TRABAJO PRÁCTICO

Contratos Civiles y Comerciales

Fallo plenario “Cazes de Francino, Amalia c/ Rodríguez

Conde, Manuel”.
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CAPÍTULO I - MARCO FÁCTICO

El tema en disputa en el presente fallo se origina cuando una de las partes, se

niega a escriturar la venta de un inmueble. Se puede concluir que el Sr.
Rodríguez Conde firmó un boleto de compraventa, por lo cual está obligado a
escriturar según los artículos 1185 y 1187, los cuales indican la formalidad expresa que
debe tener este tipo de contrato para su validez.
A raíz de la negación del demandado a escriturar, se comienza a plantear la
cuestión sobre si puede el juez, como tercero, hacer la subrogación y firmar la
escritura si no lo hace el obligado, o si debe resolverse la obligación en el pago
de daños y perjuicios.

CAPÍTULO II – MARCO NORMATIVO

Minoría:
Según lo expresado por el Dr. Sánchez de Bustamante, se debe celebrar el
contrato por la forma impuesta por la ley, por ende requiere el consentimiento
de la parte para obligarse definitivamente a transferir la propiedad. Basa su
fundamento en que no se puede exigir coercitivamente la voluntad de vender
porque eso implicaría ir en contra de la autonomía de la voluntad que rige para
todos los contratos.
A su vez el Dr. Sánchez de Bustamante puntualiza que se generaría un cambio
en el tipo de obligación para la parte demandada, pues en lugar de una
prestación de hacer u otorgar el contrato definitivo, se le impondrá otra de dar,
o sea la de transferir la propiedad como si la venta fuera actual, concluida y
firme. Así llega a la conclusión de que si se condena a escriturar la
compraventa, que en su momento fue voluntaria y el demandado no presta
consentimiento para realizar la escrituración, la obligación se resuelve en daños
y perjuicios.
Adhieren a este voto los jueces:
Bargalló, por “análogos fundamentos”.
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El juez Chute, agregó que dicho voto aporta al debate nuevos y concluyentes
elementos de juicio no valorados hasta ese momento por la doctrina y la
jurisprudencia nacionales que aclaran y explican suficientemente a través de un
exhaustivo estudio de las fuentes inspiradoras del pensamiento de Vélez
Sársfield, la razón de ser de los arts. 1185 y 1187 del cód. civil y cuál es la única
sanción que trae aparejado el incumplimiento de la obligación de otorgar la
escritura pública cuando existe una promesa de venta.
Méndez de Chavarría, se adhirió también al voto de Sánchez de Bustamante
debido a sus fundamentos.
Por último, el juez Coronas que estableció que “ante el texto claro y expreso
del art. 1187 del cód. civil el incumplimiento de la obligación de que se trata
debe resolverse en el pago de pérdidas e intereses”.
Según esta parte minoritaria, para celebrar el contrato por la forma impuesta
por la ley, se requiere el consentimiento de las partes, por lo tanto no puede
incluirse un tercero, en este caso el Juez, para cumplir con la obligación de
escriturar. Se expresa que debe resolverse la obligación por e pago de daños y
perjuicios.
Fundamentándose en los Arts. 1185 – 1186 – 1187 Código Civil de la Nación.
(Ahora Arts. 969 – 1018 Código Civil y Comercial de la Nación).

Mayoría:
El Dr. Podetti plantea el voto de la mayoría, el cual determina la resolución del
fallo, diciendo que la sentencia que condena a escriturar como obligación de
hacer, puede ser cumplida por el juez, porque a diferencia del voto de la
minoría, él entiende que el pago de daños y perjuicios sería un recurso para
usar en última instancia y de una forma subsidiaria ya que dista ampliamente
del objetivo pactado en el contrato que debería recibir el acreedor; entonces
como primera medida se puede pedir la escrituración del deudor en sí, y como
segunda medida se puede acudir a un tercero a costa del deudor, que en este
caso es el juez.
Se adhieren a esta postura, los jueces:
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Baldrich, “Consecuente con la tesis sostenida en el plenario Salomón de

Korngold c. Bruzstein, 23.163”.
El doctor Funes, considera la opinión del doctor Ramiro Podetti una muy
fundada y también agrega “…en los autos Ramos c. Pereyra y Pascau, J. A.,
1951I, p. 562, cuyos más amplios razonamientos en esta causa, a los que
adhiero, han de concurrir decisivamente a despejar las dificultades de
interpretación existentes y asegurar la justa doctrina”.
El doctor Ruzo, comparte el criterio de sus colegas mencionados antes, en el
sentido de que la única sanción que trae aparejada el incumplimiento de la
obligación es la de resolverse pagándose daños y perjuicios. Finaliza su voto
diciendo “el estudio hecho por el doctor Podetti me ha dado el convencimiento
de que, tanto desde el punto de vista del derecho sustancial, como de las
disposiciones del cód. de procedimiento, la verdadera solución es la que él
propone”.
El doctor Alsina, que suscribe íntegramente la opinión de los doctores Podetti y
Funes.
Por último, el Dr. Aruáz Castex sostuvo: “Adhiero ahora a los fundamentos
expuestos en el presente acuerdo por los doctores Podetti, Funes y Alsina, los
cuales, unidos a los que expresé aquella vez, (En la causa Salomón de Korngold
c. Bruzstein publicada en D. J. A., núm. 4419, de noviembre 22 de 1950), deciden
mi voto en el sentido indicado.”
En síntesis, la mayoría explica que es posible cumplir con la obligación de
escriturar a través de la firma del juez, ya que es fundamental cumplir con la
obligación anteriormente pactada entre partes.
(Arts. 505 - 625 – 626 -629 -630 – 631 – 633 Código Civil de la Nación y Arts. 730
– 731 – 773 – 776 – 777 – 1061 Código Civil y Comercial de la Nación)

Por lo tanto, la parte dispositiva RESUELVE: que en el supuesto de que en

juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntaria de un bien
inmueble, proceda la condena a escriturar, PUEDE EL JUEZ FIRMAR LA
ESCRITURA, SI NO LO HACE EL OBLIGADO.-
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CAPÍTULO III – MARCO DIKELÓGICO

Los principios del Derecho Civil que se recitan en este fallo son los siguientes:

1. Pacta Sunt Servanda, lo que implica que el pacto obliga a las partes a
cumplir sus contraprestaciones, principio que se ve claramente violado
por la parte que se niega a escriturar, perjudicando a la otra parte actora,
2. Principio de Buena Fé, que también se ve afectado entre las partes para
cumplir con las obligaciones pactadas.
Ambos principios reflejados normativamente según los artículos 1.197 (“Las
convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual
deben someterse como a la ley misma. “), y 1.198 (“Los contratos deben
celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que
verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con
cuidado y previsión.”).

3. Tambien puede verse el Principio de Autonomía de la voluntad, el cual

establece que el hombre es libre de contratar o no, de elegir con quien
contrata y de establecer el contenido de su contrato. El único límite es
que lo pactado, no sea contrario al orden público, a la moral y a las
buenas costumbres.

CONCLUSIÓN PERSONAL:
En mi opinión, estoy de acuerdo con la resolución de la parte dispositiva, ya
que de lo contrario, se podrían ver afectados algunos o todos los principios
desarrollados más arriba, con lo cual se pondría en peligro la seguridad
jurídica, ya que ante una compraventa de un bien inmueble, nada ni nadie nos
aseguraría la escrituración posterior del vendedor, a la cual queda obligado
desde el momento en que pacta y firma en el boleto de compraventa.

Por dicho motivo, se produciría una desconfianza en el ámbito contractual,

por el simple hecho de que sin la resolución de este plenario, solamente se
“sancionaría” al deudor de la escritura, pagando daños y perjuicios, y eso sería
injusto para la otra parte que ha firmado de buena fé el boleto de compraventa,
junto con la contraparte que incumple sin motivo alguno lo que han creado
como ley para ambas.