UNIVERSIDAD FERMIN TORO

VICE RECTORADO ACADEMICO

DECANATO DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO

DERECHO INQUILINARIO

Autor: Víctor E. González

1. ¿Qué es el Derecho Inquilinario?
Es parte del viejo derecho civil que comenzó en la antigua Roma. Si bien
es cierto que el Derecho Inquilinario nació como una secuela inmediata de la
Primera Guerra Mundial, que se sucedió en Europa a raíz del año 1914, el
derecho inquilinario se extendió rápidamente a través de todo el mundo al
finalizar aquel enfrentamiento bélico. En nuestro país tuvo como antecedente
inmediato próximo el decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, luego de
la Segunda Guerra Mundial en 1942, el cual a su vez tuvo su arranque en este
decreto-ley dictado por la Constituyente de ese entonces y que hasta el
momento ha mantenido su vigencia.
El derecho inquilinario es parte del ordenamiento jurídico que norma la
figura arrendataria, conformando paso a paso para garantizar una forma tutelar
del inquilino y darle seguridad jurídica a quien cede el disfrute de su propiedad
por un tiempo específico, con el objetivo de obtener recursos legítimos.
Además, el derecho inquilinario como derecho social implica su impacto en el
seno de la sociedad, por efectos que derivan de las relaciones arrendaticias,
que día a día se manifiesta en las diferencias surgidas entre arrendadores y
arrendatarios.
2. Características del Derecho Inquilinario.
 Es de carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y
justifica la aseveración de que la existencia de los denominados
Derechos Sociales permite que la igualdad ante la Ley no sea una
ficción.
 Es de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y al ser
facultativa, prevé la Delegación de esa competencia que detenta el
Ejecutivo Nacional a las Alcaldías.
3. Naturaleza jurídica del Derecho Inquilinario
Ante todo, es un contrato, sin embargo, en cuanto a si se trata de un
derecho real o personal, son tres las tesis principales con mayor consistencia
 El arrendamiento genera un derecho personal. Esta tesis es sostenida
por los italianos Fabini, Venzi, Pacifici y Ruggiero; por los franceses
Planiol, Boudry, Colin y Capitant y el alemán Enneccerus; quienes
afirman que en el contrato de arrendamiento sólo se produce un
derecho de carácter personal, puesto que están ausentes en el mismo
los elementos que conforman un derecho real. Ruggiero especifica que
el arrendatario no se encuentra con la cosa arrendada en una relación
jurídica directa e inmediata.
 El arrendamiento produce un derecho real. Autores como Gabba,
Fadda y Bensa, Troplong, De Buen Morel, Mucius Scaevola y
Barrachina, refutan la tesis anterior, que del arrendamiento nace un
verdadero derecho real a favor del arrendatario. Manresa presenta el
mejor argumento en favor de esta tesis, diciendo que considera absurdo
que si en el arrendamiento se transmite el uso o disfrute de un bien sin
precio, constituya un derecho real de usufructo, uso o habitación, y no
se constituya si se transmite de otra forma, es decir, con el pago de una
renta.
 Una posición intermedia sostiene Messineo, Castán, Sánchez Román,
Díaz Moreno y López de Haro, entre otros, quienes afirman que se debe
distinguir al arrendamiento inscrito del no inscrito, porque en el primero
se trata de un derecho real y en el segundo evidentemente surge un
derecho personal. Castán precisa que no se puede negar en absoluto
que el arrendamiento sea susceptible de producir cierto efecto real por
virtud de la inscripción, sin dejar de ser un derecho personal.
4. Bases Legales del Derecho Inquilinario.
En los tres últimos años, la regulación legal de las relaciones entre el
arrendador y su inquilino (arrendatario) se ha modificado drásticamente.
Anteriormente estas relaciones estaban reguladas por la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil. Actualmente se han
promulgado leyes que las regulan dependiendo del tipo de inmueble
(viviendas, habitaciones, locales comerciales, industriales, depósitos, etc.) y
su ubicación.
Para elaborar un contrato de arrendamiento que garantice seguridad
jurídica o para resolver las controversias que se susciten entre arrendador y
arrendatario, se debe consultar las siguientes leyes: Ley De Arredramientos
Inmobiliarios (vigente parcialmente), Ley Para La Regularización y Control De
Los Arrendamientos De Vivienda, Ley De Regulación Del Arrendamiento
Inmobiliario Para El Uso Comercial y el Código Civil.
Hemos pasado de un texto legal único para regir todo tipo de
arrendamientos urbanos y suburbanos para todos los usos que fue la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), a tres textos legales y uno reglamentario:
una ley y su reglamento para las viviendas, otra ley para el resto de los usos
inmobiliarios, además del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación
Arbitraria de Vivienda. En este mismo orden de ideas, se habla de que todas
las normativas contenidas en las leyes vigentes hasta el año 1999 estuvieron
diseñadas para proteger a los arrendatarios de la especulación en los precios
de los alquileres y de los abusos para obtener los desalojos. La Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), puesta en vigencia el 1° de enero de 2000,
intentó, y logró en gran medida, amparar a los arrendatarios sin
sobreprotegerlos y sin violentar el derecho de propiedad, dejando algunos
aspectos del contrato a la convención libre entre las partes y otros a las
limitaciones que fijaba la ley.
5. Importancia del Derecho Inquilinario para el campo de las ciencias jurídicas.
Las leyes en general se promulgan para normar una realidad existente,
descontrolada, injusta, abusiva, en fin, inequitativa, para resolver un problema
o para que sirvan de motor a alguna transformación deseable en una sociedad
concreta. Las sucesivas legislaciones del Derecho Inquilinario sobre
arrendamientos que han existido en Venezuela han respondido a todas estas
opciones con mayor o menor éxito.

El procedimiento administrativo inquilinario se inicia a instancia de parte

interesada (artículo 65 LAI) o aún de oficio, con el objeto de obtener las
variables e índices inmobiliarios necesarios, para la fijación de las pensiones
máximas a cobrar sobre los inmuebles sujetos a tan justa y protectora
actuación administrativa, lo que configura un procedimiento administrativo
peculiar con características permanentes.