Vous êtes sur la page 1sur 31

Valoración de

fracciones rurales

Tasaciones,
subasta y
corretaje

1
Fincas rústicas o Fracciones
Rurales: Concepto. Distintas
Clasificaciones
Introducción: Generalidades, Nociones y
Conceptos Agropecuarios
Para tasar un inmueble rural es necesario utilizar una metodología que
difiere en gran parte con la utilizada para los inmuebles urbanos hasta
acá tratada en los capítulos precedentes del presente manual.
Una de las razones por las cuales se da esto es que acá se toma en cuenta
para efectuar la tasación un tipo de inmueble distinto en un sinfín de
aspectos con respecto al urbano.
Es necesario observar que cuando se realiza una tasación de una finca
urbana, se tomarán en cuenta las características de la misma con
respecto a los antecedentes de la zona homogeneizados previamente a
través de diferentes coeficientes para analizarlos y, si es el método elegido el
comparativo, cotejar estos valores para dar con el precio aplicable al bien.
Esta comparación está íntimamente relacionada con el mercado de
inmuebles que serán destinados a vivienda particular, comercio y otros
destinos urbanos.
Por su parte, la valuación rural exige “un amplio conocimiento de
aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos,
ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y
productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones económicas
relacionadas con el intercambio comercial internacional, regímenes
impositivos, política crediticia, etc. Tanto es así que, por ejemplo, los valores de
predios ganaderos pueden variar notablemente, entre un año y otro, de acuerdo
al precio internacional de la carne de exportación.”8.
“La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos
agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su
capacidad de producir, en cantidad y calidad.”9
Vale remarcar con énfasis lo acertado del comentario expresado por el Ing.
Guerrero en esta cita, en lo atinente al cambio de valores que pueden
observar los precios en materia rural, esta situación en particular es de

8
Guerrero, Dante: Op. Cit.
9
Guerrero, Dante: Op. Cit.

2
crítica importancia en la República Argentina, donde, por ejemplo, debido a
una serie de políticas internas gubernamentales y factores externos de
mercados internacionales, el precio de los productos agrícolas se vio duramente
afectado durante la segunda mitad de 2008

Continuando con el mismo orden de ideas, en la diferenciación entre la


tasación urbana y la rural, se puede mencionar que por los motivos ya
expresados, si bien pueden encontrarse ciertas similitudes ente el
método comparativo utilizable para las tasaciones urbanas y el aplicable
para la valuación rural, éste último es motivo de un minucioso
análisis e inspección de los otros inmuebles rurales que se
tomarán como antecedente, pero a su vez, utiliza un racional
cálculo de la productividad de los mismos.
Doctrinariamente, los autores disienten respecto a que método seguir para
obtener la tasación de un inmueble rural, así tenemos dos doctrinas
claramente diferenciadas:
a) Aquellos que propugnan la utilización de métodos
comparativos directos y
b) Los que sostienen que debe arribarse a un valor determinado
a través del cálculo de la productividad del bien
determinado. Cabe aclarar, al igual que cuando se trató el método
por capitalización de rentas para los inmuebles urbanos, que esta
metodología, aunque por un lado es de más fácil aplicación puesto a
que se realiza sin necesidad de recabar información de campo
previamente, es más riesgosa y susceptible de caer en error debido a
la constante variación de las tasas de interés, precios y ganancias.
Es necesario analizar a continuación una serie de factores que pueden
influir en el valor de un inmueble rural, para su enumeración se tomó como
base lo escrito por Dante Guerrero en su Manual, obra a la cual remitimos:
1. Factores que afectan el mercado inmobiliario rural
a. Positivamente:
I. Expectativas de ingresos por explotación
II. Expectativas de Valoración
III. Compradores lejanos al ámbito rural, sin
conocimiento de las determinadas vicisitudes de la
actividad
IV. El prestigio social, que trae aparejada la titularizad de
parcelas rurales de campo
V. Inversiones por excesiva liquidez
VI. Política gubernamental en la materia (subsidios,
retenciones, desgravación impositiva, etc.)
b. Negativamente:
I. Casos fortuitos frecuentes (tormentas con granizo,
plagas, sequía, etc.)

3
II. Excesiva presión tributaria sobre los ingresos
(retenciones, impuesto a las ganancias, etc.)
III. Degradación Ecológica
IV. Baja productividad

2. Factores que influyen elevando artificialmente el valor de


los inmuebles rurales
a. Política de fomento a la actividad rural, la cual puede
consistir en desgravaciones, subsidios, etc.
b. Fomento público de nuevos cultivos, de alto rendimiento en
lo remunerativo, en zonas rurales determinadas.
c. Política crediticia blanda en lo atinente al sector rural,
otorgada por el sistema financiero.
d. Casos de precipitaciones de gran cuantía, anormales para la
región, lo cual puede generar falsas expectativas respecto al
rendimiento de los cultivos en la zona.
e. Expectativa por futuras obras públicas o privadas a
realizarse en la zona, que vayan a favorecer de forma
mediata o inmediata la actividad rural (caminos, re
pavimentación de rutas, sistemas de riego artificial, etc.).
3. Factores de influencia negativa en el valor de inmuebles
rurales:
a. Obras públicas iniciadas pero no concluidas, con la molestia
permanente que su construcción ocasiona.
b. Sequía prolongada o inundaciones debido a excesivas
precipitaciones.
c. Salinización de las napas freáticas.
d. Afloramiento de napas acuíferas o freáticas.
e. Mal aprovechamiento del suelo.
f. Erosión severa causada por causas naturales ya sean eólicas,
hidráulicas, etc.

4
Anexo – Factores que influyen sobre el valor de un inmueble
rural

Positivos
Elementos Factores que condicionan el
que provocan valor de mercado de la tierra
incidencias
Negativos
(negativas o
positivas)
Factores que elevan
sobre el valor
artificialmente el valor de los
de la tierra
inmuebles rurales
con destino
agropecuario

Factores depresores de los


precios de predios agropecuarios

Elementos a Considerar en una Tasación Rural


Características del bien por tasar: Las mismas es necesario dividirlas
en dos grandes grupos, conforme sean intrínsecas, esto es sean parte de los
elementos esenciales del bien de que se trata o extrínsecas, cuando se trate
de características externas al inmueble. Se ofrece a continuación un cuadro
de las principales características de los inmuebles rurales, que serán a su
vez los elementos a tomar en cuenta para tasar, posteriormente se tratarán
los fundamentales, remitiéndonos al Manual de Tasaciones de Guerrero
para su mayor profundización. [Ver cuadro en página siguiente]
IMPORTANTE: Recuerde de constatar que el fundo rural a tasar cumpla
con el requisito de la UNIDAD ECONOMICA.

Concepto de unidad económica: Así se considera a aquel predio de


cuya extensión (en cantidad de hectáreas mínimas) responde a sus exigencias
(Agrícolas y/ o Ganaderas) por sus condiciones agroecológicas, ubicación,
las mejoras y demás cualidades para su explotación extensiva,
eficientemente trabajado por una familia agraria que aporte la mayor parte
de las tareas necesarias, permite subvenir a las necesidades de la misma y
una evolución favorable de la empresa.

5
• Naturaleza del Terreno
• Relieve de la Superficie
• Orientación. Exposición
• Superficie
Intrínsecos • Forma
• Fuentes de provisión de
agua (cantidad y calidad)
• Cultivos existentes
• Aptitud
• Mejoras Inmobiliarias
• Otros factores importantes
Elementos
a tomar en
cuenta
• Distancias a centros
poblados y mercados
• Distancia a estaciones de
carga, elevadores, etc.
• Áreas de la “propiedad tipo”
Extrínsecos en la zona
• Clima de la región
• Situación económico-social
de la población
• Estado político-
administrativo
• Bancos, Instituciones
crediticias, Cooperativas
• Asesoramiento agrícola-
ganadero
• Estabilidad de precios
• Servidumbres, cargas
públicas, impuestos
• Plagas y enfermedades del
ganado y de los cultivos.

Puesto a que una variable principal al momento de realizar la tasación de


un fundo rural es la capacidad de utilización del mismo, es necesario
recalcar que ésta, variará por los factores de carácter ecológico o variables
del medio ambiente, los cuales son dos: edáficos y climatológicos.
La edafología (del griego, edafos, "suelo", logía, "estudio", "tratado"), es
una rama de la ciencia del suelo que estudia la composición y naturaleza del
suelo en su relación con las plantas y el entorno que le rodea.
Es necesario a continuación efectuar el análisis de los conceptos básicos a
tomar en cuenta para la correcta realización de un avalúo rural.
a) Naturaleza del Terreno. “El suelo puede ser definido como un
cuerpo natural, sintetizado en su perfil a partir de una mezcla
variable de minerales desmenuzados y modificados
atmosféricamente, junto con materia orgánica en desintegración,
que cubre la tierra formando una capa delgada que proporciona,

6
cuando contiene cantidades adecuadas de aire y agua, el soporte
mecánico y, en parte, el sustento de las plantas.”10
Como factores formadores del suelo se pueden mencionar:
a. El Clima, de gran importancia dado que se trata de un
factor activo, el cual a través de las temperaturas o la erosión
puede influenciar de gran manera el proceso de formación
del suelo.
b. La cubierta Vegetativa, que modificará las diversas
influencias climáticas que pretendan afectar al suelo.
c. Material Originario:
I. Topografía del Terreno. Puede adelantar o retrasar la
natural labor de las fuerzas climáticas.
II. Tiempo. Agente pasivo, será de vital importancia
puesto que en materia de formación de suelos la
medida de tiempo que se usa es de miles de años durante
los cuales se produce el largo proceso.
Este factor es de vital importancia, puesto que juntamente con el
factor climático, será el de mayor influencia en los cultivos que se
desee cosechar. Es esencial por ende observar detenidamente y
analizar el suelo para elegir correctamente la especie que se desee
cultivar en función de la aptitud agropecuaria del suelo en
particular.
A su vez para la producción agrícola es necesario analizar la
composición del suelo en lo referente a la materia orgánica que
pueda encontrarse en él; esta materia es el conjunto de residuos
vegetales y animales en distinto grado de transformación. El humus
es el material obtenido por descomposición y resíntesis biológica; es
de fundamental importancia, ya que además de suministrar
sustancias nitrogenadas a las plantas, mejora físicamente los suelos
en que se encuentre.
Dante Guerrero define el proceso de formación del suelo en los
siguientes términos: “Los suelos son sistemas naturales que se han
formado por una mezcla íntima de diversos minerales
desmenuzados y de materia orgánica transformada, donde se han
desarrollado características propias mediante procesos que han
actuado en su formación, entre ellos su perfil y son capaces de
suministrar parte de los nutrientes requeridos por los vegetales, a la
vez de servirles de soporte sobre la base de un contenido sólido con
poros que son ocupados por el aire y/o agua y que facilita el
crecimiento y fisiología radicular.”11
b) El perfil del suelo. Durante el proceso de formación del suelo, se
pueden determinar varios estratos que representarán las distintas
etapas durante las cuales los materiales se fueron sedimentando

10
Ibáñez, Marcela A. y Topalían, Antonio: Op. Cit.
11
Guerrero, Dante: Op. Cit.

7
para formar el denominado “perfil”. Se pueden observar las mismas
efectuando un corte vertical en el suelo que se desee analizar.
Las diversas capas que se podrán observar en el corte vertical se
denominan “horizontes”, para su conceptualización en el presente
manual, dado los fines particulares del mismo, dividimos los tipos
de horizontes en 3 clases: “A”, “B” y “C” (sustrato o roca madre). Las
dos primeras clases de suelo forman lo que se llama Solum, o zona
de formación del suelo, mientras que la clase “C” forma lo que se
llama material original.

Muchas veces puede suceder que dentro de cada grupo se puedan


dar subgrupos, con características en común pero con diferencias
marcadas entre sí y con respecto a los otros horizontes que se
pueden encontrar, de esta manera se puede encontrar suelos que
estarán compuestos por A, B, B1, B2, C, etc., tema que se tratará a
continuación.
Los horizontes esquematizados anteriormente se pueden definir de
la siguiente manera:
a. Horizonte A. Es la superficie del suelo, tiene por lo general
una altura de 5 a 50cm, cuando en la misma se observa
presencia de material negro se está en presencia de materia
orgánica en el suelo, lo cual lo hace productivo y fértil para la
actividad agrícola. De esta manera, el llamado “humus” es
uno de los componentes principales del suelo agrícola apto
para la producción, toda vez que aportará a los cultivos los
nutrientes necesarios para su crecimiento y posterior
cosecha. Este horizonte, al ser el que tiene más contacto con

8
la superficie, es el que sufre más los efectos climáticos del
medio ambiente, pudiendo tener mayor o menos grosor
dependiendo de la zona en que se encuentre. A su vez, dentro
de este primer horizonte se pueden dar dos subdivisiones, a
saber:
I. A1: Con presencia marcada de materia orgánica, de
un color oscuro.
II. A2: Zona de lavado, de color claro, que ha sufrido
pérdidas de materia orgánica, arcilla y compuestos de
hierro y aluminio. Se observa en este tipo de suelos
una predominancia marcada de materiales como el
limo o la arcilla.
b. Horizonte B. En las zonas en que se presenta poca
presencia de horizontes tipo A, aparece este horizonte, el
cual será de gran importancia, puesto que de este horizonte
se nutren las raíces pivotantes de las leguminosas y también
llegan las raíces fasciculadas de algunas gramíneas. Por lo
general carece de microrganismos, y, si se encuentran dichos
elementos en el mismo es por arrastre del agua del perfil tipo
“A”.
Ésta, al decir de Marcela A. Ibáñez, es “La región de máxima
acumulación de materiales, tales como óxido de hierro,
arcillas silíceas, etc. Estos materiales pueden haber sido
“lavados” de los niveles superiores, o bien formados en el
horizonte B.”12

A su vez igual que el anterior este horizonte puede dividirse


en dos partes:
I. B1: Zona enriquecida ubicada en la parte superior
II. B2: Zona de transición, en la parte inferior
c. Horizonte C: Se encuentra siempre en su forma originaria,
que puede ser roca o arena. Para la producción agrícola es el
menos importante, ya que carece de microrganismos en los
cuales se puedan desarrollar los cultivos.
c) Diversos tipos de Horizontes en un determinado perfil: En
muchos casos puede darse que el suelo en análisis no cuente con
todos los perfiles y sus subclases detallados precedentemente. En
efecto, puede tratarse de un “perfil inmaduro”, o que haya sido
influenciado posteriormente por algún tipo de condicionamiento de
carácter local, o puede tratarse de un horizonte meramente
transitorio.
Cuando el suelo que se cultiva es virgen, los dos horizontes
superficiales (“A” y “B”) formarán lo que se denomina como
“espesor arable”, que será la profundidad en la cual se desarrollará
el cultivo. Éste a través de su proceso de crecimiento modificará el

12
Ibáñez, Marcela A. y Topalían, Antonio: Op. Cit.

9
orden natural de la secuencia original de formación del suelo,
alterando las diferentes capas paralelas.
Por otra parte, pueden presentarse casos en que la primera capa sea
tan espesa que el cultivo en su totalidad no llegue a abarcarla por
completo en profundidad, y casos en que esta es tan fina que el
cultivo abarque la primera capa y la superficie o el medio de la
segunda capa (horizonte “B”).
Por último, es necesario analizar la erosión que puede sufrir el suelo,
puesto que: “muchas veces, sobre todo en las tierras cultivadas, se
ha presentado un erosión importante, y como resultado ha truncado
el perfil. A medida que desaparece el suelo superficial, la línea del
fondo del surco se va bajando gradualmente para mantener una
capa arable suficientemente gruesa; de aquí que la capa arable, en
muchos casos, está casi enteramente dentro de la zona B y es así
como en la mayoría de los casos los suelos menos maduros y menos
fecundos quedan muy cerca de la superficie.”13

Horizontes del suelo en los predios rurales (obsérvese el color


oscuro y la profundidad del horizonte A lo que significa la fertilidad
del suelo)
d) Erosión. Se denomina erosión al proceso de sustracción o desgaste
de la roca del suelo intacto (roca madre), por acción de procesos

13
Ibáñez, Marcela A. y Topalían, Antonio: Op. Cit.

10
geológicos exógenos como las corrientes superficiales de agua o
hielo glaciar, el viento, los cambios de temperatura o la acción de los
seres vivos. El material erosionado puede estar conformado por:
a. Fragmentos de rocas creados por abrasión mecánica por la
propia acción del viento, aguas superficiales, glaciares y
expansión-contracción térmica por variaciones estacionales
o diurnas.
b. Suelos, los cuales son creados por la descomposición
química de las rocas mediante la acción combinada de ácidos
débiles disueltos en agua superficial y meteórica, hidrólisis,
ácidos orgánicos, bacterias, acción de plantas, etc.
En contraposición al proceso de erosión normal, se puede dar este
proceso en forma acelerada por causa de los siguientes factores, a
saber:
• La pérdida, por la causa que fuere, de la cubierta natural del
suelo, la cual entre otras funciones, actúa aliviando el
impacto de la lluvia en el suelo.
• La exposición por largo tiempo de los suelos a tipos de
cultivo dañinos. En efecto, esta causa es de cabal importancia
para el agro, puesto que naturalmente existen tipos de
cultivos perjudiciales para los minerales que se encuentren
en los distintos estratos del suelo, el abuso de éstos ocasiona
una grave consecuencia erosionando el suelo y disminuyendo
de manera amplia y acelerada su productividad. En efecto,
deben ser los propios agricultores los que prevean esta
peligrosa consecuencia no abusando de los cultivos y
promoviendo a través de los que se elijan la protección del
suelo. Por esto es que se debe observar una planificada
rotación de cultivos, la cual si es correctamente realizada trae
aparejados los siguientes beneficios (extraídos de la obra
Elementos de la Tasación, de Marcela A. Ibáñez y Antonio
Topalían):
o La rotación de cultivos practicados con o sin
fertilizantes muestra rendimientos del 75 y 90% en el
caso del maíz, la avena y el trigo.
o Las rotaciones no disminuyen los beneficios
recibidos del estiércol y los fertilizantes comerciales;
éstos no sustituyen a la rotación y viceversa.
o La efectividad es 20% más alta en los suelos que han
sido rotados.
o Sobre suelos sujetos a cultivos desde hace mucho
tiempo, los mejores resultados fueron posibles sólo
cuando la rotación de un cultivo contenía legumbres
y recibía estiércol y fertilizantes comerciales.
Básicamente, se pueden encontrar dos causales o tipos de erosión
que afectan de manera directa un fundo rural, dados los fines del
presente manual se conceptualiza someramente ambos,
remitiéndonos a la bibliografía básica para su estudio en
profundidad:

11
a. Erosión Pluvial. Es por definición la ocasionada por la
lluvia, la misma comprende dos elementos fundamentales:
1) La cantidad total de agua caída y
2) La intensidad de la precipitación.
El elemento referente a la intensidad es de crucial
importancia, ya que muchas veces puede suceder que una
gran cantidad de agua caída sobre un suelo paulatinamente
durante una amplia cantidad de tiempo no producirá un
impacto importante, mientras que una cantidad considerable
de agua precipitada de una sola vez sobre un suelo puede
causar graves daños en el mismo. Por otra parte hay épocas
en el año durante las cuales los suelos se encuentran
desprotegidos ante las posibles lluvias y es acá donde una
copiosa precipitación puede ocasionar a su vez grandes
efectos erosivos.
La erosión pluvial puede desarrollarse de varias maneras:
I. En “láminas” (cuando el agua se mueve casi
uniformemente por todas las partes del declive).
II. En “surcos” (acompaña a la lámina, pero con
pequeños surcos o canales irregulares y dispersos y
generalmente se da en tierra recién sembrada).
III. En “ramblas” (es por donde se concentra el volumen de
agua; se verifica la formación de grandes o
pequeñas barrancadas o cárcavas descendentes).
b. Erosión Eólica. Es la producida por el efecto del viento, la
misma no sólo produce efectos en el material orgánico o
mineral del suelo sino también en los cultivos que estén
creciendo en él, los cuales pueden ser destruidos o separados
de cuajo, quedando sus raíces expuestas.
Dos factores fundamentales son los que promueven la
erosión en un suelo determinado: 1) Velocidad del viento y 2)
Condición de la superficie del suelo, si el mismo se encuentra
totalmente expuesto a los vientos o si cuenta con algún grado
de vegetación que lo proteja de su accionar.
A su vez, la erosión eólica procede a través de dos
mecanismos diferenciados:
I. Separación de los materiales
II. Transporte de los mismos
A continuación se presenta un gráfico con los diversos tipos de
erosión y sus características fundamentales:

12
Cantidad
de Agua

Factores que
determinan su
gravedad
Pluvial Intensidad de la
precipitación

En
Láminas

Modos de En
Actuación Surcos

En
EROSIÓN Ramblas

Velocidad del
Factores que viento
determinan su
gravedad
Condición de la
superficie del
suelo
Eólica

Separación de
los materiales

Consecuencias
de su actuar
Traslado de los
materiales

e) Textura del suelo. Hace referencia al tamaño de las diversas


partículas minerales que se puedan encontrar den el suelo.
Un análisis de la textura del suelo permitirá clasificar al mismo
conforme los límites que establecen las clasificaciones texturales, a
saber:

• Suelo arenoso o de textura gruesa. Se trata de un suelo


liviano y fácil de trabajar. Se deben seleccionar los

13
instrumentos para labrar la tierra cuidadosamente, los cuales
deberán ser utilizados perpendicularmente a los vientos
predominantes en la zona, para de esta manera prevenir las
llamas “voladuras” de campo.
Se observa en este tipo de suelos gran presencia de arena
gruesa o grava, con características importantes para la
producción, ya que son suelos con capacidad mínima de
escurrimiento, con buen drenaje y poros muy grandes, de
capilaridad suficiente, razón por la cual no retienen agua.
Debido a la gran aireación que presentan estos suelos, la
materia orgánica se mineraliza rápidamente en ellos.
En la mayoría de los casos son tipos de suelo pobres en
nutrientes, razón por la cual se aconseja para su explotación
el agregado de materia orgánica.

• Suelo Arcilloso: Se trata de “suelos pesados, difíciles de


trabajar. Una vez que se han impregnado de agua mantienen
el contenido en humedad, luego se hacen impermeables. En
estado húmedo presentan alta adhesividad
(encharcamientos)… y muchas veces impiden la entrada de
las cosechadoras en el instante oportuno para cumplir su
función. Son suelos plásticos con menor aireación, fríos.”14
Posteriormente a las precipitaciones, estos suelos tienen una
natural tendencia de formar en su superficie capas arcillosas
de suelo, lo que impide la afloración de las plantas para su
correcta germinación, razón por la cual se ve como necesario
el paso de una rastra con dientes durante el proceso. Se
recomienda para la producción en los mismos el agregado de
materia orgánica.

• Suelos francos o de textura media: Se encuentran como


su nombre lo indica en un sitio intermedio entre los suelos
arenosos y los arcillosos, están formados por proporciones
adecuadas de materia mineral, orgánica, aire y agua.
Son los que más favorecen a la producción agrícola, ya que se
puede trabajar fácilmente en ellos, puesto que en su
composición se encuentran los minerales que favorecen al
crecimiento de los cultivos junto a la materia orgánica que
fomenta su desarrollo.
f) Estructura del Suelo. Se debe partir de la base que dentro de lo
que se puede denominar un suelo bien estructurado, se observan
elementos entre los cuales se pueden mencionar que sea rico en
materia orgánica y que se observe en él el accionar de hongos y
bacterias.
A su vez, se deben observar una serie de características físicas en un
suelo apto para cultivo, como ser, retención hídrica, un buen
drenaje, buenas condiciones de porosidad, aireación suficiente,
entre otras.

14
Guerrero, Dante: Op. Cit.

14
La estructura del suelo puede verse afectada por una serie de
factores, dentro de los cuales se encuentran los cultivos, los cuales
ejercen un efecto de compresión en el mismo, a través del avance
radicular y la desecación del suelo. Asimismo, podemos coincidir
con el Ing. Guerrero cuando dice que los cultivos “…tienen una
acción biológica a través de la materia orgánica que aportan en la
agregación. Las especies perennes evitan el ‘golpe de las gotas de
lluvia’ que produce la destrucción de la estructura. Los
microrganismos al descomponer la celulosa forman coloides
protectores que intervienen en la agregación de las partículas”.
Como otro de los factores que pueden afectar la estructura de un
suelo se puede mencionar la labranza, puesto que una vez producida
ésta, el suelo queda expuesto tanto a la lluvia como al viento, con las
consecuencias erosivas que esto puede ocasionar.
g) El Agua. Este elemento cumple un rol esencial en la actividad
agrícola, a través de tres funciones principales:
• Participa activamente en todos los procesos físicos, químicos
y biológicos que finalizan en la formación de la tierra fértil.
• Disuelve las sales minerales, las cuales conforman el
principal sustento de los vegetales, poniéndolas a disposición
de ellos.
• Por último es necesario mencionar la utilidad vital del agua
como elemento de consumo humano con que debe contar
todo establecimiento agrícola, a su vez de su uso como
provisión de bebida para los semovientes y riego de los
cultivos.
El agua posteriormente a su precipitación se infiltra en la tierra. De
esta cantidad una buena parte es retenida por las partículas del
suelo, otra corre por sobre la superficie y la restante es arrastrada
por gravedad hasta las capas más profundas, hasta encontrarse con
alguna impermeable que obstaculice su paso.
Para ejemplificar didácticamente lo antedicho, se puede citar a
Lerena Gabarret: “Podría decirse que el agua caída bajo forma de
lluvia en un campo laborable, puede ser evaporada en un 30 a 50%,
escurrida en un 10 a un 25% e infiltrada en un 20 a un 30%...”15 Por
su parte, la temperatura y los vientos aceleran la evaporación,
siendo como se analizó en el acápite pertinente los suelos arenosos
más permeables que los arcillosos por naturaleza, permitiendo de
esta manera más fácilmente el traspaso del agua a través de sus
distintos estratos.
La conservación del agua en el suelo es un tema fundamental dentro
de la explotación agrícola, a estos fines, es de utilidad la labranza de
los suelos, a través de la cual se reduce la evaporación al modificarse

15
Lerena Gabarret, Adolfo: Enciclopedia de la huerta. 5ª edición. Ed. Mundo Técnico.
Buenos Aires 1978

15
su estructura y al eliminar las plantas indeseables que quitan agua y
la hacen retornar a la atmósfera.
Las diversas partículas retienen la humedad del agua por el
fenómeno llamado “higrospicidad”. Las sustancias higroscópicas son
aquellas que tienen la facultad de absorber la humedad y retenerla.
Los suelos arcillosos y ricos en materias orgánicas son más
higroscópicos que los arenosos y graníticos.
Por otra parte, la permeabilidad del suelo dependerá de la distancia
que pueda encontrarse en la masa que forma parte del mismo. De lo
dicho puede concluirse que los suelos arenosos lógicamente serán
más permeables que los de características arcillosas o compactos.
Por último es necesario tratar el tema de la capilaridad, ante lo cual
podemos decir junto a Daniel Artemio Aguiar que: “La capilaridad
es el fenómeno por el cual pueden los líquidos ascender por las
paredes de un tubo de pequeñísimo diámetro. En los suelos se
forman naturalmente tubos semejantes y por esa causa el agua
puede ascender de las capas inferiores hasta la superficie, hecho
indeseable desde el punto de visa agrícola, dado que el agua se
pierde por evaporación.
h) Factores Climáticos. Los factores climáticos son de gran
importancia, puesto que son los que incidirán de manera directa en
la producción del inmueble rural a tasar. En efecto, van a ser los
causantes de la erosión previamente analizada, la cual puede ser
tanto eólica como fluvial, dos elementos de íntima relación con el
factor climático. A su vez la temperatura es de crucial importancia,
puesto a que los cultivos soportan una amplitud térmica
determinada fuera de la cual no pueden completar
satisfactoriamente su desarrollo. Conforme Dante Guerrero, deben
ser considerados los siguientes factores climáticos a la hora de
encarar una tasación de un inmueble rural:

16
Cantidad Anual

Lluvias Distribución en el Año

Intensidad
Precipitaciones
Aprovechamiento

Cantidad
Nieve

Época

FACTORES Frecuencia

CLIMÁTICOS Granizo
Intensidad

Daños que causa

Máxima

Media
Temperaturas
Mínima

Helada

Aunque el factor clima puede ser de gran impacto sobre los cultivos
que se pretenda desarrollar, es posible eludir la acción adversa del
clima sobre los organismos vivos en mayor o menor grado mediante
distintos métodos:
a. Seleccionando previamente las especies o variedades
vegetales a cultivar conforme se adapte al clima de la región.
b. Sembrando los cultivos seleccionados en la estación del año
más favorable y con mayores similitudes al clima de su
procedencia.

17
c. Contrarrestando los efectos del clima mediante las mejoras
que puedan introducirse en el inmueble, o formando un
clima de limitada acción que se condiga con las condiciones
necesarias que requiere el cultivo seleccionado para su
correcto desarrollo.
Este microclima puede obtenerse de determinadas maneras, a
saber:

• Mediante la modificación planificada de la temperatura del


suelo, la cual puede ser realizada a través de medios
artificiales como ser labranzas especiales, riegos, entre otros.
• A través de la atenuación o supresión de los vientos mediante
la interposición de cortinas de árboles u otras plantas con
similares características, o de elementos artificiales como ser
muros, empalizadas u otras construcciones.
• Modificando la temperatura del ambiente directamente a
través de calefactores de ambiente, riegos u otros medios.
Los métodos expuestos se utilizan mayormente para aquellos casos
en que el inmueble en cuestión se trate de un campo a gran escala.
Para los casos en que se tomen en consideración cultivos pequeños
se pueden utilizar una serie de artefactos, como ser conos, campanas
o cortinas; o construcciones apropiadas a tales fines (vidrieras o
invernáculos).
i) Clasificación de los suelos según su aptitud. Como último
punto a tratar, como consecuencia de la interacción de la serie de
elementos mencionados en esta enumeración, los suelos se pueden
clasificar conforme su aptitud en tres clases:
a. Suelos de aptitud agrícola. Son suelos fértiles, con gran
presencia de elementos orgánicos en su composición,
favorecidos por una buena estructura. Estos suelos a su vez
cuentan con una interacción beneficiosa de los elementos
climáticos, con buena cantidad de precipitaciones. En la
Argentina son los ubicados mayormente en la zona centro y
norte de la pradera pampeana, y permiten los siguientes
cultivos:
I. Para grano grueso
II. Para grano fino
III. Cultivos especiales
b. Suelos de aptitud ganadera. Contienen alto grado de
material arcilloso en su composición, son en la mayoría
zonas deprimidas. Como ejemplos de esta clasificación se
puede dar la cuenca del Río Salado (Buenos aires) y la zona
del Malezal (Corrientes).
Conforme Dante Guerrero es necesario desarrollar, como
índice de la relación suelo – planta – animal el concepto de
“receptividad ganadera”. “Se denomina receptividad
ganadera la capacidad de los campos de suministrar forraje
verde para satisfacer los requerimientos vitales y de
producción del ganado por unidad de superficie y a lo largo

18
del año. Los capos de aptitud ganadera para cría de la Cuenca
del Salado oscilan en 0,5 unidades ganaderas/ha/año, en
cambio los del Malezal correntino presentan 0,33 unidades
ganaderas/ha/año.”16
c. Suelos de aptitud forestal. Por último resta analizar los
llamados suelos de aptitud forestal, éstos tienen una
consistencia arenosa, caracterizados por tener un perfil
profundo en su formación. Favorecen la plantación de
especies de latifoliadas (como ser, entre otros, el Eucalipto),
mientras que por otra parte las coníferas (por ej. los pinos)
soportan cierto grado de anegamiento, o sea porcentajes de
arcilla más elevados. Por su parte, los suelos inundables son
aptos para cultivos de salicáceas (sauces inundables y álamos
en los albardones).

Clasificación de los suelos según su capacidad de uso

La clasificación de los suelos según su capacidad de uso es un ordenamiento


sistemático de carácter práctico e interpretativo, fundamentado en la
aptitud natural que presenta el suelo para producir constantemente bajo
tratamiento continuo y usos específicos. Este ordenamiento proporciona
una información básica que muestra la problemática de los suelos bajo los
aspectos de limitaciones de uso, necesidades y prácticas de manejo que
requieren y también suministra elementos de juicio necesarios para la
formulación y programación de planes integrales de desarrollo agrícola.

El esquema básico de agrupación comprende los siguientes niveles o


categorías sistemáticas:

Divisiones o Las divisiones o grupos de capacidad son cuatro y


constituyen la más alta categoría del sistema. Estas son:
grupos de
capacidad. 1) Tierras apropiadas para cultivos intensivos y
otros usos.
2) Tierras apropiadas para cultivos permanentes,
pastos y aprovechamiento forestal;
3) Tierras marginales para uso agropecuario, aptas
generalmente para el aprovechamiento forestal;
4) Tierras no apropiadas para fines agropecuarios
ni explotación forestal.

Clases de Las divisiones o grupos de capacidad comprenden


categorías menores de clasificación, que son las clases
capacidad de
de capacidad. Estas se diferencian unas de otras por el
grado de limitaciones permanentes o riesgos que

16
Guerrero, Dante: Op. Cit.

19
uso del suelo. involucra el uso de los suelos.

• El primer grupo comprende cuatro clases de


capacidad, que van de la Clase I a la Clase IV.
La Clase I es considerada la mejor y se supone
que carece prácticamente de limitaciones.
• El segundo grupo está integrado por las
Clases V y VI, y sus limitaciones aumentan
progresivamente de la V a la VI.
• El tercer grupo consta solo de la Clase VII y
agrupa suelos apropiados generalmente para la
explotación forestal.
• El cuarto grupo consta solo de la Clase VIII
y presenta tales limitaciones que son
inapropiadas para fines agropecuarios o de
explotación forestal.

Subclases de Las clases de capacidad de uso comprenden las


subclases de capacidad, las cuales están
capacidad de
determinadas de acuerdo con la naturaleza de
uso. las limitaciones que impone el uso del suelo y
están en función de los siguientes factores:

• Condición
del suelo. Las limitaciones por condición de
suelo se designan con el subíndice
"s" y están principalmente
relacionadas con las características
edáficas, como textura, estructura,
compactación del perfil,
profundidad, gravosidad,
pedregosidad, rocosidad,
características químicas, etc.

• Riesgos de
erosión. Las limitaciones por riesgos de
erosión se simbolizan con el
subíndice "e" y están vinculadas
principalmente a las características
topográficas, permeabilidad,
escorrentía superficial, cubierta
vegetal y pluviosidad.

• Condición
de drenaje. Las limitaciones por condición de
drenaje o humedad están
representadas por el subíndice "w"
y determinan la dificultad del
movimiento del agua a través del
suelo.

• Peligros de
inundación Por último, el peligro de inundación

20
está relacionado con las
inundaciones periódicas o
eventuales que ocasionan los ríos en
creciente y está representado por el
subíndice "i".

Cada clase de capacidad de uso identificada con sus respectivas subclases


ha sido caracterizada en forma generalizada, presentando en su descripción
las características y propiedades propias de los suelos en el momento de ser
examinados y que guardan relación con su utilización agrícola. Además se
mencionan los suelos incluidos, las limitaciones principales, las prácticas de
control y los cultivos adaptables. Ejemplos:

LOCALIZACIÓN EN LA PROVINCIA DE
CLASES DE CÓRDOBA
IMPORTANTE! SUELO

Recuerde identificar y I Marcos Juárez.


tener siempre presente los
tipos y clasificación de los II Río Cuarto.
suelos en el lugar
donde se lleva a cabo la
tasación rural. III Jesús María.

IV Villa de Maria (Dpto. Río Seco)

V Clase sin ningún riesgo de ser afectado por erosión,


pero con otras limitantes que impiden el laboreo
para cultivos comerciales, por eso resultan
adecuadas para campos de pastoreo, bosque o
refugio de fauna silvestre Esta clase de suelo no
se encuentra presente en la provincia de
Córdoba.

VI La Falda.

VII Villa Tulumba.

VIII Los Reartes – Calamuchita / Zona de Salinas.

21
Anexo – Conceptos a utilizar en una tasación rural
A continuación se esboza un esquema de los conceptos previamente
tratados:

Naturaleza del Terreno

Perfil del Suelo

Diversos tipos de
horizontes en un
determinado perfil

Conceptos a
tomar en Erosión Clasificación
cuenta para
de los suelos
la correcta
según su
realización
aptitud
de una Textura del Suelo
tasación

Estructura del Suelo

Agua

Factores Climáticos

Mejoras
Conjuntamente con el suelo, la mayoría de las veces dentro de un inmueble
rural se encuentran plantadas una serie de mejoras construidas por el
hombre, las cuales influencian en el valor del mismo y deben ser analizadas
y correctamente valoradas al momento de realizar un tasación rural.

22
En efecto, las mejoras son realizadas en su mayoría con el fin de colaborar
en la explotación del fundo rural, razón por la cual influencian en el precio
final, puesto que serán elementos fundamentales para el correcto desarrollo
de la finca rural.
Se tratan a continuación las principales mejoras que se pueden encontrar
dentro de un inmueble, por razones de espacio se analizarán las más
frecuentes, remitiéndonos a la bibliografía de consulta para la
profundización del tema.

Alambrados

Corrales

Mejoras
que puede
contener Aguadas
un fundo
rural

Construcciones

Infraestructura y
servicios

1) Alambrados: Este tipo de mejora colabora en la correcta división


de los inmuebles, más en el caso de zonas rurales en los que las fincas
son de amplias superficies y en las cuales es de vital importancia
contar con una correcta delimitación de las propiedades. El
alambrado de características generales debe contar con una serie de
elementos, a saber:
a. Postes. El tipo de madera más utilizado para este elemento
es el quebracho, por su dureza y vida útil, aunque existen
otras variedades de madera que se pueden utilizar para estos
fines, como ser el ñandubay, entre otras.
La razón de la utilización de maderas duras para la
elaboración de postes es que con el natural paso del tiempo
éstos se mineralizan, adquiriendo una extensa vida útil,
mientras que el uso de otra maderas de menor dureza
implica un tratamiento previo antes de ser enterrados en el

23
suelo, debido a que la acción parasitaria y la natural
humedad el ambiente afectan de manera acelerada y
perjudicial en los mismos.
Existe una serie de tratamientos que se pueden utilizar a
estos fines, entre los que se puede encontrar: carbonización,
tratamiento con alquitrán, sulfatado de cobre, entre otros.
b. Varillas. El material de mayor uso para este elemento es la
madera dura, no obstante también se utiliza el hierro o el
alambre retorcido y reforzado. Dentro de las maderas las
especies más utilizadas son el quebracho blanco, curupay,
virapitá, lapacho o ñandubay, mientras que las de hierro
pueden ser conformadas por perfiles tipo doble T o V y se
perforan según la distancia a que irán colocados los alambres.
c. Alambres. A través de los años fueron cambiando los tipos
de alambre que se suelen utilizar, siendo comunes al
principio los de hierro dulce, alquitranados para preservarlos
del óxido; posteriormente se utilizó el hierro galvanizado, con
una delgada capa exterior de zinc; finalmente en la actualidad
se utiliza comúnmente el alambre de acero, el cual presenta
características de alta durabilidad y resistencia al óxido.
d. Torniquetes. Son dispositivos metálicos, que constan de un
eje interno y sirven para tensionar el alambre al ser ajustados
en su colocación o cuando se estiran por el natural paso del
tiempo.
La construcción tradicional del alambrado consta de postes a
distancias grandes o esquinas, ente ellos medios postes y entre ellos
a su vez varillas, atravesados todos por la cantidad de alambres que
sean necesarios conforme el predio en particular.
Existen otras formas de colocación de alambres: “El alambrado
suspendido duplica la distancia entre postes intermedios, reduce la
cantidad de varillas y de hilos, con alambre de alta resistencia. La
flexibilidad del sistema determina una vibración y fuerte cimbrado,
que se transmite en muchos metros, lo que asusta a los animales y
evita que embistan el alambrado (…) El alambrado eléctrico es un
alambre sometido a una corriente de alta tensión y bajo amperaje,
que produce descargas inocuas sobre el animal, alejándolo de la
cerca.”17

17
Aguiar, Artemio Daniel: Op. Cit.

24
Alambrado

Poste, varillas y torniquetes

2) Corrales. Es una superficie de terreno dentro del predio rural


cercado a los fines de manipular el ganado; en la mayoría de los
casos son de forma circular para evitar el amontonamiento y las
consecuentes magulladuras de los animales, aunque pueden
presentar formas rectangulares o cuadradas.
Su construcción consta de postes ubicados a pequeña distancia entre si,
alternados con medios postes.

25
Corrales

3) Aguadas. Son los lugares donde los animales abrevan. Existen dos
tipos, naturales o artificiales. Estas segundas se crean cuando los
campos carecen de las naturales o cuando estas resultan
inapropiadas para el consumo por parte del ganado. Consisten en
perforaciones practicadas hasta las napas existentes en el suelo, o en
represas construidas en partes bajas del terreno para
aprovechamiento de las lluvias.
En lo referente a la forma de extracción, ésta se realiza mediante
bombas de pistón o centrífugas (para los casos en que se requiera un
caudal de agua importante y de manera permanente).
Debido a la afectación en que se pueden ver sumidos los métodos de
extracción del agua por la acción del clima o de los animales, la
mayoría de los casos los inmuebles cuentan con un tanque de agua,
el cual puede ser de diversos materiales, para almacenar ahí el agua
que se va extrayendo del suelo.
Por último se puede decir que el extractor debe estar siempre protegido. En
caso de molinos, con alambrado para que el ganado no los deteriore; en
motores eléctricos protegiéndolos de la intemperie y para el caso de
tanques, con tapas, tejidos de alambre, etc.

26
Bebederos para hacienda

Tanque australiano y bebedero con cerramiento para colocación del flotante


de agua

Aguada (represa) realizada por medio de maquinas de excavación para


almacenar agua de lluvia.

27
4) Construcciones. Un fundo rural puede contener varias
construcciones en su interior, como ser el casco, parque, casa
principal, alojamientos para el personal, galpones, tinglados,
establos, cobertizos, silos, construcciones especiales, entre otras.
Para la tasación de las edificaciones que tengan como objeto alojar a
personas, el tratamiento se asemeja a los edificios urbanos, mientras que
para valorar los edificios destinados específicamente a la actividad rural es
necesario tomar en cuenta una serie de variables atinentes a la calidad,
adecuación y grado de aprovechamiento de dichas construcciones.

Galpones

Silos que se utilizan para acopio de cereal.

28
Manga y Cargador de hacienda

Brete y Cepo: Tiene al animal del cuello y le impide moverse. Se usa para
trabajar con la hacienda, aplicando vacunas, descornando, aplicando
productos contra las plagas como por ejemplo garrapata, o colocando
caravanas etc.

5) Infraestructura y servicios. Por último, resta analizar la serie de


mejoras con que puede constar una finca rural en el aspecto atinente

29
a su infraestructura, como pueden ser el acceso a caminos, energía
(ya sea eólica, hidráulica, térmica o eléctrica), caminos internos en
buen estado de conservación, la existencia de desagües.

Molino y tanque australiano

30
Bibliografía de referencias
Aguada, Cornelli, Junyent Bas, Ibáñez, Rostagno, Teruzzi y
Urcegui. Manual Integral del Tasador. Ediciones Advocatus. Córdoba
2007

Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y


Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.

Bellomo, Sergio: Disertación realizada en “Curso Anual de Peritos


Tasadores” 2006.

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y


Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.

Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la


Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.

Lerena Gabarret, Adolfo: Enciclopedia de la huerta. 5ª edición. Ed.


Mundo Técnico. Buenos Aires 1978

Moia, José Luis: Cómo se proyecta una vivienda. Ediciones G. Gili,


Buenos Aires 1998.

Rivarola, Jorge Víctor y Rivarola, Carlos Héctor: Tasación de


Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuación de terrenos para Propiedad
Horizontal. Método de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967

Nombre de la
materia

31

Vous aimerez peut-être aussi