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LA COMPRAVENTA.
Concepto y caracteres.
Es el más típico ejemplo de contrato de cambio y el paradigma de los contratos
onerosos.
Las posibilidades de cambio son de cosa por cosa (contrato de permuta típico de
una economía primitiva) y de cosa por dinero (contrato de compraventa, típico de la
economía moderna).
Esa tipicidad del contrato de compraventa, junto con su importancia en el
mundo jurídico, hace que el Código Civil le dedique una mayor extensión.
Caracteres del contrato de compraventa:
Se trata de un contrato consensual, se perfecciona por el mero
consentimiento. No tiene requisitos de forma, es un contrato consensual puro.
Es sinalagmática y onerosa. En la compraventa surgen obligaciones recíprocas
para ambas partes y la causa de la obligación de uno de ellas se encuentra en la de la
otra.
Se dice que es traslativo de dominio, aunque por ello debemos entender una
justa causa para transmitir la propiedad, necesitando la entrega (tradición) de la cosa
para producir la transmisión.
Elementos de la compraventa.
Se distinguen elementos personales y reales; no hay elementos formales porque
no se exige una forma determinada.
Elementos personales: son el comprador y el vendedor.
En principio, sólo tendría legitimación para vender el propietario de la cosa o
titular del derecho que se enajena, siempre que tenga poder de disposición. Sin embargo,
es admisible la venta de cosa ajena, en cuyo caso el vendedor se obliga a adquirir la cosa
a su dueño para entregársela al comprador. No hay que olvidar que la compraventa en
nuestro ordenamiento es un contrato obligacional, por lo que siempre que se entregue
en su momento la cosa en las condiciones pactadas se habrá cumplido el contrato y si no
se entrega (por no haber podido adquirirla o por no querer entregarla) ello implicará
siempre el incumplimiento de una obligación.
Elementos reales: Son la cosa y el precio.
La cosa. En un sentido amplio se entiende por cosa cualquier realidad material y
también las inmateriales (derechos, energías, etc.). La cosa ha de ser existente, lícita y
determinada.
El precio.
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El precio ha de tener una serie de características:

Real y verdadero. No ha de ser un precio simulado o simbólico, ya que
entonces no habría una compraventa, sino una donación disimulada.
Determinado o determinable.
En dinero o signo que lo represente.
Contenido de la compraventa.
Obligaciones del vendedor: entrega y saneamiento.
El artículo 1.461 declara que el vendedor está obligado a la entrega y
saneamiento de la cosa objeto de la compraventa. Por tanto, tiene dos obligaciones
principales: la entrega y el saneamiento. Junto a estas dos principales habría también
otras accesorias dispersas a lo largo del Código Civil, a las que habría que añadir la de
transmitir la propiedad de la cosa al comprador.
Obligación de entrega. Es la obligación fundamental de la compraventa. La
obligación de entrega va a servir para poner al comprador en poder y posesión de la
cosa, así como para transmitirle la propiedad, en virtud de la teoría del título y el modo.
El artículo 1.468 establece que el vendedor deberá entregar la cosa en el estado en que
se encuentra al contratar. Ello implica que se exige al vendedor la diligencia de un buen
padre de familia en la conservación de la cosa.
Gastos de la entrega. Según el artículo 1.465, serán por cuenta del vendedor los
gastos de la entrega y los de su transporte del comprador, salvo pacto en contrario.
Estos gastos de transporte son los de retirar la cosa después de su entrega, pero si se ha
establecido en el contrato que la entrega se haga en un lugar determinado los gastos de
traslado de la cosa a ese lugar serán por cuenta del vendedor. A esto hay que añadir que
el artículo 1.455 atribuye los gastos de otorgamiento de escritura al vendedor y las
copias al comprador, salvo pacto en contrario, muy frecuente en la práctica.
El saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
El vendedor va a responder cuando el comprador resulte o bien perturbado en la
posesión legal y pacífica de la cosa vendida o bien esa cosa tiene vicios que no permiten
que se pueda utilizar conforme a su destino. Esta responsabilidad es de saneamiento y
aunque se regule en la compraventa, es aplicable a otros supuestos adaptándola. Esta
responsabilidad del vendedor en cierto modo es derivada de un cumplimiento
defectuoso, porque el vendedor ha entregado, pero con vicios o el comprador es
perturbado en la posesión. El vendedor tiene esa responsabilidad aunque no haya culpa
por su parte. El que el vendedor sea de mala fe importa, pero a efectos de agravar la
responsabilidad.
Saneamiento por evicción. El vendedor está obligado a entregar la posesión legal
y pacífica de la cosa vendida. La evicción tiene lugar cuando el comprador resulta
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privado de todo o parte de la cosa vendida porque un tercero la reclama. Cuando se

produce esa privación tiene que responder el vendedor, pero no antes. Si se dan meras
perturbaciones de hecho o el comprador teme una futura evicción todavía no puede
reclamar, sólo puede hacer lo que le permite el artículo 1.502, es decir, que si aún no ha
pagado el precio no lo pague.
Requisitos de esta responsabilidad:
1º Que haya evicción. El Código Civil exige que el comprador se vea privado de
todo o parte en virtud de sentencia firme.
2º Que la privación obedezca al derecho de un tercero anterior a la compra, si es
posterior el vendedor no tiene por qué responder.
3º También es necesario que se haya notificado al vendedor a instancias del
comprador esa demanda judicial para que pueda oponer las defensas que tenga. Sin
embargo, no es obligación del vendedor comparecer en el proceso, pero si no quiere
comparecer tendrá que atenerse a las consecuencias y si se produce la evicción
responderá. En defecto de notificación el vendedor no responderá por evicción. Sin
embargo, puede pensarse en algunos supuestos en que debe indemnizar (por ejemplo, si
ha actuado con dolo).
Efectos de la evicción. El Código Civil intenta que el patrimonio del comprador se
quede como si no hubiese habido evicción. Las consecuencias de la evicción son:
1º La restitución del precio que tuviese la cosa en el momento de la evicción, sea
mayor o menor que el de la venta.
2º Los frutos o rendimientos, si se le hubiera condenado a entregarlos al que le
haya vencido en juicio.
3º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.
4º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
Si además es de mala fe (y era de buena fe el comprador), le corresponde el
número 5, indemnizar por daños y perjuicios.
Evicción parcial. El comprador puede obtener respecto a la parte que ha perdido
el saneamiento en las mismas condiciones que el total. Además, el Código Civil permite
resolver el contrato, siempre que no se hubiese comprado la cosa sin la parte que pierde.
Saneamiento por gravámenes ocultos. El artículo 1.483 se refiere al caso de que la
finca esté gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no
aparente, de manera que pueda presumirse que el comprador no habría adquirido de
conocer ese gravamen. En ese caso, el comprador podrá optar entre rescindir el contrato
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o una indemnización por daños y perjuicios por el importa de la minoración del valor de
la finca. El plazo para ejercitar esta acción es de 1 año y es de caducidad.
Se puede pactar la evicción agravándola, atenuándola o suprimiéndola.
Saneamiento por vicios ocultos El vendedor responde porque la cosa tiene vicios
que el comprador no conoce. El vendedor responde con independencia de la idea de
culpa y el que haya o no mala fe agravará su responsabilidad. Es un elemento natural del
contrato pero no esencial, porque cabe también suprimir la responsabilidad por pacto,
con el límite de los casos en que el vendedor actúa con dolo o conoce los vicios. Si no se
ha pactado nada rige el sistema del Código Civil. Los presupuestos para que haya vicios
ocultos son:
Que haya un vicio, como ausencia de una cualidad que se presupone existe en
esa cosa, que disminuye su utilidad atribuida en el contrato y, en consecuencia, hace
disminuir su valor.
Que sea un vicio oculto, es decir, desconocido para el comprador. Deja de ser
oculto cuando está a la vista o cuando es un perito que, por su profesión, debería haber
conocido el vicio.
Tiene que ser un vicio grave. Tiene que impedir que esa cosa se pueda usar o
bien disminuye de tal modo su utilidad que el comprador no la hubiese comprado. Esta
función de la cosa se determina en primer lugar por lo acordado por las partes y si las
partes no han previsto nada, por lo que sea el uso normal en el tráfico.
Tiene que ser un vicio preexistente a la conclusión del contrato. Si aparece
después las consecuencias se deducen o bien de un problema de custodia o de riesgos.
Efectos. El Código Civil concede al comprador una opción y le permite elegir
entre dos acciones, la llamada acción redhibitoria (devuelve la cosa y le devuelven el
precio) o estimatoria (quanti minoris), rebaja del precio.
Si además es un vendedor de mala fe, deberá indemnizar los daños y perjuicios.
Para apreciar mala fe en el vendedor se tiene en cuenta si conoce los vicios y no los dice,
pero también con una actuación positiva, cuando afirma cualidades que no tiene.
El plazo para ejercitar estas acciones es de 6 meses desde la entrega de la cosa
vendida. Además, este plazo que ya de por sí es corto, la doctrina entiende que es de
caducidad.
Garantía en el caso de ventas a consumidores.
Cuando la venta es realizada por un empresario a un consumidor, existe una
regulación especial que aumenta la protección otorgada al consumidor respeto a la que
tendría de aplicar el régimen del Código Civil que hemos visto. Esta regulación está
recogida en los artículos 114 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de
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noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Esta regulación se va a aplicar a todas las ventas realizadas a consumidores de
productos y de suministro de productos salvo algunos casos que son excluidos por la ley
expresamente (como el agua, el gas o la electricidad).
En el caso de falta de conformidad del producto con lo pactado en el contrato, el
consumidor tiene derecho a optar entre exigir la reparación o la sustitución del
producto, salvo que una de las dos opciones resulte objetivamente imposible o
desproporcionada. Dicha reparación o sustitución deberá ser gratuita para el
consumidor, incluidos gastos de envío, mano de obra y materiales, y deberá llevarse a
cabo en un plazo razonable. En los casos en los que no pueda realizarse la reparación o
sustitución o ésta no se haya realizado en un plazo razonable, el consumidor podrá
exigir entre la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio, si bien la
resolución no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia.
El vendedor responde de la falta de conformidad durante un plazo de dos años
desde la entrega. Salvo prueba en contrario, se presumirá que las faltas de conformidad
ya existían en el momento de la venta cuando se manifiesten en los seis primeros meses.
Cuando al consumidor le resulte imposible o le suponga una carga excesiva
dirigirse frente al vendedor por la falta de conformidad, podrá reclamar directamente al
productor con el fin de obtener la reparación o sustitución del producto.
Obligaciones del comprador.
La obligación más importante del comprador es pagar el precio pero no es la
única. Además, está obligado a pagar intereses en los casos de mora, cosa productiva
entregada antes de tiempo y pacto. Está obligado a entregar los gastos de primera
escritura y primera copia y los de transporte, salvo pacto en contrario.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS.
Concepto.
Contrato por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra
(arrendatario) el uso y disfrute de la cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Características.
1º Es un contrato consensual que no requiere formalidades específicas.
2º Es bilateral, surgen obligaciones recíprocas para ambas partes.
3º Es oneroso.
4º Un contrato conmutativo.
5º Es temporal.
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De esos caracteres, los más distintivos son la onerosidad y la temporalidad. La

onerosidad sirve para distinguir al arrendamiento del comodato (préstamo de uso).
La temporalidad sirve para distinguirlo de otras situaciones similares pero que
no son temporales, concretamente el censo enfitéutico (que viene a ser una especie de
arrendamiento perpetuo y por ello es un derecho real).
La temporalidad significa la exclusión de los arrendamientos perpetuos y la de
los arrendamientos por un periodo de tiempo tal que equivale a arrendamientos
perpetuos (ej. por 1.000 años).
Contenido del arrendamiento.
Obligaciones del arrendador.
1º Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada. El arrendador tiene
que entregar la cosa en un buen estado de conservación, de acuerdo con el uso que se
haya pactado que el arrendador haría.
2º Obligación de realizar durante el arrendamiento las reparaciones necesarias
de la cosa arrendada. El arrendatario está obligado a comunicarle al arrendador las
necesidades urgentes. Si no lo hace, responderá de los posibles daños causados al
arrendador. Además, está obligado a tolerar la obra, aunque le sea muy molesta y
aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca, siempre que la reparación
sea urgente y no pueda diferirse hasta la finalización del contrato.
3º Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico durante el tiempo
del arrendamiento.
Del incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del arrendador se deriva
una facultad del arrendatario para elegir la resolución y la indemnización de daños y
perjuicios o dejar el contrato subsistente y pedir sólo la indemnización.
Obligaciones del arrendatario.
1º. Pagar el precio.
2º Usar la cosa como un diligente padre de familia.
3º Obligación de devolver la cosa cuando termine el arrendamiento tal y como la
recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado, excepto que la cosa se hubiese
deteriorado o perecido por el paso del tiempo o causa inevitable.
Extinción del arrendamiento.
Se extingue por las causas generales de extinción de los contratos, pero las
causas normales son:
1º. Cumplimiento del plazo.
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Hay que tener en cuenta la llamada tácita reconducción, que es una renovación
automática del contrato de arrendamiento. Si una vez vencido el arrendamiento, el
arrendatario sigue 15 días con la cosa con aquiescencia del arrendador se entenderá
renovado. Para evitar esto el arrendador puede requerir notarialmente. La tácita
reconducción no su pone una prórroga, sino un nuevo contrato.
2º Por pérdida de la cosa.
3º Resolución. Cuando el arrendador o arrendatario incumplirán sus
obligaciones.
4º Cuando se extinga el derecho del arrendador en la cosa arrendada.
Cuando el arrendamiento es de inmuebles y termina sin que el arrendatario
desaloje de forma voluntaria el inmueble existe un procedimiento sumario para
expulsar al arrendatario llamado desahucio, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Arrendamientos sometidos a un régimen especial.
Este contrato tiene una importancia no sólo económica, sino social, porque
determinadas cosas de las que hay escasez pueden circular mediante el arrendamiento
(ej. el arrendamiento de vivienda viene a paliar el problema social de la escasez de
viviendas y su alto precio, igual ocurre con el arrendamiento de tierras). Esto justifica
que existan leyes especiales que regulan cierto tipo de arrendamiento de manera
distinta al Código Civil. Así, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos regula los arrendamientos de viviendas y los de locales. Respecto a los de
viviendas, establece una regulación imperativa con la que se pretende proteger a los
arrendatarios, recogiendo, entre otros, su derecho a prorrogar el contrato hasta una
duración mínima de 5 años, con independencia de cuál haya sido la duración pactada, y a
que no se pueda subir la renta por encima del IPC durante esos 5 primeros años. En
cuanto a los locales, como entiende que los arrendatarios (comerciantes o empresas) no
tienen tanta necesidad de protección, concede libertad de pactos.
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos regula los
arrendamientos de fincas rústicas, también con una finalidad protectora de los
arrendatarios y estableciendo, como principal media de protección, una duración
mínima de 5 años y sucesivas prórrogas de 5 años en el caso de que el arrendador no
ponga fin al contrato una vez alcanzada esa duración mínima.
EL CONTRATO DE PRÉSTAMO.
El Código Civil distingue en el artículo 1.740.1º entre préstamo mutuo y
comodato. Las principales diferencias entre ambas figuras son:
1º La fungibilidad o no del objeto entregado. Si se entrega una cosa específica e
individual cuya propiedad conserva el que la entrega y que debe restituirse in natura
estamos ante un comodato, mientras que si se entrega una cosa perteneciente a un
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género, adquiriendo el que la recibe la propiedad y comprometiéndose a devolver un

tanto equivalente de cosas de la misma especie y calidad estamos ante un mutuo (el más
común es el préstamo de dinero).
2º El contrato de comodato es esencialmente gratuito, mientras el de mutuo,
aunque es naturalmente gratuito, admite el pacto de pagar intereses, y de hecho en la
práctica casi siempre se pactan.
3º En el muto se transfiere la propiedad de la cosa, mientras en el comodato sólo
se transmite el uso.
LA FIANZA
Concepto, naturaleza y contenido.
La palabra fianza se suele utilizar muchas veces en un sentido vulgar aludiendo a
situaciones que no son técnicamente una fianza y eso lo podemos encontrar incluso en la
propia ley. Por ejemplo, el artículo 491 habla de la obligación del usufructuario de
prestar fianza, que, sin embargo puede ser hipotecaria o pignoraticia, por lo que es
utilizada como sinónimo de garantía; otras veces la ley habla de fianza para referirse al
depósito que una persona entrega a otra para responder del buen cumplimiento de
determinadas obligaciones (ej, Ley de Arrendamientos Urbanos).
En sentido técnico una fianza es un tipo especial de garantía que se produce
cuando un tercero se compromete a ejecutar la prestación debida por el deudor al
acreedor si aquél no le paga. Un tercero garantiza una obligación ajena, obligándose
personalmente respecto del acreedor. La fianza crea una obligación que se caracteriza
por su accesoriedad y su subsidiariedad.
El Código Civil establece que la fianza no se presume y debe ser expresa. Con ello
se excluye la fianza tácita o derivada de un comportamiento concluyente. Eso no
significa que estemos ante un contrato formal, pues esa declaración de voluntad expresa
se puede realizar en cualquier forma.
En virtud de la fianza el fiador queda obligado a ejecutar a favor del acreedor
una prestación idéntica a la que adeuda el deudor principal, que debe ejecutarse en las
mismas condiciones. No obstante, el Código permite al fiador obligarse menos que el
deudor principal o en condiciones menos onerosas. El fiador no puede, sin embargo
obligarse a más que el deudor principal y si se hubiese obligado a más se reducirá su
obligación a los límites de la deuda.
En el sistema del Código Civil la obligación del fiador es normalmente subsidiaria
respecto de la del deudor principal, pero se admite la fianza solidaria.
Por su relación con la obligación del deudor principal la fianza puede ser simple
o limitada. La fianza es simple cuando comprende la obligación principal, los accesorios
de la misma y los gastos del juicio. Por accesorios debe entenderse los intereses
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convencionales, los intereses moratorios, así como las demás prestaciones a cargo del
deudor (como la pena convencional, etc.) Como gastos del juicio hay que considerar
aquellos que ocasionen las reclamaciones judiciales para que sea cumplida la obligación.
En la fianza limitada, la obligación del fiador queda constreñida por los límites
establecidos por el negocio jurídico de constitución.
Una vez que el acreedor se dirige contra el patrimonio del fiador, éste puede
oponer el beneficio de excusión. El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin
hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor. El beneficio de excusión es una
facultad que la ley concede al fiador y que tiene por objeto paralizar la pretensión
ejecutiva dirigida contra el fiador. Su fundamento está en el carácter subsidiario de la
obligación del fiador, por lo que éste no debe ser compelido a pagar mientras que pueda
hacerse efectiva la deuda normalmente sobre el patrimonio del deudor. Sin embargo, la
carga del ejercicio de esta facultad se hace recaer sobre el fiador. Esto significa que el
fiador tiene que señalar los bienes del deudor y los bienes señalados deben de ser
suficientes para cubrir el importe de la deuda y han de ser realizables dentro de
territorio español.
Hay una serie de supuestos en los que el beneficio de excusión no tiene lugar:
La expresa renuncia del fiador del beneficio de excusión.
El carácter solidario de la fianza.
Los casos de quiebra o concurso del deudor principal.
La imposibilidad de demandar judicialmente al deudor dentro del territorio
nacional español.
Derecho de reembolso o de regreso del fiador que paga contra el deudor. El fiador
que paga se convierte en acreedor del deudor principal. Se produce la subrogación del
fiador en el crédito pagado, lo que implica que el fiador va a tener el mismo derecho que
tenía el acreedor pagado (con el derecho a intereses, prestaciones accesorias, específicas
garantías, privilegios, etc. que el crédito tuviera). La subrogación se produce en todos los
casos de pago por el fiador, salvo cuando el pago haya sido hecho ignorándolo el deudor
principal.
La cofianza.
Es la situación en la que existen varios fiadores de un mismo deudor, frente a un
mismo acreedor y que garantizan la misma deuda. La cofianza debe de ser distinguida
del supuesto de pluralidad de fianzas independientes, aunque estén constituidas sobre
una misma deuda, es decir, las constituidas de manera independiente y sin ninguna
relación entre sí (ej. el fiador que se obliga ignorando la existencia de otros, los fiadores
de distintos deudores solidarios, etc.)
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Siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la
obligación a responder de ella se divide entre todos. El acreedor no puede reclamarle a
cada fiador sino la parte que le corresponda satisfacer, a menos que se haya estipulado
expresamente la solidaridad. Esto es lo que se conoce con el nombre de beneficio de
división. Por tanto, la solidaridad entre los cofiadores debe ser considerada con carácter
excepcional y, por tanto, como objeto de interpretación restrictiva. El fiador tendrá que
alegar este beneficio por vía de excepción.
Los cofiadores, una vez hayan pagado, pueden dirigirse contra el deudor. En
cuanto a las relaciones internas entre los cofiadores, el Código Civil concede una acción
de reintegro del fiador que paga frente a los cofiadores por la parte que a éstos
proporcionalmente les corresponda.
Extinción. Como la fianza es una obligación accesoria, siempre que queda
extinguida la obligación principal la fianza queda también extinguida. También es
posible la extinción de la obligación del fiador sin que se extinga la obligación
garantizada. Son aplicables a la obligación del fiador las causas generales de extinción de
las obligaciones.
Subfianza. Es aquella situación en la que una persona, el subfiador, se constituye
en garante de la obligación del fiador frente al acreedor. Está admitida incluso contra la
voluntad del fiador.
En la relación entre subfiador y fiador y entre subfiador y demás intervinientes
se aplican las reglas de la fianza, pero el Código Civil regula algunas reglas especiales:
a) El subfiador goza del beneficio de excusión, tanto respecto del deudor
principal como de los demás intervinientes en la relación obligatoria.
b) Si el subfiador garantiza a uno solo de los cofiadores, en caso de insolvencia
del fiador garantizado queda responsable frente a los cofiadores en los mismos términos
que lo estaba el fiador insolvente.
La fianza solidaria. La regla general en nuestro ordenamiento es la
subsidiariedad, pero ésta puede ser sustituida por un pacto de solidaridad entre deudor
y fiador.