece lo siguiente: “los registros públicos se sujetan
a lo dispuesto en este código, a sus leyes y reglamentos especiales”. si la renuncia al derecho
de propiedad no se encuentra contemplada expresamente en el artículo 968 del cc como
supuesto para extinguir el derecho, ¿por qué el registrador la incluyó como tal? claramente
podemos apreciar que el mencionado artículo 2009 establece que los registros están sujetos a
lo dispuesto en el cc y en este no se encuentra prevista la renuncia.

IMPORTANTE

A fin de poder delimitar de manera correcta el ámbito de actuación del registrador, es

necesario que se brinde una correcta capacitación a los funcionarios con relación a que
no forman parte de una entidad encargada de validar o supervisar los fundamentos de
los actos emitidos por otras entidades administrativas o judiciales.

El Tribunal Registral no advirtió las consecuencias que se podrían generar al permitir que los
propietarios de inmuebles puedan solicitar el cierre de sus respectivas partidas registrales a
través de la renuncia a su derecho de propiedad, pues ello podría generar perjuicios a terceros
fuera del registro. Tal como se aprecia de la resolución en cuestión, la partida que se solicita
cerrar corresponde a una matriz, por lo que de acogerse el pedido se dejaría sin antecedentes
a los propietarios de los inmuebles independizados de aquella. Asimismo, otra afectación a
terceros se podría dar en el supuesto de que el propietario tuviese deudas y al renunciar a su
derecho, sus respectivos acreedores ya no podrían anotar un embargo o solicitar inscribir una
hipoteca que respalde dicha deuda, pues la partida se encontraría cerrada, perjudicando así
sus acreencias.

3.2. Calificación de documentos judiciales

El artículo 2011 del CC, en su segundo párrafo, regula la calificación de documentos judiciales,
y señala:

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,

cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

En el citado artículo se evidencian las limitaciones que se imponen al registrador al momento

de calificar las resoluciones judiciales, pues se señala que no se aplicará lo dispuesto en el
primer párrafo de la norma (el registrador no aplicará los principios de legalidad, de tracto
sucesivo, ni analizará la capacidad ni la validez de los actos, y solo podrá solicitar aclaraciones
o información adicional al juez). El artículo bajo comentario ha restringido la función de
calificación del registrador, sin embargo, es necesario mencionar que en los artículos 656 y 673
del Código Procesal Civil se reconoce que los actos que un juez ordene inscribir deben ser
compatibles con los ya inscritos. Dichos artículos señalan lo siguiente:

Artículo 656. Embargo en forma de inscripción

Tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto

de la afectación, siempre que esta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito
[…].

Artículo 673. Anotación de demanda en los Registros Públicos

[…] El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte
compatible con el derecho ya inscrito. […]

Se evidencia que el legislador le exige al registrador verificar la compatibilidad del acto que se
busca inscribir con los que ya se encuentran inscritos. Del mismo modo, en la Exposición de
Motivos del CC se señala:

[S]i se trata de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la competencia del

Juzgado o Tribunal, así como las formalidades del documento, como son la firma del juez
o secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la
incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir. En ese sentido,
no todo lo que el juez ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripción
de un acto que según la ley no es inscribible, el registrador está autorizado, por la
naturaleza de su función, a rechazar la solicitud de inscripción10.

10. García García, Luis, “Principio de rogación y legalidad”, en AA. VV., Código Civil comentado,
t. x. Lima: Gaceta Jurídica, 2005, p. 392.

Asimismo, en el Precedente de Observancia Obligatoria N.º 20-2003-SUNARP/SA se estableció

de forma más clara las limitaciones de la función de calificación del registrador:

El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la

resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información
adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita
inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en
 respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una
resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al
emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte
del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al
Registro del título que contiene el mandato judicial de lo que deberá dejarse constancia
en el asiento registral.

Podemos ver que el citado precedente señala que no se puede calificar el contenido o
fundamentos de una sentencia, y en esos casos el registrador podrá pedir aclaración o más
información cuando se advierta el carácter no inscribible del acto, su incompatibilidad con lo
inscrito y los antecedentes registrales. Si a pesar de no cumplir con estos requisitos, el juez
reitera el mandato y ordena la inscripción de la resolución judicial, asumirá las consecuencias,
y el registrador dejará constancia de ello en el asiento que se genere. Luis García García, al
respecto, comenta lo siguiente:

A nuestro entender, la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 2011 mediatiza
y restringe la facultad calificadora del registrador, reduciéndola o, en todo caso,
diluyéndola, con las graves consecuencias que ello acarrea. La doctora Martha Silva Diaz
señala con acierto que la reiteración del mandato judicial (se entiende que sin haber
subsanado las observaciones formuladas por el Registrador) ha traído como
consecuencia la admisión a Registros de títulos que incumplen normas y principios
registrales, generándose inscripciones erróneas, lo que afecta la seguridad jurídica que
el Registro debe proteger11.

11. García García, “Principio de rogación y legalidad”, art. cit., p. 395.

Si bien por un lado manifestamos que el objetivo de Registros Públicos es publicitar los actos
allí inscritos para brindar seguridad jurídica a terceros y favorecer el correcto tráfico de bienes
(puesto que las inscripciones han pasado por un riguroso sistema de calificación registral para
obtener asientos registrales válidos y eficaces); por otro lado, tenemos al artículo 2011 del CC
en el que se señala que el juez puede ordenar al registrador la inscripción de una resolución
judicial por más que esta no cumpla con los requisitos exigidos para su inscripción, es decir,
que puede ser incompatible con algún acto ya inscrito. Desde el momento en el que el juez
puede ordenar una inscripción sin considerar lo ya inscrito o los requisitos exigidos por las
normas registrales, contravendría su objetivo, vale decir, no publicitaría actos válidos,
generando inseguridad jurídica en los usuarios.

A diferencia de lo ocurrido con la resolución materia de análisis —en la que el registrador

excedió sus funciones creando nuevos derechos—, en el caso de la calificación de resoluciones
judiciales ocurre lo contrario, pues se limita la función de calificación del registrador al establecer
que el juez puede ordenar la inscripción de una resolución por más que esta contravengan las
normas registrales. En cualquiera de los dos escenarios, Registros Públicos no está cumpliendo
con su rol y responsabilidad, ni garantizando el buen funcionamiento del sistema registral, pues
no se cumple con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N.° 26366:

Artículo 3. Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio

posterior o sentencia judicial firme;
 c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y,

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás

responsabilidades que correspondan conforme a ley.

Nos encontramos frente a un sistema contradictorio, sobre todo cuando se presentan estos
casos. Estamos de acuerdo con que el registrador no cuestione los temas de fondo de la
resolución judicial tal como lo establecen las normas previamente citadas que regulan la función
de calificación para este tipo de documentos; sin embargo, el propósito de estas normas se
desvirtúan cuando se ordena la inscripción sin cumplir con las ellas.

3.3. Calificación de documentos administrativos

En el artículo 52 del Reglamento General de Registros Públicos podemos encontrar la

regulación respecto al contenido de un asiento de inscripción de documentos administrativos:

Artículo 52. Asiento extendido en mérito de resolución administrativa

El asiento de inscripción extendido en mérito de una resolución administrativa

comprenderá, además de los requisitos establecidos en el art. 50, la indicación del órgano
administrativo que haya dictado la resolución y la fecha de este. Cuando la normativa
vigente así lo exija, se indicará la constancia de haberse agotado la vía administrativa.

Tal como se puede apreciar en el citado artículo, no se regula cuáles son los alcances de la
calificación que tendrá que realizar el registrador, solo se limita a mencionar cuál es la
información que deberá contener el asiento de inscripción de dichos actos provenientes de una
entidad administrativa.

En vista de que no hay regulación sobre los alcances de la calificación para este tipo de
documentos, en el Pleno xciii se estipularon los alcances y límites que el registrador deberá
tener en consideración al momento de calificar documentos administrativos. En dicho pleno se
señaló lo siguiente:

En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del

funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o
derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los
fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha
dictado.

El Precedente de Observancia Obligatoria es claro en lo referente a actos administrativos. El

registrador va a analizar lo siguiente:

a) Alcances de la calificación

• Competencia del funcionario

• Formalidad externa de la decisión administrativa

• Condición inscribible del acto

 • Compatibilidad, es decir, la adecuación del título con los antecedentes registrales

Asimismo, dicho precedente también establece los siguientes límites al registrador:

b) Límites en la calificación

• No podrá evaluar los fundamentos de hecho o derecho que ha tenido la Administración

para emitir el acto administrativo.

• No podrá calificar la regularidad interna del procedimiento administrativo.

En este precedente se establecen los alcances y límites de la función de calificación del

registrador, encontrándonos frente a una calificación atenuada en la que claramente se señala
que el registrador no podrá cuestionar los argumentos de la Administración. Al respecto, Ortiz,
quien cita a Roca Sastre, señala lo siguiente:

[Q]ue, en principio, la calificación de documentos administrativos debe tratarse como la

de documentos judiciales. Las decisiones de los tribunales y autoridades administrativas
tienen la misma fuerza que de los tribunales ordinarios, siéndoles, por tanto, aplicables
las mismas reglas de calificación. No obstante, tiene el registrador una mayor amplitud
en el enjuiciamiento, a efectos registrales, de la documentación administrativa,
especialmente si se trata del examen de los trámites del procedimiento administrativo12.

12. Ortiz Pasco, Jorge, “Calificación registral de documentos administrativos: ¿quién ve por ella?
¿dónde estamos? ¿hacia dónde vamos?”, en Revista de Derecho Administrativo, n.° 14, Lima:
2015, p. 91.

Jorge Luis Gonzales Loli también se expresa en el mismo sentido:

Para concluir el tema de este artículo, consideramos pertinente indicar que si bien no se
han previsto en el NRGRP normas especiales sobre la calificación de instrumentos
expedidos por autoridades administrativas, por su propia naturaleza, la calificación
registral de las resoluciones administrativas no podrán orientarse a cuestionar los
aspectos o decisiones que, de acuerdo a la normatividad vigente, resultan de
competencia de la autoridad administrativa que expidió el acto objeto de inscripción13.

13. Gonzales Loli, Comentarios: nuevo reglamento general de los Registros Públicos, ob. cit.,
p. 296.

Al igual que en el caso de la calificación de resoluciones judiciales, cuando se trate de

documentos administrativos, el registrador no podrá cuestionar el fondo de los documentos
presentados a registros; sin embargo, sí podrá solicitar a la entidad administrativa que adecue
o corrija sus pronunciamientos a fin de que estos se adecuen a lo dispuesto en la normativa
registral para así lograr su inscripción. En estos casos, la entidad administrativa no cuenta con
la misma potestad del juez de poder ordenar una inscripción, siendo ello así, la entidad deberá
cumplir con regularizar la observación detallada del registrador para finalmente inscribir el acto
administrativo.

4. Análisis de resoluciones, precedentes y normas registrales

Escuchar
Vamos a proceder a analizar algunas resoluciones del Tribunal Registral, precedentes de
observancia obligatoria y normas registrales en las que se puede apreciar las extralimitaciones
por parte del registrador en la calificación, y de la Sunarp al emitir las normas que regulan su
procedimiento.

A. Resolución N.º 013-2010-SUNARPTR-L

Sumilla:

Discrepancia de nombre

Las discrepancias derivadas de la omisión de uno de los prenombres por el error material
en el apellido del constituyente de la hipoteca, sea en el título o en la partida registral, no
desvirtúa la exigencia de identidad entre el titular registral y el interviniente en el acto cuya
inscripción se solicita.

Calificación del alcance de poder

La circunstancia de haberse omitido consignar en el asiento de inscripción del poder

respectivo la facultad de gravar inmuebles, no autoriza al Registrador a observar el título,
cuando en el respectivo título archivado consta claramente tal facultad, pues conforme al
literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, las instancias
registrales al evaluar los títulos deben confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral respectiva y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma.

En esta resolución se puede apreciar que en primera instancia el registrador observa el título
que se solicita inscribir, señalando que existe discrepancia en el nombre de la titular del predio
y porque el apoderado no cuenta con facultades para gravar inmuebles. El Tribunal Registral
revoca la observación del registrador debido a que la discrepancia en el nombre se puede
subsanar después de revisar la ficha del Reniec de la propietaria del inmueble, el título de
compraventa y el poder, ya que de estos documentos se desprendería que se trata de la misma
persona. Asimismo, respecto a la observación del poder, el tribunal señala que las facultades
del apoderado para gravar inmuebles; si bien no se encuentra en el asiento registral de la partida
del poder, se encuentran en su títulocorrespondiente y, con tan solo la revisión de este, se puede
confirmar que el apoderado sí cuenta con dichas facultades.

El registrador no cumplió con su función de calificación de forma correcta, pues, a pesar de que
el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos dicta lineamientos para que el
registrador proceda con la calificación. En este caso en particular no se cumplió con lo
establecido en dicha norma, generando un perjuicio al usuario (pérdida de tiempo y dinero),
pues la solicitud de inscripción del acto es un derecho, cuyo acceso se ha visto dificultado.

B. Resolución N.º 314-2013-SUNARP/SN, Directiva que regula el procedimiento para la

inmovilización temporal de las partidas de predios, Directiva N.° 08-2013-SUNARP-SN

A través de esta Directiva se busca inmovilizar temporalmente la partida registral de un predio

a solicitud de su propietario, con la finalidad de que no ingrese ningún acto de disposición, carga
o gravamen durante el tiempo que dure la inmovilización. Esta Directiva establece el
procedimiento y los requisitos para que el titular del predio solicite esta inmovilización a
Registros Públicos, como también su levantamiento.
Una vez que el titular del predio cumple con los requisitos establecidos (solicitud de inscripción,
declaración jurada, escritura pública y pago de tasa registral), se procederá a extender el asiento
respectivo de inmovilización con una duración máxima de 10 años. Para que se pueda dejar sin
efecto la inmovilización de la partida, el propietario del predio debe manifestarlo así mediante
escritura pública, ante lo cual, el registrador procederá a solicitar al notario que confirme que el
documentado presentado es auténtico. Al tener la respuesta afirmativa del notario, el registrador
procederá a levantar la inmovilización.

Tal como se puede apreciar, esta directiva limita el derecho de disposición del propietario, pues
impide que inscriba un acto de disposición en la partida registral del inmueble, contraviniendo
lo establecido en el artículo 882 del CC, pues dicha directiva no cuenta con jerarquía de ley. Se
ve que es un esfuerzo por parte de la Sunarp para tratar de impedir que ingresen títulos
falsificados, pero tal media resulta un tanto desproporcional ya que el notario puede verificar a
través del biométrico que los intervinientes en el acto de disposición son los verdaderos y que
no se trata de un documento falsificado.

C. Resolución N.º 070-2002-ORLC/TR

Sumilla: En el caso de documentos judiciales que ordenan una anotación de medida

cautelar de embargo, el Registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal,
las formalidades del documento como son la firma del Juez o secretario y los obstáculos
que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo
que se pretende anotar. Si existe discordancia entre lo registrado y lo que ordena inscribir
el juez y es de pleno conocimiento del magistrado quien a pesar de ello reitera su
mandato, debe anotarse el mismo en virtud del artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial.

Según esta resolución del Tribunal Registral, el acto que se busca anotar es una medida
cautelar de embargo sobre la partida del predio de propiedad de Kittyhawk Corporation, pedido
que el registrador público observó, solicitando que se aclare si el nuevo propietario del predio
estaba siendo demandado también, pues el embargo no se adecuaba a los antecedentes
registrales. En vista de la observación formulada, se presentaron partes judiciales ante
Registros Públicos reiterando la solicitud de anotación de medida cautelar de embargo, a pesar
de que el Poder Judicial ya tenía conocimiento de que el inmueble había sido transferido a
terceros. Se elevó a segunda instancia la solicitud para que el Tribunal Registral pueda resolver
y ordenar la anotación, teniendo en cuenta que ya existía mandato reiterado por parte del Poder
Judicial.

A nuestro criterio, el registrador hace bien en formular la observación, pues estaban solicitando
anotar una medida cautelar sobre un predio cuyo propietario ya había dejado de serlo toda vez
que se había transferido a un tercero; por lo tanto, era incompatible con los antecedentes
registrales y, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo ٢٠١١ del CC, el registrador tiene la
potestad de solicitar al juez la aclaración respectiva. Se cae en el error de obligar al registrador
de anotar o inscribir un acto que no cumple con los principios registrales impidiendo la
calificación registral.

D. Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.º 141-2011-

SUNARP/SN
En esta Resolución se regula la tacha especial de títulos de independización por no contener
planos. Se incorpora el artículo 43-A al Reglamento General de los Registros Públicos:
 En los casos a que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, cuando al presentar el titulo sobre independización por el Diario,
no se hubiera cumplido con presentar los planos de independización y localización del
área que se desmembra, visados por funcionario competente o, de ser el caso, firmado
por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; el Registrador
procederá a tachar el título, luego de verificar que éste no contiene dichos planos. Esta
tacha será irrecurrible y determina la finalización del procedimiento en sede registral, por
lo cual, el Registrador no efectuará la calificación integral del título.

Como se puede apreciar, Registros Públicos, al regular este procedimiento, contraviene el

debido procedimiento administrativo, pues impide que el administrado pueda acceder a la
segunda instancia a través de una impugnación ante el Tribunal Registral, y por defecto limita
también el acceso al Poder Judicial mediante un proceso contencioso administrativo.

E. Resolución N.º 1423-2012-SUNARPTR-L

Sumilla: Títulos pendientes

Títulos pendientes son los títulos presentados con anterioridad al que es objeto de
calificación. Estos títulos pendientes, precisamente por haber sido presentados con
anterioridad, tienen prioridad respecto al título objeto de calificación y por ello pueden
constituir un obstáculo para la inscripción de éste. En cambio, los títulos presentados con
posterioridad, no tienen prioridad con respecto a éste, y por ello no pueden ser
considerados como un obstáculo para su inscripción.

En la presente resolución, el registrador observó la solicitud de inscripción de compraventa de

fecha 29 de mayo del 2012 respecto del inmueble inscrito en la partida electrónica N.º 07002212,
por encontrarse pendiente de inscripción dos títulos presentados con posterioridad al título de
compraventa y que resultaban incompatibles.

Se trataba del título N.º 543548, de fecha 15 de junio del 2012, el cual estaba apelado; y el título
N.º 631691, de fecha 13 de julio del 2012, referente a una medida cautelar de no innovar que
se encontraba observado.

Ante este escenario, el registrador observó la solicitud de inscripción de compraventa

fundamentando que mientras no exista pronunciamiento del juez sobre el título que se busca
inscribir, no se procederá a la inscripción de este, pues dicha medida cautelar ordena mantener
la situación de hecho de la partida registral.

El Tribunal Registral revocó la observación del registrador señalando que los títulos que
ingresan con posterioridad no cierran el registro. Citó el artículo x del Título Preliminar del
Reglamento General de Registros Públicos en el que se expresa que no puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior
fecha. Por lo tanto, ordenó inscribir el título de compraventa en vista de que los otros dos títulos
pendientes de inscripción eran de fecha anterior.

F. Ley N.º 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y

cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de
documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los
artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones complementarias, transitorias y finales
del Decreto Legislativo N.° 1049.
Esta ley fue publicada el 26 de marzo del 2015 en el diario oficial El Peruano, y modificó artículos
del CC regulando los procedimientos para los casos de falsificación de documentos y
suplantación de identidad.

En esta norma podemos apreciar errores que comete el legislador con la finalidad de resguardar
la seguridad jurídica en vista de las frecuentes falsificaciones de documentos y suplantación de
personas que se viene dando a través del registro. Sin embargo, es necesario hacer notar que
así como se busca proteger al usuario registral en este aspecto, lo que al final se logra es crear
más burocracia e incongruencias al interior de Registros Públicos.

En el tercer párrafo del artículo 2 de la ley se señala lo siguiente: “La persona que presenta una
solicitud de oposición sin arreglo a lo previsto en la presente Ley no forma parte del
procedimiento, debiendo el registrador rechazar de plano dicha oposición, en decisión
irrecurrible en sede administrativa”. Tal como se pudo apreciar al analizar la Resolución N.º 141-
2011-SUNARP/SN, la imposibilidad de recurrir a una segunda instancia transgrede derechos
constitucionales de los usuarios, aspecto que no es advertido.

Asimismo, en el artículo primero de las disposiciones complementarias modificatorias, se

modifica el artículo 2014 del CC, añadiendo que la buena fe del tercero se mantiene en tanto
no haya podido conocer las causas que no constan en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan. Al incorporar a los títulos archivados como parte de la publicidad
para la conformación de la fe pública registral, se está desnaturalizando la función de calificación
del registrador, pues la publicidad ya no se remitiría solamente al asiento registral, sino que el
usuario está obligado a revisar los títulos archivados, por ende, lo consignado en los asientos
registrales ya no sería necesario, y pasaría a un segundo plano frente a la obligación de revisar
los títulos.

Finalmente, en el artículo segundo de las disposiciones complementarias modificatorias, se

señala que “son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de
disposición o gravameninter vivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del
notario provincial […]”. Con esta modificación, el usuario va a tener que viajar hasta la provincia
en la que se encuentra el inmueble para poder firmar la escritura pública, generándole mayores
costos económicos y empleo de tiempo, pues no siempre el propietario de un inmueble se
encuentra en la provincia en la que dicho inmueble se ubica. Una vez más, por tratar de generar
mayor seguridad jurídica, se incrementan los costos de transacción haciendo que el registro sea
de más difícil acceso tanto en costos como en trámites.

G. Resolución N.º 2009-2014-SUNARP- TR-L

Sumilla: Documentación prohibida de solicitar

Conforme a lo previsto en el artículo 40.1.1 de la Ley 27444, las instancias registrales

están prohibidas de solicitar para su labor calificadora la documentación conformante de
otro título ya inscrito.

En la presente resolución se busca inscribir el levantamiento de medida cautelar de embargo

de la partida N.º 47455871 del registro de predios de Lima, en mérito a la Resolución coactiva
emitida por la Sunat. El registrador público observó en primera instancia la solicitud, indicando
que la resolución administrativa que ordenaba el levantamiento de la medida cautelar deberá
estar acompañada del oficio que ordene el levantamiento, ante lo cual el solicitante, en
reiteradas oportunidades, procedió a subsanar indicando que el documento requerido se
encontraba en el título archivado de otra partida registral. Sin embargo, la registradora reiteró la
observación, motivo por el cual el solicitante tuvo que apelar.

El Tribunal Registral resuelve indicando que el oficio emitido por la Sunat, y solicitado por la
registradora de primera instancia, se encuentra en el título archivado, por lo que, de conformidad
con el artículo 40.1.1 de la Ley N.° 27444, la Administración Pública no puede exigirse al
administrado documentación que conforma el titulo archivado de otro título; por lo tanto, se
revocó la observación formulada.

5. Propuesta para delimitar el ámbito de actuación del registrador público en su función de

calificación registral
Escuchar
Los errores en la calificación registral provienen, en general, no de la labor del registrador
público, es decir, no provienen de la persona en sí, sino de la mala aplicación de las normas
que regulan y orientan los lineamientos de la calificación registral, ya sea porque el registrador
exige documentación no prevista como requisito, o porque interpreta o crea supuestos que no
encajan en las normas, creando derechos sin que su aplicación o consecuencias se encuentren
regulados.

Estos errores en la calificación se dan muchas veces porque el sistema registral trata de
publicitar los actos celebrados por los particulares tal cual han sido celebrados en la realidad,
de modo tal que los terceros puedan obtener de un asiento registral información legitima y
verdadera, lo cual es correcto y cumple con la finalidad del registro; sin embargo, con el fin de
que dichos asientos registrales contengan tal información, Registros Públicos va más allá de su
función, generando errores de concepto al momento de generar y aplicar sus normas.

Si bien es cierto que los Registros Públicos son importantes en tanto participa del correcto tráfico
de bienes, generando seguridad jurídica al otorgar publicidad a los actos; en muchos otros
casos, genera perjuicios a los usuarios de este servicio, pues, como ya lo mencionamos
anteriormente, crea barreras de acceso —al solicitar mayor documentación de la requerida, o
supervisando y analizando actos que no les corresponde—, no porque un determinado
registrador se equivoque, sino porque la exigencia de que los actos que ingresan al registro
sean válidos y legales hace que se confunda al registro con una entidad supervisora de los
actos emitidos por otras entidades (judiciales o administrativas) o funcionarios (notarios,
funcionarios públicos, árbitros, etc.), cuando cada uno de estos funcionarios o entidades cumple
su determinada función, sin tener el registro que supervisar o verificar si dichos actos son
válidos, pues al ser emitidos por el Poder Judicial o por una entidad administrativa, se presume
su licitud. De igual forma, en el caso de los notarios, estos se encargan de validar la identidad
de las personas y de revestir a los actos de la formalidad correspondiente para que puedan
ingresar al registro.

Asimismo, en la actualidad se vienen dando diversos actos de corrupción que atacan la

seguridad que el sistema registral nos puede brindar: se falsifican documentos, los cuales
ingresan al registro sin que pueda advertirse de su ilicitud, puesto que el sistema registral no
tiene contacto directo con los usuarios, como si lo tiene el notario, un funcionario público o un
juez. En vista de ello, el sistema registral ha adoptado medidas de seguridad a fin de impedir el
ingreso de documentación fraudulenta, tales como el sistema de alerta registral, el bloqueo por
falsedad documentaria o la directiva de inmovilización de partidas; sin embargo, a pesar de
estas medidas y esfuerzos, no se ha podido impedir el ingreso de documentación falsificada.
Este es uno de los motivos por los cuales el sistema registral va más allá de sus funciones, al
emitir normas que resultan por ser ilegales o inconstitucionales como las ya analizadas directiva
de inmovilización de partidas o la tacha especial irrecurrible, las cuales, con la finalidad de
esclarecer un procedimiento registral, terminan por transgredir un derecho constitucional como
el acceso a la doble instancia.

A fin de poder delimitar de manera correcta el ámbito de actuación del registrador, es necesario
que se brinde una correcta capacitación a los funcionarios con relación a que no forman parte
de una entidad encargada de validar o supervisar los fundamentos de los actos emitidos por
otras entidades administrativas o judiciales, o que con la finalidad de inscribir los actos se
puedan crear supuestos de hecho en las normas que no se encuentran regulados en la
actualidad, a través de interpretaciones que le corresponderían realizar al Poder Judicial.

Asimismo, con el fin de no caer en el error de vulnerar el derecho de los usuarios a cambio de
mantener la seguridad jurídica, se deben crear mecanismos de protección que van más allá de
lo jurídico, es decir, apoyar la seguridad mediante soportes tecnológicos e informáticos, tal como
se viene dando con el sistema de alerta registral o con el uso de biométrico en notarías. Se
debe reforzar este sistema para así evitar normas que si bien por un lado buscan blindar la
seguridad jurídica, por otro lado transgre

6. Conclusiones
Escuchar
• La calificación es el soporte del sistema registral y, como tal, se debe cumplir con su
finalidad empleando todos los elementos necesarios, generados en nuestro
ordenamiento jurídico para que el registrador publicite actos válidos y legítimos.

• Dependiendo de la procedencia de los actos que se buscan inscribir, el registrador va a

emplear distintos métodos de calificación, es decir, va a obedecer los lineamientos
planteados por las normas, documentos emanados del fuero judicial o de entidades
administrativas.

• Como se ha podido apreciar, es correcto que la calificación del registrador sea atenuada,
pues no va a proceder a calificar los pronunciamientos de fondo ni los procedimientos
internos para la emisión de estos en vista de la presunción de legalidad que los reviste.
Lo que no es correcto es limitar o anular la función de calificación del registrador, pues
de esa forma no se cumpliría con la finalidad del sistema registral, llegándose inclusive a
publicitar actos que no cumplan con los antecedentes del registro y generándose un
engaño y perjuicio al usuario.

• En la resolución materia de análisis, se puede apreciar uno de los errores en la

calificación en las que incurre el registrador al tratar de realizar una calificación legalista
pegada a la norma, sin advertir que al realizar dicho análisis estaba creando un supuesto
más a la norma que regula la extinción del derecho de propiedad, sin medir las
consecuencias que esto podría generar.

• Se requiere delimitar de manera correcta y adecuada el ámbito de aplicación de la

calificación por parte del registrador, con la finalidad de no perjudicar al usuario,
solicitándole mayor documentación a la requerida en las normas y reglamentos, o
creando derechos sin medir las consecuencias y los alcances de estos.

• Además de generar normas orientadas a proteger la seguridad jurídica de los usuarios,

los Registros Públicos deberían contar con sistemas informáticos que le permita continuar
con dicha protección, fortaleciendo las barreras de ingreso a documentos falsificados y
minimizando los riesgos a los que se encuentra expuesto.
7. Referencias bibliográficas
Escuchar
Delgado Scheelje, Alvaro, “Aplicación de los principios registrales en la calificación registral.
Redefiniendo los conceptos tradicionales y planteando los nuevos principios”, en Ius et Veritas,
n.º 18, Lima: 1999.

García García, Luis, “Principio de rogación y legalidad”, en Aa. Vv., Código Civil comentado, t.
x, Lima: Gaceta Jurídica, 2005.

Gómez Galligo, Francisco Javier (coord.), La calificación registral: estudio de las principales
aportaciones doctrinales sobre la calificación registral, Madrid: Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España, 1996.

Gonzales Loli, Jorge Luis, Comentarios: nuevo reglamento general de los Registros Públicos,
Lima: Gaceta Jurídica, 2002.

Mendoza del Maestro, Gilberto, “La calificación light y el debilitamiento del sistema registral”,
en Actualidad Jurídica, t. 153, Lima: 2006.

Ortiz Pasco, Jorge, “Calificación registral de documentos administrativos: ¿quién ve por ella?
¿dónde estamos? ¿hacia dónde vamos?”, en Revista de Derecho Administrativo, n.° 14. Lima:
2015.

Ortiz Pasco, Jorge, “Resoluciones judiciales versus realidad registral ¿Un verdadero
infiernillo?”, en Apuntes de Derecho Registral, Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005.

Vivar Morales, Elena María, “Naturaleza jurídica de la inscripción en el sistema registral

peruano”, en Derecho-PUCP, n.° 48, Lima: 1994.

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN
Escuchar
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 329-2013-SUNARP-TR-A

Arequipa, 18 de julio del 2013

APELANTE : PERCY GÓMEZ NUÑOVERO

TÍTULO : N.° 19553 DEL 03.16.2013

RECURSO : N.° 17653 DEL 04.07.2013

REGISTRO : PREDIOS-TACNA

ACTO : RENUNCIA DE DERECHO DE LA PROPIEDAD Y OTRO

SUMILLA

EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD

“La renuncia al derecho de propiedad formulada por el titular registral de un predio determina la
extinción de dicho derecho. Inscrita la renuncia deberá procederse al cierre de la partida, pues
el ordenamiento no admite la existencia de un predio inmatriculado sin titular de domino”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la renuncia del derecho de

propiedad que efectúan Gloria Teodora Cáceres Cutipa, Juan Ruperto Cáceres Cutipa, Daniel
Jesús Cáceres Cutipa y Daniel Tolomeo Cáceres Cutipa respecto del predio inscrito en la partida
registral N.° ٠٥١١٦٢٧٢ del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna.

Para tal efecto, se adjunta parte notarial de la escritura pública de renuncia de derecho de
propiedad, desinscripción de predio y cierre de partida registral de fecha 29 de mayo del 2013
otorgada ante notaría pública de Tacna, Aurora Anguis de Adawi.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación contra de la tacha formulada por el Registrador Público Jesús
Macedo Salas, la misma que se reproduce a continuación:

“[…]

2. ANÁLISIS

2.1. Conforme al artículo tercero de la Ley N.° 26366, Ley de Creación del Sistema
Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos “son garantías del sistema nacional de los Registros Públicos: a) la autonomía
de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones, b) la intangibilidad del contenido de
los asientos regístrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”.

Asimismo, de conformidad con el principio de legitimación recogido en el artículo en el

artículo 2013, del Código Civil “el contenido de la inscripción se presume cierto y produce
todos su efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”,
disposición que también se encuentra desarrollada en el numeral VII del Título Preliminar
del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos con el
siguiente tenor: “Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todos
sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente
su invalidez.

Revisado el título presentado, se ha determinado que mediante escritura pública de fecha

29 de mayo del 2013 se pretende el cierre de una partida registral (desinscripción). Al
respecto se le indica que de conformidad con los dispositivos legales antes citados, los
asientos regístrales producen todos sus efectos mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos o se declare
judicialmente su invalidez; por lo que no es procedente realizar el cierre de la partida o
desinscripción ya que tal prerrogativa únicamente le corresponde al Poder Judicial.

2.2. Cabe señalar que mediante Resolución N.° 172-2009-SUNARP-TR-A de fecha 08 de

mayo del 2009, el Tribunal Registral de Arequipa, se pronunció en igual sentido, respecto
a una solicitud de cierre de partida registral, consignado en sus considerandos 4 y 5 lo
siguiente: “Que rige el principio de legitimación registral regulado en el artículo 2012 del
 Código Civil, que dispone “el contenido de la inscripción se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”; y que
del mismo modo rige el literal b) artículo 3 de la Ley N.° 26366 que señala: “Son garantías
del Sistema Nacional de los Registros Públicos [...] b) La intangibilidad del contenido de
los asientos regístrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”. En
resumen, solo por mandato judicial firme, podrá el Registro cerrar la partida registral [...]”.

2.3. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, se le indica que de la revisión de los

asientos regístrales de la ficha N.° 3631 (continuación en la partida N.° 05116272 del
Registro de Predios), se aprecia que en el asiento C.l (título archivado prop. 4509 del año
1975) corre inscrita la primera de dominio a favor de doña Ana Cutipe de Cáceres, casada
con Don Daniel Cáceres Hurtado, a mérito del mandato judicial expedido por Juez de
Tierras de Tacna que despachaba el Dr. Abelardo Paredes Briceño, Resolución N.° 03
de fecha 23 de octubre de 1975 en la que se ordena expresamente que se proceda a la
inscripción en los Registros Públicos de este departamento, una vez ejecutoriado este
auto.

Por ello, y en aplicación del artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que
establece:

Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones
judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus
propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus
efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que
la ley señala.

Ninguna autoridad cualquiera que sea su cargo o denominación fuera de la organización

jerárquica del Poder Judicial puede avocarse al conocimiento de causa pendiente ante el
órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad
de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar
procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad política, administrativa, civil y penal
que la ley determina en cada caso.

No es procedente lo solicitado ya que la inscripción proviene de un mandato judicial.

2.4. Sin perjuicio de lo anterior, revisada la indicada partida registral, es de advertirse que
la misma fue objeto de desmembración de área, por lo cual, al pro cederse con el cierre
de la matriz (conforme se ruega) se vulnerará el derecho de los predios independizados,
ya que registralmente, estos carecerían del respectivo antecedente de inscripción, el cual
dio mérito a su consecuente independización.

[…]”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante sustenta su recurso impugnatorio en los siguientes argumentos:

• Es criterio reiterado por parte del Tribunal Registral la posibilidad de extinguir un derecho
real por medio de la renuncia que formule su propietario pese a no constituir una de las
causales previstas en el artículo 968 del Código Civil.
 • El artículo 94 acápite a) del Reglamento General de los Registros Públicos ha
considerado que es jurídicamente válido cancelar el asiento en que aparece inscrito un
derecho cuando su titular formula renuncia expresa al mismo. Así, dispone los supuestos
de cancelación total de las inscripciones, estableciendo que una causal para que se
extinga el asiento de cancelación es cuando se extingue totalmente el bien, la persona
jurídica o el derecho inscrito.

• Al extinguirse el derecho de propiedad, genera un predio inmatriculado pero carente de

titularidad dominical, situación registral que no es admitida por el artículo 16 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Entonces, la consecuencia jurídica
registral de la renuncia del derecho de propiedad hecha por su titular es la desincripción
del predio, siempre que con ello no se afecte derechos de terceros.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

• En la ficha N.° 3631 que continua en la Partida Registral N.° 05116272 del Registro de
Predios de la Oficina Registral de Tacna consta inscrito el fundo rústico denominado “Las
Palmeras” ubicado en el distrito, provincia y departamento de Tacna, con un área de 23
Has y 2,200 m2.

• En el asiento C.1 obra inscrita la titularidad del predio a favor de Ana Cutipa Cáceres.

• En el asiento B.3 obra inscrita la independización del área de 384.00 m2 en la ficha N.°
18756.

• En el asiento C0001 consta inscrita la transferencia por sucesión intestada de los

derechos que le corresponden a Ana Cutipa de Cáceres a favor de: Daniel Tolomeo
Cáceres Hurtado, Gloria Teodora Cáceres Cutipa, Daniel Jesús Cáceres Cutipa y Juan
Ruperto Cáceres Cutipa.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente Raúl Jimmy Delgado Nieto. De lo expuesto y del análisis del
caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a determinar es la siguiente:

• Si procede la inscripción de la renuncia del derecho de propiedad y con ello el cierre de

la partida N.° 05116272 del registro de predios de Tacna.

VI. ANÁLISIS

1. Con el título alzado se solicita la inscripción de la renuncia del derecho de propiedad

respecto del predio inscrito en la partida N.° 05116272 del registro de predios de Tacna,
en virtud a la escritura pública de fecha 29 de mayo del 2013.

En el aludido instrumento público, Daniel Tolomeo Cáceres Hurtado, Gloria Teodora

Cáceres Cutipa, Daniel Jesús Cáceres Cutipa y Juan Ruperto Cáceres Cutipa renuncian
al derecho de propiedad del predio inscrito en la partida registral N.° 05116272.

En la cláusula quinta de dicha escritura se indica que la consecuencia jurídica registral

de la renuncia antes descrita, es la desinscripción del predio y con ello, el cierre de la
partida registral antes mencionada.
 2. El Registrador cuestiona la inscripción del título señalando entre otros argumentos, que
no es procedente el cierre de partida por ser una prerrogativa exclusiva del Poder Judicial.

En ese sentido, corresponde a esta instancia dilucidar si resulta procedente la inscripción

de la renuncia del derecho de propiedad y con ello el cierre de la partida N.° 05116272.

3. El artículo 923 del Código Civil prescribe que la propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.

Avendaño señala que la propiedad es un poder jurídico porque emana del Derecho sobre
un bien o conjunto de bienes, sean corporales o incorporales1. Este poder concede entre
otras atribuciones, la de disponer. La disposición supone la enajenación, gravamen e
incluso el abandono o destrucción del bien objeto del derecho de propiedad2.

1. Avendaño Valdez, Jorge. Código Civil Comentado. Tomo V: Derechos Reales. Gaceta
Jurídica Editores, 2003. Pg.187.

2. Op. Cit. Pg. 188.

La disposición del bien implica para el titular la extinción del derecho de propiedad si
decide transferirlo a otra persona. Pero también cabe la posibilidad que esta extinción se
produzca por renuncia o abandono del bien, causal no prevista expresamente en el
artículo 680 del Código Civil, pero que tampoco nuestro sistema jurídico proscribe3.

3. Conforme con el principio de libertad civil previsto en el numeral 2.21.a de la constitución

política, nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no
prohíbe.

González Barrón afirma que el listado de causas extintivas de la propiedad establecido

en dicho artículo no es taxativo, sino uno meramente enunciativo4, abriendo la posibilidad
de que la renuncia sea incluida como una causa más.

4. Gonzales Barron, Gunther, Curso de Derechos Reales. Jurista Editores, 2003. Pg. 656.

La doctrina admite la renuncia como mecanismo extintivo de los derechos reales. Diez
Picazo señala al respecto: “Se denomina renuncia, abandono o también técnicamente
dirección a aquel acto de libre voluntad del propietario por medio del cual, desamparando
o desposeyéndose de una cosa, da por extinguido su derecho de dominio sobre ella”5.
Albaladejo señala que los derechos reales se extinguen por renuncia de su titular, negocio
unilateral irrevocable que contiene una declaración de voluntad no recepticia, ni solemne,
en principio, que puede realzarse expresa o tácitamente6.

5. Diez Picazo y Ponce De Leon, Luis. Citado por Gonzales Barron, Gunther. Op. Cit. Pg. 657-
658.

6. Albadejo, Manuel. Derecho Civil. Tomo II, Volumen Primero, José María Bosch Editor S.A,
1994. Pa. 225.

Se trata de la abdicación o dejación voluntaria y consciente de un Derecho que se tiene

adquirido o reconocido. A diferencia de la cesión, que requiere la concurrencia de las
voluntades del cedente y cesionario para el perfeccionamiento de la renuncia basta la
 voluntad del renunciante. La renuncia se puede clasificar en abdicativa y traslativa. La
primera es la dejación de un derecho sin designar sucesor. En este caso, se termina o
extingue un situación jurídica con independencia entre el titular anterior y el que pueda
recoger lo vacante o abandonado. En la traslativa o impropia, el titular deja el derecho o
cosa para que vaya a poder de otra persona determinada7.

7. Cabanellas, Guillermo: Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual; Tomo VII; P. 139.

De otro lado el artículo 2019 del Código Civil señala que actos son inscribibles en el
Registro de departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble. Así
encontramos: “Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles”.

4. Ahora bien, revisada la partida donde corre inscrito el predio cuya propiedad es objeto
de renuncia se aprecia que son propietarios del mismo (según asientos C.1 y C001)
Daniel Timoteo Cáceres Hurtado, Gloria Teodora, Daniel Jesús y Juan Ruperto Cáceres
Cutipa; todos ellos intervienen en la escritura pública de renuncia de fecha 29 de mayo
del 2013, por lo que de acuerdo a lo expuesto precedentemente pueden renunciar a su
derecho de propiedad siendo este un acto plenamente inscribible en el Registro.

5. Con relación al cierre de la partida producto de la inscripción de la renuncia del derecho

de propiedad, el artículo 91 del RGRP prescribe que las inscripciones se extinguen
respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición
expresa en contrario.

Asimismo, el artículo 94 del mismo reglamento contempla los supuestos de cancelación

total de las inscripciones y anotaciones preventivas, siendo ellos los siguientes:

a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos.

b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido.

c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta

de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento
correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos
previstos en este mismo Reglamento.

d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva

por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella.

e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación

distintos a los previstos en los literales precedentes.

Como se aprecia del literal a), se ha regulado como causal para cancelación de una
inscripción, la extinción del bien, la personas jurídica o el derecho inscrito. Para el caso
que nos ocupa, es relevante este último supuesto, esto es la extinción del derecho
inscrito.

Habiendo esta instancia establecido que los derechos en general pueden extinguirse por
la renuncia hecha por su titular y como consecuencia de ello, pronunciado de manera
favorable respecto de la inscripción de la extinción del derecho de propiedad con el título
 impugnado, corresponde se cancele la inscripción que instituye la titularidad del mismo a
los renunciantes del derecho (asiento C0001) pues con la dejación del derecho de
propiedad efectuada por quien en el Registro figura como titular se extingue tal derecho
y el asiento deja de producir sus efectos de oponibilidad, fe pública y legitimación.

6. Ahora bien, cancelado este último asiento, el predio inscrito en la partida N.° 05116272
carecería de titular registral. Ello por cuanto el dominio que ejerce una persona sobre un
bien determinado es la base para la apertura de una partida, vale decir para la
inmatriculación de un predio.

Así, el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) señala
que la inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro y se realiza
con “la primera inscripción de dominio”, salvo disposición distinta.

Registrado el dominio sobre determinado predio se inscribirá posteriormente todos los

actos o derecho relacionados con él, de acuerdo al principio de legalidad consagrado por
el artículo IV del título preliminar del RIRP.

En ese sentido, si la titularidad del inmueble es el motivo que fundamenta la apertura de

una partida, no resulta admisible la existencia de un predio inmatriculado sin titular de
domino. La circunstancia de que una partida figure sin propietarios determina que sea
innecesario que dicha partida permanezca aún abierta, por lo que deberá procederse a
su cierre, pues las anotaciones de cierre cualquiera sea el supuesto contemplado por la
norma, presuponen la existencia de la extinción de un bien, derecho o persona inscritos.

7. Cabe añadir, que no existen terceros cuyos derechos puedan verse perjudicados, pues
si bien se ha inscrito en el asiento B.3 la independización de parte del área inscrita (384.00
m2) a la ficha N.° 18756 a favor de terceras personas, esta circunstancia no impediría la
inscripción de la renuncia y el posterior cierre de la partida, dado que transferencia de
dicha área se efectuó antes que los renunciantes adquirieran la propiedad del predio por
sucesión intestada (asiento C0001), por lo que la renuncia únicamente comprende el área
resultante luego de la transferencia.

8. De acuerdo a lo desarrollado en el análisis de la presente resolución se concluye que

procede la inscripción de la renuncia del derecho de propiedad y el cierre de la partida
registral N.° 05116272 del registro de predios de la Oficina Registral de Tacna.

Interviene el Vocal Pedro Álamo Hidalgo designado mediante Resolución N.° 170-2013-
SUNARP/PT del 18 de junio del 2013.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la tacha formulada al título venido en grado de apelación y DISPONER su

inscripción por los argumentos vertidos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

JORGE LUIS TAPIA PALACIOS

 Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral

RAÚL JIMMY DELGADO NIETO

Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral

PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal de la Quinta Sala del Tribunal registral

RECTIFICACIÓN DEL ÁREA Y/O MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE UN PREDIO URBANO: ¿CUÁLES

SON LOS MECANISMOS RECTIFICATORIOS ESTABLECIDOS EN LA LEY N.° 27333?

Carmen Giuliana Vilchez Paredes

RESUMEN
Escuchar
Se reflexiona sobre los siguientes puntos: ¿los límites al terreno determina el objeto en el que
recae o no el ejercicio del derecho de propiedad?, ¿la descripción registral comprendida en el
título del predio se puede constituir en prueba?, ¿quién establece si un título presentado cumple
o no con los requisitos exigidos en el primer párrafo del art. 2021 del CC?, entre otros.

Palabras clave: Rectificación de área y medidas perimétricas / Tribunal Registral / Calificación

registral

Recibido: 10-09-17

Aprobado: 15-09-17

Publicado en línea: 02-10-17

ABSTRACT

It reflects on the following points: does the limits to the land determine the object in which the
exercise of the property right falls or not ?, the registration description included in the title of the
property can be constituted in test ?, who establishes if a title presented complies with the
requirements of the first paragraph of art. 2021 CC, among others

Keywords: Rectification of area and perimetric measures / Registry Court/ Registration

Qualification

Title: Rectification of the area and / or perimetric measures of an urban property: what are the
rectification mechanisms established in Law N.º 27333?

1. Consideraciones generales
Escuchar
El derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean
apropiables económicamente; estas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que
permiten establecer con exactitud hasta dónde se extienden las facultades del propietario. En
la propiedad sobre predios, esos confines se determinan a través de los límites verticales y
horizontales1.

1. Gonzales Barrón, Gunther, Derecho registral y notarial, 3.a ed., t. i, Lima: Jurista Editores,
2012, p. 234.

IMPORTANTE

Los dos elementos descriptivos fundamentales de un predio son los linderos y el área,
los linderos son los límites colindantes de un inmueble con otro, cuya descripción en el
título hace, precisamente, que se delimite la línea poligonal que encierra la superficie del
terreno, esta superficie encerrada constituye el área o cabida.

Ahora bien, respecto a los límites del derecho de propiedad estos se extienden al sobresuelo y
al subsuelo, hasta donde sea útil para el propietario2; únicamente es el hombre quién pone
límites al terreno, con la finalidad de establecer el objeto sobre el cual se ejerce su derecho de
propiedad. La delimitación horizontal de los inmuebles se establecen mediante los llamados
“planos de localización o de ubicación”, en donde constan los elementos delimitadores del
inmueble, como son el área, linderos y medidas perimétricas.

2. Código Civil. Artículo 954. La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

2. El área o cabida de un bien inmueble

Escuchar
Los dos elementos descriptivos fundamentales de un predio son los linderos y el área. Los
linderos son los límites colindantes de un inmueble con otro cuya descripción en el título hace,
precisamente, que se delimite la línea poligonal que encierra la superficie del terreno; esta
superficie encerrada constituye el área o cabida. Según la definición del diccionario de la Real
Academia Española, la cabida es la extensión superficial de una finca o terreno; esta extensión
superficial debe expresarse necesariamente en el sistema métrico decimal. Cabe señalar que
el término técnico es “cabida”; sin embargo, en nuestro medio se ha generalizado el término
área, lo que no es correcto, pues el área constituye una unidad de medida como lo es, por
ejemplo, el metro cuadrado. El área equivale a la centésima parte de una hectárea, por lo que
no debe considerársele como cabida, más aún cuando el diccionario de la lengua española no
le reconoce esta última acepción que se ha generalizado en nuestro medio.

Los linderos son las líneas que delimitan una finca de otra; generalmente se sostiene en doctrina
que el elemento preferente son los linderos, pues la finca se encuentra encerrada dentro de
ellos y, por tanto, todo lo que esté dentro de los lindes corresponde a la finca, al margen de que
exista error en la medición del área o cabida. En tal sentido, la experiencia enseña que la
extensión superficial de una finca es el elemento sobre el cual más fácilmente se vierten
inexactitudes. Sin embargo, esta preeminencia de los lindes no puede ser tomada como un
dogma, ya que la merma del área puede ser interpretada como indicio de una descripción
indebida de los linderos3.

3. Alvarez Caperochipi, José Antonio, Derechos reales, t. i, Madrid: Editorial Civitas, 1986, p.
64.

La descripción registral de la finca ha de ser considerada un título ordinario de prueba,

especialmente importante por ser público y estar preconstituido en período no sospechoso, pero
la realidad de la finca no se determina solo por el título (la descripción registral es un título que
ayuda a identificar y localizar la finca en el terreno), sino además por la posesión4.

4. Alvarez Caperochipi, José Antonio, Derecho inmobiliario registral, t. i, Madrid: Editorial Civitas,
1986, p. 64.

3. Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas

Escuchar
La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad tanto física como jurídica.
Las divergencias entre registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP) en dos categorías: los errores registrales (materiales o de concepto)
y las inexactitudes distintas a estos. Los errores registrales son los cometidos por el registrador
al extender el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc.
(errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o de
los actos inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre
el asiento registral y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple confrontación
entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo título
que sirvió para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos
los intervinientes.

Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de estos, se reflejan en un

desacuerdo entre la partida y la realidad física o jurídica extrarregistral, es decir, las
inscripciones concuerdan con los títulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que
no se han reflejado en el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo título, el cual
no necesariamente requiere ser otorgado por las partes.

En algunos casos se obtendrá la concordancia mediante un procedimiento administrativo,

notarial o judicial que permita que el registro refleje la realidad física con mayor o total fidelidad,
siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros,
como sucede, para el caso que nos ocupa, con las rectificaciones de área respecto de predios
rústicos reguladas por el Decreto Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA
El saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios urbanos o situados en
zonas urbanas se encuentra regulado en el artículo 13 de la Ley N° 27333, Ley complementaria
a la Ley N.° 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la
regularización de edificaciones.

Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas
perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus
medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, estas podrán
determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

• El mutuo acuerdo entre el propietario del predio y los propietarios de los predios
colindantes mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

• El procedimiento notarial se podrá tramitar como un asunto no contencioso de

competencia notarial, según los procedimientos a que se refieren los artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área
real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es
superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación
registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se
tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley N.° 27157.

• El proceso judicial se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504
y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de
áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.

El primero consiste en la declaración de todos los colindantes en el sentido de consentir la

rectificación, eliminando la posible afectación de derechos de los propietarios colindantes. En el
segundo y el tercero, la rectificación se produce luego de culminado un proceso notarial (sin
oposición) o un proceso judicial (regulado como proceso abreviado, según el artículo 504 y
siguientes del Código Procesal Civil), que declara la inexactitud y establece la verdadera
realidad física del predio.

Con relación a la rectificación de área, Gunther Gonzales Barrón5 sostiene que la rectificación
de área no tiene por finalidad aumentar o disminuir la extensión de un inmueble, sino adecuar
las verdaderas dimensiones físicas de la finca a su correlato en el registro. Es así que cuando
se rectifica la medida superficial contenida en el asiento registral, no se amplía la finca, solo se
busca eliminar una inexactitud.

5. Gonzales Barrón, Gunther, Tratado de derecho registral inmobiliario, 2.a ed., Lima: Jurista,
2004, p.460.

IMPORTANTE

La descripción registral de la finca ha de ser considerada un título ordinario de prueba,

especialmente importante por ser público y estar preconstituido en período no
sospechoso, pero la realidad de la finca no se determina solo por el título (la descripción
registral es un título que ayuda a identificar y localizar la finca en el terreno), sino además
por la posesión
Por ello, la Ley N.° 27333 mediante su artículo 13 establece tres únicos procedimientos que
permiten el saneamiento legal de las discrepancias de áreas, linderos y medidas perimétricas,
siendo pertinente en dos casos: a) cuando existan discrepancias entre las dimensiones físicas
del terreno y las dimensiones registradas del mismo (hipótesis propia de los predios inscritos);
y b) cuando sea necesario determinar la extensión física de un predio, es decir, el área, linderos
y medidas perimétricas del terreno (hipótesis propia de los predios no inscritos, pero también
puede aplicarse a los inscritos con cierta antigüedad, y en donde existe descripciones físicas en
mediciones antiguas, o con omisiones, o simplemente no existen).

4. Rectificación de área por error de cálculo

Escuchar
Adicionalmente a lo prescrito por la Ley N.° 27333, la jurisprudencia registral admitió la
rectificación de área, por error en el cálculo a través del Precedente de Observancia Obligatoria
aprobado en el xix Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de
septiembre del 20066. Este criterio se sustentó en el hecho de que el área rectificada del predio,
calculada sobre la base de su misma descripción —es decir, los mismos linderos, las medidas
perimétricas (perímetro) y la ubicación espacial—, no determina de modo alguno una
modificación real de predio, en el sentido de haberse producido un incremento o disminución en
su extensión superficial, sino que se trata de adecuar a la realidad el dato sobre el área inscrita
erróneamente, por haberse incurrido en un error material en el título presentado para su
inscripción o por tratarse de inscripciones extendidas en virtud de títulos antiguos, cuando no
existían sistemas exactos de medición de los predios.

6. Rectificación de área por error en el cálculo: “Es inscribible la rectificación del área de un
predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de
la Ley N.° 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que
el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del
predio no han sufrido variación alguna”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N.° 182-2005-SUNARP-TR-T del 28 de octubre del 2005,
N.° 290-99-ORLC-TR del 05 de noviembre de 1999 y N.° 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de
enero del 2006.

En ese orden de ideas, podemos concluir que para proceder a la rectificación de área por error
de cálculo, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que las medidas y linderos del predio se mantengan inalterables.

2. Que el error haya surgido del inexacto cálculo de su área.

3. No se produzca una modificación en la ubicación espacial del predio.

4. Se cuente con informe favorable del área de catastro.

Como podemos apreciar, resulta de suma importancia el informe favorable del área de catastro
en donde se exprese que la ubicación espacial del inmueble no ha sufrido variación.

5. La calificación registral en los supuestos del procedimiento de rectificación de área

Escuchar
En nuestro país rige un sistema registral de inscripción declarativo, admitiendo en vía de
excepción el sistema de inscripción constitutivo y obligatorio para casos concretos fijados por la
norma. El sistema declarativo tiene como principal característica el publicitar derechos que han
nacido fuera del registro, los cuales no requieren su inscripción para tener validez; ahora bien,
estos derechos serán recién oponibles a terceros a partir de su inscripción, estableciendo
nuestro ordenamiento civil que nadie podrá desconocer el contenido de las mismas.

IMPORTANTE

Los errores registrales son los cometidos por el registrador al extender el asiento de
inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc. (errores materiales);
o interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o de los actos
inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el
asiento registral y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple confrontación
entre ambos elementos.

Este sistema registral, que ha existido en el Perú desde sus inicios, trata siempre de
compatibilizar la seguridad del tráfico con la seguridad del derecho; pero en caso de
contradicción, el sistema enfilará sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente
que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales
sobre estos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel
a quien se opone.

La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el registrador y,

en su caso, el Tribunal Registral, como órgano de segunda instancia en el procedimiento
registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el
primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos
presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos7, y dicha función
calificadora no deja de lado los principios y derechos constitucionales.

7. Véase, al respecto, la Res. N.° 431-2006-

SUNARP-TR-A.

La función del registrador consiste en la calificación registral del título cuya solicitud de
inscripción es rogada por el usuario. El profesor Luis Diez-Picazo8 explica lo siguiente:

8. Diez-Picazo, Luis, Fundamentos de derecho civil, 4.a ed., t. iii, Madrid: Civitas, 1995, p. 386.

“Dos son, pues, los medios que el registrador puede utilizar en su calificación: los mismos
documentos presentados y los asientos del Registro. Se aprecia, en estos términos, una
cierta escasez en los medios con que el registrador cuenta para realizar la calificación.
Esta escasez contrasta con la amplitud de la materia a calificar, pero la exigencia legal
es ineludible. Lo que no está en los documentos presentados o en los asientos del
Registro no puede ser tenido en cuenta a efectos de calificación”.

Dentro de esa perspectiva, en el artículo 32 del TUO del Reglamento General de los registros
públicos se desarrollan los alcances de la calificación registral, y, para el presente tema, resulta
importante conocer que en su inciso d) consta el deber de “comprobar que el acto o derecho
inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones
legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; […]”.
En ese sentido, en lo referente al procedimiento de rectificación de áreas, medidas perimétricas
y linderos, el registrador deberá verificar que se hayan cumplido con los requisitos de validez
establecidos en la Ley N.° 27333, o, en su caso, verificar previo informe de catastro que el
inmueble materia de rectificación se encuentra dentro de los supuestos de “error de cálculo”.

Posteriormente a la publicación del citado precedente de observancia obligatoria, señalado en

el punto 3) del presente artículo, se implementaron los procedimientos de saneamiento catastral
registral seguidos al amparo de la Ley N.° 28294, que regula la integración y unificación de los
estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de
catastro del país, estableciendo su vinculación con el registro de predios a cargo de la Sunarp.

Ahora bien, además de la rectificación de área por error de cálculo conforme al precedente en
mención, el Tribunal Registral ha admitido la rectificación prescindiendo de los mecanismos
rectificatorios establecidos en el artículo 13 de la Ley N.° 27333 o en el Reglamento de la Ley
N.° 28294, aun cuando se modifiquen las medidas perimétricas. Pero solo si el área resultante
es menor a la inscrita, conforme se aprecia en la Resolución N.° 505-2012-SUNARP-TR-T del
13 de julio del 20129, el criterio de dicha resolución se sustenta en que no se requiere la
intervención en la escritura pública o su notificación a los propietarios de los predios colindantes,
cuando se acredite objetivamente que la rectificación de área y linderos no los afecta, pues su
intervención o notificación en los procedimientos previstos en el artículo 13 de la Ley N.° 27333
y en el reglamento de la Ley N.° 28294 se sustenta en que la rectificación podría afectar
eventualmente sus derechos.

9. “rectificacion de área en menos. Es inscribible la rectificación de área para hacer constar en

el Registro un área inferior a la inscrita en mérito al consentimiento del titular registral contenido
en un instrumento público aunado al plano visado por la autoridad competente siempre que el
Área de Catastro determine que la poligonal ya rectificada se emplaza íntegramente dentro de
la poligonal del predio inscrito”.

Sin embargo, ¿será exigible también la intervención de los propietarios de los predios
colindantes en una escritura pública o su notificación en los casos en que se acredite
objetivamente que la rectificación no afecta sus derechos?, la respuesta que fluye del análisis
de las normas citadas es negativa, es decir, que no se requiere su intervención o notificación
cuando la rectificación o determinación de área y linderos no afecta a los propietarios de los
predios colindantes.

Si bien el literal a) del artículo 13 de la Ley N.° 27333 exige la intervención en la escritura pública
de todos los propietarios de los predios colindantes, esta disposición debe entenderse que se
refiere a todos los propietarios de los predios colindantes que pudieran verse afectados con la
rectificación del área, linderos y medidas perimétricas. Por lo tanto, si se descarta
indubitablemente la posible afectación, no se requerirá la intervención de los colindantes.

IMPORTANTE

No se requiere la intervención o notificación a los propietarios de los predios colindantes,

cuando la intervención o notificación a los propietarios de los predios colindantes, cuando
la rectificación de área y linderos no los afecta, pues su intervención o notificación en los
procedimientos previstos en el artículo 13 de la Ley N.° 27333 se sustenta en que la
rectificación podría afectar eventualmente sus derechos, no existiendo afectación a los
propietarios de los predios colindantes.
En consecuencia, dando respuesta a la interrogante planteada inicialmente, sí es posible
rectificar el área y medidas perimétricas de un predio, prescindiendo de los mecanismos
rectificatorios establecidos en el artículo 13 de la Ley N.° 27333, pues conforme a la reiterada
jurisprudencia registral, se adoptó el siguiente acuerdo plenario vinculante para la segunda
instancia:

Rectificación de área, medidas perimétricas y linderos Procede la rectificación de área,

linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario
acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, solo si el área de Catastro determina
indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito.

Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o

medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo
autoricen la rectificación.10

10. Tribunal Registral, cxv Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo, los días 12 y 13 de
diciembre del 2013.

Dicho criterio tiene su fundamento en lo siguiente:

No se requiere la intervención o notificación a los propietarios de los predios colindantes, cuando

la intervención o notificación a los propietarios de los predios colindantes, cuando la rectificación
de área y linderos no los afecta, pues su intervención o notificación en los procedimientos
previstos en el artículo 13 de la Ley N.° 27333 se sustenta en que la rectificación podría afectar
eventualmente sus derechos, no existiendo afectación a los propietarios de los predios
colindantes.

Conforme a dicho acuerdo11 se necesitan los siguientes presupuestos para la rectificación de

área unilateral:

11. El acuerdo descrito recoge los criterios reiterados adoptados en la segunda instancia
registral como la Resolución N.° 1188-2010-SUNARP-TR-L, emitida el 17 de agosto
del 2010 y en la Resolución N.° 106-2009-SUNARP-TR-L, emitida el 23 de enero del 2009. En
esta última resolución se señala que no se requiere la intervención o notificación a los
propietarios de los predios colindantes, cuando la rectificación de área y linderos no los afecta,
pues su intervención o notificación en los procedimientos previstos en el artículo 13 de la Ley
N.° 27333 se sustenta en que la rectificación podría afectar eventualmente sus derechos.

a) Que lo solicite el propietario inscrito.

b) Que se acompañe la documentación prevista en el artículo 20 del Reglamento del

Registro de Predios.

c) Que el área de catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico resultante

se encuentre dentro del predio inscrito.

d) Si el predio se encuentra afectado con gravámenes convencionales inscritos o medidas

cautelares, deberá acreditarse la autorización de los acreedores, el órgano jurisdiccional
o administrativo.
Ahora bien, resulta necesario señalar la importancia de la intervención del área de catastro,
mediante informe técnico en donde precise que el predio graficado no afecta a los colindantes,
esto es, procederá la rectificación en mérito a plano y memoria descriptiva visados por la
municipalidad solo cuando no se afecta a los colindantes, requiriéndose la certeza de tal hecho,
en caso de duda, esto es, cuando el área de catastro informa que no puede determinar si se
afecta o no a los colindantes, no puede prescindirse de los mecanismos rectificatorios de la Ley
N.° 27333 o de saneamiento catastral registral.

En cambio, cuando no existe variación en las medidas perimétricas, sí es posible la inscripción

de la rectificación de área por error de cálculo, aun cuando el área resultante sea mayor al área
inscrita.

Es así que el acuerdo plenario señalado anteriormente, no restringió a aquellos casos en los
que se rectificaba el área a una menor, siendo que lo que se estableció como requisito es que
el área de catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentre
dentro del predio inscrito, con lo cual se abarcó ambos supuestos: tanto rectificación de área a
mayor o a menor. Esto por cuanto al encontrarse el área rectificada dentro del ámbito gráfico
del predio inscrito, no se perjudican derechos de terceros, es decir, de los colindantes, por lo
que no es necesaria su intervención ni notificación.

En razón a ello, recientemente se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria,

que incorpora la posibilidad de rectificar el área, linderos y medidas perimétricas a un área
mayor:

Rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas Procede la rectificación

de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el
propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o
menor, siempre que la oficina de Catastro determine indubitablemente que el polígono
resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.

Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores inscritos o

medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo
autoricen la rectificación.12

12. Precedente aprobado en sesión ordinaria del Centésimo Quincuagésimo Pleno del Tribunal
Registral de la Sunarp, realizado el día 26 de agosto del 2016.

Como podemos apreciar, la jurisprudencia registral nos presenta una alternativa más viable para
acceder a la rectificación de área y medidas perimétricas, y así eliminar las inexactitudes
registrales adecuando la información del registro a la realidad física.

6. Referencias bibliográficas
Escuchar
Alvarez Caperochipi, José Antonio, Derechos reales, t. i, Madrid: Editorial Civitas, 1986.

Alvarez Caperochipi, José Antonio, Derecho inmobiliario registral, t. i, Madrid: Editorial

Civitas, 1986.

Gonzales Barrón, Gunther, Tratado de derecho registral inmobiliario, 2.a ed., Lima: Jurista,
2004.
Gonzales Barrón, Gunther, Derecho registral y notarial, 3.a ed., t. i, Lima: Jurista Editores,
2012.

Diez-Picazo, Luis, Fundamentos de derecho civil, 4.a ed., t. iii, Madrid: Civitas, 1995.

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Resaltados y Notas
DEL CONTENIDO ACTUAL:

Resaltados (1)
Nótese que este examen implica que se contraste que el titular registral realice el acto de
disposición objeto...
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