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La ville de Bertold Brecht ne serait pas elle-même si


le théâtre n’intervenait pas dans les débats politiques.
Berlin, laboratoire contre l’immobilier
Les trois scènes du complexe théâtral Hebbel am Ufer
trop cher ont ainsi choisi d’ouvrir la saison avec un festival de
PAR THOMAS SCHNEE
ARTICLE PUBLIÉ LE MARDI 15 OCTOBRE 2019 dix jours, « Berlin reste ! », qui a eu lieu entre le
26 septembre et le 5 octobre, exclusivement centré
sur la question du droit au logement. Au programme,
la comédie musicale Une ville sous influence aligne
acteurs et militants en lutte contre les expulsions,
pendant que les « Guerilla Architects » thématisent
le processus de gentrification de la ville lors de
promenades urbaines. Entre autres.
Manifestation contre le coût des loyers à Berlin (Allemagne)
le 3 octobre 2019. © REUTERS/Hannibal Hanschke
Le gel de près de 1,5 million de loyers berlinois,
annoncé en fanfare en juillet dernier, pourra-t-il
démarrer début 2020 comme prévu ? Au vu des
désaccords qui règnent au sein de la coalition de
gauche qui gouverne Berlin, cela semble peu certain.
Berlin (Allemagne), de notre correspondant.– Fin Manifestation contre le coût des loyers à Berlin (Allemagne)
le 3 octobre 2019. © REUTERS/Hannibal Hanschke
septembre, 400 « activistes » ont lancé l’opération
« Tu mal wat ! » (« Fais quelque chose ! »). Pendant Pour mieux comprendre les enjeux de ce projet de
un week-end, des jeunes gens, souvent encagoulés loi inédit, il faut comprendre pourquoi et comment
façon black blocs, ont ainsi joué au chat et à la souris la situation s’est dégradée dans une ville et un pays
avec la police, occupant tour à tour plusieurs maisons qui ont longtemps gardé des loyers moins élevés que
d’habitation et bâtiments industriels. Quelques jours ceux des pays et métropoles voisins : « Après la
plus tard, le 3 octobre, d’autres associations et le grand guerre, de grands programmes de construction de
syndicat des services Verdi réunissaient quelques logements, et notamment de logements sociaux, ont été
milliers de personnes pour une marche plus officielle, lancés. Comme le capital et les investisseurs privés
demandant à ce que « le couvercle sur les loyers ne se manquaient, c’était essentiellement du locatif contrôlé
transforme pas en passoire ». par des acteurs publics, des sociétés communales
ou régionales. Cette phase a duré environ jusqu’à
« Nous n’étions pas nombreux comme au printemps.
la moitié des années 1970 », raconte Reiner Wild,
Le temps nous a manqué pour nous préparer. Mais
président du Berliner Mieterverein, une association de
nous voulions lancer un signal pour montrer que
défense des locataires forte de 160 000 adhérents.
nous suivons de près l’évolution des débats et
que nous voulons être partie prenante », explique Un marché contrôlé par des acteurs publics ayant de
Rouzbeh Taheri, porte-parole de l’association faibles exigences de rendement, doublé d’un passage
Deutsche Wohnen & Co enteignen (Exproprier à la propriété limité dans des centres-ville qui ont
Deutsche Wohnen & Co). Cette dernière travaille été largement détruits, explique pourquoi l’Allemagne
pour sa part à l’organisation d’un référendum présente toujours une forte proportion de locataires et
pour « recommunaliser » toutes les entreprises a été plus longtemps préservée de la hausse des loyers.
immobilières privées possédant plus de 3 000 « Cela s’est achevé dans les années 1970, à Munich et
appartements à Berlin.

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à Francfort. À Berlin, du fait de son statut particulier, « Or le besoin équivaut à vingt années de construction
ce contrôle des prix a été conservé jusqu’en 1987 », à rythme intense », souligne Jürgen Allerkamp,
précise Reiner Wild. président de la Banque régionale d’investissements
Après la chute du mur, en novembre 1989, la situation (IBB). La lenteur de la construction publique a de
berlinoise a progressivement changé. Beaucoup de multiples origines. Il y a la cherté croissante des
jeunes Allemands de l’Est sont montés à la capitale terrains. Il y a aussi la misère administrative d’une ville
pour y étudier et travailler. Les guerres dans dont l’économie va mieux, mais qui croule toujours
l’ex-Yougoslavie ont provoqué une première vague sous 57,6 milliards d’euros de dettes.
d’immigration qui sera suivie, beaucoup plus tard, par L’économiste Klaus Michelsen, spécialiste du
une deuxième arrivée, celle des réfugiés de l’après logement pour l’Institut de l’économie allemande
2015. L’installation du gouvernement fédéral, en (DIW) à Berlin, a calculé que sur les vingt dernières
1999, le développement économique qui s’articule années et pour toute l’Allemagne, les politiques
lentement mais sûrement autour d’universités qui d’austérité et les suppressions de postes avaient
accueillent 100 000 étudiants et enfin, l’explosion du conduit à une réduction de 40 % du personnel des
tourisme ont aussi apporté une population plus jeune, administrations gérant le développement urbain et
plus riche et plus internationale. délivrant les permis de construire : « Les informations
Pendant un temps, ces évolutions ne s’inscrivent pas qui remontent des villes et des communes montrent
clairement dans les statistiques. Berlin a toujours que le temps de délivrance des autorisations de
de la place à revendre, notamment pour les artistes construction a été multiplié par un facteur de 3 à 5 »,
et musiciens, car les nombreuses arrivées sont précise-t-il.
compensées par les départs des classes pauvres En 2014, les Berlinois ont aussi fait un choix que
et moyennes vers des banlieues qui, mur oblige, beaucoup regrette aujourd’hui. Lors d’un référendum,
n’existaient pas auparavant. Pendant pas mal d’années, ils ont choisi de rendre inconstructibles les 330
« l’encéphalogramme démographique » berlinois est hectares de l’aéroport mythique de Tempelhof, celui-
donc plutôt plat. Pourtant, le remplacement progressif là même qui a permis à Berlin-Ouest de survivre
d’une population moins aisée par une population lors du blocus terrestre imposé à la ville par l’armée
plus aisée et plus jeune est la base de l’expansion soviétique (1948/49) et qui a été fermé en 2008.
démographique et de la « gentrification » actuelles. « La municipalité, qui prévoyait d’y construire des
Aujourd’hui, la population de la capitale allemande logements sur 130 hectares, a vu alors disparaître une
s’agrandit d’en moyenne 40 000 habitants par an importante soupape de sécurité.
depuis 2010. C’est une ville moyenne qu’il faut loger « L’enjeu est la paix sociale dans la ville »
chaque année », souligne Reiner Wild.
« Avant, les gens avaient peur de perdre leur
Mais la construction ne suit pas. En 2018, la ville job. Maintenant, ils ont aussi peur de perdre leur
a fait construire 18 000 nouveaux logements, ce qui logement », déplore Rouzbeh Taheri. À Berlin, où
est pourtant un record dans cette ville qui compte 85 % des habitants sont locataires, les loyers ont
aujourd’hui près de 1,95 million de logements. En augmenté de 124 % depuis 2004, pendant que les
même temps, le nombre des logements sociaux ne prix à l’achat ont fait un bon de 203 %. En 2018, le
cesse de diminuer et le plan de développement numéro un du logement allemand Vonovia (40 000
urbain de la ville (Stadtentwicklungsplans Wohnen appartements à Berlin) a réalisé plus d’un milliard
2030) estime qu’au vu de l’évolution démographique d’euros de bénéfices et le n° 2, Deutsche Wohnen (110
actuelle, il faudrait construire près de 200 000 000 appartements à Berlin), 480 millions d’euros !
appartements supplémentaires d’ici à 2030, soit dans
onze ans.

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« Nous avons loué notre appartement de 85 m2 il En revanche, des opérations de rachat plus modérées
y a huit ans pour 600 euros, sans les charges et le ont commencé. Mais elles font mal au cœur. Ainsi,
chauffage. Depuis, nous avons changé trois fois de la ville a annoncé le rachat de 6 000 appartements
propriétaire. À chaque fois, le nouveau propriétaire Deutscher Wohnen d’ici à décembre prochain, le tout
a fait des rénovations pas vraiment nécessaires mais pour une valeur de 910 millions d’euros. Ce faisant,
qui lui permettent d’augmenter le loyer, qui approche Deutsche Wohnen ne fait que revendre une petite
aujourd’hui les 1 000 euros. Ce ne sera bientôt plus partie des 65 000 logements qu’elle a achetés à la
supportable », explique Kirsti Bencke, mère de famille ville jusqu’en 2004, pour la modique somme de…
et patronne d’un petit café à Charlottenburg (Ouest). 400 millions d’euros !
Pour arrêter de creuser ses déficits, la municipalité Face à cela, la députée sociale-démocrate Eva Högl,
avait choisi à la fin des années 1990 de se séparer d’une élue au Bundestag pour l’arrondissement de Mitte, a
grosse partie de son parc immobilier. De 1990 à 2005, surpris tout le monde en présentant au début 2019 un
celui-ci est ainsi passé de 480 000 logements à 270 vaste projet de gel des loyers pour cinq ans. L’idée
000. Or, tous les experts s’accordent sur le fait qu’avec a été avalisée par le parlement régional, qui attend
un pourcentage aussi faible, la municipalité n’est pas un projet de loi pour le 15 octobre prochain. L’idée
en état d’influencer le niveau des loyers par sa seule est donc d’établir un gel des loyers (Mietendeckel ou
politique locative. « couvercle sur les loyers ») pour environ 1,5 million
d’appartements sur cinq ans, rétroactif à partir du 18
Cela explique pourquoi des gens comme Rousbeh
juin 2019. Mais à quelques jours du bouclage du texte,
Taheri, mais aussi comme l’actuelle sénatrice chargée
le projet bloque. Des problèmes sérieux se posent en
du logement Karin Lompscher (Die Linke) ou encore
effet. Ainsi, qui va contrôler le respect du nouveau
Florian Schmidt, le conseiller municipal écologiste
dispositif ? Les mairies d’arrondissement, prévues
de l’arrondissement Kreuzberg-Friedrichshain, qui
pour cette tâche, ont fait savoir qu’elles n’avaient pas
s’est fait une spécialité de racheter des immeubles
le personnel pour assumer et refusaient toutes de s’en
préemptés par la ville, sont partisans d’une reprise en
charger.
main énergique du marché par la puissance publique.
Par ailleurs, les désaccords sur le texte persistent.
« L’objectif est de replacer 50 % des appartements
La sénatrice Karin Lompscher veut supprimer de
berlinois dans les mains du secteur public ou dans
nombreuses exceptions possibles et aimerait y ajouter
celles de propriétaires non orientés vers le profit, cela
la capacité pour les locataires dont les loyers dépassent
afin que tous dans cette ville aient la possibilité de
déjà le « couvercle » de demander un abaissement
vivre décemment », explique M. Taheri, en plaidant
rétroactif de leurs loyers. Évidemment, les grandes
en faveur du référendum pour la recommunalisation
sociétés immobilières comme Deutsche Wohnen ou
des logements détenus par les grands acteurs privés du
Vonovia trouvent l’idée stupide et menaçante. « Si
secteur.
le projet de loi n’est pas modifié, nous envisageons
Mais cette politique, que la Constitution allemande de détourner vers d’autres villes une grande partie
autorise « pour le bien de la communauté » dans les des investissements prévus pour Berlin », a fait savoir
articles 14 et 15, a un prix. Le sénat de Berlin estime une porte-parole de Vonovia qui possède 40 000
que la recommunalisation rêvée par M. Taheri devrait appartements dans la ville.
se faire aux prix du marché. Il l’a évaluée à entre
« Le moteur économique berlinois risque de se
28,6 milliards d’euros et 36 milliards d’euros ! Berlin
gripper. Un manque d’investissements signifie qu’il
n’est pour l’instant pas prête à appliquer cette solution
n’y aura pas de nouvelles constructions et que
radicale.
les locataires ne trouveront pas de nouveaux
appartements. Ce qu’il faut pour faire baisser la

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pression, ce n’est pas geler les loyers mais construire 2020, cela risque d’être très sportif », estime pour
plus », prévient Susanne Klabe, secrétaire générale de sa part le sénateur berlinois aux finances Matthias
la Fédération régionale des entreprises de l’immobilier Kollatz, pour qui la qualité doit primer sur la rapidité.
(BFW Berlin/Brandenburg). Sensible à ces arguments, D’âpres négociations au sein de la majorité politique
le maire social-démocrate Michael Müller a désavoué berlinoise sont donc à attendre. « L’enjeu est tout
sa sénatrice la semaine dernière en expliquant que « la simplement la paix sociale dans la ville », rappelle
loi ne doit pas aller au-delà d’un moratoire des loyers la sénatrice Katrin Lompscher, qui sait que toutes
sur 5 ans, le tout en permettant de tenir compte de les grandes villes allemandes, rongées par les mêmes
l’inflation ». problèmes, suivent de près le laboratoire berlinois.
« Si l’on veut appliquer le calendrier initial qui prévoit
que la loi du gel des loyers soit votée au plus tard le
12 décembre avec une entrée en vigueur au 1er janvier

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