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Stratégie de l’immobilier 2011-2015

Avertissement

Des déclarations prospectives figurent dans cette présentation. Ces déclarations


prospectives sont fondées sur des données, hypothèses et estimations
considérées comme raisonnables par Aéroports de Paris. Elles comprennent
notamment des informations relatives à la situation financière, aux résultats et à
l’activité d’Aéroports de Paris. Ces données, hypothèses et estimations sont
sujettes à des risques (dont ceux décrits dans le document de référence déposé
auprès de l’Autorité des marchés financiers le 22 mars 2010 sous le numéro
R. 10-0135 et modifié par le rectificatif du document de référence déposé auprès
de l'Autorité des marchés financiers le 29 mars 2010 sous le numéro D. 010-0135-
R01) et des incertitudes qui, pour beaucoup d’entre eux ne peuvent être
maîtrisés par Aéroports de Paris et ne sont que difficilement prévisibles. Ils
peuvent entraîner des résultats substantiellement différents de ceux prévus ou
suggérés dans ces déclarations.

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 1


Résultats semestriels 2009 │ 1
Description de l’activité

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 2


Résultats semestriels 2009 │ 2
L’immobilier est au cœur de la stratégie de développement
d’Aéroports de Paris
Une activité en mutation disposant
Un métier stratégique de potentiel de croissance

Un des principaux éléments du modèle Évolution de la demande des clients


économique du Groupe historiques
 ~8% du CA et 13% de l’EBITDA du  Plus exigeants en termes de services et
Groupe de qualité
 Cycle économique différent de celui du  De moins en moins captifs
transport aérien
Opportunités de récupérer la valeur
Un levier de création de valeur créée par le développement
 Fort potentiel de développement aéroportuaire
– Réserves foncières importantes  Bureaux
– Densité encore faible sur certaines  Hôtels
zones
 Potentiel de réversion sur les terrains Opportunités de développement sur le
occupés marché de bureaux à Paris

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 3


Résultats semestriels 2009 │ 3
2 types d’immobilier complémentaires

Immobilier aéroportuaire Immobilier de diversification

 Terrain ou bâtiment destiné à toute activité  Terrain ou bâtiment ne nécessitant pas un


en aérogare ou nécessitant un accès accès direct aux pistes :
direct aux pistes : – Bureaux
– Hangars de maintenance avions – Commerces
– Gares de fret 1er front – Hôtels
– Zones industrielles – Locaux d’activité et logistique
 Les locations au sein des aérogares sont  Exclu du périmètre de régulation
rattachées au segment « Commerces et
services »

Hub FedEx Gares de fret Siège Air France Continental Square

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 4


Résultats semestriels 2009 │ 4
6 686 ha de patrimoine foncier dont 1 310 ha dédiés à l’immobilier

446 ha de réserves foncières 1 040 000 m² commercialisables


914 000 m² loués

48
135 000 149 000 59 000 m²
122 398 446 ha
23 000
60 000
213 335 ha 330 000
274 130 000
255 529 ha 63 000 73 000 m²
Aéroportuaire Diversification 1 301 ha Aéroportuaire Diversification
444 ha 866 ha 489 000 m² 425 000 m²

Locations internes
Réserves foncières Bâtiments de fret Autres bâtiments
Terrains d’emprise des bâtiments ADP Hangars avion Logistique
Terrains loués à des tiers Locaux d’activité Bureaux

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 5


Résultats semestriels 2009 │ 5
Paris-Charles de Gaulle
64% des terrains loués sont dédiés à l’immobilier aéroportuaire

207 ha de réserves foncières

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 6


Résultats semestriels 2009 │ 6
Paris-Orly
69% des terrains loués sont dédiés à l’immobilier de diversification

174 ha de réserves foncières

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 7


Résultats semestriels 2009 │ 7
Paris-Le Bourget
63% des terrains loués sont dédiés à l’immobilier de diversification

43 ha de réserves foncières au Bourget


22 ha de réserves foncière sur les
aérodromes d’aviation générale

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 8


Résultats semestriels 2009 │ 8
Une évolution vers le modèle des grandes foncières

 Viabiliser le foncier pour recevoir des


Aménagement
bâtiments
METIERS IMMOBILIERS

 Monter les projets jusqu’à leur mise


Développement
en œuvre
Aéroports
 Définir la stratégie patrimoniale Foncières : européens :
Gestion d’actifs (AM) ADP 2012
Silic, Icade Fraport,
 Contrôler son application
Schiphol

 Trouver des clients


Gestion immobilière  Suivre les relations avec les clients :
(PM) baux, charges
 Piloter les travaux
 Assurer les prestations de services
ADP actuel
Exploitation/maintenance (FM) aux occupants
 Réaliser la maintenance

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 9


Résultats semestriels 2009 │ 9
Un portefeuille de clients solides et diversifiés

Des clients prestigieux aux secteurs Répartition des clients


d’activité variés

 Les 10 premiers représentent 60% du


chiffre d’affaires externe

 Les 60 premiers représentent 82% du


chiffre d’affaires externe

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 10


Résultats semestriels 2009 │ 10
Un risque limité grâce à des baux de longue durée

Terrains Echéancier des baux


 Baux à construction de longue durée (20 à
70 ans) En % du CA 2009
 Les baux à plus de 15 ans représentent 35%
30% du chiffre d’affaires 2009
30%
25%
Bâtiments 20%
 Baux commerciaux 3/6/9 et baux civils 15%
 Locations de grandes surfaces 10%
 Taux d’occupation au 30/06/10 : 89% 5%
 Taux d’occupation des locaux tertiaires 0%

2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Au-delà
(hors hangars et logistique) au 30 juin
2010 : 92%

Terrains Bâtiments

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 11


Résultats semestriels 2009 │ 11
Chiffres clés 2009

Chiffre d’affaires : 213 M€ Actifs: 638 M€(1)

CA interne 48
Autres 15 123 Diversification
408 Diversification
Terrains 70

Bâtiments 80 90 Aéroportuaire
230 Aéroportuaire

1) Capitaux employés = valeur nette comptable + besoin en fonds de roulement

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 12


Résultats semestriels 2009 │ 12
De nombreuses réalisations récentes
285 000 m² développés depuis 2006

En 000 m² Surfaces développés sur les plates-formes (ADP et tiers)

90 155
33 39
75 2 580
2 450 22 26

Diversification : 162
Aéroportuaire : 123 1 240
1 060
Diversification

Aéroportuaire 1 390 1 340

m² Maintenance Hangar Fret Cité PN La Poste Autres Destructions m²


2006 A380 Air France 2010

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 13


Résultats semestriels 2009 │ 13
Une croissance soutenue du chiffre d’affaires depuis 2006
En M€ Évolution du chiffre d’affaires entre 2006 et 2009

19 11 213
7
22

176

2006 Développement Indexation Résiliations Autres 2009

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 14


Résultats semestriels 2009 │ 14
446 hectares de réserves foncières disponibles pour le
développement futur
En ha Évolution des réserves foncières entre 2006 et 2009

446

83

348 22
76
6 10 Zone de
3 20
Mitry
Compans

61 ha aménagés

2006 Fret Maintenance Autres Bureaux Autres Réévaluation 2010


aéroportuaire diversification

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 15


Résultats semestriels 2009 │ 15
Une stratégie ambitieuse pour 2011-2015

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 16


Résultats semestriels 2009 │ 16
Notre ambition pour 2015

Devenir une foncière intégrée de 1er plan


exploitant le potentiel de développement apporté par l’aéroport
et la proximité de Paris

Mettre en œuvre une stratégie diversifiée


 Avoir un rôle d’aménageur et/ou de développeur
 Développer plusieurs segments de produits
 Investir seul ou en partenariat

Renforcer la qualité de service auprès des clients

Développer une politique de développement durable ambitieuse

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 17


Résultats semestriels 2009 │ 17
ADP est bien positionné sur le marché de l’immobilier en Ile de
France
… et des opportunités
Des atouts de 1er plan … significatives

Des réserves foncières importantes Des zones à densifier

Des actifs de qualité Un mix produits à orienter vers la


 En pleine propriété, sans contrainte diversification
d’occupation  Reconversion de hangars avions
 Des baux terrains de longue durée  Développements du fret et du tertiaire
 3 plates-formes complémentaires
Des parts de marché à conquérir autour
Une situation géographique privilégiée des plates-formes
 Importance de Paris  Bureaux, hôtels
 Qualité des dessertes
Une compétitivité à améliorer
 Augmenter le rapport qualité/prix
 Rajeunir et moderniser le patrimoine

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 18


Résultats semestriels 2009 │ 18
Un enjeu : conquérir la valeur créée par le développement
aéroportuaire
L’immobilier de bureaux en région
parisienne Les activités hôtelières à CDG

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 19


Résultats semestriels 2009 │ 19
L’Airport City : un concept urbain au cœur
du projet du grand Paris
Les aéroports sont au cœur du Deux zones économiques
Projet du grand Paris majeures

 Paris-CDG : 1er bassin d’emploi en Ile de


France
 Paris-Orly : inscrit au schéma directeur de
l’Ile de France comme « zone tertiaire à
vocation internationale »

Source : Dossier du Débat Public du Grand Paris

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 20


Résultats semestriels 2009 │ 20
Un repositionnement vers le métier d’investisseur

ADP
Produit ADP investisseur Exemples
aménageur
Cœur d’Orly
Bureaux  En partenariat
Roissypole
Dans les produits les plus
Fret  créateurs de valeur
Gare banalisée 3

Investisseur / co-investisseur
Commerces  progressivement
Cœur d’Orly

Nouvel hôtel
Hôtels  Selon opportunité
3 étoiles de CDG

Logistique  Selon opportunité

Support  Selon opportunité

Activité  Selon opportunité

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 21


Résultats semestriels 2009 │ 21
Plan de développement 2011-2015

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 22


Résultats semestriels 2009 │ 22
Un objectif ambitieux : développer entre 320 000 et 360 000 m²,
dont 75% en immobilier de diversification
CRE 1 : 285 000 m² développés, CRE 2 : entre 320 et 360 000 m²
57% en diversification développés, 75% en diversification
En m² réalisés (1) En m² réalisés (1)

9% 4%
8% 16%
18%
41%

26% 14%
48%

3% 13%

Hangars avions Bureaux


Support et maintenance Hôtels / Commerces / Services
Fret Activités / Autres

1) Par ADP et par des tiers

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 23


Résultats semestriels 2009 │ 23
Grâce à la mise en œuvre de 3 projets phares…
En 000 m² Surfaces développées sur les plates-formes (ADP et tiers)

Entre 2 900
80/92 30/33 et 2 940
40/45
100/110
2 580 70/80

Entre
1 490
Diversification : et
Diversification 1 240 entre 250 et 280 1 520

Entre
1 410
Aéroportuaire 1 340 et
1 420

2010 Aéroportuaire Aéroville Roissypole Cœur d'Orly Autres projets 2015

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 24


Résultats semestriels 2009 │ 24
Un plan d’investissements ambitieux

140 M€ d’investissements 500 à 560 M€ d’investissements


sur le CRE 1 (1) sur le CRE 2 (2)

40 M€ pour la diversification 430 à 480 M€ pour la diversification


 Aménagement : 15 M€  Aménagement : 110 à 120 M€
 Investissement : 25 M€  Investissement : 320 à 360 M€

100 M€ pour l’aéroportuaire 70 à 80 M€ pour l’aéroportuaire

100

1) Investissements ADP SA + filiales immobilières, hors acquisitions. En € courants


2) Investissements ADP SA + filiales immobilières, hors acquisitions. En € constants 2010
Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 25
Résultats semestriels 2009 │ 25
Aéroville
Un centre commercial destiné aux 90 000 salariés de CDG

 Parcelle de 12 hectares située à l’ouest de


CDG
 Centre de commerces et de services de
100 000 à 110 000 m² SHON. SCU :
65000 m²
 Critères environnementaux ambitieux
 Coût du projet :
– Aménagement : 10,5 M€ (ADP)
– Construction : 270 M€ (Unibail)
 Permis de construire en cours d’instruction
 Ouverture envisagée : fin 2013

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 26


Résultats semestriels 2009 │ 26
Cœur d’Orly
Un quartier d’affaires aux portes de Paris

 Parcelle de 13,5 hectares située à Orly


 Bureaux et commerces en groupement
50/50 avec Altaréa Cogedim et Foncière
des Régions
 Tranche 1 : 108 000 m² de bureaux, 34000
m² de commerces , 18 000 m² d’hôtel
 Permis de construire obtenu pour 70 000 m²
de bureaux
 Atouts :
– Proximité de Paris
– Surfaces importantes
– Bâtiments basse consommation
 Coût de la tranche 1 : 450 M€ hors hôtel
 Début de la construction dès signature avec
un client de lancement. Livraison : 18 à 24
mois après
 Loyer : 250€/m² pour les bureaux

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 27


Résultats semestriels 2009 │ 27
Roissypole
L’Airport City de référence à CDG

 Quartier d’affaires situé au centre de la


plate-forme de CDG : 216 000 m² de
bureaux et 68 000 m² d’hôtels
 Atouts :
– Quartier relié aux différentes
aérogares de Paris-CDG par le
RER/VAL
– Proximité immédiate du futur T4,
– Emplacement pour une Airport City
 Phasage :
– Acquisition en 2009 de Continental
Square 1 et 2 : 50 000 m²
– Construction d’une ensemble de
bureaux (Continental Square 3) en
2012
– Construction d’un hôtel 3*

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 28


Résultats semestriels 2009 │ 28
Continental Square
Création d’un 3ème ensemble de bureaux

 Bâtiment de bureaux de 12 600 m² situé


au cœur de Roissypôle
 Coût du projet :
– Aménagement : 3 M€ (ADP)
– Construction : 30 M€ (ADP à 60%)
 Pré-commercialisé à environ 50%
 Mise en service : été 2012

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 29


Résultats semestriels 2009 │ 29
Extension des zones hôtelières de CDG

Zone Roissypôle : extension de l’hôtel


Ibis
 Bail à construction pour extension de
8 600 m² shon
 Capacité portée de 556 à 772 chambres
 ADP aménageur (0,6 M€)
 Mise en service : fin 2010

Projet de construction d’un hôtel 3*


 Bail à construction pour 28 000 m² shon
 Capacité : 550 chambres
 ADP aménageur
 Mise en service : fin 2014 / 2015
 Appel d’offre actuellement en cours

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 30


Résultats semestriels 2009 │ 30
Renforcer le positionnement de CDG, leader européen du fret
Reconquête du 1er front actif
 Clients : opérateurs aéroportuaires :
compagnies cargo, prestataires
d’assistance en escale
 Investissements 100% ADP
 Livraison d’une gare de fret en 2012
(18 000 m²). Coût : 21 M€. Pré-
commercialisée
Développement du 1er front passif
 Clients : opérateurs logistiques
 Investissements ADP: 50% à 100%
 Livraison de 2 entrepôts en 2012 (15 000
m²) et 2013 (10 000 m²)
Stratégie d’affectation Produit/Activité
 Rénovation des zones et densification
 Optimisation des processus opérationnels

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 31


Résultats semestriels 2009 │ 31
CONCLUSION

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 32


Résultats semestriels 2009 │ 32
Conclusion

Un des 3 métiers stratégiques d’Aéroports de Paris

Un potentiel foncier de première importance à exploiter

Une stratégie immobilière d’aménageur et aussi d’investisseur

Un accent mis sur l’immobilier de diversification

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 33


Résultats semestriels 2009 │ 33
ORGANISATION

Journée Investisseurs 2010 - Immobilier │ 34


Résultats semestriels 2009 │ 34
L’organigramme

François CANGARDEL
Directeur de l’Immobilier

André BILLOD Hubert FONTANEL


Responsable Financier Directeur Adjoint

Bertrand Guy Jean- Edouard Charles Pierre Gilles


HINE PREAUX Louis MATHIEU TELITSINE VIDAILHET PINDAT
Hubert GUY
KOUDJAALI

Responsable Responsable Responsable Asset Responsable Responsable de la Responsable du Responsable de Directeur du Projet
Immobilier CDG Immobilier Orly Management Grands Comptes Mission Fret Développement l’Aménagement Cœur d’Orly

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Résultats semestriels 2009 │ 35