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Année universitaire 2018-

2019 Les droits réels


accessoires
L’HYPOTHEQUE

Préparé par : n.h


Encadré par : Mme LOUBNA
LEKOUISSI
Table des matières
Introduction :........................................................................................................................................... 1
1. Définition de l’hypothèque : ....................................................................................................... 1
2. Types d’hypothèques : ................................................................................................................ 1
a. L’hypothèque forcée : ............................................................................................................. 1
b. L’hypothèque conventionnelle :.............................................................................................. 1
3. Validité de l’acte d’hypothèque .................................................................................................. 2
4. Les effets de l’hypothèque : ........................................................................................................ 2
a. Les effets entre les parties : .................................................................................................... 2
b. Les effets de l’hypothèque à l’égard des non-contractants : .................................................. 3
c. L’extinction de l’hypothèque :................................................................................................. 3
LES DROITS REELS
ACCESSOIRES : L’HYPOTHEQUE

Introduction :
Si les droits réels principaux ont une existence autonome, cette seconde catégorie
de droits réels est destinée à garantir l’exécution des obligations. Ce sont donc des
droits réels accessoires aux droits de créances. On les appelle également les suretés
réelles, par opposition aux suretés personnelles, représentés par une caution ou
plusieurs débiteurs solidaires. Il s’agit essentiellement : De l’hypothèque et du gage.

1. Définition de l’hypothèque :
Selon l’article 165 de la loi de 2011, l’hypothèque est un droit réel accessoire sur les
immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle est de sa nature indivisible
et subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur charque portion de ces immeubles.
Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent.

Le développement qu’a connu le crédit hypothécaire s’explique aisément par les


garanties offertes par cette sureté réelle, avec le droit de suite et le droit de préférence
qui avantagent d’une façon appréciable le créancier hypothécaire par rapport aux
créanciers chirographaires.

2. Types d’hypothèques :
Conformément à l’article 170, l’hypothèque est forcée ou conventionnelle.

a. L’hypothèque forcée :
C’est une hypothèque conférée sans le consentement du débiteur, et seulement
dans les cas déterminés par la loi notamment l’article 172 qui affirme que Le vendeur,
l’échangiste ou le copartageant ayant garanti par une hypothèque conventionnelle le
paiement total du prix, ou de la soulte de l’échange peuvent obtenir l’hypothèque
forcée sur les immeubles vendus, échangés ou partagés, en vertu d’une décision de
justice.

b. L’hypothèque conventionnelle :
Définit et réglementer par les articles de 154 jusqu’à l’article 186 de la loi n° 1-11-
178 du 22 Novembre 2011, contrairement à l’hypothèque forcée, l’hypothèque

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conventionnel ne peut être constituée que par écrit avec le consentement des deux
parties et n’a d’effet qu’après son inscription.

3. Validité de l’acte d’hypothèque


Le constituant de l’hypothèque doit être propriétaire de l’immeuble hypothéqué et
avoir la capacité d’en disposer, il peut également être le débiteur lui-même ou un tiers
garant qui consent l’hypothèque dans l’intérêt du débiteur.
Pour être valable, tout acte d’hypothèque doit indiquer ce qui suit :
 L’identité des co-contractants.
 La désignation de l’immeuble hypothéqué, sa dénomination, sa situation, sa
superficie, ses composantes et le numéro du titre foncier ou de la demande
d’immatriculation.
 Le montant de la créance garantie par l’hypothèque et le délai de paiement.

4. Les effets de l’hypothèque :


L’hypothèque produit des effets entre les parties ainsi qu’à l’égard des non-
contractants :

a. Les effets entre les parties :


Le constituant : Les articles de 187 jusqu’à 191 définissent les effets de l’hypothèque
à l’égard du constituant qui en vertu de ces articles garde toujours l’immeuble
hypothéqué sous sa main et peut l’utiliser, l’exploiter et en disposer sans toutefois
préjudicier au droit du créancier hypothécaire.

Le constituant de l’hypothèque peut également faire tous les actes d’administration


à l’égard de l’immeuble hypothéqué et en percevoir les fruits jusqu’au moment de leur
immobilisation, en cas de non -paiement de la créance.

Le créancier hypothécaire : Ces effets sont énumérés par les articles de 192 jusqu’à
196 selon lesquels le créancier hypothécaire peut se faire payer, en fonction de son
rang, après avoir procédé à la vente de l’immeuble hypothéqué selon les formalités
requises par la loi.

Si le prix de vente de l’immeuble hypothéqué ne suffit pas pour couvrir le montant


de la dette, le créancier hypothécaire peut revenir, pour le reliquat de sa créance, sur
les biens du constituant en tant que créancier ordinaire.

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b. Les effets de l’hypothèque à l’égard des non-contractants :
i. Le droit de préférence :
L’hypothèque confère un droit de préférence au créancier hypothécaire qui sera
payé sur le prix de l’immeuble dans l’ordre de son rang d’inscription, par préférence
aux autres créanciers de rang inférieur et avant les créanciers chirographaires, il peut
également, en cas de non-paiement et dans les limites de sa créance garantie, céder
son rang au profit d’un autre créancier inscrit sur le même immeuble sans préjudice
aux droits des créanciers de rangs postérieurs.

ii. Le droit de suite :


Le créancier hypothécaire peut, à l’échéance de la dette, poursuivre l’immeuble
hypothéqué en quelque main qu’il se trouve pour le recouvrement de sa dette.
Est réputé tiers détenteur toute personne qui, sans être tenue personnellement de
la dette garantie, acquiert par inscription de son titre, la propriété de l’immeuble
hypothéqué.

c. L’extinction de l’hypothèque :
Selon l’article 212 du code des droits réels l’hypothèque s’éteint dans les cas
suivants :
 Par l’extinction de la créance garantie.
 La mainlevée du créancier sur l’immeuble.
 La perte totale de l’immeuble.
 Par la confusion
L’hypothèque s’éteint par la vente forcée de l’immeuble aux enchères
conformément aux dispositions légales.

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