LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

I.DEFINICIÓN:

La prescripción adquisitiva proviene del latín usucapio, usus y capere', significa

adquirir por el uso.

La usucapión es la adquisición de un derecho o de una propiedad a través de su

ejercicio en las condiciones y plazos previsto por la ley. La usucapión, también
conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de acceder a la propiedad de una
cosa mediante la posesión continuada de los derechos reales durante el tiempo que
establece la legislación.

El Código Civil no utiliza el término usucapión, sino el de prescripción, comprendiendo

dentro del mismo, tanto la prescripción extintiva de los derechos y acciones como
la prescripción adquisitiva del dominio y demás derechos reales.

Si queremos encontrar los fundamentos de la prescripción adquisitiva en el sistema del

Derecho Civil, no podemos dejar de mencionar lo establecido en el Derecho Francés, el
que ha repercutido notoriamente en el sistema jurídico peruano.

Al igual que en nuestro ordenamiento, el sistema francés también contempla dos

clases de prescripción adquisitiva, una prescripción larga y una abreviada, a esta última
se accede en virtud de un justo título y buena fe. En ambos casos se requiere que el
poseedor se comporte como propietario.

SI BIEN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA TIENE DOS FUNDAMENTOS, SUBJETIVO Y

OBJETIVO

El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en

el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido
que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo.

El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la

titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos
requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular

La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, por medio del uso

continuado de una cosa como si se tratase del legítimo titular, con sus requisitos
establecidos por nuestro actual Código civil. Sirviendo tanto para bienes inmuebles
(art. 950) y para bienes muebles (Art.951).

“La usucapión viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real
que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuación
de la posesión durante todo el tiempo fijado por ley. Sirve además, a la seguridad
jurídica del derecho y sin ella nadie estaría cubierto de pretensiones sin fundamento o
extinguidas de antiguo, lo que se exige que se ponga un límite a las pretensiones
envejecidas” (Cas. N° 2229-2008-Lambayque)

“Se considera que el real fundamento de la usucapión es el significado constituyente

de la apariencia como única realidad del derecho y de la propiedad. La usucapión
es algo más que un medio de prueba de propiedad o un instrumento de seguridad del
tráfico, es la realidad misma (La única realidad) de la propiedad. El substrato
dogmático de un orden social patrimonial. Por eso se dice que la usucapión es una
consecuencia necesaria de la protección dispensada a la posesión. Esta normalmente
se sacrifica ante la propiedad u otro derecho real (de ahí que se considere un derecho
real provisional). Pero cuando, de una parte, la propiedad o el derecho real de que se
trate se alían con el abandono y, en cambio, la posesión, que se genera característico y
definitivo derecho real. En cierto sentido, la usucapión representa también
superposición del hecho sobre el derecho” (Cas. N° 2229-2008-Lambayeque)

“La prescripción adquisitiva de dominio o usucapión tiene por objeto transformar una
situación de hecho (la posesión) en una de derecho (reconocimiento de la titularidad)
a favor del poseedor que no ha sido interrumpido durante el tiempo que poseyó.
Conforme lo establece el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, la propiedad
inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez años y a los cinco años cuando mediara justo
título y buena fe”. (Cas. N° 2684-02- La Libertad)

Para la posesión de buena fe:

Por la prescripción adquisitiva de dominio se consolida el derecho del poseedor que se

creía propietario exclusivo de la cosa por entender haberla recibido de su legítimo
propietario exclusivo de la cosa por entender haberla recibido de su legítimo
propietario mediante un acto traslativo que, con el fin de transmitir la propiedad,
estaba revestido de la solemnidades exigidas para su validez de lo que se infiere que la
demanda de prescripción debe ser interpuesta por el poseedor con la finalidad que se
le declare propietario (Cas. N° 65-2006-Cajamarca).

II. POSESIÓN:

POSESIÓN COMO BASE DE LA USUCAPIÓN:

“La propiedad nace de la posesión de las cosas, y el dominio se justifica como un título
que el ordenamiento confiere para lograr la posesión. En tal contexto la posesión es la
madre que alumbra la propiedad, y por ello la usucapión viene a ser el mecanismo
paradigmático para adquirir los derechos sobre las cosas” (GUNTHER GONZALES
BARRON, USUCAPIÓN,pg 60).
-DEFINICIÓN:

“Si bien la posesión es acto voluntario, sin embargo, no constituye negocio jurídico,
pues la voluntad posesoria no está destinada a lograr cierto resultado jurídico
mediante un reglamento de intereses que regule la conducta humana. El negocio
implica que la voluntad , por sí misma, tiene como finalidad la creación de una
situación de derecho con carácter vinculante (“reglamento”) para el protagonista. En
cambio, el acto de posesión se configura mediante una voluntad destinada para el
presente (“poseer”), pero no crea una situación jurídica vinculante para el poseedor.
No produce reglamneto, lex contracta o lex negotti”. (GUNTHER GONZALES BARRON,
LA USUCAPIÓN, pg 69).

La corte Suprema (Cas. N° 995-2013-Lima): “Tratándose de inmuebles, no solo el

hecho de habitar el bien implica el ejercicio del derecho real (sic) de la posesión, sino
también actos que implican que el posesionario ejerce un control autónomo del bien”

-REQUISITOS DE LA POSESIÓN:

CONTROL SOBRE EL BIEN (Requiere estabilidad)

“Este control no requiere de una relación espacial determinada, o sea, una cercanía
con la cosa, pues el poseedor viajero que se aleja por temporadas de la casa, no pierde
la posesión; sin embargo, sí se necesita de una vinculación mínima, que denote que el
sujeto mantiene el control, o sea, que todavía puede decidir el destino de la cosa. En
realidad, el control se manifiesta como estado de injerencia o dominación, visible, y
que produce la consecuencia de exclusión de terceros.” (GUNTHER GONZALES
BARRÓN, LA USUCAPIÓN, pg 70)

La situación posesoria debe contar con una relativa permanencia o estabilidad, pues
los contactos fugaces o esporádicos no tipifican como posesión”. La misma que en el
artículo 904 de nuestro código civil lo expresa notoriamente al decir que por
circunstancias pasajeras se sigue manteniendo la posesión.

AUTONOMÍA

“Poseedor es el que resuelve por sí el destinado de la cosa, por tanto, las utilidades (o
una de una cosa le benefician a él, lo que obviamente implica que no se encuentra
sujeto a instrucciones de otro, Por el contrario, es servidor l que controla el bien, pero
depende de las órdenes del poseedor” (GUNTHER GONZALES BARRÓN, LA USUCAPIÓN
PAG. 76)

VOLUNTARIA

“La posesión se constituye mediante acto voluntario, por lo tanto se descarta que
exista posesión de los incapaces, menores de edad, imposibilitados para actuar
libremente o de los que se encuentran privados de discernimiento, aunque sea en
forma temporal. Este elemento se deduce del art. 896 del código civil cuando habla de
“ejercicio de hecho”, y el verbo “ejercer” solo puede corresponder a un sujeto libre y
que sea capaz de entender y querer sus actos”. (GUNTHER GONZALES BARRON, LA
USUCAPIÓN, pg 68-69).

POTENCIALIDAD EN EL USO Y DISFRUTE

“La posesión no implica uso y disfrute actual e ininterrumpido del bien, sino solo
potencial o hipotético” (GUNTHER GONZALES BARRÓN, LA USUCAPIÓN pg 89)

IRRELEVANCIA DEL TITULO JURIDICO

“La posesión implica una situación fáctica de sujeción que se manifiesta sobre un
objeto de la realidad externa. No es relevante la existencia de un título jurídico que la
sustente” (GUNTHER GONZÁLES BARRÓN, LA USUCAPIÓN, pg 90).

Se descarta una necesidad de contar con un acto originario fundado en derecho,

descartando las diferentes situaciones posesorias, no siendo valorizadas del mismo
modo, si el que está poseyendo con título válido y eficaz recibe un tratamiento jurídico
contrario a los llamados ilegítimos, identificándolos plenamente y brindándoles las
herramientas para que puedan ejercerla con el fin destinado.

III.REQUISITOS ESENCIALES DE LA USUCAPIÓN

Si bien antes mencionado para que haya el nacimiento de esta institución, la sola
posesión no sería suficiente, requiriendo ciertas condiciones:

a) POSESIÓN CONTINUA

La posesión es continua cuando se ejercita sin solución de continuidad o cuando la

interrupción ha durado menos de un año o durado más de un año, o por sentencia lo
restituye, expresado en el art. 953.

“La posesión continua significa mantener en forma constante el control sobre el bien,
por lo menos de modo potencial, sin que los terceros interfieran sobre este. La
continuidad del hecho posesorio deberá extenderse por el tiempo establecido en la ley
para la consumación de la usucapión” (GUNTHERGONZÁLES BARRÓN,pg 146).

La continuidad en la posesión no implica que el uso del bien deba ser igual durante
todo el periodo de la usucapión, ya que este concepto no se entiende en forma rígida.
Por tanto, no se impide que el poseedor pueda variar la modalidad de disfrute de la
cosa, según las exigencias de una normal gestión.
El efecto de continua e interrumpida es importante, pues la pérdida de la posesión es
la pérdida del derecho a ejercitar la defensa por medio de interdictos y significa
también interrupción de la posesión para los efectos de la prescripción.

b) POSESIÓN PÚBLICA

La posesión es pública cuando se manifiesta con hechos de conocimiento general y

que por ser conocidos y públicos se supone que ha llegado a conocimiento del
propietario. Siendo que no debe ser oculta la posesión.

La posesión pública implica exteriorización natural y ordinaria, no forzada, de los actos

de control sobre el Bien de acuerdo con los cánones sociales. Una posesión “forzada” y
no natural, sería aquella que sólo se manifiesta en horas en las que normalmente no
hay testigos, por ejemplo la noche, o que no pueda advertirse en situaciones
ordinarias, como los trabajos subterráneos, siempre que ambas se realicen
exclusivamente en esos momentos o lugares.

c) POSESIÓN PACÍFICA

La posesión es pacífica cuando una persona posee una cosa determinada y lo conserva
sin violencia alguna. Es decir que no haya surgido controversia judicial.

“La posesión pacífica tiene como concepto antitético la “posesión violenta”. Pues bien,
ningún forzamiento del lenguaje hace admisible sostener que la interposición de una
demanda judicial convierte al poseedor en “violento”. Por el contrario, el acto judicial
denota que el conflicto se resuelve dentro del marco de la institucionalidad, es decir
alejado de la violencia.

d) ANIMUS DOMINI

Entiende que el poseedor debe actuar con “animus domini” sobre el Bien materia de
Usucapión. La posesión en concepto de dueño tiene un doble significado, en su sentido
estricto, equivale a comportarse el poseedor como propietario de la cosa, bien porque
lo es, bien porque tiene la intención de serlo. En sentido amplio, el poseedor en
concepto de dueño es el que se comporta con la cosa como titular de un derecho
susceptible de posesión.

La doctrina ha definido el animus domini de la siguiente manera: “que el poseedor

debe actuar con animus domini sobre el bien, pero no se trata de creerse propietario,
sino comportarse como tal. El poseedor pleno y el mediato pueden prescribir un bien.
Sin embargo, el poseedor inmediato (art.905CC), y el servidor de la posesión (art.897
CC), no lo pueden hacer. No cabe usucapir, por mucho que sea el tiempo que
transcurra , si posee en concepto distinto del de dueño (…) . En consecuencia, un
poseedor en concepto de dueño será una persona que realiza sobre la cosa
inequívocamente dominables, de los cuales puede objetivamente inducirse que se
considera y que es considerada por los demás como dueño de la misma.” (Peña
Bernaldo de Quirós, p. 27, recogida del Tomo V del Código Civil Comentado, Derechos
Reales, Gaceta jurídica)(Cas N° 4675-2010-Lima)

e) JUSTO TÍTULO

El justo título no es el instrumento sino el negocio jurídico que sirve de causa a la

transferencia del dominio; sin embargo como ese negocio jurídico deberá acreditarse,
la prueba más sólida es la instrumental. Debe tenerse en cuenta que en este caso
quien transfiere no es el propietario, pues, obviamente, si lo fuera la transferencia se
hubiera producido y estaríamos frente a la posesión del nuevo propietario, y no se
requeriría de la Usucapión para adquirir la Propiedad del Bien

f) BUENA FE

La buena fe no solo es “creencia” fundada en un estado psicológico (meramente

interno) del poseedor, pues también debe responder al modo de actuar honesto de la
persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en error inexcusable, en
cuanto existe un deber social el de actuar con diligencia. Por ello, se exige que el
poseedor ostente el título de adquisición de la propiedad para sustentar su “creencia
honesta” (GUNTHER GONZÁLES BARRÓN, LA USUCAPIÓN, pg 186)

UNA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO O LLAMADA

TAMBIÉN USUCAPIÓN TIENE ELEMENTOS QUE DEBEN TOMARSE EN CUENTA AL
MOMENTO DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD, UN TERRENO, UN PREDIO, UN BIEN, UNA
MAQUINARIA, UN YATE, UN CARRO, UNA NAVE. EN NUESTRO CASO, NUESTRA
LEGISLACIÓN PLANTEA TRES TIPOS DE PRESCRIPCIONES: JUDICIAL, NOTARIAL Y
ADMINISTRATIVA

-VÍA ADMINISTRATIVA:

Tiene por objeto declarar administrativamente la propiedad vía prescripción

adquisitiva de dominio, a favor de los poseedores de predios matrices ocupados por
posesiones informales, centros urbanos informales o urbanizaciones populares, así
como de lotes individuales que formen parte de aquéllos.

Comenzando de menos a más, podemos explicar que la prescripción administrativa es

para ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o
afines, en donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado
que mediante una autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la
prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el Ministerio de Cultura, COFOPRI en
su oportunidad, o como son también, actualmente, los gobiernos locales y regionales,
según la Ley 27867, artículo 51
Base legal:

 Art. 4 Ley 28923

 Art. 5 del DS 008-2007-VIVIENDA
 Art. 11 de la Ley 28687
 D.S. N° 006-2006-VIVIENDA
 D.S. N° 032-99-MTC

-VÍA NOTARIAL

El artículo 5 de la Ley N° 27333 faculta al notario de la provincia donde se ubique

determinado inmueble para que a solicitud del interesado declare la propiedad de este
mediante el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio a que se refiere el
artículo 21 de la Ley Nº 27157. Para tales fines, el notario, además de verificar el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del
Código Civil, deberá seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que resulte aplicable.

El Notario: (i) publicará un resumen de la solicitud por 3 veces, con intervalos de 3 días
en el Diario Oficial El Peruano o aquel autorizado a publicar avisos judiciales y en uno
de circulación nacional. (ii) Solicitará al registro la anotación preventiva de la solicitud.
Al respecto, dentro de la calificación registral de dicha rogatoria, se evaluará la
adecuación del título presentado con los asientos registrales, verificándose que el
procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral del predio, en caso se
encuentre inscrito; constatándose que el referido titular aparezca como emplazado en
el proceso seguido (Ver: RS N° 611-2019-SUNARP-TR-L de 07/03/2019) (iii) notificará a
los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el
predio.(iv) Obligatoriamente debe constituirse en el inmueble objeto de solicitud.

Transcurridos 25 días hábiles desde la última publicación, sin mediar oposición, el

notario declara adquirida la propiedad del bien por prescripción, teniendo el
instrumento notarial mérito suficiente para su inscripción registral y cancelar el asiento
a favor del antiguo propietario.

Si existe oposición de tercero el notario finaliza el trámite comunicando el hecho al

solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En tal caso, el
solicitante podrá recurrir a la vía arbitral o judicial.

-VÍA JUDICIAL
En el tema judicial, que es el más relevante, podemos ver que se divide la prescripción
adquisitiva de dominio para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe. Este
tipo de prescripción opera tanto para predios rurales (inscritos como tales pero que no
forman parte de zona agropecuaria o afín), como para predios urbanos. Ahora bien,
cuando se refiere a bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere
justo título. ¿Y a qué se refiere con eso? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga
un imperfecto. No es que la usucapión esté dirigida a invasores solamente. Está
también dirigida a las personas que tienen un título de propiedad pero que no pueden
perfeccionarlo.

EJEMPLO DE PRESCRPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO JUDICAL: II PLENO CASATORIO:

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO (Cas. N° 2229-2008-Lambayeque)