1.

ANTICRESIS

Derecho real de garantía que, constituyéndose sobre bienes inmuebles, asegura

el cumplimiento de la obligación garantizada bien mediante la aplicación de los
frutos de la cosa al pago de la deuda, bien instando la venta del inmueble o finca
para su pago. Los frutos obtenidos se aplican en primer lugar al pago de
los intereses, si se hubiesen pactado, y luego al capital. (d (juridica, s.f.)

Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero, por el para

ponerlo en posición de un inmueble y autorizarle a percibir a percibir los frutos para
imputarlos anualmente sobre los intereses de crédito si son debidos, y en caso de
exceder, sobre el capital solamente si no se deben intereses (Articulo 223 del
Código Civil Argentino)

Según Alberto Vázquez Ríos, la anticresis es un derecho real de garantía que ha

perdido vigencia histórica y jurídica. Ha sido sustituido por la hipoteca en la que no
existe un desplazamiento del bien y el deudor no pierde el derecho de explotarlo,
ya que sus frutos podrían cubrir los intereses y la obligación misma (pág. 190)

Por su parte, Eleodoro Romero Romaña señala que la anticresis

etimológicamente significa u... 'uso contrario', ya que se ha formado de las voces
griegas anti, que quiere decir 'contra'; y ehresis, que significa 'uso'; esto es, uso
que no hace el dueño, que no hace el propietario, sino el acreedor, quien tiene el
aprovechamiento del bien" (p. 427).

Se entiende por anticresis al derecho real de garantía en virtud del cual el deudor
entrega al acreedor, en garantía de una deuda, un bien inmueble para que el
acreedor lo explote, es decir lo utilice y obtenga frutos, hasta que se cobre el monto
de la deuda.

1.1. NATURALEZ JURIDICA

La anticresis es un derecho real sobre la cosa ajena, accesorio en función de

garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter de derecho real, afirmando que
se trataría de un derecho personal por no recaer sobre sobre el inmueble, si no
sobre sus frutos.
Siempre se vienen discutido sobre la naturaleza de la anticresis y si el acreedor
puede,
conjuntamente con su crédito, ceder el derecho real de anticresis, para que sea el
nuevo acreedor quien explote directamente el bien.

La anticresis es un contrato accesorio: presupone la existencia y validez de una

obligación principal a cuyos intereses que perciba el acreedor. En sentido amplio
puede considerarse que la anticresis al mismo tiempo es una garantía y un modo
de pago.
a) Deudor: Quien entrega el bien inmueble para que con los frutos que éste
produzca se pague una obligación.
b) Acreedor: Quien recibe el bien inmueble haciéndose beneficiario de los
frutos que produce el bien, como dación en pago tiene derecho a retenerlo
hasta que se cumpla la obligación.
c) Objeto: Es la amortización de una deuda u obligación para lo cual se entrega
un bien inmueble o finca raíz, concediéndose el derecho de retención de cual
se beneficiará el acreedor anticrético hasta hacer efectiva la obligación, son
pues objeto de anticresis los inmuebles fructíferos, con frutos civiles o
naturales. (Acuña, 2015)
1.2. ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS

a) Derecho real: En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho

de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros
adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un derecho real.

b) Accesorio: Como quiera que la anticresis tiene por función garantizar el

cumplimiento de una obligación, sigue la suerte de esta, por lo que extinguida la
obligación se extinguirá la garantía. Este hecho se encuentra reconocido en el
artículo 1091 del Código Civil, conforme al cual este derecho real se constituye
para garantizar el cumplimiento de una obligación.

c) Indivisible: El acreedor retendrá y explotará el bien hasta que se cancele el íntegro

de la obligación, de allí su carácter de indivisible.

d) Inmobiliario: En la medida en que la anticresis solo puede recaer sobre bienes

inmuebles, asume el carácter de un derecho inmobiliario, a diferencia de la prenda
que, como indicamos anteriormente, solo recae sobre bienes muebles.
 1.3. FORMALIDADES DE LA ANTICRESIS

El artículo 1092 de Código Civil nos dice que, el contrato se otorgará por escritura
pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que
se pacte.
Según Juan García Montúfar, el articulo describe los requisitos de forma para
constituir válidamente el derecho real de anticresis, estos son:

1.- Debe constar en escritura pública: Para la constitución de la anticresis, dicha

escritura pública deberá incluirse el interés pactado y el monto de la renta que se
percibirá, para que de esa manera que el acreedor anticrético sea preferido frente
a los terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor se encontrará
en posesión del bien y no haya un posible conflicto con otro tipo de acreedores.

2.- Debe entregarse el bien al acreedor: es evidente que el acreedor necesita estar
en posesión del bien para explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta
indispensable que el deudor cumpla con entregar el bien al acreedor para que
efectivamente se constituya el derecho real de garantía.

3. El constituyente debe ser el propietario del bien: El que constituya la anticresis a

non domino, esto es cuando el acreedor celebre el contrato con aquel que
registralmente aparece como propietario e inscriba su derecho, gozando así de la
protección que le otorga el artículo 2014 del Código Civil. (Alberto, 2011).

"El hecho de que el contrato de anticresis no haya sido celebrado con las
formalidades que establece el Código Civil, no significa que el deudor dejara de ser
titular del derecho de propiedad del inmueble entregado en garantía a su acreedor,
ni que la posesión que este ejercía cambiase de naturaleza" (Cas. N° 52096Ancash,
El Peruano, 31/12/98, p. 2324).
 1.4. APLICACIÓN DE LA RENTA

ARTICULO 1093, La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos,
y el saldo al capital.
El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo, por lo
que el Código Civil ha establecido en su artículo 1094 que si bien son aplicables al
acreedor las obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar la renta, pues sería
un sinsentido que el acreedor que está en posesión del bien para percibir los frutos,
tenga además que pagar una renta al deudor (Alberto, 2011).

1.5. RETENCIÓN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA

ARTICULO 1095
El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le concedió este
derecho.
Este artículo establece la facultad del acreedor anticrético de retener el bien hasta
que los frutos que perciba cancelen la obligación que ha asumido para con el
deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe únicamente a la deuda garantizada
con la anticresis, salvo pacto en contrario (Montúfar, 2003).
En consecuencia, las partes bien podrían establecer en el contrato de constitución
de anticresis que la garantía que se constituye asegure el cumplimiento de una
obligación determinada, así como de otras obligaciones que se celebren entre los
mismos acreedor y deudor, por lo que de esta manera el acreedor podría
permanecer en posesión del bien extinguida la obligación originalmente
garantizada, si es que aún no hubiese visto satisfecha otra obligación asegurada
con la anticresis.
1.6. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRESISTA:
a) Obligación a conservar el bien dado en garantía: (Art. 1681 inc. 1, 10 C.C.).

b) Obligación de pagar los servicios públicos: (Art. 1681 inc.3 aplicable por
disposición del Art. 1094 C.C.)
c) Obligación de dar aviso en caso de usurpación, perturbación o imposición de
servidumbre: (Art. 1681 Inc. 5)

d) Obligación de permitir la inspección del predio: (Art 1681 Inc. 5) A permitir al

arrendador, que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días

e) Obligación de hacer las reparaciones que le correspondan: (Art. 1681. Inc. 6)

En el caso de reparaciones urgentes, el arrendatario (en este caso el anticresista)
está obligado a darle aviso inmediato al arrendador (en este caso al propietario),
bajo responsabilidad de los, perjuicios que sobreviniesen por falta de ese aviso.
Pero por disposición del propio articulo 1682 en caso de reparaciones urgente podrá
hacerlas directamente el arrendatario dando aviso al arrendador y con cargo de
reembolso

f) Obligación de no introducir cambios en el bien, sin asentimiento del deudor (Art.

1681 inc. 8 C.C.). Aplicando esta norma a la anticresis, resulta que el acreedor
anticresista, no podrá hacer ninguna modificación en el bien, sin el consentimiento
del deudor o del propietario.

g) Obligación de restituir el bien al finalizar la anticresis: Existe la obligación del

acreedor anticresista de devolver el predio en garantía, al cumplirse la obligación
garantizada; pero no podrá reclamarse la devolución del predio, al vencerse el plazo
del contrato, pues el acreedor, tiene el derecho de retención sobre el predio hasta
el momento en que sea pagada la obligación. Una vez pagada la obligación, el
acreedor no puede demorar la restitución del predio del deudor o del constituyente.
Si no lo hace será responsable por el perjuicio que la demora en la devolución
ocasione.

1.7. DERECHOS DEL DEUDOR

A) Controlar el modo como el acreedor administra y explota el inmueble.

B) Exigir rendición de cuentas, salvo que la anticresis fuese compensatoria
C) Demandar los daños y perjuicios inherentes a la culpa o negligencia en la
administración y explotación del inmueble.
 D) Disponer del inmueble siempre que no se afecten los derechos del acreedor
anticresista, el deudor no puede transmitir la propiedad a un tercero, por
hallarse el acreedor anticrético en posesión del inmueble
E) Puede exigir la restitución del inmueble cuando se extingue la obligación
principal o cuando el acreedor abusare de sus facultades.

1.8. OBLIGACIONES DEL DEUDOR ANTICRESISTA

A) Debe abstenerse de cualquier acto que implique perturbar los derechos del
anticresista. Más aún está obligado a defenderlos frente a terceros.
B) Está obligado a reembolsar, al acreedor, los gastos hechos en la
conservación del inmueble, el pago de contribuciones y cargas anuales,
asimismo, está obligado a reembolsar al acreedor los gastos hechos en
mejoras nuevas y útiles del inmueble, hasta el mayor valor adquirido por este.

1.9. EXTINSION
Todas aquellas causas que extinguen la relación de derecho real entre el
acreedor y el bien dado en garantía. Nuestro Código Civil no se pronuncia
de modo expreso sobre las causas de extensión de la anticresis, por lo
que se considera aplicables aquellas que determinan la extinción de la
prenda, siempre y cuando no sean incompatibles. Según el artículo 1096
del Código Civil podemos decir que como causas de extensión de la
anticresis son las siguientes.

1. MODOS DIRECTOS: son aquellos que emanan de la propia cosa dad en

garantía, que pueden ser:
a) La destrucción del bien
b) Renuncia a la anticresis por el acreedor
c) Confusión o consolidación
d) Venta y expropiación del bien
e) Sustitución de la garantía por otra
2. MODOS INDIRECTOS

Son aquellos que hacen cesar la relación del derecho real, por haberse
extinguido la obligación principal. Serán modos indirectos de extensión, todos
los modos de extensión de las obligaciones de las obligaciones o deudas en
dinero tales como:
a) El pago
b) La prescripción extintiva de la deuda
c) La anulación, rescisión de la obligación.

Acuña, J. O. (diciembre de 2015). www.juanandresorrego.cl/apuntes/apuntes-civil-3/.

Alberto, V. R. (2011). Derechos Reales de Garantia. En V. R. Alberto, Derechos Reales de Garantia

(pág. 190). Peru: Editorial San Marcos.

Argentino, A. 2. (s.f.). https://www.oas.org/dil/esp/Codigo_Civil_de_la_Republica_Argentina.pdf.

https://es.slideshare.net/vanew/anticresis. (s.f.).

juridica, e. (s.f.). http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/anticresis/anticresis.htm.

Montúfar, J. G. (2003). Codigo Civil Comentado Tomo V. PERU: GACETA JURIDICA.