Naturaleza jurídica del consorcio - Ley de propiedad horizontal comentada de 1

Kiper
Concepto de consorcio: el consorcio de propietarios es aquella reunión de copropietarios
que son titulares de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, es decir,
como un sujeto de derecho, una persona jurídica distinta de la personalidad de sus
integrantes.

Naturaleza jurídica del consorcio:

Hay distintas teorías:
1) La que sostiene que el consorcio de copropietarios no es una persona jurídica;
2) La que sostiene que es una persona jurídica, pero con capacidad restringida;
3) Las que sostienen que es una persona jurídica, pero con capacidad amplia.

Teorías negatorias de la personalidad jurídica del consorcio:

Dentro de los que niegan la personalidad jurídica del consorcio, están Zannoni, Salas,
Molinario, etc.
Algunos de sus argumentos son los siguientes:
1) Los arts. 9 (inc. 10), 10 y 11 de la ley 13.512 hablan del administrador como
representante de los propietarios y no aluden a él como representante del consorcio.
2) Carece de autonomía patrimonial, pues las prerrogativas que emanan del sistema de
la propiedad horizontal se encuentran en cabeza de cada uno de los copropietarios y
no de un ente diferenciado de éstos.
3) En ningún caso el consorcio de propietarios en su desenvolvimiento llega a tener
patrimonio que no corresponda al derecho individual de cada uno de los
propietarios.
4) Aun en el caso de que exista un fondo de reserva, integrado por aportes de los
mismos copropietarios, son ellos quienes ante una erogación que deban hacer,
cualquiera sea la causa que la suscite, se hacen cargo de ella en proporción con el
valor de sus unidades funcionales. El fondo de reserva no pueda equipararse al
aporte de los socios en determinadas sociedades, pues aquí el ente es quien se hace
cargo de afrontar los gastos.
5) Carece de capacidad jurídica. No es un ente con capacidad para adquirir derechos y
contraer obligaciones, pues son los copropietarios quienes soportan, en definitiva,
las obligaciones que contraen en proporción con la titularidad de sus unidades
funcionales.
6) El administrador representa a todos los condóminos individualmente en todo lo que
se refiere a intereses comunes, no pudiendo aquél estar en juicio por los
copropietarios excepto en los casos del art. 15, pues el condominio no constituye
una persona jurídica.
7) La palabra “consorcio” no remite a una persona jurídica, sino a varias personas que
tienen un interés común, en este caso el edificio que es común a todos aunque en
distinta proporción.
8) El único modo de explicar por qué los copropietarios deban ejercer las acciones y
los derechos a través del representante del consorcio es declinar la personalidad, y
entender que cuando la ley alude al consorcio de propietarios (art. 9, primer párr.
ley 13.512), no lo hace para atribuirle el carácter de entidad que tiene capacidad
para adquirir derechos y contraer obligaciones, distinta de las de sus integrantes,
sino que más bien se refiere al conjunto de los copropietarios sometidos a un
específico o particular modo de conservar y administrar las cosas comunes. Y este
específico o particular modo de conservar o administrar implica la designación de
un administrador que represente a todos los copropietarios, la determinación acerca
de la forma y proporción en la contribución de los gastos y expensas comunes, el
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derecho de cualquier copropietario, en ausencia del administrador, a realizar
expensas necesarias no mediando oposición de los demás.

Origen del reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio:

La jurisprudencia fue quien primero le reconoció personalidad jurídica al consorcio de
propietarios al determinar, de acuerdo con cuestiones de práctica y economía procesal, que
era un ente diferenciado de los copropietarios y éstos eran quienes expresaban su voluntad
a través de sus órganos. Decimos que unos, entre tantos otros, de los fundamentos fueron
cuestiones de economía y práctica procesal. Imaginemos tan sólo el caos y el retraso en la
prosecución de los juicios que traería aparejada abrazar la teoría que le niega personalidad
jurídica al consorcio de propietarios. Pongamos como ejemplo una demanda entablada por
un encargado de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal que cuenta
con ciento veinte unidades funcionales por falta de aportes provisionales. En ese caso,
presentada la demanda, debería corrérsele traslado a cada uno de los titulares de las
distintas unidades funcionales, y éstos, a su vez, podrían oponer excepciones que deberían
ser sustanciadas con el demandante y/o contestarían cada uno de ellos la demanda y así
sucesivamente en cada una de las distintas etapas procesales por las cuales atraviesa un
expediente. Es inimaginable el tiempo que podría demorarse un expediente en la etapa
probatoria, si por ejemplo, cada uno de los propietarios impugnara la prueba.

Teorías que sostienen que el consorcio es una persona jurídica:

Las tesis que consideran que el consorcio de propietarios tiene personalidad jurídica,
elaboran su teoría sobre la base de algunos argumentos en común, aunque difieran en torno
al alcance de la capacidad. Es así que mientras algunos consideran que la capacidad es
restringida, otros afirman que es amplia. La mayoría doctrinaria y jurisprudencial sostiene
la última postura.
La consagración de la personalidad jurídica del consorcio tiene su sustento en la
determinación de un patrimonio propio diferenciado del de los copropietarios, quienes
responderán subsidiariamente en el caso de que el monto de aquél sea insuficiente para
hacer frente a una obligación determinada.
Quienes sostienen esta postura consideran que el consorcio de propietarios de un inmueble
afectado al régimen de la propiedad horizontal es un sujeto de derecho, una persona
jurídica distinta de la personalidad de sus integrantes, una personalidad de existencia ideal.
Aquéllos que bregan por la personalidad restringida sostienen que la capacidad de las que
goza este ente es restringida a la medida de la satisfacción de las necesidades de su
institución.

Fundamentos de quienes sostienen la personalidad restringida del consorcio:

1) el art. 33 del código civil no inviste al consorcio de personalidad jurídica, no
obstante es un sujeto de derecho distinto de los propietarios de unidades que lo
integran;
2) Debe hablarse de capacidad restringida y no de personalidad restringida, pues la
personalidad jurídica se la tiene o no, en cambio, la capacidad puede ser tenida en
mayor o menor grado;
3) Todas las personas jurídicas poseen una capacidad limitada por el fin de su
creación.
4) La propiedad individual se encuentra íntimamente ligada a la copropiedad sobre los
elementos que constituyen la base de su disfrute y sostenimiento.
5) El dominio corresponde a los comuneros idealmente reunidos y no individualmente
a cada uno de ellos;
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6) Existe una voluntad asociativa cuyo apoyo reside en el consorcio de propietarios;
7) Los intereses colectivos son regulados por el consorcio de propietarios, dentro de
los límites del reglamento de copropiedad y administración;
8) La ley contempla como una de sus finalidades un fin utilitario que pertenece al
conjunto y es distinto del individual.

Fundamentos de aquellos que sostienen la tesis amplia:

Aquí encontramos a Alterini, Borda, Llambías, Kiper, Mariani de Vidal, etc.
1) El art. 33 del código civil, con la reforma introducida por la ley 17.711, establece
que: “las sociedades civiles o comerciales o entidades que conforme a la ley tengan
capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran
autorización expresa del Estado para funcionar…”. Es decir que el código dota de
personalidad jurídica a todos aquellos entes que no requieren de autorización del
Estado para funcionar, entre ellos estaría contemplado el consorcio. Por lo tanto,
con el régimen jurídico vigente, la personalidad de los entes colectivos, puede
adquirirse con o sin autorización.
2) Tiene capacidad, pues tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones
en forma separada de la de los distintos propietarios de las unidades funcionales
que conforman el inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal.
3) Tiene nombre dado por la calle y número de ubicación del inmueble. Ej.,
“Consorcio de Propietarios Callao 1234”.
4) Tiene domicilio, que puede ser el lugar de asiento del edificio o aquél en el cual el
administrador tenga la sede de su oficina.
5) Tiene patrimonio, entendido éste como el conjunto de bienes de una persona,
conformado por: expensas, el fondo de reserva (en el caso que existiere), y los
intereses que devenguen los créditos frente a los propietarios de las unidades
funcionales.
6) En el caso de que un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal
tenga deudas con terceros, la responsabilidad de los copropietarios es subsidiaria a
la del consorcio. No puede ejecutarse directamente a los consorcistas por estas
deudas, pues éstos podrían oponer el beneficio de la exclusión para que primero se
vaya contra el patrimonio del consorcio o sus bienes.
7) El consorcio tiene libros y contabilidad propia e independiente de la de los
copropietarios, éstos son: el libro de contabilidad, el libro de actas, el libro de
órdenes, el libro de sueldos y todo otro libro que los copropietarios a través de una
decisión en una asamblea convocada al efecto determine qué debe llevar. El
encargado de llevar los libros es el administrador.