Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Real Facts
Komerčné nehnuteľnosti
na Slovensku
Praktický sprievodca zákonmi a predpismi
B A N K A U S T R I A C R E D I T A N S T A L T R E A L E S T A T E I N F O R M A T I O N S
Awards:
2005 and 2006 Bank Austria Creditanstalt has received the
“Award for Excellence in International Real Estate in Austria”
by Euromoney, The British financial magazine.
Imprint:
Publisher and copyright holder: Bank Austria Creditanstalt AG, 1030 Vienna, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Vienna, Am Hof 2,
http://www.ba-ca.com, e-mail: info@ba-ca.com
Edited by: Bank Austria Creditanstalt Real Estate department; Bank Austria Creditanstalt Public Relations department
Responsible for the content: CMS Reich-Rohrwig Hainz and CMS Cameron McKenna
Printed by: Ueberreuter
Graphics: Horvath Grafik Design
Publications service: tel.: +43 (0) 505 05, ext. 56148 (answering machine), fax: +43 (0) 505 05, ext. 56945, e-mail: pub@ba-ca.com
April 2007
Disclaimer:
Despite careful research and the use of reliable sources, Bank Austria Creditanstalt and CMS cannot assume liability for the completeness or accuracy of the
information given herein. This publication does not constitute an offer or solicitation of an offer.
Contacts ..........................................................................................................................................................................................................................................15
Dear entrepreneurs,
Bank Austria Creditanstalt is UniCredit Group’s gateway to the East. If you have any questions, our real estate specialists in the Inter-
As such, we can offer our customers the largest and densest bank national Real Estate Finance department, Bank Austria Credit-
network in Central and Eastern Europe, consisting of more than anstalt’s competence centre for international cross-border
3,000 branches and offices. Some 65,000 employees already customers, and their colleagues at the local network banks will
serve 25 million customers in 17 countries in the region. be happy to assist you in reaching the most profitable decisions.
As the leading provider of real estate financing in Austria and in We hope that you find this guide helpful and informative!
Central and Eastern Europe, Bank Austria Creditanstalt offers you
a comprehensive range of real-estate-related services, from proj- Sincerely,
ect financing through property valuation all the way to portfolio
management. In addition to the nationwide BA-CA sales network
in Austria, one of your key benefits as a customer is access to the
growth markets of Central, Eastern and South East Europe
through our area specialists.
In order to provide you with an ideal basis for assessing and Regina Prehofer Reinhard Madlencnik
completing cross-border real estate transactions and to give you Head of Corporates Division Head of Real Estate
Bank Austria Creditanstalt Bank Austria Creditanstalt
a clear overview of the pertinent legal and general conditions in
the countries of this region, Bank Austria Creditanstalt has
teamed up with one of the most respected law offices in Europe,
CMS Reich-Rohrwig Hainz, to prepare and regularly update this
brochure for you. This guide covers the most important legal
regulations governing real estate transactions, and also provides
information on acquiring property ownership and on other rele-
vant topics.
1.1. Parties – Who can own real estate? 1.1.2. Acquisition of real estate by foreigners
Applicable laws: the Constitution of the Slovak Republic, the through a subsidiary
Civil Code, Act on Ownership of Apartments and Business Applicable laws: Foreign Exchange Act
Premises, Act on Cadastre.
Foreign legal entities and individuals are entitled to acquire title
Under certain conditions of the law, any individuals and legal enti- to land, buildings, premises in buildings, apartments and limited
ties, the state, and certain legal entities can acquire and hold title rights in rem such as usufruct and easement through an indirect
to real estate in Slovakia as well as limited rights in rem thereto. acquisition by a Slovak subsidiary or by acquisition of shares of a
Under Slovak law, limited rights in rem are: possession, mortgage company which holds the title.
and easement. There is only one type of title (ownership right).
Certain property is excluded from private business transactions 1.2. Ownership – What types of real estate
such as natural heritage, rivers, forests, historical monuments, ownership does the law provide for?
etc., which can be owned only by the state or municipalities. Applicable laws: Civil Code, Act on Cadastre, Act on Ownership
of Apartments and Business Premises
1.1.1. Restrictions related to land transactions
(e.g. purchase by foreigners) There is only one type of title, but multiple objects of the own-
Applicable laws: Foreign Exchange Act ership of real estate: land, building, apartment and premises in
an apartment house.
Foreign individuals and legal entities are entitled to acquire
ownership of real estate in the Slovak Republic with the excep- 1.2.1. Building right
tion that: The land owner may grant a right to build in favour of a third
(a) they may not acquire ownership rights to land in the “agri- party. The building right is not a right in rem and has only con-
cultural land fund” located outside the border of the built-up tractual character.
area of a municipality and land in the “forest land fund” located
outside the border of a built-up area of a municipality; this limit- If the party who plans to build (constructor) is not the owner of
ation shall not be applicable to the land, this party must provide evidence in the planning/zon-
• foreign individuals or legal entities that inherit the property, ing proceedings that he has acquired “a right to land or build-
and ings” which entitle him to construct a building on a third party’s
• non-resident citizens of the Slovak Republic and land. The term “a right to land or buildings” shall mean, de-
• a EU citizen with the right to temporary residency with respect pending on the character of the case:
to land in the “agricultural land fund” if he has been farming (a) the right of use of a third party’s land or building based on a
such land for at least three years after the EU accession; and lease agreement or a future purchase agreement, which in-
(b) they may not acquire ownership rights to real estate whose cludes the right to construct a building. The lease agreement
acquisition is restricted by separate regulations. does not need to be in notarial form, the signature of the trans-
feror on the future purchase agreement does not have to be
After the EU accession, most of the restrictions on the acquisition certified by public notary, and/or
of non-agricultural real estate by EU citizens and legal entities (b) an easement to the land or building based on an agreement
seated in the EU were cancelled. which does not need to be in notarial form, but the signature of
the obliged party must be certified, and/or
1.3.1. Renting business premises 1.4. Restitution claims – What claims can be
No obligation to obtain approval. brought against a real estate owner?
Applicable laws: Act on Restitution of Land, Act on Regulation of
The rental agreement may be entered into for a definite or Ownership Rights to Land and Other Agricultural Property, Act on
indefinite term. Regulation of Certain Ownership Rights to Real Estate, Act on
Cadastre, Act on Church Restitution
Subletting is possible only with the consent of the lessor.
1.4.1. Restitution of nationalised property
The law stipulates mandatory termination reasons for the lessor The ownership of most of the nationalised real estate has been al-
and lessee if the lease contract is concluded for a definite term ready restored to the lawful owners. Nevertheless, there are still
and that these reasons cannot be extended by a contract. pending procedures for restitution of ownership of nationalised
real estate at the court or the competent state body. Deadlines for
1.3.2. Renting of agricultural land filing restitution claims have mostly expired by 31 December
The agricultural lease is effectuated by lease agreement exe- 2004. The deadline for submission of claims for church restitution
cuted in written form. was April 30, 2006. In certain cases the law requires compensa-
tion for the improvements as a prerequisite for the exercise of the
restitution right.
2.1. Procedure – What are the steps in a sale 2.1.2. Disposal of state or municipal real estate
and purchase transaction? The state and the municipalities are entitled to transfer title to
Applicable laws: Civil Code, Act on Ownership of Apartments real estate and limited rights in rem thereto by virtue of a writ-
and Non-residential Premises, Act on Cadastre, Commercial Code ten contract, which does not require any certification by a notary
public. Such agreements are still subject to entry in the respec-
2.1.1. Transfer and establishment of property tive land register.
rights
Transfer of ownership and limited rights in rem can be effectu- 2.1.3. Special regimes for acquisition
ated: There are special rules and procedures governing the acquisition
• by way of a contract (purchase agreement, exchange agree- of real estate in the course of an execution proceeding, insol-
ment or donation agreement), vency proceeding and similar proceedings, and for in-kind contri-
• inheritage, butions of real estate.
• the decision of a state body (such as the decision of a court in
execution proceeding, etc.) or 2.1.4. Acquisition of real estate through
• by other actions set by the law. In order to be valid title share deals
instruments, the agreements have to be executed in written Acquisition of real estate owned by a commercial company can
form (signatures of the transferring party need to be certi- be achieved by acquisition of the shares in the company. Given
fied). The transfer by way of a contract must be entered into the fact that the owner of the real estate remains the same (the
the cadastre, which is the date of legal effect. company), this transaction does not need to be entered in the
cadastre.
Supervision of the construction work is performed by a licensed 2.5.1. Formal requirements pertaining to the
supervisor appointed by the investor. The supervisor is responsible registration in the land register
for the lawful commencement of the construction work, for the Ownership rights and other titles to real estate are registered in
execution of the work in compliance with the approved develop- the land cadastre, based on the instrument which established
ment project designs and legal requirements and compliance with their validity or by which these rights were transferred. The
the safety requirements. The supervisor is liable for any damage registration has three forms:
resulting from breaches of the technical standards and regulations, • the entry which has a constitutive effect,
and deviation from the approved design. • the notice which has an evidentiary effect and
• the remark which has an administrative effect.
A building in the phase of construction (before a using permit
and evidence number have been issued) can be registered in The title transfer based on a sale and purchase agreement is
the cadastre and a mortgage can be created upon it under cer- reistered in the cadastre by the entry. The sale and purchase
tain conditions: at least the first storey must be finished and an agreement, as well as the application for entry and the annexes
expert’s opinion clearly states the technical and functional use of must fulfil the requirements stipulated by law.
the building and its price. The cadastre registers the person au-
thorised in the building permit as the owner of such unfinished 2.5.2. Notary certifications
buildings. Signatures of the transferring party on the agreements on the sale
and purchase of real estate, the signature of the obliged party on
2.4.1. Provisions on the protection of purchasers the agreement on easement, agreement on mortgage etc. must
of buildings, flats or business premises to be verified by a notary public. Exceptions to this rule are signa-
be built or to be extensively renovated tures of a state body or of the municipality and public deeds such
Applicable laws: Act on Construction, Act on Cadastre, Civil Code as court decisions, and decisions or rulings by state authorities.
The contractor is liable for non-performance of the contract 2.5.3. Application for registration
obligations, damages and defaults. The parties may agree upon Pursuant to the Act on Cadastre the application for entry in the
performance guarantees in the general construction agreement, land register may be submitted by an interested party or its rep-
which are usually stricter than the statutory liability set by the resentative.
law.
The application must include:
The contractor is liable for the quality of the completed construc- • the name (the business name), address (registered domicile)
tion for a period of time which is at least 3 years. For certain of the applicant;
parts of the building the law may set a shorter liability period of • the responsible cadastral body,
at least 18 months. The duration of cover for completed con- • the legal action, subject to registration;
struction work may be agreed between the parties but shall not • the description of the immovable property by the ownership
be less than the minimum duration of cover stipulated by the certificate number, cadastral area, lot number;
law. • and other circumstances provided for in the law,
• the signature of the applicant.
Protection of buyers of buildings, flats or business premises to
be built or to be renovated can be provided trough escrow The following must be included with the application:
accounts, bank guarantees, performance guarantees or contrac- • the sale and purchase agreement (in the proper number of
tual penalty clauses stipulated in the construction contract. counterparts),
• the public document proving the right to the real estate,
2.5. Registration and notarisation of real • land plot identification (if not registered in title deed),
estate – What are the basic requirements? • a copy of the geometrical plan,
Applicable laws: Act on Cadastre, Civil Code, Act on Notaries
3.1. Permit – What permits are required for Documents: drawings of the plot, development project design
the use and occupation of real estate? (where applicable), technical and work plan (some of the plans
Applicable laws: Act on Construction shall be co-ordinated with the respective authority), title deed
occupancy and operating permit.
3.1.1. Procedure before public authorities for
building permits and necessary documents Official procedure: submission of papers, building permit, occu-
Building permits are issued by the respective building office, pancy/operating permit.
usually run by the municipality, after completing certain adminis-
trative procedures. Special building offices are authorised to act The consent of certain affected organisations and bodies or au-
in proceedings on special-purpose structures (e.g. highways, air- thorities is required in the building proceedings.
ports, railroads etc).
Building permit: Building permits are issued on the basis of an
approved development project design, where required. The term
for the issuance of a building permit is 30 days and may be 3.2.1. Zoning
prolonged after the application has been submitted to the com- The development schemes and plans describe the function and
petent administrative body. purpose of the areas. The areas are classified in urban areas,
areas for agriculture needs, woodlands, protected areas and
The building permit to construct can be issued for the whole areas for restoration.
building or for a complex of buildings or for particular buildings
in a building complex or infrastructure project. 3.2.2. Local development plan
Detailed development plans describe the areas assigned, align-
Construction work may be started only after issuance of a ments, building categories, types of construction, infrastructure,
building permit. Construction work must be commenced within communications etc. The provisions of the detailed development
two years after the issuance of the permit otherwise the build- plan are mandatory for the investment planning and building.
ing permit will expire. A prolongation of the building permit can
be granted upon request by means of an application. 3.3. Environmental – What are the common
environmental issues?
Operating permit: Upon completion of the construction work, Applicable laws: Act on Construction, Act on Protection of the
the investor, the designer, the developer and the person exercis- Environment; Act on Environmental Impact Assessment, all laws,
ing construction supervision shall draft a statement of ascertain- regulations and statutes related to environmental protection
ment certifying that the construction work has been executed in
conformity with the development project designs as approved, An environmental impact assessment must be completed for
the executive documents as certified, the statutory requirements some types of construction work as set forth in the Act on Envi-
for construction work, and the terms and conditions of the con- ronmental Impact Assessment and submitted to the building of-
tract as concluded. The investor shall register the building with fice before a permit can be issued.
the authority which issued the building permit.
The provisions of the development plans concerning the areas
3.1.2. Fees assigned, building categories, types of construction, infrastructure,
Fees for the issue of a building permit or other permits vary communications etc. must conform with the standards for envi-
depending on type of building, the floor area etc. ronmental protection.
3.2. Zoning and planning law – What are the For the construction of industrial buildings, buildings with specif-
basic principles? ic uses, etc., which might negatively affect the environment, the
Applicable laws: Act on Construction investor shall complete an analysis of the effect on the environ-
ment and shall comply with the existing environmental protec-
tion laws.
4.1. Financing – How is a real estate The mortgage secures the claim of the pledge to the amount
transaction financed? stated in the agreement.
Applicable laws: Act on Banks, Act on Bonds
Contractual mortgage: has to be executed in the form of an
The primary instruments for financing the acquisition of real es- agreement with certified signatures of the obliged party.
tate are loans granted by commercial banks.
Statutory mortgage: created by the law.
4.1.1. Mortgage bonds
Mortgage bonds (“hypotekárne záložné listy”): The issuers 4.2.3. Legal situation of securities
(commercial banks) of mortgage bonds maintain a register of in the event of insolvency
loans and the assets covering the mortgage bonds. The deben- In the event of the bankruptcy of the property owner or the exe-
ture holders have priority over other unsecured creditors. cution of his assets, the mortgage creditor has a priority right to
the pledged property.
4.2. Security over real estate – How is security
over real estate created and protected? 4.3. Taxes – What are they and who pays them?
Applicable laws: Civil Code, Act on Cadastre Applicable laws: Income Tax Act, VAT Act, Municipality Taxes Act
4.2.2. Types and establishment of mortgages Certain personal income tax exemptions may apply for persons
The mortgage may be registered on the basis of an agreement owning real estate for at least 5 years and for persons owning a
with notarised signatures of the obliged party and a written ap- flat for at least 2 years, if he has registered permanent residency
plication by the entitled person or entity. in that flat.
The municipality taxes include land tax and building tax. The 4.5. Subsidy and promotion – What kind of
exact rates of the real estate taxes are specified by the local promotion measures are there for the
municipalities. purchase or development of real estate?
Specific incentives may apply where projects are recognised as
4.4. Fees – What are they and who pays them? any class of investment under the law or where investments are
Applicable laws: Law on Tariff for Notarial Fees, Act on made in areas with high unemployment.
Administration Charges
4.6. Insurance – What insurance will the
4.4.1. Registration fees parties effect and when does the
The fee charged by the cadastre for the registration of agree- insurance risk pass to the purchaser?
ments for transfer or the establishment of rights of ownership or Applicable laws: Act on Insurance
rights in rem amounts to a stamp charge of SKK 2,000, plus SKK
6,000 should the decision be issued within 15 days from submis- 4.6.1. Transfer of risk
sion of the petition/application. The insurance risk is tied to ownership; the transfer of ownership
is effective on the day of entry in the cadastre.
The registration of mortgages: a stamp charge of SKK 2,000, plus
SKK 6,000 should the decision be issued within 15 days from 4.6.2. Insurance
submission of the petition/application. Where the real estate has been insured by the seller, the
purchaser assumes the rights and obligations under the insur-
4.4.2. Notary fees ance contract, unless otherwise agreed. The insurer and the pur-
Notary fees can be charged for the verification of the signatures chaser are entitled to renounce the insurance contract by notice
of the parties (SKK 60 per signature), or for preparing a notarial to the other party within 30 days after the transfer of the own-
deed in the form of an execution title (0.5 – 1% of the value of ership or within 30 days after the transfer of ownership comes
the transaction). to the knowledge of the insurance company.
Robert Horvath
Sancová 1/A, 813 33 Bratislava
CMS is an alliance of major independent European law firms pro-
tel.: +421 2 4950 4372
viding clients with a full range of legal and tax services based on
fax: +421 2 4950 2346
a thorough understanding of their business. Operating in 47
e-mail: robert.horvath@unicreditbank.sk
business centres around the world, CMS has over 575 partners,
Bank Austria Creditanstalt, Austria more than 2,000 legal and tax advisers and a total complement
of over 3,800 staff.
Real Estate Finance, for cross-border activities:
All country brochures are available in two versions (English and the respective language of the country or in German only) and can be
downloaded from the BA-CA web site (www.ba-ca.com) under Corporate Customers – Financing – Real Estate.
Kontakty ..........................................................................................................................................................................................................................................28
Vážená podnikateľka,
vážený podnikateľ,
Banka Austria Creditanstalt je v rámci UniCredit Group kľúčovou Ak máte záujem o podrobnejšie informácie, naši realitní špecia-
pre projekty, týkajúce sa strednej a východnej Európy. Našim listi z International Real Estate Finance v Bank Austria Creditan-
zákazníkom dokážeme ponúknuť najväčšiu a najhustejšiu stalt a z kompetenčného centra pre nadnárodnú klientelu, ako aj
bankovú sieť v týchto regiónoch. 65.000 našich zamestnancov ich kolegovia z lokálnych bankových filiálok vám budú ochotne a
sa tam už dnes stará o 25 miliónov klientov vo viac ako osobne k dispozícii a pomôžu vám pri rozhodovaní.
3.000 pobočkách – v 17 krajinách.
Príjemné a užitočné chvíle pri čítaní vám želá
Ako líder v sektore realitného financovania v Rakúsku a v kraji-
nách SVE vám Bank Austria Creditanstalt dáva k dispozícii rozsiah-
lu ponuku služieb, týkajúcu sa nehnuteľností: od financovania
projektov, cez oceňovanie nehnuteľností až po manažment vášho
portfólia. Okrem rozsiahlej siete pobočiek BA-CA v Rakúsku získa-
te predovšetkým výhodu prístupu ku všetkým rýchlo sa rozvíjajú-
cim trhom strednej, východnej a južnej Európy, ktorý vám umož-
nia experti nášho bankového domu. Regina Prehofer Reinhard Madlencnik
Head of Corporates Division Head of Real Estate
Bank Austria Creditanstalt Bank Austria Creditanstalt
Chceme vám ponúknuť ideálnu službu pri cezhraničných realit-
ných transakciách a dať jasný prehľad o rámcových pravidlách a
podmienkach. Bank Austria Creditanstalt v spolupráci s renomo-
vanou európskou právnickou kanceláriou CMS Reich-Rohrwig
Hainz preto pre vás pripravila túto brožúru, ktorá je priebežne ak-
tualizovaná. Oboznámi vás s hlavnými právnymi zásadami pri
realitných transakciách a obsahuje tiež informácie o nadobúdaní
majetku, ako aj ďalšie témy, týkajúce sa danej problematiky.
1.1. Zmluvné strany – kto môže vlastniť Po vstupe do EÚ bola prevažná časť obmedzení týkajúcich sa
nehnuteľnosť? nadobudnutia inej ako poľnohospodárskej pôdy občanmi EÚ a
Príslušné zákony: Ústava Slovenskej republiky, Občiansky zákon- právnickými osobami so sídlom v EÚ zrušená.
ník, Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Zákon o
katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k neh- 1.1.2. Nadobudnutie nehnuteľnosti cudzím
nuteľnostiam (katastrálny zákon). štátnym príslušníkom prostredníctvom
dcérskej spoločnosti
Za istých podmienok zákon umožňuje fyzickým osobám, právnic- Príslušné zákony: Devízový zákon
kým osobám, a štátu nadobudnúť a vlastniť nehnuteľnostiam na
Slovensku, ako aj obmedzené vecné práva k nehnuteľnosti. Zahraničné právnické a fyzické osoby sú oprávnené nadobudnúť
Podľa slovenského práva obmedzené vecné práva znamenajú: vlastnícke právo k pozemku, budovám, priestorom v budovách,
záložné právo a vecné bremená. Existuje iba jeden druh vlastníc- bytom a obmedzené vecné práva ako aj užívacie právo a vecné
keho práva. Istý druh nehnuteľností nemôže byť predmetom bremená či už prostredníctvom nepriameho nadobudnutia slo-
obchodných transakcií medzi súkromnými osobami, jedná sa venskou dcérskou spoločnosťou alebo akvizíciou podielov spoloč-
napríklad o prírodné pamiatky, rieky, lesy, historické pamiatky a nosti, ktorá je vlastníkom.
podobne, ktoré môže vlastniť výlučne štát alebo obce.
1.2. Vlastníctvo – aké typy vlastníctva existujú?
1.1.1. Obmedzenia týkajúce sa transakcií s Príslušné zákony: Občiansky zákonník, Katastrálny zákon, Zákon
pozemkami (napr. kúpa pozemku cudzím o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
štátnym príslušníkom)
Príslušné zákony: Devízový zákon. K nehnuteľnostiam existuje iba jeden typ vlastníckeho práva
avšak viacero predmetov vlastníctva: pozemky, stavby, byty a
Cudzí štátni príslušníci a zahraničné právnické osoby sú oprávnené priestory v bytovom dome.
nadobudnúť vlastníctvo k nehnuteľnosti v Slovenskej republike s
výnimkou: 1.2.1. Stavebné právo
(a) k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond nachádza- Vlastník pozemku môže udeliť právo na realizáciu stavby v pro-
júci sa za hranicou zastavaného územia obce a k pôde, ktorá spech tretej strany. Stavebné právo nie je vecným právom a má
tvorí lesný pôdny fond nachádzajúci sa za hranicou zastavaného iba zmluvný charakter.
územia obce; toto obmedzenie neplatí pre cudzozemca
• pri dedení ani pre Ak zmluvná strana, ktorá plánuje stavať (stavebník) nie je maji-
• cudzozemca, ktorý je občanom SR, alebo teľom pozemku, musí v rámci územného konania zabezpečiť
• občanom EÚ a má na základe registrácie právo na prechodný dôkazy o tom, že nadobudol “iné právo k pozemku a stavbám”,
pobyt, ak ide o nadobudnutie vlastníckeho práva k pôde, ktorá ktoré ho oprávňuje vystavať budovu na pozemku tretej osoby.
tvorí poľnohospodársky pôdny fond a na ktorej hospodári naj- Pojem “iné právo k pozemku a stavbám” vyjadruje v závislosti
menej tri roky po nadobudnutí platnosti Zmluvy o pristúpení na prípade nasledovné:
SR k EÚ; a (a) užívanie pozemku alebo stavby tretej osoby na základe ná-
(b) k nehnuteľnostiam, ktorých nadobúdanie je obmedzené jomnej zmluvy alebo dohody o budúcej kúpnej zmluve, z ktorých
osobitnými predpismi. vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu. Nájomná
zmluva nemusí byť overená notárom, podpis prevádzajúceho v
1.2.4. Vlastníctvo k ideálnym podielom Nájom pôdy a budov ako aj bytov sa spravuje ustanoveniami
(spoluvlastníctvo a bezpodielové vlastníctvo Občianskeho zákonníka, nájom poľnohospodárskej pôdy sa spra-
manželov) vuje aj ustanoveniami zákona o pozemkových spoločenstvách,
Vlastníci môžu voľne disponovať s ich vlastníctvom k jednotlivým nájom nebytových priestorov v budovách sa spravuje zákonom
bytom a k nim korešpondujúcim častiam na nebytových priesto- o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nebytové priestory
roch. Každý nový vlastník musí súhlasiť so zmluvou o spoločen- zahŕňajú obchody, kancelárske priestory a iné obchodné priesto-
stve vlastníkov bytov alebo so zmluvou o výkone správy. ry, podľa určenia v kolaudačnom rozhodnutí.
1.3.1. Nájom a prenájom nebytových priestorov 1.4. Reštitučné nároky – aké nároky možno
Súhlas obce sa nevyžaduje. vzniesť proti vlastníkovi nehnuteľnosti?
Príslušné zákony: Zákon o navrátení vlastníctva k pozemkom,
Zmluva o prenájme môže byť uzavretá na určitý alebo neurčitý Zákon o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohos-
čas. podárskemu majetku, Zákon o úprave niektorých vlastníckych
vzťahov k nehnuteľnostiam, Katastrálny zákon, predpisy o prina-
Podnájom je možný len so súhlasom prenajímateľa. vrátení cirkevného majetku.
Zákon ustanovuje mandatórne výpovedné dôvody pre nájomcu 1.4.1. Reštitúcie znárodneného majetku
a prenajímateľa, pokiaľ bola zmluva uzavretá na určitý čas a vý- Vlastníctvo k väčšine znárodneného majetku bolo zväčša prinavrá-
povedné dôvody nemožno rozšíriť zmluvne. tené pôvodným majiteľom. Napriek tomu môžu ešte existovať
prebiehajúce súdne spory ohľadom reštitúcie vlastníctva k znárod-
1.3.2. Nájom poľnohospodárskej pôdy nenému majetku na súdoch alebo príslušných štátnych orgánoch.
Nájomná zmluva ohľadom poľnohospodárskej pôdy musí mať Lehoty na uplatnenie reštitučných nárokov uplynuli k 31.12.2004.
písomnú formu. Lehota na uplatnenie reštitučných nárokov k cirkevnému majetku
uplynula 30.4.2006. V určitých prípadoch zákon vyžaduje uhrade-
nie nákladov na úpravy ako podmienku pre prinavrátenie majetku.
Dohľad nad výkonom stavby uskutočňuje stavbyvedúci alebo 2.5.1. Formálne požiadavky týkajúce sa zápisu
stavebný dozor vymenovaný stavebníkom. Stavbyvedúci zodpo- do katastra
vedá za právoplatné uskutočnenie stavebných prác v súlade so Vlastnícke a iné práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra
schváleným územným rozhodnutím, stavebným povolením na základe právneho prostriedku, ktorým nadobudli platnosť,
a právnymi predpismi, a za dodržanie bezpečnostných predpisov. alebo ktorým boli tieto práva prevedené. Zápis má tri formy:
Stavebný dozor zodpovedá za dodržanie všeobecných technic- • vklad, ktorý má konštitutívny účinok,
kých požiadaviek na výstavbu a podmienok stanovených v sta- • záznam, ktorý má dôkazný účinok a
vebnom povolení. • poznámka, ktorá ma administratívny účinok.
Rozostavaná stavba vo výstavbe (pred vydaním kolaudačného Prevod práv na základe kúpnej zmluvy sa zapisuje do katastra
rozhodnutia a pridelením súpisného čísla) môže byť zaevidovaná formou vkladu. Kúpna zmluva ako aj návrh na vklad so všetkými
v katastri a môže byť na ňu zriadené záložné právo za splnenia prílohami musia spĺňať zákonom stanovené požiadavky.
určitých podmienok: musí byť v takom stupni rozostavanosti, že
už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotech- 2.5.2. Notárske osvedčenia
nické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Podpisy prevádzajúcej strany na zmluvách o kúpe nehnuteľností,
V katastri sa zapíše ako vlastník osoba, uvedená v právoplatnom podpis povinnej strany na zmluve o zriadení vecného bremena,
stavebnom povolení. zmluvy o zriadení záložného práva a pod. musia byť overené notá-
rom. Výnimky z tohto pravidla tvoria podpisy štátnych orgánov
2.4.1. Ustanovenia o ochrane kupujúcich budov, alebo podpisy na obecných a verejných listinách ako napr. súdnych
bytov alebo nebytových priestorov za rozhodnutí a rozhodnutí či nariadení štátnych orgánov.
účelom stavby alebo renovácie
Príslušné zákony: Stavebný zákon, Katastrálny zákon, Občiansky 2.5.3. Návrh na vklad
zákonník. Podľa katastrálneho zákona môže návrh na vklad podať oprávne-
ný alebo jeho zástupca.
Zhotoviteľ nesie zodpovednosť za nesplnenie zmluvných pod-
mienok, za škody a nedostatky. Zmluvné strany môžu vo vše- Takýto návrh na vklad musí obsahovať:
obecnej zmluve o výstavbe dohodnúť záruky, ktoré sú zvyčajne • meno (obchodné meno) a adresu (sídlo) navrhovateľa;
širšie ako právne povinnosti stanovené zákonom. • príslušný katastrálny úrad,
• právny úkon, ktorý je predmetom návrhu na vklad;
Zhotoviteľ zodpovedá za kvalitu realizovanej stavby v rámci záruč- • identifikáciu nehnuteľnosti – číslo listu vlastníctva, katastrálne
nej doby, ktorá je minimálne 3 roky. Vykonávací predpis môže sta- územie, číslo parcely, atď;
noviť na určité časti budovy kratšiu záručnú dobu, ktorá trvá mini- • iné zákonom stanovené skutočnosti;
málne 18 mesiacov. Trvanie poistného krytia zhotoveného staveb- • podpis navrhovateľa.
ného diela môžu zmluvné strany dohodnúť, v každom prípade
však nie je kratšie ako minimálna zákonom stanovená lehota. K návrhu sa prikladá:
• kúpna zmluva (v príslušnom počte vyhotovení),
Ochrana kupujúcich budov, bytov alebo nebytových priestorov, • úradný doklad preukazujúci právo k nehnuteľnosti,
ktoré sa majú postaviť alebo renovovať, sa môže zabezpečiť pro- • popis pozemkov (pokiaľ nie sú zapísané na liste vlastníctva),
stredníctvom prevodu kúpnej ceny vo forme dokumentárneho • kópia geometrického plánu,
akreditívu, prostredníctvom bankovej záruky, záruky plnenia • výpis z Obchodného registra (v prípade, že sa jedná o právnic-
alebo zmluvnej pokuty, ktoré sú dohodnuté v zmluve o dielo. kú osobu),
• plnomocenstvo – v prípade potreby.
2.5. Zápis nehnuteľností a notárske osvedčo-
vanie – aké sú základné požiadavky? Návrh na vklad sa doručí na príslušný kataster nehnuteľností.
Príslušné zákony: Katastrálny zákon, Občiansky zákonník, Notár-
sky poriadok. Prevod vlastníctva na základe návrhu sa uskutoční pod podmien-
kou, že predávajúci bol zapísaný v katastri ako vlastník.
4.2.3. Postavenie zabezpečovacích práv v prípade Zápis záložného práva: kolkový poplatok SKK 2.000, plus kolkový
konkurzu poplatok SKK 6.000 za zrýchlenú formu konania do 15 dní od
V prípade konkurzného konania alebo reštrukturalizácie na maje- podania návrhu.
tok vlastníka nehnuteľnosti, má záložný veriteľ právo na
oddelené uspokojenie zo založenej nehnuteľnosti. 4.4.2. Notárske poplatky
Notárske poplatky sa vyberajú za overenie podpisu strán (SKK 60
4.3. Dane – aké sú a kto ich platí? za podpis), alebo za spísanie notárskej zápisnice vo forme
Príslušné zákony: Zákon o dani z príjmu, Zákon o DPH, Zákon exekučného titulu (0.5 – 1 % z hodnoty transakcie).
o miestnych daniach a poplatkoch.
4.5. Dotácie a podpora investícií – aké druhy
4.3.1. Daň z prevodu nehnuteľností dotácií existujú pre nadobúdanie a
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností bola zrušená, a preto výstavbu?
prevod nehnuteľností nie je zdaňovaný. Rôzne špecifické druhy podpory výstavby a investícií prichádzajú
do úvahy pre investičné projekty v zmysle zákona alebo pre
4.3.2. Daň z príjmu investície v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou.
Výnos (zisk) vyplývajúci z predaja nehnuteľností je zdaniteľný
daňou z príjmu právnických osôb alebo daňou z príjmu fyzických 4.6. Poistenie – aké druhy poistenia strany
osôb. Daň z príjmu právnických ako aj fyzických osôb predstavuje dohodujú a kedy prechádza poistné
19 % (rovná daň). riziko na kupujúceho?
Príslušné zákony: Zákon o poisťovníctve
Určité daňové výnimky z dane z príjmu fyzických osôb sa môžu
vzťahovať na osoby vlastniace nehnuteľnosť minimálne po dobu 4.6.1. Prechod rizika
5 rokov a pre osoby vlastniace byt po dobu minimálne 2 rokov, Poistné riziko sa viaže na vlastníctvo, prevod vlastníctva je
pokiaľ majú tieto osoby zaregistrovaný v tomto byte trvalý pobyt. účinný odo dňa zápisu v katastri.
Kontakty
Robert Horvath
Sancová 1/A, 813 33 Bratislava
CMS je aliancia vedúcich európskych právnych firiem poskytujúca
T: +421 2 4950 4372
klientom komplexnú škálu právnych a daňových služieb. V súčas-
F: +421 2 4950 2346
nosti aliancia pôsobí v 47 obchodných metropolách s viac ako
e-mail: robert.horvath@unicreditbank.sk
575 partnermi, s viac ako 2,000 právnikmi a daňovými poradca-
Bank Austria Creditanstalt, Austria mi, ktorí spolu tvoria tím s viac ako 3,800 členmi.
Brožúry pre jednotlivé krajiny, vždy v angličtine a jazyku danej krajiny, alebo v nemčine, nájdete na domovej stránke BA-CA
(www.ba-ca.com) pod rubrikami “Corporate Customers” – “Financing” – “Real Estate”.
Contact:
Bank Austria Creditanstalt
International Real Estate Finance
Vordere Zollamtsstraße 13, 1030 Vienna
Gabor Somogyi
Tel.: +43 (0)5 05 05-55175, e-mail: gabor.somogyi@ba-ca.com
Teresa Dreo
Tel.: +43 (0)5 05 05-55333, e-mail: maria-teresa.dreo@ba-ca.com www.ba-ca.com