TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

1. DEFINICIÓN
Según GUILLERMO ALLENDE: “Derecho Real es un derecho absoluto de
contenido patrimonial cuyas normas de orden publico establecen una
relación entre persona y cosa, que previa publicidad obliga a la sociedad
a abstenerse de actuar en contrario a ella, naciendo para el caso de
violación una acción real que confiere a su titular la acción de preferencia
y persecución de su derecho”. Esta concepción es criticada por MARCEL
PLANIOL, quien manifiesta que no puede existir una relación entre persona y
cosa, ya que las relaciones jurídicas solo se pueden dar entre personas, es
decir siempre debe existir un sujeto activo y otro pasivo. Pero ALLENDE refuta
esta critica manifestando que es evidente que la relación debe ser entre
personas y que dentro su concepto, en los Derechos Reales también existe
esos sujetos, donde el sujeto activo es el titular de la cosa, quien puede
realizar actos materiales y jurídicos sobre la cosa y el sujeto pasivo se
constituiría en la sociedad que está obligada a respetar al titular en su
dominio sobre la cosa.

2. DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO

El derecho personal de crédito en la relación jurídica en virtud de la cual
una persona llamada acreedor tiene la facultar de exigir a otro sujeto
llamado deudor el cumplimiento de una prestación, sea positiva o negativa,
es decir esta prestación se va traducir en un DAR, HACER y NO HACER.

3. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO:

EN LOS DERECHOS REALES:
 La relación es directa entre la persona y la cosa, es decir el derecho
propiedad esta determinado.
 El objeto en los derechos reales necesariamente tiene que encontrarse
determinado.
 El derecho real concede a favor de su titular 2 derechos accesorios; El de
persecución, es decir el titular del derecho real tiene la facultad de perseguir
la cosa cuando ella se encuentra en manos de terceros, buscando su
reivindicación. Y el D. de Preferencia, porque se tiene la facultad de ser
pagado con preferencia a otros acreedores, en virtud de la calidad real de
su crédito.
 Los derechos reales se pueden adquirir mediante la prescripción adquisitiva
o usucapión.
 Los derechos reales son oponibles a todo el mundo, porque toda la
sociedad esta obligada a respetar el derecho propietario de cada persona.
 EN LOS DERECHOS PERSONALES:

 La relación jurídica tiene que necesariamente ser creada por las partes para
su cumplimiento.
 El objeto esta dado por una prestación de dar, hacer y no hacer. Es decir el
tipo de prestación a cumplirse será acordado por las partes de acuerdo a
sus intereses.
 En los derechos personales no existe propiamente los derechos de
persecución y preferencia.
 En los derechos personales el deudor puede librarse del cumplimiento de su
obligación por el transcurso del tiempo llamada prescripción liberatoria. Es
decir en el ejemplo de un cobro de deuda, esta acción prescribirá a los 5
años, con lo que el acreedor pierde la oportunidad de accionar su
demanda.
 Los derechos personales de crédito son relativo s porque solo son oponibles
a determinadas personas y no a toda la sociedad

4. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Según la doctrina los derechos Reales se clasifican en Principales y
accesorios, donde las principales son la propiedad, el usufructo, el uso y las
servidumbres y los Derechos Reales Accesorios serian la hipoteca y la
prenda.

a) Principales:
1) Propiedad ( leer 105 CC).- Es el derecho real por excelencia porque el titular
ejerce plenamente sus derechos, es decir tiene la facultad de uso, goce y
disfrute de la cosa, sin mas limitaciones que las que la misma ley le pone. Es
decir el propietario de una cosa puede disponer de la cosa, es decir
transferir la misma sea a titulo gratuito u oneroso.
2) Usufructo ( leer 216 y sgtes CC).- Es una desmembración del derecho de
propiedad, donde el titular concede a determinada persona el derecho de
usar y disfrutar de a cosa, mas no el derecho de disponer de la cosa, ya que
ese derecho solo le corresponde al propietario.
3) Uso.- Es el derecho que concede el titular al usuario para que este tenga la
facultad de usar y gozar la cosa en forma limitada, uso extendido a su
familia. Los frutos y actos de disposición le corresponde al propietario. (leer
250 CC)
4) Habitación.- Es el derecho que otorga el titular al habitador para que este
tenga el derecho de ocupar una cas limitadamente a sus necesidades y la
de su familia. (leer 251 CC)

b) Accesorios:
1) Hipoteca.- Es una garantía que se otorga mediante un bien inmueble
contra la obtención de ventajas generalmente económicas, las que deben
ser canceladas contractualmente para restituir el bien a su propietario. ( leer
1360 CC)
2) Prenda.- Es una garantía que se otorga mediante un bien mueble contra la
obtención de ventajas generalmente económicas, las que deben ser
canceladas contractualmente para restituir el bien a su propietario (leer
1401 CC)
3) Servidumbre.- Es la figura jurídica en virtud de la cual un propietario de un
fundo puede realizar actos de uso en un fundo ajeno o impedir al propietario
de tal fundo el ejercicio de alguna de sus facultades. ( leer 255 y sgtes del
CC)

5. DERECHOS REALES SOBRE COSAS PROPIAS

Son aquellas en virtud de las cuales el titular puede ejercer una acción
directa e indirecta sobre un bien de su propiedad y entre ellos están la
Propiedad, la Copropiedad, la Propiedad horizontal y el Derecho de
superficie. (leer Art. 105, 158, 184 y 203 CC)

6. DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

Son aquellos en que la acción del titular no recae estrictamente sobre el
derecho, sino sobre aluna facultad que el titular del derecho otorga a un
tercero y esto son el Usufructo, El uso y la habitación y Las servidumbres. (leer
216, 250, 252 y 255 CC)

7. RÉGIMEN LEGAL Y PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Rige un sistema jurídico en virtud del cual los derechos reales se encuentran
regulados exclusivamente por la ley, ya que en virtud del numero cerrado
(Numerus clausus) solo son reconocidos como tales los expresamente
señalados por ley, porque los derechos reales son de orden público y por
tanto la voluntad de las partes no puede crear algún derecho real porque
no se opera bajo la clausula de números abiertos (Numerus apertus), esto a
diferencia de los derechos personales donde el régimen legal se encuentra
determinado por la autonomía de la voluntad de las partes, sin más
limitaciones que las establecidas en la ley, el orden público y las buenas
costumbres.

EL REGISTRO INMOBILIARIO EN BOLIVIA

CONSIDERACIONES GENERALES

Antes de emprender el análisis del Registro Público de los Derechos Reales, es conveniente dar
una noción general del Derecho Real y de su clasificación. Puesto que en nuestro Código Civil no
existe una teoría general del Derecho Real, se citan, a continuación, algunas definiciones de
tratadistas sobre el particular. Así: Los Mazeaud definen al Derecho Real como

“la relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa”

. Para Aubrey y Rau

“es la relación inmediata y directa sobre una cosa, oponible a cualquier persona no titular”.

Según Bonecasse, “

El derecho Real es una relación jurídica en virtud de la cual una persona tiene la facultad de
obtener de una cosa, en forma exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella produce”

Las definiciones citadas concuerdan en el vínculo entre una persona y una cosa, que implica el
poder directo del titular sobre ciertos bienes, sin necesidad de colaboración o participación de
intermediarios y la obligación que tienen todas las demás personas (terceros) de respetar ese
derecho y abstenerse de celebrar actos que vayan en contra de él. En consecuencia, los elementos
constitutivos del Derecho Real son: a)

El sujeto

–activo y pasivo-. El sujeto activo es el titular del derecho real (propietario, usufructuario,
anticresista, etc.) y el sujeto pasivo está representado por todas las personas, especialmente por
quienes pretendan atentar contra el ejercicio del derecho. b)

El objeto

, que es el bien sobre el que recae el derecho y c) el derecho

, que es más o menos amplio, dependiendo de las facultades que la ley otorga al titular para usar,
gozar, disponer o retener el objeto.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

El Código Civil abrogado, siguiendo al derecho francés, estableció la siguiente clasificación de los
derechos reales: a) Derechos Reales Principales: Propiedad, Uso, Usufructo, Habitación y
Servidumbre. b) Derechos Reales Accesorios: Hipoteca, Prenda y Anticresis. El Código Civil vigente,
sigue el lineamiento del derecho italiano y clasifica a los derechos reales en:

DERECHO BOLIVIA

a) Derechos Reales sobre cosa Propia: Propiedad. b) Derechos Reales sobre cosa Ajena: 1) De
simple goce o disfrute: Uso, Usufructo, Habitación, Superficie, derecho a Construir, Servidumbre,
2) De Realización de Valor o Garantía: Hipoteca y Pignoración, comprendiendo ésta ultima, la
Prenda (Bienes Muebles) y la anticresis (Bienes Inmuebles).

GENERALIDADES DEL REGISTRO INMOBILIARIO

El Registro Inmobiliario es el medio técnico destinado a producir publicidad, permitiendo conocer

la titularidad (quién es propietario de un inmueble), las condiciones de dominio y las cargas que
pesan sobre un inmueble determinado. Es el organismo definido para realizar las inscripciones de
todos los actos que tengan que ver con el tráfico inmobiliario y que se quiera hacer conocer para
fines pertinentes. Se incluyen además todas las pertenencias y otros derechos reales que agregan,
quitan valor o gravan a los predios inscritos y que se quiere dar a conocer. En Bolivia, el registro
inmobiliario tiene sus raíces en el derecho español, limitándose a un Registro de Hipotecas,
dependiente de la corona española, llevado por Escribanos, cuyo objeto era hacer conocer qué
inmuebles fueron dados en garantía del cumplimiento de una obligación, pero no así la propiedad
y el estado de otros inmuebles. El año 1887 (15 de noviembre), se promulgó la Ley de Inscripción
Derechos Reales, en la que se dan las pautas necesarias para tener un registro adecuado y acorde
a las necesidades de un país. De esa manera se instala en cada departamento una oficina de
Registro de los Derechos Reales, ampliándose posteriormente a poblaciones rurales, con
jurisdicciones geográficas claramente definidas. El 5 de diciembre 1888 se promulgó el
Reglamento de la Ley de Derechos Reales., que juntamente con la Ley, constituyeron la norma
legal registral de Bolivia, durante más de cien años. El año 2004, con el fin de contar con un
instrumento jurídico adecuado a las circunstancias actuales, el Consejo de la Judicatura elevó para
su promulgación un proyecto de nuevo Reglamento, el que fue aprobado mediante el D.S. Nº
27957, en fecha 24 de diciembre de 2004. Para el registro, inicialmente y conforme a la ley, se
utilizó el sistema personal y se abrieron libros específicos, ya que éste se realizaba en forma
manuscrita, constando cada inscripción en una Partida específica, bajo la modalidad de
transcripción. Se tomó como técnica de registro la del Folio Personal, que considera esencialmente
a la persona titular del derecho a registrar. El derecho propietario se vincula a la persona titular y,
por tanto, existen tantos registros o partidas para un mismo inmueble, como personas
propietarias de éste.