ÍNDICE

CAPÍTULO I: RESOLUCIÓN Nº 1013-2008- SUNARP-TR-L

 PARTES INVOLUCRADAS

 HECHOS SUCEDIDOS……………………………………………………………Pág. 2

 INSTANCIAS QUE RESUELVEN LA DISPUTA………………………………Pág. 3

CAPÍTULO II: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

 ¿LA EXISTENCIA DE CUALQUIER TÍTULO PENDIENTE, COMPATIBLE O NO

CON OTRO PRESENTADO POSTERIORMENTE, IMPIDE LA INSCRIPCIÓN

DEL PRESENTADO EN SEGUNDO LUGAR?

 ANÁLISIS DOCTRINAL……………………………………………………………Pág. 6

 ANÁLISIS LEGAL Y JURISPRUDENCIAL……………………………………Pág. 10

CAPITULO III: CONCLUSIONES……………………………………………….Pág. 12

1
 CAPÍTULO I: RESOLUCIÓN Nº 1013-2008- SUNARP-TR-L
1. PARTES INVOLUCRADAS
MIGDONIO HELBER HUALPA BENDEZU CORPEM S.A.C, presenta el
recurso HTD Nº 8461 del 19-06-2008, presenta el título Nº 1932 del 18-03-2008,
con el que se solicita la inscripción de la compraventa e independización de un
área de 1.500 Has., otorgada por la Comunidad Campesina de Asia a favor de
Corpem S.A.C. El predio transferido se encuentra registrado dentro del área de
mayor extensión inscrita en la partida registral Nº 21000352 del Registro de
Predios de Cañete.
2. HECHOS SUCEDIDOS
Para tales efectos del registro, el apelante presenta los siguientes
documentos:
- Parte notarial conteniendo la escritura pública de compraventa otorgada el
23.01.2008 ante el Notario de Cañete, Pedro Alonso Noriega Altamirano.
- Certificado Negativo de Catastro Nº 011-2008 expedido por la Municipalidad
Distrital de Asia.
- Certificado de Zonificación Nº 014-2008 expedido por la Municipalidad Distrital de
Asia.
- Resolución Jefatural Nº 055-2008-ODUR-MDA expedida por la Municipalidad
Distrital de Asia. - Memoria descriptiva y cuadro técnico visado por la Oficina de
Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Asia.
- Plano Perimétrico del predio 17 visado por Oficina de Desarrollo Urbano y Rural
de la Municipalidad Distrital de Asia.
- Resolución Jefatural Nº 056-2008-ODUR-MDA expedida por la Municipalidad
Distrital de Asia. - Plano de Anteproyecto de Habilitación Urbana (Lámina L-01)
visado por la Oficina de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de
Asia.
- Memoria descriptiva de Habilitación Urbana Predio 17 visada por la Oficina de
Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de Asia.
- Original de recibo de pago del impuesto predial ejercicio 2007 y de los formatos
HR y DJ.

2
3. INSTANCIAS QUE RESUELVEN LA DISPUTA
La Registradora del Registro de Predios de Cañete, Rocío del Pilar Vásquez
Salinas, observó el título en los siguientes términos:
a. En ese sentido, estando a lo informado y con relación al numeral 5) antes
señalado se informa que los títulos Nº 1297 y 1323 a la fecha se encuentran
tachados por caducidad, por lo tanto sólo existe imposibilidad de determinar la
implicancia con el predio materia de consulta respecto al título Nº 2008-193, lo que
deberá ameritar un nuevo informe de catastro.
b. Previo a ello, se deberá cumplir con subsanar el defecto advertido el numeral 6)
del informe Nº 4500-2008-SUNARP-Z.R.NºIX/OC del 9.6.2008, el cual señala:
“Además se informa que de producirse la independización del predio en consulta y
de acuerdo al seguimiento de los predios independizados de la partida Nº
21000352, el área remanente no es conforme con el área en que se indica en la
Resolución Jefatural Nº 055-2008-ODUR-MDA”
c. Con relación al numeral 8), informo a usted que, a fin de descartar que el predio
objeto de transferencia, se encuentra en zona de dominio restringido conforme a la
Ley Nº 26856, deberá acompañar certificación de no encontrarse en área de
dominio restringido, la misma que deberá ser expedida por la Superintendencia de
Bienes Nacionales; debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 16 del D.S.
Nº 050-2006-EF, la SBN es el órgano competente para declarar la desafectación
de terrenos comprendidos dentro de la zona de dominio restringido.
Sin perjuicio de lo expresado, y de establecerse que el predio se encuentra
dentro de la zona de dominio restringido, a la que hace referencia la Ley Nº 26856,
siendo estos bienes de dominio público, la Municipalidad carece de competencia
para la visación de planos; en este caso conforme al artículo 15 del D.S. antes
citado, deberá efectuarse la desafectación de las áreas comprendidas en la zona
de dominio restringido para lo cual deberá acompañar el documento pertinente
emitido por la SBN.

3
 “Cuando por falta de planos u otra información técnica en el título presentado
en primer lugar en el Área de Catastro no pueda determinar si es incompatible o
no con el presentado en segundo lugar, deberá procederse a la suspensión de
éste último a fin de no afectar el principio de prioridad registral”
En nuestro ordenamiento esto es importante pues existen en la actualidad,
partidas que han quedado paralizadas desde hace varios años, dado que se han
suspendido títulos anteriores en los cuales el área de catastro no podía determinar
la existencia o no de incompatibilidad.
En ese sentido, el vocal ponente de este precedente (FREDY SILVA) señaló:
“En caso no existan elementos técnicos en el primer título y por ende catastro
no puede determinar la incompatibilidad del título presentado en segundo lugar,
debe suspenderse el segundo título, por las siguientes razones:
 La presentación de planos es un requisito para la inscripción de toda
desmembración de un predio, razón por la cual, mientras esté vigente el
título presentado en primer lugar podrá subsanarse dicha omisión.
 En el supuesto de subsanarse la omisión de presentar planos, la inscripción
del título se retrotraerá a la fecha de su asiento de presentación.
 Por lo tanto, de admitirse la inscripción del título presentado en segundo
lugar sin el visto bueno de Catastro respecto al título pendiente por falta de
planos, podría ocasionar que cuando se subsane la omisión y se inscriba el
título presentado en primer lugar se ocasione incompatibilidad entre ambos
títulos porque podrían referirse de manera parcial o total a la misma área.
 En el supuesto anterior, tendríamos que aplicar las reglas del artículo 47 del
RGRP. De esta manera, el registro no cumpliría su función preventiva de
conflictos sino que más bien los generaría.
 Actuar de manera conservadora suspendiendo el título presentado en
segundo lugar no ocasionaría perjuicio alguno pues no perdería prioridad de
acuerdo a su fecha de presentación.

4
 El único problema sería que su inscripción no se realizaría en un plazo
razonable, sin embargo, es preferible que su derecho ingrese al registro de
manera segura en un plazo mayor a que ingrese de manera rápida pero
supeditada al desenlace del primer título.”
No obstante esto, la vocal Rosario Guerra se refería a supuestos más
específicos que podían verse afectados:
“Hay casos en que no presentan nada, ni se describe con precisión el predio
en estos casos no es justo que se bloquee la partida basado en una simple
presentación máxime si la conducta del presentante nos lleva a determinar que su
único fin es la partida.”
Asimismo: “Existen casos en que si bien no presentan planos, en el título se
describe sus coordenadas UTM. Estas referencias nos permiten determinar la
ubicación incluso sin planos, estos casos deben ser inmediatamente remitidos a
catastro por graficación (…)”
Dicha vocal entonces buscó integrar precedentes de inmatriculaciones antes
mencionados dado que ante la duda de si está o no inscrito un predio, el predio se
inmatricula. Esta misma lógica, según ella, debía aplicarse cuando hay títulos
pendientes sin planos.
El Vocal Fernando Tarazona señaló que para la procedencia de la
suspensión de un título se requiere que el título pendiente se refiera a la misma
partida. Y que exista incompatibilidad.
En el presente caso no existe incompatibilidad dado que el catastro no lo
podía determinar. Se cuestiona entonces “(…) ante la duda, ¿se presume la
incompatibilidad no?
Frente a dicha posibilidad la Vocal Mariella Aldana señaló:
“Sobre el tema en discusión, coincido en que ambas posiciones son
defendibles. Sin embargo, considero que debemos optar por aquélla que no
generará duplicidad de partidas. La duplicidad es una anomalía del Registro muy
grave, que genera incertidumbre todo lo contrario a la finalidad de brindar
seguridad jurídica que tiene el Registro.”

5
 En la realidad existen muchísimos problemas por este precedente, tan es así
que se han paralizado en el registro las inscripciones de predios de amplias
extensiones justamente por no poder determinarse si existen superposiciones.
Quizá una medida para alivianar estas partidas, es que los usuarios mismos
puedan demostrar que no existe incompatibilidad entre su título y los anteriores.
Dicha carga puede ser útil para desentrampar actualmente estas partidas
registrales.
Finalmente la Segunda Sala del Tribunal Registral decidió:
a. CONFIRMAR el numeral 1 de la observación formulada por la
Registradora del Registro de Predios de Cañete al título referido en el
encabezamiento y REVOCARLA en lo demás que contiene, conforme a lo
señalado en el análisis de la presente resolución.
b. DISPONER que la Registradora encargada de la calificación del presente
título, proceda a su suspensión conforme a lo expresado en el punto 9 del
análisis de la presente resolución.
CAPÍTULO II: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1. ¿LA EXISTENCIA DE CUALQUIER TÍTULO PENDIENTE, COMPATIBLE O NO
CON OTRO PRESENTADO POSTERIORMENTE, IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
DEL PRESENTADO EN SEGUNDO LUGAR?
2. ANÁLISIS DOCTRINAL
2.1. El Principio de Prioridad constituye la versión registral del aforismo jurídico
“prior in tempore potior in iure”, es decir, "el primero en el tiempo es el
más poderoso en el derecho".
Este principio es un mecanismo en el cual prima la oponibilidad de un
derecho por un acto que reviste jerárquicamente un crédito frente a terceros; este
principio se encuentra regulado en la disposición VI del Título Preliminar del
Reglamento General de Registros Públicos al establecer que “La prioridad en el
tiempo de las inscripciones, determina la referencia de los derechos que otorgan
los Registros Públicos”, a su vez deberá tenerse en cuenta lo establecido en el
artículo 67º del Reglamento de Inscripciones:

6
 “Se considera como fecha de una inscripción para todos los efectos que esta
debe producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción
misma”.
Así el principio de prioridad recoge la regla general por la cual “quien es
primero en el tiempo es mejor en el derecho” y el principio de prioridad excluyente
importa la existencia de títulos que contienen actos jurídicos que se excluyen entre
sí, de modo tal que no pueden acceder al registro de un título que contenga un
acto que sea incompatible con otro acto ya inscrito o pendiente de inscripción.
El registro sólo aplica la regla de prioridad en un sentido muy especial:
primero es quien acude antes a él; no quien muestre título de fecha más antigua.
La prioridad en inscribir es la que proporciona, en principio, la protección registral,
y ello hasta el punto de que los títulos que en algún modo son incompatibles con el
que ya consta en los libros no tienen acceso a ellos.
a. Principio de Prioridad de rango o preferente
Este principio se deduce en el artículo 2016 del Código Civil, cuando
que este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que
se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se
jerarquizan en función de la antigüedad.
Un ejemplo, cuando un acreedor hipotecario A, inscribe su derecho de
crédito hipotecario el día 09 de junio de 2017, y luego otro acreedor
hipotecario del mismo bien inmueble inscribe su derecho el día 15 de julio de
2017, en ese sentido, si seguimos lo establecido en este acápite, el sujeto A
obtendrá el derecho preferente sobre B, puesto que A ha logrado inscribir su
acreencia con anterioridad.
b. Principio de Prioridad excluyente
Este principio está contenido en el artículo 2017 del Código Civil, y que
establece No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.

7
 La exposición de motivos del Código Civil referente al Libro IX –
Registros Públicos, señala en relación al artículo 2017: “Este artículo acoge
el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos
que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción
sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos.”
De este modo, se produce el cierre registral. Un título que pretende
inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá
inscribirse, así conste con fecha anterior al que ya obra inscrito.
Con este enunciado se busca evitar que de dos títulos que resultan
totalmente incompatibles se evite la inscripción de uno si existe otro de
mayor antigüedad, brindando la publicidad necesaria y la seguridad jurídica
que busca el solicitante propietario del bien inmueble inscrito.
Este principio tiene como fin, establecer reglas en caso de derechos
reales inscritos y no inscritos, pues solo puede ser acogido por los sistemas
registrales no constitutivos, porque cuando el sistema registral es
constitutivo, no se puede suscitar este problema, pues los derechos reales
nacen con la inscripción de los mismos, es decir, en los sistemas registrales
constitutivos no existen derechos reales fuera del registro.
La regla de prioridad no tiene único resultado en su relación con el
registro, establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos
corporales inscritos, por las fechas de presentación, sino cerrar los libros de
los derechos incompatibles con el que se halla registrado. Estos derechos
que suele otorgar SUNARP están orientados a dar prioridad en base a la
temporalidad de la inscripción del bien, es decir siempre el tiempo y la fecha
de la inscripción serán determinantes para que se pueda dilucidar a quien se
le otorga o reviste de seguridad jurídica, una seguridad que resultaría
aparente si se tomarán otros criterios que estén por encima del tiempo.

8
2.2. El Registro tiene como finalidad brindar seguridad jurídica, de allí que la
inscripción de un título este determinada por la previa evaluación de su
legalidad que involucra su compatibilidad con los demás actos o derechos
registrados, así como de aquellos que no estando aún registrados cuentan
con prioridad preferente.
Si la inscripción de un título posterior depende de la evaluación previa de otro
título que le antecede y que no reúne los requisitos que permitan evaluar su
compatibilidad o incompatibilidad con el título posterior (no se presentan planos u
otros datos técnicos necesarios para el informe de Catastro), resulta justificado
que el título posterior sea suspendido a fi n de no afectar el principio de prioridad
registral.
Esta suspensión no se basa en una incompatibilidad actual sino en una
eventual o potencial incompatibilidad, de tal manera que una vez presentados los
planos o datos técnicos necesarios, el Registro contará con todos los elementos
para determinar si hay compatibilidad y por lo tanto, disponer la inscripción si ese
era el único obstáculo, o, por el contrario, denegar la inscripción si existiese
incompatibilidad. También desaparecerá el eventual obstáculo si vence la vigencia
del asiento de presentación del título presentado en primer lugar.
Concluir lo contrario y por tanto, no suspender la inscripción del título
presentado en segundo lugar, podría ocasionar que cuando se subsane la omisión
de presentar planos en el título presentado en primer lugar se determine la
existencia de incompatibilidad entre ambos títulos porque podrían referirse de
manera parcial o total a la misma área. En dicha situación, sería cuestionable que
la inscripción del título presentado en segundo lugar pueda ser enervada por la
posterior inscripción de un título que le antecedía en prioridad, pues se vulneraría
la seguridad jurídica, entendida como certeza que se brinda a los terceros
respecto a la validez de los actos o derechos inscritos.

9
3. ANÁLISIS LEGAL Y JURISPRUDENCIAL
La calificación registral constituye un examen minucioso y riguroso que
efectúan las instancias registrales, a fin de determinar si los títulos presentados
reúnen o no los requisitos normados en el primer párrafo del artículo 2011º del
Código Civil, para acceder a su inscripción. En consecuencia, es a través de esta
actividad que se efectúa un juicio sobre la legalidad de los documentos
presentados al registro, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto; todo
esto sobre la base del título presentado, contrastado con el contenido de los
asientos registrales y excepcionalmente con los títulos archivados.
En el numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP), se desarrolla:
“V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Los registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad
de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye
la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también,
la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y
la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.”

Luego, en el artículo 32º del mismo cuerpo normativo se establece que la

calificación registral comprende, entre otros aspectos:

“b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que

deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la
misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.”

En el ejercicio de esta tarea de calificación que realizan las instancias

registrales, se tienen en cuenta, de manera prioritaria, también los denominados
principios registrales que constituyen las notas fundamentales que dan sustento al
derecho registral. Uno de los principios relativos al tema que nos ocupa es el
Principio de Prioridad Excluyente o de Impenetrabilidad.

10
 Se encuentra normado en el numeral X del Título Preliminar del RGRP
concordante con el artículo 2017º del Código Civil, en virtud del cual:

La definición de título incompatible la encontramos en el artículo 26º del

mismo Reglamento, en donde se señala: “Un título es incompatible con otro ya
presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado
en segundo lugar”.

En el primer párrafo de este precepto legal se precisa: “Durante la vigencia

del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro
incompatible con éste”.

De esta manera se tiene que la aludida incompatibilidad que pueda

suscitarse entre un título respecto de otro presentado con posterioridad, supone
un análisis particular en cada caso. El criterio para determinar tal circunstancia no
queda librado al arbitrio del funcionario a cargo de la calificación, muy por el
contrario, está expresamente normado: cuando la eventual inscripción del primer
título excluya la posibilidad de inscripción del presentado en segundo lugar,
estaremos ante un título incompatible.

De otro lado, la indicada incompatibilidad entre títulos debe ser absoluta, es

decir, de verificarse la inscripción del primer título el segundo no podrá acceder al
registro de ninguna manera por devenir en incompatible y contradictorio con la
situación jurídica inscrita, no puede fundarse –la incompatibilidad- en supuestos de
aparente imposibilidad por dificultades de técnica registral y otros argumentos.

11
CAPITULO III: CONCLUSIONES
 Respecto a la pregunta planteada anteriormente, podemos decir que la
existencia de un título incompatible anterior, llega a impedir la inscripción de
uno nuevo, por lo que no sería posible completar la inscripción respectiva, y
más aún si no se posee la documentación adecuada que demuestre el
derecho a registro, ya que una inscripción ilegal y arbitraria vulneraría el
explicado en líneas anteriores principio de prioridad registral.
 Conforme a lo previsto por el artículo 55 del Reglamento de Inscripciones, la
independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno. El
artículo 56 del mismo dispositivo establece que todo título que da mérito a
una independización debe contener el área que se desmembra y el área
remanente, precisando sus linderos y medidas perimétricas, acompañando el
respectivo plano de independización autorizado por profesional competente.
El mismo principio también está recogido para la independización de predios
rústicos en área de expansión urbana:
“Artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.-
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en un
área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de los siguientes
documentos:
a. Resolución municipal de independización y los planos que forman
parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos, el área,
linderos y medidas perimétricas, tanto de la porción independizada
como del remanente;
b. Anteproyecto o proyecto de diseño urbano que hubiere sido
aprobado.”
 Cuando en la partida registral consta el área, linderos y medidas perimétricas
del predio matriz es posible determinar cuál será el área, linderos y medidas
perimétricas remanentes luego de la independización de una porción del
mismo.

12
 Sin embargo, la realidad de los hechos demuestra que algunas partidas
registrales no contienen la descripción del área, linderos o medidas
perimétricas del predio matriz debido en gran medida a la realización de
sucesivas independizaciones de dichos datos, información que tampoco
consta en los títulos archivados.
 Por ello, cuando se ha pretendido aplicar en sus justos términos las normas
registrales sobre independización de predios, las instancias registrales se
han enfrentado con estos obstáculos que han hecho imposible inscribir la
independización, pese a que se podía determinar que el predio a desprender
se hallaba dentro de la partida matriz.
 Dicha problemática fue abordada por la Jurisprudencia emitida por el
Tribunal Registral de la SUNARP admitiendo de manera excepcional la
independización siempre que se cuente con el informe favorable del área de
Catastro, criterio que posteriormente fue incorporado en la Sexta Disposición
Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios con el siguiente tenor: “Tratándose de independización en los que no
sea factible determinar el área, los linderos o medidas perimétricas del predio
remanente, no se requerirá el plano de éste. En estos casos, bastará con
presentar el plano del área materia de independización suscrito por el
Verificador y visado por la autoridad competente”. Esta norma, de carácter
excepcional, se aplica en aquellas partidas registrales en las que se han
efectuado independizaciones sin que se haya precisado cuál es el área,
linderos o medidas perimétricas de la porción remanente.
 En conclusión, la existencia de incompatibilidad de títulos en trámite debe
evaluarse restrictivamente, puesto que ella determinará además de la
observación correspondiente, la suspensión del plazo de vigencia del asiento
de presentación del ingresado en segundo lugar.

13