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Correction cas pratique droit des contrats

En octobre 2017, Megane a proposé à son voisin, M. Elton, de lui donner sa


propriété au cas où elle se déciderait à vendre son bien. Ils ont signé ensemble
un document formalisant cet engagement, sans prévoir de délai.

En mai 2019, Mme Mégane a décidé de vendre sa villa. Elle a signé une
promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. Henri. Cette promesse a été
publiée. A la suite d’un diner entre voisins au cours duquel il a écouté aux
portes, M. Henri ayant appris l’existence du contrat liant Mégane à M. Elton, il
a levé l’option dès le lendemain.

M. Elton souhaite savoir ce qu’il peut faire.

Une offre est-elle toujours valable près de deux ans plus tard alors que l’offrant
a signé une promesse unilatérale de vente avec un autre bénéficiaire ?

Au regard des faits, il convient d’appliquer la réforme de l’ordonnance de 2016.

Selon l’article 1114 du Code civil : « L’offre faite à personne déterminée ou


indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime
la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut il y a
seulement invitation à entre en négociation ». L’offre doit être précise et ferme.

En l’espèce, Megane a proposé à M. Elton de lui donner sa propriété si elle


décidait de vendre sa maison et ils ont signé ensemble un document formalisant
cet engagement. L’offre est précise, elle porte sur la maison de Mégane et ferme
car elle s’est engagée à vendre sa maison en signant ce document. Ménage et
M. Elton sont lié par une offre.

De plus, l’article 1118 alinéa 1er du Code civil définit l’acceptation comme « la
manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ».
L’article 1113 du Code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre
d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur
volonté de s’engager   ». La rencontre de l’offre et de l’acceptation entraine
automatiquement la conclusion du contrat.

En l’espèce, M. Elton en levant l’option a accepté l’offre. L’offre a donc


rencontré l’acceptation, il semblerait que le contrat soit conclu.

Toutefois, l’article 1117 du Code civil dispose que «   L’offre est caduque à
l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai
raisonnable ». La caducité de l’offre entraine la nullité du contrat. De plus, la
3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 20 mai 2009 a
considéré que «   Ne donne pas base légale la cour d’appel qui ordonne la
réalisation forcée d’une vente, sans rechercher si l’acceptation est intervenue
dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre non assortie
d’un délai précis ».

En l’espèce, l’offre de Mégane d’octobre 2017 ne prévoyait pas de délai fixé.


M. Elton a levé l’option en mai 2019. 19 mois se sont écoulés entre l’offre et
l’acceptation. Il conviendra donc aux juges du fond d’apprécier souverainement
si ce délai est raisonnable dans ce cas. En supposant que ce délai n’est pas
raisonnable, l’offre deviendra caduque et M. Elton ne pourra acheter la maison
de Mégane. En supposant que ce délai est raisonnable pour la vente de la
maison, M. Elton deviendra propriété de la maison.

Cependant, si l’on applique la deuxième hypothèse, Mégane a singé une


promesse unilatérale de vente avec M. Henri avant que M. Elton ne lève
l’option. Il convient donc de s’interrogé sur la validité de cette promesse
unilatérale de vente afin de savoir si M. Elton est propriétaire de la maison.

Le lien entre Mégane et M. Henri est bien défini, il s’agit d’une promesse
unilatérale de vente. Selon l’article 1124 alinéa 3 du Code civil : «  Le contrat
conclu en violation de la promesse unilatérale avec tiers qui en connaissait
l’existence est nul ». La 3ème chambre civile de la Cout de cassation dans un
arrêt du 8 juillet 1975 a considéré que «   Le bénéficiaire d’une promesse
unilatérale de vente est fondé à invoquer contre une personne, même étrangère à
cette promesse, soit la fraude à laquelle celle-ci se serait associée, soit
seulement la faute dont elle se serait rendue coupable en acceptant d’acquérir
un immeuble qu’elle savait faire l’objet de la promesse ». Ainsi, le bénéficiaire
de la promesse doit prouver que la faute ou la fraude du tiers complice.

En l’espèce, Mégane et Henri sont liés par une promesse unilatérale de vente de
la maison de cette première. Mais M. Elton en acceptant l’offre de Mégane
d’octobre 2017, a acquis la propriété alors qu’il avait connaissance de la
promesse de mai 2019 entre Mégane et M. Henri. Il semblerait donc que le
contrat liant Mégane et M. Elton soit nul. Mais pour cela, M. Henri doit prouver
que M. Elton avait connaissance de la promesse. Or, M. Elton l’a appris en
écoutant aux portes, il semble donc difficile à prouver cette faute. Si ce premier
ne parvient pas à le prouver, le contrat entre Mégane et M. Elton pourra être
valide et M. Elton pourra se voir propriétaire de la maison.