mata kuliah :

Estimasi Biaya Konstruksi & Kontrol

(3 SKS)

Project Investment Analysis

Oleh
Ir. M. Indrayana, MEngSc.
Canvas Business Model
Business Model

describes the rationale of how an organization creates, delivers, and captures

value. The business model must be simple, relevant, and intuitively understandable.

The Business Model Canvas

is a tool for describing, analyzing and designing business models.
The 9 Building Blocks
Customer Segments
For whom are we creating value?
Who are our most important customers?

• Mass Market
→ Focus on one large group of customers • Diversified
with broadly similar needs and
→ With very different needs and problems
problems.

• Multi-sided platforms (or multi-

• Niche Market
sided markets)
→ Tailored to the specific requirements.
→ Serve two or more interdependent
Customer Segments.
• Segmented
→ Distinguish between market segments
with slightly different needs and
problems.
Value Propositions
the reason why customers turn to one company over another.

▪ Consists of a selected bundle of

products and/or services.
▪ Benefit that a company offers
customers.
▪ May be:
□ Innovative and represent a new
or disruptive offer,
□ Existing market offer added
features and attitudes.
Value Propositions
What value do we deliver to the customer? Which customer needs are we satisfying?
Which one of our customers are we helping to solve? What bundles of products and services are offering to each Customer Segment?

• Newness • “Getting the job done” • Price

→ Satisfy an entirely new set of needs → By helping a customer get certain jobs → Offering similar value at a lower price.
that customers previously didn’t done.
perceive.
• Cost Reduction
• Design • Risk Reduction
• Performance → A product may stand out because of
→ Improving product or service superior design. • Accessibility
performance has traditionally been a • Convinience/Usability
common way to create value.
• Brand/Status
→ A product may stand out because of
• Customization superior design.
→Tailoring products and services to the
specific needs of individual customers.
Channels
• Through which Channels do our Customer Segments want to be reached?
• How are our Channels integrated?
• Which ones are most cost-efficient?

Channel Types Channel Phases

Customer Relationships
What type of relationship does each of our Customer Segments expect us to establish and maintain with them?

▪ Personal assistance ▪ Automated Services

→ Based on human interaction ▪ Communities
→ To exchane knowledge and solve each
▪ Dedicated personal assistance other’s problem
→ Involves dedication a customer
→ Representative specifically to an individual ▪ Co-creation
client
→ The deepest and most intimate type of
relationship
→ Over a long period of time

▪ Self-service
→ No direct relationship
Revenue Streams
The cash a company generates from each Customer Segment

• For what value are our customers

really willing to pay?

• How would they prefer to pay?

 Pricing Mechanisms

Fixed Menu Pricing Dynamic Pricing

Predefined prices are based on static variables Prices change based on market conditions

List price Fixed prices for individual products, services, or Negotiation (bargaining) Price negotiated between two or more partners
other Value Propositions depending on negotiation power and/or
negotiation skills

Product feature Price depends on the number or quality of Value Yield management Price depends on inventory and time of purchase
dependent Propositions features (normally used for perishable resources such as
hotel rooms or airline seats)

Customer segment Price depends on the type and characteristic of a Real-time-market Price is established dynamicallu based on supply
dependent Customer Segment and demand

Price determined by outcome of competitive

Volume dependent Price as a function of the quantity purchased Auctions bidding
Key Resources
What Key Resources do our Value Propositions require? Customer Relationships? Revenue Streams?

▪ Physical ▪ Financial
→ Physical assets → Cash, lines of credit

▪ Intellectual
→ Brands, proprietary knowledge, patents and
copyrights, partnerships, customer databases.

▪ Human
→ Crucial in knowledge-intensive and creative
industries.
Key Activities
What Key Activities do our Value Propositions require?

▪ Production
→ To designing, making, and delivering a product.

▪ Problem solving
▪ Platform/Network
Key Partnerships

▪ Strategic alliances
▪ Coopetition
▪ Joint Venture
▪ Buyer-supplier
Key Partnerships
Who our Key Partners? Who are our key suppliers? Which Key Resources are we acquiring from
partners? Which Key Activities do partners perform?

▪ Optimization and economy of scale

▪ Reduction of risk and uncertainty

▪ Acquisition of particular resources and activities

Cost Structure

Creating and delivering value,

maintaining Customer Relationships,

generating revenue all incur costs.

The 9 Building Blocks
Customer
Key Partners Key Activities Value Proportions Relationships Customer Segments

Customer
...by performing relationships are
Some activities a number of key established and
are outsourced activities
It seeks to solve maintained with
and some
customer each Customer
resources are An organization
problems and Segment.
acquired outside serves one or
the enterprise. satisfy customer several Customer
needs with value Segments.
Key Resources propositions. Channels
Key resources are the Value propositions are
assets required to delivered to customers
offer and deliver the through communication,
previously described distribution, and sales
elements...

Cost Structure Revenue Streams

The business model elements Revenue streams result from value proportions
result in the cost structure succesfully offered to customers.
Filling Order
Customer Value Customer
Channels
Segment Propositions Relationships

Revenue Key Key

Key Activities
Streams Resources Partnerships

Cost
Profit
Structure
 Filling Order
KP KA VP CR CS

KR CH

C$ R$
Project Investment Analysis
❑ KONSEP INVESTASI

❖ Dari sudut pandang ekonomi, investasi adalah penempatan harta utk

jangka waktu tertentu dg tujuan memperoleh keuntungan yg lebih
besar.

❖ Ada dua jenis investasi yg dikenal :

➢ Investasi phisik (pabrik, usaha lain) dg mengelola sumber daya.
➢ Investasi non phisik (saham, emas) dg tidak mengelola sumber daya.

21
❑ PROYEK KONSTRUKSI
Dari sudut pandang Pemilik Proyek, proyek konstruksi adalah suatu
Investasi Phisik karena :

➢ Menanamkan dana yg cukup besar & dg jangka waktu yg lama,

dalam bentuk bangunan.

➢ Mengharapkan keuntungan (ekonomi/sosial) yg diperoleh dari

kegiatan investasi tsb.
❑ INVESTASI KONSTRUKSI
Ditinjau dari benefit yg diharapkan, suatu investasi dapat dibagi menjadi
3, yaitu :

➢ Benefit komersial, biasanya investornya swasta, BUMN/D (hotel,

jalan toll, dll ).
➢ Benefit sosial, biasanya investornya Pemerintah (jalan, pasar,
sekolahan, dll).
➢ Benefit Pertahanan & Keamanan, biasanya investornya
Pemerintah (landasan pesawat tempur, pelabuhan, dll).
❑ KELAYAKAN INVESTASI
Suatu rencana investasi layak dilakukan bila benefitnya lebih banyak
dibanding biaya yg dikeluarkan untuk investasi.

Benefitnya ada 3 jenis, yaitu :

➢ Komersial, menghasilkan pengembalian investasi berupa uang yang menguntungkan.
➢ Sosial, menghasilkan manfaat sosial yang lebih besar dari biayanya.
➢ Hankam, mendukung kemampuan menjaga pertahanan & keamanan Negara.
❑ ANALISIS INVESTASI
Untuk menyatakan layak tidaknya suatu investasi komersial, perlu dilakukan analisis
dalam berbagai aspek :
• Analisis Pemasaran
• Analisis Teknis / Produksi
• Analisis Hukum
• Analisis Ekonomi / Keuangan ( komersial )

Analisis Ekonomi / Keuangan (analisis komersial) baru dilakukan bila, analisis dalam
tiga aspek di atas bisa diterima.
❑ ANALISIS PEMASARAN

Analisis pemasaran : suatu analisis utk meyakinkan bahwa hasil

investasi berupa barang / jasa memang diperlukan oleh
konsumen baik utk jangka pendek maupun utk jangka panjang
(umur investasi), melalui suatu penelitian pasar (market
research).
❑ ANALISIS TEKNIK/PRODUKSI

Analisis produksi : suatu analisis utk meyakinkan bahwa

kegiatan investasi utk menghasilkan barang / jasa memang
dapat dilakukan oleh Investor dg kualitas tertentu yg dituntut
oleh pasar/konsumen dg biaya yg efisien.

27
❑ ANALISIS HUKUM
Analisis hukum : suatu analisis utk meyakinkan bahwa kegiatan
investasi utk menghasilkan barang / jasa yg dilakukan oleh
Investor tidak melanggar Undang-Undang maupun peraturan yg
berlaku, & budaya setempat.
❑ ANALISIS EKONOMI/FINANCIAL
Analisis ekonomi : suatu analisis utk meyakinkan bahwa kegiatan
investasi utk menghasilkan barang / jasa yg dilakukan oleh
Investor akan memperoleh tingkat keuntungan yg diinginkan
oleh Investor, dg membandingkan antara pengeluaran investasi
& penerimaan investasi, dg menerapkan konsep Time Value of
Money.
❑ ANALISIS EKONOMI
Ada dua hal pokok diperlukan utk analisis ekonomi suatu Investasi
proyek konstruksi, yaitu :

❖ Rencana penerimaan bersih yg dirinci tiap periode (tahunan). Biasanya

terjadi setelah bangunan dioperasikan.

❖ Rencana pengeluaran Investasi, terjadi pada saat proses kegiatan

pembangunan Investasi.

Karena rencana meliputi jangka panjang (multy years), maka konsep

Time Value of Money harus diterapkan baik dalam penerimaan maupun
pengeluaran.
❑ KONSEP “ Time Value Money “

❖ Analisis ekonomi suatu perencanaan investasi selalu melibatkan

nilai-nilai uang dalam beberapa tahun mendatang

❖ Nilai-nilai uang dalam beberapa tahun mendatang tsb sebelum

analisis harus di konversikan kedalam nilai sekarang (present value),
dengan menggunakan discounted factor

❖ Rumus discounted factor :

1
D.F =
(1+i)n
❑ KONSEP “ TVM “
Ilustrasi :
Seseorang meminjamkan uangnya sebesar Rp. 1.000.000,- (PV) dengan bunga sebesar 10% per
tahun (i), ini berarti uang tersebut harus dikembalikan sebesar Rp. 1.100.000, -(FV), setelah
satu tahun

➢ F1 = P + i. P ( untuk jangka satu tahun)

➢ F2 = (P + i. P) + i (P + i.P)
= P + i.P + i.P + i2.P = P (1 + 2i +i2 )
= P (1 + i )2 (untuk jangka waktu 2 tahun)

➢ Fn = P ( 1+ i)n ( untuk jangka n tahun)

❑ KONSEP “ TVM “
Dalam konsep Time Value of Money (TVM) dikenal nilai uang sekarang
PV ( Present Value), dan nilai uang yang akan datang FV (Future Value)

➢ FV (future value) = f. PV (present value)

➢ PV (present value) = 1/f. FV (future value)

Dimana f = (1 + i ) n
❑ RUMUS “ TVM “
❖ Ada dua rumus yg digunakan utk melakukan konversi nilai uang,
yaitu nilai uang sekarang (present value) thd nilai yg akan datang
(future value) & nilai uang yg akan datang thd nilai uang sekarang.

❖ Rumus discounted factor ( DF)

1
D.F =
(1+i)n

❖ Rumus compounded factor (CF)

C.F = ( 1 + i ) n
❑ RUMUS “ TVM “
❖ Rumus perhitungan nilai uang sekarang (PV) thd nilai uang yg akan
dating :
PV = (1 + i) n. FV

❖ Rumus perhitungan nilai uang yg akan datang (FV) thd nilai uang
sekarang :
1
FV = PV
(1+i) n

i : Rate pertahun
n : Tahun ke n
❑ TIME VALUE OF MONEY
▪ Proyek konstruksi identik dengan Investasi, cirinya : biaya
besar untuk manfaat jangka Panjang.

▪ Cost engineer, selain memahami ttg cost estimate, juga harus

memahami konsep time value of money.

▪ Pada dasarnya nilai uang sangat terkait dg waktu (konsep time

value of money).
❑ BILA INTEREST TIDAK TETAP
▪ FV = P (1+ i1) (1 + i2) ……. (1 + in)
□ i1 : interest tahun ke 1

□ in : interest tahun ke n

▪ Compounded factor :
□ (1 + i1) (1 + i2)……… (1 + in)

▪ Discounted factor :
□ 1 / (1 + i1) (1 + i2) …. (1 + in)
❑ PENGGUNAAN KONSEP T.V.M
▪ Menghitung pengembalian investasi yang direncanakan pada sebuah
investasi dg metoda menghitung IRR (internal rate of return).

▪ Menghitung Estimasi biaya proyek, bila proses pelaksanaannya lebih

dari satu tahun & cara pembayarannya di luar masa konstruksi
(extended turn key payment).
❑ ESTIMASI BIAYA PROYEK
Estimasi biaya proyek yg didasarkan atas pembayaran sesudah masa konstruksi
(dibayar th.2007):

• Data
Uraian 2004 2005 2006 2007

Biaya proyek per

tahun 5,000 8,000 7,000 --
(juta Rp.)

Interest rate
(%) per tahun 18 19 20
• Analisis biaya proyek, bila dibayar th. 2007 (dalam juta rupiah)

Th.2004: 5.000 x (1,18) (1,19) (1,20) = 8.425,20

Th.2005: 8.000 x (1.19) (1,20) = 11.424,00
Th.2006: 7.000 x (1,20) = 8.400,00
Jumlah = 28.248,20

Total Biaya proyek, bila dibayar pada th. 2007, menjadi Rp. 28.248.200.000,-
❑ PENGGUNAAN “ TVM “
❖ Dalam melakukan analisis ekonomi, diperlukan perencanaan “cash
flow”
❖ Perencanaan “cash flow”, adalah perencanaan jadwal uang keluar
selama kegiatan investasi & uang masuk sbg hasil pengoperasian
investasi (umumnya jangka panjang).

❖ Jadwal cash-in & cash-out, pada kegiatan investasi terjadi dalam

beberapa tahun, shg utk analisisnya perlu nilainya disamakan
menjadi present value semua (discounted cash flow).
❑ CASH FLOW
Cash Flow, utk pelaksanaan proyek, tidak
menerapkan konsep time value of money.

CASH FLOW

Cash Flow, utk rencana investasi,

menerapkan konsep time value of money
(discounted cash flow).
❑ CASH FLOW PELAKSANAAN
Unsur2 nya :
➢ Penerimaan proyek.
➢ Pengeluaran proyek.

Tujuannya :
Menetapkan jumlah pinjaman utk menutupi bila cash flow
terjadi deficit.
❑ CASH FLOW INVESTASI
Unsur2 nya :
➢ Prediksi Pengeluaran investasi
➢ Prediksi Penerimaan hasil pengoperasian investasi

Tujuannya
Mencari IRR (internal rate of return) yg dihasilkan oleh rencana
investasi tsb
❑ STUDI KELAYAKAN

Sebelum Investasi dilakukan, didahului dengan analisis ekonomi utk

mengetahui apakah layak atau tidak

Layak dilakukan
Analisis
Investasi dilakukan
dimodifikasi
tidak
Tidak layak dilakukan
tidak dilakukan
❑ KRITERIA LAYAK
Kriteria layak dibagi menjadi dua :
Layak secara sosial:
- Manfaat sosialnya lebih besar dari biaya
- Dapat mengurangi kerugian sosial lebih
besar dibanding biaya yg keluar
Layak secara ekonomi :
- Keuntungan bersih yg diperoleh lebih
besar dari Bank Interest atau tingkat
interest yg ditetapkan oleh management.
❑ UKURAN LAYAK EKONOMI

Ada beberapa tolok ukur utk kelayakan ekonomi ( komersial ), yaitu yg terpenting
atau paling banyak digunakan :
• Tingkat kemampuan pengembalian investasi, yg diukur dg IRR (internal rate of
return)
• Pay back period, yaitu kapan (berapa lama) modal investasi dapat dikembalikan.
• NPV (Net Present Value), besarnya NPV pada tingkat inflasi yg ada.

Yang ideal : IRR tinggi (di atas inflasi) & pay back period singkat.
❑ DEFINISI IRR

IRR (Internal Rate of return) : tingkat keuntungan yg diperoleh (dalam

%) dari hasil investasi, thd nilai investasi yg ditanam

❖ IRR secara matematis : tingkat rate, dimana Net Present

Valuenya (antara penerimaan dan pengeluaran) sama
dengan nol

❖ IRR sebaiknya harus >> bunga Bank

❑ PAY BACK PERIOD

• Pada saat investasi sedang berlangsung, investor mengeluarkan biaya untuk

investasi s/d investasi tsb dapat dioperasikan

• Selama pengoperasian investasi, diharapkan akan menghasilkan

keuntungan bersih tiap tahunnya

• Bila jumlah hasil keuntungan bersih, telah mencapai nilai investasinya,

berarti telah terjadi masa pay back period (dalam menghitung tidak
menggunakan konsep present value)
❑ DEFINISI NPV
NPV (net present value) :
“Selisih total nilai present value dari seluruh penerimaan &
pengeluaran (ΣPV penerimaan – ΣPV pengeluaran)“ atau net
discounted cash flow

NPV (net present value) = nol, adalah bila ΣPV penerimaan = ΣPV
pengeluaran, yg mana ini terjadi pada rate tertentu yg disebut IRR
❑ MENGHITUNG IRR
Dalam menghitung IRR diperlukan data sbb :

➢ Cost estimate per periode (tahunan) sbg rencana pengeluaran biaya

investasi /operasi
➢ Perkiraan penerimaan bersih yg diperoleh sbg hasil dari investasi
(setelah pengoperasian), per periode (tahunan)
➢ Ditetapkan dua rate sbg uji coba, untuk mencari IRR dengan
penerapan konsep TVM
❑ NET CASH FLOW
❖ Langkah awal menghitung IRR, dg membuat Net Cash flow
❖ Cash flow : rencana jadwal uang masuk & uang keluar secara cash
(tunai)
❖ Cash Out : jadwal uang keluar, baik masa investasi maupun masa
operasi
❖ Cash In : jadwal uang masuk, sbg hasil dari kegiatan operasi dari
investasi
❖ Net Cash flow : jadwal uang masuk dikurangi uang keluar, per
periode (tahunan)
❑ CASH FLOW INVESTASI/PROYEK
❖ Cash flow disini berbeda dg cash flow pelaksanaan proyek

❖ Cash flow pelaksanaan proyek, dibuat utk periode bulanan sampai

dg waktu kontrak, yg bertujuan membuat kebijakan financial utk
menutup defisit yg ada

❖ Cash flow Investasi proyek, dibuat utk periode tahunan sampai dg

berakhirnya masa investasi, yg bertujuan menghitung rate yg
diinginkan, dg menerapkan TVM
❑ DISCOUNTED CASH FLOW
❖ Dalam Net Cash flow, akan bertanda positif bila uang masuk lebih
besar dari uang keluar (begitu juga sebaliknya), pertahunnya
❖ Tetapkan nilai rate tertentu, utk menghitung discounted factor tiap
tahun yang bersangkutan
❖ Masing2 nilai pertahun tersebut dijadikan nilai present valuenya
dengan cara mengalikan dengan discounted factor nya, menjadi
discounted cash flow

54
❑ NET DISCOUNTED CASH FLOW
no Uraian Th0 Th1 Th2 Th3 Th4 Th5 Th6 Th7
1 Pengeluaran ;
▪ Investasi (-) (-) (-) (-) (-) (-) (-) (-)
▪ Operasi
2. Penerimaan Operasi - - - - - -
3 Net Cash Flow (2 – 1 )

4 Discounted Factor 1/(1+i) n

5 Present Value (3 x 4 ),
discounted cash flow

6 Net Discounted Cash Flow

(NPV)
❑ Net Present Value (NPV)

➢ Dari discounted cash flow yg ada dijumlahkan totalnya atau dicari

net discounted cash flow nya
➢ Hasil Net Discounted Cash Flow, bisa positif & bisa negatif

➢ Net Discounted Cash Flow tsb adalah nilai NPV nya utk rate yg
bersangkutan

Untuk mencari IRR, dicoba-coba ratenya sampai

menemukan NPV = 0
❑ CARA MENGHITUNG IRR
Utk memperoleh NPV = 0 harus dilakukan dg coba-coba ( trial & error ) yg
dianggap linier :

➢ Ada dua cara pendekatan yang dilakukan untuk mencari IRR, yaitu :
- Interpolasi, bila 2 NPV hasil uji coba bertanda tidak
sama ( positif dan negatif )

- Extrapolasi, bila 2 NPV hasil uji coba bertanda sama

➢ Interpolasi / Extrapolasi disarankan dilakukan antara dua nilai NPV yang

sudah mendekati nol.
❑ CARA INTERPOLASI
❖ Dalam proses uji coba dng i1 diperoleh NPV1 (positif)
dan dengan i2 diperoleh NPV2 (negatif)

NPV
(+) Dianggap linier

NPV 1 i2 –(i1+a)
IRR
rate
0 i1 i2

a NPV 2
(-)

(i2 – i1) NPV1

NPV diambil nilai
❖ IRR = i1 + mutlaknya
(NPV1 + NPV2)
❑ CARA EXTRAPOLASI
• Dalam proses uji coba dgn. i1 diperoleh NPV1 (positif) dan dgn. i2 diperoleh
NPV2 (positif)
NPV
(+)

NPV 1
NPV 2 IRR
rate
0 i1 i2
(-) a

i2 + a

(i2 – i1) NPV2

NPV diambil
❖ IRR = i2 + nilai mutlaknya
(NPV1 - NPV2)
❑ CASH FLOW INVESTASI

➢ Dalam cash flow investasi, tahun2 awal pada pengeluaran biaya investasi, belum
ada penerimaan, shg pada tahun2 ini net cash flownya negatif

➢ Dalam cash flow investasi, tahun2 berikutnya setelah kegiatan operasi dimulai,
terjadi penerimaan hasil kegiatan & pengeluaran utk operasi. Mulai saat tsb
umumnya cash flow menjadi positif

➢ Dalam Net Cash Flow investasi, tahun2 awal nilainya negatif, sedang tahun
selanjutnya umumnya sudah mulai positif
 Tahun ke Discounted Factor, i=20%
0 1,000

❑ Contoh Discounted 1 0,833

2 0,694
factor 3 0,578
4 0,482

DF = 1 / (1+i) n
Tahun ke Discounted Factor, i=24%
0 1,000
1 0,806
2 0,650
3 0,524
4 0,423
 Contoh Perhitungan IRR
TAHUN KE
No URAIAN 0 1 2 3 4 5
1 Penerimaan -- 2,200 2,300 2,800 3,400
2 Pengeluaran (5,000) (200) (300) (500) (400)
3 Net Cash Flow (5,000) 2,000 2,000 2,500 3,000
DF, dgn i1 =20% 1 0,833 0,694 0,578 0,482
P.V1 masing2 (5,000) 1,666 1,388 1,445 1,446
4 Total P.V1, penerimaan 5,945

NPV1 945
DF, dgn i2 = 24% 1 0,806 0,650 0,524 0,423
P.V2 (5,000) 1,612 1,300 1,310 1,269
5 Total PV2, penerimaan 5,491

NPV2 491
❑ DATA IRR
i1 = 20%
i2 = 24%
NPV1 = 945
NPV2 = 491
Rumus yang didepan ( extrapolasi )

(i 2 – i 1) NPV 2
IRR = i2 +
NPV 1 – NPV 2
❑ MENGHITUNG IRR
NPV1 dan NPV2 Positif
(i2 – i1 ) N PV2
IRR = i2 +
N PV1 – N PV2
4% x 491
= 24% +
945 - 491

= 24% + 4,33%

= 28,33%
❑ Menghitung IRR secara grafis

NPV

NPV1
945
NPV2
491

0 i
20% 24% IRR
i1 i2
❑ PAY BACK PERIOD
Modal investasi Rp. 5,000.-
Pengembalian :
Tahun ke I Rp. 2,000.-
Tahun ke II Rp. 2,000.-
Tahun ke III Rp. 2,500.-
Pengembalian biaya investasi yang terjadi adalah dalam
tahun ketiga (2 tahun, 5 bulan)
❑ KESIMPULAN
IRR = 28,33 %
Rate yang ditetapkan/diinginkan, misal X %

Layak, bila X% lebih kecil dari 28,33%

Tidak Layak, bila X % lebih besar dari 28,33%